Sammanfattning Titel: Riskhantering inom fastighetsbolag Bakgrund: Fastighetsbolag utsätts precis som alla andra företag för risker. I fastighetsbolag ligger en stor del av risken i form av fastighetstillgångar som kräver förvaltning, underhåll och riskplanering men även i att bolagen är högt belånade. De mest aktuella riskerna för fastighetsbolagen är risker kopplade till den ökade inflationen som ses i samhället idag. Konsekvenserna av detta har blivit ökade räntekostnader och ökade energikostnader som fastighetsbolag behöver anpassa och förhålla sig till. Frågeställning:         <li aria-level="1">Hur resonerar fastighetsbolag angående riskhantering och hur kopplas det till budgetering? Syfte: Syftet med uppsatsen är att förklara och beskriva hur riskhantering tillämpas inom fastighetsbolag och hur det kan kopplas till budgetering.  Metod: Metoden som tillämpats har bestått av en jämförelse mellan insamlad teori och insamlad empirisk data från fem kvalitativa intervjuer. De kvalitativa intervjuerna bestod av intervjuer med ekonomiansvariga eller VD:n i olika fastighetsbolag, där datan sedan analyserades kring hur bolagen resonerar angående riskhantering. Studien har därav genomförts med en deduktiv forskningsansats med egenskaper av en induktiv forskningsansats.  Slutsats: Genom en analysering av den insamlade empiriska data och teorin, har slutsatsen dragits att fastighetsbolag tillämpar riskhantering med koppling till budgetering genom att hålla sig uppdaterad i omvärlden. Detta i form av att hålla sig uppdaterad kring inflationen, olika räntesatser och förbrukningskostnader för att budgetera enligt dessa uppgifter. När fastighetsbolag har tillgång till den senaste informationen har de större möjlighet till att bedöma risker korrekt, samtidigt som en passande riskåtgärd kan tillämpas.  Nyckelord: riskhantering, risk, budget, budgetering, fastighet, fastighetsbolag, fastighetsbranschen, finansiell styrning. / Abstract Title: Risk management in real estate firms Background: Real estate companies, like all other companies, are exposed to risks. In real estate companies, a large part of the risk lies with the real estate assets that require management, maintenance and risk planning, but also in the fact that the companies are highly leveraged. The most current risks for real estate companies are risks linked to the increased inflation seen in society today. The consequences of this have been increased interest costs and increased energy costs that real estate companies need to adapt and relate to. Research question: How does real estate companies reason regarding risk management and how is it linked to budgeting? Purpose: The purpose of this study is to explain and describe how risk management is applied within real estate companies and how it can be linked to budgeting. Method: The method applied has consisted of a comparison between collected theory and collected empirical data from five qualitative interviews. The qualitative interviews consisted of interviews with the finance manager or CEO of various real estate companies, where the data was analyzed of how the companies reason concerning risk management. The study has therefore been carried out with a deductive research approach with attributes of an inductive research approach. Conclusion: Through an analysis of the collected empirical data and theory, it has been concluded that real estate firms apply risk management when budgeting by staying up to date with the outside world. They do this by keeping up to date with inflation, different interest rates and consumption costs in order to budget according to the data. When real estate companies have access to the latest information, they have a greater opportunity to assess risks correctly, while an appropriate risk measure also can be applied. Keywords: risk, risk management, budget, budgeting, real estate, real estate firm, real estate sector, corporate finance.

Bakgrund: Ett kooperativ är inte en företagsform vars syfte är likt de vanligast förekommande företagsformerna. Poängen med att starta ett kooperativ är däremot att sammansluta en grupp människor eller företag vars intressen i något hänseende går att förena. Kooperativ ägs således av individer i olika kombinationer som strävar efter en och samma sak. Ordet ”kooperation” härstammar ifrån det latinska uttrycket ”arbeta tillsammans” vilket är precis det man gör inom en kooperation. Det första konsumentkooperativt i Sverige uppkom redan under 1850 talet i Uppsala. Birchall (2014) tar upp nyckelfråga vars både praktiker och teoretiker är fundersamma kring: Kan ett kooperativ ömsesidigt ta hänsyn till medlemmarnas åsikter och därmed förbli trogna de principer som kooperativet och den ekonomiska föreningen i sig grundades på? När ett kooperativ växer sig tillräckligt stort, är det genomförbart, och ens rimligt att kooperativet tar hänsyn till medlemmarna, om inte, på vilket sätt hanterar företrädarna denna problematik? Syfte: Syftet med denna studie är att beskriva och analysera hur målstrukturen ser ut inom Coop Syd. Vidare syftar studien till att kartlägga hur ledningen hanterar problematiken samt tar hänsyn till att medlemmarna både är ägare och konsumenter till föreningen vid utformningen av organisationens målstruktur.iiMetod: Uppsatsen är en kvalitativ fallstudie på Coop Syd. Empirin utgörs av intervjuer med respondenter på ledningspositioner ifrån kooperativet och ekonomiska föreningen Coop Syd. Det empiriska materialet har även kompletterats med skriftliga svar via mailkontakt. Det insamlade materialet har sedan analyserats samt ställts i jämförelse mot den valda teoretiska referensramen för att kunna besvara uppsatsens frågeställning och uppfylla syftet. Slutsats: Coop Syds utformning av målstrukturen är följaktligen en aning komplicerad process. Den består av två delar, en icke-finansiell och en finansiell del. Målstrukturen är påverkad ifrån flertalet olika håll där ledningen måste handskas med att integrera medlemmarnas dubbla roller, CSAB och den operativa verksamheten inom målstrukturen. Styrningen präglas av en långsiktighet med medlemsnytta i fokus inom målstrukturen. Coop Syd hanterar problematiken med att medlemmarna är både konsumenter och ägare främst genom ägarombuden. Ägarombuden spelar en viktig roll tillsammans med andra faktorer för att hantera medlemmarnas dubbla roller vid utformning av organisationens målstruktur. Nyckelord: Målstruktur, ekonomistyrning, konsumentkooperativ, kooperation, ekonomisk förening, målkongruens, medlemmar, långsiktighet, finansiell styrning, icke-finansiell styrning, ägarombud. / Background: A cooperative is not a form of business whose purpose is similar to the forms of business we most often come into contact with. The point of starting a cooperative, on the other hand, is to bring together a group of people or companies whose interests in some respect can be reconciled. Cooperatives are thus owned by individuals in various combinations who strive for one and the same thing. The word "cooperation" comes from the Latin expression "work together", which is exactly what you do within a cooperation. The first consumer cooperative in Sweden arose already in the 1850s in Uppsala. Birchall (2014) addresses a key question that both practitioners and theorists are pondering: Can a cooperative mutually consider the views of its members and thereby remain true to the principles on which the cooperative and the economic association itself were founded? When a cooperative grows large enough, is it feasible, and even reasonable, for the cooperative to consider the members, if not, how do the representatives deal with this problem? Purpose: The purpose of this study is to describe and analyze what the target structure looks like within Coop Syd. Furthermore, the study aims to map how the management handles the problem and considers that the members are both owners and consumers of the association when designing the organization's target structure. Methodology: The essay is a qualitative case study at Coop Syd. The experience consists of interviews with respondents in management positions from the cooperative and economic association Coop Syd. The empirical material has also been supplemented with written responses via email contact. The collected material has then been analyzed and compared to the chosen theoretical frame of reference to be able to answer the essay's question and fulfill the purpose. Conclusion: Coop Syd's design of the target structure is therefore a somewhat complicated process. It consists of two parts, a non-financial part, and a financial part. The target structure is influenced from several different directions where the management must deal with integrating the dual roles of the members, CSAB and the operational activities within the target structure. Governance is characterized by a longterm approach with member benefits in focus within the target structure. Coop Syd deals with the problem of the members being both consumers and owners, primarily through owner representatives. The ownership representatives play an important role along with other factors in managing the members' dual roles in shaping the organization's goal structure.

Abstract  Background and problems Municipal limited companies have increasingly become a popular way of governing municipal operations. With the intent of imitating privately owned limited companies, models such as New Public Management and New Public Governance have taken place in shaping the governance of municipal companies. However, the governance of municipal companies in the form of limited companies leads to problems regarding the legislation in terms of colliding regulations, limited regulations, and potential exploitation of the legislations.   Method The method used for this study is a quantitative method of collecting information from the annual reports of both privately held limited companies and municipal limited companies. The data is then to be compared and analyzed in terms of key performance indicators. Three studies have been executed, one to compare the financial effectiveness, one with the DuPont-model as a background, and lastly a calculation of key performance indicators to showcase deviations in the accounting.   Aim The aim of the study is to compare financial effectiveness between municipally owned limited companies and privately held limited companies. Further aim for this study is to compare financial risk taking and financial structure between the two, as well as examine how trustworthy and comparable key performance indicators are between companies.   Research questions How economically effective are municipal limited real estate companies in comparison to privately owned companies in the same industry? What difference exists in the financial structure and accounting, as well as the financial governance between the two company types?   Result and conclusions The result of this study concludes that municipal companies are less economically effective in comparison to privately owned limited companies. The financial risk taking is lower for the municipal companies than its comparison. The difference in financial efficiency is a result of lower gross profits for the municipal companies, where the capital turnover rate only constitutes minor differences. Both the municipal and privately held real estate companies showed noticeable differences in the key performance indicators, resulting in low scores regarding the comparability and trustworthiness of the accounting.   Suggestions for further research This study has led to a lot of interesting conclusions that give rise to further research. Further research suggests finding empirical evidence in how municipal companies balance its’ governance between the Swedish law Aktiebolagslagen and Kommunallagen. A deeper comparison with the DuPont-model is suggested to specify in what areas of the companies the financial effectivity is differentiating. Other suggestions would be to research the financial compensation for the board members in municipal companies compared to the privately held companies and its consequences. / Sammanfattning  Bakgrund och problemdiskussion Kommunala aktiebolag har vuxit sig större i antal under de senaste åren och blivit en populär bolagsform för drivande av kommunala bolag. Med målet att efterlikna de privata bolagens drift och styrning har modeller som “New Public Management” och “New Public Governance” format fokuset och styrningen av de kommunala bolagen. Det finns dock en mängd problem förknippade med kommunala verksamheter som bedrivs i aktiebolagsform, däribland motsägande lagstiftning, problematisk lagstiftning och risker för missbruk av dessa lagar.    Metod De metoder som valts för undersökningen är tre kvantitativa undersökningar bestående av datainsamling från både kommunala och privata aktiebolags årsredovisningar. Denna data tas upp för jämförelse och analys genom nyckeltal och finansiell status. Dessa tre kvantitativa undersökningar består av dels en jämförelse av ekonomisk effektivitet genom valda nyckeltal, dels en undersökning med DuPont-modellen som underlag och sistnämnt en beräkning av utvalda nyckeltal för att undersöka eventuella avvikelser i redovisningen.     Syfte Syftet med studien är att undersöka den ekonomiska effektiviteten i kommunala fastighetsaktiebolag och jämföra dessa med effektiviteten i privata fastighetsaktiebolag. Vidare är syftet att undersöka nyckeltal för finansiell styrning och risktagande, samt till sist hur väl både tillit och jämförbarhet mellan bolagen återspeglas i nyckeltal.    Frågeställningar Hur ekonomiskt effektiva är kommunalt ägda fastighetsbolag i jämförelse med privatägda bolag inom samma bransch? Vilken differens existerar i den finansiella strukturen och redovisningen, samt i den ekonomiska styrningen i dessa bolag?   Resultat och slutsatser Resultatet från studien visade att de kommunala fastighetsaktiebolagen är mindre effektiva än de jämförda privata börsnoterade fastighetsaktiebolagen. Det framgår även att det finansiella risktagandet är mindre i de kommunala bolagen. Differensen i den ekonomiska effektiviteten påvisas av DuPont-modellen via stora skillnader i de båda bolagsformernas bruttomarginaler, där kapitalomsättningshastigheten endast skiljer sig minimalt. Både de kommunala och de privata fastighetsbolagen uppvisade markanta avvikelser i nyckeltalsberäkningen vilket gör jämförbarheten och tilliten för de nyckeltal som presenteras i bolagens årsredovisningar mycket låg.    Fortsatt forskning Studien har föranlett flertalet intressanta frågeställningar som skapat möjligheter för fortsatt forskning. Framtida forskning, med grund i denna studie, hade förslagsvis varit att finna empiriskt underlag för hur kommunala bolag agerar utifrån Aktiebolagslagen och Kommunallagen i driften av verksamheten. En mer detaljerad jämförelse av bolagen genom DuPont-modellen hade bidragit till en djupare förståelse för hur verksamheterna skiljer sig åt ekonomiskt. Vidare forskning föreslås även genom närmare undersökning av den finansiella ersättning som erhålls för styrelser i de kommunala respektive privata bolagen samt vilka eventuella konsekvenser det medför gällande rekrytering samt, i förlängningen, bolagens drift.