Bankerna har på senare tid blivit allt mer återhållsamma i sin utlåning riktat mot kommersiella fastigheter. Detta är en utveckling som förväntas att öka i takt med alla nya normer men framförallt regleringar inom bankväsendet. Detta har tvingat många fastighetsbolag att erhålla finansiering genom kapitalmarknader vilket inte har funnits för mindre fastighetsbolag med intresset att få ytterligare finansiering vilket skulle innebära en överskridning av maxgränsen på belåningsgraden. Att köpa obligationsposter för mindre än nominellt 1 miljon kronor för privatpersoner har inte funnits tidigare. I år så har handelsplattsformen Aktietorget startat en handelsplattform för obligationshandel vid namn Räntetorget. Här möjliggör man finansiering till ett segment som innehåller mindre bolag som kan tänkas låna ca 10-150 miljoner och som dessutom kan tänka sig att sprida finansieringen hos många. Jag har fått uppdraget ifrån Aktietorget att ta kontakt med relevanta fastighetsbolag och se hur intresset ser ut för denna typ av lösning, och om möjligt, även att någon av dessa dialoger leder till en framtida affär med Aktietorget. Kärnan i denna uppsats kommer därför grunda sig i hur Räntetorget kommer att påverka finansieringen till de svenska fastighetsbolagen samt hur efterfrågan ser ut hos både köpare och emittent. Jag vill även anmärka att Räntetorget även finns tillgängligt för bolag inom andra branscher, men mitt arbete kommer endast att beröra kommersiella fastighetsbolag. / Banks have become more cautious in their lending against commercial property. This is a trend that is expected to increase due to new norms, but above all regulations in banking. This has forced many real estate companies to gain financing through the capital markets, which have not been available for small real estate companies with the interest to obtain additional financing, which would mean exceeding the limit on leverage. Buying bonds items for less than value of SEK 1 million for individuals has not existed before. This year has a new trading platform, Aktietorget, started. It is a trading platform for bond trading, called Räntetorget. It allows financing a segment that contains small companies that could borrow about 10 to 150 million and who also are willing to spread the funding towards many investors. I have been commissioned from Aktietorget to contact relevant properties and see how the interest looks for this type of solution, and if possible, that any of these dialogues lead to future business with Aktietorget. The core of this analysis will therefore be based on how the interest of Räntetorget will affect funding for the Swedish property and how demand looks of both the buyer and the issuer. I would also note that the interest for Räntetorget is also available for companies in other branches, but my work will only affect commercial real estate.

Marknadsförutsättningarna för en utveckling av den svenska marknaden för högavkastande företagsobligationer är idag bättre än någonsin. För första gången är bankerna motiverade att hjälpa svenska företag med marknadsfinansiering via exempelvis företagsobligationer. Tidigare har denna verksamhet setts som konkurrerande till bankernas egen lånefinansiering. Regulatoriska förändringar, såsom Basel III, ligger till grund för denna nya viktiga förutsättning.   Det händer saker på bred front och mycket sker samtidigt. Nya aktörer och organisationer har bildats, färdiga marknadsplatser för högavkastande företagsobligationer finns nu att tillgå. Fler regulatoriska förändringar har skett och kommer att ske framöver. Syftet med dessa regulatoriska förändringar är bland annat att förbättra transparensen på markanden och öka intresset för ränteplaceringar som alternativ till aktieplaceringar för vissa institutionella investerare.   Rapportens resultat motiverar en utveckling av den svenska marknaden för högavkastande företagsobligationer, med fler emittenter och fler emitterade instrument. Den uteblivna avkastningen och det volatila beteendet av den svenska aktiemarknaden de sista 12 åren, motiverar investerare att se sig om efter alternativa placeringar. När marknadsräntorna är rekordlåga blir företagsobligationer ett mycket intressant alternativ.   Kunskapsnivåerna behöver dock höjas både hos framtida potentiella emittenter och hos investerare. Större resurser hos befintliga intermediärer och kanske fler aktörer kommer att krävas för att klara av det ökade behovet av obligationsfinansiering hos de svenska företagen. Fler emitterade instrument och en bättre transparens på marknaden kommer att ge investerare bättre möjligheter att utvärdera förväntad avkastning och de risker som finns förknippade med detta placeringsalternativ.   Huruvida högavkastande företagsobligationer kommer att bli ett framtida sparalternativ för svenska sparare är lite osäkrare. Fler emissioner av högavkastande företagsobligationer tros komma redan den närmaste tiden, medan det kan ta längre tid för den nya potentiella sparformen att etablera sig bland investerare. En ökning av detta placeringsalternativ hos svenska sparare kommer förmodligen att ske succesivt, men i vilken mån denna sparform på sikt etablerar sig återstår att se.

Kreditderivat är ett finansiellt instrument som upplevt en explosiv utveckling på stora finansiella marknader som exempelvis de i USA och England. Dock har denna massiva utveckling, relativt sett, uteblivit på den svenska finansmarknaden. Denna kandidatuppsats syftar till att undersöka vilka faktorer som påverkar användandet av kreditderivat i Sverige. Både positiva och negativa faktorer avhandlas på ett objektivt sätt med relevanta källor av olika slag. Fokus ligger på grundformen av kreditderivat, Credit Default Swaps. Genom grundläggande forskningsarbete avgränsar vi uppsatsen till sex stycken faktorer som vi tror kommer att påverka kreditderivats utveckling i Sverige. Dessa är: EMU-inträde, Värdepapperisering, Central Clearing Counterparty (CCP), Säkerställda Obligationer, Basel III och Företagsobligationer. Vi analyserar dessa faktorer och drar slutsatser hur och om varje faktor kommer påverka användandet av kreditderivat i Sverige. Angående effekten av ett eventuellt EMU-inträde för Sveriges del anser vi redan vara överspelad på grund av att större svenska aktörer redan handlar till stor del i valutan Euro. Vidare har värdepapperisering varit en tillväxtfaktor historiskt, bl.a. i USA, men i spåren av den finansiella krisen kommer inte värdepapperis ering få samma tillväxteffekt på kreditderivat som den tidigare haft. En annan potentiell tillväxtfaktor kan vara användandet av en CCP men den spelar förmodligen roll i ett senare skede i den svenska marknadens utveckling. Vidare så kräver säkerställda obligationer mer forskning, vår utredning pekar på ett antal scenarion där de kan påverka utvecklingen antingen positivt eller negativt. Slutsatsen är att Sverige är redo för kreditderivat och att de två viktigaste tillväxtfaktorerna är: Ett ökat användande av företagsobligationer i kombination med införandet av Basel III lagstiftningen för finansiella institut. Vi tror med hänsyn till de två sistnämnda faktorerna, och till viss del CCP-faktorn, att användandet av kreditderivat kommer att öka i Sverige i framtiden.

Efter finanskrisen 2008 blev bankerna mer restriktiva i sin utlåning till företag, vilket har resulterat i att företag söker alternativ finansiering via kapitalmarknaden. Utvecklingen kan härledas till implementeringen av den nya finansiella regleringen (Basel III). I den här uppsatsen analyserar jag den svenska marknaden för företagsobligationer. Jag undersöker vad som ligger bakom den kraftiga tillväxten samt hur marknaden kan komma att utvecklas framöver. Examensarbetet baseras på intervjuer med personer inom finanssektorn och tidigare forskning.På senare år har marknadsplatser såsom First North Bond Market och Räntetorget upprättats med syftet att göra marknaden mer tillgänglig för mindre företag. Till följd av detta har emissionsvolymen av företag med lägre kreditvärdighet eller utan officiellt kreditbetyg ökat. Dessutom har företagsobligationsmarknaden gynnats av historiskt låg realränta och en stark konjunktur. / Since the financial crisis 2008 banks have been more restrictive in their lendings to companies, leading to companies seeking alternatives funding through the capital markets.The development can be derived from the implementation of the new financial regulation (Basel III). In this paper, I analyze the Swedish corporate bond market. I investigate what is behind the strong growth and how the market may develop in the future. The thesis is based on interviews with people in the financial sector as well as previous reserach.In recent year, markets such as First North Bond Market and Räntetorget have been created with the aim of making the market more accessible to smaller companies. As a result, the volume of emissions of companies with lower credit ratings or without official credit ratings has increased. In addition, the corporate bond market has benefited from historically low real interest rates and a strong business cycle.

This paper examines whether the total amount issued of a company has an effect on corporate bonds’ yield spreads on the Swedish debt capital market. With panel data regression of over 150,000 observations from over 20 investment graded companies, it is found that the relationship is smile-like. Companies with lower and higher amount of issued bonds have a higher yield spread compared to those in the middle-size range of the same credit risk. The significance hold after controlling for other regressors such as bond-specific, firm-specific, and macroeconomic variables. The effect can be viewed as a market-illiquidity problem from the theory of constrained investors where Swedish issuers outgrow the smaller SEK market and the yield spread levels are not fully explained by default risk determinants. The paper’s result indicates that the total amount outstanding of a company has a role in explaining the dynamics of corporate bonds’ yield spread. / Denna uppsats undersöker om det totala utfärdade beloppet för ett företag har en effekt på företagsobligationers yield spread på den svenska skuldkapitalmarknaden. Med paneldataregression på över 150,000 observationer från över 20 investeringsgraderade företag kan det konstateras att förhållandet är icke-linjärt. Företag med lägre och högre belopp emitterade obligationer har en högre yield spread jämfört med dem i medelstorleksintervallet av samma kreditrisk. Signifikansen håller efter kontroll för andra regressorer, såsom obligationsspecifika, företagsspecifika och makroekonomiska variabler. Effekten kan ses som ett problem med illikviditet på marknaden utifrån teorin om begränsade investerare där svenska emittenter växer ifrån den mindre SEK-marknaden. Uppsatsens resultat indikerar att det totala utestående beloppet för ett företag har en roll i att förklara dynamiken i företagsobligationernas yield spread.

Introduktion: Historiskt sett har de svenska företagens lånebaserade finansiering mestadels utgjorts av banklån. Efter finanskrisen 2008 har bankerna tvingats till att minska utlåningen när de numera jobbar utefter det nya regelverket Basel III. Rapporter från bland annat riksbanken och svenskt näringsliv menar att detta regelverk kommer att slå hårdast mot svenska små bolag. Forskning inom området menar att den svenska marknaden för företagsobligationer inte fått den utveckling den borde haft. Syfte: Syftet med denna studie är att söka en förståelse till varför den svenska marknaden för företagsobligationer förefaller att vara underutvecklad bland små bolag, samt att undersöka urvalets lämplighet för ett framtida inträde på den svenska företagsobligationsmarknaden. För att styrka uppsatsens resultat kommer studien även att inkludera ett jämförelseindex hämtat från Large Cap.   Metod: För att infria studiens syfte har en metodtriangulering tillämpats. Empirin har delvis samlats in genom semistrukturerade intervjuer med aktörer listade på svenska Small Cap.  En intervjuguide utformades på basis av studiens förda problematik och teoretiska referensram. Empirin har även samlats in genom en multipel regressions analys i syfte att undersöka urvalets lämplighet för ett framtida inträde på den svenska företagsobligationsmarknaden.  Slutsats: Resultatet vi erhöll från studien är att den svenska marknaden för företagsobligationer fortfarande är underutvecklad. Studien visade att de mindre bolagens kunskap till marknaden är bristfällig och att bankernas nya roll som intermediär skapar informationsasymmetrier och således stora transaktionskostnader. Studien kan även konkludera att företags storlek, mätt i totala tillgångar, skulle kunna utgöra en företagsspecifik variabel som kan förklara en otillräcklig kreditvärdighet för ett eventuellt inträde på företagsobligationsmarknaden. / Introduction: Historically, the Swedish companies' loan-based financing mostly consists of bank loans. After the 2008 financial crisis, banks have been forced to reduce lending as they now work along the new Basel III regulations. The Swedish Riksbank and the Swedish business community believe that this regulation will hit hardest towards smaller companies. Researches in the field believe that the Swedish corporate bond market did not receive the development it ought to have been. Aim: The purpose of this study is to seek an understanding of why the Swedish corporate bond market seems to be underdeveloped among small companies and also to examine the future suitability regarding a future entry on the Swedish corporate bond market, for the selection. To put the study results into perspective, the study will include a benchmark gathered from the Large Cap. Method: To meet the study objective, a method triangulation is applied. The empirical data has partly been collected through semi-structured interviews with actors listed on the Swedish Small Cap. An interview guide was designed on the basis of the study´s problematization and theoretical framework. The empirical data is also collected through a multiple regression analysis, in order to examine the sample suitability for future entry into the Swedish corporate bond market. Conclusion: The results we obtained from this study is that the Swedish corporate bond market is still underdeveloped. The study showed that the smaller companies knowledge of the market is insufficient and that the banks' new role as intermediate are creating information asymmetries and henceforth high transaction costs. The study may also conclude that the company's size, measured in total assets, could provide a firm-specific variable that can explain an inadequate credit rating for a possible entry into the corporate bond market.

In January 2018, the regulations Mifid 2 & Mifir were introduced, which affect the securities market and thus the corporate bond market. The purpose of the introduction of the rules was, among other things, to increase transparency in the market as it was considered lacking. Transparency affects liquidity in later turn, as lower transparency can result in reduced liquidity. The study aims to see if there has been any change in liquidity since the transparency rules were introduced. To study this, a combination of quantitative and qualitative data is used. The quantitative data consists of 141 observations and the qualitative data consists of three interviews, this to generate a deeper analysis. The results of the study suggest that liquidity is generally good in the market, however, the results also indicate a decrease in liquidity. The results of the study thus contribute to future research and discussions regarding the regulations and possible improvements to make the market more transparent and liquid. / I januari år 2018 infördes regelverken Mifid 2 & Mifir, vilka berör värdepappersmarknaden och därmed företagsobligationsmarknaden. Syftet med reglernas införande var bland annat att öka transparensen på marknaden då den ansågs bristande. Transparensen påverkar i sin tur likviditeten då en lägre transparens kan resultera i att likviditeten minskar. Studien syftar tillatt se om det förekommer någon förändring i likviditeten sedan transparensreglerna infördes. För att studera detta används en kombination av kvantitativ och kvalitativ data. Kvantitativadata består av 141 observationer och kvalitativa data består av tre intervjuer, detta för attgenerera en djupare analys. Studiens resultat antyder att likviditeten generellt sett är god påmarknaden, dock indikerar även resultaten på en minskad likviditet. Resultaten i studien bidrar således till framtida forskning och diskussioner gällande regelverken och eventuella förbättringar för att marknaden ska bli mer transparent och likvid.

After the recent financial crisis real estate companies in Sweden experienced difficulties obtaining funding for both new projects as well as refinancing of current investments. The situation in the credit market has since then improved but the refinancing problems that real estate companies experienced during this time has made firms aware of this risk and many companies now seek to diversify their funding sources. This thesis discusses the usage of corporate bonds as an alternative funding source to bank loans, ways of structuring issuances of both unsecured and secured bonds and the effects this have on both the issuing company as well as investors. Several Swedish real estate companies have issued unsecured corporate bonds in the past few years and just recently, in 2011, the first secured corporate bond issuance was made. Issuing corporate bonds in a cost effective way with competitive rates have however proven difficult for many companies in the past and 90 % of the debt funding of real estate companies still come from banks. The research concludes that corporate bonds are a viable alternative to bank loans today, since interest rates have become more competitive for these instruments. Presumably, these rates will decrease even more as the issuing processes and bond structures become more standardized - thereby creating a downward pressure on corporate bank loan rates and margins. It is concluded that larger real estate companies could benefit from being more active in the bond market. Possible benefits are e.g. reduction of the refinancing risk, being able to borrow capital for longer periods of time, increased bargaining power when negotiating new bank loan terms, access to a new pool of capital and opportunities to increase leverage. This study has shown that many support functions for the corporate bond market are underdeveloped, such as rating and stock exchange listing. Several actors in the market are currently working on improving these support functions, which hopefully will lead to effective industry standards that will allow for an expansion of the market. Based on the conducted research it is likely that the market for corporate bonds will continue to expand and develop. / Efter den senaste finanskrisen upplevde fastighetsbolagen i Sverige svårigheter att erhålla finansiering för nya projekt samt refinansiering av befintliga investeringar. Läget på kreditmarknaden har sedan dess förbättrats men de refinansieringsproblem som bolagen upplevde under denna tid har gjort företagen mer riskmedvetna, vilket ökat efterfrågan på att diversifiera finansieringskällorna. Denna uppsats behandlar användningen av företagsobligationer som en alternativ finansieringskälla till banklån och även olika sätt att strukturera emissioner för både icke säkerställda- och säkerställda obligationer samt effekterna av detta för både utfärdande bolag och investerare. Flertalet svenska fastighetsbolag har ställt ut icke-säkerställda företagsobligationer de senaste åren och nyligen, under 2011 emitterades den första säkerställda företagsobligationen. Att emittera företagsobligationer på ett kostnadseffektivt sätt med konkurrenskraftiga räntenivåer i förhållande till banklån har dock visat sig svårt för många fastighetsföretag och 90 % av lånefinansiering av dessa bolag kommer fortfarande från banker. Utifrån studien går det att dra slutsatsen att fastighetsobligationer är ett konkurrenskraftigt alternativ till banklån eftersom att räntorna på dessa instrument har sjunkit. Det är troligt att dessa räntor kommer sjunka ytterligare allt eftersom emitteringsstrukturer och processer blir mer standardiserade – vilket skapar press på bankerna att minska sina marginaler. De flesta stora fastighetsbolag skulle gynnas av att bli mer aktiva i obligationsmarknaden. Möjliga fördelar är t.ex. reducerad refinansieringsrisk, möjligheter att låna upp kapital under längre tidsperioder, ökad förhandlingsstyrka vid förhandlingar om nya lånevillkor för banklån, tillgång till en ny kapitalpool samt möjlighet till att höja belåningsgrader. I rapporten har det visat sig att många stödfunktioner till företagsobligationsmarknaden är underutvecklade, såsom rating och börsnotering. Flera aktörer på marknaden arbetar för närvarande med att förbättra dessa stödfunktioner vilket förhoppningsvis kommer leda till effektiva branschstandarder vilket möjliggör för expansion av marknaden. Baserat på vad som har framkommit i studien antas marknaden för företagsobligationer för fastighetsbolag att vidare utvecklas och expandera.

Since the last financial crisis banks have been more restrictive about lending to companies, leading to companies seeking alternative funding. In this thesis we evaluate the Swedish market for property-related lending focusing on corporate bonds. We investigate if the view on corporate bonds differ between real estate companies and banks and also the development of the Swedish market for property-related lending. The thesis is based on interviews with people in the real estate- and bank industry as well as previous research. The Swedish bond market is undeveloped but it is going through a growing stage. In Swedish history banks have played an important roll developing the Swedish economy thus the Swedish financial market is bank dominated. Because of new bank regulations after the financial crisis, the price on loans went up leading to companies seeking alternative financing. This has led to an increase in corporate bonds issued by real estate companies. There has been an increase in the number of real estate companies issuing bonds as more investors, such as funds, have entered the bond market leading to an opportunity for smaller real estate companies to successfully issue bonds. / Efter senaste finanskrisen har banker blivit mer restriktiva med utlåning till företag, vilket har lett till att företag söker alternativ finansiering. I den här uppsatsen granskar vi den svenska marknaden för fastighetsrelaterad utlåning med fokus på obligationslån. Vi undersöker om synen på obligationslån skiljer sig mellan banker och fastighetsbolag samt hur den svenska kreditmarknaden för fastighetsrelaterad utlåning utvecklas. Uppsatsen bygger på intervjuer med personer i fastighets- och bankbranschen samt tidigare forskning om ämnet. Den svenska obligationsmarknaden är outvecklad men på stark tillväxt. Bankerna har historiskt sett haft en central roll i svenska näringslivet vilket har lett till att den svenska finansiella marknaden är bankdominerad. Efter finanskrisen har dock företag sökt alternativa finansieringsmöjligheter på grund av skärpta krav på banker som lett till dyrare lån för företagen. Detta har lett till att antal emitterade obligationer för företag inom fastighetsbranschen ökat. Fler och fler emittenter tar sig in på obligationsmarknaden i samband med att nya investerare, exempelvis kreditfonder, äntrat marknaden vilket har skapat möjlighet för även mindre fastighetsbolag att framgångsrikt emittera obligationer.

The purpose of this thesis is to define which variables affect the average credit spread on the Swedish bond market. The study is conducted via the help of Enter Fonder, who contributes with data and insight into the Swedish corporate bond market. Earlier research has put a lot of weight on the connection between default risk and credit spread. The exact effect is however still debated and it is unclear which variables best describe the default risk. A multilinear regression analysis is conducted, studying the effect on the average credit spread in the NOMX-index (NOMXCRSP) with the following predictor variables: Treasury rate, Predicted EPS amongst OMXS30-companies, Change in net asset under management (AUM) of Swedish corporate bonds, The average credit spread on two European and two American counterparts to NOMX, D/E-ratio and EBITDA-margin amongst OMXS30-companies and finally PMI-index from both the industry and service sector. The regression analysis is based on 89 data points which were aggregated into an equivalent interval on a monthly basis. The final results presents a model of seven variables consisting of all the four international indexes, treasury rate, predicted EPS and change in net AUM, and was able to explain around 87% of the variance in the data. / Syftet med denna avhandling är att identifiera och analysera den genomsnittliga kreditspreadens underliggande variabler på den svenska företagsobligationsmarknaden. Arbetsprocessen utförs tillsammans med fondbolaget Enter Fonder vilka bidrar med stöd i samband med datainsamlingen samt insikt om den svenska företagsobligationsmarknaden. Tidigare forskning inom ämnet har påpekat ett tydligt samband mellan ett företags likviditetsrisk och kreditspreaden på dess emitterade företagsobligationer. Likviditetsriskens exakta effekt på kreditspreaden samt hur denna risk lämpligast mäts, råder det dock oenighet om. En multipel linjär regressionsanalys genomförs där effekten på den genomsnittliga kreditspreaden i NOMX-indexet (NOMXCRSP) analyseras utifrån de underliggande variablerna: Statslåneränta, Estimerade EPS bland OMXS30-bolag, Förändringar i fondflöden på svenska företagsobligationer, Genomsnittlig kreditspread på två europeiska respektive amerikanska motsvarigheter till NOMX, D/E-ratio samt EBITDAmarginal bland OMXS30-bolag och slutligen PMI-siffror från både industri- samt tjänstesektorn. Regressionsanalysen baseras på totalt 89 datapunkter som aggregerats till likvärdig och månatlig basis. Den slutliga modellen består av totalt sju förklarande variabler där de fyra internationella indexen, Estimerad EPS, Statslåneräntan samt Förändringar i fondflöden utgör dessa och tycks förklara cirka 87 % av variansen i datasetet.