O presente trabalho aborda uma questão ainda relativamente nova, mas de urgente reflexão: a reutilização de imóveis industriais, considerados hoje, áreas potencialmente contaminadas (AP) por atividades não industriais. Objetiva documentar a postura mais freqüentemente utilizada no Brasil quando da reocupação da implantação de novos usos em imóveis industriais desativados, adotando-se como parâmetro o município de São Paulo. Busca averiguar se, em algum momento deste processo, há qualquer consideração sobre a possibilidade da existência de passivo ambiental, dada a natureza industrial da atividade anteriormente desenvolvida no imóvel. Parte da hipótese que os agentes envolvidos nesse processo de mudança de uso (incorporadoras, construtoras, etc) ignoram ou desconsideram a possível existência de contaminação no imóvel. A metodologia consistiu na seleção dos imóveis, a partir de uma base cartográfica (4 cartas – escala 1: 25.000 da EMPLASA) que registrava o uso do solo em 1980. Posterior visita ao campo e registro do uso atual destes imóveis. Os que apresentaram um novo uso não industrial foram analisados e se dentro dos parâmetros desejados, sujeitos a uma entrevista. O resultado das entrevistas comprovou a hipótese inicial. Conclui-se que, a reincorporação destes imóveis ao tecido urbano dá-se sem qualquer preocupação quanto à existência de uma possível contaminação do solo, dos aqüíferos ou das instalações se reaproveitadas. Mesmo se, durante a construção do novo empreendimento, tenham sido observados indícios de uma provável contaminação. Não há qualquer interesse na investigação da qualidade do solo e água, além do usual, para execução das fundações. Do ponto de vista dos agentes envolvidos, somente a exigência de um órgão público justificaria tal atitude. / This research refers to a very new problem, which needs urgent reflection and response: the new land uses in industrial areas, considered potentially contaminated. The research intends to define which is the more common attitude in Brazil for redevelopment of decommissioning industrial plants areas, focused on São Paulo city. It aims to examine the process of redevelopment projects, in order to discover if there is any consideration about the environment quality during the land uses changes. It takes as hypothesis that the agent involved in land uses changes process ignore completely the existence of contaminated sites. The methodology was grounded and developed by using charts (4 charts- scale 1:25.000 –.EMPLASA), which indicated the industrial plants in 1980. Later visit on land to verify their current uses. The agents involved in the installation of new non-industrial establishments were interviewed about the process. In summary, one can say that the reintegration of these decommissioning industrial areas is done without any kind of deeply concerns about the contaminated sites, or the impact of the past industrial activities on the groundwater quality, or in the abandoned installations. There isn’t any further interest in order to investigate the possibility of environmental liabilities and consequent risks and hazards.

Made available in DSpace on 2016-04-26T20:27:14Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Alexandre Levin.pdf: 2476819 bytes, checksum: 5e9fe12834d959608d97bad5447fc74a (MD5) Previous issue date: 2008-05-30 / The enactment of the Brazilian urban law referred to as Estatuto da Cidade, or Urban Act (Brazilian Law 10.257/2001), was a landmark in the affirmation and development of Brazilian Urban Law. Said statute established the guidelines for urban policy, and provided for the tools aimed at achieving the stated goals. The guideline highlighted in this paper is the fight against the speculative retention of urban real properties. Such speculation activity most of the time stems from the underutilization or non-utilization of the urban real property. One waits for the occasional increase in the value of the property, often as a result of investments made by the very Public Administration, to sell it afterwards at a price significantly higher than that at which it was bought, without having to worry about the social harm caused by such practice, and clearly infringing the constitutional principle that provides for the social function of the property. This form of retaining urban real property is deleterious to urban planning, the basis of which is the statute that introduces the municipal zoning ordinance. Such ordinance sets the criteria for the assessment of the lawful use of urban real estate. If the property is not used in accordance with the terms provided for by it, legal and constitutional remedies may be applied in order to compel the owner to fit his property to the terms stipulated by the zoning ordinance, which sets the parameters for the assessment of the regular use of urban real properties. If the property does not comply with the legal prescriptions, legal and constitutional measures may be applied in order to compel the owner to arrange for its property to follow the zoning ordinance legislation. Among such measures, one approached the mandatory parceling, building, and use of urban property, the graduated real estate tax, and the expropriation paid with government bonds, all of which are provided for in the Federal Constitution and in the Urban Act, and grounded on the social function of property. The main objective of this paper, however, was the analysis of the possible application of such measures to the public urban property that fails to comply with the rules provided for by the city zoning ordinance. For this purpose, one sought to prove, based on the Federal Constitution and the urban law, the possibility of application of the principle that stipulates the social function of property also to public urban real properties which fail to meet the prescriptions set by the city zoning ordinance. Finally, one demonstrated that there are no legal reasons for the non-application of said zoning-ordinance measures to public properties. Otherwise, one would cause the rules of urban planning to be violated and thus prejudice the fulfillment of the social functions of the city, which is the primary objective of urban policy, and guaranteed by the Federal Constitution / A edição do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) significou um marco para a afirmação e o desenvolvimento do Direito Urbanístico brasileiro. Referido diploma legal estabeleceu as diretrizes da política urbana, e previu os instrumentos para o alcance das metas traçadas. Dentre tais diretrizes, destacou-se no presente trabalho a do combate à retenção especulativa do imóvel urbano. Tal processo de especulação imobiliária é, no mais das vezes, levado a cabo pela subutilização ou pela não utilização do imóvel urbano. Aguarda-se eventual valorização do bem imobiliário, muitas vezes decorrente de investimentos realizados pelo próprio Poder Público, para aliená-lo por um valor bem superior ao de aquisição, sem qualquer preocupação com o prejuízo social decorrente dessa atividade, e em evidente contrariedade ao princípio constitucional da função social da propriedade. Essa forma de retenção do imóvel urbano é prejudicial ao planejamento urbanístico, que é consubstanciado na lei que institui o plano diretor municipal. É o plano diretor que fixa os parâmetros para a aferição do regular aproveitamento do imóvel urbano. Caso o bem imobiliário não seja utilizado nos termos de suas prescrições, podem ser utilizados instrumentos previstos legal e constitucionalmente para compelir o proprietário a adequar o seu imóvel ao que prevê a legislação de ordenação urbana. Dentre tais instrumentos, foram abordados o parcelamento, edificação e utilização compulsórios do imóvel urbano, o imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo e a desapropriação com pagamento em títulos, todos previstos na Constituição Federal e no Estatuto da Cidade, e fundamentados no princípio da função social da propriedade. O objeto principal do trabalho, no entanto, foi a análise da possibilidade de aplicação de tais instrumentos à propriedade pública urbana que desatenda aos preceitos do plano diretor municipal. Para tanto, buscou-se comprovar, com fundamento no Texto Constitucional e na legislação urbanística, a possibilidade de aplicação do princípio da função social também à propriedade urbana pública. Ao final, demonstrou-se que não há razões de ordem jurídica a impedir a aplicação de tais instrumentos de ordenação urbanística à propriedade pública. Atitude em sentido contrário significaria uma afronta ao planejamento urbano e prejudicaria a realização das funções sociais da cidade, objetivo primordial da política urbana, garantido constitucionalmente

Made available in DSpace on 2010-04-20T20:19:55Z (GMT). No. of bitstreams: 1 66844.pdf: 50978 bytes, checksum: 4e2ec020bd05733497774d1725539546 (MD5) Previous issue date: 2008-03-28T00:00:00Z / This dissertation is an exploratory study of the decision making process in the acquisition of residential real estate by the high income consumer at the city of São Paulo. The work looks first at the literature to explain the importance of client focus and the understanding of his acquisition decision process as a source of competitive advantage. After that, trough personal interviews with twelve individuais from the targeted group that have bought apartments no longer than three years before, it searches for evidences of their acquisition decision process and elements that allow us to get a better knowledge of the attributes that have value for them and are responsible for the success or the failure of a new development. Through the interviews the findings were: the recognition of the problems comes with uncomfortable feelings due to changes in the family life cycle, the most relevant attributes were: local area, finance conditions andapartment layout , the search for information was done mainly trough visits to the neighborhood, the family had great influence in the decision of the purchase, the choice between alternatives was made based on the levei of importance given to different atlributes, and the search for satisfaction was immediate. As counter points to satisfaction, were mentioned: small parking lots, low concern with security at the project fase, neither equipped nor decorated common areas of the building, and lack of air conditioning infra-estructure. Based on these results this work concludes that there is an opportunity for real estate companies that not yet have client focus, to implement a direct channel of communication with the client for the understanding of their needs and desires and to use these information to gain competitive advantage. / O trabalho investiga, de modo exploratório, o processo de decisão de compra de um imóvel residencial pelo público de alta renda na cidade de São Paulo. Para tal, este estudo parte da literatura para indicar a importância do posicionamento estratégico de foco no cliente e da compreensão do seu processo de tomada de decisão de compra, como fonte de vantagem competitiva. Segue então uma etapa de campo na qual são realizadas entrevistas em profundidade com doze indivíduos do publico alvo que compraram apartamento em período não superior a três anos, em busca de evidências de como se dá o seu processo de decisão de compra e dos atributos por eles valorizados, responsáveis pelo sucesso ou insucesso de um novo empreendimento imobiliário. Através das entrevistas, pudemos perceber que: o reconhecimento do problema se deu primordialmente através de estados de desconforto função de alterações no ciclo de vida da família; os atributos mais relevantes foram: localização, condições de financiamento e programa interno do apartamento; a busca por informações se deu principalmente através de visitas à região de interesse; a família teve grande influência na compra; a avaliação de alternativas foi feita em função do grau de importância dado aos diferentes atributos; e, uma vez identificada à necessidade, procurou-se satisfazê-Ia de forma imediata. Como pontos de insatisfação foram referidos: área de garagem pequena, entrega do apartamento sem as áreas comuns equipadas e decoradas, pouca preocupação com segurança na etapa de projeto e falta de tubulação de ar condicionado. Com base nos resultados encontrados, este trabalho conclui que existe oportunidade para empresas do ramo de incorporação imobiliária que ainda não possuem foco no cliente, de estabelecer um canal de comunicação direto com os clientes para compreensão das suas necessidades e desejos, e utilizar tais informações para ganhar vantagem competitiva.

Made available in DSpace on 2016-03-15T19:26:33Z (GMT). No. of bitstreams: 1 ROOSEVELT_SANCHES_ADM.pdf: 1378079 bytes, checksum: fa37b3db39ed63f756ec0c1e4b9efbb9 (MD5) Previous issue date: 2006-08-09 / This is a descriptive study to verify if the strategic alliances generate sustainable competitive advantages in the sector of the civil construction, more specifically in the real estate companies and builders of residential property. To do this study, it was necessary to review the literature about the variable of the subject, and to develop the research in field by an application of quantitative approach utilizing a questionnaire for the information gathered on site. The sample was chosen by convenience consisting of 25 answers sheet sent by the executives of companies located within the metropolitan region of the city of São Paulo - SP, Brazil. The data collected were treated statistically by the model of the Exact Test of Fisher, for verifying the relationships between the variables of the problem: sustainable competitive advantages and strategic alliances. The objectives of this study, general, and specific, were achieved and was noted: that the companies researched indicated that they have made strategic alliances; that these strategic alliances were formally agreed with an apparent integration of activities between the partners; that the motivations and reasons of the companies researched, to have done the strategic alliances, are related by resources and complementary capacities; and that the sustainable competitive advantages achieved by the companies research should be related mainly with strategies for leadership of cost, for differentiation of products, and in the focus in market segments and product lines. The statistical analysis indicates a significant relationship between sustainable competitive advantages and strategic alliances. From an academic perspective, the study has its limitations of methodological and theoretical order and the results apply only to the company s components of the sample, and not with generalization or comparing to another company. / Este é um estudo descritivo para verificar se alianças estratégicas geram vantagens competitivas sustentáveis no setor da construção civil, mais especificamente das empresas incorporadoras e construtoras de imóveis residenciais. O estudo contou com o levantamento de referencial teórico sobre as variáveis do tema, e a pesquisa foi desenvolvida em campo pela aplicação de método quantitativo utilizando-se de um questionário para a coleta de dados. A amostra foi escolhida por conveniência constituindo-se de 25 respostas enviadas por executivos de empresas estabelecidas na região metropolitana da cidade de São Paulo SP. Os dados coletados foram tratados estatisticamente pelo modelo do Teste Exato de Fisher, para verificar os relacionamentos significativos entre as variáveis do problema: vantagens competitivas sustentáveis e alianças estratégicas. Os objetivos da pesquisa, geral, e específicos, foram alcançados constando-se: que as empresas pesquisadas indicam que têm feito alianças estratégicas; que estas alianças estratégicas têm sido formais e com aparente integração de atividades entre os parceiros; que os motivos das empresas pesquisadas para a constituição das alianças estratégicas parecem estar relacionados à obtenção de recursos e capacidades complementares; e que as vantagens competitivas sustentáveis decorrentes das alianças estratégicas feitas pelas empresas pesquisadas devem estar relacionadas principalmente com: estratégias para liderança de custo; para diferenciação de produtos; e no foco em segmentos de mercado e em linhas de produto. A análise estatística indica que pode haver relacionamento significativo entre vantagens competitivas sustentáveis e alianças estratégicas. O estudo apresenta limitações de ordem teórica e metodológica, ressaltando que seus resultados aplicam-se somente às empresas componentes da amostra, não podendo ser generalizados para nenhuma outra empresa.

Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior / This dissertation aims to analyze the items and dimensions of quality related to apartments in the city of Santa Maria / RS. It is underlined that quality investigated comes to compliance with the characteristics required by customers. About the methodological proceedings, 39 characteristics of location qualities, position and typological were listed according to the bibliography and sequentially reviewed by the real estate agencies. Subsequently, on the real estate agencies, data were collected of 500 apartments sold on 04/01/2013 to 08/25/2014; representing 37% of apartments sold in the city in that period. The data analysis began with the classical theory of tests, using Exploratory Factor Analysis and Confirmatory Factor Analysis sequentially, using the varimax rotation; which identified two factors, based on the criterion of Kaiser. Thus, the approach of Item Response Theory was opportunity, with the logistic model of two parameters as well, the presentation of the critical aspects on the use of Item Response Theory. The first model of Item Response Theory, whose latent trait was named quality of apartments about status, are compost of four items; while the second model, the latent trait quality of apartments about utility, no identified items Sequentially, it was found that the analyzed apartments had scores between 80 to 90, thus, it is clear that most of the apartments investigated for status have the score features 80 in ITR. Therefore it is possible conclude that the proposed objective of this dissertation was achieved. / Esta dissertação visa analisar os itens e dimensões da qualidade referentes aos apartamentos da cidade de Santa Maria/RS. Salienta-se que a qualidade estudada se trata da satisfação das características requeridas pelos clientes. Acerca dos procedimentos metodológicos, 39 características acerca de qualidades de localização, posição e tipológicas foram elencados de acordo com a bibliografia e sequencialmente verificados nas agências imobiliárias. Posteriormente, nas agências imobiliárias, foram coletados dados de 500 apartamentos vendidos nos períodos de 04/01/2013 a 25/08/2014; representando 37% dos apartamentos vendidos na cidade no referido período. O tratamento dos dados iniciou com a Teoria Clássica dos Testes, utilizando a Análise Fatorial Exploratória e sequencialmente a Análise Fatorial Confirmatória, utilizando a rotação ortogonal varimax; que apontou dois fatores, tendo como base o critério de Kaiser. Oportunizando assim a abordagem da Teoria de Resposta ao Item, apresentando o Modelo Logístico de dois parâmetros bem como, a apresentação dos aspectos críticos acerca da utilização da Teoria de Resposta ao Item. O primeiro modelo da Teoria de Resposta ao Item, cujo traço latente foi denominado qualidade dos apartamentos quanto ao status do apartamento, é composto por quatro itens; enquanto o segundo modelo, de traço latente qualidade dos apartamentos quanto à utilidade, não gerou itens. Sequencialmente, verificou-se que os apartamentos analisados possuíam escore entre 80 a 90, por conseguinte, é possível afirmar que a maioria dos apartamentos investigados quanto a status possuem as características de escore 80 na TRI. Portanto, é possível afirmar que, o objetivo proposto da presente dissertação foi alcançado.

Made available in DSpace on 2016-04-26T20:27:29Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Alexandre Sansone Pacheco.pdf: 607413 bytes, checksum: 49c0d01f6bafc226910b87244538303d (MD5) Previous issue date: 2008-06-20 / The rates required by the Brazilian Federal Government when exploring the use of its real estates are ruled by federal legislation with which were established the emphyteusis payments, the rates of occupation, legitimacy and use, the public rental and charges requested for rental under special conditions, the public transfer of use and the permission to use. Because the normative structure of these public prices are very close to those taken by taxes and also considering that some of the real estate charges in question have themselves elements of the tax species it is necessary to investigate on how these tax rules differ from real estate collection. It is hereby demonstrated that it is not acceptable that the Brazilian Federal Government takes elements drawn from its acts of sovereignty, like its taxing power, to explore the public real estate of their available assets. In fact, in that economic field the State operates without any public interest, producing, with the individuals, agreements that are essentially ruled by Private Law. The absence of material and formal limits for the institution of public real estate prices also does not justify the establishment by the State of any legal standards to explore its real estates. To conclude we should always meet the cause and the function of these collections, and when these premises are not observed the various legislative abuses practiced in this area would be challenged / As prestações exigidas pela União na exploração do uso de seus bens imóveis são regradas pela legislação federal, com a qual se instituiu os laudêmios e o foro públicos, as taxas de ocupação, de legitimação e de utilização, o aluguel e as cobranças levadas a efeito com fundamento no arrendamento mediante condições especiais, na cessão de uso e na permissão de uso. Em razão da estrutura normativa desses preços públicos vir a ser muito próxima da assumida pelos tributos e considerando, ainda, que algumas das cobranças imobiliárias em questão apresentam elementos próprios das espécies tributárias é necessário investigar no quê se distinguem as normas tributárias das normas com as quais ingressam nos cofres públicos tais prestações patrimoniais. Verifica-se não ser admissível que a União aproveite elementos tirados de seus atos de soberania para explorar os bens de seu patrimônio disponível, pois, nessa seara econômica, o Estado atua despido de qualquer interesse público, produzindo, com os particulares, acordos de vontade que são regrados, essencialmente, pelo Direito Privado. A ausência na legislação de limites materiais e formais para a instituição dos preços públicos imobiliários também não justifica a postura pela União de quaisquer normas jurídicas para a exploração de seus bens imóveis. Há de se atender à causa e à função dessas cobranças, sendo que, por desconsideram essas premissas firmadas, são impugnáveis os diversos abusos legislativos praticados nesse domínio