Background: The volatility in the interest rate market have increased during the last decade and this have made interest rate risk management more important for  both financial institutions and non-financial companies with short- and long term financial commitments. Objective: The main objective of this thesis is to analyze different ways of measuring interest rate risk in the treasury operations an international industrial company group. Further, the study will also examine the way treasury departments of international industrial company group’s measure interest rate risk and explain why this method have been chosen. Method: The research method of the thesis is a case study and a mix of both quantitative and qualitative data has been used to conduct it. The quantitative data have been secondary data received from TIFI’s treasury management software and the qualitative data have been collected through a survey with eight treasury managers from other international industrial company groups. Conclusion: The repricing model is suitable because it is straight forward, fairly easy to communicate to management and it focuses on the book value. However, defining relevant time buckets might be difficult. The duration model is a good measurement tool because it can be used in a variety of ways, but a disadvantage is that it focuses on the market value, which might not be appropriate for treasury departments. Stress testing captures the true change in market value, but demands forecasts about future interest rate movements and lacks tools to manage the interest rate risk. Treasury departments of international industrial company groups use a variety of measurement methods. The most frequently used methods are duration-, maturity- and Value at Risk models and different kinds of stress tests. The method should not only measure the interest rate risk in a correct way but it should also be easily explained to management and other executives in the company that might not have knowledge about financial economics. The main difference between treasury departments and commercial banks is that commercial banks try to earn money on interest rate fluctuations, whereas treasury departments want to minimize the impact of interest rate fluctuations in order to support the company group’s core business.

This study aims to analyse the changes in the capital structure of Swedish real estate companies over the past five years, with a particular focus on the period 2022-2023, characterised by the policy interest rate increasing from zero to 3.5 percent. The study further explores the potential risks these companies face concerning interest rate exposure and liquidity. The research process involves a comprehensive literature review, quantitative analysis of financial key figures, and qualitative interviews with banks and consultants in the real estate market. The findings suggest that the capital structure of real estate companies is highly influenced by the cost of capital and the companies’ credit ratings. While large companies with the highest credit ratings have coped with increased capital costs in the bond market and continue issuing bonds, remaining investment grade companies have turned to the bank sector as the prices in the bond market have increased. Increased competition in bank financing has made the banks more selective, prioritising existing customers and making it challenging for high-yield and non-existing bank customers to secure debt. The high demand for bank financing further opens up possibilities for alternative financing to increase market shares. As a consequence of escalated risk in the real estate sector, financiers are increasing credit margins and implementing stricter credit terms. A key factor for assessing the risk in today’s market is the capability of the cash flow to cover the rising cost of capital, exposing the low- yielding residential segment. To mitigate liquidity risk, the findings suggest an increased need for equity and expected share issuance and asset sales. However, a stress test conducted based on the Interest coverage ratio suggests that the real estate market is able to handle additional interest rate increases, not facing alarming distress until interest rates increase by an additional 3%. By examining theories such as the Pecking Order and Trade-off Theory, this research contributes to the existing literature, shedding light on the evolving capital structure of Swedish real estate companies and the impact of interest rate fluctuations on financing strategies and risk evaluation. / Denna studie syftar till att analysera trender i svenska fastighetsbolags kapitalstruktur under de senaste fem åren, med fokus på perioden 2022-2023, färgad av höjningar i Riksbankens styrränta från noll till 3.5%. Studien utforskar även potentiella risker för fastighetsbolag avseende ränta och likviditet. Forskningsprocessen inkluderar en omfattande litteraturgenomgång, kvantitativ analys av finansiella nyckeltal och kvalitativa intervjuer med banker och konsulter på fastighetsmarknaden. Resultaten antyder att kapitalstrukturen för fastighetsbolag i hög grad påverkas av kapitalkostnad och företagens kreditbetyg. Medan stora företag med högsta kreditbetyg har kunnat hantera ökade kapitalkostnader på obligationsmarknaden och fortsätter att emittera obligationer, har återstående företag med investment grade rating vänt sig till banksektorn när priserna på obligationsmarknaden har ökat. Ökad konkurrens för bankfinansiering har gjort bankerna mer selektiva, med prioritet för befintliga kunder, vilket har gjort det utmanande för high-yield betygsatta och icke-existerande bankkunder att säkra skulder. Den höga efterfrågan på bankfinansiering öppnar också upp möjligheter för alternativ finansiering att öka i marknadsandel. Som en följd av ökad risk inom fastighetssektorn ökar finansiärer kreditmarginalerna och inför striktare kreditvillkor. En viktig faktor för att bedöma risken på dagens marknad är förmågan hos kassaflödet att täcka den stigande kapitalkostnaden, vilket exponerar det lågavkastande bostadssegmentet. För att minska likviditetsrisken antyder resultaten ett ökat behov av eget kapital och förväntade aktieemissioner och försäljningar av tillgångar. Studien inkluderar ett stresstest genomfört baserat på räntetäckningsgraden, vilket emellertid antyder att fastighetsmarknaden klarar av ytterligare räntehöjningar och uppnår ordentliga finansiella svårigheter först vid en räntehöjning på ytterligare 3 procentenheter från dagens läge. Genom att undersöka teorier som Pecking Order och Trade-off Theory bidrar denna forskning till befintlig litteratur och belyser den utvecklande kapitalstrukturen för svenska fastighetsbolag samt påverkan av räntefluktuationer på finansieringsstrategier och riskbedömning.

Den svenska fastighetsbranschen är genom bankernas höga exponering av stor vikt för Sveriges finansiella stabilitet. Sedan inflationen tagit fart under 2021, följde Riksbanken utvecklingen genom att från mitten av 2022 intensivt höja styrräntan till 4%. En identifierad sårbarhet har ansetts vara de ofta högt belånade fastighetsbolagen, vars finansieringskostnader stigit från tidigare periods noll- och minusränta.  En utbredd metod för ränteriskhantering är användandet av derivatinstrument, där bolagens storlek tidigare antytts ha stor påverkan. Syftet med studien är därför att undersöka hur de svenska medelstora fastighetsbolagen använt räntederivat för hantering av ränterisken under den senaste tidens ränteförändringar. Studien bygger på 11 intervjuer med Mid Cap noterade fastighetsbolag, som genom semistrukturerade intervjuer fått besvara frågor kring bolagens reaktion på ränteförändringen, incitamenten bakom derivatanvändning och strategiförändringar.  Resultatet visar att branschen inte väntat sig ränteförändringar av denna magnitud. Flera bolag beskriver sig ha förändrat sina finanspolicys och utökat sin räntesäkringsnivå avsevärt, men flera skillnader finns mellan bolagen. Incitamenten beskrivs primärt vara lånekovenanter såväl som intresset av att stabilisera kassaflödet. Det finns en stor variation i val av derivatinstrument, men klart står att derivat är betydligt mer flexibla än fasträntelån. Framöver beskrivs räntechocken som något bolag kommer att ha i beaktning vid utformandet av nya strategier för derivatanvändningen samt uppsättandet av finanspolicy. / The Swedish real estate sector is crucial to the financial stability of Sweden due to the banks' significant exposure. Following the rise in inflation in 2021, the Riksbank closely monitored the situation and, starting from mid-2022, aggressively raised the policy rate to 4%. A notable vulnerability identified is the highly leveraged nature of many real estate companies, whose financing costs have increased from the previous period of zero and negative interest rates. A common approach to managing interest rate risk is the use of derivative instruments, where company size has previously been indicated as a deciding factor. This study aims to investigate how medium-sized Swedish real estate companies have utilized interest rate derivatives to manage interest rate risk amid recent rate fluctuations. The study is based on 11 interviews with Mid Cap listed real estate companies, conducted through semi-structured interviews to explore their responses to interest rate changes, motivations for using derivatives, and strategic adjustments. The findings reveal that the industry did not anticipate interest rate changes of this magnitude. Several companies reported having revised their financial policies and significantly increased their level of interest rate hedging, although there are notable differences between companies. The primary motivations for using derivatives are described as loan covenants and the desire to stabilize cash flow. There is considerable variation in the choice of derivative instruments, but it is evident that derivatives offer significantly more flexibility than fixed-rate loans. Looking ahead, companies will take the recent interest rate shock into account when formulating new strategies for derivative use and establishing financial policies.

När en företagsobligation och en statsobligation har samma löptid och har en skillnad i avkastning, så kallas denna skillnad för kreditspread. Ett känt koncept inom finansvärlden är att risk har en stark koppling till avkastning. När emittenten av obligationen inte kan återbetala överenskommen utdelning eller principiellt lånebelopp så klassas detta som en betalningsinställelse. Eftersom det generellt sett är större risk för en betalningsinställelse för ett företag än för en stat, så vill investerare bli kompenserade för den extra risken de tar sig an. Den totala risken som utgör skillnaden i avkastning kan i sin tur delas upp i flera olika riskkomponenter. Syftet med vår uppsats är att undersöka ifall likviditetsrisk, ränterisk och kreditrisk har en effekt på kreditspread för företagsobligationer på den svenska marknaden. Med detta som bakgrund så har vi samlat in historiska data på förfallna obligationer under de senaste 10 åren via databaserna Thomson Reuter Datastream och Eikon. Vi har sedan laddat ned obligationsspecifika egenskaper i form av finansiella nyckeltal för samtliga obligationer. Dessa nyckeltal har valts för att till bästa förmåga representera och mäta respektive risk. Exempelvis så har vi använt oss av nyckeltalet “bid-ask-spread” för att mäta likviditetsrisk hos en obligation. För att undersöka sambandet mellan våra valda risker och kreditspread så genomförde vi ett hypotestest. Vi skapade en nollhypotes och en alternativhypotes som vi sedan testade med hjälp av en multipel regression. Nollhypotes (H0): Studiens utvalda variabler har inte en effekt på den kreditspread hos svenska företagsobligationer Alternativhypotes (Ha): Studiens utvalda variabler har en effekt på den kreditspread hos svenska företagsobligationer Slutsatsen var att vi kunde statistiskt påvisa ett positivt samband mellan riskernas storlek och storleken på obligationens kreditspread. Detta gjordes både för riskerna var för sig och för modellen när den blev testad i sin helhet. Den bakomliggande teorin bakom variablerna kunde därför antas vara korrekt även vid applicering på svenska marknaden för det senaste decenniet. Vi har som ambition att denna studie skall kunna agera som ett verktyg för fundamental analys för framtida investerare samt vidare studier inom området obligationer på svenska marknaden

When modelling risk in the banking book, a simple capital level approach can fail to capture the interactions between different risk measures or risk classes since they are modelled separately. In this thesis we propose a model for projecting the book value of a run-off balance sheet portfolio of fixed and variable rate loans, while also calculating net interest income, economic value of equity, capital requirement and capital cost within the same model. Using adjoint algorithmic differentiation, we also retrieve the sensitivities of each measure and the balance sheet towards a term structure of zero rates, for the lifetime of the portfolio. The model is an attempt at a holistic approach to modelling interest rate risk in the banking book, and its design allows for extensions to other financial risk classes such as credit risk and liquidity risk. / Vid modellering av risker i bankboken kan en enkel kapitalmodell misslyckas med att fånga interaktionerna mellan olika riskmått eller riskklasser eftersom de modelleras separat. I den här masteruppsatsen föreslår vi en modell för att projicera balansräkningen framåt i tiden för en portfölj av lån med fast och rörlig ränta, och beräknar samtidigt Räntenetto, Ekonomiskt Värde av Eget Kapital, kapitalkrav och kapitalkostnad inom samma modell. Med hjälp av adjoint algoritmisk derivering beräknar vi även känsligheterna för varje mått samt bokfört värde av portföljen mot en terminstruktur av nollräntor under portföljens livstid. Modellen är ett försök att holistisk modellera ränterisk i bankboken, och dess utformning möjliggör utvidgning till andra finansiella riskklasser som kreditrisk och likviditetsrisk.

Financial institutions are exposed to several different types of risk. One of the risks that can have a significant impact is the interest rate risk in the bank book (IRRBB). In 2018, the European Banking Authority (EBA) released a regulation on IRRBB to ensure that institutions make adequate risk calculations. This article proposes an IRRBB model that follows EBA's regulations. Among other things, this framework contains a deterministic stress test of the risk-free yield curve, in addition to this, two different types of stochastic stress tests of the yield curve were made. The results show that the deterministic stress tests give the highest risk, but that the outcomes are considered less likely to occur compared to the outcomes generated by the stochastic models. It is also demonstrated that EBA's proposal for a stress model could be better adapted to the low interest rate environment that we experience now. Furthermore, a discussion is held on the need for a more standardized framework to clarify, both for the institutions themselves and the supervisory authorities, the risks that institutes are exposed to. / Finansiella institutioner är exponerade mot flera olika typer av risker. En av de risker som kan ha en stor påverkan är ränterisk i bankboken (IRRBB). 2018 släppte European Banking Authority (EBA) ett regelverk gällande IRRBB som ska se till att institutioner gör tillräckliga riskberäkningar. Detta papper föreslår en IRRBB modell som följer EBAs regelverk. Detta regelverk innehåller bland annat ett deterministiskt stresstest av den riskfria avkastningskurvan, utöver detta så gjordes två olika typer av stokastiska stresstest av avkastningskurvan. Resultatet visar att de deterministiska stresstesten ger högst riskutslag men att utfallen anses vara mindre sannolika att inträffa jämfört med utfallen som de stokastiska modellera genererade. Det påvisas även att EBAs förslag på stressmodell skulle kunna anpassas bättre mot den lågräntemiljö som vi för tillfället befinner oss i. Vidare förs en diskussion gällande ett behov av ett mer standardiserat ramverk för att tydliggöra, både för institutioner själva och samt övervakande myndigheter, vilka risker institutioner utsätts för.