Syftet med denna kandidatuppsats är att gå in i djupet i hur en förvaltare av fastighetsfonder arbetar. Det stora fokusområdet för uppsatsen är processen bakom olika fondförvaltares beslutsfattande där olika faktorer som påverkar detta analyseras. Det vill säga hur beslut fattas mellan olika fastighetsrelaterade tillgångar som aktier och fastigheter i fonden samt vilka faktorer som påverkar portföljen både på mikro- och makronivå. Olika teorier kring förvaltning av fastighetsfonder studeras. Beslutsteori innebär olika modeller för hur beslut fattas och vilka hinder som finns mot att fatta rationella beslut. Förvaltningsstrategier som tas upp innefattar olika mätmetoder för förvaltarens aktivitet, vilka strategier som har fungerat historiskt och vilka riskklasser som fondförvaltaren måste ta hänsyn till. Hållbarhet i förvaltningen, coronapandemins inverkan på olika fastighetssegment, olika förvaltaregenskapers påverkan på fonden och fondavgift studeras också. För att förstå den dagliga förvaltningen för en förvaltare av fastighetsfonder så genomfördes det en kvalitativ studie genom att ställa semistrukturerade frågor för att kunna besvara vår frågeställning. Resultatet visar att för att förvaltaren skall kunna fatta ett så rationellt beslut som möjligt, ser svaren lite olika ut. Bland annat kan man använda sig av en investeringskommitté eller en scoring-modell. Faktorer som påverkar innehaven i aktiefonder och för onoterade bolag är bland annat aktieanalys, hållbarhetskrav och möjligheten till fastighetsutveckling. Makroekonomiska förhållanden har olika inverkan på olika fastighetssegment. Till följd av det allokeras tillgångar i fonden ofta efter makroekonomiska cykler. Sett till de tre hållbarhetsområdena environmental, social och governance (ESG) är environmental den viktigaste. EU-taxonomin kan användas som regelverk för att säkerställa att innehaven i fonden är hållbara. En förvaltare av fastighetsfonder arbetar efter en tydlig struktur. Det kan vara med hjälp av checklistor och investeringskommittéer. Hållbarhet, aktievärdering, framtida tillväxtmöjligheter och makroekonomi är viktiga faktorer när fondförvaltaren väljer vilka tillgångar som ska finnas i fonden. / The purpose of this study is to examine in-depth how Swedish real estate fund managers oversee and optimize the portfolio daily. The main focus area in this essay is the decision-making of real estate fund managers, how decisions are being made regarding assets like stocks and real estate as well as contributing factors that can affect the portfolio at macro-and micro-levels. Different theories in the management of real estate funds are brought up in this study. Decision theory is the study of how decisions are made and contains different models that can be used to make decisions. Decision theory also contains the barriers that make it hard to make rational decisions. Fund management strategies contain different measurements of the fund manager's activeness and different fund risk classes that the fund manager must have in mind when allocating assets in the fund. Theories regarding sustainability in fund management, the coronavirus pandemic impact on different real estate segments, fund manager characteristics and their impact on real estate funds, the fee structure in real estate funds, and historical fund performance are also studied. To understand what a real estate manager's everyday life looks like while handling real estate funds a qualitative study was made by asking semi-structured questions based on the literature to get a general perception of our question at issue. The results show that a manager should be able to make the most rational decision possible. The answers were varied and differed from each other in the sense that some decisions were made through investment committees and some used a scoring model. Factors that influence the holdings that are brought up in this essay for equity funds and unlisted real estate companies are stock valuation, sustainability requirements, and the ability of real estate development. Macroeconomic factors have a different impact on different real estate segments. As a result, the portfolio is managed dependent on the segment and its suitability in current and future macroeconomic cycles. Regarding the three sustainability factors, environmental, social, and governance (ESG) it is clear that the environment is the key area to observe. EU taxonomy is being used as a regulation to secure the possession of sustainable funds. Real estate fund managers have a clear structure in their working life. It can be done with checklists and investment committees. Sustainability, stock valuation, future growth opportunities, and macroeconomics are important factors for fund holdings.

Sedan 1 januari 2004 är det möjligt att om- och nybilda fastigheter som avgränsas i tre dimensioner; höjd, bredd och djup och som enligt fastighetsbildningslagen (FBL) definieras som tredimensionell fastighet (3D- fastighet). Trots det faktum att 3D-fastigheter innebär införandet av ytterligare en dimension i fastighetsbildningen gjordes dock få ändringar i FBL. En av ändringarna i FBL gällde utstakning och utmärkning av gränser. Sedan tidigare ska gräns som tillkommer genom fastighetsbildning utstakas och utmärkas i behövlig omfattning. År 2004 infördes att om utstakning/utmärkning lämpligen inte kan ske i en förrättning så ska gränserna beskrivas på den karta som upprättas eller i andra förrättningshandlingar. I och med att 3D-fastigheter sällan är kopplade till marken är förrättningshandlingarna de dokument där gränserna beskrivs. Redan vid införandet av 3D-fastighetsbildning diskuterades svårigheterna med gränsmarkering och redovisning och idag pågår en stor diskussion och flertalet utredningar världen över avseende redovisning av 3D- fastighetsbildningåtgärder. Idag redovisas de nya fastighetsgränserna vid 3D- fastighetsbildning i Sverige i karta, verbal beskrivning samt i ritningar. Allt i 2D, antingen i pappersformat eller PDF. Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka krav som idag ställs på redovisning av 3D-fastighetsbildning, analysera behovet av en mer standardiserad process samt redogöra för aktuella alternativa redovisningsmetoder. Fokus för studien ligger i förståeligheten och entydigheten i de förrättningsakter som bildas vid 3D-förrättningar. Till grund för studien ligger studier av lagtext, förrättningsakter, tidigare forskning och annan litteratur samt intervjuer. Resultatet visar att det finns ett behov av att förbättra förståeligheten i de förrättningsakter som bildas vid 3D- fastighetsbildning idag, främst ur ett framtida perspektiv. Samtliga respondenter vid intervjuer anser att akterna är förståeliga för förrättningslantmätare och sakägare idag men kan bli problematiskt när t.ex. en tredje part i framtiden behöver sätta sig in i de juridiska gränserna vid behov av exempelvis en ändring i gränsdragningen. Det saknas även en entydighet i framförallt de ritningar som ligger som underlag för gränserna. Studien har visat att införandet av 3D-modeller i förrättningshandlingarna samt en utveckling av de riktlinjer som finns för ritningar som underlag vid 3D-fastighetsbildning skulle öka förståeligheten av 3D-förrättningar och därmed kunna vara bidragande till en smidigare samhällsbyggnadsprocess.

Sedan den 1 januari år 2004 är det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter i Sverige. Ett av syftena med den nya lagstiftningen var att möjliggöra äganderätt för tunnlar. Tunnlar kan användas till många olika ändamål, bland annat för järnväg. Järnvägen i Sverige har på många sträckningar ett stort behov av kapacitetshöjande åtgärder. När järnvägen byggs ut och byggs om kan det i många fall vara lämpligt med tunnlar, bland annat då den ska passera en stad eller dras i ett kuperat landskap. Till skillnad från när järnvägen går i markplan, där järnvägshållaren äger marken i långsmala fastigheter, har markåtkomsten för tunnlarna traditionellt lösts genom servitut kopplade till järnvägsfastigheterna. I och med lagändringarna år 2004 är det nu möjligt att även äga utrymmena för tunnlarna, då de kan utgöra tredimensionella fastigheter. I detta examensarbete undersöker författarna om de aktuella aktörerna tagit till sig av den nya lagstiftningen, alltså när, hur och varför möjligheten att skapa tredimensionella fastigheter använts. I studien har samtliga järnvägstunnlar vars ansökan om lantmäteriförrättning inkommit mellan den 1 januari år 2004 och den 20 maj år 2018 eller vars järnvägsplan vunnit laga kraft senast den 20 maj år 2018 undersökts angående hur markåtkomsten lösts. Detta omfattar 27 järnvägstunnlar, belägna från Malmö i söder till Umeå i norr. Materialet delades in i två tidsspann för att se om någon förändring skett under perioden angående valet av markåtkomstlösning. Resultatet visar att så är fallet. I det första spannet var det klart dominerande tillvägagångssättet officialservitut, medan det i det andra var övervikt för tredimensionella fastigheter. Studien visar dock att rätten till tunnelutrymme fortfarande ibland säkras med servitut. I examensarbetet har fem intervjuer genomförts varav fyra angående två aktuella projekt, nya Strängnästunneln och Västlänken i Göteborg, för att finna olika motiv bakom valet av markåtkomst. I de två intervjuer som genomförts med förrättningslantmätare som tagit/kommer att ta beslut om markåtkomst för järnvägstunnlarna framkommer att både tredimensionell fastighetsbildning och officialservitut är goda lösningar och att valet dem emellan de facto ligger hos sökanden. De två intervjuade markförhandlarna på Trafikverket delade med sig av relevanta motiv som legat till grund för valen. Både officialservitut och tredimensionell fastighetsbildning har för- och nackdelar, vilket gör att frågan måste avgöras från tunnel till tunnel. / Since 1 January 2004 it is possible to form three-dimensional properties in Sweden. One of the purposes of the new legislation was to enable ownership of tunnels. Tunnels can be used for many different purposes, including railway. The Swedish railway needs improvement regarding the capacity. When the railway is expanded and rebuilt, it may sometimes be suitable to build a tunnel. This may be the case when the railway is passing a city or built in a hilly landscape. Unlike when the railway runs on the ground, where the rail holder owns the land in very long real estate, the land access for the tunnels has traditionally been solved with easements. The changes in the legislation in 2004 makes it possible to own the tunnels in the form of three-dimensional properties. In this bachelor thesis, the authors investigate if the actors concerned are using the new legislation and, if so, when, how and why. In the thesis, all railway tunnels whose cadastral application have been submitted between 1 January 2004 and 20 May 2018 or whose railway plan has become final before 20 May 2018 was investigated regarded the land access. This includes 27 railway tunnels, from Malmö in the south of Sweden to Umeå in the north. The data was divided into two periods to investigate if any change occurred regarding how the land access was solved during the period. The result displays that this is the case. In the first time span, easement was clearly the dominant choice, while three-dimensional properties was the main pick in the second. However, as the study shows, easement is still sometimes used as a choice. Five interviews have been carried out in the thesis, four of which are related to two current projects, the new railway tunnel in Strängnäs and Västlänken in Gothenburg. The purpose behind the interviews was to find different motives regarding the choice of land access. The two interviews with the cadastral surveyors reveals that both three-dimensional property formation and official easement are suitable solutions and that the choice in between de facto lays with the applicant. The two interviewed land negotiators at Trafikverket shared the motives on which the choices were based. Both official easements and three-dimensional property formation have pros and cons, meaning that the choice must be decided for each tunnel apart.

Inom en fastighetsbildningsförrättning prövar Lantmäteriet om en fastighet är lämplig och kan bildas. För att avstycka en fastighet för bostadsändamål stadgas i 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen att den tilltänkta fastigheten ska ha tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. I propositionen till fastighetsbildningslagen diskuterades om rätt till väg skulle vara ett uttryckligt krav för alla fastigheter, men man valde istället dagens formulering. Detta får till följd att det för fastigheter förekommer situationer med praktiskt nyttjande av väg utan en formell rättighet. Studiens forskningsfrågor är följande: I vilka situationer förekommer avstyckning utan att formell rätt till väg bildas? Vilka är skälen till att rätt till väg inte formaliseras vid avstyckning? Hur bör frågan om rätt till väg handläggas vid avstyckning? Studiens syfte är att kunna resultera i en rättssäkrare handläggning, lämpligare fastigheter, en effektivare samverkan mellan fastigheter och ett lämpligare fastighetssystem. För att besvara frågeställningarna har intervjuer genomförts med yrkesverksamma förrättningslantmätare, och representanter för Riksförbundet enskilda vägar (REV). I studien framkommer något förenklat att de situationer då man inte bildar en rättighet för befintlig väg är då det upplevs vara försvårande, fördyrande och försenande samt att tillgången till väg kan antas föreligga även utan en formell rättighet. Det förutsätter också att förrättningslantmätaren och sakägaren är överens om tillvägagångssättet. Situationerna kan t ex vara att vägen löper över en samfällighet, vägen utgör en inaktuell gemensamhetsanläggning, en ansökan om anläggningsförrättning redan kommit in, det finns en fungerande informell organisation eller att kommunen frivilligt efter avtal sköter den enskilda vägen. Hur handläggningen praktiskt sker finns det olika individuella skillnader i. Vad som är rätt eller fel är svårbedömt då rättsläget är oklart. Riktlinjer för den juridiska bedömningen är i skrivande stund på väg att arbetas fram av ett specialistnätverk inom det statliga Lantmäteriet för att kunna bidra med stöd och resultera i en mer enhetlig rättstillämpning. Den nuvarande lagstiftning bedöms ändamålsenlig och tillåtande men ansvarsförhållandet bör klargöras samt riktlinjer för handläggningen utarbetas. Förslagsvis bör riktlinjer upprättas för hur fastighetsägare som sedan tidigare nyttjar den befintliga vägen ska hanteras och informeras. Avslutningsvis ska inte förglömmas att förrättningen endast utgör första instans i fastighetsbildningsmål och att förrättningsförfarandet enligt förarbetena inte kan krävas ska fattas med fullständig information. / Within a property formation procedure, the Swedish land cadastral authority Lantmäteriet adjudicate whether a property unit is suitable and can be formed. In order to subdivide a property unit for residential purposes the Swedish property formation act (fastighetsbildningslagen 3 chapter 1 article) states that the proposed property unit shall have access to necessary roads outside its area. The bill for the property formation act discussed whether lawful right to roads should be an explicit requirement for all property units, but settled on the wording of today. As a consequence, situations occur with roads being used without a formal right. The research questions are as follows: In what situations do subdividing of property units occur without a formally established right to use a road? What are the reasons for rights to roads not being formalized when subdividing property units? How should the right to roads be handled when subdividing property units? The aim of the study is to result in a handling of more legal security, more suitable property units, more effective cooperation between property units and a more appropriate property units system. In order to answer the research questions interviews has been conducted with cadastral officers and representatives of the national association for private roads (REV). The study shows somewhat simplified that the situations when one does not form a right for existing roads is when it is perceived to be aggravating, delaying and rising the price of the process and that access to the road can be assumed to exist even without a formal right. It also assumes that the cadastral officer and the interested party agree on the approach. For example, the situation may be that the road runs over a joint property unit, the road constitutes an outdated joint facility, an application for a joint facility procedure has already been sent in, there is a functioning informal organization or that the municipality manages the road after a separate agreement. There are different approaches on how the practical handling is carried out. Guidelines for the legal assessment are currently being developed by a specialist network within Lantmäteriet in order to provide support and result in a more uniform application of law. The current legislation is considered appropriate and permissible, but responsibilities and handling should be clarified and guidelines for the procedure drawn up. Guidelines should be established for how property owners who already use the existing road should be handled and informed.

Uppsatsen utreder hur fördelningen av anskaffningsvärdet bör ske när byggnad förvärvas tillsammans med tomträtt.

This report is a degree project carried out at Rejles AB on behalf of a local real estate company in Umeå, Sweden. The real estate company bought two properties with a total of 95 rental apartments from another company in 2018. The buildings were built in 1991 and have installed new ventilation units in 2015, in other words before the change of ownership. The real estate company has requested confidentiality and therefore the properties will be named Property A and Property B. Property A consists of 59 apartment and Property B consists of 36 apartments. The real estate company thinks that the properties consume a lot of purchased energy compared to other properties that they manage in the same area. Property A purchased energy in the form of district heating and electricity corresponding to an average of 623 MWh per year during the years 2018, 2019 and 2020. The same figure for Property B was 477 MWh per year. Both properties received the grade E in the latest energy declaration (Swedish standard). The rating scale is graded from A to G, where A is the best, C is the requirement for new construction and G is the worst. The project begins with the head of administration describing the buildings, providing information and some floor plans. They contributed with, among other things, data on purchased district heating, electricity, and cold water from the years they were owners. This together provided a basis for field studies of the properties. During the site study, temperature measurements were made, products were documented, and the drawings were supplemented. Thereafter, calculations were made in Excel and simulations of the buildings in IDA ICE. Finally, a life cycle cost analysis was made The conclusion that both properties have the lighting in stairwells and elevators running around the clock, all year round. This could reduce the cost from 9,400 SEK per year to 1,200 SEK per year with sensory control. By lowering the temperature in the auxiliary spaces to 18 °C on Property A, a saving of at least 7,800 SEK per year could be made. The same measure in Property B would result in savings of 2,936 SEK per year. Property B has 36 towel warmers in the rental apartments and 9 towel warmers in different rooms in the property. All 45 towel warmers run on the hot water circulation. The 9 towel warmers in the property were not in use and should be taken out of service. This has the potential to make a saving of a total of 8,900 SEK per year. Replacing the remaining 36 with electric towel rails would provide a saving of SEK 35,000 SEK per year for the property owner. The above measures would make all the buildings to go from classification E to D according to BBR's BFE 2020: 4. / Denna rapport är ett examensarbete utfört på Rejlers AB på uppdrag åt ett lokalt fastighetsbolag i Umeå. Fastighetsbolaget köpte upp två fastigheter med totalt 95 hyreslägenheter från ett annat bolag 2018. Byggnaderna stod färdiga 1991 och har installerat nya ventilationsaggregat 2015, alltså innan ägarbytet. Nuvarande fastighetsbolaget vill att fastigheterna går under sekretess och därför kommer fastigheterna att benämnas som Fastighet A och Fastighet B. Fastighet A har 59 lägenheter och Fastighet B har 36 lägenheter. Fastighetsbolaget tycker att fastigheterna har en hög energianvändning jämfört med andra fastigheter som de förvaltar i samma område. Fastighet Aköper energi i form av fjärrvärme och elektricitet motsvarande ett snitt på 623 MWh per år. Samma siffra för Fastighet B var 477 MWh per år. I den senaste energideklarationen fick båda fastigheterna betyget E. Betygsskalan är graderad från A till G, där A är bäst, C är kravet för nybyggnation och G är sämst. Projektet inleddes med att förvaltningschefen beskrev byggnaderna, tillhandahöll information och ritningar. Fastighetsbolaget bidrog med bland annat data på inköpt fjärrvärme, elektricitet och kallvatten från åren som de varit ägare. Fastighetsbolaget gav även de senaste priserna för fjärrvärme och elektricitet. Detta tillsammans gav ett underlag för platsstudie av fastigheterna. Under platsstudien gjordes temperaturmätningar, produkter dokumenterades och ritningarna kompletterades. Där efter gjordes beräkningar i Excel och simuleringar av byggnaderna i IDA ICE. Till sist gjordes en livscykelkostandsanalys. Resultatet visade att kostnaden för fastighetsel kan gå från 9,4 tkr per år till 1,2 tkr per år genom att ersätta konstant belysning med sensorstyrd belysning. Genom att sänka temperaturen i biutrymmen till 18 °C i Fastighet A, så skulle en besparing på minst 7,8 tkr per år kunna göras. Samma åtgärd i Fastighet B skulle ge besparing på 3,0 tkr per år. Fastighet B hade totalt 45 handdukstorkar kopplade på varmvattencirkulationen, varav 9 av dem fanns i biutrymmen och användes ej. Det går att göra en besparing på 8,9 tkr per år att koppla bort handdukstorkarna belägna i biutrymmen. Med att ersätta resterande 36 med elektriska skulle det ge en besparing på 35,4 tkr per år för fastighetsägaren. Ovanstående förslag till åtgärder skulle göra att alla byggnaderna går från klassificeringen E till D enligt BBR:s BFE 2020:4.

While land is a limited asset the population are becoming more and more urbanized. As a result, the land in the metropolitan areas become very attractive and volume-limited spaces both above and below the land surface, which in daily speech is called three-dimensional real estate, also get its own unique value. Since 2004, it has been possible in Sweden to create three-dimensional properties, but easements for volume-limited facilities has been used in a similar way for a long time. Since the introduction of the possibility of creating properties in three dimensions, easements have still been widely used for that same purpose. The purpose of the study is to see if there is any agreement in how the conditions are suitably tested between three-dimensional real estate formation and easements formed for the same purpose. In this study both quantitative and qualitative methods are used. A study of the suitability test in 112 cadastral dossiers concerning three-dimensional property formation for public utility spaces is presented in table and diagram form in the result. Two easement dossiers for easements formed for volume-bound spaces have been studied and are presented textually in the result. In connection with the presentation of the two acts of easements, the Supreme Court's ruling of 1978, which is the basis for the subway's continued servitude, is also presented. Nine interviews with people working with three-dimensional real estate have also been conducted and are also presented in the results. In the conclusion, the difficulty is found in connecting easements to spaces that are granted with easement. Before the legislation for 3D property formation came in 2004, various creative solutions were used for linked rights. It becomes clear in the conclusion that there is no practice for how the conditions of suitability in the Property Development Act should be tested and that a practice is requested by several cadastral surveyors. / Mark är en begränsad tillgång samtidigt som människan blir mer och mer urbaniserad. Som ett resultat blir marken i våra storstadsområden mycket attraktiv. De volymbegränsade utrymmena både över och under jordytan, det som i dagligt tal kallas tredimensionella fastigheter får därmed sitt eget unika värde. Sedan 2004 har det varit möjligt att i Sverige skapa tredimensionella fastigheter. Servitut för volymmässigt avgränsade anläggningar har använts på liknande sätt under lång tid. Sedan införandet av möjligheten att göra förrättningar i tre dimensioner så har servitut använts i stor utsträckning för samma ändamål. Syftet med studien är att se om det finns någon överensstämmelse i hur lämplighetsbedömning sker vid tredimensionell fastighetsbildning och servitut bildade för samma ändamål. I denna studie används både kvantitativa och kvalitativa metoder. En studie av lämplighetsprövningen i 112 förrättningsakter, avseende tredimensionell fastighetsbildning för allmännyttiga utrymmen presenteras i tabell- och diagramform i resultatet. Två servitutakter för servitut bildade för volymbundna utrymmen har studerats och presenteras textmässigt i resultatet. I anslutning till presentationen av servitutakterna presenteras också högsta domstolens dom från 1978, som ligger till grund för att tunnelbanan fortsätter att vara servitut i stockholmsregionen. Ett antal intervjuer med personer som arbetar med tredimensionell fastighetsbildning har också genomförts och presenteras i resultaten. I slutsatsen konstateras svårigheten med att koppla servitut till utrymmen som redan är upplåtna med servitut. Innan lagstiftningen för tredimensionell fastighetsbildning kom 2004, så har olika kreativa lösningar använts för kopplade rättigheter. Det blir tydligt i slutsatsen att det inte finns någon praxis för hur lämplighetsvillkoren i fastighetsbildningslagen ska prövas och att en praxis efterfrågas av flera förrättningslantmätare. / <p>På grund av Corona pandemin så hölls presentationen online.</p>

Sammanfattning Titel: Riskhantering inom fastighetsbolag Bakgrund: Fastighetsbolag utsätts precis som alla andra företag för risker. I fastighetsbolag ligger en stor del av risken i form av fastighetstillgångar som kräver förvaltning, underhåll och riskplanering men även i att bolagen är högt belånade. De mest aktuella riskerna för fastighetsbolagen är risker kopplade till den ökade inflationen som ses i samhället idag. Konsekvenserna av detta har blivit ökade räntekostnader och ökade energikostnader som fastighetsbolag behöver anpassa och förhålla sig till. Frågeställning:         <li aria-level="1">Hur resonerar fastighetsbolag angående riskhantering och hur kopplas det till budgetering? Syfte: Syftet med uppsatsen är att förklara och beskriva hur riskhantering tillämpas inom fastighetsbolag och hur det kan kopplas till budgetering.  Metod: Metoden som tillämpats har bestått av en jämförelse mellan insamlad teori och insamlad empirisk data från fem kvalitativa intervjuer. De kvalitativa intervjuerna bestod av intervjuer med ekonomiansvariga eller VD:n i olika fastighetsbolag, där datan sedan analyserades kring hur bolagen resonerar angående riskhantering. Studien har därav genomförts med en deduktiv forskningsansats med egenskaper av en induktiv forskningsansats.  Slutsats: Genom en analysering av den insamlade empiriska data och teorin, har slutsatsen dragits att fastighetsbolag tillämpar riskhantering med koppling till budgetering genom att hålla sig uppdaterad i omvärlden. Detta i form av att hålla sig uppdaterad kring inflationen, olika räntesatser och förbrukningskostnader för att budgetera enligt dessa uppgifter. När fastighetsbolag har tillgång till den senaste informationen har de större möjlighet till att bedöma risker korrekt, samtidigt som en passande riskåtgärd kan tillämpas.  Nyckelord: riskhantering, risk, budget, budgetering, fastighet, fastighetsbolag, fastighetsbranschen, finansiell styrning. / Abstract Title: Risk management in real estate firms Background: Real estate companies, like all other companies, are exposed to risks. In real estate companies, a large part of the risk lies with the real estate assets that require management, maintenance and risk planning, but also in the fact that the companies are highly leveraged. The most current risks for real estate companies are risks linked to the increased inflation seen in society today. The consequences of this have been increased interest costs and increased energy costs that real estate companies need to adapt and relate to. Research question: How does real estate companies reason regarding risk management and how is it linked to budgeting? Purpose: The purpose of this study is to explain and describe how risk management is applied within real estate companies and how it can be linked to budgeting. Method: The method applied has consisted of a comparison between collected theory and collected empirical data from five qualitative interviews. The qualitative interviews consisted of interviews with the finance manager or CEO of various real estate companies, where the data was analyzed of how the companies reason concerning risk management. The study has therefore been carried out with a deductive research approach with attributes of an inductive research approach. Conclusion: Through an analysis of the collected empirical data and theory, it has been concluded that real estate firms apply risk management when budgeting by staying up to date with the outside world. They do this by keeping up to date with inflation, different interest rates and consumption costs in order to budget according to the data. When real estate companies have access to the latest information, they have a greater opportunity to assess risks correctly, while an appropriate risk measure also can be applied. Keywords: risk, risk management, budget, budgeting, real estate, real estate firm, real estate sector, corporate finance.

An increasing population is a given pursuit for many municipalities in Sweden. The purpose of this thesis is to demonstrate a method that may help increase the municipalities awareness of what possible newcomers are looking for in residential development areas, what their preferences are, and what it is that affects their decision to live in a certain area and house. With this type of information, municipalities are introduced to the underlying factors that influence the customer’s (newcomer’s) decision-making processes. A better market awareness can increase municipality’s competitiveness as well as ensure a higher demand for housing. This thesis shows how a real estate market analysis of level D with a customer-based attitude survey is performed through a case study of the development area Norra Arnö in the municipality of Nyköping in Sweden. Norra Arnö is currently undeveloped, with the exception of a new retirement home. An attitude survey serves as a large part of the market analysis to analyse the customer experience of the housing development Norra Arnö. The survey was formulated through several dimensions that have an impact on the decision making process when moving to a new area. These dimensions include; appealing residential project, pleasant living environment, appealing residential houses, overall impression, an intention of moving to a similar project, communication, and value for money. Towards the end of the survey the respondents were asked whether they had an intention to buy an apartment in Norra Arnö, to which 21 out of 229 responded yes. The answers were then analysed through the methods Exploratory factor analysis and Structural equation modeling. These techniques enabled a comparison of the groups (e.g. families with children, ages, gender etc.) preferences in each dimension to find out what factors affect the decision making process for each group. The results of the survey found that young people (under 29 years) have a more positive overall impression of the project and demonstrate a greater intention to live in a residential area similar to Norra Arnö. Additionally it is the lower income groups (below 399 000 kr per year) and those who intend to move within five years, who also have an intention to live in a housing project similar to Norra Arnö. The age group 30-44, families with children, residents of Nyköping and people living in single-family houses were more positive to the dimension communications, which means they to a greater extent believe Nyköping is a good town to live in, where they can easily reach their friends, work and activities. Generally speaking, the dimension communications had greatest ii significance for the differences of answers exhibited in the survey, and can therefore have a major impact on the demand of the project. Out of 229 respondents, 21 people said they intended to buy an apartment in this new area, which unfortunately is a too small figure to be able to analyse the factors that have the greatest influence on the decision of saying yes to the project. The number of people resident in Oxelösund, the secondary market area, was 40, regrettably also a too low number of people to statistically estimate the size of the demand. However 10 % of respondents showed an intention to buy an apartment on Norra Arnö, and considering that the survey only took into account one secondary market area, it is assumed that demand exists for the apartment complex even though a specific number cannot be estimated. / Strävan efter att öka sin befolkning är en självklarhet för många kommuner. Syftet med denna uppsats är att visa en metod för kommuner, som genom att öka förståelsen av marknadens preferenser, gör dem mer konkurrenskraftiga. Marknadsanalyser för fastigheter har främst varit ett redskap för byggherrar för att beräkna lönsamheten innan en investering. Trots att metoden har många användningsområden är metoden inte känd i någon större utsträckning bland kommuner i Sverige. Om kommuner genomför marknadsanalyser av nya utvecklingsområden innan planeringsarbetet får de inte bara information om efterfrågans storlek, men även målgrupp, vilka faktorer som avgör i kundernas beslutsfattande och kundernas preferenser. Med denna information kan utformningen av området anpassas till att bäst passa målgruppen och kommunen kan öka sin konkurrenskraft. Detta examensarbete innehåller en fallstudie av utvecklingsområdet Norra Arnö i Nyköpings kommun för att demonstrera hur en marknadsanalys nivå D tillämpas. För att ta reda på kundupplevelsen kring utformningen av Norra Arnö genomfördes en attitydundersökning med frågor inom de dimensioner som har en påverkan på beslutsfattandet i boendevalet. Dessa dimensioner är tilltalande bostadsprojekt, trivsam boendemiljö, tilltalande bostadshus, helhetsintryck, intention, kommunikationer och prisvärdhet. De totalt 229 respondenterna fick i slutet svara på om de hade en intention att köpa en lägenhet på Norra Arnö, där 21 personer svarade ja. Svaren analyserades sedan med analysmetoderna explorativ faktoranalys och strukturell ekvationsmodellering. Det gjorde det möjligt att jämföra grupper (exempelvis barnfamiljer, åldrar, kön m.m.) med de olika dimensionerna för att förstå vad det är som påverkar intentionen att köpa en lägenhet. Undersökningen visade att unga (under 29 år) får ett bättre helhetsintryck av projektet och påvisar en större intention att bo i ett bostadsprojekt som liknar den på Norra Arnö. Det är även lägre inkomstgrupper (hushåll med en inkomst under 399 000 kr/år) och de som har för avsikt att flytta inom 5 år som har en intention att bo i ett bostadsprojekt som liknar Norra Arnö. Åldersgruppen 30-44, barnfamiljer, Nyköpingsbor samt boende i småhus var mer positivt inställda till dimensionen kommunikationer, vilket innebär att de i högre grad anser att Nyköping är en bra stad att bo i där de enkelt kan nå sina vänner, arbete och fritidsintressen. Generellt hade dimensionen kommunikationer störst betydelse för de skillnader som uppvisades i undersökningen och är därför en ledtråd till vad som har stor påverkan på efterfrågan av projektet. Det var 21 personer som hade en intention att faktiskt köpa en lägenhet på Norra Arnö, en för låg siffra för att analysera iv vilka faktorer som påverkade mest i deras syn på projektet. Av 229 svarande var 40 personer från Oxelösund, vilket innebär att det var för låg antal personer från det sekundära marknadsområdet för att med säkerhet skatta efterfrågan med stratifierat urval. Dock hade 10 % av de svaranden en intention att köpa en lägenhet på Norra Arnö, och med tanke på att endast ett sekundärt marknadsområde undersöktes kan man anta att efterfråga finns för området trots att en siffra inte kan bestämmas.

Sedan införandet av ny lagstiftning 2004 blev det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter i Sverige och intresset har därefter gradvis ökat, dock har utbredningen av denna typ av fastighet inte mött förväntade nivåer. Anledningarna till denna utveckling har i största sannolikhet många bakomliggande orsaker som behöver utforskas. Detta arbete ämnar dock fokusera på att utreda hur lagstiftningen för 3D-fastighetsbildning påverkar utbredningen av dessa fastigheter i landet ur perspektivet av de förrättningslantmätare som tillämpar den praktiskt. Varför lagstiftningen i sig bör granskas är en fråga som härstammar i propositionen till Riksdagen där steg togs för att avsiktligt begränsa möjligheterna att bilda 3D-fastigheter. Detta med grund i en oro för en potentiellt skadlig uppsplittring av befintligt fastighetsbestånd vilket skulle medföra en ökad ekonomisk belastning för samhället.  Studien riktade sig till förrättningslantmätare med erfarenhet av att tillämpa lagstiftningen och innefattade både intervju- och enkätstudier i förhoppning att kunna besvara frågeställningen med samlade kvantitativa och kvalitativa data. Tre intervjuer planerades och genomfördes, transkriberades, sammanfattades och bildade sedan stomen för utormningen av enkätstudiens frågeställningar i ämnet. Den digitala enkäten distribuerades till samtliga kommunala Lantmäterimyndigheter och genom kontakt med Kundcenter till en statlig Lantmäterimyndighet. 36 svar inkom, efter applicering av inklusions- /exklusionskriterier kunde 32st svar användas som grund för enkätstudien av arbetets frågeställning.  Resultatet både kvalitativt och kvantitativt, visar att en betydande minoritet av FLM som tillämpar lagen, menar att lagstiftningen i dess nuvarande utformning bidrar till att hämma utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige. En stor majoritet menar att det är riktigt att denna fastighetsbildningsåtgärd ska vara sekundär till traditionella metoder, då bestämmelsen i 3:1 3st FBL hindrar en skadlig uppsplittring av det befintliga fastighetsbeståndet samt bildningen av onödigt komplexa fastigheter där behovet kan tillgodoses med traditionella metoder. Gällande 3:1a FBL ansåg en dryg femtedel av respondenterna att något eller några av villkoren i paragrafen var för restriktiva. I kvalitativa data framgick mycket kritik mot finansieringsvillkoret. Utöver detta fanns att marknadens låga intresse samt aktörernas skepsis och okunskap var de största faktorerna som hämmar utbredningen av 3D- fastigheter ur målgruppen för studiens perspektiv. Dessutom att en stor brist på praxis för tillämpning av lagen rådde vid studiens genomförande. / In 2004 it became possible to form three-dimensional real property in Sweden through the introduction of new law. The interest has ever since gradually increased, however the spread of this new form of real property has not met the expected level of prevalence yet as of today. There is high probability that the reasons for this development have many underlying causes that need to be explored. This thesiswork aims to focus on investigating how the afformentioned law affects the prevalence of 3D real property in the country through the perspective of the land surveyors who use it in practice. Why the law in itself should be explored is a question stemming from the proposition to the Swedish parliament where steps were taken to intentionally limit the possibilities to found 3D real property. This was founded in a worry of a potentional damaging fragmentation of the existing Swedish real property stock, which in turn would cause an increased economic strain on society at large.  The study was directed to landsurveyors with practical experience in the application of this law and it included both interview and survey studies in hopes of answering the questions put with compiled quantitative and qualitative data. Three interviews were planned and executed, transcribed, summarized and used to create the coming survey questionnaire on the subject. The digital survey was distributed to every municipal landsurveying offices as well as one national landsurveyor through customer center. 36 answers were received. After the application of the criteria for inclusion and exclusion 32 answers were assessed fit to be used for the survey study to answer the questions of the thesis work.  The results both qualitative and quantitative show a conciderable minority of the landsurveyors who apply the law think it contributes to inhibit the spread of 3D real properties in Sweden. A vast majority think that the measure of founding 3D real property should be secondary to traditional methods is proper, since the law prevents a damaging fragmentation of the existing Swedish real property stock, as well as the foundation of unnessesarily complex real property where the needs can be met through simpler traditional methods. In the case of paragraph 3:1a FBL an ample fifth of the respondents considered one or more of the terms it contains to be overly restrictive. Apart from this it was found that the scarce interest from the market as well as the skepcism and ignorance of its actors were the greatest factors that limit the spread of 3D real property according to the respondents and that a shortage of praxis for the appliance of the law prevailed at the time of the study.