Samtidigt som översvämningsrisken redan är hög på många platser i Sverige, förväntas översvämningar och skyfall förekomma mer frekvent i framtiden. Urbana dagvattensystem klarar idag oftast inte av de extrema förhållanden av översvämningar som förekommer och innebär därmed att den byggda miljön blir hårt utsatt. Behovet av att anpassa den byggda miljön blir tydligare i och med att översvämningar förväntas öka med tiden. Fastighetsägare idag saknar verktyg och strategier för klimatanpassning och då det primära ansvaret för att anpassa fastighetsbestånden i kommunerna läggs på fastighetsägarna själva, finns det ett starkt behov av verktyg och stöd för klimatanpassning hos privata sektorer och större fastighetsägare. Denna uppsats syftar till att identifiera vilka egenskaper byggnader har och i vilka kombinationer dessa gör ett fastighetsbestånd sårbart inför översvämningar. I fallstudien har flera metoder använts för att bedöma risker hos Stångåstadens fastighetsbestånd och identifiera möjliga anpassningsalternativ. En del av fallstudien utgörs av en expertworkshop bestående av forskare på Linköpings Universitet samt anställda på Stångåstaden där en värdering av byggnadernas egenskaper och en diskussion kring åtgärder har genomförts. Uppsatsens resultat visar bland annat att byggnaders sårbarhet förekommer i en kombination av olika egenskaper. I Stångåstadens fastighetsbestånd är byggnadens läge i förhållande till omgivningen samt känslig utrustning i källare en kombination av egenskaper som gör byggnaderna sårbara. Diskussionen innefattar ett åtgärdsförslag för att minska översvämningsrisken i Johannelunds centrum i Linköping, som är ett av Stångåstadens mest sårbara områden. I diskussionen ställs även uppsatsens resultat mot tidigare forskning inom fältet för att tydliggöra likheter och skillnader, samt påvisa vikten av samverkan för klimatanpassning hos fastighetsbolag. En av slutsatserna är att kartläggning på byggnadsnivå fungerar väl för byggnaders exponering och känslighet, men är inte optimal för kartläggning av fastighetsbolagets anpassningsförmåga. / While the flood risk in many places in Sweden is already high, flooding and rainfall are expected to become increasingly common in the future. Urban stormwater systems today are usually unable to cope with the extreme conditions of floods that occur, thus the built environment is severely exposed. The need to adapt the built environment is becoming much clearer as floods are expected to increase over time. Property owners today often lack tools and strategies for climate adaptation and since the primary responsibility for adapting property portfolios in municipalities is placed upon property owners themselves, there is a strong need for climate adaptation and support for private sectors and large property owners. This thesis aims to identify qualities of buildings and in what combination these make a property portfolio vulnerable to floods. In this case study, a number of methods have been used to assess risks of Stångåstadens’ property portfolio and identify possible adaptation options. Part of the case study consists of an expert workshop with researchers at Linköping University and employees at Stångåstaden where an assessment of the qualities of the buildings and a discussion of adaptation measures have been carried out. The thesis’s results show amongst other things that buildings vulnerability are presented by a combination of qualities. In Stångåstadens property portfolio the building’s elevation in relation to surroundings and sensitive equipment in the basement a combination of qualities that contribute to the buildings vulnerability. The discussion involves an action proposal to minimize the flood risk in Johannelunds centrum in Linköping, which is one of Stångåstadens most vulnerable areas. In the discussion the thesis’s result will also be compared with earlier research in the field to clarify similarities and differences, as well as to demonstrate the need of cooperation for climate adaptation amongst property owners. One of the conclusions is that the mapping on building levels are suitable for exposure and sensitivity, but is not optimal for mapping property owners adaptability. / SAMBO: Stöd för Aktörssamverkan och Mångfunktionell anpassning av Bostadsområden

Den globala “miljökrisen” är ett frekvent ämne som genomsyrat världsdebatten under senare år. Koldioxidutsläppen ökar, samtidigt som jordens begränsade reserver töms i allt större utsträckning. Klimatförändringar är ett fenomen som står oss nära och som påverkar oss individer starkt. Under rådande pandemi (Covid19) kan man se resultatet av hur klimatförstöring påverkat vår planet, vilket till stor del beror att den miljöförstörande industrin står stilla. Covid19 pandemin visar verkligen hur relevant studien är och hur viktigt det är med miljöförbättringsåtgärder när det gäller framtida generationers överlevnad. Då kommuner, regioner och landet som stort tar sitt ansvar och arbetar aktivt mot de olika uppsatta miljömålen kan vi successivt minska på det globala avtrycket.  I detta arbete har kommunerna en framträdande roll, och ifall kommunen inte arbetar med ett aktivt klimatarbete kommer inte morgondagens miljökrav att uppnås. Uppsatsens syfte är att undersöka hur miljöarbetet i två närliggande kommuner med liknande stor areal och befolkning skiljer sig åt. Syftet är att se hur olika strategier påverkar kommunernas val av miljösatsningar inom dess fastighetsorganisation/fastighetsbestånd. Uppsatsen har utgått ifrån relevant teori, kurslitteratur, genomförda intervjuer med miljöstrateg och förvaltare i respektive kommun.  Resultatet visar att skillnaderna mellan kommunernas strategier och miljösatsningar är stora. Kommun 1 anställda saknade ett reviderat miljömålsprogram att sträva efter vilket resulterade i att kommunens miljöarbete stod stilla.  Trots de två respondenternas stora vilja till förändring inom området miljö, saknades detta i organisationen. Kommun 2 som bedrev sin förvaltning genom det allmännyttiga bolaget låg i framkant när det gäller dessföre i sitt miljöarbete. Dessutom hade bolaget blivit prisat för sitt miljöarbete då individerna i bolaget arbetade aktivt med miljösatsningar inom dess fastighetsbestånd. / The global “environmental crisis” is a frequent and highly discussed topic that has permeated the world debate in recent years. Carbon dioxide emissions are increasing, while the earth’s limited reserves are being increasingly depleted. Climate change is a phenomenon that is close to us and affects us on an individual level. During the current pandemic (Covid-19) climate destructive industries have shut-down, and now one can clearly see the result of climate change. Covid-19 truly shows how relevant this study is and how important it is with environmental improvement measures regarding future generations survival. In order to reduce our global imprint, municipalities, regions and the country as a whole needs to take responsibility and actively work towards achieving the set environmental goals. In this work, municipalities have a prominent role, and if the municipalities do not actively work with reducing our imprint, tomorrow's environmental requirements will not be met. The purpose of the thesis is to investigate how the environmental work in two neighbouring municipalities' with similar large area and population differ. The purpose is to see how different strategies affect the municipalities' choice of environmental initiatives within their property holdings. The results show major differences between the municipalities strategies and environmental initiatives. Municipality 1 lacked a revised environmental target program to strive for which resulted in the municipality's environmental work standing still. Despite the the two respondents' great desire to make a change in the environment, this was lacking in the organization.  Municipality 2, which carried out its management through the public utility company, was at the forefront of its environmental work. In addition, muncipality 2, had been praised for its environmental work as it actively worked with environmental investments in their property portfolio.

I ett samhälle där alltmer fokus riktas mot miljömässig hållbarhet har behovet och viljan att uppnå klimatneutralitet växt, särskilt inom fastighetssektorn. Denna studie undersöker de utmaningar som fastighetsföretag står inför när de strävar efter klimatneutralitet, med fokus på befintligt fastighetsbestånd inom den kommersiella fastighetssektorn. Syftet är att identifiera utmaningarna för att det ska bli tydligare var fokus och resurser bör riktas. Genom att använda en kvalitativ metod som bygger på intervjuer med anställda på olika fastighetsföretag, har ett försök gjorts att identifiera de främsta hindren som de möter i sin strävan efter klimatneutralitet. Teoridelen i arbetet utgår bland annat från viktiga begrepp, regelverk samt olika verktyg och metoder som används i arbetet mot klimatneutralitet.  Resultatet pekar på att ombyggnationer är en betydande utmaning i detta sammanhang. Det finns ett behov av ett utvecklat system eller ramverk för att bedöma miljöpåverkan av ombyggnationer och befintliga fastigheter, tillsammans med ytterligare åtgärder för att effektivt engagera hyresgäster. Genom att belysa dessa utmaningar bidrar studien inte bara till en ökad medvetenhet om de hinder som fastighetsföretag står inför, utan också till en djupare förståelse för de komplexiteter som är förknippade med att uppnå klimatneutralitet inom det befintliga fastighetsbeståndet. På så vis ger studien en vägledning för framtida strategier och åtgärder mot en mer hållbar och klimatneutral fastighetssektor. / In a society where an increasing focus is directed towards environmental sustainability, the need and desire to achieve climate neutrality have grown, particularly within the real estate sector. This study examines the challenges faced by property companies as they strive for climate neutrality, with a focus on existing property portfolios within the commercial real estate sector. The aim is to identify the challenges to provide clarity on where focus and resources should be directed. By employing a qualitative methodology based on interviews with employees from various property companies, an attempt has been made to identify the main obstacles they encounter in their pursuit of climate neutrality. The theoretical part of the study is based, among other things, on important concepts, regulations, and various tools and methods used in the work towards climate neutrality. The results indicate that refurbishments pose a significant challenge in this context. There is a need for a developed system or framework to assess the environmental impact of refurbishments and existing properties, along with additional measures to effectively engage tenants. By highlighting these challenges, the study contributes not only to increased awareness of the obstacles faced by property companies but also to a deeper understanding of the complexities associated with achieving climate neutrality within the existing property portfolio. In this way, the study provides guidance for future strategies and actions towards a more sustainable and climate-neutral real estate sector.

I Sverige står bostad- och servicesektorn för 40 procent av landets totala energianvändningoch utfaller således i en högre förbrukning än både transport- och industrisektorn. Entredjedel av denna energi förbrukas inom de 90 miljoner kvadratmeter ägda av offentligsektor. I dagsläget erbjuder den svenska marknaden ett antal olikaenergieffektiviseringstjänster inom offentlig sektor. Energy Performance Contracting, (EPC), ären av dem. Denna typ av energitjänstemodell bygger på att EPC-leverantören hjälperbeställaren att ta ett helhetsgrepp på fastighetsbeståndets energi- och drifteffektivisering, föratt sedan ingå i ett långsiktigt avtal om energieffektiviseringsåtgärder och garantibesparingar.De formulerade åtgärderna finansieras därmed av framtida garanterade energibesparingar,garantier som undertecknas av EPC-leverantören. Genom att ingå i ett EPC-avtal kankommuners ekonomiska risker minimeras och fastighetsbeståndet uppgraderas samtidigtsom internationella och nationella klimat- och miljömål kan nås.Energibehovet i Sverige ökar ständigt och förutspås fortsätta stiga. Europaparlamentet ochEuropeiska unionens råd beskriver i sina direktiv att takten för energieffektivbyggnadsrenovering fordras öka för att det förhöjda behovet skall kunna möta allt striktaremiljökrav. Den antropogena globala uppvärmningen resulterar i extrema väderförhållandenoch orsakar förödande konsekvenser på olika delar av vår planet. Värmeböljor, ökenbildning,flyktingströmmar och svält är några av de allvarligaste följderna. Hållbar energianvändning ärdärför oerhört viktigt för att jorden skall fortsätta att vara en plats att leva på. 90 procent avde fastigheter vi har idag kommer att finnas kvar år 2050, och energieffektivisering i sambandmed renovering är därför avgörande för minskning av den totala energianvändningen inomsektorn. Trots flertalet goda exempel på nöjda kunder och kalkyler som visar på stor potentialhar enbart en tredjedel av Sveriges kommuner beslutat om att genomföra ett EPC-projektunder de knappa 20 åren som marknaden funnits. I dagsläget är marknaden nästintillobefintlig.En empirisk studie genomfördes där 20 intervjuer hölls mot beställare, entreprenörer ochområdesexperter för att definiera barriärer som begränsar EPCs utveckling i avsikt attförstärka positionen på marknaden. Studien visade att de mest påtagliga barriärerna för EPCär avsaknad av ansvarskänsla för energieffektivisering hos kommuner följt av frånvaro avincitament att arbeta med de satta målen. Låg beställarkompetens beträffande tekniskbefogenhet och allmän kunskap om energieffektivisering och hållbar energianvändning ledertill problematik att ta till sig EPC och släppa in entreprenör vilket är nästa barriär. Utöver detäven mytspridning som gett EPC dåligt rykte. Genom att likaledes definiera incitament attgenomföra ett EPC-projekt kan en klar bild av ursprungsläget målas upp för att tillsammansmed de konstaterade barriärerna förändra positionen. Intervjuerna visade att drivkrafternaatt genomföra ett EPC projekt kunde sammanfattas till viljan att ta ett helhetsgrepp påeftersatt underhåll och öka tekniknivån samtidigt som man sparar energi. Studien ämnarsåledes åt att förstå vad som saknas för att vilja nå dessa positiva effekter. / The housing and services sector in Sweden constitutes 40 percent of the country’s totalenergy consumption, resulting in higher consumption than both the transport and industrysectors. One third of that energy consumed is utilised throughout the 90 million square meterarea owned by the public sector. There is a number of different companies that currentlyoffers energy efficiency services to the public sector, and Energy Performance Contracting(EPC) is one of them. The EPC model is based on the concept that the property owner obtainshelp from an energy service provider, in order to adopt a holistic approach towards energyefficiency measures and warranty savings. The contractor, which in this case is the EPCsupplier,provides the warranty by signing a long-term agreement on the calculated energyreduction. By committing to an EPC agreement, the municipalities' financial risks can beminimised, properties upgraded as well as contributing towards the attainment ofinternational and national climate and environmental goals.Energy demand is continuously increasing and it is predicted to continue to rise. TheEuropean Parliament and the Council of the European Union state in their directives that thepace of energy efficient property renovation must increase, in order to meet ever morestringent environmental requirements. Anthropogenic global warming has resulted inextreme weather conditions causing devastating consequences to our planet, with heatwaves, desertification, refugee flows and starvation being some of the most serious.Sustainable energy utilization is therefore critical to maintain the earth’s inhabitability. 90percent of the properties we have today will still exist in 2050. That is why energy efficiency inconnection with renovation is crucial for reducing overall energy usage within the sector.Despite many good examples of satisfied customers and economically viable implementationsshowing great potential, only a third of Sweden's municipalities have decided to implementan EPC project. Hence, there is currently no substantial market for EPC projects.To identify what is needed to strengthen EPC's position on the market, an empirical study wasconducted where 20 interviews were held with clients, entrepreneurs and industry experts.The study revealed that the most significant barriers facing the EPC market are the lack ofsense of responsibility for energy efficiency within municipalities, followed by the absence ofmeasures incentivising attainment of the set targets. A further barrier is the customer´s lackof technical competence and general knowledge regarding energy efficiency and sustainableenergy usage resulting in problems in adoption and implementation of EPC, which in turnresults in EPC getting a bad reputation. The interviews demonstrated that the driving forcesencouraging the implementation of an EPC project could be summarized as the desire to takea holistic approach to neglect maintenance and increase the technology standard, whilstsaving energy at the same time. The analysis provides a clear picture of the current state ofthe EPC market, both in terms of barriers to its development and possible incentives requiredin order to encourage implementation of EPC projects. The study aims to provide insight intowhat measures can be taken to increase the market appeal of EPCs.

Kapitalstrukturen hos svenska fastighetsbolag har sedan finanskrisen år 2007–2008 förändrats avsevärt. Framför allt genom en ökad mängd marknadsfinansiering i form av obligations- och certifikatslån men även genom hybridkapital såsom D- och preferensaktier. Det har skapat nya vägar och strategier för fastighetsbolag att genom sin kapitalstruktur påverka utvecklingen på bolaget. Bolagen har genom de nya finansieringsalternativen nått ut till nya typer av investerare som tidigare inte var aktiva på den svenska fastighetsmarknaden. Det finns dock andra aktörer än fastighetsbolagen själva som påverkar hur deras kapitalstruktur ser ut. Investerare, kreditvärderingsinstitut, finansinspektionen och banker är några av de aktörer som är med och influerar fastighetsbolagen. Studiens syfte är att undersöka svenska fastighetsbolags kapitalstruktur och huruvida kapitalstrukturen påverkas av bolagens fastighetsbestånd. Studien undersöker även hur finansieringstrender och marknadsföreteelser påverkar fastighetsbolags tillgång på kapital. Målsättningen med studien är att dra slutsatser om hur fastighetsbolags fastighetsbestånd, finansieringstrender samt företeelser på marknaden influerar deras kapitalstruktur. Studien är indelad i två delar och inleds med en kvantitativ del som utgångspunkt där skillnader i fastighetsbolags räntebärande skulder undersöks genom deras genomsnittliga direktavkastningskrav använt vid värdering. Den andra delen består av en kvalitativ intervjustudie med semistrukturerade intervjuer med finanschefer/CFO:s på fastighetsbolag, fastighetsanalytiker på bank samt en kreditvärderingsanalytiker på ett kreditvärderingsinstitut. Studien visar att fastighetsbolagens fastighetsbestånd påverkar tillgången och priset på finansiering. Det är däremot svårt att avgöra till hur stor del fastighetsbeståndet påverkar. Det går inte att säga att fastighetsbeståndets risk, mätt i direktavkastningskrav, påverkar fastighetsbolagens räntebärande skuldstruktur. Utifrån intervjustudien kan slutsatser dras att fastighetsbolagens kapitalstruktur påverkas av många parametrar. Fastighetsbolagen kan till största del själva bestämma hur de vill utforma sin kapitalstruktur. De är sällan begränsade att använda sig av något av finansieringsinstrumenten, dock finns det väsentliga prisskillnader beroende på bolagets storlek, renommé, kreditbetyg, ägarstruktur, tillväxttakt och fastighetsbeståndets ekonomiska status. / The capital structure of Swedish real estate companies has changed considerably since the financial crisis in 2007-2008. The change has primarily been through an increased amount of market financing in the form of bonds and certificates of deposit, but also through hybrid capital. It has created new ways and strategies for real estate companies to influence the development of the company through its capital structure. Through the new financingalternatives, the companies have reached out to new types of investors who were not previously active in the Swedish real estate market. However, there are other actors than the real estate companies themselves who influence what their capital structure looks like. Investors, credit rating agencies, the Swedish Financial Supervisory Authority and banks are some of the actors involved in influencing real estate companies. The purpose of the study is to examine the capital structure of Swedish real estate companies and whether the capital structure is affected by the companies' property portfolio. The study also examines how financing trends and market phenomena affect real estate companies' access to capital. The aim of the study is to draw conclusions about how real estate companies' property portfolio, financing trends and phenomena in the market influence their capital structure. The study is divided into two parts and begins with a quantitative part where differences in real estate companies' interest-bearing debts are examined through their average yield used in valuations. The second part consists of a qualitative interview study with semi-structured interviews with CFOs at real estate companies, real estate analysts at banks and a credit rating analyst at a credit rating agency. The study presents that real estate companies' property portfolio affects the supply and price of financing. Although, it is difficult to determine to what extent the property portfolio affects the capital structure. It is not possible to say that the risk of the property portfolio, measured in average valuation yield, affects the real estate companies' interest-bearing debt structure. Based on the interview study, conclusions can be drawn that the real estate companies' capital structure is affected by many parameters. The real estate companies can for the most part decide for themselves how they want to design their capital structure. They are rarely limited to using any of the different financial instruments, however, there are significant price differences depending on the company's size, reputation, credit rating, ownership structure, growth rate and the financial status of the property portfolio.