The lack of housing in the Swedish metropolitan areas is today a well-known fact. This is especially true for the region in and around Stockholm. Due to the large amount of municipality-owned land within Stockholm municipality the area for many new housing projects are acquired through land allocation. How much time this process of land allocation consumes for a typical project is today not really known. Equally unknown is the exact outcome of the process, i.e. the number of units constructed. A study that answers these questions is therefore interesting for many of the stakeholders involved in the industry. This Master of Science thesis is intended to answer the question of how effective the process of land allocation is. This is done through finding answers to three core questions: how many apartments that really are constructed, how good the municipality is at estimating the number of units that is possible to construct and the time consumed by the process. A study of all land allocations from the years 2004 through 2008 has been done in order to find answers to these questions. The study has been done through acquiring data about all the land allocation projects from the municipality and then investigating what happened with these in the end. This was compiled and analyzed for every year in the study in order to give a clear picture about how the typical process looked like and what the outcome was. Both the process in total and its different steps was examined in order to see if any of the parts of the process is more time-consuming. The number of constructed units has been compiled in a similar manner and the difference between the estimated number and the outcome has been calculated. The result from the study indicates that approximately half of the allocated apartments have been constructed up to this point. The estimates of the municipality also deviated with as much as about 28 percent from the outcome. The study furthermore shows that it takes about five years for a project to start construction when counting from the day of the land allocation. / Att det idag finns en bostadsbrist i Sveriges storstadsregioner råder det inget tvivel om, inte minst i Stockholm. Eftersom den största delen mark för nybyggnation inom Stockholms stad är kommunalt ägd sker markåtkomsten för de flesta bostadsprojekt genom markanvisningar. I dagsläget är det okänt hur lång tid denna markanvisningsprocess fram till byggstart egentligen tar och hur många lägenheter som markanvisningarna resulterar i. En studie i denna fråga är därför intressant för flertalet inblandade aktörer. Detta examensarbete har som syfte att ta reda på hur effektiv markanvisningsprocessen är genom att besvara frågorna om hur många lägenheter som blir verklighet, hur exakt kommunen lyckas uppskatta antalet möjliga lägenheter i en markanvisning samt hur lång tid processen tar. För att besvara dessa frågor har en studie genomförts där samtliga markanvisningar för bostadsändamål från åren 2004-2008 har följts upp. Studien har utförts genom att inhämta data om markanvisningarna från Stockholms stad och genom att följa upp dessa med hjälp av bland annat färdigställanderegistret och förteckningen över gällande detaljplaner. Detta sammanställdes och analyserades för varje år i tidsperioden för att ge en bild över hur den typiska processen såg ut och vad utfallet av denna blev. Både den totala processen och även delmomenten har undersökts och sammanställt för att få reda på om det är några specifika delar av processen som är mer tidskrävande. Antalet byggstartade lägenheter har sammanställts på liknande sätt och differensen mellan de anvisade lägenheterna och utfallet beräknades. Resultatet som undersökningen visar på är att i dagsläget har cirka hälften av de markanvisade lägenheterna blivit verklighet, och kommunens uppskattningar avvek som mest med 28 procent från utfallet. Studien visar dessutom på att det i genomsnitt tar fem år innan ett projekt kan byggstarta från det att markanvisningsavtalet undertecknas.

Med den takt som nya områden behöver växa fram för att täcka kommunernas bostadsbehov är det viktigt att komma ihåg de värden som skapar trivsel och trygghet i vistelsemiljöerna. Markanvisningsprocessen, som innebär en förhandling där byggherrar förhandlar med kommunen om att få köpa kommunalt ägd mark för nybyggnation, är en komplex process som påverkas av många faktorer. Nya områden som utgör bostäder för invånarna är ett resultat av hur kommunens arbetssätt och strategier ser ut och studien fokuserar på strategierna samt dess påverkan på gestaltningen i den byggda miljön. Genom intervjuer med kommunanställda, stadsarkitekter och en arkitekt samt litteraturstudier och fallstudier av tre nybyggda områden i tre olika kommuner, utreds samband mellan markanvisningsprocessen och hur väl gestaltningen i områdena har tagit tillvara på arkitektoniska värden som är viktiga för trygghet och trivsel. Studien visar att det finns brister i processen som gör att de ursprungliga målen med områdena inte alltid uppnås fullt ut. Den visar även att det kan vara viktigt att de gestaltningsmässiga värdena kommuniceras och tas tillvara tidigt i processen för att de ska följa med hela vägen till det färdiga resultatet, det vill säga den byggda miljön. / The rate in which new residential areas need to be produced to meet the municipalities need for housing, it is important to remember the architectural values that creates comfort and security in the habitats. The land allocation process, meaning developers negotiation with the municipalities regarding the purchase of the land owned by the municipalities, is a complex process affected by many factors. New areas constituting residences of the inhabitants are the results of the municipal strategies, and the study focuses on the strategies and their impact on the design of the built environment. By interviews with municipal employees and city architects as well as an architect, literature studies and case studies of three recently built-up areas, the connection between the land allocation process and the amount of architectural values enhancing the security and comfort in the areas are being investigated. The study indicates that there are shortages in the process causing the original goals with the areas not always entirely are being fulfilled. It also points at the importance of that the architectural values are communicated and taken into account early in the process, to be followed through the whole implementation until the results, i.e. the built environment.

京都大学 / 0048 / 新制・課程博士 / 博士(地域研究) / 甲第17839号 / 地博第157号 / 新制||地||53(附属図書館) / 30654 / 京都大学大学院アジア・アフリカ地域研究研究科東南アジア地域研究専攻 / (主査)教授 小林 繁男, 教授 河野 泰之, 准教授 竹田 晋也, 准教授 古澤 拓郎 / 学位規則第4条第1項該当 / Doctor of Area Studies / Kyoto University / DFAM

Private forest land in Mississippi provides a wide range of ecosystem services. This study examined nonindustrial private forest (NIPF) landowner familiarity with ecosystem services and conservation programs and quantified the proportion of forest land they were interested in managing for ecosystem services as well as determined compensation levels required for implementing forest management strategies featuring management restriction to facilitate production of multiple ecosystem services. The data collection process was based on a structured questionnaire administered to 2,025 NIPF landowners in Mississippi. Findings indicated that landowner familiarity with conservation programs was low. However, they were familiar with ecosystem services found in Mississippi. Familiarity with conservation programs was positively associated with gender, household income, possession of a forest management plan, and membership in conservation organizations. The study also determined whether landowners were interested in managing their forests for ecosystem services and the quantified proportion of forest land they would manage for such services. Findings revealed that landowners were interested in managing for multiple ecosystem services and 62% of the forest land could be available for production of such activities in the form of pine and bottomland hardwoods. The proportion of forest land that landowners were interested in managing for ecosystem services was positively associated with the percentage proportion of natural pine and bottomland hardwoods as well as personal recreation goals while negatively related to a possession of a written forest management plan. The research also used a contingent valuation to quantify monetary compensation levels that landowners were willing to accept to adopt forest management restrictions to facilitate ecosystem services. The willingness to accept (WTA) compensation levels ranged from $190.22 to $595.23/ha/year. Higher compensation was required with a higher level of management restrictions. WTA compensation to implement forest management activities was positively associated with bid level and long-term investment goal. Findings will be useful in facilitating outreach activities in terms of identifying groups of interested landowners, forest land available for multiple ecosystem service production, and quantifying the total cost of implementing forest management facilitating an increased production of ecosystem services.

Construction has major environmental, social and economic impacts. Improving sustainability both during and after the construction process is widely discussed among a slew of practitioners, governments and researchers. Construction clients, such as housing developers, are considered key actors for change and innovation because of their position to set requirements when procuring construction projects. The process of developing project requirements has therefore mainly been studied during the construction clients’ procurement process. At the same time, municipalities use their position as land owners to drive sustainable development. Land allocation agreements allow municipalities to set project-specific sustainability requirements for construction projects on municipal land. The purpose of this thesis is to explore how municipal sustainability requirements affect housing developers when planning and designing their projects. The research is based on a single empirical case study of an urban development programme comprising multiple parallel and sequential housing construction projects. In this study, the municipality’s and housing developers’ perspectives are explored. The results demonstrate that the housing developers perceive several barriers to implementing municipal sustainability requirements. The three main barriers that were identified are reduced flexibility coupled with uncertainty, conflicting interests coupled with reduced autonomy and interdependencies, and a lack of trust and transparency coupled with interdependencies. The municipal sustainability requirements are initially developed by the municipality for the land allocation agreement. They are then co-developed further by the municipality and the housing developers together through negotiations before being finalised in conjunction with the developers’ procurement process. The study is focused on the period following the housing developers’ signing of land allocation agreements with the municipality and before starting their procurement process. During this period, the housing developers attempt to negotiate municipal sustainability requirements that they anticipate will increase costs, risk and uncertainty and decrease the value of their final product. Negotiations between the housing developers and the municipality can be viewed as value co-creation processes stimulated by functional conflict. These findings build on three papers that are included in the thesis. Contributions are made to literature on the role of construction clients and their perceived barriers to implementing and developing sustainable construction solutions and practices and barriers to change in general. Theoretical contributions are also made to literature on value co-creation in construction by illustrating how clients engage in the co-creation of value with municipalities and other clients. Finally, the theoretical link between value co-creation and functional conflict is studied and developed. / Byggandethar stora miljömässiga, sociala och ekonomiska effekter. Hållbar utvecklingbåde under och efter byggprocessen diskuterasblandrepresentanter förindustrin, politikeroch forskare. Byggherrar,till exempel i rollensom bostadsutvecklare, anses vara viktiga aktörer för förändring och innovation på grund av deras positionatt ställa krav vid upphandling av byggprojekt. Processen föratt utveckla projektkrav har därför huvudsakligen studerats under byggherrensupphandlingsprocess. Samtidigt använder kommunersin position som markägare för att driva hållbar utveckling genom att utmana den privata sektorn. Markanvisningargör det möjligt för kommunerna att ställa projektspecifika hållbarhetskravför byggprojekt på kommunal mark. Syftet med denna studieär att undersöka hur kommunala hållbarhetskravpåverkar bostadsutvecklare när de planerar och utformar sina projekt.Resultatenär baseradepå en empirisk fallstudie av ett stadsutvecklingsprojekt innehållandeflera parallella och sekventiella bostadsprojekt. I denna studie undersöks undersöks bådekommunens och bostadsutvecklarnas perspektiv. Resultaten visar att bostadsutvecklarnauppfattar ett antal hinder för att genomföra kommunala hållbarhetskrav. De tre största hindrensom identifierats är minskad flexibilitet i kombination med osäkerhet, intressekonflikteri kombination med minskad autonomi och beroende av andra aktöreroch brist på förtroende och öppenhet i kombination med beroende av andra aktörer. De kommunala hållbarhetskraven utvecklasinitialtav kommunen för markanvisningsavtalen. De utvecklas sedan vidare av kommunen och bostadsutvecklarna tillsammans genom förhandlingar. Slutligen konkretiseras deisamband medbostadsutvecklarnas upphandlingsprocess. Studien fokuserar på perioden frånatt bostadsutvecklarna tecknatmarkanvisningsavtal med kommunen meninnan deras upphandlingav entreprenörer påbörjats. Under denna periodförsöker bostadsutvecklarna förhandla ner de kommunala hållbarhetskrav som de förutser kommer öka deras kostnader, risk och osäkerhetsamtminska värdet på deras slutprodukt. Förhandlingarna mellan bostadsutvecklarna och kommunen kan ses som värdesamskapande processer drivna av funktionella konflikter. Dessa resultat bygger på tre artiklar som ingår i avhandlingen.Bidrag görs till litteraturen ombyggherrensroll och dessupplevda hinder för att implementera ochutveckla hållbara lösningar och praxis och hinder för förändring. Teoretiska bidrag görs också till litteraturenom värdesamskapande inom bygggenom att illustrera hur byggherrarharvärdesamskapandeprocesser tillsammansmed kommuner och andra byggherrar. Slutligen studerasoch utvecklas den teoretiska kopplingen mellan värdesamskapande och funktionell konflikt. / <p>QC 20200507</p>

Sveriges befolkning fortsätter att öka och en majoritet av Sveriges kommuner anger att deupplever en bostadsbrist. För att bemöta behovet av fler bostäder finns därför ett behov avfortsatt exploatering av kommunal mark där kommunernas process för tilldelning av mark tillbyggherrar benämns markanvisning. Fram tills 2015 har detta dock varit oreglerat vilket ocksåhar lett till stora variationer i anvisningsprocessen mellan kommunerna och få studier hargenomförts inom området.Syftet med denna studie är att beskriva markanvisningsprocessen i olika kommuner med fokuspå transparensen i utvärderingen av anbud samt vilken logik som styr detta. Målet är attdiskutera olika tillvägagångssätt inklusive dess förutsägbarhet och transparens med avstamp itidigare studier samt teorier för den rationella beslutsprocessen. Det empiriska materialetsamlades primärt in via intervjuer med respondenter från utvalda kommuner i kombinationmed information från offentliga styrdokument.Studiens resultat bekräftar de variationer mellan kommunerna som tidigare identifierats menger en ny inblick i hur utvärderingsprocesserna genomförs i praktiken. I studien föreslås enalternativ kategorisering av anvisningsmetoder samtidigt som resultaten visar på en generellotydlighet och brist på standardiserade utvärderingsprocesser. Avsaknaden av generellariktlinjer försämrar transparensen mot aktörer på marknaden och en trend att övergå till meriterativa beslutsprocesser minskar även förutsägbarheten. För att förbättra dessa aspekterinom markanvisningsprocessen krävs ytterligare forskning som studerar de kommunalaförutsättningarna, ökad kunskapsspridning och erfarenhetsutbyte tillsammans med endiskussion kring lämpliga metoder för att uppnå den största samhällsekonomiska nyttan. / The population in Sweden continues to increase and a majority of the municipalities state thatthey are experiencing a housing shortage. To meet the need for more housing, there isconsequently a need for continued exploitation of municipal land, where the municipalities'process for allocating land to builders is called land allocation. However, until 2015 this hasbeen unregulated, which has also led to large variations in the allocation process between themunicipalities and few studies have been carried out in the field.The purpose of this study is to describe the land allocation process in different municipalitieswith a focus on transparency in the tender evaluation and the logic that governs this. The aimis to discuss different approaches including its predictability and transparency with regard toprevious studies and theories for the rational decision-making process. The empirical materialwas collected primarily through interviews with respondents from selected municipalities incombination with information from public control documents.The results of the study confirm the variations between the municipalities, which werepreviously identified, but give a new insight into how the evaluation processes are implementedin practice. The study proposes an alternative categorization of allocation methods, while theresults show a general lack of clarity and standardized evaluation processes. The lack of generalguidelines reduces transparency towards market actors and a trend towards more iterativedecision-making processes also reduces predictability. In order to improve these aspects withinthe land allocation process, further research is needed which studies the municipal conditions,increased knowledge dissemination and exchange of experience together with a discussionabout suitable methods for achieving the highest socio-economic benefit.

Biofuels, including ethanol and biodiesel, are important components of energy policy in the U.S. and abroad. There is a long history of ethanol production from corn (maize) in the United States and from sugarcane in Brazil. However, there has been a push for greater use of next-generation biofuels (including those derived from cellulosic feedstocks) to mitigate many of the environmental and potential food system impacts of large scale biofuel production. Farmer willingness to grow biomass crops and ensuring adequate feedstock supply are two important challenges impeding large scale commercialization of next-generation biofuels. The costs of transporting bulky, low density biomass will be substantial. Consequently, in the near term, the economic success of next-generation biofuels will hinge on the supply of locally available biomass. As such, agricultural contracts are expected to be an important tool in overcoming the feedstock acquisition challenge. The broad objective of this study is to understand the effect of contracting for non-food energy crops (cellulosic feedstocks) on the agricultural landscape via the displacement of commodity (food) crops on productive cropland. We develop an analytical framework for evaluating the design and use of two different contract structures for securing cellulosic feedstock in a representative supply chain with a biorefinery and farmer. We study the dynamics of scarce land and indirect competition from commodity market production on a biorefinery's equilibrium pricing strategy and the resultant supply of cellulosic biomass. And we consider its sensitivity to various production characteristics and market conditions. We develop a method for quantifying the biorefinery's tradeoff between profit margins and competing for land in order to secure the requisite feedstock for biofuel production. And we characterize the loss of efficiency in the decentralized system, relative to a vertically integrated system, that can be attributed to the need to compete for the farmer's scarce land resource versus that which results from the biorefinery's desire to make a profit. Then we extend our framework to consider multi-year contracts for biomass production and evaluate the importance of land quality, yield variability and contract structure on a farmer's willingness to accept a contract to produce cellulosic feedstock as well as the resulting impact on the agricultural landscape through the displacement of commodity crops. Using switchgrass production in Tennessee as a case study, we develop feedstock supply curves for each contract structure considered and evaluate the conditions and contract prices at which land devoted to various field crops would be displaced by switchgrass based on field trials of switchgrass production in Tennessee and recent USDA data on crop prices and production.

No description available.

Le risque de tempête a un impact fort sur la gestion forestière, de manière directe à travers les dégâts qu'une tempête peut occasionner, et de manière indirecte à travers les comportements de précaution qu'il induit chez les producteurs forestiers.Cette thèse aborde le problème de la gestion en futaie régulière d'une forêt à plusieurs classes d'âge en présence d'un risque de tempête et quand le producteur a des préférences récursives. Au contraire de l'espérance d'utilité, les préférences récursives permettent de distinguer aversion au risque et préférences intertemporelles.Une approche analytique originale basée sur les conditions de Karush-Kuhn-Tucker, ainsi qu'une approche numérique de programmation dynamique stochastique sont utilisées afin de caractériser les différents états stationnaires possibles et de clarifier le rôle de différents déterminants, en particulier les préférences. L'analyse est par ailleurs étendue aux problèmes de l'allocation des terres et du changement climatique.Les résultats montrent que le risque de tempête associé aux préférences pousse les producteurs à abaisser l'âge moyen de rotation par précaution, car cela permet de diminuer l'exposition et la vulnérabilité de la forêt. La diversification de l'usage des terres au profit d'activités non risquées et procurant un revenu régulier constitue par ailleurs un levier alternatif d'adaptation au risque. Enfin, les anticipations des producteurs sur une hausse de la probabilité du risque de tempête accompagnant le changement climatique sont également à l'origine de comportements de précaution.Dans tous les cas de figure envisagés dans cette thèse, aversion au risque et préférences intertemporelles ont des rôles distincts, confirmant la pertinence des préférences récursives dans l'étude de ce type de problèmes. / The storm risk has a strong impact on forest management, directly through the damages a storm can cause and indirectly through induced precautionary behaviors.This PhD thesis addresses the issue of even-aged forest management with multiple age-classes in presence of a storm risk and when the producer has recursive preferences. Unlike expected utility preferences, recursive preferences distinguish between risk aversion and intertemporal preferences.An original analytical approach based on Karush-Kuhn-Tucker conditions, as well as a numerical stochastic dynamic programming approach are used to characterize stationary states and to clarify the role of determinants, in particular the role of preferences. In addition, the analysis is extended to the issues of land allocation and climate change.Results show that the storm risk combined with preferences leads forest producers to reduce the average rotation age out of precaution, as it permits to reduce the forest exposure and vulnerability. Moreover, land use diversification in favor of activities without risk and providing a regular income is shown to be another option to adapt to the storm risk. Finally, producers' expectations of an increase in the storm risk probability, which comes along climate change, are revealed as another source of precautionary behavior.In all the situations considered, risk aversion and intertemporal preferences are shown to have distinct roles, confirming that recursive preferences are relevant to deal with this type of issues.

Anvisning av kommunalt ägd mark ska sedan göras i enlighet med kommunen i frågas markanvisningsriktlinjer. Riktlinjer för markanvisning är ett, sedan 2015, laga krav hos kommuner som anvisar mark. Trots detta är kommunal markanvisning fortfarande en marknad som präglas av en avsaknad av transparens och överskådlighet. Arbetet granskar och jämför ett antal av Stockholms yttre kranskommuner gällande deras markanvisningspolicys och riktlinjer. De kommuner som valts ut är Botkyrka, Haninge, Norrtälje, Nynäshamn, Upplands-Bro, Upplands Väsby och Sigtuna för deras förmodade stora roll i Stockholms framtida utveckling. Trots att rådande lagstiftning i frågan om riktlinjer för kommunala markanvisningar trädde i kraft 2015 saknar fortfarande kommuner riktlinjer markanvisning. Problematik råder även inom kommuner som antagit riktlinjer men inte följer dessa, något som motverkar Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar, vars bakomliggande syfte var att göra kommunal markanvisning mer transparent. Kommunal markanvisning har en avsaknad av påföljder till följd av agerande i strid mot lagstiftning. Boverket som tillsynsmyndighet uppvisar statistik som visar att över 10% av svenska kommuner som anvisar mark saknar riktlinjer. Det saknas granskningar som är offentliga rörande huruvida riktlinjerna efterföljs inom de kommuner som antagit riktlinjer. Ingen tydlig skillnad observeras i markpris i samband med tillämpning av olika markanvisningsmetoder. Material erhållet från kommunerna i undersökningen visar dock att det starkt kan ifrågasättas om alla kommunerna tillämpar oberoende värderingar vid prissättning av mark. Vidare finns kommuner som valt att klassa sina värderingar som arbetsmaterial, något som inte lämnas ut till offentligheten, trots att värderingar bör anses som beslutsgrundande. Parallellt med undersökning om markanvisningsriktlinjer undersöks även frågeställning kring prissättning och distans från Stockholms innerstad, samt om priset kan förklaras med William Alonsos platsteori. Undersökning visar ett tydligt samband mellan distansen från Stockholms Central och priset på marken vid anvisning. Det uppvisade samband mellan totala distansen till centrum och pris visar på ett starkare linjärt samband vid jämförelse med sambandet mellan restid från samma kommun och markpris. / Allocation of land owned by municipalities should be carried out in line with the municipality in questions guidelines for land allocation. Guidelines for allocation is, since 2015, required by Swedish law for those municipalities that allocate real estate. Despite that, municipality land allocation is a branch characterized by a lack of transparency and clarity. This report examines and compares some of the outer crane municipalities of Stockholm regarding their land allocation policy and guidelines. The municipalities chosen were Botkyrka, Haninge, Norrtälje, Nynäshamn, Upplands-Bro, Upplands Väsby and Sigtuna, because of their assumed big part in the further development of Stockholm. Even though the current law of guidelines for land allocation took effect in 2015 there is still municipalities that lack guidelines and policies. There are further problems in some of the municipalities that adopted guidelines that they don’t follow them, which counteract Law (2014:899) about guidelines for land allocations within a municipality, the underlying purpose of which was to make land allocation within municipalities more transparent. Land allocation in the municipality has a lack of penalties as a result of acting in violation of legislation. Boverket as a regulator have statistics that shows that 10% of swedish municipalities that allocates land does in fact not have guidelines, but there is a lack of examination if municipalities that have guidelines follow them. No clear difference in price of land can be noticed when comparing different methods of allocating land. The material we obtained from the municipalities in this investigation makes us question if all the municipalities is applying independent valuation of land. There are also municipalities that classes their valuations as working material, something that isn't public information, even though valuations should be considered decision founding. Parallel to the investigation of land allocation guidelines investigations about pricing and distance from the center of Stockholm is being examined as well as if the pricing can be explained by William Alonso’s location theory. The investigation shows that there is some kind of connection between the prices of the land when allocated and the distance from Stockholm City. There is a stronger correlation between distance and pricing than time of traveling and pricing.