Med detta examensarbete vill vi belysa problematiken runt tredimensionell fastighetsbildning. Som objekt har vi använt oss av ett bergrum på Liljeholmskajen i Stockholm.

Den 6.e februari 2011 skedde en brand i Henry Ståhl Fastigheter AB:s fastighet i kvarteret Gripen på Skolgatan i Norrköping. Agerandet vid denna brand samt teori inom områdena kris och krishantering, kontinuitetsplanering och förebyggande åtgärders vid brand ligger till grund för följande examensarbete. Syftet med rapporten är att kartlägga förvaltarens/ägarens agerande och tillvägagångssätt vid krishantering i samband med brand i fastighet med fokus på service. Material till denna studie har inhämtats genom litteraturstudier och intervjuer. Gällande egenskaper en bra hjälpare i krissituation bör inneha, så som empati, kunskap och engagemang, kan dessa urskiljas hos kundansvariga på Ståhl. Viktigt vid agerande vid brand är att samarbete mellan olika funktioner och externa aktörer fungerar väl, vilket det kan sägas ha gjort i det aktuella fallet. Samarbeten mellan företag i krissituationer är beroende av tydliga och fungerande förhållanden mellan parterna. Genom väl fungerande relationer mellan företag, kunder och samarbetspartner tillsammans med kompetens, erfarenhet och engagemang skapas en säkerhet för alla parterna att fortsätta verka i krissituationer. Vidare är det centralt att service mot kunder upprätthålls även i krissituationer då fastighetsbranschen i dag är mer kundorienterad. För Ståhl innebär denna service bland annat att erbjuda alternativa bostäder/lokaler åt drabbade hyresgäster, vilket också gjordes. Trots att Ståhl ej har några formella kris- eller kontinuitetsplaner, något teorin menar är centralt, upplevdes ändå av alla inblandade parter att agerandet var väl fungerande. / On the 6:th of February 2011 there was a fire in Henry Ståhl Fastigheter AB´s real estate in the block Gripen on Skolgatan in Norrköping. The actions related to this fire and theory in the fields crisis and crisis management, continuity planning and prevention in case of fire are the bases of the following thesis. The purpose of the paper is to map the managers/owners course of actions in crisis management related to fire in buildings with focus on service. The materials to this thesis have been collected through literature studies and interviews. Regarding attributes a good helper in crisis management should have, such as empathy, knowledge and commitment, these can be distinguished in the customer managers at Ståhl. Important for the actions of fire are that cooperation between different functions and external parties is working well, which it can be said to have done in this case. Collaborations between companies in crisis situations is dependent on clear and functional relationships between the parties. Through well functional relationships between companies, customers and partners together with skills, experience and dedication creates a security of all parties to continue to operate in a crisis. Furthermore, it is crucial that service to customers is maintained even in crisis situations when the real estate sector is now more customer oriented. For Ståhl, this service includes providing alternative housing/office space for affected tenants, which was done. Even though Ståhl does not have any formal crisis or business continuity plan, which theory says is vital, all parties involved felt that the conduct was properly done.

No description available.

Ett bostadsköp är oftast den största investering som görs i ett hushåll. Det är en komplicerad och mycket informationskrävande process. För att minska riskerna för felaktiga beslut och långsiktiga konsekvenser krävs att köparen införskaffar information inom många olika områden, såsom ekonomi, juridik och byggteknik. Är köparen dessutom förstagångsköpare har denne ingen erfarenhet från ett tidigare köp, vilket ökar risken för felaktiga beslut. Syftet med denna uppsats är att undersöka informationsbehovet för förstagångsköpare av småhus samt undersöka vilken typ av information de anser är viktigast. I uppsatsen har vi använt oss av en kvantitativ datainsamling med flera kvalitativa inslag. För att utreda problemet valdes en webbenkätundersökning med öppna och slutna frågor. Webbenkäten skickades till 16 förstagångsköpare vilka hade köpt hus inom det senaste året. Vi kontaktade respondenterna personligen för att de skulle förstå vikten av att fylla i enkäten med omsorg och därmed bidra till att minimera bortfallet. Som underlag för vår uppsats har vi utgått ifrån tre olika teorier: Köpprocessen, Sökprocessens tre faser och Gap-modellen. Utifrån dessa har vi skapat en egen teoretisk arbetsmodell. Detta för att förtydliga vårt teoretiska fokusområde och för att göra det lättare för läsaren att koppla ihop teori med analys då dessa följer samma struktur. Undersökningen visar att förstagångsköpare av småhus har ett brett informationsbehov inom många olika områden, främst inom byggteknik, ekonomi och juridik. Byggteknik är det område som köparna känner att de saknar mest kunskap kring och således behöver mest information om. De vill exempelvis veta vilka renoveringar som genomförts, vad som behöver renoveras och vad det i sådant fall kommer att kosta. Undersökningen visar även att förstagångsköpare förväntar sig att mäklaren ska informera dem om allt som har med husköpet att göra. Allt ifrån hjälp med kontraktsskrivning till information om husets tekniska skick. Majoriteten av förstagångsköpare upplever dock att informationen de erhåller från mäklaren motsvarar deras förväntningar och att de är nöjda med tjänsten sin helhet.

Värdering av fastigheter sker i stor utsträckning idag och används som underlag vid t.ex. ett köp eller vid en försäljning. Syftet med denna studie är att beskriva och diskutera processen vid värdering av ägarlägenheter och problem relaterat till detta. Detta görs i samverkan med två forskningsfrågor som innefattar (1) vad ligger tillgrund för dessa problem och (2) hur kan dessa problem kan lösas.I studien har två metoder används. Den första är en litteraturstudie i vilken tidigare forskning inom områdena värdering och ägarlägenheter har granskats och sammafattats. Den andra är en intervjustudie med yrkesverksamma lantmätare, fastighetsvärderare och mäklare, detta för att tillföra ett mer praktiskt underlag till studien.Litteraturstudien visar hur Jordabalken definierar och förklarar innebörden av 3D fastigheter och ägarlägenheter. Vidare ges de kriterier som skall uppfyllas vid bildandet av en ägarlägenhet vilket t.ex. endast kan ske vid nyproduktion eller i befintlig byggnad som inte har använts som bostad under de senaste åtta åren. De olika bostadsformerna som idag finns i Sverige tas upp i litteraturstudien, vilka är hyrerätt, bostadsrätt, kooperativ hyresrätt, småhus och ägarlägenhet. Vidare förklaras även olika typer av värderingsmetoder där ortsprismetoden innebär användandet av jämförelseobjekt och nyckeltal.Intervjustudien ger en bild över hur värdering av ägarlägenheter fungerar i praktiken. Värderingen sker genom en typ av ortsprismetod med ett utökat område för insamlande av jämförelseobjekt genom att bostadsrätter används som jämförelseobjekt. Intervjustudien visar även på hur okunskap och osäkerhet på marknaden påverkat etableringen av ägarlägenheter i Sverige. Detta försvårar processen med att värdera ägarlägenheter eftersom underlaget för värderingen brister och försvårar bedömningen av värdet.De problem som uppkommer vid värdering av ägarlägenheter beror på bristfälligt underlag vid användandet av ortsprismetoden. Problemet skulle kunna lösas genom en förbättrad registerhållning av sålda bostadsrätter samt genom att minska den försiktighet och okunskap som nu råder kring ägarlägenheter. / Valuation of properties is widely used today as a basis for such as a purchase or a sale. The purpose of this study is to describe and discuss the process when valuing ownership apartments and problems related to this. This is done in collaboration with two research questions that are (1) what the basis for these problems are, and (2) how these problems can be solved.Two methods are used in the study: a literature review in which research in the areas of valuation and ownership apartments has been reviewed and summarized to form a basis for the study. Also an interview study is made with professional surveyors, property valuers and brokers, in order to give a more practical basis for the study.The literature shows how Jordabalken explains the meaning of 3D buildings and ownership apartments. In which the criteria’s that must be met by the formation of a ownership apartment is given, which among other things only can be in new construction or existing building that has not been used as a residence for the last eight years. The different housing forms that currently available in Sweden are also given by the literature which is leasehold, condominium, cooperative leasehold, housing and ownership apartment. It also explains the different types of valuation methods, where location price method involves the use of comparable objects and averages.The interview study presents a picture of how the valuation of ownership apartments today works in practice, which is done by a kind of location price method with an extended area for comparable objects, by that condominiums are used to form a base for averages. The interview study also shows how ignorance and uncertainties of the market affect the establishment of ownership apartments which complicates the process of evaluating these objects by the small amount of comparable objects that are available.The problems that arise when valuing ownership apartments are because of lack of comparable objects when using the location price method, which could be solved by an improved record keeping of sold condominiums and by reducing the precautions and ignorance that now exists around ownership apartments in Sweden.

Att arbeta mot minskad klimatpåverkan är centralt i dagens samhälle och ett måste för en hållbar utveckling. Ett omdiskuterat område är utfasningen av äldre, fossilt baserad, elproduktion för att ge plats åt förnybar elproduktion. Det vill säga ”grön el”. Solceller, en typ av grön el, har under de senaste åren blivit billigare. Detta kan ses på den ökade installerade effekten varje år bland flerbostadshus från att Sverige började med ekonomiska bidrag till solceller år 2006. Solceller får en ökad verkningsgrad av högre instrålning men även av en lägre celltemperatur. Samtidigt gynnas värmepumpar, som är vanligt för fastighetsuppvärmning, av ett ökat COP om den tillkopplade köldbäraren når värmepumpen med en högre temperatur vilket ökar potentialen att leverera värme. Då solceller gynnas av låg temperatur och värmepumpen gynnas av hög köldbärartemperatur finns det ett motiv för värmeväxling mellan enheterna – termisk samverkan. Syftet med examensarbetet blir att öka kunskap genom en systemanalys om hur solceller och värmepump kan samverka i ett energi- och kostnadseffektivare energisystem via termisk samverkan. I examensarbetet har två modeller av en fastighets energisystem byggts; med och utan termisk samverkan mellan värmepump och solceller. I energisystemet ingår fastighetens värme- och elsystem och är placerat i Karlstad. Värmesystemet består av frånluftvärmepump med fjärrvärme som spets och elsystemet består av fastighets- och hushållsel samt solceller. Resultat från modellerna jämförs med varandra med fokus på inköp av el och fjärrvärme, försäljning av el, koldioxidutsläpp och ekonomi. Resultatet från båda modellerna har även undersökts och jämförts i 8 scenarier. Scenarierna ändrar på systemutformning och väderfaktorer, exempelvis optimering av elproduktion eller byte av geografisk placering. Modellerna är byggda i Matlabs modelleringsprogram Simulink och grundas på energibalanser. Data fås från intressenten av detta arbete (HSB Värmland), produktblad för solpanelerna (där en solpanel är en matris av solceller), egna mätningar från fastigheten, antaganden och liknande försök från vetenskapliga artiklar. Koldioxidutsläpp från el baseras på marginalelsprincipen. Resultatet av ett energisystem i en fastighet i Karlstad med termisk samverkan mellan solceller och frånluftvärmepump bidrar till minskat koldioxidutsläpp på 1239 kg/år och 448 kg/år för kort respektive lång sikt. Årskostnaden minskar med 290 kr/år vilket gör det svårt att motivera termisk samverkan ur ett ekonomiskt perspektiv. Detta för att investeringskostnaden maximalt får nå 7250 kr över 25 år för att termisk samverkan ska vara ekonomiskt gynnsamt. Inköpet av el minskar och försäljningen av el samt inköpet av fjärrvärme ökar. Årsmedelvärdet för värmepumpens COP ökar från 4,56 till 5,30 och årsmedelvärdet för solcellernas verkningsgrad ökar från 21,15 till 21,16 %. Ett samverkande system har potentialen att bli mer attraktivt om elpriset ökar. I scenarioanalysen uppkommer ett scenario, när elproduktionen från solcellerna optimeras, som medför betydligt lägre årskostnad från ett termiskt samverkande system jämfört med andra scenarier. Detta scenario medför reglering av köldbärarflöde, värmeväxlararea och tillsätter extern kylning. Årskostnaden av ett termiskt samverkande system minskas med 1920 kr/år till följd av denna systemutformning. Eftersom flera regleringar behöver göras anses detta scenario som komplicerat att få praktiskt genomförbart. Ett scenario, när det samverkande systemet utformas utan frånluftåtervinning, är potentiellt ekonomiskt gynnsamt för nybyggnation av värmesystem. Scenariot medför att ett termiskt samverkande system ger minskad årskostnad jämfört mot ett icke-samverkande system med frånluftåtervinning. Det förväntas att nya värmesystem kan konstrueras utan frånluftåtervinning och därmed minska investeringskostnaden för nybyggnation. Eftersom investerings- och driftkostnader av frånluftåtervinning inte har hanterats i detta arbete behövs det vidare studier. Termisk samverkan blir mer gynnsamt i varmare länder än Sverige men bidrar inte till minskat koldioxidutsläpp i lika hög grad. Det uppkom att om energisystemet placeras i Kiruna ökar både årskostnaden och koldioxidutsläppen. När energisystemet placeras i Lund var resultaten liknande mot i Karlstad. Detta för att klimatdata från Lund efterliknar klimatdata från Karlstad. När energisystemet placerades och jämfördes i Aten (Grekland) minskade årskostnaden och bidrog till minskat koldioxidutsläpp. Årskostnaden för systemet placerat i Aten blev lägre än årskostnaden i Lund men koldioxidutsläppet i Aten blev högre än koldioxidutsläppet i Lund. Eftersom systemet i Lund medför lägre koldioxidutsläpp än i Kiruna och Aten kan det finnas en brytpunkt i lokalt klimat där koldioxidutsläppen är som lägst från ett samverkande system. / It is discussed in today’s society to reduce the carbon dioxide emissions by replacing old, fossil fueled, electricity production with new, renewable and “green” ways of producing electricity. Photovoltaics have lately become cheaper which can be seen by looking at the increase in installed electric power from apartment buildings for each year in Sweden. This is mainly caused by the introduction of subsidies towards photovoltaics in 2006 from the Swedish state. The efficiency of photovoltaics increases when the solar radiation is higher but decreases with increasing cell temperature of the photovoltaic cells. The COP of heat pumps, which is commonly used for heating apartment buildings, is increased with increased brine temperature which increases the potential of heating. This means that photovoltaics can benefit from a cold brine while heat pumps can benefit from a higher brine temperature by heat exchanging with photovoltaics. Thermal cooperation is possible. The purpose of the study is to do a system analysis of how photovoltaics and heat pump can cooperate in an energy and cost-efficient energy system through thermal cooperation. Two models, of an energy system in an apartment building located in Karlstad, have been built in this study; with and without thermal cooperation between heat pump and photovoltaics. The energy system is divided in two subsystems; heating and electricity system. The heating system consists of an exhaust air heat pump with district heating during peaks and the electricity system consists of the electricity demand from the apartment building and photovoltaics. The results of the models are compared with focus on purchase of electricity and district heating, selling of electricity, carbon dioxide emissions and economical costs. The results from the models have also been analyzed and compared in 8 different scenarios. The scenarios change the configuration of the energy system and weather factor. Examples of scenarios that have been analyzed are optimization of electricity production and change of geographical location. The models are built in Matlabs modeling program Simulink and are based on energy balances. Data is gathered with help from HSB Värmland, product sheet of the solar panels (one solar panel is a matrix of several photovoltaics), own measurements, assumptions and similar studies from scientific articles. Carbon dioxide emissions are based on the merit order curve for electricity production (“marginal-energy-principle”). An energy system in Karlstad with thermal cooperation, between photovoltaics and exhaust air heat pump, contributes to reduced carbon dioxide emissions by 1239 kg/year (short term) and 448 kg/year (long term). However, it is hard to warrant thermal cooperation from an economical perspective with th. This is because the investment costs of an energy system with thermal cooperation is only allowed to reach a maximum of 7250 kr over 25 years for it to be economically profitable. The amount of electricity that needs to be purchased decreases and the amount of electricity that is sold as well as district heating purchased increases. The yearly average COP of the heat pump increases from 4,56 to 5,30 and the yearly average solar panel efficiency increases from 21,15 to 21,16 %. If the price of electricity increases, then thermal cooperation will become more profitable. One scenario from the scenario analysis stands out in comparison with other scenarios due to reduced yearly costs from a cooperating system of 1920 kr/year. This is when the electricity production from the photovoltaics are optimized. However, this scenario requires adjustments in brine flow, heat exchanger area and external cooling which can cause practical complications. One scenario has the potential to become economically profitable with the construction of new heating systems. This is when the exhaust air recycling is removed from the heating system. The removal of exhaust air recycling in a cooperating system contributes to lower yearly costs but not as low as a cooperating system with exhaust air recycling. However, this might mean that the construction of new heating systems can be profitable without exhaust air recycling because the investment cost of the exhaust air recycling is removed. Since this study has not taken investment and operating costs of exhaust air recycling into account, further studies are needed to determine this. Thermal cooperation is more profitable in warmer countries than Sweden but does not contribute to as low reduction in carbon dioxide emissions. When the energy system is placed in Kiruna, Sweden, it causes both the yearly cost and carbon dioxide emissions to increase. The energy system is placed in Lund, Sweden, yielded similar results as if the system was placed in Karlstad, Sweden. The yearly cost and carbon dioxide emissions decreased when the energy system was placed in Athens, Greece. However, when comparing the energy systems in Athens and Lund, Athens had the lower yearly cost but higher carbon dioxide emissions. Since the energy system placed in Lund contributes to the lowest carbon dioxide emissions in comparison to both Kiruna and Athens then there might be a break point in relation to local climate where the emissions are the lowest possible.

No description available.

Bakgrunden till arbetet ligger i de lagändringar som trädde i kraft den 1 maj 2009. Med hjälp av dessa blir det möjligt att inrätta ägarlägenheter som en ny boendeform i Sverige. Vi vill klargöra vad som gäller för att få inrätta ägarlägenheter i befintlig bebyggelse samt utreda hur erfarenheter, kunskaper och förväntningarna på den nya boendeformen ser ut.Vid ett flertal tillfällen sedan 1990-talet har frågan om att få inneha enskilda lägenheter i flerbostadshus med äganderätt s.k. ägarlägenheter varit aktuell. År 2004 infördes möjlighet till tredimensionell fastighetsindelning, vilket är avgörande för att kunna skapa ägarlägenheter. Boendeformen är vanlig utomlands. Lagändringarna för hur en ägarlägenhet i Sverige ska ses påminner mest om Danmarks ejerlejigheder. En ägarlägenhetsfastighet ska innehålla endast en bostadslägenhet, som vanligtvis utgörs av lägenhetsutrymmet inklusive ett ytskikt, och ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana. De kan bildas antingen i nyuppförda byggnader eller genom ombildning av äldre byggnader där det aktuella utrymmet inte till någon del har använts som bostadslägenhet under de senaste åtta åren.Vid fastighetsbildning måste Lantmäteriet ta i beaktande att fastigheten som bildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål samt rättsligt försäkrad tillgång till vatten och avlopp. Det bästa sättet att försäkra en byggnad dessa tillgångar är genom bildandet av en gemensamhetsanläggning eller med fastighetsbildningsservitut. En gemensamhets-anläggning förvaltas av en samfällighetsförening där fastighetsägarna är andelsägare i föreningen.Utifrån intervjuerna kan man konstatera att erfarenheten och kunskapen om ämnet är begränsad. Förväntningarna på den nya boendeformen är högt ställda. Man tror bl.a. att tillkomsten kan leda till minskat tryck på bostadsmarknaden och ge möjlighet för fastighetsägare att utnyttja onyttiga ytor på ett bättre sätt. / The background to the work lies in the legislative changes which came into effect May 1, 2009. The changes will make it possible to establish ownership condominiums as a new form of housing in Sweden. We want to clarify how to adapt ownership condo-miniums in existing settlements, and examine how experience, knowledge and expectations of the new housing arrangements are. On several occasions since the 1990s, questions have arisen to establish ownership of an individual apartment inside an apartment-complex. In 2004, three dimensional real estate division was introduced, which is essential to create ownership condominiums. This housing form is used internationally. The legislative amendments on the procedures of condominium ownership in Sweden will be most reminiscent of Denmarks ejerlejigheder. A condominium property should contain only one dwelling, which usually consists of the apartment space and a surface layer, and it should be a part of a cohesive unit of at least three such. They can be established either in new buildings or by conversion of older buildings where no space has been used as a dwelling in the past eight years. During a property formation the Lantmäteriet must take into consideration that the property formed becomes durable. It should be suitable for its purpose and have insured access to water and sewage systems. The best way to assure that a building gains these assets is through the formation of a single-unit establishment or property assessments. Jointly-owned property areas are managed by a cooperative were the owners of the condominiums are members.From the interviews, it can be said that the experience and knowledge of the subject is limited. There are high expectations of the new housing form. It is believed among other things that the appearance may lead to less pressure on the current real-estate market. This will also create new opportunities for property-owners to use vacant space in a better way.

Sedan 2004 uppstod möjligheten att rättsligt avgränsa fastigheter vertikalt. Denna typ av avgränsning kallas tredimensionella fastigheter. Dock är inte tredimensionellt fastighetsutnyttjande något nytt då servitut m.m. förr uppläts för ändamålet. Syftet med upprättandet av lagen var bland annat för att möjliggöra äganderättsupplåtelser för tunnlar och bergrum.  Vägtrafiktunnlar är ett bra instrument för städer med hög exploateringsgrad. Dels för att omfattande markutnyttjande försvårar ytterligare byggnationer ovan jord, dels för utjämning av bergselevation, dalar, kan göra transportsträckorna kortare. Generellt upplåts vägtrafiktunnlar genom vägrätt men vid en speciell situation kan tredimensionella fastigheter upplåtas genom FBL. Det är när utrymmet är detaljplanelagt som allmän väg på allmän plats samtidigt som kommunen är huvudman. I detta examensarbete ska undersökning ske på området för att klargöra rättsläget för tre juridiska frågor. Dessa är förutsättningar för hur tredimensionella fastigheter kan ske. Därutöver hur lämplighetsvillkoret ska bedömas. Därtill kommer frågan om fastighetsbildningsservitut eller tredimensionell fastighet ger mest vederlag.   I studien har den rättsdogmatiska metoden använts främst genom analyser av lagstiftning, rättspraxis, lagförarbeten och doktrin. Dessutom har en fallstudie för att framhäva myndighetens praxis inkluderats.   Diskussionen klargjorde tillvägagångssättet för hur tredimensionella fastigheter uppstår. Främst ska FBL 3 kap 1 – a §§ prövas. Dessa är det allmänna samt de speciella villkoren. Därefter i fråga om lämplighetsvillkoret ska lämpligheten prövas mot andra åtgärder som har företräde. Angående vägtrafiktunnlar torde generellt den lämpligaste upplåtelsen vara tredimensionell fastighet. Dels på grund av omfattningen, dels på grund av en lämpligare förvaltning. Däremot upplyses vikten av att det kan bero på situation och att servitut fortfarande upplåts. Slutligen klargjordes att ersättningsskillnaden är svårbedömd men att beroende på servitutets omfattning torde servitut i vissa fall berättiga lite mindre ersättning.  En av slutsatserna från studien är att Lantmäteriet är i behov av ett prejudikat från domstolen. Inte bara på grund av tolkningssvårigheter i förrättningar men också på grund av att mer vetenskapliga texter hade behövts på området.

<p>Från och med 1 januari år 2009 sker en förändring av redovisningsstandarden som innebär att man vid redovisning av nybyggnation av förvaltningsfastigheter fram till färdigställande får välja om man vill redovisa till anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Syftet med denna uppsats är attundersöka vilka för- och nackdelar som finns med att värdera nybyggnation avförvaltningsfastigheter till verkligt värde respektive anskaffningsvärde i en stundande lågkonjunktur samt om dessa även gäller för färdigställda förvaltningsfastigheter. Undersökningen i denna uppsats kan vara av värde för fastighetsbolag för att ge en uppfattning om problem och svårigheter som kan komma att uppstå vid val av värderingsmetod. En särskilt stor svårighet medatt värdera nybyggnation visade sig vara bristen på en aktiv marknad. När fastighetsbolag väljer hur de ska värdera sina byggprojekt måste de ta i beaktning hur resultatet kan komma att påverkas av osäkerheterna i värderingsmetoderna för verkligt värde och om relevansen man kan få med verkligt värde uppväger verifierbarheten man får med anskaffningsvärde.</p>