Inom skatterätten sökes ständigt nya förfaranden som inom lagstiftningens ramar leder till skatteförmåner. Ett sådant förfarande som blivit mycket vanligt inom fastighetsbranschen är paketering av fastigheter i aktiebolag eller ekonomiska föreningar varpå andelarna i dessa bolag avyttras. Detta genomförs som alternativ till en direkt fastighetsavyttring. Syftet med förfarandet är att de avyttrade andelarna ska klassificeras som näringsbetingade vilket innebär att kapitalvinsten därmed är skattefri. En förutsättning för att uppnå dessa skattekonsekvenser är dock att de avyttrade andelarna utgör kapitaltillgångar. Klassificeras istället andelarna som lagertillgångar kan bestämmelserna om näringsbetingade andelar inte tillämpas och avyttringen beskattas istället som rörelseintäkt.   Förfarandet ansågs länge okontroversiellt och föranledde heller ingen inkomstbeskattning. I två underinstansdomar under 2011 bedömdes dock andelarna vid ett sådant förfarande utgöra lagertillgångar vilket innebar att vinsterna beskattades. Detta skapade stor osäkerhet inom fastighetsbranschen avseende rättsläget vid sådana förfaranden. När målen senare prövats i högre instans har dock avyttringarna återigen ansetts vara skattefria. Till följd av knapphändiga motiveringar i målen kvarstår dock frågeställningar om vilka kriterier som är avgörande för om förfarandet leder till beskattning eller ej. Under 2012 avgjordes dessutom ett mål där paketering av en fastighet i ett handelsbolag med i huvudsak cypriotisk ägare ansågs utgöra skattflykt med tillämpning av skatteflyktslagen. Vad detta har för effekter på paketering av fastigheter i svenska aktiebolag och ekonomiska föreningar framgår dock inte.   Syftet med denna uppsats är att utreda hur klassificeringen av andelarna vid fastighetspaketering bör bedömas utifrån gällande lagstiftning och praxis. Gränsdragningen mellan kapital- och lagertillgång avgör nämligen de inkomstskattekonsekvenser som följer av förfarandet. Uppsatsen utreder dessutom skattflyktslagens eventuella tillämpbarhet på paketering av fastigheter i svenska aktiebolag och ekonomiska föreningar med utgångspunkt i Cypernmålet.   För att tillgodose detta syfte har en granskning genomförts av relevanta rättskällor bestående av framförallt lagstiftning, propositioner, rättsfall, statens offentliga utredningar samt skatterättslig doktrin. Med utgångspunkt i framförallt tre rättsfall har dessa rättskällor sedan analyserats. Resultatet av denna analys har utmynnat i de slutsatser som förhoppningsvis bidrar till tydligare indikationer för hur förfarandet bör bedömmas utifrån gällande lagstiftning. Slutsatsen är dock att om ambitionen är att begränsa eller förhindra denna typ av förfaranden bör detta göras genom ny lagstiftning som utormats efter de för förfarandet specifika förhållandena.

No description available.

Chapter 1. 1 § jordabalken (1970:994) defines property as land that includes area, which is divided into properties. A three-dimensional property must be firm with a closed volume where top and bottom are specified. The property boundaries are described clearly according to Chapter 4. § 27 fastighetsbildningslagen. A three-dimensional property can undermine a traditional property, as well as a three-dimensional property. The benefits of an intrusion, done by property in form of three-dimensional property compared to an easement, is mainly the matter of justice. An easement is defined as usufruct, where proprietorship means having the right of use will be stronger and clearer by title by three-dimensional intrusion of the property. An intrusion can, with reference to Chapter 2. expropriationslagen, be done by authority including expropriation. A building or portion of property may be used for the benefit of the firm expropriating. For the implementation of such an intrusion an adjustment, regarding several factors between the individual and the public is taken into account. The benefits have to exceed the costs of the expropriation. Referring to the tunnel intrusion, City Line in Stockholm, the benefit will be time saved for a large number of passengers in public transport. Referring to Chapter 4. 1 § ExL, property owners who are affected by intrusion on their property are entitled to compensation for lost market value of their property. The compensation should cover damage in terms of loss in market value of the property. Additional factors that affect property can serve as a basis for reimbursement.

Värdering av fastigheter och analyser av avkastningsfastigheter har en nära koppling. Både ekonomisk och teknisk information om fastigheterna ger underlag för värdering. Eftersom olika människor och företag har olika preferenser har de även också olika krav på fastigheters skick, standard och framför allt avkastning. Då det även finns oberoende värderingsföretag kan dessa ge en opartisk värdering som kan anses gälla generellt för samtliga intressenter. Hur denna värdering går till kan vara intressant att undersöka då den sker utan några kopplingar till intressenternas syften med fastigheten. Då denna uppsats har en företagsekonomisk vinkling ligger fokus på just hur industrifastigheter och kommersiella fastigheter värderas. Vilka faktorer som är viktiga och av betydelse för denna typ av fastigheters värde ämnas undersökas.

Energy efficiency measures have been analysed for a building of around 24000 m2 from 1978. The property is used by different businesses. The specific energy use for this property is 75 kwh/m2 for electricity and 114 kwh/m2 for district heating. This projects ambition is to go lower than the Norrbotten county councils specific energy objective for their real estate facilities. The specific energy objective for year 2020 is that the use of electricity should be maximum 68 kwh/m2 and 102 kwh/m2 for district heating.   The result of the energy audit for the biggest energy consumption users (ventilation, heat and cooling) for the property is that 56% of the electric consumption and 15% of the district heating demand was identified. The 56% can be divided in different parts: 44% ventilation, lighting 22%, climate control equipment 16%, cooling equipment 10% and engine warmers 8%. In this project 14 of 19 ventilation units are studied and the reason that all are not part of the study is lack of information. The proposal for action was determined for 10 of the 14 ventilation units. The 4 remaining ventilation units were not possible to analyse partly because of lack of logging of energy consumption where frequency converter were used. One of the omitted units had only a fan for supply air and no heat exchanger.   For each of the ventilation units in the group of the 10 selected an analysis was made selecting the most cost effective measures of the alternatives; installing a new ventilation unit, installing a frequency converter or replacing the motor of the unit.   The result of energy audit showed that adding extra insulation to the roof and upgrade of the ventilation system are recommended actions. All recommendations are estimated based on an evaluation of the power consumptions in real use denoted as average power of the ventilation units.   Proposal A suggests to install one new ventilation unit, install frequency converters in 5 ventilation units and replace motors in 4 ventilation units. Energy saving of electricity of these actions is 232 MWh and 174 MWh for district heating and the payback time is around 2,7 years.   Proposal B suggests that 10 ventilation units are replaced with new ones. The energy savings of electricity will be 206 MWh and for district heating 237 MWh and the resulting payback time is about 6,4 years.   Proposal C is adding extra insulation to the roof and this provides a very cost-effective energy saving. If the roof was insulated with 20 cm the energy saving would be about 260 MWh and the payback time would be around 1,6 years.   If additional insulation of the roof is installed as proposed in combination with upgrade of the ventilation system, the total energy consumption saving of 15 % is achieved from 4427 MWh to about 3761 MWh depending on choice of ventilation upgrade. (Proposal A+C 3761 MWh and proposal B+C 3724 MWh).   The investment cost is around 1,5 million kr for proposal A+C and the yearly saving is 0,7 million kr resulting in a payback time of 2,3 years. The specific electric consumption would be 65,3 kwh/m2 and the specific district heat consumption would be 95 kwh/m2.   The investment cost is around 3,3 million kr for proposal B+C and the yearly saving is 0,7 million kr resulting in a payback time of 4,7 years. The specific electric consumption would be 66 kwh/m2 and the specific district heat consumption would be 93 kwh/m2. Proposals A+C and B+C both archive the Norrbotten county council’s goal for the specific energy consumptions for year 2020.

Background and problem: The phenomenon shopping center was created to meet all the consumers´ demands under the same roof. Shopping centers have developed over time and currently include different experiences for the consumers. Consumers spend a limited time in the shopping centers and therefore it is important to have a functional tenant mix. An important aspect is to create a steady flow of consumers. This can be achieved by having attractive tenants throughout the shopping center.   Purpose and question formulation: This study will be examining whether the placement of a tenant affect the individual tenant´s rent. The purpose is divided in to two questions: How do anchor stores affect the rent for the rest of the tenants? How does the actual placement in the shopping center affect the tenants rent and what are the effects on the rent?   Method: This study has a qualitative approach. The data has been collected from four interviews. When we chose the shopping centers we had a demarcation, the shopping centers were required to have at least 30 tenants to be comparable.   Conclusion: This study shows that the actual placement of the tenants affects the rents indirectly. The two most important aspects to affect the rent is the flow of consumers and the tenants individual needs.

För 3D-fastighetsbildning finns idag inget vedertaget sätt att fördela andelstal i gemensamhetsanläggningar. En anledning är att 3D-fastighetsbildning är relativt nytt och tidigare bara använts i begränsad omfattning men idag blir detta allt vanligare då städerna förtätas och växer på höjden. Detta leder till en mer komplicerad fastighetsbildning med fler gemensamma utrymmen och anläggningar.  Syftet med examensarbetet är att skapa en modell för andelstalsfördelning som kan användas vid anläggningsförrättningar för 3D-fastigheter för gemensamhetsanläggning med ändamål hiss. Utgångspunkten är att andelstalen ska vara enkla att förstå och samtidigt upplevas rättvisa av fastighetsägarna samt ge en generell bild av verkligheten. Metoden som används för att ta fram beräkningsmodellerna är statistik över antalet resor som görs i hissar samt undersökningar av ytor och besökare till olika fastighetstyper. Vidare förs diskussioner med flera lantmätare samt analys av insamlat material och resultat. Den framtagna modellen har tonkilometermetoden som utgångspunkt. På samma sätt som i tonkilometermetoden delas fördelningen här upp i två steg för att först ta fram ett transporttal och därefter ett längdtal. Transporttalet motsvarar antalet hissresor en fastighet genererar och beräknas med hjälp av modeller beroende på typ av verksamhet i fastigheten. Arbetet genererar i beräkningsmallar för fastigheter med ändamålen bostäder, kontor, restaurang, förskola och tandläkarmottagning. För andra typer av fastigheter förs endast en vägledande diskussion.  Längdtalet bestäms efter de våningsplan fastigheten nyttjar. Modellen för längdtalet leder fram till två förslag för hur längdtalet kan beräknas och differentieras med hänsyn till våningsplan, med en linjär funktion eller en exponentiell funktion. De två lösningsförslagen jämförs och deras för- och nackdelar analyseras. Transporttalet och längdtalet används tillsammans för att ta fram det andelstal som fastigheten får. / There is currently no common way of apportioning participatory shares in joint facilities in 3D property formation. One reason is that 3D property formation is relatively new and previously used only to a limited extent, but today it is becoming more common as cities are densified and growing in height. This leads to a more complex property formation with more common spaces and facilities. The purpose of this thesis is to create a model for apportioning participatory shares that can be used in 3D-based facility procedures for joint facilities with the purpose of elevator. The idea is that the participatory shares should be easy to understand, while at the same time experiencing fairness by the property owners as well as giving a general picture of reality. The method that is used to obtain the calculation models is statistics on the number of journeys in lifts, as well as surveys of areas and visitors to different types of properties. Further methods used are discussions with several surveyors and analysis of collected materials and results. The model developed uses the “tonkilometermetoden” as a basis. In the same way as “tonkilometermetoden”, the apportioning is divided into two steps to obtain a transport number and then a length number. The transport number corresponds to the number of elevator trips a property generates and is calculated using models depending on the type of activity in the property unit. The work generates calculation models for property units with the purpose of housing, office, restaurant, preschool and dentist. For other types of property units there is only an indicative discussion. The length number is determined by the floors used by the property unit. The model for the length number leads to two proposals for how the length number can be calculated and differentiated with respect to the floor, with a linear curve or an exponential curve. The two solutions are compared and their advantages and disadvantages are analyzed. The transport number and length number are then used together to obtain the participatory share that the property unit receives.

Previous studies indicate a rental premium for environmentally certified office space. These studies also show that environmentally certified buildings experience a number of benefits in comparison with non-certified buildings. Mentioned benefits consist of improved health, productivity and image among others. The purpose of this study is to determine the impacts environmentally certified office space in Sweden might have on office employees’ assessed health, productivity and image and also to reflect if any positive effects justify a higher rent level. The empirical part of the study implements a quantitative method consisting of twelve questions in a survey. These questions were distributed by e-mail to contact persons of companies working in LEEDcertified office buildings. 84 office workers from at least four different companies responded to the survey. The chapter frame of reference contains material which will not be subject to the empirical survey but that is still deemed necessary for the context of the study and when fulfilling the purpose. The theory chapter covers previous work in the area and represents the bank of information which is to be analyzed against our empirical results. The result of the empirical survey shows a marginal improvement of assessed productivity. It also indicates that environmentally certified office space has no positive impact on sick leave. Regarding the image aspects of the survey our results show that environmental certification has different effects on the different types of image that the company emits. In the conclusions, we state that the assessed benefits found in the results are marginal and that they alone do not warrant a higher rent level. It is probable that other incentives, than those included in this study, exist and that they together with improved health, productivity and image justify a rental premium for environmentally certified office space. A possible incentive might be the fact that environmentally certified office space often tend to be newer and more modern in comparison with non-certified office space.

Två av de vanligaste bostadsaffärerna som äger rum i Sverige är försäljningen av fast egendom, så som fastigheter med uppförda småhus eller ägarlägenheter, och bostadsrätter. Det rättsliga förhållandet skiljer sig åt mellan fast egendom och bostadsrätter. Studien syftar till att klargöra om det kan uppstå problem för de inblandade parterna, fastighetsmäklare, säljare och köpare, i en bostadstransaktion till följd av att de rättsliga förhållandena skiljer sig åt. Vidare studeras om det i sådana fall finns motiv att harmonisera rättsreglerna. Undersökningen fokuserar på rättsläget när det gäller formkrav och felregler för bostadstransaktioner av fast egendom och av bostadsrätt. Studien besvarar således frågorna om det är ett problem att rättsreglerna skiljer sig åt samt om det finns motiv att harmonisera dem. Studien som utförs genom rättsvetenskaplig metod uppvisar att det finns skiljaktigheter mellan objekten. Vidare visar studien att det kan finnas motiv att harmonisera, åtminstone en del av, rättsreglerna vad gäller felregler. / This paper studies the differences between transactions regarding property and co- operative apartment conveyance on the Swedish real estate market, this due to differences in Swedish laws regarding conveyance. Property conveyance and co- operative apartment conveyance are two of the most common transactions in the Swedish real estate market. The purpose of this study is to examine if the legal differences regarding the contracts validity because of its formation and the possibilities for the buyer to claim errors in their new home against the seller can be problematic for a real estate agent, a seller or a buyer. The next question that takes place in this study is whether there is a reason to make the rules more harmonious. The study is based on the perspective from both a real estate agent, a seller and a buyer. This study answers the questions of whether it is a problem that there are differences in Swedish laws regarding the two transactions and whether there are reasons to harmonize them. The study, which is based on Swedish law, shows that you can find differences in the law depending on what kind of subject being convejed. It also shows that reasons for harmonization, at least in some areas, can be found.

Miljonprogrammets kommande energiupprustning blir allt mer akut samtidigt som energipriserna i Sverige trappas upp. Med miljötänkets renässans och dagens energikonsumtion är det viktigt att såväl befintliga som nyproducerade fastigheter anpassas och energieffektiviseras. Arbetet grundar sig i den försvarbara investeringen av upprustningen på miljonprogrammets hus samt den rådande bostadsbristen i Stockholm.   I rapporten kan läsaren följa utvecklandet av ett påbggnadsförslag i centrala Stockholm. Förslaget beskrivs utifrån arbetets 3 grundpelare planering, konstruktion och energi. Syftet är att undersöka om en påbyggnad av fastigheten Linjalen 8 är möjlig. Vidare att undersöka om påbyggnaden kan anpassas för en hållbar framtid och exemplifiera energieffektiviseringar.   Påbyggnadsförslaget har ämnat i 3 seperat stående takhus per befintlig byggnad, totalt 12 takhus. Förslag på möjlig energieffektivisering angivs samt energianalys i tidigt projektskede har utförts. / The refurbishment and energy effectivisation of the “miljonprogrammet” is emerging while the energy prices in Sweden are escalating. With the environmental awareness and today’s energy consumption, it is important that both existing and newly constructed buildings are energy efficient and adapted for the future. This work is based on the justifiable investment of refurbishing the buildings of “miljonprogrammet” and suggests an improvement for the current housing shortage in Stockholm.    In this report, the reader can follow the development of the project proposal on rooftop houses in Stockholm. The proposition is defined and supported by the three pillars planning, construction and energy. The aim is to investigate whether an extension on top of the property Linjalen 8 is possible. Furthermore to investigate whether the rooftop houses can be adapted for a sustainable future and exemplify energy efficiency.   The proposal have resulted in 3 separately standing houses per existing building, a total of 12 houses. Suggestions for possible energy efficiency are given and an energy analysis in the early stage of the project has been performed.