The study investigates the linkages between government policies and the real estate sector via a case study that was carried out on the Japanese market. The applicability of the results were then discussed in terms of whether similar trends could be seen in other economies facing similar demographic and economic issues as Japan. While the real estate sector linkages with the overall economy are relatively well studied topic, there are less studies regarding the links between government policies and the real estate market. The studies in the field furthermore in general conclude that the results are country and location dependent, thus illustrating there to be a research gap. Given that real estate sector is linked with the overall performance of the economy, and fluctuations within the sector can magnify ups and downs of the overall economy, it is of importance to investigate the topic in order to, for example, illustrate the effect that policy changes will have on the real estate sector and thus potentially also on the overall market. The approach of the study was to carry out quantitative analysis through the use of econometric analysis methods such as cointegration and Granger causality. The robustness of the econometric analysis results were then further discussed through the use of qualitative analysis tool of expert interviews. The applicability of the econometric results to other economies was analyzed with simple comparison of key variables. The results of the study indicate that government policies have very little effect on the real estate sector. The econometric analysis suggests that neither monetary nor fiscal policy had notable effect on the real estate sector, especially price development. On the other hand, interest rates were seen as a most notable government policy tool to have an effect on the real estate sector in the expert interviews. As a conclusion, it was argued that the low level of cointegrations and lack of causalities could be due to government policies having an indirect effect on the real estate market via altering the demand and supply for real estate rather than leading to changes within the sector directly. For the comparison, some of the Nordic countries and Germany were noted to be facing similar issues as Japan in terms of ageing population, urbanization trend, notable government debt levels, and low interest rates. It was however noted, that the econometric analysis results could not be mirrored to these markets directly due to the rather straightforward comparison, but rather the results could act as a guideline. / Den här studien utreder kopplingarna mellan regeringspolitiken och fastighetssektorn genom en fallstudie som utfördes på den japanska marknaden. Tillämpligheten av studiens resultat diskuterades sedan kring huruvida liknande trender kan utläsas i andra ekonomier som står inför liknande demografiska och ekonomiska problem som Japan gör.  Hur fastighetssektorn är kopplad till den generella ekonomin är ett relativt välstuderat ämne, de finns däremot färre studier som avhandlar kopplingar mellan regeringspolitik och fastighetsmarknadens utveckling. Studierna inom ämnet sammanfattar generellt att studiens resultat är beroende av landet och den specifika platsen, vilket visar att det finns en lucka i forskningen. Med tanke på att fastighetsmarknaden är kopplad till den generella ekonomins utveckling, samt att fluktuationer inom sektorn kan förstora upp- och nedgångar i den övergripande ekonomin, är det väsentligt att undersöka ämnet för att, exempelvis, illustrera den effekt politiska ändringar har på fastighetssektorn och därmed potentiellt den övergripande marknaden.  Studiens tillvägagångsätt var att genomföra en kvantitativ analys genom användning av ekonometriska analysverktyg, såsom samverkan och Granger kausalitet. De ekonometriska analysresultatens robusthet diskuterades därefter ytterligare genom kvalitativ analys i form av intervjuer med experter inom ämnet. De ekonometriska resultatens, till andra ekonomiers, användbarhet analyserades med en enkel jämförelse av nyckelvariabler.  Resultatet av studien indikerar att regeringspolitik har en mycket liten effekt på fastighetssektorn. Den ekonometriska analysen tyder vidare på att varken penning- eller finanspolitik har en märkbar effekt på fastighetssektorn, i synnerhet på prisutvecklingen. Motsatt till detta framgick det i intervjuerna med experter inom ämnet, att räntorna är det verktyg som används inom regeringspolitiken som har störst effekt på fastighetssektorn. Som slutsats hävdades det att den låga graden samverkan och bristen på kausalitet kan bero på att regeringspolitik har en indirekt effekt på fastighetssektorn då utbudet och efterfrågan ändras snarare än att det direkt leder till ändringar inom sektorn. Vad gäller tillämpningen av de ekonometriska resultaten noterades det att några av de nordiska länderna samt Tyskland kommer att möta liknande problem som Japan, gällande åldrande befolkning, urbaniseringsutveckling och låga räntor. Det noterades dock att de ekonometriska analysresultaten inte direkt kunde spegla sig i dessa marknader då en relativ enkel jämförelsemetod användes, men att resultaten kan agera som en riktlinje.

Climate change is one of the most complex and urgent challenges facing the world, incurring financial losses. In response, the European Commission has developed frameworks such as the European Green Deal (EGD) and the European Climate Law to reduce greenhouse gas emissions and achieve climate neutrality by 2050. Sustainable finance, which integrates environmental, social, and governance (ESG) factors into investment decisions, plays a pivotal role in achieving these goals. The EU's Action Plan on Financing Sustainable Growth led to the creation of the Taxonomy Regulation (TR) and the EU Taxonomy (ET) to standardize definitions of sustainability and increase sustainable investments. However, there is a need for clearer guidance on the practical application of the ET. This paper aims to explore the practical application of the ET, comparing it with ESG ratings and focusing on its implementation in the building sector through the BREEAM-SE certification system, to enhance understanding and identify areas for improvement. This study employs a qualitative research method involving document analysis and expert insights from a webinar. The document analysis, divided into two parts, explores the ET in relation to ESG in general and within the construction and real estate sector, and the ET and BREEAM-SE. This approach synthesizes diverse perspectives to understand the ET's practical application. Complementing this, a webinar at AFRY provided practical insights from industry experts on integrating the ET with BREEAM-SE, enhancing the study's comprehensiveness. This study addresses two key research questions related to the ET and its practical application. First, it explores how the ET compares to ESG ratings and which of them is the most suitable for the construction and real estate sector. Conclusion to this research question is that the ET emerges as a more appropriate framework. Due to the significant divergence in the definition, design, scope, and utilization of various ESG ratings, the ET offers greater benefits by providing a structured, standardized, and sector-specific approach, addressing specific activities within the construction sector and offering consistent and reliable evaluations for stakeholders. Second, the study examines how the ET's criteria for Construction of new buildings intersect with the BREEAM-SE v6.0 certification standards. The findings indicate that while almost all of the criteria within the ET overlaps with the criterias in BREEAM-SE, BREEAM-SE is more thorough. This intersection provides value to construction and real estate owners, demonstrating that meeting BREEAM-SE standards can also mean ET alignment, while the reverse is not true. Overall, the research highlights the practical application of the ET and its integration with existing certification systems. / Klimatförändringarna är en av de mest komplexa och akuta utmaningar som världen står inför, och de medför betydande finansiella förluster. Som svar på detta har Europeiska kommissionen utvecklat ramverk såsom den Europeiska gröna given (EGD) och den Europeiska klimatlagen för att minska växthusgasutsläppen och uppnå klimatneutralitet till 2050. Hållbar finans, som integrerar miljömässiga, sociala och styrningsmässiga (ESG) faktorer i investeringsbeslut, spelar en avgörande roll för att uppnå dessa mål. EUs handlingsplan för att finansiera en hållbar tillväxt resulterade i skapandet av taxonomiförordningen (TR) och EU-taxonomin (ET) med syftet att standardisera definitioner av hållbarhet och öka hållbara investeringar. Det finns dock ett behov av tydligare vägledning om den praktiska tillämpningen av ET. Denna rapport syftar därför till att utforska den praktiska tillämpningen av ET, jämföra den med ESG och fokusera på dess implementering inom byggsektorn genom certifieringssystemet BREEAM-SE. Detta för att öka förståelsen för ET samt identifiera förbättringsområden. Studien använder en kvalitativ forskningsmetod som involverar dokumentanalys och expertinsikter från ett webbinarium. Dokumentanalysen, som är uppdelad i två delar, utforskar ET i förhållande till ESG i allmänhet och inom bygg- och fastighetssektorn, samt ET i jämförelse med BREEAM-SE. Denna metod syntetiserar olika perspektiv för att förstå ETns praktiska tillämpning. För att komplettera denna analys har praktiska insikter från ett webbinarium på AFRY om hur man integrerar ET med BREEAM-SE använts, vilket breddade studiens omfattning. Studien adresserar två viktiga forskningsfrågor relaterade till ET och dess praktiska tillämpning. Först undersöks hur ET jämförs med ESG och vilket av dessa verktyg som är mest lämpligt för bygg- och fastighetssektorn. Slutsatsen är att ET framstår som ett mer lämpligt ramverk. Detta på grund av den betydande skillnaden i definition, design, omfattning och användning mellan olika ESG. Av denna anledning erbjuder ET större fördelar genom att tillhandahålla ett strukturerat, standardiserat och sektorsspecifikt tillvägagångssätt, som adresserar specifika aktiviteter inom byggsektorn och erbjuder konsekventa och tillförlitliga utvärderingar för intressenter. I den andra forskningsfrågan undersöker studien hur ET kriterier för nybyggnation överlappar med BREEAM-SE v6.0 certifieringsstandard. Resultaten visar att nästan alla kriterier inom ET överlappar med kriterierna i BREEAM-SE, vilket visar att BREEAM-SE är mer grundlig. Denna överlappning ger värde till bygg- och fastighetsägare och visar att uppfyllelse av BREEAM-SE-standarder även kan innebära att kraven för ET uppfylls, medan det omvända inte gäller. Sammanfattningsvis belyser forskningen den praktiska tillämpningen av ET och dess integration med befintliga certifieringssystem.

Fjärrvärme är det dominerande uppvärmningssättet för flerbostadshus i Sverige och dess konkurrent är värmepumparna som blivit allt mer effektiva och fått en bättre slagkraft på marknaden. Samtidigt har regeringen satt upp 2020 målen, för att sänka och förbättra Sveriges energianvändning. Eftersom att bostadssektorn står för nästan 40 procent av Sveriges totala energianvändning, är rapportens syfte att studera hur energiförbrukningen för äldre hus kan sänkas genom byte av energisystem eller genom att behålla ett befintligt fjärrvärmesystem men utföra energieffektiviseringsåtgärder. De energisystemen som studeras i denna rapport är fjärrvärme, bergvärme och luft-vatten värmepump. Den data som har använts i rapporten har i huvudsak samlats in från ett flerbostads-hyreshus beläget i Vingåker och som ägs av Sjötorps hus AB. För att resultatet ska vara mer generellt har även två typhus studerats; ett småhus och ett större flerbostadshus. Resultatet av studien visar att den största kostnaden för fjärrvärmen ligger i driften och därmed blir detta alternativ också dyrast för de två större husen. Dock är både investeringskostnaden och underhållskostnaderna betydligt större för värmepumpar och varierar beroende på vart i landet de ska installeras, oförutsedda driftstopp och haverier. Resultatet visar också att det inte är lönsamt för ett småhus att byta från ett befintligt fjärrvärmesystem till värmepump. Slutsatsen är att energieffektivisering bör ske i första hand för att sänka en fastighets energiförbrukning, speciellt eftersom att andelen äldre hus kommer att öka och oavsett hur lite energi de nya husen förbrukar kommer de äldre husen utgöra den största andelen av Sveriges totala bostadsbestånd. Att en värmepump använder mindre energi är ingen långsiktig lösning för att sänka energiförbrukningen. Istället bör energieffektiviseringsåtgärder ligga till grund vid en önskan om sänkt energiförbrukning. / District heating is the dominant heating method for apartment buildings in Sweden, and its competitor is the heat pumps that have become increasingly efficient and have a better impact on the market. At the same time, the government has set the 2020 targets in order to reduce and improve Sweden's energy use. As the housing sector accounts for almost 40 percent of Sweden's total energy use, the report's purpose is to study how energy consumption for older homes can be reduced by changing energy systems or by maintaining an existing district heating system, but performing energy efficiency measures. The energy systems studied in this report are district heating, geothermal heat and air-water heat pump. The data used in the report has been largely collected from a apartment building located in Vingåker, owned by Sjötorps hus AB. In order for the results to be more general, two example houses have also been studied; A small house and a larger apartment building. The result of the study shows that the biggest cost of district heating is in operation, and thus this option is also the most expensive for the two major houses. However, both investment costs and maintenance costs are significantly higher for heat pumps and vary depending on where in the country they are to be installed, unexpected downtime and breakdowns. The result also shows that it is not profitable for a small house to switch from an existing district heating system to a heat pump. The conclusion is that energy efficiency should be the first option to reduce the energy consumption of a property, especially as the stock of older houses will increase. No matter how little the energy consumption for the newly built houses are, the older houses will be the largest part of Sweden's total housing stock. The fact that the heat pump uses less energy is no long-term solution to energy efficiency. Instead, energy efficiency actions should be the first option when the desire is reduced energy consumption.

The background of our thesis is the fact that properties and their related industry have a big negative impact on our environment. Since the real estate business is an important part of how the society is constructed, environmental solutions and sustainable real estate development can contribute to positive climate changes globally. The last decades have shown an increasing number of green properties, however the proliferation on the Swedish market is still slow. Existing research describes different benefits and motivators that should encourage investments in environmentally certified properties among real estate companies. Benefits that are established are for example lower energy- and maintenance costs, lower vacancy rate, an improved company image and increasing market value. We believe there is a gap of information considering how the real estate companies experience that these benefits are generated from a green building, as well as how motivators have impacted on the companies’ investment decisions. The purpose of this thesis is therefore to explain how different motivators affect real estate companies to invest in environmentally certified properties. To answer the purpose of our thesis, we have created four different hypotheses based on existing research which includes an improved result, increased economic profitability, improved company image and the opportunity of incentive programs and economic contributions. The hypotheses of our study have been tested with a quantitative method, through a survey. Collected data from our study has been analysed through a multiple regression analysis, where the four motivators have been analysed against the real estate companies share of investment decisions in environmentally certified properties. The conclusion of this thesis is that none of the hypotheses reached statistical significance and therefore the collected data cannot prove any relations between the motivators and companies’ investment decisions. Although, through our study, we have been able to identify both differences and similarities between theoretical claims and the result from our study. Even though statistical relations cannot be confirmed, the survey has collected descriptive data which contributes to a general view of how Swedish real estate companies today evaluate environmentally certified properties and how they are motivated to invest in these properties.

Markexploatering innebär en förändring av den befintliga markanvändningen av ett område när detta bebyggs. De delmoment som krävs för att genomföra markexploateringen sammanfattas i det som kallas för markexploateringsprocessen. Dessa delmoment är många men i detta kandidatarbete analyserades främst detaljplanens antagande, ansökan om fastighetsbildning, upprättande av fullföljdsavtal som reglerar en officiell överlåtelse, tillträdet för köparen och köpets genomförande. I kandidatarbetet jämfördes genom analys av fullföljdsavtal hur markexploateringsprocessen i praktiken ser ut och skiljer sig mellan några olika kommuner i Sverige, samt utreddes varför kommuner väljer en specifik ordning i markexploateringsprocessen. I arbetet behandlades endast avtal där det handlar om kommunalt ägd mark, köp av del av fastighet och avstyckning. Efter genomförd studie av avtal skrivna i olika kommuner kunde konstateras att processen skiljer sig åt mellan dem. Majoriteten av kommunerna följde den mest vedertagna ordningen och utformningen av denna process. Två av de analyserade kommunerna hade projekt som avvek från detta grundläge i det att processen där var utdragen. Orsaker till skillnaderna mellan avtalen kan vara brist på mark och att det därmed krävs stor samordning mellan aktörer, långa kötider hos kommunala lantmäterimyndigheter, eller att kommunen valt att anpassa processen till det specifika projektet. / Property development is the practice of changing the current land use of an area while building there. The steps required to realise the development of the property can be summarised in what is called the property development process. These steps are many, but this bachelor’s thesis only analysed five: the detailed development plan becoming legally binding, the application for land parcelling, the drafting of a completion agreement which regulates an official transfer, access for the buyer and the closing. This bachelor’s thesis compared how the property development process differs by analysing completion agreements from some municipalities in Sweden, as well as investigated why a given municipality might choose a specific order to complete the property development process in. The thesis only dealt with agreements concerning municipally owned land, purchases of a part of a property, and subdivision of property. After a completed study of agreements drafted in different municipalities, it could be stated that the process differs between them. The majority of the municipalities followed the most established order and model of this process. Two of the analysed municipalities had projects that deviated from this baseline, in that the process there was protracted. Reasons for these differences between the agreements can be a lack of land and that great coordination among actors therefore is needed, long waiting lists at municipal land survey offices, or that a municipality chose to adapt the process to a specific project.

Parcelling was a land divison institution that was used intensively in Sweden during the years 1827-1928. The parcelling consisted of one person selling a certain, decided piece of land to another. The deal was sealed with a simple contract. Whilst the seller was a member of the villages commonities and his land was assigned a quantity in the village, and he was bound to pay tax responding to that quantity, the sold parcel was not. In order not to reduce the land owners taxability, the buyer was therefore required to pay an annual fee to the seller. This fee was to be approved by the county administration, and the buyer also had to apply for Title Deed to have the transfer approved. These approvals were for a long time the only points of control toward parcelling. Involvement of a land surveyor was not a required part of the parcelling process until year 1918. Parcelling was terminated in 1928, but the parcels created before then are independent real estate units just like any other. This means that they sometimes are affected by land regulations and surveys just like any other real estate. When investigating the contents of these parcels the contract, past claims and other factors shall be used, to search out the initial purpose of the transfer. The contract that seller and buyer signed is the main source of evidence. Unfortunately, the contracts do not always answer the questions that may arise over time. Maps were not always made, and even when they were, they might have disappeared over time or simply be unspecific. What then remains are past claims and other circumstances to provide clues about what the purpose may once have been. The questions that arise when a parcel is to be investigated often concern its borders, wether water was included, fishing rights as well as other rights and commonities. The issue of water for these parcels has been particularly contentious. Legal practice has concluded that there are no presumptions, although such have been suggested and sometimes applied. There are however a number of scenarios where water and fishing in principle can be considered to have been part of the transfer. / Denna rapport redovisar ett examensarbete som syftat till att genom en litteraturstudie kart-lägga ett äldre jorddelningsinstitut, jordavsöndring. Jordavsöndring var ett jorddelningsinstitut, som fanns i svensk lagstiftning åren 1827-1928. Innan dess förekom också jorddelning som liknade jordavsöndring, men det var i allmänhet förbjudet att dela jord eftersom staten var beroende av skatteintäkter från jordägarna. Jordavsöndring gick, något generaliserat, till så att en person genom ett avtal sålde ett bestämt markområde till en annan. Med detta markområde – avsöndringslägenheten, jordavsöndring-en, avsöndringslotten – följde inte något mantal i byn och heller ingen skattskyldighet. För att inte minska skattekraften i stamfastigheten var köparen skyldig att betala en årlig avgift till säljaren. Den här avgiften skulle godkännas av länsstyrelsen, och köparen skulle söka lagfart för att få överlåtelsen godkänd. Dessa godkännanden var länge den enda kontrollen som gjordes vid avsöndring. Lantmätares inblandning blev inte en nödvändig del i avsöndringsprocessen för-rän år 1918. Jordavsöndringsinstitutet togs bort 1928, men fastigheter som avsöndrats innan dess är själv-ständiga fastigheter som alla andra. Det innebär att de blir berörda av lantmäteriförrättningar precis som alla andra fastigheter ibland blir. Vid bestämning av gränser till en avsöndrad fastighet ska överlåtelsehandlingar, innehav, och andra omständigheter användas för att söka syftet med avsöndringen. Det avtal som säljare och köpare tecknade är den viktigaste beviskällan när man ska utreda vad som ingår i en av-söndrad fastighet. Tyvärr erbjuder avtalen inte alltid svar på de frågor som kan uppstå med tiden. Kartor har inte alltid upprättats, och även när de har upprättats så är de inte alltid till hjälp. Kvar står sedan innehav och andra omständigheter att ge ledtrådar om vad syftet en gång kan ha varit. De frågetecken som uppstår när en avsöndring ska utredas rör ofta gränser, vattenområden och rätt till fiske samt rättigheter och samfälligheter. Frågan om vattenområdens tillhörighet för avsöndringar har varit särskilt omtvistad. Praxis har utvecklats till att det inte finns någon presumtionsregel, även om det har varit på förslag och i perioder har tillämpats. Det finns ett antal typfall där vatten och fiske principiellt kan anses ha ingått vid avsöndring.

Den globala utvecklingen som pågått sedan 1950-talet har resulterat i drastiska klimatförändringar vilket orsakat allvarliga miljöproblem. Dessa miljöproblem beror till stor del på en kraftig befolkningstillväxt. Befolkningstillväxten är starkt förknippad med ökade energibehov vilket ställer högre krav på hur energin produceras för att minska avtrycket på miljön. Ett tydligt steg i rätt riktning är tillämpningen av förnyelsebara energikällor. På den svenska marknaden är solkraft den energikälla som vuxit kraftigast de senaste åren. En av anledningarna till den kraftiga tillväxten är de statliga stimulanserna som givits. Sedan 2021 har de statliga stöden samtidigt dragits in vilket i synnerhet drabbar företag, däribland kommersiella fastighetsägare. Samtidigt kan det fortfarande finnas motiv för att investera i solceller, tack vare de positiva kostnadseffekter som en investering kan medföra. Det finns samtidigt oklarheter kring hur denna typ av investering påverkar värdet på fastigheter. Baserat på detta är studiens syfte att undersöka hur investeringar i solceller påverkar det ekonomiska värdet på kommersiella fastigheter samt hur detta värde maximeras med avseende på dimensionering respektive finansiering. Tidigare forskning inom området indikerar att det i huvudsak finns positiva samband mellan investeringar i solceller och värdet på fastigheter. Samtidigt berör dessa studier bostadsfastigheter på den internationella marknaden. Det finns således en begränsad forskning kring hur investeringar i solceller påverkar värdet på kommersiella fastigheter, inte minst på den svenska marknaden. För att uppfylla studiens syfte tillämpades, i första hand, en kvantitativ flerfallsstudie där 8 fastighetsobjekt undersöktes. Den kvantitativa data som samlades in om dessa objekt låg till grund för värderingen av dessa fastigheter. Värderingen, som baserades på “discounted cash flow method”, tillämpades för att tydliggöra hur värdet på fastigheterna förändrades i relation till ett ursprungsläge före en investering. Det kvantitativa metodvalet kombinerades med kvalitativa intervjuer vars syfte var att få en djupare förståelse om hur värdet på kommersiella fastigheter maximeras med avseende på dimensionering. Intervjuerna hade även för avsikt att verifiera de kvantitativa resultaten som genererades från fallstudien. Studiens resultat påvisar ett starkt samband mellan det ekonomiska värdet på kommersiella fastigheter och investeringar i solceller. Hur mycket fastighetsvärdet påverkas beror i stor utsträckning på hur investeringen finansieras samt hur lång analystid som beaktas. Bortsett från analystid tyder studiens resultat på att fastighetsvärdet i genomsnitt ökar 1,71% vid en direktfinansiering och 1,12% när investeringen görs i form av ett “power purchase agreement”. Samtidigt påvisar de kvalitativa resultaten att dimensioneringen av solcellsanläggningar bör göras utifrån den individuella fastighetens behov i termer av egenanvändning och total elanvändning. För att maximera egenanvändningen och därmed också fastighetsvärdet behöver dimensioneringen, ur et praktiskt perspektiv, ta hänsyn till den tillgängliga takytan, takets lutning samt takets väderstreck. / The global development, which has been going on since the 1950s, has resulted in drastic climate changes, which has caused serious environmental issues. These environmental issues are mainly caused by a strong population growth. The population growth is participially associated with increased energy needs, which sets higher requirements on how energy is produced, in order to reduce the impact on the environment. A step in the right direction is the application of renewable energy sources. In the Swedish market, solar power has been the fastest growing energy source in recent years. One of the reasons for this growth has been the stimulations offered by the government. Since 2021, the stimulations have been withdrawn which particularly affects companies, including commercial property owners. However, there may still be motives for investing in solar cells, thanks to the positive cost effects that an investment may bring. At the same time, there are uncertainties about how much this type of investment can affect the property value. Based on that, the purpose of this study is to investigate how investments in solar cells affect the economic value of commercial properties and how this value can be maximized with respect to dimensioning and financing, respectively. Previous research within this field indicates that there are positive relationships between investments in solar cells and the value of properties. At the same time, these studies concern residential properties on the international market. Based on this, there is limited research on how investments in solar cells affect the value of commercial properties, especially in the Swedish market. To fulfill the purpose of the study, a quantitative multiple-case study was applied, in which 8 real estate objects were examined. The quantitative data collected about these objects was the basis for the valuation of the properties. The valuation, which was based on a discounted cash flow method, was applied to clarify how the value of the properties changed in relation to a scenario before an investment was made. The quantitative method was combined with qualitative interviews whose purpose was to get a deeper understanding of how the value of commercial properties is maximized with respect to dimensioning. The interviews were also intended to verify the quantitative results generated from the case study. The results of the study indicate a strong relationship between the economic value of commercial properties and investments in solar cells. How much the property value is affected depends to a considerable extent on how the investment is financed and how long analysis time is considered. Apart from the analysis time, the results of the study indicate that the property value increases on average by 1.71% in case of direct financing and 1.12% when the investment is financed as a power purchase agreement. At the same time, the qualitative results indicate that the dimensioning of a solar cell system should be done based on the individual property needs, in terms of self-use and total electricity consumption. To maximize the self-usage, and thereby also the property value, the dimensioning needs to consider the available roof surface, the slope of the roof and the latitude of the roof.

Investing in public real estate stocks can diversify a stock portfolio due to the nature of these companies. The industry is generally less sensitive to economic downturns and spikes in inflation are offset by increased real estate property and rent prices. Nevertheless, measures of the wider economy could be used as predictors of the real estate stock market.  This thesis attempts to model the Swedish real estate stock market with the index SX35PI (Stockholm Real Estate PI) using the fundamental economic factors and repo rate. Data was collected and formatted to a monthly interval for the period February 2012 to December 2021. This resulted in an exponential multiple regression model that used all the regressors that explained 95.7% of the variation in SX35PI, and an alternative autoregressive forecasting model that explained 82.3% of the variation in SX35PI. / Investeringar i fastighetsbolag kan diversifiera en aktieportfölj tack vare dessa bolags karaktär. Denna industri är nämligen mindre känslig för ekonomiska nedgångar och minskad efterfråga samt plötsliga ökningar i inflationen som vägs upp av ökningar i fastighetspriser och hyror. Aktiemarknaden för fastighetsaktier kan modelleras med makroekonomiska mått. Denna rapport försöker modellera aktiemarknaden för svenska fastighetsbolag med fundamentala ekonomiska mått samt reporäntan. Data samlades och transformerades för att få datapunkter varje månad under februari 2012 till december 2021. Resultatet blev en exponentiell multipel regressionsmodell som använde alla förklarande variabler vilka förklarade 95.7% av variationen i SX35PI, och en alternativ autoregressiv modell som förklarade 82.3% av variationen i SX35PI.

Sveriges och Norges geografiska landområde skiljs av riksgränsen. Riksgränsen är den längsta i Europa och avgränsar svensk och norsk lagstiftnings tillämpningsområde. Syftet med studien är att utreda vilken påverkan riksgränsen mellan Sverige och Norge har på samhällsbyggnadsprocessen i gränsnära områden. Detta görs genom att studera översynen av riksgränsen, gränsöverskridande byggnader och fastigheter med utfart över riksgränsen. Studien har genomförts med tre tillvägagångssätt i form av en studie av litteratur, intervjuer med sakkunniga och granskning av förrättningsakter. För studien av litteratur har relevant lagtext, förarbeten och doktrin studerats. Intervjuer med sakkunniga och granskning av förrättningsakter har genomförts för att samla in information som inte kunde inhämtas genom studien av litteratur. Riksgränsens sträckning regleras i svensk rätt av förordning om riksgränsen mellan Sverige och Norge (SFS 1989:809) och i norsk rätt av lov om grensetillsyn og grensekontroll av personer (LOV nr 8, 20/04/2018), som båda hänvisar till överenskommelser mellan länderna från år 1661 och 1751. Översyner av riksgränsen genomförs gemensamt av länderna i enlighet med nämnda överenskommelser. Uppförande av byggnader på riksgränsen sker genom samarbete mellan Sverige och Norge. En problematik med att uppföra byggnader på riksgränsen är att det tolkas strida mot bestämmelser i nämnda överenskommelser vilket gör att ett beslut om undantag från bestämmelserna måste ske.Vem som ska ta ett sådant beslut är inte självklart. Av de studerade fastigheterna vars utfart passerar riksgränsen är det ingen som har någon formell rätt till utfart. Fastigheternauppfyller kraven på lämplighet i 3 kap. fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988) såvida inter iksgränsen riskerar att stängas vilket var fallet under coronapandemin åren 2020-2022. Slutsatsen som kan dras är att den svenska lagstiftningen för riksgränsen behöver ses över eftersom det finns brister i vad som gäller för exempelvis uppförande av en byggnad på gränsen. Svensk och norsk lagstiftning är i många avseenden lik varandra vilket gör att samordning fungerar bra vid åtgärder inom samhällsbyggnadsprocessen i gränsnära områden. Däremot har stängningen av riksgränsen under pandemin medfört konsekvenser som gör att det finns anledning att ifrågasätta en alltför snäv samordning mellan länderna utan restriktioner. / The geographical land area of Sweden and Norway is separated by a national border. The national border is the longest in Europe and sets apart the Swedish and Norwegian area of aw. The aim of the study is to investigate the influence of the national border between Sweden and Norway on the process of urban management in border close areas. This is carried out by studying the border overhaul of the national border, cross-border buildings and property units whose property exit crosses the national border. The study has been made with three modes of procedure consisting of a study of literature,interviews with specialists and examination of cadastral dossiers. For the study of literature relevant text of law, legal preparatory work and doctrine has been studied. Interviews with specialists and examination of cadastral dossiers has been carried out to gather information which couldn’t be gathered by the study of literature.The extension of the national border is regulated in Swedish law in ordinance of the national border between Sweden and Norway (SFS 1989:809) and in Norwegian law in law of border supervision and border control of people (LOV nr 8, 20/04/2018), which both refers to agreements between the nations from 1661 and 1751. Overhauls of the national border are carried out jointly by the countries in accordance with the mentioned agreements. Construction of buildings on the national border takes place through cooperation between Sweden and Norway. A problem with construction of buildings onthe national border is that it is interpreted to be contrary to terms in the mentioned agreements, which means that an exception from the regulations must be made. Who should make such a decision isn’t obvious. Out of all the examined property units whose property exit crosses the national border, none of them have a legislated right to use the property exit. The property units fulfills the demands of adequacy regulated in the third chapter first article of the Swedish property formation act (SFS 1970:988) unless the national border isn’t threatened to close, which was the case during the covid pandemic 2020-2022. The conclusion that can be drawn is that the Swedish law for the national border needs to be reviewed because the law is lacking in what applies for example construction of a building on the border. Swedish and Norwegian laws are in many aspects alike which makes coordination between the countries function well for actions within the process of urban management in border close areas. However the closing of the national border due to the pandemic has caused consequences the law couldn’t foresee and a need for restrictions and regulations seem imminent

Behovet av bostäder på marknaden är fortsatt högt, med ett stort antal nya bostäder som behöver byggas varje år för att möta det uppskattade behovet under perioden 2023-2030. Trots detta har marknaden de senaste åren blivit mer avvaktande, och prognoser visar att bostadsbyggandet kommer att ligga under det nödvändiga behovet åtminstone de närmaste tre åren. I den statliga utredningen ‘SOU 2018:67 Ett snabbare bostadsbyggande’ lyfts strategier för hur byggrätter kan utnyttjas mer effektivt, samtidigt som det konstateras att det finns brister i uppföljningen av dessa. Bristerna i uppföljningen försvårar uppskattning av det exakta antalet men det konstateras att de förekommer outnyttjade byggrätter. Denna problematik har inspirerat till denna rapport, som undersöker möjligheten att adressera outnyttjade byggrätter. Syftet med rapporten är att utreda om det finns byggrätter för flerbostadshus som inte har tagits i anspråk och att identifiera de underliggande orsakerna till detta. Dessutom presenteras effektiva strategier och åtgärder för att förbättra utnyttjandet av byggrätter, samt en mer detaljerad undersökning av hur uppföljningen går till på kommunal nivå. Rapporten fokuserar på Stockholms län, specifikt kommunerna Stockholm, Huddinge, Nacka, Upplands Väsby, Lidingö, Nynäshamn, Salem, Upplands-Bro och Vaxholm. De fastställda frågeställningarna undersöks i en teoretisk del genom litteraturöversikt, en empirisk del genom kartläggning av outnyttjade byggrätter samt en kvalitativ del genom semistrukturerade intervjuer med kommuner, fastighetsbolag och konsulter. Resultaten av studien belyser förekomsten av outnyttjade byggrätter och de bakomliggande orsakerna. Litteraturöversikten och intervjuerna visar att outnyttjade byggrätter inte anses vara ett stort problem, trots det rapporterar 24 av 26 kommuner i Stockholms län i årets bostadsmarknadsenkät ett underskott på bostäder. Det kartlagda dataurvalet visar att många byggrätter är felaktigt taxerade, vissa har fortfarande en genomförandetid kvar, och i andra fall pågår produktion på plats. De främsta orsakerna till outnyttjade byggrätter inkluderar marknadsmässiga och ekonomiska faktorer som påverkar projektens lönsamhet, vilket resulterar i att byggandet fördröjs då projektkalkylerna inte går ihop. Enligt den statliga utredningen 'SOU 2020:75 Bygg och bo till lägre kostnad...' är byggbolag vinstdrivande och prioriterar byggrätter med bättre lönsamhetsmarginaler. Andra vanliga orsaker är infrastrukturutbyggnad och etappvis utbyggnad av detaljplaner. Slutligen presenteras strategier och åtgärder för att effektivisera användningen av byggrätter. En vanligt förekommande strategi är att införa viten i avtal för att försöka påskynda exploatören. Vidare konstateras det att uppföljningen är otillräcklig och att mer enhetliga definitioner och metoder behövs för att underlätta denna process. Bättre uppföljning hade i sin tur kunnat underlätta för kommunerna i deras långsiktiga planering, vilket är avgörande för beslut kring investeringar och för att möta framtida bostadsbehov. / The demand for housing in the market remains high, with a significant number of new homes needing to be built annually to meet the estimated needs for the period 2023-2030. Despite this, the market has become more hesitant in recent years, and forecasts indicate that housing construction will fall short of the necessary levels at least for the next three years. The governmental investigation 'SOU 2018:67 Ett snabbare bostadsbyggande' highlights strategies for more efficient utilization of building rights, while also noting deficiencies in the monitoring of these, making it difficult to accurately estimate the number of unused building rights. This issue has inspired this report, which examines the possibility of addressing unused building rights. The purpose of this report is to investigate whether there are building rights for apartment buildings that have not been utilized and to identify the reasons for this. Additionally, effective strategies and measures to improve the utilization of building rights are presented, along with a more detailed examination of how the follow-up process is conducted at the municipal level. The report focuses on Stockholm County, specifically the municipalities of Stockholm, Huddinge, Nacka, Upplands Väsby, Lidingö, Nynäshamn, Salem, Upplands-Bro, and Vaxholm. The established research questions are examined in a theoretical part through a literature review, an empirical part through the mapping of unused building rights, and a qualitative part through semi-structured interviews with municipalities, real estate companies, and consultants. The results of the study highlight the presence of unused building rights and the underlying causes. The literature review and interviews indicate that unused building rights are not considered a major problem, despite the fact that 24 out of 26 municipalities in Stockholm County report a housing shortage in this year's ‘housing market survey’. The mapped data selection shows that many building rights are incorrectly assessed, some still have an implementation period remaining, and in other cases, production is ongoing on site. The main reasons for unused building rights include market and economic factors that affect project profitability, resulting in construction delays as project calculations do not add up. According to the governmental investigation 'SOU 2020:75 Bygg och bo till lägre kostnad...', construction companies are profit-driven and prioritize building rights with better profit margins. Other common reasons are infrastructure development and the phased development of detailed plans. Finally, strategies and measures to optimize the use of building rights are presented. A common strategy is to introduce penalties in agreements to expedite the developer. Furthermore, it is noted that the follow-up is insufficient and that more uniform definitions and methods are needed to facilitate this process. Improved follow-up could, in turn, assist municipalities in their long-term planning, which is crucial for investment decisions and to meet future housing needs.