Orientador: Pompeu Figueiredo de Carvalho / Banca: Vânia Rubia Farias Vlach / Banca: José Francisco / Banca: Magda Adelaide Lombardo Fruehauf / Banca: Paulo Roberto Teixeira de Godoy / Resumo: As técnicas, a produção, as indústrias e a cultura, possibilitam a incorporação da natureza à vida social dos homens. Essa proximidade com a natureza instiga a se pensar cada vez mais seus conteúdos e limites. Nesta direção, realizou-se na primeira parte deste trabalho uma leitura epistemológica de conceitos e idéias de natureza e o processo de inserção da natureza à vida social, bem como sua mercantilização e as relações da sociedade com o território, onde está incluída a natureza humanizada. Na segunda parte buscou-se demonstrar uma das formas de apropriação de idéias de natureza no período histórico atual, através de empreendimentos imobiliários, localizados principalmente nas cidades de São Paulo/SP, Campinas/SP e Florianópolis/SC. A apropriação e a produção da natureza têm como objetivo a valorização destes referidos empreendimentos, como, por exemplo, atrelando-os à uma idéia de natureza 'sempre verde e tranqüila' em plena metrópole paulista. A contradição se insere justamente na venda de uma idéia que não condiz com os aspectos reais das cidades ou com a prática de construção desses empreendimentos. Através da análise de sítios da internet especializados em vendas de imóveis e nos cadernos dos jornais impressos, observa-se o aumento significativo dos empreendimentos que usam a "propaganda verde". Constata-se uma proliferação de nomes como: jardim, parque, vila, reserva, bosque - ,com o agravante do uso em outros idiomas: park, jardin, garden, villagio, etc. Desta forma, buscou-se, através de uma visão crítica, suplantar essa ideologia que penetra tais empreendimentos, demonstrando que a natureza na cidade é produto da ação social e histórica do homem, as quais, atualmente estão repletas das intencionalidades capitalistas...(Resumo completo, clicar acesso eletrônico abaixo) / Abstract: The thecniques, the production, the industry and the culture allow an incorporation of nature into social life. This proximity take us to think more and more the contents and limits of nature. In this way, the first part of this work is an epistemological view of ideas e concepts of nature and the process of incorporation of nature in the social life, the transformation of nature into a merchandise and the relations between man and territory, where is included the social nature. In the second part, we try to demonstrate an example of the appropriation of nature nowadays, by real state enterprises, mainly in the cities of São Paulo/SP, Campinas/SP and Florianópolis/SC. The objective of these referred enterprises, appropriating and producing the nature - material and ideologically, is the valorization of their products. They sale an idea of nature 'always green and peacefully'. The contradiction is exactly the sale of an idea that is not real in those cities or with the building process of those buildings and condominiums. Through the analysis of Internet sites and newspapers specialized in the real estate announces, we observe a significant and massive use of nature by real estate propaganda. An explosion of names as: garden, park, village, forest - with an added difficulty: their variations in French, English and Italian and not Portuguese. So, with a critical approach, we try to supplant this ideology that penetrates such real estates enterprises, demonstrating that nature in the city is a product of the man's social and historical action, currently, more and more, replete of the capitalist rationality. We expect to surpass a process of self-satisfaction with the nature in the city, recovering an ideal of collective emancipation, building another relation with the nature in the city, where the nature is a collective...(Complete abstract click electronic access below) / Doutor

O presente trabalho tem como objetivo estudar a contabilidade no segmento de Incorporação e Construção Civil, como geradora de informações para a avaliação de empreendimentos no Longo Prazo, comparando o método contábil e o econômico. O estudo faz o levantamento do cenário econômico, inserindo o segmento em questão, apresentando as regras de negócios. Na etapa posterior busca-se de forma breve, traçar um histórico da contabilidade no mundo e no Brasil, inserindo-a no segmento, com a aderência as normas internacionais e seus impactos. São apresentadas as análises dos demonstrativos contábeis com a escolha de determinados indicadores para o estudo de caso, na seção posterior são apresentados os métodos de análise de investimentos, abordando o custo de oportunidade e duas opções para mensuração desse custo, evidenciando as diferenças entre os lucros contábil e econômico. Na penúltima seção há a apresentação de um estudo de caso para comparação dos resultados. / The present thesis studies the Accounting policies in Brazilian Real State Market, as an information predictor for the evaluation process and decision making for long-term projects, comparing the accounting method with the economic one. The essay brings up characteristics of economic environment in this specific segment, presenting the usual business guidelines. In a second moment, a brief study from historical facts of national and international accounting methodologies and their consequences are placed in Brazilian Real State, according to international standards. The financial statement analysis are presented by the optic of financial performance ratios and, in a subsequent section, the methodology for performance analysis is brought out, focused on two different methods for measure the opportunity cost . The differences between accounting and economic profits are pointed. In the end, a case study compares the results.

Apesar de a moradia ser um dos direitos do cidadão esboçados na constituição, parte da população não tem condições de alocar parte de sua renda para o pagamento do encargo mensal requerido num financiamento. No Brasil, o mercado de crédito é prejudicado pelo ambiente legal. Em função da desconexão entre a produção do bem imobiliário e a capacidade de poupança do adquirente, é fundamental que o adquirente possa contar com um financiamento pós-produção, permitindo a adequação de sua capacidade de pagamento. Para tal, foi criado em 1964 o Banco Nacional da Habitação (BNH) juntamente com o Sistema Financeiro Habitacional (SFH). Para consolidar o crédito imobiliário foi realizada a implantação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que, em 1997, criou de forma estruturada, pela primeira vez no Brasil, o mercado secundário de crédito imobiliário. Esta dissertação é iniciada com o levantamento de dados e enfocando as técnicas e os modos de mensuração do problema habitacional brasileiro. Também é analisada a evolução do sistema de crédito imobiliário no Brasil, desde 1964 com o início do SFH até o começo do século XXI com a implantação do SFI. Comparando a evolução do sistema brasileiro, é mostrada a experiência referente ao crédito imobiliário nos EUA, México e Chile, por se tratarem de modelos e situações correlacionadas ao processo brasileiro. Finalmente é enfocado o processo de securitização onde são verificados aspectos legais e de riscos inerentes ao sistema em questão. É realizado o estudo para a implementação de um mercado secundário imobiliário mais líquido através de metodologia de pesquisa baseada em bibliografia, regressão univariada e regressão multivariada que verificam a manutenção do atual funding imobiliário, o direcionamento obrigatório dos depósitos em poupança do SBPE, a quantidade de crédito imobiliário tomado e o saldo de CRIs emitidos em função da atual conjuntura econômica e jurídica brasileira. Observou-se que havendo a manutenção do direcionamento obrigatório e a manutenção das taxas de crescimento do PIB e rendimento médio dever-se-á diminuir as taxas trabalhadas pelo governo para que haja necessidade de um novo funding. Como o México, a taxa que irá tornar o mercado secundário brasileiro imobiliário mais atraente será por volta dos 8,5% ao ano. / Although housing is one of citizens rights set forth in the Brazilian Constitution, part of the population cannot afford the monthly interest payments on a housing loan. The Brazilian credit market is crippled by the countrys legal environment. Due to the disparity between the production of housing units and buyers saving capacity, it is essential for buyers to be able to count on a post-production financing system that can adequate their capacity of maintaining their payments. The Banco Nacional da Habitação (BNH) (National Housing Bank) and the Sistema Financeiro Habitacional (SFH) (Housing Finance System) were created in 1964 with this end in view. To consolidate housing credit, the Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) (Real Estate Finance System), which was created in 1997 launched the secondary market of real estate credit, for the first time in Brazil. This dissertation is structured on the basis of a data research focusing the techniques and methods employed to measure the Brazilian housing deficit. It also analyses the evolution of the real estate credit system in Brazil from 1964, when the SFH was implanted, to the start of the 21st century, with the adoption of the SFI. The experiences of the real estate credit systems of the US, Mexico and Chile are compared to the evolution of the Brazilian system, since these models and situations are correlated. To conclude, we analyze the process of securitization, touching on some of the systems legal aspects and inherent risks. We undertake a study for the implementation of a more liquid secondary real estate market, using research methodology based on bibliography review, univariate regression model and the multivariate regression model, that verify the maintenance of the current real estate funding, the compulsory sending of savings deposits to the SBPE, the amount of housing loans made and the balance of Brazilian MBSs (CRIs) emitted due to the current economic and legal status of Brazil. We observe that, if the compulsory sending is maintained, as well as the GDP growth and average yield figures, the government-set rates should decrease so that new funding becomes necessary. As is the case in Mexico, the rate that will make the Brazilian secondary real estate market more attractive will be around 8,5% per annum.

Este trabalho aborda o processo de tomada de decisão estratégica em empresas que atuam no segmento de empreendimentos residenciais. A decisão estratégica se baseia na geração de informações, que identificam a condição de utilização dos recursos disponíveis a empresa, e de informações que relatem a condição atual e a tendência de comportamento de determinadas variáveis externas a empresa. A identificação do perfil de recursos de uma empresa de empreendimentos residenciais expressa a condição de utilização da sua capacidade de produção, de investimento, de endividamento e da estrutura administrativa que da suporte as suas operações. A análise da condição atual e da tendência de comportamento de variáveis externas a empresa, no segmento de empreendimentos residenciais, contempla: a demanda potencial pelo produto residencial, o volume de recursos disponíveis para financiamento, o nível de oferta máximo de produtos, a suposta ação da concorrência no mercado, a caracterização da vizinhança onde possivelmente o empreendimento será lançado, a expectativa de velocidade de vendas do empreendimento, e consequentemente da taxa de retorno associada a venda, a disponibilidade de áreas para o lançamento, e o balizamento do retorno que o produto é capaz de auferir aos clientes que o entendam como um investimento. / This paper deals with the strategic decision making process in companies active in the residential housing construction sector. Strategic decision-making should be based on two types of information produced. The first permits identifying capabilities of utilizing available resources. The second relates information on the current condition and on behaviorial tendencies of determined variables outside the company. The capabilities for utilization of various capacities are demonstrated when the resource profile of a residential housing company is identified. Capacities of production, investment, dept-acquisition, as well as that of the administrative structure that provides support to the companies operations, are shown. Several factor of variables outside the company must be considered in the case of current condition and behaviorial tendency analyses in the residential housing sector. These include the potential demand for residential housing on the market and the volume of financing resources available for residential housing construction. They also include the products maximum supply level due to the volume of said financing resources. Other factors are the supposed action of competitors in the market and characterization of the neighbord where the housing may perhaps be constructed. One must further consider the expected sales rate of the constructed housing, and consequently the return rate associated with such sales. And finally such factors as the availability of areas for construction, and demarcation of returns the product is able to gain for those clients who are seeking it as an investment. The generation of the information that preserves the decision making of strategic character in the segment is based in the well-known methodology that formulates business strategies, where from the identification of the current strategy, or the mission of the organization, and the formulation of organizational objectives,analysis are made inside and outside the environmental of the enterprise and alternatives of actions are proposed, accordins to the condition identified in the analysis, to make it possible the performance of formulates objectives. This systematic, when applied to the residential housing construction sector, generates a specific model to delineate decision-making and action strategy in companies active in the segment.

Todo o varejista, ao se estabelecer em um determinado ponto comercial, procura atingir suas metas de crescimento e desenvolvimento do negócio. Para tanto, ele irá verificar, nas diferentes possibilidades do estabelecimento, aquela que se ajustar, mais adequadamente, às suas aspirações e objetivos. Por outro lado, os pontos de venda disponíveis podem ser próprios ou locados, dependendo da disponibilidade de propriedade de cada varejista, bem como da disponibilidade de espaços a serem locados para o exercício da atividade. Nem sempre a propriedade de um ponto é o melhor caminho para o estabelecimento, por conta da adequação ao negócio, acesso, condições de tráfego, dentre outros. No processo de escolha de um ponto por meio de locação, os problemas elencados acima são os mesmos. Mas, nesse caso, o varejista pode selecionar o ponto mais adequado em função das características do negócio e das condições objetivas do local. Entre as possibilidades de escolha do ponto, dependendo do tipo de negócio, os shopping centers podem se configurar como uma solução conveniente para o varejista. E nos shopping centers, atualmente, desenvolvem-se diversas atividades comerciais e de prestação de serviços, que foram se consolidando como sendo ajustadas às necessidades do mercado consumidor e por extensão ao varejo que tenciona atendê-los. Os shopping centers caracterizam-se por cederem espaços às atividades de distribuição de bens e serviços aos consumidores finais, mediante a locação de espaços físicos onde o varejista desenvolverá seu negócio. Esses espaços são cedidos de forma onerosa aos varejistas, que arcam com o chamado custo de ocupação . Esse trabalho visa analisar os modelos existentes de precificação de ativos físicos, como o aluguel do metro quadrado do espaço em shopping centers, verificar, empiricamente de que forma estes valores são determinados, bem como desenvolver um modelo de precificação do valor de locação aplicável às condições do mercado brasileiro. Deve-se destacar que este trabalho pretende trazer uma contribuição à sistematização da bibliografia sobre o assunto precificação de espaços locados para o varejo e dar contribuições teóricas para o referencial de processos de escolha de pontos de venda no varejo, com base em modelos de precificação. / All shop owners, when choosing a location in a commercial site, seek to achieve their targeted growth and the development of their businesses. In doing this, they will choose among the many different location possibilities, selecting the one that they believe will most closely achieve their goals and objectives. On the other hand, the selection of a site location may depend on less than ideal circumstances. The businessman may already be the owner of a retail site, he may not have the financial resources to purchase additional retail sites, or retail sites may not be available in commercial developments. Site ownership is not always the best way to choose the location because of the adequacy of business, accessibility, and traffic conditions, among others. In the selection of a site by location, these types of problems are similar. In this case, however, the retailer can select the more suitable site in relation to the characteristics of the business and the objective conditions of the site. Depending on the type of business, shopping malls can provide a convenient solution to the retailer in site selection. Nowadays shopping malls have developed several commercial and service activities to meet the needs of both the consumers and, by extension, the retailers who intend to serve them. Mall developers locate shopping malls in locations which are conducive to the activities of distribution of goods and services to the final consumers, by means of location of physical spaces where the retailer can develop his business. These spaces are offered to prospective tenants for a payment that covers the cost of occupation. This paper intends to analyze the existing models of pricing for these kinds of physical assets, including the cost per square foot in shopping malls, verify empirically the ways these values are settled, and develop a pricing model to fix this value applicable to Brazilian market conditions. It is important to emphasize that this research project intends to make a contribution to the literature dealing with the issue of retail space location and offer some theoretical contributions to the reference process of choosing a retail site, based upon pricing models.

O objetivo desta dissertação é avançar o conhecimento sobre como são produzidas as desigualdades sócio-espaciais em Curitiba. Argumenta-se que essas desigualdades são resultado da forma como ocorre a valorização da terra e sua apropriação pelas diferentes camadas sociais, e que em Curitiba esses arranjos são articulados em torno da prática do planejamento urbano. Para aprofundar essa discussão foi escolhido como objeto de estudo o caso específico do Ecoville. Originalmente concebida na década de 1970 sob a denominação de Conectora 5, essa área deveria ser uma nova frente de expansão urbana que evitaria a ocupação de áreas impróprias na cidade. Contudo sua implantação ocorreu de maneira totalmente oposta, produzindo uma área com baixa densidade populacional voltada para camadas de alta renda. O estudo do Ecoville contribui para a compreensão das desigualdades espaciais em Curitiba porque evidencia as contradições que são produzidas em torno da valorização da terra, e qual o papel da prática do planejamento urbano nesse processo. / The goal of this paper is to further the discussion about the production of socially and spatially uneven urban development in Curitiba. It is argued that this urban inequality results from the manner that land values and ways of occupation by different social classes are established, and that in Curitiba these relations are articulated around of the practice of urban planning. A case study was then specified to exemplify this discussion: Ecoville. Originally conceived in the 1970s under the name Conectora 5, this area was intended to be a new urban front that would avoid new settlements at improper areas within the city. However, its implementation followed a totally different path, creating a low density development only suitable for higher income groups. The Ecoville case broadens the understanding on how the urban inequalities are created within Curitiba because it reveals the contradictions that stir around land values, and the role urban planning practice plays in this process.

Orientador: Maria Encarnação Beltrão Sposito / Banca: Everaldo Santos Melazzo / Banca: William Ribeiro da Silva / Resumo: Esta dissertação analisa a produção do espaço urbano e suas articulações com o mercado imobiliário, a partir da realidade concreta investigada na cidade de Londrina - PR. Os objetivos consistem em analisar a expansão da malha urbana e a evolução dos preços fundiários em Londrina, no fito de apreender o processo de valorização seletiva do espaço pelos mecanismos próprios do circuito imobiliário. Assim, a conjuntura da última década foi base do processo investigativo. No entanto, a compreensão da expansão físico-territorial da cidade de Londrina diz respeito às ações historicamente engendradas por agentes responsáveis pela produção do espaço urbano sob o modo capitalista de produção, quais sejam: os agentes privados, o Estado, e a sociedade civil. Desse modo, realizamos uma reflexão sobre a atuação dos incorporadores de loteamentos nas últimas quatro décadas, bem como da atuação do Estado na promoção da habitação e estruturação da cidade. Constituído esse quadro analítico, a compreensão volta-se ao estudo da evolução do preço da terra urbana a partir do levantamento e mapeamento das variáveis disponíveis nos classificados de terrenos do principal jornal de circulação local. Por fim, tratamos de analisar a estruturação do espaço urbano pela dinâmica da atividade imobiliária, investigando o caso mais específico da Zona Leste da cidade de Londrina, onde atualmente ocorre valorização imobiliária e incorporação de novos empreendimentos imobiliários bastantes elucidativos da reestruturação urbana contemporânea / Abstract: This dissertation examines the production of urban space and their interaction with the real estate market, from the reality investigated in Londrina - PR. The objectives are to analyze the expansion of urban land and price developments in Londrina, the aim of understanding the process of selective recovery of space by the mechanisms of the circuit housing. Thus, the conjuncture of the last decade was based on the investigative process. However, understanding the physical and territorial expansion of the city of Londrina with respect to shares historically engendered by agents responsible for the production of urban space under the capitalist mode of production, namely: the private agents, the state and civil society. Thus, we held a discussion on the role of developers of subdivisions in the last four decades, and the role of the state in housing promotion and structuring of the city. Consisting this analytical framework, the understanding back to the study of the evolution of urban land prices from the survey and mapping of the variables available in the classifieds of land from the main newspaper of local circulation. Finally, we analyzed the structure of urban space by the dynamics of real estate activity, investigating the more specific case of the Eastern Zone of the city of Londrina, where he currently is real estate appreciation and incorporation of new houses quite illustrative of contemporary urban restructuring / Mestre

O presente estudo destina-se a trazer reflexões sobre as relações entre o urbano e as representações visuais. Tendo como foco de pesquisa a análise da produção iconográfica sobre os \"discursos\" da natureza apresentados pelas propagandas do mercado imobiliário na cidade de São Paulo, a partir de uma modalidade específica de moradia, os condomínios fechados, procurou-se estabelecer proposições sobre como as representações da natureza propagadas pelo mercado imobiliário, mais que se apresentarem como difusores de um atributo do produto moradia, colocam-se como legitimadores de uma lógica espacial constituída por redes geográficas de isolamento condominial, influenciando em aspectos ligados a uma cultura antiurbanidade. Atentou nesta pesquisa também a compreensão do que reconhecemos ser a inauguração do discurso privatista da natureza na cidade de São Paulo, esta iniciada pela Companhia City. / The present study aims to bring reflections on the relations between urban and visual representations. Based on the analysis of iconographic production on the \"discourses\" of nature presented by the advertisements of the real estate market in the city of São Paulo, based on a specific modality of housing, the condominiums closed, it was tried to establish propositions about how the Representations of nature propagated by the real estate market, rather than presenting themselves as diffusers of an attribute of the housing product, stand as legitimators of a spatial logic constituted by geographic networks of condominial isolation, influencing aspects linked to an anti-urban culture. Attention in this research also understanding that they recognize to be an inauguration of the discourse privative of the nature in the city of São Paulo, this company initiated by the City Company.

A partir de análise de dados primários oriundos do Banco Central do Brasil e da Caixa Econômica Federal, bem como da análise de literatura relacionada, o trabalho busca compreender alguns resultados da política de crédito habitacional sob o ponto de vista da universalização da habitação enquanto direito, analisando os principais fundings da política, o SBPE e o FGTS, operando simultaneamente no Sistema Financeiro da Habitação, SFH, e no Sistema Financeiro Imobiliário, SFI. Busca também compreender o funcionamento do SFI na lógica de uma política pública de habitação. A estrutura do SFH, ainda vigente, ganhou uma outra lógica com a aprovação em 1997 do SFI. Os avanços recentes no marco regulatório, com mudanças legais importantes, teriam contribuído para que o SFH chegasse a números recordes em anos recentes. Apesar de todas as investidas para a montagem do SFI de forma completa, os fundos públicos e semi-públicos (ou paraestatais) ainda são o pilar da política habitacional exercida no país. Nota-se nos números recentes a importância da ampliação do crédito como ampliação do acesso das classes de menor renda ao mercado de consumo e a importância da regulação feita pelo estado para que esses números fossem alcançados. A sofisticação financeira do SFI remete a uma discussão do modelo neoclássico de eficiência financeira que se choca com o conceito da universalização da habitação enquanto direito. Dessa forma o trabalho busca discorrer também sobre a esterilização do debate relativo a políticas públicas sob esse diapasão, visto que o discurso do senso comum é que o modelo financeiro quando bem feito é capaz de suportar qualquer política pública. A redução da política pública ao discurso financeiro resulta numa financeirização da política habitacional, com impactos negativos na universalização e no acesso ao bem habitação. / The current work interprets the results of the housing credit policy in terms of housing as a universal right. The analysis is based on primary data from the Central Bank of Brazil, Caixa Economica Federal, and related literature. The analysis is based on the main sources of funding: SBPE and FGTS. Both sources operate simultaneously in the Housing Financial System (SFH) and Real State Financial System (SFI). The operation of the SFI in the framework of the public housing policy is also assessed. The current structure of the SFH acquired a new logic with the approval of the SFI in 1997. The recent advancements in the regulatory framework, with important legal modifications, have contributed to financing the SFH to achieve record numbers in recent years. However, despite all the effort to fully assemble the SFI, public and semi-public funding sources still constitute the pillars of the housing policy in effect. The recent numbers highlight the importance of the credit expansion as a mechanism to expand the access of lower income classes to the consumer market. Also noteworthy is the importance of the governments regulation in the achievement of those numbers. The financial sophistication of the SFI prompts the discussion of the neoclassical model of financial efficiency, which collides with the concept of housing as a universal right. In addition, the current consensus is that a financial model when well executed is able to promote any public policy. The current work also analyzes the lack of debate of public policies from this angle. The reduction of public policies to financial discourse results in the financialization of the housing policy, with negative impact in housing access and universalization.

Submitted by Silvana Teresinha Dornelles Studzinski (sstudzinski) on 2016-02-15T15:56:37Z No. of bitstreams: 1 Valdirene Palmeira Malaggi Sampaio_.pdf: 1685833 bytes, checksum: bdd86a615b54d8278d261b5ba74050a7 (MD5) / Made available in DSpace on 2016-02-15T15:56:37Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Valdirene Palmeira Malaggi Sampaio_.pdf: 1685833 bytes, checksum: bdd86a615b54d8278d261b5ba74050a7 (MD5) Previous issue date: 2015-04-22 / UNISINOS - Universidade do Vale do Rio dos Sinos / Esta dissertação é o resultado de uma pesquisa que teve como objetivo analisar a política habitacional desenvolvida no município de São Leopoldo por meio da implementação e execução de projetos habitacionais, levando em consideração a ocupação desigual do espaço urbano na percepção dos cidadãos contemplados e dos gestores em relação ao Programa Minha Casa Minha Vida. Sendo assim, interessa interrogar se o programa em estudo constitui-se em uma resposta de democratização da produção de novas moradias, com o acesso aos espaços e serviços urbanos, mediante financiamento público e com a remoção dos obstáculos impostos pelo mercado. A pesquisa é delineada por um estudo de caso que mescla, paralelamente, pesquisa de campo com os moradores do residencial Mauá II e pesquisa documental. Os procedimentos metodológicos utilizados foram: observação de campo e entrevistas. Para compreender os diferentes conteúdos que constituem a temática de estudo, este trabalho foi estruturado em eixos teórico-analíticos que contemplam a questão da segregação social como elemento configurador das desigualdades sociais reproduzidas no espaço urbano. Incide sobre a temática das políticas públicas, onde é abordada a relação entre sociedade civil e Estado, além de reconstruir a trajetória da Política Habitacional em âmbito nacional e local. Por fim, a conjugação entre teoria e empiria, que conforma e analisa a percepção dos beneficiários, gestor e técnicos. Entre os resultados, destacam-se a segregação social como desafio para romper com a desigualdade de acesso aos benefícios das diversas políticas de recorte social. O modelo de produção habitacional que vem sendo implementado para a população de baixa renda não renovou profundamente aspectos do urbanismo conforme a nova demanda, fragilizando a rede de serviços e o próprio espaço urbano. Foi observado um importante avanço na história da política habitacional, porém é preciso ficar atento para a interferência das construtoras, pois estas, alavancadas pela financeirização imobiliária, acabam desempenhando um papel decisivo na execução do programa. / This dissertation is a result of a research that aimed to analyze the current housing policy developed in the city of São Leopoldo, throughthe implementation e execution of housing projects, taking into consideration an unequal occupation of urban spaces, perceived by beneficiariesand managers, regarding to Minha Casa Minha Vida project.That said, matters to ask, if the program subjected to this study, is a good answer for democratization of the production of new housing, with access to urban spaces and services, through public funding and by removing barriers imposed by market. The research is outlined by a case study that mixes, at the same time, field research with the residents of Residencial Mauá II and documentary research. The methodological procedures used were: field observation and interviews. To understand the different contents that compose the theme of this study this workwas structured in theoretical-analitical categories that comprehend the question of social segregation as a configuration element of the social differences reproduced in urban space.It focuses on the thematic of public policy, where the relation between civil society and state is approached while reconstructing the track of housing policy both in national and local ranges. Finally, the union between theory and empiricism, which conforms and analyzesthe perception of beneficiaries, managers and technicians. Among the results, stands out social segregation as a challenge to break with unequal access to the benefits of many social policies. The pattern of housing production being used for the low-income population did not renew aspects of urbanism asmuch as the new demand, weakening the network services and the urban space itself. It was observed and important advance in the history of housing policy, nevertheless it is important to pay attention in the interference of building companies, that leveraged by real state financialization, play a decisive role in the project execution.