No description available.

In the last decade, Swedish commercial real estate companies have increased their presence on thecorporate bond market significantly. The real estate companies now account for the majority ofoutstanding bonds and the trend appears to continue. Furthermore, the companies strive to achieve acredit rating within the boundaries of what is known as Investment Grade. Being rated Investment Gradeby the rating agencies generally means access to a broader investor base and better terms for borrowing.Consequently, the investors on the Swedish bond market are now more exposed to the real estate marketand the real estate companies rely on the bond market for their financial needs. The Swedish Financial Supervisory Authority has commented on the increased presence of commercialreal estate companies on the Swedish bond market and proclaimed that it is not clear whether it increasessystemic risk or not. However, as was shown by the Coronavirus pandemic, the Swedish bond markethas flaws relating to liquidity which can be triggered by an increased selling pressure. A scenario forincreased selling pressure could be a collective downgrade of commercial real estate companies to belowinvestment grade, also known as a fallen angel event. This degree project aims to increase the understanding within the field of risk analysis of credit ratingdowngrades of real estate companies issuing corporate bonds. Furthermore, the study aims to identify ifprerequisite factors for a downgrade scenario are present. This study is based on a multi-methodquantitative approach. The Altman Z-score will be performed on the companies in the lower bounds ofinvestment grade to identify if there are early warnings of financial distress and if any companies shouldbe downgraded. By means of a questionnaire, the aim is to identify how domestic investors are allowedto act in a downgrade scenario and what factors affect their actions. The study will also perform asensitivity analysis of the same companies to investigate how sensitive they are to changes in a set ofparameters before reaching the boundaries of investment grade established by the rating agencies. The study shows that one in five investors are required to sell a bond that has been downgraded to belowinvestment grade. This may cause a first mover advantage effect, which in turn leads to fire sale ofdowngraded bonds. Not in line with previous literature, one out of six insurance investors are notallowed to keep downgraded bonds according to the questionnaire results. Furthermore, the results ofthe survey indicate that the investors that are not allowed to keep downgraded bonds are to a large extentgoverned by regulatory restrictions. 81 percent of the investors have a discretionary mandate allowingthem to keep downgraded bonds and it is unclear how these investors will act in a fallen angel’s scenario.It can be argued that a discretionary mandate creates a setting for market shortcomings such asreputational concerns among portfolio managers. The study also showed that five of the analyzed companies achieved a Z-score equivalent belowInvestment Grade. This translates to approximately 15 percent of the real estate companies withinvestment grade which means that the results of the Altman Z-score suggests a three times higherdowngrade probability than the historical global average for Investment Grade rated companies. Thesensitivity analysis revealed that companies' sensitivity to net operating income ranged between 2 - 13percent with the majority of the companies between 2 - 6 percent. The sensitivity to valuation yieldranges from 0.05 - 0.76 percent with the majority in the range from 0.24 - 0.45 percent. Furthermore,the sensitivity to change in interest rate ranged between 0.45 - 2.25 percent with the majority reachinga downgrade trigger relating to interest coverage ratio with a change between 0.45 - 0.7 percent. / Det senaste årtiondet har svenska kommersiella fastighetsbolag ökat sin närvaro påobligationsmarknaden. Numera står fastighetsbolagen för merparten av utestående företagsobligationeroch det finns inga tecken på att trenden är avtagande. I och med den ökade upplåningen påobligationsmarknaden strävar fastighetsbolagen att uppnå ett kreditbetyg inom gränsen för vad sombenämns “Investment Grade”. Ett kreditbetyg av denna dignitet innebär generellt tillgång till en bredareinvesterarbas samt bättre villkor för upplåning. En konsekvens av ovan är att investerare inom svenska företagsobligationer är mer exponerade motfastighetssektorn än tidigare samt att fastighetsbolagen är mer beroende av obligationsmarknaden för atttillgodose sitt finansieringsbehov. Finansinspektionen har uttryckt sin oro över fastighetsbolagens ökadenärvaro på obligationsmarknaden och samtidigt kommenterat utvecklingen med att det är oklarthuruvida det ökar systemrisken. Det står dock klart att den svenska företagsobligationsmarknaden harbrister, vilka framkom under Coronapandemin. Bland annat tydliggjordes brister i likviditeten till följdav ett ökat säljtryck. Ett alternativt scenario med potential för ökat säljtryck är nedgradering avkreditbetyg vilket resulterar i att företag förlorar sitt Investment Grade betyg. Detta examensarbete syftar till att öka förståelsen kring riskanalys av nedgradering av kreditbetyg hosfastighetsbolag. Vidare ämnar rapporten identifiera om förutsättningarna för ett scenario mednedgraderingar av kreditbetyg som resulterar i problem på obligationsmarknaden föreligger. Studienutgår ifrån tre kvantitativa metoder. Genom en enkätundersökning undersöks hur inhemska investerareär tillåtna att agera i ovan nämnt scenario samt vilka faktorer som påverkar deras beslut. Studien kommer även att utföra en känslighetsanalys på fastighetsbolagen i de nedre regionerna av Investment Grade isyfte att synliggöra hur känsliga de är för en potentiell nedgradering av kreditbetyget. För att belysa omdet finns eventuella tidiga varningssignaler i fastighetsbolagens finansiella förmåga kommer Altman Zscore att utföras på bolagen. Studien visar att en av fem investerare måste sälja om det emitterande bolaget nedgraderas frånInvestment Grade vilket kan resultera i det som benämns First mover advantage bland investerarna itidigare litteratur. Detta kan i sin tur leda till s.k. fires sales av nedgraderade obligationer och därmed ettökat säljtryck. Resultatet av enkäten visar vidare att endast en av sex investerare frånförsäkringsbolag/livbolag inte har rätt att behålla nedgraderade obligationer vilket inte är i linje medtidigare utförda studier. Enkätsvaren visar även att investerare som inte får behålla nedgraderadeobligationer förhåller sig mestadels till regulatoriska begränsningar. Resultatet av enkäten visar att ca80 procent av investerarna har diskretionära mandat att själva bestämmer om de ska behålla eller säljaen nedgraderad obligation. Vi argumenterar för att det diskretionära mandatet innebär att investerarnasval kan påverkas av fenomen som till exempel hur deras förmåga att bedöma kreditrisk framstår.Slutligen visar studien att fem av de elva analyserade bolagen fick ett Altman Z-score motsvarandeunder Investment Grade. Detta motsvarar ungefär 15 procent av fastighetsbolagen med InvestmentGrade och innebär att Altmans metod ger en sannolikhet av nedgradering som är tre gånger större än dethistoriska genomsnittet i välden. Känslighetsanalysen visade att bolagen kunde motstå ändring avdriftnettot mellan 2 - 13 procent innan de degraderades. Känsligheten till värderingsyield låg mellan0.05 - 0.76 procent med merparten mellan 0.24 - 0.45 procent. Sist så uppmättes känsligheten igenomsnittlig låneränta till mellan 0.45 - 2.25 procent med merparten mellan 0.45 - 0.70 procent innande nedgraderas.

No description available.

No description available.

Real estate companies are capital intense and bank loans represent the most common source of funding. However, the years following the latest financial crisis resulted in difficult terms and expensive bank loans, which cleared a path for alternative sources of funding. Small and me-dium-sized real estate companies displayed a particular interest in corporate bonds and ever since then the real estate sector have been overrepresented on the Swedish corporate bond mar-ket. Despite the growth during the past years, the Swedish market still appears to be underde-veloped compared to other countries. However, several trends are now indicating that High Yield is on the rise. New regulations that are currently being implemented will increase the costs for banks further and consequently make bank loans even more expensive. Simultane-ously, the current low interest-rate environment and volatile stock markets are increasing de-mand for High Yield alternatives among retail and institutional investors. This study investi-gates the High Yield market for small and medium-sized real estate companies and is built upon eleven interviews with professionals. It concludes that the market is underdeveloped because there has been no previous demand for it. Swedish banks and companies have traditionally had a synergetic relationship while investors relied on saving accounts and equities. The situation today is different; investors are demanding High Yield investments and the segment will most probably increase in the future. Real estate companies are positive to bonds and wish to increase the current ratio of their debt portfolio. There are however several barriers for continued growth, such as lack of knowledge, transparency, liquidity as well as fair pricing in the market. In the current state, corporate bond investments are suitable only for professional investors. The ex-emption is High Net Worth Individuals, who buy and hold, which are particularly suited for smaller corporate bonds. / Fastighetsföretag bedriver kapitalintensiv verksamhet och den vanligaste finansieringsformen för svenska fastighetsföretag är idag banklån. Efter den senaste finanskrisen har dock bankut-låningen blivit mer restriktiv vilket särskilt har drabbat mindre företag. Till följd av detta har alternativa finansieringsformer blivit allt vanligare där företagsobligationer blivit särskilt in-tressanta för små och medelstora fastighetsföretag. Sedan finanskrisen har specifikt fastighets-företagen varit överrepresenterade på den svenska företagsobligationsmarknaden. Faktum är ändock att företagsobligationsmarknaden i Sverige, trots tillväxt de senaste åren, framstår som underutvecklad i jämförelse med andra länder. Flertalet trender pekar emellertid på att den kom-mer att fortsätta blomma ut. För närvarande implementeras nya regelverk som ökar kostnaderna för bankerna och potentiellt kommer att leda till större restriktioner och dyrare banklån. Vidare bidrar dagens låga ränteläge i kombination med volatila aktiemarknader till att efterfrågan på företagsobligationer bland investerare, privata såväl som institutionella, ökar. Studien undersö-ker företagsobligationsmarknaden inom High Yield segmentet för små och medelstora fastig-hetsföretag och bygger på elva intervjuer med yrkesverksamma. Det konkluderas att marknaden är underutvecklad då den ej har efterfrågats tidigare. De svenska bankerna och fastighetsföre-tagen har sedan länge en symbiotisk relation samtidigt som investerare har förlitat sig på spar-konton och aktier. Idag är situationen annorlunda där fler investerare efterfrågar High Yield produkter. Fastighetsföretagen är positiva till obligationer och önskar öka nuvarande andel i sina skuldportföljer. Det finns dock barriärer för den fortsatta tillväxten på marknaden, där-ibland brist på kunskap, transparens och likviditet samt ifrågasatt prissättning. Direktinveste-ringar i företagsobligationer idag lämpar sig därför för professionella investerare. Undantaget är kapitalstarka privatpersoner som ämnar att hålla instrumentet till förfall vilka lämpar sig sär-skilt bra som investerare i mindre företagsobligationer.

The capital market, with financial instruments such as corporate bonds, has over the last years emerged as an alternative financing source for Swedish real estate companies. A seemingly unexplored market which given the real estate companies the possibility to diversify their loan stock and limit their exposure towards the bank. In Sweden, unlike more market-oriented countries such as the US, commercial banks have historically almost exclusively supplied debt capital to Swedish corporations. Assessing credit risk is crucial in debt investments, and therefore, this thesis focuses on the Swedish capital market the current and potential future role of credit ratings in the emerging market for corporate bonds issued by real estate companies. We examine why only a limited number of real estate companies are credit rated today and the importance of credit rating for the capital market. The study is based on interviews with Swedish real estate companies, institutional investors and banks- all that in one-way ore an other is affected by credit rating. The Swedish financial system is undergoing a growth process where the real estate companies to a greater extent in using bonds and certificates to finance their investments. A financing method more widely used by government entities in the past. The transition from bank financing to funding investments through institutional investors and private equity appears to be permanent. The market aftermath is an increased demand for credit risk evaluations. Information retained from the banks’ Shadow ratings or the rating institutions. We can conclude that extended credit risk information is inescapable with a transition to a more market oriented financial system- the remaining question is- who should preform the valuation of the credit risk. If the banks continue making the credit risk reports of real estate companies international investors might refrain from establishing a position as an investor in the Swedish market. In the contrary the banks shaded ratings is more favourable for Swedish real estate companies with more qualitative and marked adjusted reports. The market will require independent credit information in the future but if it will be the banks or the rating institutions that provide this information is still uncertain. / Kapitalmarknaden med finansiella instrument som företagsobligationer och –certifikat har de senaste åren vuxit fram som en alternativ lånemarknad för svenska fastighetsbolag. Från att ha varit en förhållandevis outforskad marknad har de senaste årens utveckling gett fastighetsbolagen en bättre möjlighet att diversifiera sin lånestock och begränsa sin exponering mot bankerna. Till skillnad från mer kapitalmarknadsorienterade länder, som exempelvis USA, har företags behov av lånefinansiering i Sverige historiskt sett nästan uteslutande försetts av bankerna. Denna uppsats fokuserar på den svenska kapitalmarknadens fortsatta utveckling och officiell kreditratings betydelse på en växande kapitalmarknad. Vi utreder varför så få fastighetsbolag idag valt att införskaffa ett officiellt kreditbetyg och vilken betydelse kreditbetyget har för kapitalmarknaden. Undersökningen bygger på intervjuer med svenska fastighetsbolag, investerare och banker som alla, på ett eller annat sätt, berörs av kreditvärderingar. Det svenska finansiella systemet genomgår nu en utveckling där fastighetsbolagen använder obligationer och certifikat för att finansiera sina investeringar. Ett finansieringssätt som tidigare mestadels använts av statliga och kommunala fastighetsbolag. Övergången från bankfinansiering till att söka kapital bland privata och institutionella investerare förefaller vara bestående. Marknaden kan till följd av detta få behov av ytterligare information om kreditrisken i företagen. Information som erhålls från bankernas skuggratingar eller från kreditvärderingsinstituten. Vi kan konstatera att utökad kreditinformation är ofrånkomlig vid en övergång mot ett mer marknadsorienterat finansiellt system, frågan som kvarstår är vem som ska utföra kreditvärderingen. Fortsätter bankerna utföra kreditvärderingen av fastighetsbolag kan det resultera i en avhållsamhet från internationella investerare att etablera sig i Sverige och motsatt för fastighetsbolagen är det mer gynnsamt att bankerna, med sina mer kvalitativa och för svenska marknaden anpassade värderingar blir den framtida normen .

In late Mars 2020, Covid19was declared to be a pandemic by the World Health Organization.The following crisis negatively affected the overall economy and also the Swedish corporate bond market. Generally, corporate bonds have been described as secure investments during turbulent market conditions, but now they decreased in value rapidly. The sellpressure was of unprecedented measures and it became difficult and costly for companies to issue new corporate bonds in order to refinance operations. Meanwhile, it became difficult for investors to sell their holdings as the liquidity deteriorated. Shortly after, the Swedish National Bank declared the Swedish corporate bond market to be highly dysfunctional. Moreover, the Swedish National Bank and the Financial Supervisory Authority identified some characteristics of the Swedish corporate bond market that contributed to the severe market stress, namely; (1) Limited liquidity and a small market (2) Lacking transparency and unreliable price information (3) Most issuers lacking a credit rating (4) A homogeneous group of investors and (5) Real estate companies constituting a large share of total issuers. These characteristics are defined as the five areas of concern in this thesis. This qualitative study is based on interviews with market participants. The objective is to identify which area of concern should be prioritized in order to improve the Swedish corporate bond market and which improvement measure is deemed most effective. The results show that transparency is the area of concern that should be prioritized. Nevertheless, the new selfregulations that will be implemented July 1st, 2021 with the purpose to improve transparency is not deemed to be enough, but rather a step in the right direction. Therefore, an iterative process is suggested, continuously evaluating and adjusting, ensuring that transparency improves but not to such an extent that liquidity is negatively impacted. / I mars 2020 deklarerade Världshälsoorganisationen att spridningen av Covid19 hade utvecklats till en pandemi. Krisen påverkade hela världsekonomin negativt och även den svenska företagsobligationsmarknaden. Företagsobligationer har generellt beskrivits som säkra investeringar under turbulenta marknadsförhållanden, men nu förlorade de sitt värde mycket snabbt. Försäljningstrycket var enormt och gjorde att det blev dyrt för företag att emittera nya obligationer och refinansiera sin verksamhet. Samtidigt blev det svårt för investerare att sälja sina innehav då likviditeten snabbt försämrades. Strax därefter uppgav Riksbanken att företagsobligationsmarknaden var högst dysfunktionell. Vidare identifierade Riksbanken och Finansinspektionen fem karaktärsdrag på den svenska företagsobligationsmarknaden som kan ha bidragit till den stressade marknadssituationen. Karaktärsdragen var följande; (1) Begränsad likviditet och en liten marknad (2) Bristande transparens och opålitlig prisinformation (3) Faktumet att många emittenter saknar kreditbetyg (4) En homogen grupp av investerare (5) Majoriteten av emittenterna utgörs av fastighetsbolag. De fem identifierade karaktärsdragen har definierats som de fem problemområdena i följande uppsats. Uppsatsen är en kvalitativ studie baserad på intervjuer med marknadsaktörer. Målet är att identifiera vilket av de fem problemområdena som bör prioriteras i arbetet mot en förbättrad företagsobligationsmarknad samt att fastslå vilka förbättringsåtgärder som anses vara mest effektiva. Resultaten visar att transparens är de problemområde som bör prioriteras men att den nya självregleringen som skall implementeras den första juli år 2021 med syftet att förbättra transparensen anses vara otillräcklig. För att förbättra transparensen föreslås en iterativ process med kontinuerlig utvärdering och anpassning av regleringar. Genom en iterativ process kan man även säkerställa att transparenskraven inte blir så pass strikta att de påverkar likviditeten negativt.