I fastighetsbildningslagens tredje kapitel hittas de allmänna villkoren som måste vara uppfyllda vid en fastighetsbildning. 3 kap. 9 § FBL är en undantagsregel som gör det möjligt att utföra en fastighetsbildning även om villkoren i 3 kap. 1 eller 5 §§ FBL inte är uppfyllda. Regeln kallas även för successiv fastighetsbildning. Trots att lagtexten behandlar regeln och Lantmäterimyndigheten har upprättat en handbok för FBL, lämnas utrymme för egna tolkningar när tillämpning får ske. Rapporten syftar till att tydliggöra innebörden av successiv fastighetsbildning samt ta fram riktlinjer för vid vilka åtgärder det kan tillämpas. Rapporten undersöker inte successiv fastighetsbildning för skogs- och jordbruksfastigheter. Utifrån syftet togs fem frågeställningar fram. En fråga avser att tydliggöra uttrycket successiv fastighetsbildning, en annan fråga syftar till att ta fram de åtgärder som successiv fastighetsbildning kan tillämpas på. Genom en rättsfallsanalys, fallstudier, en intervju samt litteratur- och propositionsstudier kunde ett resultat antas. Däribland framkom det att ingen tydlig bild av successiv fastighetsbildning finns. Litteraturstudien gav en förståelse om att successiv fastighetsbildning är ett annat ord för 3 kap. 9 § FBL som gör det möjligt att, i vissa fall, frångå villkoren i 3 kap. 1 eller 5 §§ FBL. Rättsfallsanalysen och fallstudierna gjorde det möjligt att ta fram riktlinjer för vid vilka åtgärder successiv fastighetsbildning kan tillämpas på. Därefter kunde det konstateras att successiv fastighetsbildning går att tillämpa vid fastighetsbildning av befintliga fastigheter som inte uppfyller lämplighetsvillkoren i 3 kap. 1 § FBL, vid skapande av exploateringsfastigheter samt vid bildande av fastigheter inom ett utvecklingsområde. Resultatet presenteras slutligen i en slutsats där alla fem frågeställningar besvaras. / In the third chapter of the property formation act the general conditions concerning property formation is described. In Chapter 3, section 9 Real Property Formation Act, there is an excepting rule that makes it possible to perform a property formation even if the conditions in the real property formation act 3 chap. 1 or 5 §§ is not fulfilled. This rule is called Successive property formation. Although the legal text treats the rule and the cadastral authority have made a hand book for the Real Property Formation Act, there still is uncertainties about when it can be applied. The aim of this thesis is to clarify the meaning of successive property formation and to present guidelines for when it is possible to apply it. This thesis will not focus on successive property formation for forest and agriculture property. Based on the aim, five issues were made. One of the issues intends to clarify the term successive property formation, and another issue aims at identifying the actions that successive property formation can be applied to. Through a court cases analysis, case study, interview and literature and propositions study, a result could be assumed. Among other things, it emerged that no clear view of successive property formation existed. The literature study gave an understanding of that successive property formation is another word for the real property formation act 3 chap. 9 § that makes it possible to, in some cases, make an exception from the conditions in the real property formation 3 chap. 1 or 5 §§. The court case analysis and the case study made it possible to draw guidelines for actions where successive property formation can be applied. Thereafter it could be noted that successive property formation can be applied on existing properties which does not meet the suitability conditions in the real property formation act 3 chap. 1 §, for the creation of exploitation properties and for the formation of properties within a development area. Conclusively, the result is presented were all five issues are addressed.

Uppsatsen behandlar skillnader i lagstiftning om tredimensionell fastighetsbildning i Sverige och Finland. Först sker en generell beskrivning av olika sorters tredimensionell fastighetsindelning för att sedan gå över till bildandeprocessen i Sverige samt i Finland. Uppsatsen har utförts som fallstudie där en litteraturstudie gjorts genom att studera lagstiftning och propositioner i länderna. Tredimensionell fastighetsindelning infördes i Sverige 2004. Då infördes även specifik lagstiftning kring bildandeprocessen av tredimensionella fastigheter. Denna lagstiftning går att finna i 3 kap. fastighetsbildningslag (1970:998). Alla typer av fastigheter ska, enligt 3 kap 1 § bildas så att de är varaktigt lämpade för sitt ändamål, har en lämplig utformning, tillgång till vägar samt att det finns godtagbara anordningar för vatten och avlopp om fastigheten är avsedd för bebyggelse. Fastighetsbildning får endast ske om fastigheten kan anses ha varaktig användning för ändamålet inom överskådlig tid och om ändamålet inte kan tillgodoses på något annat sätt än fastighetsbildning. Specifikt för tredimensionella fastigheter gäller även att den åtgärden ska anses lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose ändamålet. Krav på tredimensionell fastighetsbildning beskrivs vidare i 3 kap. 1 a § FBL. I Sverige finns också möjlighet att bilda tredimensionella fastigheter avsedda för bostadsändamål, så kallade ägarlägenheter. Dessa kan endast bildas i ny bebyggelse eller fastigheter som inte varit bostäder de senaste åtta åren samt endast bildas i enheter om minst tre lägenheter. Finland införde tredimensionell fastighetsbildning 2018. I Finland finns krav på att tredimensionell fastighetsbildning endast får ske inom detaljplanelagt område samt med en bindande tomtindelning. Tredimensionell fastighetsbildning sker i Finland främst genom avstyckning. I båda länderna krävs en fastighetsförrättning för att få bilda fastigheter av alla slag. Ägarlägenhetsfastigheter har inte införts som ett alternativ i Finland. Den största skillnaden mellan lagstiftningen om tredimensionella fastigheter i Sverige och Finland är möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter inom detaljplaneområde. Finland har inte heller någon lagstiftning gällande ägarlägenheter. / The thesis discusses differences in legislation about three-dimensional property in Sweden and Finland. The structure of the thesis follows a more general description of different types of three-dimensional property rights to in the next chapter be narrowed down to three-dimensional property formation in Sweden and Finland. The thesis has been written by studying Swedish and Finnish legislation and propositions and by studying literature on the subject. Sweden introduced independent three-dimensional property in 2004 and with it came new legislation that can be found in the third chapter of the Real Property Formation Act (1970:998). According to the legislation, all property, two- and three-dimensional, should be formed so that their purpose is long-lasting, has an appropriate shape, access to road and has proper sewage and water systems if the property is to be settlements. Property formation can only happen if the purpose of the formation cannot be fulfilled any other way. For three-dimensional property there is, as mentioned, specific regulations. For a three-dimensional property to be formed the measure needs to be the most appropriate to fulfil the purpose. Other legislation is further described in the third chapter 1 a § FBL. Sweden also has special legislation regarding condominiums, they can only be formed in pairs of three and only in buildings that has not been used for living purposes the last eight years. Finland introduced independent three-dimensional property in 2018 which also brought new legislation. In Finland is it only possible to form independent three-dimensional property within a detailed development plan and with a binding site layout plan. The formation of three-dimensional property is often done with subdivision. Finland has not passed legislation regarding condominiums. In both countries one must carry out a property formation procedure that looks very much alike in both countries. The biggest difference between the legislation regarding forming three-dimensional property of Finland and Sweden is the possibility to form three-dimensional property within an area with a detailed development plan. Another big difference is that Sweden has condominiums and Finland do not. Despite some differences in the legislation both countries end up with the same results, forming independent three-dimensional property.

Sedan möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter i Sverige infördes har det inte studerats hur eller om förrättningslantmätarens roll har påverkats vid fastighetsbildningsförrättning av tredimensionella fastigheter. Det finns forskning publicerad rörande tredimensionella fastigheter men ingen studie rör förrättningslantmätarens roll, oavsett komplexitet på förrättning. Enligt 4 kap. Fastighetsbildningslagen (1970) ska förrättningslantmätaren bland annat utreda vad som påverkar tillåtligheten att genomföra fastighetsbildning, vilket prövas i varje enskild förrättning.   Syftet med studien är att presentera vad som karaktäriserar förrättningslantmätarens roll i fastighetsbildningsförrättningar av komplexa tredimensionella fastigheter. Intervjuer med erfarna förrättningslantmätare samt en analys av förrättningsakter ligger till grund för att uppnå målet med studien. Förrättningslantmätarens roll karaktäriseras inte särskilt just på grund av en komplex tredimensionell förrättning utan baseras på vem som är sökande och dess förkunskaper, vilken geografisk plats i Sverige som den tredimensionella volymen är belägen, antal områden och rättigheter som behöver hanteras, antal sakägare samt om de är överens. Jämfört med traditionella förrättningar finns ett större behov av dialog med sökanden och aktörer i tredimensionella förrättningar. Rollen innebär därför att delvis vara projektledare, samtidigt som förrättningslantmätaren måste vara opartisk i sitt myndighetsuppdrag.  Vad som definierar en komplex tredimensionell förrättning är antal fastighetsgränser och rättigheter som behöver hanteras och bildas, samt om sökanden inte har förkunskap av tredimensionell fastighetsbildning. Ägarlägenheter, ombildning av befintlig byggnad till tredimensionell fastighet samt oregelbundna volymer vid exempelvis infrastrukturanläggningar bidrar till ökad komplexitet i förrättningar. Genom studien ges ny kunskap till lantmäterimyndigheterna, kommuners samhällsbyggnadsförvaltningar samt andra verksamma inom samhällsbyggnadsprocessen som hanterar områden för ny- eller ombildning till tredimensionella fastigheter. / Since the opportunity to three-dimensional property formation was introduced in Sweden it has not been studied how or if the role of the cadastral surveyor has been affected in the property formation procedure. Research concerning three-dimensional properties are published but none concerning the role of the cadastral surveyor, regardless complexity in the cadastral procedure. According to chapter 4 in the Property Formation Act, the cadastral surveyor must, for instance, investigate the permissibility of property formation. It is examined in each cadastral procedure.  The essay studies what characterizes the role of the cadastral surveyor in property formation procedure of complex three-dimensional properties. Interviews with experienced cadastral surveyors and an analysis of cadastral dossiers is the essential for achieving the aim of the study.  The role of the cadastral surveyor does not characterize particularly because of the complex cadastral procedure. For instance, it depends on whom the applicant is and its prior knowledge, which geographic location in Sweden the three-dimensional volume is located, how many areas and rights that need to be handled and the number of interested party. It also depends on whether the applicants agree or if the question is contentious. Compared to traditional property formation procedure, there is a greater need for dialogue with applicants and actors in three-dimensional proceedings. Therefore, the role involves being a project manager, and at the same time the cadastral surveyor must be impartial due to the authority assignment.  The definition of a complex three-dimensional property formation procedure is the number of property boundaries, the number of managed and formed rights and if the applicants do not have prior knowledge in property formation of volumes to three-dimensional properties. Transformation of an existing building into a three-dimensional property, owner apartments and irregular volumes at infrastructure facilities contributes to increased complexity. The study present new knowledge to cadastral authorities, the community building administrations, and others active in the community building process who manage areas for new or re-formation into three-dimensional properties.

Syftet med denna uppsatts är att utreda hur befintliga servitut påverkas vid fastighetsbildning– vad som gäller enligt svenskt regelverk och hur det tillämpas praktiskt. Fastighetsbildning innebär förändring av fastigheter, genom antingen nybildning eller ombildning. Ett servitut är en begränsad rättighet som är belägen på en fastighet, som belastas av rättigheten, och som får nyttjas av en annan fastighet, som har förmån av rättigheten. I samband med fastighetsbildning kan befintliga servitut komma att påverkas på olika sätt. De metoder som använts är: (1) en litteraturgranskning där den svenska lagstiftningen studeras; (2) en fallstudie där utförda förrättningar studerats om huruvida befintliga servitut påverkats vid fastighetsbildning och (3) en intervjustudie med yrkesverksamma förrättningslantmätare som arbetar på Lantmäteriet. Undersökt litteratur visar att Jordabalken och Fastighetsbildningslagen reglerar hur befintliga servitut påverkas vid fastighetsbildning. Utredningen visar att olika typer av servitut påverkas på olika sätt, och att olika lagrum tillämpas för olika typer av fastighetsbildningsåtgärder. Resultaten från litteraturstudien presenteras i en sammanställning som kallas Lagrumsguide för hantering av befintliga servitut vid fastighetsbildning. Fallstudien uppvisar att följderna för verkan på servitut vid fastighetsbildning grundas på lagstiftningen, men det är ovanligt att laghänvisningar anges i förrättningsakterna. I intervjustudien framkommer att Lantmäteriet har egna riktlinjer för hantering av servitut, men att riktlinjerna inte direkt visar vilka lagrum som hanteringen grundar sig på. Studien uppvisar att den praktiska hanteringen av befintliga servitut vid fastighetsbildning fungerar väl inom Lantmäteriet, med undantag för att det råder tolkningssvårigheter av vissa begrepp. Lagrumsguiden som skapades kan ses som ett komplement för att underlätta arbetet för många yrkesverksamma förrättningslantmätare och vara behjälplig i utbildningssyfte, eftersom lantmätarna inte alltid är säkra på vilka lagrum som faktiskt tillämpas. / The purpose of this thesis is to investigate how existing easements are affected when a property is reforming, according to Swedish real estate law and how the easements actually are dealt with in practice. Property formation implies modification of property, either as creation of new property units or the change of already existing properties. An easement is a limited property right, located on a property which serves another property with an advantageous right to utilize this located area in a specific way. In connection with property formation, existing easements can be affected in different ways. The methods used are: (1) a literature study of the Swedish Real Estate Law with connected literature; (2) a case study of authority documents, in which affections of existing easements within property formation are studied; and (3) an interview study in which interviews are performed with land surveyors from the Swedish Ordnance Survey (Lantmäteriet).  The results from the literature review show that different forms of easements can be affected diversely according to the Swedish Land Code (Jordabalken) and the Real Property Formation Act (Fastighetsbildningslagen), and different sections of the law are relevant for different kinds of property formation. The results from the literature study have been summarized in a quick reference guide, called Guide to sections of law for handling of existing easements within real property formation. The case study shows that the effects of the easements within property formation are grounded in the legislation, but it is unusual with references to sections of the law in the authority documents. The interview study shows that Lantmäteritet has its own guidelines for handling of the easements, but it does not show which sections of law the handling is based on. This study shows that most of the practical handling of existing easements when property is reformed is well-operated within Lantmäteriet, with the exception of some translation confusions regarding certain concepts. The reference guide which has been created can be used as a facilitating supplement for many land surveyors in their work, and that it can be helpful in education, as not everyone is sure of which part of the law that is actually used in the decisions.

Studiens syfte är att få kunskap om hur förrättningslantmätare tillsammans med mätningsingenjörer förhåller sig till behövlig omfattning av gränsmarkering. Begreppet behövlig omfattning återfinns i Fastighetsbildningslagen, FBL, 4 kap. 27 §.   Metoder som tillämpats för att uppnå studiens syfte består, utöver en pilotstudie, av intervjuer och en kvalitativ enkätundersökning. Urval har gjorts bland statligt och kommunalt anställda förrättningslantmätare och mätningsingenjörer. 11 personer intervjuades och 36 personer besvarade enkät. I pilotstudie intervjuades 2 personer.   Erfarenhet av yrket är en viktig faktor som påverkar synen på gränsmarkering i lantmäteriförrättning. Bedömning, tolkning och tillämpning av behövlig omfattning grundas på sakägares behov av att tydligt förstå var fastighetsgränser går. Det råder delade meningar om hur tydliga tillgängliga riktlinjer är. Handbok för Enhetligt arbetssätt används som bedömningsunderlag, vilket innefattar en basnivå för fältarbete. Rättssäkerhet från juridiskt perspektiv är den enskilt viktigaste faktorn som styr behövlig omfattning av gränsmarkering. Mätningsingenjör har också de facto stor del i beslutsprocessen.   Slutsatser från genomförd studie visar att det finns svårigheter med att markera gränser i exploateringsområden. Erfarenhet ligger ofta till grund för bedömning, tolkning och tillämpning av behövlig omfattning. / The purpose of the study is to gain knowledge how surveying engineers together with cadastral surveyors relates to necessary existent when marking a boundary. The term necessary extent can be found in the Swedish property formation law, chapter 4 § 27.   The methods used to reach the purpose of the study were, besides a pilot study, interviews and a qualitative questionnaire. A selection was made among employees from the National cadastral authority and Municipal cadastral authority. 11 people were interviewed and 36 people answered the questionnaire. In the pilot study 2 people were interviewed.   Experience of the profession is an important factor which affects the view of marking a boundary in cadastral procedure. Assessment, interpretation and application of necessary extent are based on the interested parties’ need of clear understanding of property boundaries location. The opinion is divided of how clear existing guidelines are. The instruction manual Handbok för Enhetligt arbetssätt is used for assessments which consist of a base level for field work. The most important factor for necessary extent is to ensure the rule of law from a legal perspective when marking a boundary. Surveying engineers has in reality a major part in the decision making.   The conclusion from completed study shows difficulties when marking boundaries in land development sites. Experience is often the basis for the evaluation, interpretation and application of the necessary extent.

No description available.

In Sweden, real property formation is done by the cadastral authority. Each day, using real property ordinances, despite careful handling errors arise in the decisions. One option to cor- rect errors is revision under the Administrative Procedure Act § 27. The work consists of a study of the provision in § 27 and a case study of the decision reconsidered by the cadastral authority. The aim of this work is to show the difficulties and problems in the application of the provision in § 27 especially in connection with real property formation. Reconsideration under § 27 is generally drafted to include all authorities. The authority has an obligation to reconsider a wrong decision when three conditions are met. It shall be clearly incorrect, the change has to happen quickly and easy, and the change cannot lead to a disad- vantage for the participant. Reconsideration outside § 27 can be applied under established practice, based on the decisions character. Reconsideration under § 27 is often difficult to apply for real property formation because of the occurrence of several participants and sever- al operations in each case. The cadastral authority uses the reconsideration provision somewhat broader than what can be interpreted from the statutory text and its legislative history. In 46% of the studied recon- sidered decisions it was judged that the conditions were not met. In another 11% of cases it was deemed doubtful whether conditions could be met. The provision in § 27 expresses when an obligation to reconsider exists but what can be re- considered is more unclear. The question arises whether there is a further reconsideration opportunity and what it in this case covers. The results of the survey show that there are no clear rules for reconsideration of decisions under § 27 applicable to real property formation. The legislation represents a limit on when reconsideration must be done. Then there is established practice which is the limit for what can be reconsidered. What is true in between and especially for real property formation deci- sions is less clear. Clearer rules specific to real property formation may contribute to an effec- tive process for managing the wrong decisions. / I Sverige utförs fastighetsbildning av lantmäterimyndigheten. Varje dag genomförs fastig- hetsbildningsförrättningar och trots en noggrann handläggning uppkommer fel i besluten. Ett alternativ att rätta fel är omprövning enligt förvaltningslagen 27 §. Arbetet består av en studie av bestämmelsen i 27 § FL samt en undersökning av omprövade beslut vid fastighetsbildning. Syftet med arbetet är att visa på svårigheter och problem med tillämpningen av bestämmelsen i 27 § FL särskilt i samband med fastighetsbildning. Omprövning enligt 27 § FL är allmänt utformade regler för att kunna omfatta alla myndighet- er. Myndigheten har en skyldighet att ompröva ett felaktigt beslut när tre villkor är uppfyllda. Beslutet ska vara uppenbart oriktigt, ändringen ska kunna ske snabbt och enkelt och ändring- en får inte bli till nackdel för part. Omprövning utanför 27 § FL kan tillämpas med stöd av etablerad praxis som grundas på beslutets karaktär. Omprövning enligt 27 § FL är många gånger svårt att tillämpa för beslut vid fastighetsbildning. Detta på grund av fastighetsbild- ningens karaktär av ärenden med flera parter samt flera arbetsmoment. I praktiken tillämpas omprövningsbestämmelsen inom lantmäterimyndigheten något vidare än vad som kan tolkas från lagtext och förarbeten. I 46 % av de studerade omprövningarna bedömdes det att villkoren inte var uppfyllda. I ytterligare 11 % av fallen bedömdes det vara tveksamt om villkoren kunde anses uppfyllda. Bestämmelsen i 27 § FL uttrycker när en skyldighet att ompröva föreligger, vad som däremot får omprövas är mer oklart. Frågan uppkommer om det finns en vidare omprövningsmöjlig- het och vad den i så fall omfattar. Resultatet av undersökningen visar på att det saknas tydliga regler för hur omprövning enligt 27 § FL ska tillämpas vid fastighetsbildning. Lagstiftningen utgör en gräns för när ompröv- ning måste göras. Sedan finns etablerad praxis som utgör en gräns för vad som får omprövas. Vad som gäller däremellan och särskilt för beslut inom fastighetsbildningen är mer oklart. Tydligare regler specifikt för fastighetsbildning kan bidra till en effektiv process för att han- tera felaktiga beslut.

Denna rapport syftar till att utreda och klargöra de allmänna lämplighetsvillkoren vid fastighetsbildning (som finns beskrivna i 3 kap. 1 § fastighetsbildningslagen) och hur denna paragraf ska tolkas vid lämplighetsprövning. Detta har gjorts genom en rättsfallsstudie, där fokus lagts på hur paragrafen har tolkats i rättspraxis. Rättsfallsstudien har sedan kompletterats med propositionsanalyser och litteraturstudier. I uppsatsen har de 58 rättsfall som legat till grund för rättsfallsstudien redovisats för sig för att sedan analyseras och tolkas. Slutsatserna av arbetet presenteras i form av riktlinjer för vad som ska beaktas vid lämplighetsprövning. Riktlinjerna bygger på observerade tolkningar i rättspraxis och är menade att underlätta tolkningen av paragrafen. Till att börja med kan det konstateras att det finns flera dimensioner på paragrafen och att den innehåller åtta krav gällande fastigheters belägenhet, omfång, utformning, tillgång till behövliga vägar, vatten- och avloppsanordningar för bebyggelsefastigheter, varaktighet, aktualitet samt tillvägagångssätt. Kraven som ställs och faktorerna som spelar in i bedömningen beror dels på vilket av dessa krav som behandlas samt vilket ändamål fastigheten ska ha. Kraven som ställs är även högre för en obebyggd fastighet än för en bebyggd fastighet när fastigheten ska användas för boendeändamål. I studien blir det även tydligt att kraven som ställs på fastigheter för fritidsändamål är högre än för fastigheter för permanent boende. Det kan även konstateras att jord- och skogsbruksfastigheters lämplighet regleras till stor del av 3 kap. 5 § FBL. / This bachelor thesis report aims to investigate and clarify the general conditions concerning suitability for property formation (as described in Chapter 3, section 1 Real Property Formation Act) and how these conditions are supposed to be interpreted. This has been done through a court case study, where the focus has been on how the conditions have been interpreted in case law. 58 court cases have been studied separately and then analyzed in the report. The conclusions are presented in the form of guidelines concerning what to consider for a suitability assessment with regard to the conditions in Chapter 3, section 1 Real Property Formation Act. The guidelines are based on observed interpretations in case law and are meant to facilitate the interpretation of the conditions. It should be noted that there are several dimensions to the general conditions concerning suitability and that there are eight conditions considering real estates’ location, size, design, access to necessary roads, water and sewage systems for residential properties, duration, timeliness and approach. Depending on which of these conditions are considered, the assessment will be made in accordance. The assessment will also depend on the purpose of the real estate. For example, the requirements are higher for a real estate for recreational purposes than for a real estate for permanent residence. The requirements are also higher for a real estate containing no buildings than for a real estate that already contains a residential building when the real estate is meant for accommodation purposes. It may also be noted that agriculture and forestry real estates’ suitability mostly depends on the conditions in Chapter 3, section 5 Real Property Formation Act. Title

Möjligheten att bilda ägarlägenheter i svensk lag har diskuterats av lagstiftare sedan 1800-talet. I maj 2009 beslutade den svenska regeringen att ägarlägenheter skulle vara en möjlighet på den svenska bostadsmarknaden för att öka mångfalden av upplåtelseformer. När den svenska regeringen utformade lagen lämnade de frågan om hur fastighetsgränserna ska dras till lantmäterimyndigheten. Syftet med den här studien är att undersöka hur dessa gränser utformas i praktiken och undersöka hur väl lantmäterimyndighetens riktlinjer följs samt fastställa hur väl lagarna om gränser för ägarlägenheter fungerar. För att undersöka detta har litteraturstudier gjorts genom att analysera den gällande lagen och dess förarbeten, samt intervjuer med lantmätare med särskild kunskap om bildande av ägarlägenheter. En jämförande fallstudie har också gjorts för att undersöka hur dessa typer av lantmäteriförrättningar går till i praktiken och hur väl de stämmer överens med befintliga riktlinjer.  Studierna visar att systemet för att fastställa fastighetsgränserna är framför allt beroende av vad sakägaren kräver när den ansöker om att bilda ägarlägenheter. Det finns dock ett mönster i fallstudien som tyder på att fastighetsgränserna ofta dras där den bärande konstruktionen börjar. Gränsen går alltså vanligen i väggens ytskikt, men exakt var varierar. Innanför denna ingår som huvudregel allt i lägenheten med undantag för bärande innerväggar, men även här förekommer en hel del variation. Vidare säger respondenterna i intervjustudien att det är naturligt med variation eftersom byggnader skiljer sig i utformning från fall till fall. Sammanfattningsvis fungerar reglerna för att skapa fastighetsgränser för ägarlägenheter bra ur lantmätarens perspektiv. / The possibility to form ownership apartments, or condominiums, in Sweden has been up for legislative discussion several times since the 19th century. In May 2009 the Swedish government decided that owning apartments should be a possibility on the Swedish housing market to increase the diversity of the forms of tenure. When forming the law, the Swedish government left the question of how the property boundaries should be drawn to the cadastral authority. The purpose of this study is to investigate how these boundaries are formed in practice and research how well the cadastral authority's guidelines are being followed as well as determine how well the laws regarding boundaries of condominiums work. To investigate this, a litterateur study has been conducted by analysing the current law and its’ legislative history, as well as qualitative interviews with land surveyors with special knowledge about forming condominiums. A comparative case study of cadastral documents has also been made to research how these types of cadastral procedures are done in practice and how well they correspond to existing guidelines. These studies show that the system for determining the property boundaries chiefly depends on what the interested party demands when applying for creation of condominiums. A pattern has been discerned in the case study that implies that the property boundaries are often drawn where the primary structure begins. Therefore, the boundaries tend to be located in the surface of the wall, however the exact location of the boundaries vary. As a rule, everything within this boundary belongs to the condominium but variations regarding this exist as well. Furthermore, the respondents in the interview study say that it is natural with some variation as the construction differs from case to case. In conclusion, the rules regarding creating property boundaries for condominiums appear to work wellfrom the cadastral authority’s point of view.

In 2004, a new legislation made it possible to form three-dimensional properties. A three-dimensional property consists of a closed volume and unlike a traditional property; a three-dimensional property is defined both vertically and horizontally. The fact that a three-dimensional property consists of a closed volume means that it can erode a traditional property. A three-dimensional property can therefore be located on top of a traditional property. This has been proven to be useful in cases where there is a commercial mall with residential units on the roof. Whether the residences were already built on top of the mall before the legislation came or if they were added through new construction or remodeling after the legislation, the ability to create three-dimensional properties has been proven to be useful when separating two types of activities from each other. The hard part is to implement this in practice in a way that satisfies the effective management of each activity. This thesis aims to investigate the interaction measures that need to be resolved in a building that houses a mall with residences on the roof. Furthermore, this thesis will show the potential advantages of residences on top of a mall and any difficulties that projects of this nature can lead to and how they in that case can be resolved. Three case studies have been selected, as they all are malls with residences on the roof. The malls we have chosen to examine are Fältöversten, Kista Galleria and Mall of Scandinavia, all located in the Stockholm County. As a basis, reviews of existing literature in the field have been carried out. Besides literature, practical knowledge have also been gathered from numerous interviews with property owners, the National Land Survey and consultants working with three-dimensional properties. In order to create a three-dimensional property there are some special requirements, which only apply to three-dimensional properties, that need to be fulfilled. The specific requirements are mentioned in Chapter 3, 1 a § Real Property Formation Act, and include that the action must be justified by the establishment’s construction and use, and also that it leads to a more effective management or securing financing or execution of the establishment. Especially facility management seems to be a strong reason why three-dimensional property formation is used. Commercial managers who do not want to manage residential housings see it as a way to create a more effective management for the property. Another of the special requirements of three-dimensional properties is that the property must be ensured the necessary rights for it to function in an effective manner. How to solve these rights is different but the result is decided in the cadastral procedure when three-dimensional properties are formed. In principle, one can say that there are four different ways to solve these rights and it is through demarcation, formation rights of easements, formation of joint facility and use of the neighbor rules. The general perception of the participants we interviewed seems to be that jointly owned facilities is a solution that is rather not used because it means that you have to cooperate with another party when making decisions, which can have negative consequences for the effective administration. Ideally, they see that as much as possible of the technical supply is separated and only supplies one of the properties. Ideally, when you have two properties on top of one another they should be two entirely separate properties except for sharing the supporting structure. A number of the participating respondents in the interviews have a positive view of projects of this type and are confident that we will be seeing more of it in the future as it becomes more difficult to get hold of good buildable land in Stockholm. They think the positive aspects that residences on top of a mall bring, outweigh any difficulties and problems that may arise from it. We are positive that more malls will have residences on the roof; as it seems like the right way to develop traditional mall areas and make them more accessible and attractive. What we can recommend for projects of this type is to carefully consider what kind of rights the property needs to be ensured in the cadastral procedure to prevent future problems. / År 2004 kom en ny lag som gjorde det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter. En sådan fastighet består av en sluten volym som, till skillnad från en traditionell fastighet, är avgränsad både vertikalt och horisontellt. Det faktum att en tredimensionell fastighet utgörs av en sluten volym innebär att den urholkar en traditionell fastighet. Det innebär att en tredimensionell fastighet är lokaliserad inom en traditionell fastighet. Detta har bland annat kommit visa sig vara användbart i de fall man har en byggnad bebyggd med en kommersiell galleria med bostäder på taket. Oavsett om bostäderna fanns på gallerian innan lagstiftningen kom eller om de tillkommit genom ny- eller tillbyggnad efteråt har möjligheten till tredimensionell fastighetsbildning visat sig användbar för att åtskilja två verksamheter från varandra. Det svåra blir att genomföra detta rent praktiskt på ett sätt som tillfredsställer en effektiv förvaltning för respektive verksamhet. Detta arbete har till syfte att utreda vilka samverkansåtgärder som måste lösas i en byggnad som huserar en galleria med bostäder på taket. Vidare har undersökts vilka potentiella fördelar som finns med bostäder på en galleria samt eventuella svårigheter som projekt av den här typen kan medföra och hur dessa i så fall lösts. Tre fallstudier har valts som alla är gallerior med bostäder på taket. De gallerior vi valt att undersöka är Fältöversten, Kista galleria och Mall of Scandinavia, alla belägna i Stockholms län. Som grund för arbetet har en genomgång av befintlig litteratur inom området genomförts. Utöver litteratur har praktisk kunskap inhämtats från ett flertal intervjuer med fastighetsägare, Lantmäteriet och konsulter verksamma inom tredimensionell fastighetsbildning. För att en tredimensionell fastighet ska få bildas krävs det att fastigheten uppfyller ett antal speciella krav, utöver de krav som ställs på en traditionell fastighet vid fastighetsbildning. De speciella kraven finns nämnda i 3 kap 1a § FBL och innefattar bland annat att åtgärden dels ska vara motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, dels att den leder till en mer ändamålsenlig förvaltning eller tryggar finansieringen eller utförandet av anläggningen. Just förvaltningen verkar vara en stark anledning till varför man väljer att tredimensionellt fastighetsbilda en fastighet. En kommersiell förvaltare som inte är intresserad av att förvalta bostäder ser det som ett sätt att skapa en mer ändamålsenlig förvaltning av fastigheten. Ett annat av de speciella villkoren för tredimensionella fastigheter är att fastigheten måste tillförsäkras de rättigheter som är nödvändiga för att den ska fungera på ett ändamålsenligt sätt. Hur man löser dessa rättigheter är olika men resultatet fastslås i förrättningen när den tredimensionella fastigheten bildas. I princip kan man säga att det finns fyra olika sätt att lösa dessa rättigheter på och det är genom gränsdragning, bildande av servitut, inrättande av gemensamhetsanläggning och användande av de grannerättsliga reglerna. Den generella uppfattningen hos de aktörer vi intervjuat verkar vara att gemensamhetsanläggningar är en lösning man helst inte använder sig av eftersom det innebär att man måste samarbeta med en annan part vid beslutsfattande, något som kan ha negativa konsekvenser för en effektiv förvaltning. Helst ser de att så mycket som möjligt av den tekniska försörjningen är åtskild och endast försörjer en av fastigheterna. Det optimala när man har två fastigheter ovanpå varandra verkar därför vara att det är två helt separata fastigheter så när som på den bärande konstruktionen. Ett flertal av de intervjuade personerna har en positiv bild av projekt av den här typen och är övertygade att vi kommer få se mer av det i framtiden allt eftersom det blir svårare att få tag på bra byggbar mark i Stockholm. De tror att det positiva som bostäder ovanpå en galleria medför väger tyngre än eventuella svårigheter och problem som kan uppstå i och med det. Vi ser positivt på att fler gallerior får bostäder på taket, det verkar som rätt sätt att utveckla traditionella galleriaområden och göra dem mer tillgängliga och attraktiva. Det vi kan rekommendera vid projekt av den här typen är att noga tänka efter vad en verksamhet behöver tillförsäkras för rättigheter redan under förrättningen för att förhindra framtida problem.