I förskolor vistas barn som med deras små och outvecklade organ är extra känsliga för bland annat emissioner och inomhusrelaterade problem. Det är därför av stor vikt att en god inomhusmiljö kan säkerställas för att ge barnen en bra start i livet. Men till följd av de dåliga riskkonstruktionerna från 60-, 70- och 80-talet har många förskolor drabbats av fukt och mögel i inomhusmiljöerna där just barn vistas dagligen. Fukt förekommer överallt vilket innebär att det även förekommer i våra inomhusmiljöer. Problematiken uppkommer däremot när det blir högre nivåer av fukt som dessutom letar sig in i organiska byggnadskonstruktioner. Exponering för höga fuktnivåer kan leda till tillfälliga symtom som eksem, huvudvärk, torra slemhinnor, koncentrationssvårigheter och trötthet. Men studier visar att det även kan orsaka bestående men som ökad risk för astma och atopiska eksem.  Det syns en rådande problematik gällande huruvida rutiner utförs då kontroller inte alltid kan säkerställas. Detta trots forskning visar att hälsoeffekterna blir negativa för barn som vistas i inomhusmiljöer där fukt- och mögel är ett problem. Vem som egentligen har ansvaret för säkerställande har visat sig vara en komplex fråga. I följande examensarbete utreds därför två kommuner i deras satsning i att förbättra inomhusmiljöerna för de barn som vistas i förskolor från framförallt 60-, 70- och 80-talet. Ur arbetet framkommer det att kommuner arbetar med rutiner och till viss del årliga kontroller för att säkerställa goda inomhusmiljöer. Dessa ligger till grund för att upptäcka eventuella fastighetsrelaterade problem i byggnaden. I de fall att rutinerna är bristande eller inte räcker hela vägen, är det föräldrarna som ska initiera en medicinsk utredning om de upptäcker att barnet i fråga uppvisar kroppsliga reaktioner som allergi. Genom medicinska utredningar ska de kunna påvisa olägenhet i fastigheten och först då kontrollerar kommunen detta. / In preschools there are children who are particularly sensitive to, among other things, emissions and indoor-related problems. It is therefore of great importance that a good indoor environment can be ensured to give the children a good start in life. But as a result of the poor risk constructions from the 60s, 70s and 80s, many preschools have been affected by moisture and mold in the indoor environments where children stay daily. Moisture is everywhere, which means that it is also present in our indoor environments. The problem, on the other hand, arises when there are higher levels of moisture that also find their way into organic building structures. Exposure to high humidity levels can lead to temporary symptoms such as eczema, headaches, dry mucous membranes, difficulty concentrating and fatigue. But studies show that it can also cause persistent but increased risk of asthma and atopic eczema. There is a prevailing problem regarding whether routines are performed as controls cannot always be ensured. This despite research shows that the health effects are negative for children who stay in indoor environments where moisture and mold are a problem. Who is actually responsible for ensuring has turned out to be a complex issue. In the following degree project, two municipalities are therefore investigated in their efforts to improve the indoor environments for the children who attend preschools, especially from the 60s, 70s and 80s.The work shows that municipalities work with routines and to some extent annual inspections to ensure good indoor environments. These are the basis for detecting any property-related problems in the building. In cases where the routines are deficient or not sufficient all the way, it is the parents who must initiate a medical investigation if they discover that the child in question has physical reactions such as allergies. Through medical investigations, they must be able to detect inconvenience in the property and only then will the municipality check this.

As recently as 2009, the Government's bill 2008/09:91 was adopted, leading to greater freedom of choice and increased housing production in the Swedish housing market. The forecast at the time was that approx. 4,000 owner- occupied apartments would be built annually, but the letting form has since increased slowly. The estimate of 4,000 owner-occupied apartments per year can be compared with the total number of completed owner-occupied apartments in Sweden in 2022 - just under 4,000.  Just like with the small house, the buyer of the owner-occupied apartment pays 100 percent of the value of his home which means direct ownership, where there is the possibility to mortgage the property and freely rent it out without approval from a condominium association.  An owner-occupied apartment is a 3D property delimited horizontally and vertically, resulting in an efficient property division because a building with these characteristics can consist of several different properties with different areas of use. Despite this modern real estate development, the letting form has become less popular than expected and the number of owner-occupied apartments sold today is few compared to condominium apartments.  The purpose of the study is to find out which decisive factors exist when choosing an owner-occupied apartment over a condominium apartment, and by studying which characteristics are in high demand and valued, these factors can be met in future projects and thus contribute to the increased popularity of owner-occupied apartments in Sweden. The question is answered based on a qualitative method where a literature study, semi-structured interviews, and a survey are used in the study.  The study is an indication that it is primarily financial aspects that are decisive due to the expensive purchase price as well as costs for title deeds and mortgage deeds, which means that the buyer of owner-occupied flats must be financially strong and at the same time demand individual freedom and full control over their home without a condominium association. The study has also shown that owner-occupied apartments are a valued form of letting and the future looks bright for owner-occupied apartments in Sweden. / Så sent som år 2009 antogs Regeringens proposition 2008/09:91 som skullemöjliggöra för större valfrihet och ökad bostadsproduktion på den svenskabostadsmarknaden. Prognosen var vid tillfället att det skulle byggas cirka 4000ägarlägenheter årligen men upplåtelseformen har sedan dess ökat långsamt ochestimatet på 4000 enheter per år kan jämföras med det totala antaletfärdigbyggda ägarlägenheter i Sverige år 2022 som var strax under 4000. En ägarlägenhet är en 3D-fastighet som avgränsas både horisontellt ochvertikalt vilket resulterar i en effektiv fastighetsindelning eftersom en byggnadmed dessa egenskaper kan bestå av ett flertal olika fastigheter med olikaanvändningsområden. Vid köp av en ägarlägenhet betalar köparen precis somför småhuset 100 procent av den totala köpeskillingen, vilket innebär ettdirekt ägande där möjligheten till pantsättning av sin egendom och friuthyrning utan godkännande från en bostadsrättsförening finns. Trots dennamoderna fastighetsbildning och fria ägandet så har upplåtelseformen inte blivitså populär som förväntat och antalet sålda ägarlägenheter är idag få ijämförelse med bostadsrättslägenheter. Syftet med studien är att ta reda på vilka avgörande faktorer som finns vid valav ägarlägenhet före bostadsrättslägenhet och genom att studera vilkaegenskaper som efterfrågas och värderas högt kan dessa faktorer mötas iframtida projekt och på så sätt bidra till ökad popularitet för ägarlägenheter iSverige. Frågeställningen besvaras utifrån en kvalitativ metod där enlitteraturstudie, semistrukturerade intervjuer och en enkätundersökninganvänds i studien. Studien är en indikation som visar att det främst är ekonomiska aspekter somär avgörande på grund av det dyra inköpspriset samt kostnader för lagfart ochpantbrev vilket innebär att ägarlägenhetsköparen måste vara kapitalstark ochsamtidigt efterfrågar individuell frihet med möjlighet till uthyrning och fullrådighet över sin bostad utan en bostadsrättsförening. Studien har även visatatt ägarlägenheter är en uppskattad upplåtelseform och framtiden ser ljus utför ägarlägenheter i Sverige.

Studien bygger på en simuleringsmodell över fastighetens värme- och kylsystem. Modellen har upprättats i modelleringsverktyget Simulink. Inför modellering har data inhämtats från en intern mätdatabas. Modellen verifieras baserat på skillnader och likheter mellan beräkningar och mätdata. Studiens övergripande syfte är att undersöka hur fastighetens värme- och kylsystem påverkas utifrån ett hållbarhetsperspektiv av förändring i driften av fjärrvärme, bergvärme och frikyla. Syftet är även att optimera styrningen av bergvärmeanläggningen utifrån miljömässiga och ekonomiska parametrar. Målet med studien är att beräkna värmepumparnas effektivitet samt bestämma fastighetens värme- och kylbehov under 2021. Målet innefattar även att konstruera en simuleringsmodell över systemet, som stämmer väl överens med driftdata, för att undersöka tre fall utifrån ett ekonomiskt och ett miljömässigt perspektiv. De olika fallen undersöker hur värme- och kylsystemet fungerar i dag, hur det hade fungerat utan möjlighet till frikyla och hur driften kan optimeras med villkoret att fastighetens komfort, i form av värme- och kylbehov, uppfylls. År 2021 uppfylldes det totala värmebehovet på 2 714 MWh av 45 % fjärrvärme och 55 % bergvärme. Fastighetens kylbehov år 2021 är 237 MWh. Den totala kostnaden för att uppfylla fastighetens värme- och kylbehov är 1 439 tkr/år, vilket motsvarar 50,02 öre/kWh. Koldioxidutsläppen till följd av värme och kyla är 55 ton/år vilket motsvarar 19,13 g CO2-ekv/kWh.  Studiens resultat visar att det med driftoptimering går att minska kostnader och koldioxidutsläpp genom driftförändrande energioptimeringsåtgärder. Minskar driften av värmepump 2 finns en möjlighet att minska kostnaden för uppvärmning och kyla med 2 %. Körs värmepump 2 i stället konstant över året kan koldioxidutsläppen minska med cirka 45 %. / The study is based on a simulation model covering the heating and cooling system of the property. The model is created in Simulink, a graphical program for modelling multidomain systems. Data is collected from an internal data base. The model is verified based on differences and similarities between calculations and given data.  The overall purpose of the study is to investigate how the heating and cooling system of the property is affected by the change in operation of ground source heating and cooling compared to district heating, from a sustainability perspective. The purpose is also to optimize the operation of the heating and cooling system based on environmental and economical parameters. The goal of the study is to calculate the efficiency of the heat pumps and decide the heating and cooling demand of 2021. The goal also includes to construct a simulation model, that corresponds to measured operating data of 2021, to investigate three operating cases based on an economical and an environmental perspective. The cases shall investigate how the heating and cooling system works in the present, how it will work without the ability of ground source cooling, and how the operation of the system can be optimized based on the condition that the heating and cooling demand is fulfilled.  In 2021 the total heating demand of 2 714 MWh was met by 45 % district heating and 55 % ground source heating. The cooling demand of 2021 was 237 MWh. The total cost to satisfy the property’s heating and cooling demand is 1 439 tkr/year, which correlates to 50,02 öre/kWh. The emissions of carbon dioxide are 55 ton/year, which correlates to 19,13 g CO2-ekv/kWh. The result from the study shows that it is possible to reduce costs and carbon dioxide emissions by operational energy optimization actions. By reducing the operation time of heat pump two, it is possible to save up to 2 % in costs. If heat pump two is in operation during the whole year, the carbon dioxide emissions from the heating and cooling production of the property, can be reduced by 45 %.

In 2004, a new legislation made it possible to form three-dimensional properties. A three-dimensional property consists of a closed volume and unlike a traditional property; a three-dimensional property is defined both vertically and horizontally. The fact that a three-dimensional property consists of a closed volume means that it can erode a traditional property. A three-dimensional property can therefore be located on top of a traditional property. This has been proven to be useful in cases where there is a commercial mall with residential units on the roof. Whether the residences were already built on top of the mall before the legislation came or if they were added through new construction or remodeling after the legislation, the ability to create three-dimensional properties has been proven to be useful when separating two types of activities from each other. The hard part is to implement this in practice in a way that satisfies the effective management of each activity. This thesis aims to investigate the interaction measures that need to be resolved in a building that houses a mall with residences on the roof. Furthermore, this thesis will show the potential advantages of residences on top of a mall and any difficulties that projects of this nature can lead to and how they in that case can be resolved. Three case studies have been selected, as they all are malls with residences on the roof. The malls we have chosen to examine are Fältöversten, Kista Galleria and Mall of Scandinavia, all located in the Stockholm County. As a basis, reviews of existing literature in the field have been carried out. Besides literature, practical knowledge have also been gathered from numerous interviews with property owners, the National Land Survey and consultants working with three-dimensional properties. In order to create a three-dimensional property there are some special requirements, which only apply to three-dimensional properties, that need to be fulfilled. The specific requirements are mentioned in Chapter 3, 1 a § Real Property Formation Act, and include that the action must be justified by the establishment’s construction and use, and also that it leads to a more effective management or securing financing or execution of the establishment. Especially facility management seems to be a strong reason why three-dimensional property formation is used. Commercial managers who do not want to manage residential housings see it as a way to create a more effective management for the property. Another of the special requirements of three-dimensional properties is that the property must be ensured the necessary rights for it to function in an effective manner. How to solve these rights is different but the result is decided in the cadastral procedure when three-dimensional properties are formed. In principle, one can say that there are four different ways to solve these rights and it is through demarcation, formation rights of easements, formation of joint facility and use of the neighbor rules. The general perception of the participants we interviewed seems to be that jointly owned facilities is a solution that is rather not used because it means that you have to cooperate with another party when making decisions, which can have negative consequences for the effective administration. Ideally, they see that as much as possible of the technical supply is separated and only supplies one of the properties. Ideally, when you have two properties on top of one another they should be two entirely separate properties except for sharing the supporting structure. A number of the participating respondents in the interviews have a positive view of projects of this type and are confident that we will be seeing more of it in the future as it becomes more difficult to get hold of good buildable land in Stockholm. They think the positive aspects that residences on top of a mall bring, outweigh any difficulties and problems that may arise from it. We are positive that more malls will have residences on the roof; as it seems like the right way to develop traditional mall areas and make them more accessible and attractive. What we can recommend for projects of this type is to carefully consider what kind of rights the property needs to be ensured in the cadastral procedure to prevent future problems. / År 2004 kom en ny lag som gjorde det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter. En sådan fastighet består av en sluten volym som, till skillnad från en traditionell fastighet, är avgränsad både vertikalt och horisontellt. Det faktum att en tredimensionell fastighet utgörs av en sluten volym innebär att den urholkar en traditionell fastighet. Det innebär att en tredimensionell fastighet är lokaliserad inom en traditionell fastighet. Detta har bland annat kommit visa sig vara användbart i de fall man har en byggnad bebyggd med en kommersiell galleria med bostäder på taket. Oavsett om bostäderna fanns på gallerian innan lagstiftningen kom eller om de tillkommit genom ny- eller tillbyggnad efteråt har möjligheten till tredimensionell fastighetsbildning visat sig användbar för att åtskilja två verksamheter från varandra. Det svåra blir att genomföra detta rent praktiskt på ett sätt som tillfredsställer en effektiv förvaltning för respektive verksamhet. Detta arbete har till syfte att utreda vilka samverkansåtgärder som måste lösas i en byggnad som huserar en galleria med bostäder på taket. Vidare har undersökts vilka potentiella fördelar som finns med bostäder på en galleria samt eventuella svårigheter som projekt av den här typen kan medföra och hur dessa i så fall lösts. Tre fallstudier har valts som alla är gallerior med bostäder på taket. De gallerior vi valt att undersöka är Fältöversten, Kista galleria och Mall of Scandinavia, alla belägna i Stockholms län. Som grund för arbetet har en genomgång av befintlig litteratur inom området genomförts. Utöver litteratur har praktisk kunskap inhämtats från ett flertal intervjuer med fastighetsägare, Lantmäteriet och konsulter verksamma inom tredimensionell fastighetsbildning. För att en tredimensionell fastighet ska få bildas krävs det att fastigheten uppfyller ett antal speciella krav, utöver de krav som ställs på en traditionell fastighet vid fastighetsbildning. De speciella kraven finns nämnda i 3 kap 1a § FBL och innefattar bland annat att åtgärden dels ska vara motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, dels att den leder till en mer ändamålsenlig förvaltning eller tryggar finansieringen eller utförandet av anläggningen. Just förvaltningen verkar vara en stark anledning till varför man väljer att tredimensionellt fastighetsbilda en fastighet. En kommersiell förvaltare som inte är intresserad av att förvalta bostäder ser det som ett sätt att skapa en mer ändamålsenlig förvaltning av fastigheten. Ett annat av de speciella villkoren för tredimensionella fastigheter är att fastigheten måste tillförsäkras de rättigheter som är nödvändiga för att den ska fungera på ett ändamålsenligt sätt. Hur man löser dessa rättigheter är olika men resultatet fastslås i förrättningen när den tredimensionella fastigheten bildas. I princip kan man säga att det finns fyra olika sätt att lösa dessa rättigheter på och det är genom gränsdragning, bildande av servitut, inrättande av gemensamhetsanläggning och användande av de grannerättsliga reglerna. Den generella uppfattningen hos de aktörer vi intervjuat verkar vara att gemensamhetsanläggningar är en lösning man helst inte använder sig av eftersom det innebär att man måste samarbeta med en annan part vid beslutsfattande, något som kan ha negativa konsekvenser för en effektiv förvaltning. Helst ser de att så mycket som möjligt av den tekniska försörjningen är åtskild och endast försörjer en av fastigheterna. Det optimala när man har två fastigheter ovanpå varandra verkar därför vara att det är två helt separata fastigheter så när som på den bärande konstruktionen. Ett flertal av de intervjuade personerna har en positiv bild av projekt av den här typen och är övertygade att vi kommer få se mer av det i framtiden allt eftersom det blir svårare att få tag på bra byggbar mark i Stockholm. De tror att det positiva som bostäder ovanpå en galleria medför väger tyngre än eventuella svårigheter och problem som kan uppstå i och med det. Vi ser positivt på att fler gallerior får bostäder på taket, det verkar som rätt sätt att utveckla traditionella galleriaområden och göra dem mer tillgängliga och attraktiva. Det vi kan rekommendera vid projekt av den här typen är att noga tänka efter vad en verksamhet behöver tillförsäkras för rättigheter redan under förrättningen för att förhindra framtida problem.

Detta arbete är författat på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm inom kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling. Studien är gjord i samarbete med JM AB i Stockholm. Ägarlägenheter infördes i svensk lagstiftning år 2009. Den nya boendeformen sågs vid införandet som en möjlighet att öka valfriheten och mångfalden i boendet. Det skulle även innebära ett större inflytande över boendet, bland annat i avseende på fri uthyrning. Boendeformen har nu funnits i Sverige i över ett decennium och antalet lägenheter har successivt ökat. Idag finns lite över 3000 ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenheten har under lång tid varit föremål för kritik, och en av farhågorna med boendeformen är den fria uthyrningen, som framhållits kunna leda till problem på bostadsmarknaden. Det är därmed av intresse att studera hur uthyrning av ägarlägenheter tillämpas i nuläget. Syftet med denna studie är att undersöka hur uthyrning av ägarlägenheter sker i praktiken. Undersökningen görs utifrån i vilken omfattning och på vilket sätt lägenheterna hyrs ut, vilken typ av lägenheter som hyrs ut, till vem lägenheterna hyrs ut och om det finns några problem i samband med uthyrning av ägarlägenheter. Detta har gjorts genom en enkätstudie, som kompletterats med en litteraturstudie och en intervjustudie. Respondenterna till enkätstudien har tillhandahållits genom JM. I intervjustudien medverkar ordföranden för ägarlägenhetssamfälligheter, ägare av ägarlägenheter samt Hyresgästföreningen. Studien visar att majoriteten av ägare av ägarlägenheter, aldrig hyrt ut sin lägenhet. Det framgår även att de lägenheter som hyrs ut oftast är mindre lägenheter på ett till två rum och kök, och att uthyrningen oftast sker till bekantas bekanta. De flesta uthyrningar varar mellan sex månader till ett år, och uthyrningar som varar mindre än en månad är ovanliga. Nöjdhetsgraden bland uthyrare är hög. Det framgår inga omfattande problem i samband med uthyrning men av de problem som identifierats, är hantering av gemensamma utrymmen det mest återkommande. / This essay was conducted at the Royal Institute of Technology in Stockholm, within the Bachelor's program of Property Development and Agency. The study was carried out in collaboration with JM AB in Stockholm. Condominiums were introduced into Swedish legislation in 2009. The new form of tenure was at the time of its introduction viewed as an opportunity to increase freedom of choice and diversity in housing as well as greater influence over one's own living, including the freedom to rent out your home. This form of tenure has existed for over a decade and has gradually increased. Today, there are just over 3000 condominiums in Sweden. Condominiums have long been the subject of criticism, and some of the concerns with this form of tenure are the opportunities for rental. This has been highlighted as a potential risk that can cause problems in the housing market. Therefore, it is of interest to study how the rental of condominiums is carried out in practice. The purpose of this study is to investigate how the rental of condominiums is carried out in practice. This is based on the extent and the way in which the apartments are rented out, what type of apartments are being rented, to whom the apartments are rented, and whether there are any problems associated with the rental of condominiums. This has been done through a survey, supplemented by a literature study and an interview study. The respondents for the survey were provided by JM. The interview study involves the chairmen of condominiums associations, owners of condominiums, and Hyresgästföreningen. The study shows that the majority of owners of condominiums have never rented out their apartment. It also appears that the apartments that are rented out are often smaller apartments with one to two rooms with a kitchen, and that the rental is most often to acquaintances of acquaintances. Most rentals last between six months to one year, and rentals that last less than a month are rare. Satisfaction among landlords is high. There are no significant problems associated with rentals, but of the problems that have been identified, the management of common spaces is the most recurring issue.

No description available.

Uppsatsens syfte har varit att genom lagstiftning, förarbeten, praxis och juridisk doktrin utreda förutsättningarna för godtrosförvärv av fastigheter enligt jordabalkens bestämmelser. För att skapa förståelse för de centrala delarna av utredningen har uppsatsen även behandlat betydelsen av fast egendom och fastigheter, samt hur äganderätten övergår till annan part och vad lagfart är. Avseende godtrosförvärv så innebär det att en individ erhåller äganderätten till en fastighet av någon som egentligen inte är den rätte ägaren. Det uppstår således en konflikt om bättre rätt till fastigheten mellan den ursprungliga rätte ägaren och tredje man som förvärvat fastigheten av någon annan än den rätte ägaren. Vidare har i uppsatsen redogjorts för den skadelidandes rätt till kompensation samt för staten och myndigheternas roller. Sammantaget av utredningen har det framgått att varje enskilt fall kräver sin egen bedömning, men att den individ som uppfyller kriterierna för godtrosförvärv som huvudregel är den som är ansett mer skyddad att behålla sin rätt till fastigheten än den ursprungliga rätte ägaren.

Efter det senaste decenniets våg av ökade regulatoriska krav på banker har kreditfonder vuxit fram som ett alternativ till bank- och kapitalmarknadsfinansiering för fastighetsbolag. Fenomenet är förhållandevis nytt i Sverige, med bara en kreditfond som har ett uttalat fokus på seniora säkerställda fastighetskrediter. Med ett sekventiellt blandat tillvägagångssätt tar denna studie sikte på att öka förståelsen för utbudet och efterfrågan av fastighetsfinansiering som tillhandahålls av kreditfonder. Den kvantitativa studien utgörs av en enkätundersökning med svar från 40 svenska fastighetsbolag om deras uppfattning om kreditfonder i jämförelse med banker och kapitalmarknaden. Den kvalitativa studien består av semistrukturerade intervjuer med: (1) fastighetsbolag av olika storlek utvalda från enkätundersökningen, (2) en av Sveriges största investerare i en fastighetskreditfond för att öka förståelsen för utbudet av kreditfonder, och (3) Finansinspektionen i syfte att fånga deras syn på kreditfonder som finansieringsalternativ, och dess påverkan på finansiell stabilitet. Studien tar avstamp i ekonomisk teori, däribland pecking order, stordriftsfördelar och inträdesbarriärer. Studien visar att svenska fastighetsbolag anser att kreditfondsfinansiering ofta är dyrare än likvärdig finansiering hos banker. Fastighetsbolagen är dock överens om att kreditfonder kan erbjuda längre löptider än både banker och kapitalmarknad. Längre löptider visar sig dock inte vara en drivande faktor för ökad efterfrågan på kreditfondsfinansiering. De löptider som erbjuds av banker och kapitalmarknaden är för de flesta fastighetsbolag tillräckliga. Investerare tycker att avkastningen som kreditfonder genererar gör dem till ett attraktivt finansieringsalternativ, men pekar på ovisshet kring i vilket fack kreditfonder passar in i en investerares investeringsportfölj. Detta pekas ut som en anledning till att investerarbasen inte är bredare. Finansinspektionen ser positivt på kreditfonder som alternativ finansiär till banker och kapitalmarknaden. Risken sprids över fler aktörer, vilket är positivt från ett stabilitetsperspektiv. Sammanfattningsvis indikerar studien att den svenska bank- och kapitalmarknaden har konkurrenskraftiga villkor och att kreditfonder bör justera sina prisnivåer, finansieringsvillkor och rapporteringskrav för att efterfrågan på deras produkt ska bli starkare. I annat fall kommer kreditfonder förbli en finansieringsform som fastighetsbolag använder i brist på andra alternativ. / Credit funds (also referred to as private debt funds) for commercial real estate financing have become increasingly popular as an alternative to banks and the capital markets. Following a wave of increased regulation increasing banks’ capital requirements, credit funds are set up to compete with banks for commercial real estate lending. The phenomenon is still rather small in Sweden, with only one large credit fund targeting senior secured commercial real estate financing. With a sequential mixed method approach, this study aims to increase the understanding of the demand and supply of commercial real estate debt provided by credit funds. The quantitative part involves surveying 40 Swedish commercial real estate companies about their perception of credit funds compared to banks and the capital markets. The qualitative part consists of semi-structured interviews with: (1) commercial real estate companies of different size selected from the survey sample, (2) one of Sweden’s largest credit fund investors, to increase the understanding on the supply of credit funds, and (3) The Swedish Financial Supervisory Authority (SFSA) (sv. Finansinspektionen) to capture their view on credit funds as an asset class, and its implications on financial stability. The study discusses economic theory, e.g., pecking order, economies of scale and entry barriers. The study shows that the Swedish commercial real estate companies find credit fund financing more expensive than bank financing in most cases. They all agree that credit funds offer longer maturities than both banks and the capital markets. However, it turns out that longer maturities are not necessarily a driver of the demand for credit fund financing. Maturities offered by banks and capital markets are regarded as sufficient by most commercial real estate companies. Investors find the returns and volumes provided by real estate credit funds attractive, but points at uncertainties regarding where credit funds fit in an institutional investors’ portfolio. This might be the reason the investor base is not larger. SFSA looks favourably at credit funds entering the market for real estate financing. It spreads the risk over more actors, which is positive from a financial stability standpoint. All in all, the study indicates that the Swedish banking system and the Swedish capital markets offer competitive financing terms, and that credit funds will have to adjust their prices, financing terms, and reporting requirements for the demand for credit fund financing to increase. Otherwise, they will remain a form of financing real estate companies use in absence of other alternatives.

Lagen om förvaltning av samfälligheter (SFS 1973:1150)  är sedan dess ikraftträdande år 1974, med några undantag, den gällande lagstiftningen för förvaltning av såväl samfälld mark, gemensamhetsanläggningar, och rättigheter som hör till flera fastigheter gemensamt. Även olika typer av vattensamfälligheter enligt Miljöbalken. Genom lagens bestämmelser om föreningsförvaltning är det möjligt för en eller flera samfälligheters delägare att sköta förvaltningen genom en samfällighetsförening. Det kan dock vid den praktiska tillämpningen av lagstiftningen uppstå problem till följd av brister eller svagheter i lagen. Syftet med detta examensarbete är att redovisa brister i lagstiftningen och förslag till lösningar för att undvika framtida problem med lagens praktiska tillämpning. Förhoppningen är att det ska bidra till en mer effektiv, ändamålsenlig och rättsäker förvaltning av samfälligheter. Genom en intervjustudie och juridisk metod erhölls ett resultat som visar att problem med lagens praktiska tillämpning kan uppstå till följd av svagheter och brister i lagstiftningen. Otydlighet i lagens formuleringar kan leda till feltolkningar och för vissa speciella förfaranden saknas bestämmelser i lagen. Ett stort problem är även att lagens bestämmelser förbises i vissa fall, vilket kan leda till att förvaltningen inte alltid sker efter lagens föreskrifter. Vissa av problemen kan delvis lösas om lagen och övriga rättskällor studeras mer ingående. För att undvika framtida missförstånd är det ändå bra om lagen förtydligas i dessa hänseenden. För att lösa dessa problem behöver ändringar i lagen företas. Det kan till exempel vara ändring av enstaka ord men även omformuleringar och tillägg i vissa paragrafer. Denna studie redovisar utöver resultatet förslag till ändringar för ett urval av de paragrafer som framkom under arbetets gång. Vidare studier och utredningar bör företas för att leda till ändringar i lagstiftningen. / The law of joint property management (Lagen om förvaltning av samfälligheter, SFS 1973: 1150) is since its entry into force in 1974, with some exceptions, the current legislation for the management of joint property units, joint facilities and common rights belonging to several properties in common, also some different joint water units. Through the Act's conditions about association management, it is possible for the joint owners to manage the administration by a joint property management association. In the practical application of the law, problems can sometimes arise as a result of deficiencies or weaknesses in the law. The purpose of this study is to report deficiencies in the legislation and propose solutions to avoid future problems with the Act's practical application. The result is expected to contribute to a more efficient, effective and legally secure management of joint property units. Through an interview study and a study of law, the result shows that the problems with the Act's practical application might arise as a result of weaknesses and shortcomings in the legislation. Lack of clarity in the legal wording could lead to misinterpretation and for some special procedures there are no provisions in the Act. A major problem is also that the Act is overlooked in some cases, which can lead to management not always being carried out according to the Act's regulations. Some of the problems can be partially solved if the law and other legal sources are studied more thoroughly. To avoid future misunderstandings, it would anyway be beneficial to clarify the law in these aspects. To solve these problems, changes in the law have to be undertaken. For example, changing individual words, reformulation and making additions in some sections. This study reports the results in addition to proposals for amendments to a selection of the paragraphs that emerged during the work. Further studies and investigations should be undertaken in order to lead to changes in the legislation.

Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede. Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret. Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en ”normalt erfaren och på området normalt bevandrad” köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området. Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till. Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen. Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.