This thesis investigates the development of entrepreneurialism in the the Stockholm-based municipal housing company AB Familjebostäder’s management of the Rinkeby neighbourhood between 1985 and 1995; chiefly through the rebuilding project called the Rinkeby Project. The thesis shows that Familjebostäder’s management and the Rinkeby Project displayed significant, albeit partial, developments of entrepreneurialism in the period. Crucially, entrepreneurialism was intimately intertwined with a discourse on urban decline, depicting Rinkeby as a neighbourhood marked by decay, and its populations as dangerous and unpredictable racialized Others. Using a discourse analysis informed by theories of spatial dynamics - that is theories of entrepreneurialism and discourse on urban decline - the thesis shows that the discourse on urban decline rationalized and legitimized entrepreneurialism. Contrary to the current scholarly conception, the thesis argues that entrepreneurialism in Stockholm has not been limited in space to the inner city, or in time to the period after the reforms in housing policies of the 1990’s. / <p>Mitt utbildningsprogram går inte att välja under fliken "Examen". Programmet heter "Masterprogram i historiska studier med inriktning på historia".</p>

An der Schnittstelle von Quartiers- und Wohnungsmarktforschung wurde im Rahmen dieser Arbeit der Beitrag von Wohnungseigentümern zu einer resilienten Quartiersentwicklung in Berlin untersucht. Die Verknüpfung des Quartiers als Untersuchungsraum mit dem Konzept der Resilienz stellt aus raumwissenschaftlicher Perspektive eine weitgehende Neuerung im akademischen Diskurs dar. Aufgrund der massiven Transformation des deutschen Mietwohnungsmarktes hinsichtlich dessen Eigentümerstruktur seit Ende der 1990er, standen die beiden zentralen Akteure dieses Prozesses - kommunale Wohnungsunternehmen sowie private Finanzinvestoren - im Fokus der Analyse. Der Beitrag der Wohnungseigentümer zu resilienter Quartiersentwicklung wurde sowohl in Hinblick auf deren Bestandsbewirtschaftung als auch hinsichtlich des Engagements in einem weiteren Quartierskontext untersucht und bewertet. Die Ergebnisse der Untersuchung belegen, dass Wohnungseigentümern insgesamt eine sehr bedeutende Rolle für die Resilienz von Quartieren zukommt, da sie diese auf vielfältige Weise beeinflussen - sowohl über ihre Bestandsbewirtschaftung als auch darüber hinaus. Das Engagement im weiteren Quartiersumfeld sowie der daraus resultierende Beitrag zur Quartiersresilienz sind dabei sehr divers, wobei Engagement von den Wohnungseigentümern in verschiedenen Quartieren sehr selektiv erbracht wird. Während in (Groß)Wohnsiedlungen das Engagement recht aktiv war, konnten in Altbauquartieren kaum Aktivitäten der Eigentümer identifiziert werden. Dabei war die Erbringung des Quartiersengagements sowie der Beitrag zur Resilienz von einer Reihe verschiedener Faktoren abhängig (quartiers- und unternehmensspezifische sowie institutionelle). Der Beitrag zur Resilienz von Quartieren konnte für die kommunalen Wohnungsunternehmen im Vergleich zu den privaten Finanzinvestoren insgesamt als positiver charakterisiert werden, wobei eine Pauschalisierung nicht erfolgen kann. So konnte zum einen auch für private Investoren vereinzelt ein durchaus positiver Beitrag zur Quartiersresilienz herausgearbeitet werden, zum anderen wurde auch in einer Reihe von Quartieren ein Ausbleiben des Engagements der kommunalen Wohnungsunternehmen beobachtet. / At the interface of neighborhood and housing market research, the presented study examines the contribution of housing owners to a resilient neighborhood development in Berlin. The link between the neighborhood as an area of research and the concept of resilience is a scientific advancement from a spatial science perspective. Due to the massive transformation of the German rental housing market in terms of its ownership structure since the end of the 1990s, the two central actors of this process, municipal housing companies as well as private financial investors, have been in the center of the analysis. The housing owners’ contribution to resilient neighborhood development was analyzed and assessed both with regard to their stock management and particularly their commitment in the neighborhood. The results of the study reveal that housing owners are of major importance for neighborhood resilience as they influence it in various ways, by their stock management and beyond. The commitment in a broader neighborhood setting as well as the resulting contribution to neighborhood resilience are very diverse. However, housing owners render their activities in various neighborhoods very selectively. While in (large) housing estates the commitment was fairly active, hardly any activities could be identified in old building stock neighborhoods. The performance of neighborhood commitment and the contribution to resilience was dependent on a number of factors (neighborhood and company-specific as well as institutional). The contribution to neighborhood resilience can be characterized as more positively for the municipal housing companies compared to the private investors. A generalization, however, should not be deduced since a positive contribution to neighborhood resilience could be identified for private investors occasionally. Furthermore, an absence of commitment could also be observed for the municipal housing companies in several neighborhoods.

Bakgrund: Den 1 januari 2011 infördes Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Lagen innebär en förändring för de kommunala bostadsaktiebolagen i form av att de nu inte omfattas av självkostnadsprincipen och förbudet mot att driva företag i vinstsyfte, utan skulle nu agera enligt affärsmässiga principer. De kommunala bostadsaktiebolagen ska nu agera både affärsmässigt och vara allmännyttiga. En problematik kring tolkning av affärsmässiga principer påverkar bostadsbolagens agerande. Beroende på kommun och bostadsbolags tolkning av affärsmässiga principer sker anpassningen olika och begreppet får olika betydelser i olika bolag. Otydligheten i tolkningen av lagen ligger till grund för vidare studier inom ämnet. Syfte: Syftet med studien är att förklara hur de kommunala bostadsaktiebolagen har tolkat och anpassat sig till kravet på affärsmässighet sedan Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag trädde i kraft. Syftet uppnås genom att analysera ägardirektiv och finansiella nyckeltal. Metod: För att kunna svara på frågeställningen, hur de kommunala bostadsaktiebolagen har tolkat och anpassat sig till kravet på affärsmässighet granskades bostadsbolagens ägardirektiv både innan och efter lagändringen. Vi gjorde en finansiell analys över bostadsbolagens ekonomiska utveckling under tidsperioden 2008 till 2018 för att undersöka ifall bostadsbolagen har påverkats ekonomiskt av lag SFS 2010:879. Vi har i vår studie gjort en fallstudie som omfattar både kvalitativ samt kvantitativ metod vid insamling av sekundärdata i from av ägardirektiv, årsredovisningar och utfallet i den finansiella analysen. Slutsats: Vi har i vår studie visat att de kommunala bostadsaktiebolagen inte har anpassat sig efter affärsmässiga principer sedan införandet av lag SFS 2010:879 eftersom de agerat på detta sätt redan innan 2011. Vi kan inte genom den finansiella analysen påvisa att det har skett väsentliga förändringar i bolagens ekonomiska utveckling och därav inte påvisa att de agerar annorlunda idag mot vad de gjorde innan lagändringen. / Background: On January 1, 2011, “Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag” was introduced. The law means a change for the municipal housing limited companies in the form that they are now not covered by “självkostnadsprincipen” and the prohibition on running companies for profit, but would now act according to "affärsmässiga principer”. The municipal housing limited companies must now act both “affärsmässigt” and "allmännyttigt”. A problem of interpreting "affärsmässiga principer” affects the behavior of the housing companies. Depending on the municipality and housing companies' interpretation of "affärsmässiga principer”, the adaptation is different and the concept has different meanings in different companies. The ambiguity in the interpretation of the law forms the basis for further studies within the subject. Purpose: The purpose of this paper is to explain how the municipal housing limited companies have interpreted and adapted to “affärsmässighet” since “Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag” made an appearance. The purpose is attained by analysing their owner directives and financial ratios. Methods: In order to be able to answer the question, how the municipal housing limited companies have interpreted and adapted to the requirement of "affärsmässighet”, the housing companies' owner directive was examined both before and after the change in the law. We did a financial analysis of the financial development of the housing companies during the period 2008 to 2018 to investigate whether the housing companies have been financially affected by the law “SFS 2010: 879. We have in our study made a case study which includes both qualitative and quantitative method at the collection of the secondary data in the form of owner directives, the annual reports and the outcome of the financial analysis. Conclusion: We have in our study found that municipal housing limited companies have not adapted to “affärsmässiga principer” since entry of the new law “SFS 2010:879” since they have acted this way already before 2011. We cannot through the financial analysis show that there have been essential changes in the companies' financial development and because of that not show that they act differently today than what they did before the entry of the law.

Det finns idag ett underhållsbehov i en stor andel av de flerbostadshus som kvartstår från det Svenska miljonprogrammet. Många allmännyttiga kommunala bostadsbolag har påbörjat stora och kostsamma investeringar inom delar av deras miljonprogramsbestånd. Omfattningen på investeringarna varierar mellan bolagen och det råder oklarhet kring vad som kan anses leda till långsiktig lönsamhet. En stor andel av dessa områden innehar en social utsatthet och marginalisering hos delar av befolkningen. Investeringarna bedöms därför också kunna påverka samhällsutvecklingen i en positiv riktning inom dessa områden. Detta examensarbete har som syfte att genom en fallstudie över det allmännyttiga kommunala bostadsbolaget Svenska Bostäder AB:s pågående upprustningsprogram inom miljonprogramsområdena kring Järvafältet i Stockholm utvärdera om dessa investeringar kan anses vara lönsamma. På grund av den sedan 2011 nya lagstiftningen gällande allmännyttiga kommunala bostadsbolag råder det viss oklarhet kring i vilken omfattning samhällsekonomiska investeringar kan motiveras inom ramen för ett allmännyttigt bolag. Analysen särskiljer därför lönsamhet på fastighets- och samhällsnivå. Maximalt utrymme för fastighetsekonomiskt lönsam investering bedöms utgöras av skillnaden i fastighetsvärde före och efter att investering har genomförts. Effekter på samhället av ökad sysselsättning och minskad kriminalitet beräknas i en investeringskalkyl och nuvärdet adderas till den fastighetsekonomiska lönsamheten med jämförelse på lägenhetsnivå. Resultatet visar på att investeringarna inte är lönsamma för samhället enligt den metod som används, däremot bedöms en längre kalkylperiod samt inkluderade av ytterligare variabler kunna medföra lönsamhet på samhällsnivå. Vidare konstateras att Svenska Bostäder erhåller sämre lönsamhet än privata bolag för liknande standardhöjningar i bostaden, vilket kan ha en effekt på den långsiktiga värdeutvecklingen i beståndet. Trots att analysen ej påvisar lönsamhet i dessa investeringar dras ändå slutsatsen att det finns potential för en förbättring av metoden för hur renoveringar genomförs. Det bedöms samtidigt som möjligt att sänka kostnaderna för drift och administration ytterligare. Det finns även stor potential för allmännyttiga bolag att genom sin storlek som beställare och genom samordning med andra fastighetsägare bidra till en positiv social utveckling av dessa områden och i förlängningen en stor ekonomisk vinst för samhället. / A large share of the existing multi-family housing units built during the Swedish million homes programme includes a major amount of neglected maintenance. Several municipal housing companies have initiated large and costly investments within their stock of million program units. The extent of which kind of measures that is undertaken by each company varies and it is uncertain if the measures are profitable in the long term. A large share of residents within these areas undergoes marginalization as a result of heavily developed segregation. Investments are therefore estimated to not only affect real estate companies but also provide an opportunity to change the development of the society within these areas. This paper aims to evaluate profitability of these investments through a case study of the municipal housing company Svenska Bostäder AB and its renovation program of socially exposed housing areas within the northern parts of Stockholm. Since 2011 it is however unclear if social investments within the area can be justified by municipal housing companies due to a legislative change. The analysis differentiates profitability on single property level from profitability on municipal level. The method, which is used on single property level, is based on valuation of the real estate asset before and after renovation. Maximum level of investment on single property level which could be seen as profitable comprises of the difference in value of the asset before and after renovation. Effects on the society from increased employment, reduced criminality is estimated through a cash flow analysis and the present values of reduced costs are added to the existing analysis on property level. The result shows that the investments are not profitable for the society according to the method that has been used. However, an extension of the cash flow period and addition of extra variables could lead to profitability. Further, it is stated that Svenska Bostäder AB obtains lower net operating income compared to private real estate companies for similar quality improvements within their renovations; this could affect the value of the real estate asset in a longer run. Despite the fact that the analysis do not show any proof of profitability from these investments, the conclusion that there is room for potential improvements in how these renovations are executed could still be drawn. It should also be possible to lower the costs of operation and administration further. The municipal housing companies also have a great potential to contribute to further progress of social wealth fare within these areas through their size as clients and through coordination with other real estate companies.

Syftet med denna studie är att identifiera vilka drivkrafter som motiverar till hållbarhetsredovisning för svenska kommunala bostadsbolag samt att förklara hur den allmännyttiga roll de besitter påverkar deras synsätt på hållbarhetsredovisning. Genom att identifiera motiven som påverkar hållbarhetsredovisningen hos kommunala bostadsbolag syftar studien till att skapa förståelse för vad som kan uppmuntra företag till ökad frivillig hållbarhetsredovisning. Studien utgår från ett teoretiskt ramverk grundat i intressentteorin, legitimitetsteorin och MAST (från engelskans Media Agenda Setting Theory).  För att uppfylla studiens syfte samlas data in genom enkäter till kommunala bostadsbolag. Studien kombinerar en kvantitativ och en kvalitativ metod, där enkätens slutna frågor analyseras med hjälp av en logistisk regression samt en korrelationsanalys och kompletteras med en tematisk analys av enkätens öppna frågor. Flermetodsvalet gör att studien förhåller sig mellan motpolerna för de ontologiska och epistemologiska antagandena. Studien är av en analytisk form och tillämpar en abduktiv forskningsansats.  Den kvantitativa delen av studien finner med hjälp av den logistiska regressionen inga signifikanta variabler, men finner utifrån en korrelationsanalys signifikant korrelation mellan kommunala bostadsbolags hållbarhetsredovisning och påtryckningar från olika intressentgrupper. Ur den kvalitativa delen framkom fyra teman: legitimering, interna drivkrafter, kommunalt ansvar och förbättringsmöjligheter.  Studien drar slutsatsen att det finns externa drivkrafter till svenska kommunala bostadsbolags hållbarhetsredovisning, i form av att bemöta externa påtryckningar och skapa legitimitet för bolaget gentemot omgivningen. Det framkommer även interna drivkrafter så som att individer i bolaget själva värderar hållbarhetsarbetet och redovisningen av det, samt att hållbarhetsredovisning kan förbättra styrningen i bolagen. Gällande kommunala bostadsbolags ansvar dras slutsatsen att de upplever att de har ett ansvar när det kommer till hållbarhetsredovisning, i form av ökad transparens och att leva upp till långsiktiga visioner. Samtidigt har de ett ansvar för boendeförsörjning och att inte hållbarhetsredovisningen ska medföra ökade kostnader som drabbar hyresgästerna. Slutligen konstateras att det finns ett behov av förbättringar inom hållbarhetsredovisningen, däribland mer stöd och tydligare snarare än strängare krav, eftersom redovisningen i nuläget uppfattas som för resurskrävande. / The purpose with this study is to identify what incentives motives municipal housing companies to conduct sustainability reporting and to explain how their public role affects their view on sustainability reporting. Through identifying the incentives for sustainability reporting the study aims to create an understanding of what could encourage companies to voluntarily conduct sustainability reports. The study uses a theoretical framework consisting of Stakeholder Theory, Legitimacy Theory and Media Agenda Setting Theory.  To fulfil the aim of the study data is collected through surveys to municipal housing companies. The study combines a quantitative and qualitative method, where the closed questions of the survey is analyzed through a logistic regression and a correlation analysis while it is complemented by a thematical analysis of the open survey questions. The mixed research methods lead to the study taking a middle position when it comes to ontological and epistemological assumptions. The study is conducted as an analytical study and applies an abductive research approach. The quantitative part of the study finds no significant variables in the logistic regression but finds significant correlation between sustainability reporting of municipal housing companies and pressure from different stakeholder groups when using a correlation analysis. From the qualitative part, four themes emerged: legitimation, internal incentives, municipal responsibility, and opportunities for improvement.  The study concludes that there are external incentives for the sustainability reporting of Swedish municipal housing companies, such as responding to external pressure and creating legitimacy for the company towards its surroundings. Internal incentives also emerge, such as that individuals in the company themselves value sustainability and sustainability reporting, and that sustainability reporting can improve corporate governance. Regarding municipal housing companies' responsibility, it is concluded that they feel that they have a responsibility regarding sustainability reporting, like increased transparency and living up to long-term visions. At the same time, they have a responsibility for the supply of housing, and they recognize that sustainability reporting might entail increased costs that could directly affect the tenants. Finally, it is noted that there is a need for improvements in regard to sustainability reporting, including more support and clearer rather than stricter requirements, considering that the reporting is currently perceived as too resource-intensive.