Förvaltning av köpcentrum är komplext och skiljer sig i många avseenden från traditionell kommersiell förvaltning där fokus ofta hamnar på låga vakanser och ihållande kassaflöden. För att driva ett framgångsrikt köpcentrum finns det ett antal framgångsfaktorer man måste uppmärksamma och jobba med. Några av de viktigaste är förnyelse och tillgänglighet samt butiksmix. Dessa framgångsfaktorer är tillsammans med och bygger upp ett köpcentrums image. Den här uppsatsen belyser skillnader och likheter i hur några av de utvalda framgångsfaktorerna definieras i forskningsrapporter och litteratur samt hur investerare på den svenska marknaden uppfattar och värdesätter dem. Syftet är att undersöka vad som anses viktigt vid förvaltning av svenska köpcentrum. Genom intervjuer med nyckelpersoner på några svenska fastighetsföretag visar studien att det inte finns någon ensam faktor som definierar ett köpcentrums framgång, utan att det vid köpcentrumförvaltning behöver läggas fokus på ett flertal faktorer som sedan tillsammans bildar ett attraktivt centrum. Studien pekar på att det krävs en aktiv förvaltning genom kontinuerlig utveckling och förnyelse för att vara konkurrenskraftigt köpcentrum. Eftersom svenska centrum har ett väldigt likriktat butiksutbud är det just faktorer som lättillgänglighet och förnyelse som spelar stor roll när konsumenten väljer köpcentrum.

I denna rapport har vi valt att kritiskt granska fastighetsvärderingar på en illikvid marknad. Dels i fråga om metodval, dels om det föreligger någon form av systematisk felkälla och till sist om det råder oenighet kring tillämpningen av IFRS definition av verkligt värde. Kassaflödesmodellen är den idag vanligast förekommande värderingsmetoden och ger goda möjligheter till fastighetsspecifika justeringar under kalkylperioden. Vår uppfattning är dock att metoden endast ger sken av noggrannhet då kassaflödet ändå normeras tämligen slentrianmässigt samt att osäkerheten i direktavkastningskrav på en illikvid marknad är av överordnad betydelse. Vidare undersöker vi ifall det finns systematiska avvikelser i fastighetsvärderingar. Detta gör vi genom att undersöka korrelationen mellan de bedömda värdena på fastighetsmarknaden och aktiemarknaden. Den korrelation vi kan påvisa tyder på att fastighetsmarknaden lider av fenomenet valuation smoothing. IFRS har i sitt regelverk IAS 40 en tydlig definition på en fastighets verkliga värde som noterade bolag enligt lag är skyldiga att följa i sin redovisning. Vi jämförde de årliga bedömda värdeförändringar mellan fem noterade fastighetsbolag sinsemellan och såg en tydlig skillnad. Vid en närmare analys visar det sig att bolag med högre andel internvärdering av fastighetsbeståndet har en större spridning på sina värdeförändringar sett över tid. Orsaken till detta är svår att bevisa men problematiken kring att bolag som själva värderar sitt bestånd eventuellt påverkar värderingarna av fastigheterna tål att belysas.

Användandet av trådlösa sensorer inom byggindustrin är relativt nytt. Sensible solutions AB har utvecklat en produkt för fuktindikering som kan användas i t.ex. lätta utfackningsväggar. Systemet bygger på att två stycken passiva RFID-taggar fästs på ett kort med ett mellanrum så att inte taggarna stör varandra. Den ena är täckt med en fuktabsorberande pappersbit som tar upp fukt ur den omgivande luften medan den andra är öppen mot omgivande luft. Sensorerna avläses med en RFID-läsare som sänder ut signaler tills ett svar erhålls från båda taggarna. Den fuktiga taggen kommer att kräva en större signalstyrka för att avläsas än den torra på grund av förändringar i dess resonansfrekvens då taggen blivit fuktig. Då det krävs olika signalstyrkor för att ladda upp vardera taggen kan differensen mellan de båda användas som en fuktindikator. Sensorerna är relativt billiga och skulle kunna användas i stora mängder för att tidigt upptäcka läckage, eller höga fuktnivåer. Inom detta examensarbete har tester utförts för att avgöra hur tillförlitliga sensorerna är med avseende på avstånd och riktningar till avläsningsenheten samt inbördes avstånd mellan flera sensorer. Sensorerna har fått acklimatiseras i behållare med olika saltlösningar som ger relativa fuktigheter mellan 12-97 %. De har sedan blivit avlästa för att avgöra hur värdena av differensen i signalstyrka varierar med relativ fuktighet. Fördelar och begränsningar med metoden har undersökts dels genom litteraturstudier och dels genom de utförda testerna. Testerna visar att metoden är känslig för avstånd och riktningar. Dock beror troligtvis inte detta på sensorerna utan att den avläsningsenhet som används i dagsläget har en del begränsningar. Metoden kräver att någon avläser de manuellt på byggarbetsplatsen, t.ex. en platschef. I dagsläget finns endast en gräns för att avgöra om det är torrt eller fuktigt. Gränsen är 5 dBm skillnad mellan signalstyrkan för att ladda upp den fuktiga respektive den torra taggen. Testerna som gjorts inom detta examensarbete har visat att fuktigare luft innebär en större skillnad i signalstyrka mellan den öppna (referenstaggen) och den inneslutna taggen. Vid avläsning krävs att avläsningsenheten är riktad rakt mot kortet för att “korrekta” värden ska erhållas. En ny, bättre avläsningsenhet kommer att börja användas under februari 2012. Därmed kommer en ny uppgradering av den kritiska fuktnivån. ii / The using of RFID-sensors in the Building industri is relatively new. Sensible solutions AB have developed a product for moisture indication in for example light weight exterior walls. The system is built upon one pair of passive RFIDtags placed on a card with a space between them so that the tags don’t disturb one another. One of the tags is covered with a moisture absorbing paper and the other one is left open to the surrounding air. The sensors are read with an RFID-reader which sends out signals until a response is received from both of the tags. The moistened tag requires greater signal strength to be read than the dry one because of changes in its resonance frequency when the tag is covered in moisture. Since different signal strengths are required to read the two tags, the difference between them can be used as a moisture indicator. The sensors are relatively cheap and could therefore be used in great amount to early discover leakage and high moisture levels. Within this master thesis, tests have been made to evaluate how reliable the sensors are in regard to distance between the reader and the sensors, the angle between them and the distance between several different sensors. The sensors have been acclimatized in exicators with different salt solutions which are emitting relative humidity’s between 12-97 %. They have then been read to determine how the values in the difference in signal strength varies with relative humidity. The pros and cons with the method have been studied through literature and the tests made. The tests show that the method is sensitive to distances and angles. However the limitation doesn’t depend on the sensors, but of the reader that is used today. The method requires that someone is reading the sensors manually on the construction site, for instance a construction site manager. Today there is only one limit to determine if it’s dry or damp. The limit is 5 dBm differences in power up level between the damp and the dry tag. The tests made in this thesis shows that a higher moisture level leads to a greater difference in signal strength between reading the open and the covered tag. When reading the sensors it requires that the reader is aimed straight toward the sensor so that “correct” values will be received. A new, better reader will be used in February 2012. Consequently a new upgrade of the critical moisture level will be made. iii

Moisture damage in buildings is a serious issue that leads to problematic consequences and high economic costs. Despite the knowledge and awareness existing about moisture problems, extensive damager still occurs today. Studies of moisture in the exterior wall constructions shows that the issue if often caused by rain and water intrusion. These kinds of problem result in major costs usually because the companies have to replace the material and structural components and also in some cases tear down large parts of the buildings. The work includes moisture theory and descriptions of four different exterior wall constructions, wood stud wall with plastered facade, exterior wall with wood facade, exterior wall with concrete, and exterior wall with brick facade. Our thesis work describes how the constructions are affected and moisture damage due to water intrusion. In this thesis, we are trying to concentrate on how water enters the structure, defects of the constructions, moisture damage, risk zones in the buildings and active to prevent moisture problems.The work also includes mail interviews with people from different companies, who have given us answer to our questions. / Fuktskador i våra byggnader är ett aktuellt problem som leder till problematiska konsekvenser och stora ekonomiska kostnader. Trots den kunskap och medvetenhet som idag finns om fuktproblem sker alltjämt omfattande skador. Vid närmare studier kring fukt i ytterväggskonstruktioner påträffas ofta problem som orsakas av regn och vattenintrång. Denna problematik orsakar kostnader, eftersom man i de flesta fall tvingas sanera, byta material och byggnadsdelar och även i vissa fall riva stora delar av byggnader. Arbetet består av en del fuktteori samt beskrivning av fyra olika ytterväggskonstruktioner, nämligen träregelvägg med putsad fasad, yttervägg med träfasad, yttervägg med betongfasad och yttervägg med tegelfasad och beskriver hur dessa påverkas och fuktskadas på grund av vattenintrång. I vårt examensarbete lägger vi stor tyngd på hur vatten tränger in i konstruktioner, brister i konstruktioner, alternativa fuktskador som uppstår, riskområden samt åtgärder. Arbetet inkluderar även mailintervjuer med personer från olika företag, som har gett oss svar på våra frågeställningar.

Hyresrättens status och andel av bostadsbeståndet minskar för varje år medan bostadsrätten å andra sidan ökar. Detta beror både på att andelen hyresrätter i nyproduktion är lägre än andelen bostadsrätter samt att många av hyresrätterna ombildas till bostadsrätter. I Sverige är det kommunens ansvar att se till att goda bostäder finns åt alla invånare. För att åstadkomma detta finns flera olika möjligheter, kommunen kan bland annat använda sig av planmonopolet, strategiska markförvärv och markförsäljningar. Den enkätundersökning som genomförts visar att de allra flesta kommunerna anser att det är brist på hyresrätter. De större kommunerna menar att detta beror på både nyproduktion och på ombildning medan de mindre kommunerna i större utsträckning anser att det bara beror på nyproduktion. Vissa kommuner har valt att inte påverka upplåtelseformen på något sätt utan låter marknaden styra medan många andra använder sig av flera olika verktyg för att påverka i den riktning de vill. I Stockholms län har 75 procent av alla ombildningar ägt rum, detta betyder att hyresrättens försvagade ställning märks mycket tydligt just där. Dock ser bostadsmarknaden mycket olika ut i olika delar av länet. I kommuner som ligger en bit från Stockholms innerstad är det svårt att få bostadsrättsproduktion att gå ihop ekonomiskt så där finns det många hyreslägenheter medan det i kommuner närmare innerstaden är lättare att sälja bostadsrätter till högre pris och därmed finns det också fler. I arbetet har tre kommuner som alla gör på olika sätt intervjuats. Tyresö kommun anser inte att det finns något problem med för få hyresrätter och gör därför ingenting alls för att påverka vilken upplåtelseform som byggs. Järfälla kommun däremot äger mycket mark och säljer den till ett lägre pris till de byggherrar som planerar att bygga hyresrätter. I Stockholms stad använder de sig av tomträttsupplåtelser vid hyresrättsproduktionen.

Bakgrund:Det har förts många diskussioner i media kring existensen av en prisbubbla på Stockholms bostadsmarknad. Priserna har stigit kraftigt i Stockholm de senaste åren och många spekulerar i vad som kommer att ske härnäst; kommer priserna att stiga ytterligare, stagnera eller falla? Stor uppmärksamhet riktas mot köparna, då vissa forskare menar att köparnas förväntningar på framtida prisutveckling kan indikera på en prisbubbla.Metod: Intervjustudie där köpare av bostadsrätter har tillfrågats angående sina förväntningar inför köpet samt undersökning av teori för att kunna definiera huruvida en prisbubbla existerar på marknaden.Avgränsning: Rapporten har avgränsats till att koncentrera sig på bostadsrätter i Stockholms innerstad. I gjorda intervjuer ligger fokusering på yngre köpare i åldern 20-30 år.Resultat och slutsats: Man kan se en dramatisk prishöjning på Stockholms bostadsmarknad de senaste åren, men inga tydliga faktorer som indikerar på ett kommande dramatiskt prisfall. Resultatet av studien visar att rådande förväntningar inte nödvändigtvis är orealistiska och att man är medveten om vilket pris det är man betalar samt om de framtida boendekostnaderna. Köparna är ofta insatta i marknaden och intresserade av att göra en god affär, även om många prioriterar trivselgraden i sitt boende framför att göra en vinst vid försäljning.

Enligt naturvårdsverket var ca 80 000 områden potentiellt förorenade i Sverige 2010. För att skydda naturen finns miljöbalken och riktlinjer från miljömyndigheter. Det har dock i dessa identifierats vissa brister. Exempelvis avsaknaden av personligt ansvar vid konkurser eller ett ekonomiskt incitament till att löpande följa och åtgärda negativa förändringar som orsakats miljön till följd av verksamheten. Röster har på senare tid börjat höjas för att hitta finansiella lösningar för att bidra till en hållbarare utveckling i miljöarbetet. Ett sätt att bidra till denna utveckling vore om miljön prissattes. En metod att genomföra sådan prissättning är att utgå ifrån marknadsvärdet på en fastighet om den vore helt obefläckad av gifter och i årsredovisningen redovisa den beräknade återställandekostnaden som uppkommit som följd av verksamheten. En sådan lösning skapar fördelar för samtliga parter. Kreditgivaren får lättare att uppskatta risken krediten är behäftad med under hela perioden om fastigheten är ställd som säkerhet för denna. Kredittagaren får som följd av den underlättade riskbedömningen en lägre avgift för risk i sina räntebetalningar givet att miljöarbetet har förvaltats väl. Den största vinnaren av alla blir sannolikt miljön som då får ett ekonomiskt incitament att efterföljas och vårdas.

Bostadsprisutvecklingen i Stockholmsregionen har de två senaste decennierna varit mycket kraftig och från många håll diskuterats omfattande huruvida detta är en växande bubbla och när denna kommer spricka. Utöver detta har tendenser till högre belåning och fler hushåll med rörlig ränta noterats i Storstockholm. Med detta följer en högre räntekänslighet, där prisuppgångar ger hushållen stora tillgångsökningar medan ett prisfall skulle leda till en ansträngd situation på Stockholms bostadsmarknad som implicit skulle påverka det monetära systemet. Uppsatsen är därför skriven för att framställa argument till varför prisbilden kan förändras på olika sätt. Begreppet "bubbla" kan skilja sig beroende på vem som tillfrågas och det finns därför flera perspektiv när man diskuterar bubblor. Uppsatsen avser analysera historisk statistik, studera rapporter från institut och forskare samt att försöka se tidigare bostadsbubblor. Utifrån detta syftar studien till att analysera vad skett med olika fundamentala faktorer, för att sedan diskutera med för- och motargument kring en tes som antar att ett prisfall kan föreligga. Efter att ha genomfört studien kan vi konstatera att de argument som finns baseras i fundamentala faktorer, och att det finns en helt klart starkare argumentstomme emot ett kraftigt prisfall jämfört med de argument som förespråkar ett sådant. Sammantaget kan man därför resonera att den ackumulerade efterfrågan är så pass stor att framtida bankregleringar och räntehöjningar möjligen ger en prisstagnation, men att prisutvecklingen troligtvis snarare fortsätter uppåt än nedåt under och efter dessa haft sin initiala effekt. Dock kan stora omvälvningar på marknaden som beror på externa effekter påverka prisbilden.

Arbetet har till syftet att närmare studera om marknadsföring stärker ett köpcentrums varumärke och därmed ökar omsättningen. Eftersom det föreligger svårigheter med att utvärdera effekterna av marknadsföring, är det värt att utreda frågeställningen. Denna studie bygger på litteratur som behandlat köpcentrumförvaltning, varumärke och marknadsföring. Resultatet bygger på en enkätundersökning och intervjuer som genomförts. En sammanställning av data för köpcentrum har också gjorts. Resultatet visar att värdet av ett köpcentrum främst beror på läget, hyresgästmixen, tillgängligheten och upptagningsområdet. Dock framkom marknadsföringens och varumärkes betydelse, när det handlar om att profilera sig mot konsumenterna. Det kan även konstateras att marknadsföringen stärker ett köpcentrums varumärke. Dock kan även konstateras att det behövs ett köpcentrum utöver det vanliga för att locka konsumenter från en annan stadsdel. Eftersom det innebär en längre resa för konsumenterna behövs något oerhört starkt och unikt för att de ska åka förbi köpcentrumet som ligger närmast. En fastighetsägare måste ha en genomtänkt strategi för marknadsföring och samtidigt använda flera kanaler för att marknadsföra sig. Dock finns inget medium som är att föredra framför andra, vilket beror på att varje köpcentrum är unikt och att det därför beror på flera olika faktorer. Vad konsumenterna efterfrågar förändras över tiden och det är därför viktigt att följa upp och korrigera sin marknadsföring. Hur stor del av omsättningen som används till marknadsföringen är beroende av tillväxten för köpcentrumet och i vilken utvecklingsfas den befinner sig i. Det viktigaste när köpcentrum marknadsför sig är att de är trovärdiga, tydliga och konsekventa. Slutligen kan sägas att marknadsföring stärker ett köpcentrums varumärke. Dock är det svårt att säga hur stora effekter det har. De köpcentrum som använder en större andel av sin omsättning till marknadsföring är antingen nystartade eller visar en negativ trend för sin omsättning relaterat till föregående år. Även köpcentrum som genomgått en omfattande renovering eller nyprofilering satsar också mer pengar på marknadsföring. Dock kan inga klara slutsatser dras kring att de köpcentrum som har störst omsättning även har nöjdast kunder och är bäst på att marknadsföra sig.

Den kontinuerliga samhällssträvan mot en mer hållbar utveckling är en av de svårasteutmaningarna som människan har bemött under modern tid. Dess innebörd medför att våralevnadsvanor på alla plan måste anpassa sig efter de nya förutsättningarna som vi förr ellersenare måste bemöta. Inom infrastrukturella termer medför detta en allt mer pressad situationför både transport, logistik, kommunikation och trafiksektorn. Även den levande stadenutsätts för hårda påfrestningar där stadsutvecklingen måste ske i samklang med den hållbarautvecklingen. För att nämna några konkreta exempel är Stockholms region en av tusentalsandra storstadsregioner i världen som ämnar till att utvecklas till en storstadsmetropol ochalltid sträva mot att vara konkurrenskraftig från alla perspektiv gentemot andra storstäder. Föratt Stockholm skall kunna representera Skandinaviens huvudstaden måste infrastrukturenfungera som den ska. Förbifart Stockholm är därmed en vital del i den långa processen.Syftet med detta arbete är att belysa alternativa sätt att bygga förbifarten i hopp om att kunnafrämja stadsbyggande i samband med etableringen av förbifarten. Lovön, en ö beläget cirkaen mil väster om Stockholm, står mycket i fokus under arbetets gång och diskuteras i arbetetsom en potentiell plats att utveckla just denna typ av stadsbyggande. Teorin om denna typ avstadsutveckling, närmare bestämt Transit Oriented Development (TOD), används för attanalysera närmare hur denna typ av stadsbyggande kan utveckla Stockholms region. / Sustainable urban development is one the most central subjects in modern time within urbanplanning. It uncovers many untold stories in different fields of science such as regionalplanning and architecture among many other. Bypass Stockholm (Förbifart Stockholm) is oneof many big road projects within the region of Stockholm that has an enormous significancefor many stake-holders. The project is planned to commence in 2012 and will approximatelytake eight to ten years to finish and involves directly 3 municipalities. The bypass will span21 kilometer of new build highway by 17 kilometers under tunnel. It simplifies for millions ofinhabitants and affects the nation on an environmental level.The purpose of this thesis is to collect as much knowledge as possible and to analyze anddiscuss the possible outcome of Bypass Stockholm within other alternatives that may improveit. The most central subject in this report is the possible urban development that might occuron the island of Lovön. In order to achieve this, responsible planners have been interviewed.The main theory in the report is based upon the common knowledge of transit orienteddevelopment. Other stakeholders such as the Swedish Transport Administration have beeninterviewed as well in order to reach a wider range of apprehension.