<p>Under de senaste åren har betydelsen av aktiemarknaden i det närmsta fått en helt ny innebörd, speciellt i Sverige där ofantligt många privatpersoner är aktiesparare, antingen indirekt bland annat genom pensionssparande i fonder som placerar enorma summor pengar eller direkt genom personliga investeringar i specifika delägarrätter. Analytikerns roll är inte längre enbart ett privatekonomiskt intresse, utan har nu övergått till att bli en mer samhällsekonomisk angelägenhet. Dessa analytiker baserar sina rekommendationer på olika värderingar som görs utifrån teoretiska analysverktyg, frågan är hur pass träffsäkra dessa verktyg verkligen är.</p><p>Denna studie undersöker denna träffsäkerhet genom att pröva några av de av analytikerna mest vedertagna värderingsmodellerna under en högkonjunktur och en lågkonjunktur. Då dessa två extrema ekonomiska lägen är de som enligt oss borde generera störst avvikelser från de faktiska börskurserna i förhållande till de teoretiskt motiverade kurserna, har även ett år som är att betrakta som ett konjunkturellt mellanläge inkluderats.</p><p>Resultatet som erhållits har visat att det inte finns någon enskild teori som med någon större form av säkerhet kan precisera ett korrekt värde av en aktie. Vissa modeller har dock över de olika konjunkturerna konsekvent genererat riktkurser som sammanfaller mer med rådande börskurser än andra. Den ultimata slutsatsen av denna studie är att oberoende av vilken konjunktur ekonomin befinner sig i erhålls ett bättre resultat beroende på hur mycket information som inkluderas i analysen. Det vill säga att ju fler analyser som genomförs och ju fler modeller som används, desto mer kommer den framräknade riktkursen att sammanfalla med rådande börskurs; ett bevis för att dessa modeller faktiskt implementeras på en större skala på aktiemarknaden. Huruvida det går att tjäna pengar på analyserna eller inte beror på två individers sunda förnuft gällande de antaganden som görs och tolkande av denna information: analytikerns och placerarens.</p>

Under de senaste åren har betydelsen av aktiemarknaden i det närmsta fått en helt ny innebörd, speciellt i Sverige där ofantligt många privatpersoner är aktiesparare, antingen indirekt bland annat genom pensionssparande i fonder som placerar enorma summor pengar eller direkt genom personliga investeringar i specifika delägarrätter. Analytikerns roll är inte längre enbart ett privatekonomiskt intresse, utan har nu övergått till att bli en mer samhällsekonomisk angelägenhet. Dessa analytiker baserar sina rekommendationer på olika värderingar som görs utifrån teoretiska analysverktyg, frågan är hur pass träffsäkra dessa verktyg verkligen är. Denna studie undersöker denna träffsäkerhet genom att pröva några av de av analytikerna mest vedertagna värderingsmodellerna under en högkonjunktur och en lågkonjunktur. Då dessa två extrema ekonomiska lägen är de som enligt oss borde generera störst avvikelser från de faktiska börskurserna i förhållande till de teoretiskt motiverade kurserna, har även ett år som är att betrakta som ett konjunkturellt mellanläge inkluderats. Resultatet som erhållits har visat att det inte finns någon enskild teori som med någon större form av säkerhet kan precisera ett korrekt värde av en aktie. Vissa modeller har dock över de olika konjunkturerna konsekvent genererat riktkurser som sammanfaller mer med rådande börskurser än andra. Den ultimata slutsatsen av denna studie är att oberoende av vilken konjunktur ekonomin befinner sig i erhålls ett bättre resultat beroende på hur mycket information som inkluderas i analysen. Det vill säga att ju fler analyser som genomförs och ju fler modeller som används, desto mer kommer den framräknade riktkursen att sammanfalla med rådande börskurs; ett bevis för att dessa modeller faktiskt implementeras på en större skala på aktiemarknaden. Huruvida det går att tjäna pengar på analyserna eller inte beror på två individers sunda förnuft gällande de antaganden som görs och tolkande av denna information: analytikerns och placerarens.

<p>Under den sista tidens turbulenta börsklimat har förtroende för börsanalytiker ifrågasatts.</p><p>Röster har höjts och påståenden att anställda inom finanssektorn missköter sitt arbete har duggat tätt i medier. Detta faktum har väckt ett intresse från vår sida att undersöka hur detta arbete verkligen går till; är arbetssättet detsamma som vi lärt oss på universitetet eller har man andra arbetsmetoder än de som man inte kan läsa om i litteraturen?</p><p>Syftet med denna uppsats är att, utifrån en kvalitativ undersökning, relevanspröva de aktievärderingsmodeller vi har kommit i kontakt med på universitetet. De modeller vi valt att undersöka är:</p><p>- Capital asset pricing model/CAPM</p><p>- Kassaflödesbaserad värdering</p><p>- P/E-talsvärdering</p><p>- Utdelningsbaserad värdering</p><p>- Substansvärdering</p><p>- Teknisk analys</p><p>För att genomföra detta har vi undersökt hur man arbetar med frågor kring aktievärdering på Handelsbanken och då främst på deras investmentbank Handelsbanken Capital Markets. Vi har även valt att inkludera en annan svensk storbank för att möjligen kunna generalisera de slutsatser vi kommer fram till. Vi har i uppsatsen utgått från att besvara frågor som: hur går en aktievärdering till, används ovan nämnda modeller, är det någon eller några modeller som används mer än andra och kan man mäta träffsäkerheten för dessa?</p><p>För att få svar på dessa frågor har vi genomfört fyra intervjuer med professionella analytiker inom Handelsbanken och den andra banken. Studien har genomförts genom en personlig intervju i Umeå, en telefonintervju samt två intervjuer som genomfördes elektroniskt via epost.</p><p>Dessa fyra arbetar med olika delar inom området vilket har bidragit till att en bred syn på hur man arbetar med aktievärdering.</p><p>De slutsatser vi kunnat dra av denna studie kan sammanfattas med att alla av de sex värderingsmodeller vi valde att studera användes med undantag för en, den utdelningsbaserade värderingsmetoden. Detta berodde främst på att den var lik den kassaflödesbaserade värderingen vilket innebär att det skulle innebära dubbelt jobb att använda sig av båda. Då det gällde investmentbolag tenderade man att använda den substansbaserade värderingsmetoden mer än vid andra typer av bolag. Användandet av teknisk analys begränsas till placeringar på tidshorisonter kortare än tolv månader.</p><p>En viktig del i aktievärdering visade sig vara de makroanalyser som ligger till grund för modellerna. I alla ovanstående modeller, utom i den tekniska analysen, är makroanalyserna en oerhört viktig del för att en analys ska vara tillförlitlig. Detta har gett oss en stor förståelse för hur viktigt korrekta makroanalyser är för att de fundamentala aktievärderingsmodellerna skall fungera. Utan dessa betyder aktievärderingsmodellerna ingenting.</p>

Under den sista tidens turbulenta börsklimat har förtroende för börsanalytiker ifrågasatts. Röster har höjts och påståenden att anställda inom finanssektorn missköter sitt arbete har duggat tätt i medier. Detta faktum har väckt ett intresse från vår sida att undersöka hur detta arbete verkligen går till; är arbetssättet detsamma som vi lärt oss på universitetet eller har man andra arbetsmetoder än de som man inte kan läsa om i litteraturen? Syftet med denna uppsats är att, utifrån en kvalitativ undersökning, relevanspröva de aktievärderingsmodeller vi har kommit i kontakt med på universitetet. De modeller vi valt att undersöka är: - Capital asset pricing model/CAPM - Kassaflödesbaserad värdering - P/E-talsvärdering - Utdelningsbaserad värdering - Substansvärdering - Teknisk analys För att genomföra detta har vi undersökt hur man arbetar med frågor kring aktievärdering på Handelsbanken och då främst på deras investmentbank Handelsbanken Capital Markets. Vi har även valt att inkludera en annan svensk storbank för att möjligen kunna generalisera de slutsatser vi kommer fram till. Vi har i uppsatsen utgått från att besvara frågor som: hur går en aktievärdering till, används ovan nämnda modeller, är det någon eller några modeller som används mer än andra och kan man mäta träffsäkerheten för dessa? För att få svar på dessa frågor har vi genomfört fyra intervjuer med professionella analytiker inom Handelsbanken och den andra banken. Studien har genomförts genom en personlig intervju i Umeå, en telefonintervju samt två intervjuer som genomfördes elektroniskt via epost. Dessa fyra arbetar med olika delar inom området vilket har bidragit till att en bred syn på hur man arbetar med aktievärdering. De slutsatser vi kunnat dra av denna studie kan sammanfattas med att alla av de sex värderingsmodeller vi valde att studera användes med undantag för en, den utdelningsbaserade värderingsmetoden. Detta berodde främst på att den var lik den kassaflödesbaserade värderingen vilket innebär att det skulle innebära dubbelt jobb att använda sig av båda. Då det gällde investmentbolag tenderade man att använda den substansbaserade värderingsmetoden mer än vid andra typer av bolag. Användandet av teknisk analys begränsas till placeringar på tidshorisonter kortare än tolv månader. En viktig del i aktievärdering visade sig vara de makroanalyser som ligger till grund för modellerna. I alla ovanstående modeller, utom i den tekniska analysen, är makroanalyserna en oerhört viktig del för att en analys ska vara tillförlitlig. Detta har gett oss en stor förståelse för hur viktigt korrekta makroanalyser är för att de fundamentala aktievärderingsmodellerna skall fungera. Utan dessa betyder aktievärderingsmodellerna ingenting.

Företagsvärdering är ett ämne som väcker stort intresse från bland annat revisorer ochvärderare då det idag har blivit allt vanligare att köpa och sälja företag. För att värdera ettföretag är det viktigt att ha en gemensam definition på begreppet värde då detta kan skilja sigmellan olika individer. Värdering av företag som består av relativt sett mycket immateriellatillgångar anses vara ett av de mest problematiska områdena när det gäller värdering. Enimmateriell tillgång är en identifierbar, icke-monetär tillgång utan fysisk form. Företag sombestår av relativt sett mycket immateriella tillgångar har idag blivit allt mer förekommande dåekonomin utvecklas fort. Problematiken finns kring dessa företag då ingen konkret lösningfinns för hur dessa skall värderas. Det finns idag flera olika sätt att gå till väga för att värderaett företag. I vår studie har vi därför valt att studera hur värderingsprocesserna skiljer sig åtvid värdering av företag med relativt sett mycket materiella tillgångar och företag med relativtsett mycket immateriella tillgångar. Syftet med studien är att granska och skapa förståelse förskillnaderna i dessa två värderingsprocesser.Vi har i denna uppsats valt att i den teoretiska referensramen utgå ifrån att beskrivavärderingsprocessen. Där har vi valt att beskriva den fundamentala analysen och dess delar.Dessa består av strategisk analys, redovisningsanalys, finansiell analys ochvärderingsmodeller. När det gäller värderingsmodeller finns det en mängd olika metoder atttillämpa, men i denna uppsats studeras substans- och avkastningsvärdering.Substansvärdering innebär att befintliga tillgångar och skulder analyseras medan inomavkastningsvärdering tas framtida tillväxt med i beräkningarna. Inom avkastningsvärderingenstuderas två underkategorier som är kassaflödesvärdering samt multipelvärdering. Enkvalitativ metod har använts för att genomföra denna studie. Detta har gjorts genom att enintervjustudie har använts. Där har vi intervjuat värderare för att få en djupare förståelse förhur värderingsprocesserna skiljer sig åt mellan företag med relativt sett mycket materiellatillgångar och företag med relativt sett mycket immateriella tillgångar.I empirin beskrivs respondenterna och även en presentation av deras tillvägagångsätt vidvärdering av företag med relativt sett mycket materiella tillgångar och företag med relativtsett mycket immateriella tillgångar beskrivs. I analysen görs en jämförelse mellan teorin ochempirin vilket senare leder fram till slutsatserna. Slutsatserna visar att det finns vissaskillnader mellan värderingsprocesserna. Dessutom visar de tydligt på att mer forskning krävsoch efterfrågas kring värdering av företag som består av relativt sett mycket immateriellatillgångar. Slutsatserna består även av diskussion och förslag på vidare forskning.

Under de närmsta 10 till 15 åren uppskattas omkring 180 000 företag behöva genomföra ett generationsskifte eller ett ägarbyte av något slag. Detta pga. det omfattande nyföretagandet som ägde rum under åren efter andra världskriget. Uppskattningsvis, kommer så många som hälften av dessa företag att läggas ned pga. misslyckade ägarskiften. Att detta berör så många som 180 000 företag beror på den demografiska situationen i Sverige, där 40-talisterna allteftersom går i pension. Denna avknoppning beräknas medföra påtagliga företagsförändringar då andra- och tredje generationens företagare tar plats som nya ägare av verksamheterna. De företag som hade sin storhetstid på 40-talet kan idag ha svårigheter att behålla sina marknadsandelar mot den internationella konkurrensen, framför allt från Östeuropa där de branscher, som under 40-talets Sverige dominerade, är à jour idag. Detta anser vi kan vara en ytterligare svårighet företagarna måste ta ställning till inför planeringen och värderingen av en företagsförsäljning eller överlåtelse. Syfte: Syftet med undersökningen är att beskriva hur värdet av ett familjeföretag inom kategorin ägarledda onoterade aktiebolag kan påverkas beroende på vem som utför värderingen, vilken/vilka värderingsmodeller som tillämpas samt beskriva de problem en företagsägare ställs inför vid ett generationseller ägarskifte. Metod: Vi valde att använda oss av en kvalitativ metod med kvalitativa intervjuer för att få en djupare förståelse av företagsvärdering ur värderarnas perspektiv, om värderingsproblematiken och användningen av olika värderingsmodeller i samband med företagsförsäljning. För att garantera att våra frågeställningar besvarades valde vi fokuserade intervjusamtal. Det innebar att intervjuerna var fokuserade på teman i de intervjuades vardag. Intervjuerna var inte strikt strukturerade med standardiserade frågor. Som intervjuare ledde vi respondenterna till vissa teman men inte till bestämda uppfattningar om dessa. Slutsats: Analysen av det empiriska materialet visar att det finns skillnader i en företagsvärdering beroende på vem som utför värderingen, kombinationen av räkenskaper och mjuka värden, vilken bransch personen som värderar tillhör, vilken position densamme innehar och syftet med värderingen. Däremot är valet av värderingsmodell av mindre betydelse. Vidare är den ringa planeringen, och den yngre generationens ovilja att ta över en firma hot mot familjeföretagens överlevnad. / In the forthcoming 10 to 15 years, approximately 180 000 companies are estimated to be in a need of some kind of change in their business ownership. This change is of relevancy nowadays when the business owners of companies, that extensive rose after the world war two, are retiring. Roughly, half of this amount of businesses is estimated to face a company closure depending on failure related to changes in ownerships. The decrease is estimated to result in extensive business changes where the second and third generation company owners are to take over these businesses. Those companies which had their glory days back in the 40th can nowadays face difficulties to keep up with the increasing international competition, especially from the eastern Europe where the state of industry, that dominated in Sweden during the 40th, nowadays are topical. These are some of the complications business owners have to reconsider before planning a business sale or conveyances. Purpose: The purpose with this thesis is to describe how the value of family-owned companies within the of category (owner managed) private companies are affected depending on who is making the estimation, what/which estimation models that are applied and further describing de complications business owners face before a change of generation or business ownership. Method: We chose to apply a qualitative method and made use of qualitative interviews to get a deeper understanding of business valuation through the perspective of a business estimator, valuation difficulties and the usage of different estimation models connected to business sales or conveyances. In order to make sure the problems stated were to be answered, we chose focused interview conversation involving a focus upon certain subjects related to the respondents’ daily rounds and profession. The interviews were not strictly structured with standardized questions. As interviewers, we accompanied the respondents to the chosen subjects without trying to manipulate the respondents’ apprehensions. Conclusion: The analysis of the empirical findings makes it clear there are differences in a business valuation depending on who confirms it, the business estimators focus on accounts versus goodwill, which industry the business estimator are operating in and his/her position in the company, as well as the purpose with the whole business valuation. The choices of estimation models are of fewer relevancies than we thought from the beginning. Insignificant planning and the unwillingness of the following generation to take over the firms are the main threats towards family-owned businesses nowadays.

I modern tid, andra världskriget och framåt, har finansanalytikerns roll vuxit markant och dess inverkan på börsen diskuteras numera flitigt. Forskning har bedrivits flitigt utomlands om hur dem arbetar inom yrket men materialet I Sverige är dessvärre väldigt tunt. Det finns en studie från 1992 av Lars Olbert där han kartlägger svenska finansanalytikers informationsanvändning och vilka värderingsmodeller som används i praktiken och inte bara i teorin. Denna kartläggning skulle vara intressant, och releveant, att uppdatera. Därav denna studie. Syftet med denna studie är att undersöka vilken information och värderingsmodeller som svenska finansanalytiker använder vid företagsvärdering 2011 samt att kartlägga om det finns skillnader i informationsanvändning mellan 1992 och 2011. Studien utgår ifrån en kvantitativ metod där empirin samlades in genom en webenkät. En pilot-intervju samt en pilot-enkät genomfördes innan den slutgilta enkäten skickades ut. Hypoteserna grundade sig i förändringar mot Olbert där även intressanta teoretiska samband testades av dessa förändringar. Studiens resultat visar att det skett förändringar i användandet av information och värderingsmodeller men vi finner även att visa modeller och viss information är oförändrad. Precis som tidigare är fundamental analys den vanligaste metod även 2011. Inom teknisk analys ser vi mindre förändringar medan i beta analysen ser vi en större förändring. Den enskilt största förändringen är en ökad användning av kassaflödesanalyser. P/E-talsvärdering däremot används marginellt mer idag än 1992. / In modern times, the Second World War and onwards, the role of the financial analysts has grown significantly and it’s influence and impact on the stock exchange is now widely discussed. Research has been conducted extensively abroad in their profession and how they work but the material in Sweden is very thin. There is a study by Lars Olbert from 1992 in hich he indentifies information use and the valuation models used in practice by swedish analysts and not just in theory. This study would be interesting, and relevant, to update. Hence this study. The purpose of the study is to examine the information and valuation models that Swedish financial analysts use 2011 and to identify whether there are differences in information usage between 1992 and 2011. The study is based on a quantitative method where empirical data were gathered through a web-based survey. An interview and a test-survey was issued before the actual survey was sent out. The hypothesis’ were based on the changes from Olbert and also interesting theoretical relationships were tested. Our results demonstrate that there are changes in the usage of information and valuation models, but we also find that the usage of some models and information is unchanged. As before, the fundamental analysis, is the most common valuation method in 2011. In technical analysis, we find minor changes while in beta analysis, we find a major change. The single biggest change is the increased use of cash flow. P/E-valuation is also used more today than in 1992.

<p>Under de närmsta 10 till 15 åren uppskattas omkring 180 000 företag behöva genomföra ett generationsskifte eller ett ägarbyte av något slag. Detta pga. det omfattande nyföretagandet som ägde rum under åren efter andra världskriget. Uppskattningsvis, kommer så många som hälften av dessa företag att läggas ned pga. misslyckade ägarskiften. Att detta berör så många som 180 000 företag beror på den demografiska situationen i Sverige, där 40-talisterna allteftersom går i pension. Denna avknoppning beräknas medföra</p><p>påtagliga företagsförändringar då andra- och tredje generationens företagare tar plats som nya ägare av verksamheterna. De företag som hade sin storhetstid på 40-talet kan idag ha svårigheter att behålla sina marknadsandelar mot den internationella konkurrensen, framför allt från Östeuropa där de branscher, som under 40-talets Sverige dominerade, är à jour idag. Detta anser vi kan vara en ytterligare svårighet företagarna måste ta ställning till inför planeringen och värderingen av en företagsförsäljning eller överlåtelse.</p><p>Syfte: Syftet med undersökningen är att beskriva hur värdet av ett familjeföretag inom kategorin ägarledda onoterade aktiebolag kan påverkas beroende på vem som utför värderingen, vilken/vilka värderingsmodeller som tillämpas samt beskriva de problem en företagsägare ställs inför vid ett generationseller</p><p>ägarskifte.</p><p>Metod: Vi valde att använda oss av en kvalitativ metod med kvalitativa intervjuer för att få en djupare förståelse av företagsvärdering ur värderarnas perspektiv,</p><p>om värderingsproblematiken och användningen av olika värderingsmodeller i samband med företagsförsäljning. För att garantera att våra frågeställningar besvarades valde vi fokuserade intervjusamtal. Det innebar att intervjuerna var fokuserade på teman i de intervjuades vardag. Intervjuerna var inte strikt strukturerade med standardiserade frågor. Som intervjuare ledde vi respondenterna till vissa teman men inte till bestämda uppfattningar</p><p>om dessa.</p><p>Slutsats: Analysen av det empiriska materialet visar att det finns skillnader i en företagsvärdering beroende på vem som utför värderingen, kombinationen av räkenskaper och mjuka värden, vilken bransch personen som värderar tillhör, vilken position densamme innehar och syftet med värderingen. Däremot är valet av värderingsmodell av mindre betydelse. Vidare är den ringa</p><p>planeringen, och den yngre generationens ovilja att ta över en firma hot mot familjeföretagens överlevnad.</p> / <p>In the forthcoming 10 to 15 years, approximately 180 000 companies are estimated to be in a need of some kind of change in their business ownership. This change is of relevancy nowadays when the business owners of companies, that extensive rose after the world war two, are retiring. Roughly, half of this amount of businesses is estimated to face a company closure depending on failure related to changes in ownerships. The decrease is estimated to result in extensive business changes where the second and third generation company owners are to take over these businesses. Those companies</p><p>which had their glory days back in the 40th can nowadays face difficulties to keep up with the increasing international competition, especially from the eastern Europe where the state of industry, that dominated in Sweden during the 40th, nowadays are topical. These are some of the complications business owners have to reconsider before planning a business sale or conveyances.</p><p>Purpose: The purpose with this thesis is to describe how the value of family-owned companies within the of category (owner managed) private companies are affected depending on who is making the estimation, what/which estimation models that are applied and further describing de complications business owners face before a change of generation or business ownership.</p><p>Method: We chose to apply a qualitative method and made use of qualitative interviews to get a deeper understanding of business valuation through the perspective of a business estimator, valuation difficulties and the usage of different estimation models connected to business sales or conveyances. In order to make sure the problems stated were to be answered, we chose focused interview conversation involving a focus upon certain subjects related to the respondents’ daily rounds and profession. The interviews were not strictly structured with standardized questions. As interviewers, we accompanied the respondents to the chosen subjects without trying to manipulate the respondents’ apprehensions.</p><p>Conclusion: The analysis of the empirical findings makes it clear there are differences in a business valuation depending on who confirms it, the business estimators focus on accounts versus goodwill, which industry the business estimator are operating in and his/her position in the company, as well as the purpose with the whole business valuation. The choices of estimation models are of fewer relevancies than we thought from the beginning. Insignificant</p><p>planning and the unwillingness of the following generation to take over the firms are the main threats towards family-owned businesses nowadays.</p>

<p>Hösten 2008 uppstod en stor oro på den amerikanska fastighatsmarknaden, det som en följd av kraftigt sjunkande fastighetspriser tillsammans med dålig säkerhetshantering. Då banker har ett nära samarbete med varandra, såväl nationellt som internationellt bidrog det till att finanskrisen blev ett globalt problem på den finansiella marknaden. Den finansiella krisen spred sig mellan världens länder och nådde Sverige senare under hösten 2008. I Sverige har den kommersiella fastighetsmarknaden främst påverkats i form av färre transaktioner, det på grund av den då rådande likviditetsbristen.</p><p>Vi har i vår uppsats undersökt hur finanskrisen hittills har påverkat svenska långivare att finansiera lån till kommersiella fastighetsaffärer, vi har även undersökt eventuella förändringar gällande refinansiering av befintliga krediter inom fastighetsbolag. Då Sverige drabbades av en stor fastighetskris i början av 1990-talet ska vi även undersöka vad de svenska låneinstituten har gjort för att inte hamna i samma situation igen. För att svara an till vårt syfte har vi använt oss av en kvalitativ metod där vi har valt att intervjua personer som är väl insatta i frågor gällande kreditgivning till kommersiella fastigheter i Sverige.</p><p>Från det empiriska resultatet och den teori som finns inom ämnet har vi kunnat urskilja att en viss förändring har skett på den svenska finansmarknaden. Förändringen har sin grund i att det blev dyrare för låneinstituten att få tag på pengar, vilket i sin tur ledde till att de var tvungna att ta ut den kostnaden på kunden främst i form av högre marginaler. Då det blev dyrare att få tag på pengar bidrog det till att det i vissa avseenden blev svårare att få lån beviljade, främst i form av lägre belåningsgrader samt högre krav på låntagaren. Då en låntagare vill få en kredit beviljad bör långivaren även ta hänsyn till fler aspekter än det bedömda marknadsvärdet för att bedöma kreditens storlek. En aspekt som våra respondenter anser har stor betydelse för kreditens beviljande är att kunden kan visa upp ett bra kassaflöde.</p> / <p>In the autumn of 2008 drastic sinking real estate prices together with bad securitydealing brought a disturbance on the American real estate market. Since banks are working together, both national and international, this also led to a significant worrying at the global market. Because the crises wander from land to land, it also influenced Sweden and the Swedish real estate market. The commercial real estate market in Sweden was foremost influenced with a shortage of liquidity, which led to fewer transactions on the market.</p><p>With this essay we want to investigate how the global finance crises influenced the Swedish creditors when it comes to financing for commercial real estates. We also want to investigate if the qualifications have changed when it comes to refinance existing credits in real estate companies. Since the Swedish market already have had a large crises in the early 90s we also want to investigate what Swedish creditors made to not get in the same situation again. To answer our vision with the essay, we have used a qualitative method where we interviewed persons who all are highly informed in credit grand to commercial real estates in Sweden.</p><p>When we analyzed our research and the theory in the subject we have seen a change at the Swedish finance market. Since the credit become more expensive for the creditors, they needed to bring this cost at the costumers foremost as higher margin. When it became more expensive to get hold of credits, this also in some cases led to a difficulty to borrow money from the creditors. Creditors now claim more from there costumers, mostly as smaller advance rations and higher qualifications. When a borrower wants to get a credit granted, creditors also need to make allowances at more aspects then just the market-value when they decide the credits size. One of the most important aspects according to our respondents is to look at the borrowers’ cash flow.</p>

Hösten 2008 uppstod en stor oro på den amerikanska fastighatsmarknaden, det som en följd av kraftigt sjunkande fastighetspriser tillsammans med dålig säkerhetshantering. Då banker har ett nära samarbete med varandra, såväl nationellt som internationellt bidrog det till att finanskrisen blev ett globalt problem på den finansiella marknaden. Den finansiella krisen spred sig mellan världens länder och nådde Sverige senare under hösten 2008. I Sverige har den kommersiella fastighetsmarknaden främst påverkats i form av färre transaktioner, det på grund av den då rådande likviditetsbristen. Vi har i vår uppsats undersökt hur finanskrisen hittills har påverkat svenska långivare att finansiera lån till kommersiella fastighetsaffärer, vi har även undersökt eventuella förändringar gällande refinansiering av befintliga krediter inom fastighetsbolag. Då Sverige drabbades av en stor fastighetskris i början av 1990-talet ska vi även undersöka vad de svenska låneinstituten har gjort för att inte hamna i samma situation igen. För att svara an till vårt syfte har vi använt oss av en kvalitativ metod där vi har valt att intervjua personer som är väl insatta i frågor gällande kreditgivning till kommersiella fastigheter i Sverige. Från det empiriska resultatet och den teori som finns inom ämnet har vi kunnat urskilja att en viss förändring har skett på den svenska finansmarknaden. Förändringen har sin grund i att det blev dyrare för låneinstituten att få tag på pengar, vilket i sin tur ledde till att de var tvungna att ta ut den kostnaden på kunden främst i form av högre marginaler. Då det blev dyrare att få tag på pengar bidrog det till att det i vissa avseenden blev svårare att få lån beviljade, främst i form av lägre belåningsgrader samt högre krav på låntagaren. Då en låntagare vill få en kredit beviljad bör långivaren även ta hänsyn till fler aspekter än det bedömda marknadsvärdet för att bedöma kreditens storlek. En aspekt som våra respondenter anser har stor betydelse för kreditens beviljande är att kunden kan visa upp ett bra kassaflöde. / In the autumn of 2008 drastic sinking real estate prices together with bad securitydealing brought a disturbance on the American real estate market. Since banks are working together, both national and international, this also led to a significant worrying at the global market. Because the crises wander from land to land, it also influenced Sweden and the Swedish real estate market. The commercial real estate market in Sweden was foremost influenced with a shortage of liquidity, which led to fewer transactions on the market. With this essay we want to investigate how the global finance crises influenced the Swedish creditors when it comes to financing for commercial real estates. We also want to investigate if the qualifications have changed when it comes to refinance existing credits in real estate companies. Since the Swedish market already have had a large crises in the early 90s we also want to investigate what Swedish creditors made to not get in the same situation again. To answer our vision with the essay, we have used a qualitative method where we interviewed persons who all are highly informed in credit grand to commercial real estates in Sweden. When we analyzed our research and the theory in the subject we have seen a change at the Swedish finance market. Since the credit become more expensive for the creditors, they needed to bring this cost at the costumers foremost as higher margin. When it became more expensive to get hold of credits, this also in some cases led to a difficulty to borrow money from the creditors. Creditors now claim more from there costumers, mostly as smaller advance rations and higher qualifications. When a borrower wants to get a credit granted, creditors also need to make allowances at more aspects then just the market-value when they decide the credits size. One of the most important aspects according to our respondents is to look at the borrowers’ cash flow.