Le patrimoine culturel est par sa nature une exposition de l'identité nationale ainsi qu'un symbole de la souveraineté. L'étude comparée sur cela offre donc la possibilité à des implications au-delà d'une comparaison des institutions concernées. Le système du patrimoine culturel de la France issu de la Révolution est en effet réputé à l'heure actuelle comme étant le plus développé au monde. La Corée, de l'autre côté du globe, ne cesse de poursuivre les mesures de réforme, notamment depuis l'entrée en vigueur de la loi relative à la protection des biens culturels en 1962. L'accent dans le présent travail a été mis sur le patrimoine et la terre, car le lien particulier entre ceux-ci est considéré comme un terrain fertile pour la comparaison. Compte tenu de la prédilection traditionnelle des français sur le terrain, l'analyse du patrimoine immobilier alimenterait de nouvelles perspectives pour la Corée. Il est à noter que si ledit patrimoine est celui « protégé », le patrimoine exclu de la protection, dit patrimoine non protégé, entre dans le champ de cette étude. Certes, la présence du régalien est dominante en la matière par rapport à d'autres domaines culturels. Pour autant, en France a entamé une politique de décentralisation culturelle en 1982 et 1983 ; ce mouvement s'accélérant dans les années 2000. A l'opposé, la politique patrimoniale coréenne se trouve encore dans les mains de l'Etat. Les personnes privées comme les fondations et associations ont adhéré à la démarche du patrimoine culturel et les activités de mécénat et de partenariat public-privé ne sont plus inconnues en la matière. Somme toute, la protection du patrimoine va reposer, en premier lieu sur la conciliation de l'intérêt public et des intérêts privés, en deuxième lieu sur celle de l'intérêt national et de l'intérêt local et, en troisième lieu, sur celle de l'intérêt des générations passées, présentes et futures. / Cultural heritage is by its own nature an exposition of national identity as well as a symbol of sovereignty. Thus a comparative study on it would give rise to implications beyond the relevant institutions. The cultural heritage system of France, a culmination of the Revolution, has indeed held an enduring reputation as the most sophisticated one in the world. Korea, on the other side of the globe, has been pursuing ambitious reform measures, ever since the enactment on the Protection of Cultural Property in 1962. Emphasis in the present work has been placed on the cultural heritage and the land. The reason is that the unique relationship of the two is believed to be fertile ground for comparison. Traditional attachment in France to the land in case of tangible or material cultural “patrimoine” would very well bring about fresh perspectives to Korea. It is to be noted that those cultural properties, not classified as “protected” ones thus falling out of the umbrella, are also dealt with rather extensively. One may find that state intervention or engagement is much more conspicuous in case of cultural heritage, as compared to other areas of culture. Decentralization epitomizes the administration of cultural “patrimoine” in France since 1980s, whereas role of the central government dominates in Korea, although foundations, associations and MECENATs are on the rise in numbers and activities. Lastly the task of interest-coordinations are highlighted in every facet of the protection : namely public v. private, national v. regional/local, past/present generation v. future generation.

Cette thèse s’intéresse à la stabilité financière. Nous considérons plusieurs modèles économétriques visant à offrir une meilleure compréhension des perturbations pouvant affecter les systèmes bancaires et financiers. L’objectif ici est de doter les institutions publiques et réglementaires d’un éventail plus large d’instruments de surveillance. Dans le premier chapitre, nous appliquons un modèle logit visant à identifier les principaux déterminants des crises financières. En plus des variables explicatives traditionnelles suggérées par la littérature, nous considérons une mesure des coûts de transactions (l’écart acheteur-vendeur) sur les marchés financiers. Nos estimations indiquent que des coûts de transactions élevés sont généralement associés à des risques accrus de crises financières. Dans un contexte où l’instauration d’une taxe sur les transactions financières (TTF) ferait augmenter les coûts de transactions, nos résultats suggèrent que l’instauration d’une telle taxe pourrait accroître les probabilités de crises financières. Dans le second chapitre, nous analysons la formation des risques financiers dans un contexte où le nombre de données disponibles est de plus en plus élevé. Nous construisons des prédicteurs de faillites bancaires à partir d’un grand ensemble de variables macro-financières que nous incorporons dans un modèle à variable discrète. Nous établissons un lien robuste et significatif entre les variables issues du secteur immobilier et les faillites bancaires. Le troisième chapitre met l’emphase sur la prévision des créances bancaires en souffrance (nonperforming loans). Nous analysons plusieurs modèles proposés par la littérature et évaluons leur performance prédictive lorsque nous remplaçons les variables explicatives usuelles par des prédicteurs sectoriels construits à partir d’une grande base de données. Nous trouvons que les modèles basés sur ces composantes latentes prévoient les créances en souffrance mieux que les modèles traditionnels, et que le secteur immobilier joue à nouveau un rôle important. / The primary focus of this thesis is on financial stability. More specifically, we investigate different issues related to the monitoring and forecasting of important underlying systemic financial vulnerabilities. We develop various econometric models aimed at providing a better assessment and early insights about the build-up of financial imbalances. Throughout this work, we consider complementary measures of financial (in)stability endowing hence the regulatory authorities with a deeper toolkit for achieving and maintaining financial stability. In the first Chapter, we apply a logit model to identify important determinants of financial crises. Alongwiththetraditionalexplanatoryvariablessuggestedintheliterat ure, weconsider a measure of bid-ask spreads in the financial markets of each country as a proxy for the likely effect of a Securities Transaction Tax (STT) on transaction costs. One key contribution of this Chapter is to study the impact that a harmonized, area- wide tax, often referred to as Tobin Tax would have on the stability of financial markets. Our results confirm important findingsuncoveredintheliterature, butalsoindicatethathighertransactioncostsaregenerally associated with a higher risk of crisis. We document the robustness of this key result to possible endogeneity effects and to the 2008−2009 global crisis episode. To the extent that a widely-based STT would increase transaction costs, our results therefore suggest that the establishment of this tax could increase the risk of financial crises. In the second Chapter, we assess the build-up of financial imbalances in a data-rich environment. Concretely, we concentrate on one key dimension of a sound financial system by monitoring and forecasting the monthly aggregate commercial bank failures in the United States. We extract key sectoral predictors from a large set of macro-financial variables and incorporate them in a hurdle negative binomial model to predict the number of monthly commercial bank failures. We find a strong and robust relationship between the housing industry and bank failures. This evidence suggests that housing industry plays a key role in the buildup of vulnerability in the banking sector. Different specifications of our model confirm the robustness of our results. In the third Chapter, we focus on the modeling of non-performing loans (NPLs), one other dimension along with, financial vulnerabilities are scrutinized. We apply different models proposed in the recent literature for fitting and forecasting U.S. banks non-performing loans (NPLs). We compare the performance of these models to those of similar models in which we replace traditional explanatory variables by key sectoral predictors all extracted from the large set of potential U.S. macro-financial variables. We uncover that the latent-componentbased models all outperform the traditional models, suggesting then that practitioners and researchers could consider latent factors in their modeling of NPLs. Moreover, we also confirm that the housing sector greatly impacts the evolution of non-performing loans over time.

L’étude présente un modèle d’estimation par panel et avec coïntégration de l’évolution régionale des prix sur le marché immobilier québécois. Nous utilisons des données provenant des régions administratives du Québec et couvrant la période 2002-2016. Nos résultats suggèrent que les élasticités-revenu de long terme du prix de l’immobilier sont considérablement différentes à travers les régions. De plus, les variables démographiques affectent l’ajustement des prix vers leur tendance de long terme et notre étude permet de différencier entre les effets des chocs migratoires et ceux des chocs d’accroissements naturels. Finalement, la composition par âge de la population a également un effet significatif sur l’accroissement des prix, notamment la proportion de 25 à 54 ans (effet positif) et la proportion de personnes âgées de 65 ans et plus (effet négatif). Les résultats montrent que l’utilisation d’un modèle par panel aide à identifier les aspects dynamiques spécifiques à chaque région. / The study presents a regional, panel-based model of the long term and short-term evolution of real estate prices in the administrative regions of Quebec. Allowing that dynamic adjustment to be different from one region to another, we find income elasticity (i.e. cointegration coefficients) that differ considerably one region to the next. In addition, since migratory shocks have potentially different effects from equivalent shocks related to natural increases, we show that migration has a higher effect on the real estate market. The age composition of the population also has a significant effect on average prices, both for young people (25 to 54 years) and for older people (65 years and over). These results suggest that using a panel model not allowing for differentiated regional dynamics leads to potentially less robust conclusions.

Ce mémoire étudie la possibilité que l'immobilier joue un rôle comme facteur de risque potentiel déterminant le rendement des actifs financiers au Canada. Ce risque étant généralement négligé dans la littérature, son rôle potentiel fut mis en lumière lors de la récente crise financière de 2007-2009. Un modèle d'évaluation d'actifs multifactoriel incorporant un facteur de risque propre à l'immobilier est construit et estimé à l'aide de la méthode des moments généralisée (GMM). Les estimations sont basées sur le rendement excédentaire de 10 portefeuilles formés à partir de 806 actions inscrites à la Bourse de Toronto en janvier 2017. La période d'étude couvre de janvier 2000 à décembre 2016. Le risque immobilier fut mesuré grâce au S&P/TSX Capped REIT Index et grâce à un indice composite prennant en compte l'ensemble des 48 REITs incris à la Bourse de Toronto en janvier 2017. Cette dernière mesure s'est avérée être la plus significative. Les résultats obtenus à la de la méthode GMM suggère fortement que le risque immobilier est l'un des facteurs explicatifs du niveau des rendements des actifs financiers canadiens.

Cette thèse est composée de trois articles d’économie bancaire empirique. Le premier article traite de l’impact des conditions d’octroi de crédit sur l’accession à la propriété et les prix immobilier. Il propose une stratégie d’identification d’effets de causalité utilisant la politique du Prêt à Taux Zéro. Il conclut qu’un relâchement des conditions d’octroi de crédit permet à des ménages au revenu relativement plus faible de devenir propriétaire mais augmente significativement les prix immobilier. Le second article traite de l’effet des exigences en capital sur l’octroi de crédit des banques aux sociétés non financières. Il isole la composante des exigences en capital exogène aux conditions macroéconomiques grâce au système de notation du superviseur bancaire français. Il montre que les mesures de la qualité de la gouvernance et de la stratégie des établissements sont des contributeurs importants aux exigences en capital. En traçant l’effet de celles-ci sur les ratios de capital des établissements puis sur l’octroi de crédit, il montre qu’augmenter les exigences en capital réduit l’offre de crédit. Le troisième article analyse la prise en compte du risque de crédit sur le marché interbancaire européen entre 2011 et 2015 et comment celle-ci est modifiée par les ajustements de la politique monétaire sur la période. Il se concentre sur le risque inhérent à la détention d’actifs situés dans les pays périphériques de la zone euro. Il montre que l’accès au marché et les taux d’intérêt payés par les emprunteurs réagissent à cette détention. La nature et l’importance de cette réaction dépendent des interventions de politique monétaire. / This thesis is made up of three empirical essays in banking economics. The first paper analyses how credit supply conditions impact access to homeownership and real estate prices.We propose an identification strategy of causal effects based on the French Interest-Free Loan policy. We find loosenning credit conditions allows households with a relatively lower income to access homeownership but significantly increases real estate prices. The second paper looks for the effect of capital requirements on credit supply to non-financial companies.We identify movements in capital requirements exogenous to the macroeconomic environment thanks to the French banking supervisor rating system. We show governance and strategy quality measures significantly contribute to capital requirements setting. Followingtheir effects onto banks capital ratios and credit supply, we show raising capital requirementsreduces credit. The third article analyses credit risk management on the European interbankmarket between 2011 and 2015 and how it is modified by monetary policy adjustments overthe period. We focus on credit risk associated with holdings of assets located in peripheral Europe countries. We show market access and interest rates served to borrowers react to their holdings of such assets. The direction and size of this reaction depends on monetary policy interventions.

Le développement axé sur le transport en commun (transit-oriented development ou TOD) est un concept urbanistique souvent proposé comme solution aux problèmes associés à l’étalement urbain. La majorité des recherches sur ce concept sont descriptives ; rares sont les études qui examinent l’impact des projets de TOD sur les comportements en transport. Certains chercheurs proposent d’étudier les raisons qui expliquent la rareté de véritables TOD en Amérique du Nord. Cette approche s’appuie sur l’hypothèse que ce manque d’exemples est le résultat d’une faible demande, ou d’une multiplicité de barrières, quelles soient financière, réglementaire, politique, organisationnelle ou structurelle. Notre étude s’inscrit dans ce courant, afin d’examiner le développement de TOD dans la région métropolitaine de Montréal. L’étude empirique se concentre sur la perspective des promoteurs immobiliers quant à l’ampleur de la demande et des barrières à l’offre de TOD. La méthodologie de notre étude consiste en des entrevues avec les promoteurs immobiliers travaillant dans la banlieue montréalaise. Les résultats montrent que la demande est en croissance pour les produits ayant certaines caractéristiques de TOD, mais que la demande pour des TOD reste faible. Deux barrières principales ressortent de cette étude, soit le manque de terrains et l’offre insuffisante de service de transport en commun. On peut identifier d’autres obstacles majeurs dont le manque d’une définition commune du TOD et une structure de l’industrie de l’industrie mal adaptée à ces formes de développement. L’étude conclue que la réalisation de TOD dans le contexte montréalais requiert que les acteurs gouvernementaux assument un rôle plus proactif et visionnaire. / Transit-oriented development or TOD is an urban planning concept that is often proposed as a solution to the problems associated with suburban sprawl. The majority of research on this concept is descriptive; some authors examined the effect of TOD pro-jects on travel behaviour. A new research approach proposes to investigate the rarity of examples of veritable TOD in North America. This approach proposes that the lack of examples is either the result of a weak demand, or of a variety of supply barriers catego-rized as financial, regulatory, political, organizational or pertaining to the physical con-text of the city. Our study applies this research approach in order to examine the development of TOD in the Montreal metropolitan region. The empirical study focuses on the perspec-tive of real estate developers regarding the degree of demand and the supply barriers to TOD. The methodology consists of interviews with a diverse group of real estate devel-opers working in the Montreal suburbs. The results demonstrate that the demand is growing for products having certain characteristics of TOD, but that this does not reveal a demand specifically for TOD. We also determine that the two principal supply barriers are the lack of land and the insufficient supply of public transit service. Other major obstacles include lack of a common definition of TOD and the structure of the land de-velopment industry which is not well adapted to this form of development. The study concludes that the realization of TOD in the Montreal context requires that provincial and municipal government actors assume a more proactive and visionary role.

Le développement axé sur le transport en commun (transit-oriented development ou TOD) est un concept urbanistique souvent proposé comme solution aux problèmes associés à l’étalement urbain. La majorité des recherches sur ce concept sont descriptives ; rares sont les études qui examinent l’impact des projets de TOD sur les comportements en transport. Certains chercheurs proposent d’étudier les raisons qui expliquent la rareté de véritables TOD en Amérique du Nord. Cette approche s’appuie sur l’hypothèse que ce manque d’exemples est le résultat d’une faible demande, ou d’une multiplicité de barrières, quelles soient financière, réglementaire, politique, organisationnelle ou structurelle. Notre étude s’inscrit dans ce courant, afin d’examiner le développement de TOD dans la région métropolitaine de Montréal. L’étude empirique se concentre sur la perspective des promoteurs immobiliers quant à l’ampleur de la demande et des barrières à l’offre de TOD. La méthodologie de notre étude consiste en des entrevues avec les promoteurs immobiliers travaillant dans la banlieue montréalaise. Les résultats montrent que la demande est en croissance pour les produits ayant certaines caractéristiques de TOD, mais que la demande pour des TOD reste faible. Deux barrières principales ressortent de cette étude, soit le manque de terrains et l’offre insuffisante de service de transport en commun. On peut identifier d’autres obstacles majeurs dont le manque d’une définition commune du TOD et une structure de l’industrie de l’industrie mal adaptée à ces formes de développement. L’étude conclue que la réalisation de TOD dans le contexte montréalais requiert que les acteurs gouvernementaux assument un rôle plus proactif et visionnaire. / Transit-oriented development or TOD is an urban planning concept that is often proposed as a solution to the problems associated with suburban sprawl. The majority of research on this concept is descriptive; some authors examined the effect of TOD pro-jects on travel behaviour. A new research approach proposes to investigate the rarity of examples of veritable TOD in North America. This approach proposes that the lack of examples is either the result of a weak demand, or of a variety of supply barriers catego-rized as financial, regulatory, political, organizational or pertaining to the physical con-text of the city. Our study applies this research approach in order to examine the development of TOD in the Montreal metropolitan region. The empirical study focuses on the perspec-tive of real estate developers regarding the degree of demand and the supply barriers to TOD. The methodology consists of interviews with a diverse group of real estate devel-opers working in the Montreal suburbs. The results demonstrate that the demand is growing for products having certain characteristics of TOD, but that this does not reveal a demand specifically for TOD. We also determine that the two principal supply barriers are the lack of land and the insufficient supply of public transit service. Other major obstacles include lack of a common definition of TOD and the structure of the land de-velopment industry which is not well adapted to this form of development. The study concludes that the realization of TOD in the Montreal context requires that provincial and municipal government actors assume a more proactive and visionary role.

PAULA, Edson Oliveira. Vilegiatura e vilegiaturistas marítimos na região metropolitana de Fortaleza (rmf) – Ceará – Brasil. 2012. 146 f. : Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do Ceará, Centro de Ciências, Programa Regional de Pós-Graduação em Desenvolvimento e Meio Ambiente, Fortaleza-CE, 2012. / Submitted by demia Maia (demiamlm@gmail.com) on 2016-05-12T11:54:22Z No. of bitstreams: 1 2012_dis_eopaula.pdf: 2978749 bytes, checksum: e09aa2fe43e835fa1cedc05a2527cd91 (MD5) / Approved for entry into archive by demia Maia (demiamlm@gmail.com) on 2016-05-12T11:54:48Z (GMT) No. of bitstreams: 1 2012_dis_eopaula.pdf: 2978749 bytes, checksum: e09aa2fe43e835fa1cedc05a2527cd91 (MD5) / Made available in DSpace on 2016-05-12T11:54:48Z (GMT). No. of bitstreams: 1 2012_dis_eopaula.pdf: 2978749 bytes, checksum: e09aa2fe43e835fa1cedc05a2527cd91 (MD5) Previous issue date: 2012 / A consolidação e o enraizamento das práticas marítimas modernas no Nordeste brasileiro fomentaram investimentos públicos e privados, sobretudo, em municípios litorâneos e metropolitanos. Na Região Metropolitana de Fortaleza (RMF), a vilegiatura marítima encontrou condições favoráveis ao seu desenvolvimento nas últimas décadas, demonstrando o sucesso das medidas adotadas, a emergência e o fortalecimento do Imobiliário Turístico. Assim, conhecer o desenvolvimento do processo de urbanização litorânea na RMF provocado pela vilegiatura marítima e os agentes sociais envolvidos neste processo (vilegiaturistas) compõem os objetivos desta pesquisa. Para tanto, foram consultados dados sobre a produção de segundas residências em localidades litorâneas nos municípios metropolitanos da RMF (São Gonçalo do Amarante, Caucaia, Fortaleza, Aquiraz e Cascavel). Além disso, procedeu-se à realização de entrevistas e questionários com o intuito de construir um perfil dos vilegiaturistas da RMF. Desse modo, constatou-se que os vilegiaturistas, em sua maioria, são indivíduos casados, com idade entre 41 e 60 anos, empregados de nível superior, professores com nível superior, dirigentes do setor privado, etc., percebem rendimento médio mensal superior a dez salários mínimos. Eles são residentes em Fortaleza e região metropolitana, bem como em outros municípios do Ceará, outros Estados, regiões do país e outros países; frequentam suas segundas residências com sua família e amigos; em suas segundas residências alternam seu tempo entre o repouso, atividades lazer, confraternizações, contemplação da natureza, banhos de sol e mar, etc.; por vezes, utilizam-se de serviços e empregados; localizam suas segundas residências em áreas muito próximas ao mar. Importante se faz indicar que o presente trabalho é fruto de pesquisas realizadas no Programa Regional de Desenvolvimento e Meio Ambiente na Universidade Federal do Ceará (PRODEMA-UFC) em parceria com o Laboratório de Planejamento Urbano e Regional (LAPUR-UFC), o Deutscher Akademischer Austauschdienst (DAAD) e a rede Observatório das Metrópoles.

La propriété foncière du Code civil, unitaire par principe, s’accommode difficilement de l’ubiquité du droit de superficie, comme en attestent les incessants débats doctrinaux sur le sujet. Le volume immobilier moderne a répondu aux besoins de division du sol du corps social. Toutefois, en dématérialisant l’immeuble, le volume déstabilise fortement la théorie classique de la propriété. La présente thèse définit un concept de sol appropriable et divisible dans le sens de la hauteur, sans renier la propriété du code. Pour cela, le sol, incluant le dessous et le dessus, est perçu comme relevant du monde tangible. Ce bien est ensuite appréhendé en trois dimensions par un procédé de géométrisation. Le sol volumique correspond à une nouvelle phase plus abstraite de conceptualisation du sol. Cependant, la chose sensible signifiée par le concept, le sol ou fonds de terre selon les juristes demeure la même ; seule sa représentation a évolué. Dans cette perspective, le sol en volume devient individualisable et appropriable sur le modèle du sol parcellisé en deux dimensions, indispensable à une propriété individuelle et exclusive. Ainsi, la propriété du Code civil via ses dispositions actuelles, notamment les articles 552, 518 et 544, s’applique à un volume immobilier comme à une parcelle. Ce modèle de propriété passant de l’unité à la division, est complété par un droit de superficie simple, droit réel fondé sur les articles 553, 543 du Code civil et le droit de jouissance spéciale. Suivant la thèse moniste, la propriété du sol en volume, qui n’est autre que le concept de propriété du code appliqué à un sol tridimensionnel, concilie la théorie classique de la propriété et celle du doyen Savatier. / The concept of land property in the Civil Code, unitary by principle, has always been in difficulty when facing the ubiquitous “droit de superficie”, as evidenced by the never-ending doctrinal debates. The modern concept of property “volume” has responded to the social need for division of the land. However, with volume, real estate properties become incorporeal things and destabilize the classical theory of property, which is synonymous with corporeal things. This thesis defines a concept of land property appropriable and divisible relative to height, compatible with the Civil Code’s land law. For this, land, including the subjacent and superjacent domains, is perceived as part of the tangible world. This land is then comprehended in three dimensions via a geometrical approach. Land with three-dimensional significance corresponds to a new phase of conceptualization of the land that is more abstract. The physical part, however, which the concept refers to, ie the land, remains the same; only its representation has evolved. Applying this perspective, the land expressed as a volume becomes a unit appropriable on the model of land divided in two dimensions. Consequently, the concept of property in the Civil Code under its current wording, notably clause 552, but also 518 and 544, applies to land expressed as a volume as to a parcel. This property model able to divide the land vertically as well as horizontally is also capable to organize a land division comparable to a long lease. This complementary concept is based on clauses 553, 543 of the Civil Code. Developing the monistic thesis, the ownership of the land when seen as a volume reconciles the theory of the dean Savatier and the classical theory of property.

Basée sur une analyse économique de l’investissement qui tend à se développer de plus en plus en droit contemporain, l’étude de l’optimisation et de la sécurisation de l’investissement immobilier russe en France vient reléguer le risque lié au blanchiment au second plan. Il ne s’agit pas ici de nier ce risque mais de démontrer que la mise en place d’une démarche de gestion de patrimoine visant à prendre en compte les intérêts et les enjeux du client en cherchant même à les optimiser, permet d’évaluer le risque que représente cet investissement. Cette analyse du risque de l’investissement nécessite de s’interroger sur les problématiques de droit international privé, de fiscalité internationale résultant de l’investissement ainsi que sur les problématiques liées au financement de l’opération et à la mise en œuvre de garanties. De contrainte faisant craindre le pire aux divers professionnels intervenant dans l’opération, le risque de blanchiment apparaît ici être la résultante d’une analyse économico-juridique visant à servir l’intérêt de l’investisseur. Comprendre les enjeux, les motivations de l’investissement et chercher à y répondre tout en sécurisant les diverses personnes intervenant dans le processus d’investissement, telle est la problématique que cette thèse se propose de résoudre. / Based on an economic analysis of the investment, which is increasingly tending to develop in contemporary law, the study of optimisation and security of Russian real estate investment in France relegates the risk of money laundering. This thesis shows that although such a risk cannot be denied, it can still be evaluated by implementing a management approach in order to optimise client’s issues and interests.The investment risk analysis requires consideration regarding questions relating to international private law, international taxation, as well as financing for transactions and implementation of guarantees. As a rule, the money laundering risk is leading various professionals involved in the transaction to fear the worst; however such risks seem to appear as a result of economic and legal analysis which aims to serve investor’s interests. Understanding the issues and reasons for investment, whilst trying to find solutions in order to secure the investment process is the objective of this thesis