Under den senaste tiden har intresset för hållbarhet lett till emittering och ökad efterfrågan på gröna obligationer. Sverige emitterade sin första gröna statsobligation den 9 september år 2020 i syfte att bidra till att uppnå Sveriges klimatmål. I denna uppsats undersöks avkastningen för den gröna statsobligationen och i synnerhet om det finns någon grön premie för den gröna statsobligationen jämfört med konventionella statsobligationer. Data från totalt 58 konventionella statsobligationer och statsskuldväxlar samt en grön statsobligation används mellan perioden 9 september år 2020 till 11 mars år 2024. Resultaten visar att det finns en positiv grön premie för Riksgäldens gröna statsobligation. Storleken för den gröna premien är estimerad, och uppskattas vara runt 2 till 2,5 baspunkter. Resultatens betydelse diskuteras utifrån utgivares, beslutsfattares och investerares intressen.

<p>Bakgrund: Den mest använda värderingsmodellen för noterade bolag är diskonterat kassaflödes analys. Denna modell kräver dock att ett avkatnings krav beräknas, vilket oftast beräknas med CAPM. En av variablerna i CAPM är beta, vilket är ett matt på risk. Betavärdet beräknas oftast genom att jämföra en enskilds akties volalitet med ett index. Detta kräver dock att bolaget är noterat på en aktie markand. </p><p>Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka metoder det finns för att värdera onoterade bolag och att avgöra vilken modell som ger det mest realistiska värdet samt är minst subjektivt. </p><p>Genomförande: Jag har läst böcker tidskrifter och artiklar om detta ämne. Jag har också genomför djupintervjuer med personer som jobbar med värdering samt gjort ett test av de olika modellerna. </p><p>Resultat: Kassaflödes analysen är den bäst modellen för att värdera onoterade bolag, dock måst ett tillägg för storleks premie, illikviditet och osystematisk risk göras i avkastningskravet.</p> / <p>Background: The most frequently used valuation method for traded firms is the Discounted Cash Flow Analysis. The required rate of return used to discount the cash flows for traded firms is calculated by the CAPM. One of the variables in the CAPM is beta, which is a measure of risk. Normally the beta is calculated by comparing the volatility of a stock compared to an index over a period of time, however this requires that the company is traded on the stock market.</p><p>Purpose: The purpose of this thesis is to examine which methods there are to value non traded firms, and also determine which method that gives the most reasonable value and is the least affected by the appraiser’s own judgment.</p><p>Realization: I have read books, journals and articles about this subject. I have also made in depth interviews with professionals and made a test of four different valuation methods.</p><p>Results: The Discounted Cash Flow Analysis is still the gives the most objective and reasonable valuation. However a number of adjustments have to be made due to the unique characteristics of non traded firms.</p>

Bakgrund: Den mest använda värderingsmodellen för noterade bolag är diskonterat kassaflödes analys. Denna modell kräver dock att ett avkatnings krav beräknas, vilket oftast beräknas med CAPM. En av variablerna i CAPM är beta, vilket är ett matt på risk. Betavärdet beräknas oftast genom att jämföra en enskilds akties volalitet med ett index. Detta kräver dock att bolaget är noterat på en aktie markand. Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka metoder det finns för att värdera onoterade bolag och att avgöra vilken modell som ger det mest realistiska värdet samt är minst subjektivt. Genomförande: Jag har läst böcker tidskrifter och artiklar om detta ämne. Jag har också genomför djupintervjuer med personer som jobbar med värdering samt gjort ett test av de olika modellerna. Resultat: Kassaflödes analysen är den bäst modellen för att värdera onoterade bolag, dock måst ett tillägg för storleks premie, illikviditet och osystematisk risk göras i avkastningskravet. / Background: The most frequently used valuation method for traded firms is the Discounted Cash Flow Analysis. The required rate of return used to discount the cash flows for traded firms is calculated by the CAPM. One of the variables in the CAPM is beta, which is a measure of risk. Normally the beta is calculated by comparing the volatility of a stock compared to an index over a period of time, however this requires that the company is traded on the stock market. Purpose: The purpose of this thesis is to examine which methods there are to value non traded firms, and also determine which method that gives the most reasonable value and is the least affected by the appraiser’s own judgment. Realization: I have read books, journals and articles about this subject. I have also made in depth interviews with professionals and made a test of four different valuation methods. Results: The Discounted Cash Flow Analysis is still the gives the most objective and reasonable valuation. However a number of adjustments have to be made due to the unique characteristics of non traded firms.

Obligationer är grundläggande för kapitalmarknadens funktion, och på senare tid kräver investerare möjligheten att diversifiera sina portföljer utefter miljömässiga och klimatfrämjande ändamål. Gröna obligationer omfattas av osäkerheter som exempelvis risker för greenwashing och obefintlig reglerad tillsyn över det öronmärkta kapitalet. Gröna certifieringar sägs motverka dessa risker och integreras därför i studien. Sedan gröna företagsobligationer introducerades på marknaden har det även florerat rykten om att investerare avstår en del av sin avkastning för att investera enligt sina gröna preferenser. Den gröna premien har undersökts i många utföranden, men alltför sällan på den svenska primärmarknaden. Studien använder sig av en matchningsmetod tillsammans med en hypotesprövning och korrelationsanalyser för att undersöka förekomsten av en grön premie. Matchningsparen består av likvärdiga gröna och konventionella företagsobligationer. Resultaten visar att det förekommer en svagt positiv premie för gröna obligationer och att gröna certifieringar har en stor betydelse för fortsatt marknadseffektivitet och minskad informationsasymmetri. Slutsatsen blir därmed att gröna företagsobligationer emitterade av svenska fastighetsföretag inte nämnvärt lönar sig ekonomiskt, men kommer med andra fördelar såsom en riskdiversifierad investeringsportfölj. / Bonds are fundamental to the functioning of the capital market, and more recently investors have been seeking the possibility to diversify their portfolios by making more environmental and climate conscious investments. Green bonds are accompanied by uncertainties, for example risk of greenwashing and insufficient regulations and supervision of the earmarked capital. Green certification has the possibility of minimising these risks and has therefore been integrated into this study. Since green certification has been introduced into the market, rumour has it that investing in green bonds results in losing part of one's profit margin. The green premium has been examined in many ways, but all too rarely in the Swedish primary market. To investigate if a green premium exists the study uses a matching method, together with a hypothesis test and correlation analysis. The matching method consists of equal parts of green and conventional corporate bonds.  The results show a slightly more positive premium of green bonds, and that green certification is both meaningful and important for continued market efficiency and reduced information asymmetry. The conclusion is therefore that green corporate bonds issued by Swedish real estate companies are not financially advantageous but do bring other benefits such as a risk-diversified investment portfolio.

Hållbarhet är i fokus och hållbara investeringar är en förutsättning för att utvecklingen av det globala hållbarhetsarbetet ska lyckas. Ett hållbart investeringsalternativ är gröna obligationer, som idag är en efterfrågad produkt av investerare. Obligationsmarknaden används av företag som ett alternativ till finansiering i form av banklån. Här möts företag och investerare i syfte att utbyta pengar mot räntebärande värdepapper, där investeraren erhåller ränteutbetalningar för sitt utlånade kapital. År 2008 emitterades världens första gröna obligation och utvecklingen i antal emitterade gröna obligationer har sedan dess varit extraordinär. Gröna obligationer är likt konventionella obligationer ett räntebärande värdepapper, med skillnaden att emissionskapitalet för gröna obligationer är avsett att användas till att minska miljö- och klimatpåverkan. Genom en investering i gröna obligationer är investeraren med och finansierar gröna projekt och bidrar till en mer hållbar utveckling. Tidigare forskning har lett till varierande slutsatser där majoriteten antyder att det finns en premie förknippat med gröna obligationer. Många av de tidigare forskningarna har studerat obligationsmarknaden på global nivå. Denna studie avser att undersöka premiens förhållande på den svenska obligationsmarknaden och se huruvida svenska bolag emitterar gröna obligationer till en lägre avkastning. Syftet med studien är att påvisa huruvida det finns skillnader i spread mellan gröna obligationer och konventionella obligationer på den svenska obligationsmarknaden. Detta förhållande undersöks genom en kvantitativ studie som bygger på en deduktiv ansats. I studien används en matchningsmetod för att studera fenomenet om en premie för gröna obligationer existerar. Gröna och konventionella obligationers spread jämförs inom bolagen och resultatet sammanfattas i en övergripande marknadsanalys. De slutsatser som dras av studien är att det inte finns någon statistiskt signifikant skillnad mellan gröna och konventionella obligationers spread, och därmed att gröna obligationer inte emitteras med en sämre avkastning än jämförbara konventionella obligationer. Från denna studie drar vi därmed slutsatsen att gröna obligationer på den svenska obligationsmarknaden inte emitteras med någon premie. / Sustainability is in focus and sustainable investments are a prerequisite for the progress of global sustainability work. Green bonds are an example of a sustainable investment alternative and is today a sought-after product by investors. The bond market is used by companies as an alternative to financing projects through bank loans. Organizations and investors meet for the purpose of exchanging money for interest-bearing securities, where the investor receives interest payments for his lent capital. In 2008, the world's first green bond was issued and the development in the number of issued green bonds since then has been extraordinary. Like conventional bonds, green bonds are an interest-bearing security, with the difference that the issued capital for green bonds is intended to be used to reduce the environmental and climate impact. Through an investment in green bonds, the investor participates in and finances green projects and contributes to a more sustainable development. Previous research has led to varying conclusions where the majority suggest that there is a premium associated with green bonds. Many of the previous researches have studied the bond market on a global level. This study intends to examine the premium relationship in the Swedish bond market and conclude whether or not Swedish companies issue green bonds at a lower return. The purpose of the study is to demonstrate whether there are differences in spreads between green bonds and conventional bonds in the Swedish bond market. This relationship is investigated through a quantitative study based on an deductive approach. The study uses a matching method to study the phenomenon of a premium for green bonds. The spreads of green and conventional bonds are compared within the companies and the results are summarized in an overall market analysis. The first conclusion drawn from this study is that there is no statistically significant difference between the spread of green and conventional bonds, seen across the entire Swedish bond market. This indicates that green bonds are not issued with a lower return than comparable conventional bonds. The second conclusion drawn from this study is that green bonds in the Swedish bond market are not issued with any premium. The study shows that green bonds are as profitable as conventional bonds from the same company, and also lead to a more diversified portfolio. This paper is written in Swedish.

Fastighetsmarknaden är en högt bidragen faktor till klimatkrisen. Grön finansiering och statliga stödprogram, som det tidigare investeringsstödet och dess miljöbonus, har gjort det förmånligt att producera- och investera i Miljöcertifierade bostadsfastigheter. Vidare finns krav på hållbarhet från bostadsfastighetsaktörernas finansiella investerare. Med andra ord finns det idag en efterfrågan att investera i hållbara fastigheter. En hållbar kvalitetsstämpel som finns är miljöcertifieringar. Rapporten syftar att undersöka hur investerarna resonerar kring en grön premie för nyproducerade bostadsfastigheter med en miljöcertifiering på den svenska marknaden. Med en grön premie syftar rapporten till förmånliga skillnader för bostadsfastigheternas hyresnivåer, drift- och underhållskostnader, direktavkastningskrav samt priserna vid en transaktion. Rapporten kartlägger även den gröna premiens utveckling över tid på den svenska marknaden. En kvalitativ metod används genom en semistrukturerad intervjustudie med respondenter från fem olika aktörer marknaden. Resultatet visar att investerarna på marknaden anser att det finns mervärden med miljöcertifiering, både när det gäller finansiella fördelar samt skillnader för faktorer som bland annat antalet intressenter för en fastighet samt direktavkastningskravet, det sistnämnda är dock väldigt svårt att kvantifiera. Skillnaden i antalet intressenter gör också att grundläggande ekonomisk teori om utbud och efterfrågan används, vilken antyder att det finns en premie för priset då fastigheten är miljöcertifierad. / The real estate market is a highly contributing factor to the climate crisis. Green financing and governmental support programs, such as the previous investment support program and its environmentally based bonuses, have made it advantageous to produce and invest in certified green residential properties. Furthermore, the financial investors demand a higher degree of sustainability. In other words, there is a demand to invest in sustainable real estate. A grade in sustainability is accessed through green certifications. The report aims to examine what the real estate investors think about the existence of a green premium for newly produced residential properties with a green certification on the Swedish market. A green premium is considered throughout the report as favorable differences in the property rent levels, operating and maintenance costs, yield and transaction prices. The report also maps the development of the green premium in the Swedish market over time. A qualitative method is used through a semi-structured interview study with respondents from five different actors on the real estate market. The results show that real estate investors believe that there is value premium associated with a green certification, both in terms of financial benefits and favorable differences regarding factors such as the number of potential buyers and yield, though the latter is very difficult to quantify. The differences in the number of potential buyers resulted in further usage of the basic economic theory of supply and demand, which suggests that there is a premium for the transaction prices in case of the property being certified green.

In response to The Paris Agreement, all aspects of society are committing to transit to a low-carbon future. The real estate industry, which is responsible for a large portion of greenhouse gas emissions, plays a pivotal role in achieving this temperature goal. In the area of sustainable finance, green bonds are considered one of the most prominent financial innovations to channel funds into green projects. The green bonds market is also expanding with rapid growth. In this thesis, we investigate whether green bonds can be served as lower-cost financial instruments for real estate companies to raise capital for environmental or climate-friendly projects. We used propensity score matching to evaluate the green label effect on green bonds issued by real estate companies in the primary market at the international level. We find that green bonds issued by real estate companies have on average lower yields of around 10 basis points. The finding indicates that when issuing green bonds, real estate companies can benefit from a lower cost compared to issuing conventional bonds. We also perform analysis on subsamples divided by real estate company types. The empirical results show that the real estate investment trust can issue green bonds at a lower cost of about 11 basis points. Our findings suggest that green bonds can be used as a lower-cost financial instrument for companies in the real estate sector for decarbonizing actions. / För att leva upp till Parisavtalet förbinder sig alla sektorer i samhället att ställa om till en koldioxidsnål framtid. Fastighetsbranschen, som står för en stor del av växthusgaserna, spelar en avgörande roll för att uppnå klimatmålen. När det gäller hållbar finansiering anses gröna obligationer vara en av de mest framträdande finansiella innovationerna för att kanalisera medel till hållbara projekt. Den gröna obligationsmarknaden expanderar också i snabb takt. I denna avhandling undersöker vi om gröna obligationer kan fungera som billigare finansiella instrument för fastighetsbolag när de behöver skaffa kapital till miljö- eller klimatvänliga projekt. Vi använder metoden Propensity Score Matching för att utvärdera om det finns en premie när fastighetsbolag på internationell nivå emittera gröna obligationer på primärmarknaden. Vi finner att gröna obligationer utgivna av fastighetsbolag i genomsnitt har lägre avkastning med cirka 10 räntepunkter. Resultatet indikerar att fastighetsbolag vid emission av gröna obligationer kan dra nytta av en lägre kostnad jämfört med att emittera traditionella obligationer. Vi utför också analyser på undergrupper fördelade utifrån fastighetsbolagstyper. De empiriska resultaten visar att fastighetsinvesteringsfonder kan emittera gröna obligationer till en lägre kostnad på cirka 11 räntepunkter. Våra resultat tyder på att gröna obligationer kan användas som ett billigare finansiellt instrument för företag inom fastighetssektorn för att minska koldioxidutsläppen.

The construction and real estate industry accounts for a large share of the global energy consumption. Thus, an onerous responsibility is resting on the shoulders of the property owners and developers to alleviate the emissions derived from the real estate sector. With the escalating necessity for undertaking measures aimed at averting additional negative impact on the climate, a rising level of engagement from governmental as well as private stakeholders emerges. As a consequence of the negative development in the sector, and with tenants willing to pay rentalpremiums to be seated in premises in buildings certified as green, the issuance of green certifications have surged. The purpose of this study is to examine whether the distance from the city center has an impact on the green sales premiums for commercial office properties on the Swedish property market, to be able to compose more accurate calculations of green investments. This is investigated ona national level, as well as for cities exceeding 200,000 inhabitants. The study is a quantitative study which uses hedonic regression models to answer the research questions. The data used is collected through a transaction database provided by Cushman &amp; Wakefield Sweden, with additional data from Sweden Green Building Council and Statistics Sweden, among others. The results conclude an incremental green premium of 14.80% at the 1 km mark from the city center for the country level data set, and 31.92% for the larger cities, at the 10%, respective 1% level of significance. However, some coefficients are inconsistent and the author highlights potential deficiencies within the course of action. / Bygg- och fastighetssektorn står idag för en stor del av den globala energiförbrukningen. Därmed vilar ett tungt ansvar på fastighetsutvecklare, förvaltare och andra aktörer i branschen för att minska utsläppen från fastighetssektorn. Med det ökande behovet av att vidta åtgärder för att undvika ytterligare negativ påverkan på klimatet, har även engagemanget från både offentliga och privata aktörer tilltagit. Som en konsekvens av den negativa utvecklingen inom sektorn och att hyresgäster är villiga att betala en premie för att husera i byggnader som är miljöcertifierade, har utfärdandet av gröna certifikat ökat markant. Syftet med denna studie är att undersöka om avståndet från centrum har en inverkan på den gröna försäljningspremien för kommersiella kontorsfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden, för att kunna göra mer exakta investeringskalkyler gällande investeringar i miljöcertifierade fastigheter. Detta undersöks på dels nationell nivå, och dels för städer med över 200 000 invånare. Studien är en kvantitativ studie som använder hedoniska regressionsmodeller för att besvara forskningsfrågorna. Dataseten komponeras med hjälp av en transaktionsdatabas som tillhandahålls av Cushman &amp; Wakefield Sweden, tillsammans med ytterligare data från bl.a. Sweden Green Building Council och Statistiska centralbyrån. Resultatet indikerar en ökande grön premie om 14,80% vid 1 km från stadens centrum för datasetet på nationell nivå, och 31,92% för de större städerna, vid 10% respektive 1% signifikansnivå. Vissa koefficienter är dock inkonsekventa och författaren lyfter fram potentiella brister i handlingsförloppet.

The purpose of this thesis is to investigate the impact that the energy performance certificate rating and the energy consumption has on the transaction price on detached housing in Sweden during 2023. Additionally, the thesis researches whether there is a regional disparity in the premium based on municipality size and if the premium varies depending on which energy zone the dwelling is located in. To answer these questions a quantitative method with a hedonic pricing model was used with transactions from the entirety of Sweden. To capture the effect of the energy premia three models were constructed including locational and individual traits of the dwellings. The first model compares the housing with A-C rating to those with D-G. The second model tested every rating against the omitted D rating. Finally, the third model tested for energy consumptions impact on transaction price of housing. These models were then also tested to see if there was a regional disparity using SKR’s definition on municipality size and if the energy zones in Sweden impacted the premium. The results of the study indicate the existence of a premium for energy efficient housing, a price increase of 12,3% for housing with an energy rating of A-C on the national level. The study also finds an existence of a regional disparity in the premium, with the smallest municipalities having the highest premiums. Lastly, it’s found that the highest premium for green buildings when measuring on energy zones is found in the northern regions of Sweden. / Syftet med denna uppsats är att undersöka vilken inverkan energideklarationer och energiförbrukning har på transaktionspriset för villor i Sverige under 2023. Dessutom undersöker uppsatsen om det finns regionala skillnader i en eventuell prispremie baserat på kommunstorlek och om premien varierar beroende på vilken energi-zon bostaden är belägen i. För att besvara dessa frågor användes en kvantitativ metod med en hedonisk prismodell som appliceras på data med transaktioner i hela Sverige. För att mäta effekten av en möjlig prispremie konstruerades tre modeller som inkluderade lokala och individuella egenskaper hos bostäderna. Den första modellen jämför bostäder med A-C betyg med de med D-G betyg. Den andra modellen testade varje betyg mot det uteslutna D-betyget. Slutligen testade den tredje modellen energiförbrukningens inverkan på transaktionspriset för bostäder. Dessa modeller testades sedan också för att se om det fanns regionala skillnader med hjälp av SKR:s definition på kommunstorlek och om elområdet som huset finns i påverkade premien. Resultaten av studien indikerar existensen av en premie för energieffektiva bostäder, en prisökning på 12,3% för bostäder med ett energibetyg på A-C på nationell nivå. Studien finner också att det finns en regional skillnad i premien, med de minsta kommunerna som har de högsta premierna. Slutligen fanns det att den högsta prispremie för byggnader, när man mäter vid energizoner, finns i de norra regionerna av Sverige.

The primary objective of the thesis is to investigate whether there exists a price premium for LEED-certified buildings in Sweden's commercial property market. Furthermore, the thesis investigates the inflation-hedging potential of commercial real estate in Sweden, aiming to determine if LEED-certified buildings are a more effective hedge against inflation. The thesis aims to contribute to the existing body of knowledge on ESG and sustainability practices, offering valuable insights to investors, occupiers, and other stakeholders to make more informed decisions. To determine these relationships, the thesis employed a quantitative approach and constructed four hedonic regression models in R-Studio. One model examines the price premiums of LEED-certified buildings, while the other model focuses on the price growth of these buildings in relation to inflation. Transactional data was obtained from Cushman &amp; Wakefield Sweden, consisting of 412 observations ranging from the second quarter of 2013 to the first quarter of 2024. Data has been collected from various sources, including MSCI Property Intel, the U.S. Green Building Council, and the SCB Statistical Database. According to the results, there is a significant price premium of 40.1% for LEED-certified buildings in Sweden's commercial property market. In addition, buildings with a Platinum-level command a price premium of 103%, while those with a Silver-level carry a price premium of 80%. Buildings with a Gold-level did not demonstrate any statistical significance. Additionally, the findings indicate that LEED-certified buildings outperform non-certified ones in terms of price growth during inflationary periods, at 5.8% per 1% increase in CPIF. The latter is more in line with the CPIF, indicating that LEED-certified buildings may serve as a more efficient inflation hedge in Sweden's commercial property market. The results suggest that the null hypothesis for both models can be rejected and the alternative hypothesis can be accepted. / Det primära syftet med avhandlingen är att undersöka om det finns en prispremie för LEED-certifierade byggnader på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Dessutom undersöker avhandlingen inflationssäkringspotentialen hos kommersiella fastigheter i Sverige, med målet att avgöra om LEED-certifierade byggnader är ett effektivare skydd mot inflation. Avhandlingen syftar till att bidra till den befintliga kunskapen om ESG och hållbarhet praxis, vilket ger värdefulla insikter till investerare, ockupanter och andra intressenter för att fatta mer informerade beslut. För att fastställa dessa relationer använde avhandlingen ett kvantitativt tillvägagångssätt och konstruerade fyra hedoniska regressionsmodeller i R-Studio. En modell undersöker prispremier för LEED-certifierade byggnader, medan den andra modellen fokuserar på prisökningen av dessa byggnader i förhållande till inflationen. Transaktionsdata erhölls från Cushman &amp; Wakefield Sverige, bestående av 412 observationer som sträckte sig från det andra kvartalet 2013 till det första kvartalet 2024. Data har samlats från olika källor, bland annat MSCI Property Intel, U.S. Green Building Council och SCB statistikdatabas. Enligt resultaten finns det en signifikant pris premie på 40,1% för LEED-certifierade byggnader på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Vidare erhåller byggnader med en Platinum-nivå en prispremie på 103%, medan de med en Silver-nivå erhåller en prispremie på 80%. Byggnader med Guld-nivå visade ingen statistisk betydelse. Dessutom visar resultaten att LEED-certifierade byggnader överträffar konventionella byggnader avseende prisökning under inflation, med 5,8% per 1% ökning i KPIF. Det senare är mer i linje med KPIF, vilket tyder på att LEED-certifierade byggnader kan fungera som en effektivare inflationssäkring på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Resultaten tyder på att nollhypotesen för båda modellerna kan förkastas och den alternativa hypotesen kan accepteras.