Tenant representation är som bransch befinner sig i sin expansionsfas och har funnits på den svenska marknaden sedan tidigt 90-talet. Tjänsten tenant representation kommer ifrån den engelska och amerikanska marknaden och således ligger dessa marknader i framkant. Arbetet behandlar utbudet, utvecklingen och framtidsutsikterna på Stockholms tenant represantationmarknad. Arbetet stödjer sig till stor del på intervjuer av representanter från aktörer på Stockholms tenant representationmarknad. Arbetet hämtar även inspiration från tidigare arbeten och till viss del litteratur. Olika trender på marknaden som märks av är att medvetenheten och efterfrågan på tenant representation ökar samt att rekryteringsmöjligheterna har ökat. Svaren i intervjuerna har inte visat orsaken till de ökade rekryteringsmöjligheterna, men ett antagande är att utbildningar har anpassat sig till marknadernas behov. Tjänsterna inom tenant representation utvecklas även i en sådan riktning att TR företaget binder sig under kunden under en längre tid. Detta samtidigt som företagen har olika överlämningspunkter så att kunden inte upplever samarbetet som onödigt. De intervjuade företagen har en tydlig bild av sina konkurrenter och upplever att marknaden räcker för alla. Konkurrens efterfrågas då det skulle underlätta spridningen av TR tjänsterna och förbättra kvaliteten på dessa. Aktörerna på marknaden verkar även ha blivit bättre på att följa upp sina kundkontakter. Detta kan ha en positiv påverkan på förtroendet för TR marknadens aktörer.

The number of elderly people has been steadily rising in Sweden for a long time and as a proportion of the population, the increase has been even greater. The population structure in the country means that in the not too distant future, there will be a sharp rise in demand for care and elderly accommodation. A tighter credit market as a consequence of new rules and regulations with a stricter capital and liquidity requirements combined with market turbulence, has made financing property developement more difficult and more expensive which has resulted in many companies using alternative sources of finance. DEmand for safe investments with low risk is high as the market is volatile and banks, pension funds, fund management and life insurance companies are looking for investments outside the stock market that can deliver a safe return in the longer term. There has also been a debate about whether institutional investors as the AP pension funds really should own properties directly. As properties for care and elderly accommodation are definable assets with predictable payment flows, long leases and often a local authority as tenant that would not risk cancelling payments, these would be highly appropriate for securitisation, i.e. to issue bonds or other tradable securities based on the cash flows from the assets. In other words, the securitisation of rent flows would offer the opportunity to create an attractive investment product of the type being demanded, well suited to institutional investor requirements, while at the same time, it can provide an attractive financing opportunity to meet the need for more care and elderly accommodation.

Construction organizations have had to increase their productivity and make the project process, from conceptual design to handing over, more efficient in order to increase their profit margins. The Information Technology (IT) industry has developed new Information and Communication Technology (ICT) solutions and tools which aim to support construction organizations in projects in order for them to achieve their goals of reduced project costs, increased project control and increased productivity. An ICT tool that, during recent years, has grown to potentially create a new paradigm within the construction industry is Building Information Modeling (BIM). But as the construction industry has shown it cannot absorb new technological innovations as fast as the market responds, the entire industry has hereby been perceived as conservative and slow in adoption of BIM throughout the whole project lifecycle. An interesting contradiction is why there has been such slow adoption of BIM when improved productivity and effectiveness is a prerequisite for increased profit margins. The evaluation of this contradiction formed the basis for this thesis. In compliance with the construction company Skanska Sweden AB, for which this research has been conducted, a decision was made to evaluate this problem with focus on how BIM can be used in the production phase of construction projects and how it can be aligned to production processes to increase productivity. A specific production process, work preparations, was chosen to be evaluated as an example of what obstacles there are of implementing BIM and how BIM can be of value in the production phase. To answer this questions a literature study in combination with empirical observations through qualitative interviews was performed. The literature study was conducted in the areas of communication, ICT and BIM. The qualitative study consisted of interviews with personnel from the central organization of Skanska and with production personnel from four different projects. The findings revealed that there are several obstacles with implementing BIM in the production phase and that an organizational induced iterative improvement process is imperative to assure effective BIM diffusion and hence an increased BIM maturity level in the production environment. Furthermore, the research shows that the BIM maturity level will set the standard for how well BIM can be used as a tool to support production processes. Moreover, our research has resulted in a three-step model which provides recommendations how Skanska and other construction organizations gradually can increase their BIM maturity level in the production phase and thereby utilize BIM in production processes such as work preparations.

Hedge funds’ importance within the financial system has during the most recent years increased dramatically. These special funds are unique instruments that differ from traditional mutual funds in a variety of ways, however especially in how they expect returns. Due to the fact that hedge funds are able to hold short positions they possess the possibility to become market neutral investment vehicles. Because of this possibility to sustain positions neutral to market fluctuations, the concept of absolute returns became a unique selling point for hedge fund managers and promises of stable returns unchallenged by market conditions was assured. This research paper aims to examine the theory of absolute returns in hedge funds by examining hedge funds from the Nordic region during the last years of economic turmoil that has occurred by  analyzing the results from their strategies, partially by quantitative measurements as well as qualitative.   The results show that none of hedge fund strategies managed to deliver absolute returns over the chosen period.

Den här uppsatsen behandlar det bolånetak som infördes hösten 2010 och dess påverkan på efterfrågan av hyresrättslägenheter. Bolånetaket infördes för att skydda konsumenter från överbelåning och öka deras motståndskraft under försämrade ekonomiska tider.   Trenden i Sverige har de senaste åren varit att hushållens genomsnittliga belåningsgrad har ökat och skuldsättningsgraden i förhållande till disponibel inkomst likaså. För att stävja denna utveckling införde Finansinspektionen nya allmänna råd om belåning med bostad som säkerhet, där bankerna numera inte ska låna ut mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde.   För att besvara frågeställningen så har en kvantitativ och en kvalitativ metod använts, en enkätundersökning samt två intervjuer har genomförts. Enkätundersökningen skickades ut till personer som representerar allmännyttiga fastighetsbolag i medelstora svenska kommuner. 35 procent av de tillfrågade svarade på undersökningen. För att få mer kvalitativa uttömmande svar genomfördes två intervjuer, en med en representant från Stockholm stads bostadsförmedling och en med en representant från Statens Bostadskreditnämnd.   Resultaten från enkätundersökningen och intervjuerna tyder på att bolånetaket inte haft någon påverkan på efterfrågan av hyresrättslägenheter. Efterfrågan på hyresrättslägenheter växer i hela landet men bolånetaket tycks inte haft någon del i den utvecklingen.   Slutligen så tycks bolånetaket ha uppfyllt sitt huvudsakliga syfte då hushållens genomsnittliga belåningsgrad och skuldsättningsgrad har minskat för första gången på tio år. Dock så ter sig sambanden mellan hyresrättsmarknaden och marknaden för ägt boende inte helt entydigt. Det är därmed väldigt svårt att säga hur förändringar på den ena marknaden kan komma att påverka den andra. / This Degree project is a study about the Mortgage Cap, introduced in October of 2010, and its impact on the demand for rented apartments. The mortgage cap was introduced to decrease the households’ loan-to-value ratio and thereby increase their economical resistance during times of financial instability.   The past ten years Swedish households have continuously increased their average loan-to-value ratio. In an attempt prevent this negative development Finansinspektionen introduced a mortgage cap stating that banks should no longer grant mortgages corresponding to more than 85 percent of the property’s market value.   In order to answer the main question two methods were used both a survey and two interviews. The survey was sent out to people representing real estate companies in medium-sized Swedish cities. 35 percent of the recipients answered the survey. To acquire more in-depth information two interviews were performed, one with a representative from Stockholm’s Public Housing Office, and the other with a representative from the Swedish National Housing Credit Guarantee Board.   Both the results from the survey and the interviews indicated that the introduction of the mortgage cap did not affect the demand for rented apartments. The demand for rented apartments is increasing all over Sweden but the mortgage cap doesn’t seem to play any part in this development.   Finally it seems the mortgage cap has achieved its main purpose considering that the average loan-to-value ratio of Swedish households have decreased for the first time in ten years. However the connection between the market for rented apartments and the market for mortgages seems to be quite complex. Therefore it may be hard to tell how changes on one market would affect the other.

All inkomst från uthyrning av privatbostad skall beskattas som inkomst av kapital med 30 procent, vilket regleras i inkomstskattelagens 42:a kapitel 30§. Inkomstskattelagen ger också, bland annat, möjligheten till att göra ett schablonavdrag på hyresinkomsten på vilket man inte behöver betala skatt. Uppsatsen undersöker hur detta schablonavdrag är tänkt att påverka och hur det har påverkat bostadsutbudet i Sverige. Detta genom att se på hur lagen har utvecklats sedan den instiftades 1990, då inkomst från uthyrning av privatbostad gick från att vara helt skattefri till skattebelagd med 30 procent med undantag av det dåvarande schablonavdraget på 4000 kronor. Sedan skattereformen 1990 har utvecklingen gått tillbaka mot en allt mer skattebefriad hyresinkomst för privatpersoner och schablonavdraget ligger idag på 18000 kronor. Arbetets tonvikt ligger på den senaste schablonavdragshöjningen från 12000 kronor till 18000 kronor. Regeringens huvudmål med denna höjning var att vinsten den genererar skulle fungerar som incitament för privatpersoner att hyra ut hela eller delar av sin bostad. Detta för att minska den bostadsbrist som råder i framför allt Sveriges storstäder. Det visar sig att denna höjning inte påverkar boende i hyreslägenheter överhuvudtaget och ökar inkomsten för boende i villa eller bostadsrätter med 150 kronor per månad. Med hjälp av analyser gjorda av Stockholms Handelskammare, utav stockholmares benägenhet att hyra ut hela eller delar av sin bostad, gjorda vid skilda tillfällen, 2002 respektive 2010, kan jag inte se att detta ökade avdrag på något sätt har ökat människors benägenhet att hyra ut. Förmodligen på grund av att förtjänstmöjligheten är för liten eller ingen i och med schablonavdragsökningen. För att motivera privatpersoner att hyra ut hela eller delar av sin bostad krävs snarare en marknad där fri hyressättning skulle vara tillåten, där man själv får  välja vad besväret med att hyra ut sin bostad är värd. Det enda regeringen har åstadkommit med denna lagändring är en ökad inkomst för de som redan hyr ut sin privatbostad eller hyreslägenhet och inte ett ökat bostadsutbud som de hade som mål.

Uthyrning i andra hand är i dagens samhälle ett vanligt förekommande fenomen och i denna uppsats har jag studerat ansvarsförhållandet för skadegörelse och störning av omgivning vid andrahandsuthyrning. Idag frambringar lagstiftningen mycket oklarheter och meningsskiljaktigheter vilket kan leda till förvirring vid tillämpning av lagen. Att bringa klarhet i lagtext borde således ses som något högt prioriterat för de ansvariga inom området. I uppsatsen har jag undersökt hur ansvarsförhållandena historiskt sett ut, vilka ändringar som skett i lagtext och hur en tolkning av dagens lagstiftning bör göras. För att kunna få insikt i detta har propositioner granskats. Historiska ändringar av lagtexten har inte varit omfattande, utan har istället främst inneburit en modernisering av språk och struktur. De första propositionerna innehåller samma grund av beståndsdelar som den lagstiftning vi idag utgår ifrån. Dagens lagtext är som sagt komplex och mycket energi går åt till att förstå de olika begreppens innebörd. Det är viktigt att skilja på utryck som störning, vårdslöshet och skadegörelse, då reglerna för dessa skiljer sig åt. För störning av omgivning och för vårdslöshet spelar hyresvärdens/styrelsens medgivande inte lika stor roll som för skadegörelse, när ansvarsfördelningen ska ske. Bostadsrättslagen och hyreslagen (jordabalken) är två olika lagar, men har liknande innehåll, vilket märks vid jämförelse dem emellan. Därför kan de i många avseenden sammankopplas vid bedömningar.

I Sverige krävs ett så kallat koncessionstillstånd för att få bygga och sedan använda elektriska starkströmsledningar. Denna kandidatuppsats beskriver den svenska tillståndsprocessen för ledningar som kräver linjekoncessionstillstånd, från den tidpunkt då ett beslut tas om att en kraftledning behöver byggas fram tills dess att koncessionsbeslutet slutligen meddelas. Syftet är dels att beskriva den svenska tillståndsprocessen för ledningar som kräver linjekoncessionstillstånd men även att granska tidsåtgången för denna process. I rapporten framställs prövningsförfarandet för kraftledningar med beskrivning av den specifika ledningslagstiftningen samt därtill en genomgång av övriga prövningar som kan komma att bli aktuella beroende på omständigheterna i aktuellt projektet. Därutöver behandlas kortfattat den tillkommande markåtkomstfrågan med tillhörande ersättningsförfarande. Markåtkomstfrågan behöver lösas för att ledningshållaren ska kunna få tillgång till annans mark, för att i ett senare skede kunna sätta igång byggnationen av ledningen. Utifrån fallstudier av fyra utvalda linjeledningsprojekt har tidsåtgången i tillståndsprocessen sedan granskats. Motivet var att utifrån syftet analysera de olika faserna i processen och därefter fastställa vilka delar som gav betydande utslag på den totala tidsåtgången för ett projekt. Resultatet från studierna visar att tidsåtgången för ett projekt kan variera kraftigt beroende på rådande omständigheter. Faktorer som påverkar den totala tidsåtgången är antalet inblandade markägare och den planerade ledningens lokalisering. Även handläggningstiden hos prövande myndighet, Energimarknadsinspektionen eller regeringen i fall som kräver deras prövning, påverkar tidsåtgången. Därtill kan överklaganden ibland uppstå vilka många gånger medför en betydande förlängning av tidsåtgången för ett projekt.

De senaste åren har debatten och kritiken mot fjärrvärmebolagen och hur fjärrvärmemarknaden hanteras varit skarp. Kundens position har varit svag och har du varit ansluten till ett fjärrvärmebolag har du också varit låst till dennes priser och prishöjningar. Arbetet bygger inledningsvis på en litteraturstudie av fjärrvärmens uppbyggnad, historia och dess alternativ. Vi försöker exempelvis reda ut de komplicerade prissättningsmodeller som fjärrvärmebolagen använder sig av. En av de åsikter som har uttryckts kring fjärrvärmen, från kunder, branschorganisationer och politiker är att fjärrvärmemarknaden bör konkurrensutsättas, att ett så kallat tredjepartstillträde ska tillåtas. Den utredning regeringen tillsatte 2009 kom i slutet på april i år med sitt betänkande på just detta. Där förslår de att en lagändring bör ske och att ett generellt tredjepartstillträde bör tillåtas alla fjärrvärmemarknader. Vi går igenom denna utredning grundligt och försöker dra slutsatser kring vad den kan komma att få för betydelse för marknaden i stort, men framförallt hur kunderna situation kommer påverkas. Vi har intervjuat 6 fastighetsbolag och en branschorganisation om deras syn på fjärrvärmen och hur de upplever sin situation. De flesta är överens om att de som stora fastighetsägare har en fördel jämfört med mindre som inte köper lika stora kvantiteter värme. De tycker att fjärrvärmebolagen till viss del är lyhörda för deras åsikter och de flesta av dem tror på att ett tredjepartstillträde kommer sänka priserna, i alla fall på Stockholms fjärrvärmemarknad. För att tydliggöra hur en konkurrensutsatt marknad skulle kunna se ut har vi valt att illustrera detta med ett verkligt fall, den fjärrvärmeupphandlingen som Statens fastighetsverk, Akademiska Hus och Stiftelsen Stockholms Studentbostäder genomförde kring det så kallade Frescatiområdet.

Syftet med detta examensarbete är att få en inblick i hur relationen mellan fastighetsbolag ochserviceleverantörer ser ut på den svenska kontorsmarknaden, både hur den ser ut idag och hur denkommer att utvecklas i framtiden. Strategisk hantering av stödtjänster är något som kallas Facility management (FM), något jag börjar arbetet med att klargöra. Anledningen till att jag vill klargöra vadFM är, beror på att det är en teori vilken ofta missuppfattas. Likväl är syftet med arbetet att få eninblick i hur fastighetsbolagen arbetar och tänker när det gäller att erbjuda sina kontorshyresgästerstödtjänster, samt deras inställning till att ingå partnerskap med serviceleverantörer. För att få dennainblick har jag konstruerat en enkät samt genomfört intervjuer med fastighetsbolag. Ur enkäten samtintervjuerna försöker jag ta fram trender på den svenska kontorshyresmarknaden. Detta examensarbete baseras delvis på examensarbetet ”Fastighetsrelaterade tjänster –Hyresvärdars åsikter och tillvägagångssätt” som gjordes 2005 på samma institution och i samarbetemed AP Fastigheter. Arbetet syftade till att ”undersöka, kartlägga och analysera hur de störrefastighets- och förvaltningsföretagen på den kommersiella Stockholmsmarknaden förhållit sig till atterbjuda fastighetsrelaterade tjänster”. Det syftade även till att ge en bild av dessa aktörers allmännainställning till fastighetsrelaterade tjänster, om denna hade ändrats över tiden och hur de såg påframtiden inom detta område.Som exempel på vad som hänt på marknaden sedan 2005 kan nämnas att AP Fastigheter år 2008köpte samtliga aktier i Vasakronan och bildade ett nytt bolag under namnet Vasakronan, somdärmed kom att bli Sveriges största fastighetsbolag. Under andra hälften av 2009 sålde Vasakronansitt dotterbolag och tillika servicebolag, Vasakronan Service Partner vilket hade levererat stödtjänstertill dess hyresgäster. Bolaget såldes till Coor Service Management, ett ledandeservicemanagementbolag i Norden. Efter försäljningen till Coor tecknade företagen ett fyraårigt avtalrörande stödtjänster till stöd för alla Vasakronans hyresgäster. Tidigare hade endast enskildaregioner haft tillgång till dessa tjänster.