This thesis concerns itself with the problems of manipulation with Cascading Style Sheets. The first aim is to create a library for manipulation with Cascading Style Sheets - an object interface of Cascading Style Sheet is proposed, a parser is generated by means of an appliance of JavaCC, the implementation of interface is completed and as a whole connected to a functional unit. The library enables reading Cascading Style Sheet and its transfer into an object representation, editing and subsequently exporting back to the text file. The second part of the thesis deals with the implementation of library for assign property values - every (X)HTML document is formed by the tree of elements to which the rules are consequently searched for in CSS and their declarations are asigned in the correct order. In conclusion of the thesis the DEMO application, which illustrates the possibilities of both libraries and facilitates performing of experiments or testing, is described. Hereafter the technique of profiling, which enables to find out the efficiently demanding passages, which can be optimised further, in the source code, is shown.

With new ways of shopping, it could be assumed that not all actors within the retail sector will come out as winners. As the growth of e-commerce has been continuously rapid over many years, there is evidence for physical retailers suffering of sales losses.Behind every retailer stands a real estate owner that is reliant on the rental income ofits tenants, which could be assumed to be violated if the retailers are not resistant to the changes within the retail sector. If the income losses of the retailers are displaced to the real estate owners, it might have negative effects on the value of their retailproperties. This thesis investigates what effects the growth of e-commerce has onretail property values. The research questions of this research have been answered by interviewing real estate owners and property valuers with expertise on this topic. With basis of the results from the interviews, a case study has also been conducted on one of Stockholm´s mostprominent retailer – NK. Concluding the most obvious challenges and foresights from the real estate owner and the valuer´s perspective, three scenarios for valuing NK Stockholm was produced. It was concluded that real estate actors differ in their view of e-commerce. Some viewe-commerce and physical retail as complements, while some see them as opposites.They also have different strategies for how they work with growing e-commerce att heir physical retail areas. The different approaches are supposedly connected to how involved the real estate owners are with their retailers, and what retailers they have.The most prominent challenge is to create a retail space that attracts the righ tcustomers. To decide what retailers should be included, and what concepts that consumers demand. It was concluded that real estate actors differ in their view of e-commerce. Some view e-commerce and physical retail as complements, while some see them as opposites.They also have different strategies for how they work with growing e-commerce at their physical retail areas. The different approaches are supposedly connected to how involved the real estate owners are with their retailers, and what retailers they have.The most prominent challenge is to create a retail space that attracts the right customers. To decide what retailers should be included, and what concepts that consumers demand the income will decrease. If the real estate owner work actively on adapting to marketchanges, consumer behavior and consumer demand, it is more likely that property values will not decrease as income is generated alternatively, and as Omni-channeled retailer Scenario depictures, the value can even increase. The Food & Beverages Scenario was a middle way, where the real estate owner invested in new usages for the vacant retail spaces, restaurants and cafes. The cost of investment and the cost of maintenance and other operational costs, as there is more wear on restaurant spaces,will cause a decrease in value. The most prominent outtake of this research is how significant the strategy of the realestate owner is for the value. Real estate owners applying the “wrong” strategy in timesof structural changes, risk a decrease in their property values. / Med nya möjligheter att konsumera, kan det antas att inte alla aktörer inom detaljhandeln kommer ut som vinnare. Då e-handeln ökat stadigt under många år,finns det belägg att tro att de fysiska detaljhandlarna tappar andelar av deras försäljning. Bakom varje detaljhandlare finns det en fastighetsägare som är beroende av hyresintäkter från sina hyresgäster, som riskerar att minska om detaljhandlarna inte kan hantera de strukturella förändringar som detaljhandeln genomgår. Om ett inkomstbortfall från detaljhandlare förskjuts till fastighetsägarna finns det riskatt det har negativ påverkan på värdet av dessa detaljhandelsfastigheter. Denna uppsats undersöker vilka effekter som den ökade e-handeln har på detaljhandelsfastigheter. Genom att intervjua fastighetsägare och fastighetsvärderare med god kompetens inomområdet har forskningsfrågorna för denna uppsats besvarats. Grundat på resultatet från intervjuerna har en fallstudie på en av Stockholms mest välkända handelsvaruhus– NK Stockholm gjorts. En sammanfattning av de mest framstående utmaningarna och de framtidsspaningar som togs upp under intervjuerna, skapades tre olikascenarier för att värdera fastigheten som NK Stockholm ligger i. Från studien kan sammanfattas att fastighetsägarna har olika syn på e-handeln. Vissa ser e-handeln och den fysiska handeln som komplement, medan andra ser e-handeln och fysiska handeln som motpoler och i vissa fall direkta hot. De har också varierande strategier för hur de valt att arbeta mot ökad e-handel på deras fysiska handelsytor. De olika förhållningssätten ser ut att grunda sig på hur involverade fastighetsägarnaär i deras detaljhandelshyresgästers verksamheter, samt vilken typ av detaljhandelshyresgäster de har. De största utmaningarna är att skapa handelsytor som attraherar rätt besökare, bestämma vilka hyresgäster som ska ingå, samt vilka koncept som efterfrågas av besökarna. I fallstudiens första scenario förhöll sig fastighetsägaren relativt passiv, utan några direkta åtgärder i en situation där vakanserna ökade som en effekt av ökad e-handel.Utfallet blev att fastighetsvärdet minskade, allt annat lika, då intäkterna gått ner. Om fastighetsägaren istället jobbar med att anpassa ytorna och detaljhandelshyresgästerna för vad konsumenterna efterfrågar, visar det att intäkterna istället kommer att öka. I det andra scenariot, investerade fastighetsägaren i att hitta nya användningsområden för de vakanta ytorna såsom restauranger och caféer. Kostnaderna för investeringar av detta slag, sammanslaget med de ökade drift och underhållskostnaderna och ökat slitage på denna typ av ytor kommer att innebära en värdeminskning. Den mest framträdande lärdomen från denna uppsats är hur betydande den individuella fastighetsägarens strategier för sina respektive handelsytor är. Fastighetsägare som väljer “fel” strategi riskerar att tappa delar av sina fastighetsvärden.

No description available.

The concept of accessibility has in recent years been more used in urban planning, where access to urban services and attractive places, such as green areas, is desirable. In a rapidly growing city region like Stockholm, accessibility is especially important in order to provide an attractive and sustainable region. Several studies have supported the positive correlation between green areas, human well- being and sustaining a good quality of life. However, it is rather the qualities possessed by a green area that is attractive and not necessarily the space itself. Moreover, access to green areas is considered to affect the property values and can further indicate whether a green area quality is demanded or not since it may differ depending on the green area type and its quality. Although studies concerning accessibility to green areas and the correlation to property values already have been conducted to some extent for Stockholm, the combination of qualitative green areas have not been extensively researched for the entire region with a network analysis approach. The purpose of this study is to measure the accessibility to green area qualities within the Stockholm region and further assess whether the measured distances correlate with the property values within the region. In this thesis, four green area qualities are selected, based on experience values, which are: Spacious, Quietness, Parks and Protected areas for biodiversity. These green area qualities are considered to contribute to individual’s quality of life, but for their usefulness from a regional planning perspective, a combination of different qualities could have been more attractive. The access is further measured from each dwelling in the Stockholm region to these green area qualities, via the pedestrian road network, for different geographical divisions within the region. These four divisions are: Archipelago areas, Urban countryside areas, Countryside areas and Urban areas. The accessibility analysis is conducted by using a GIS-based network analysis. The correlation between the measured distances and the property values per area is determined by using the Pearson correlation method. The results show that the access to spacious green areas generally is at least good in the entire region, while the access to quietness and protected areas for biodiversity generally is poor. The access to parks is only measured for Urban areas, due to limited mapping, and the results show that a majority have at least good access. Also, the results show that dwellings generally have best access to spacious green areas, while they have poorest access to quietness within the entire region. Dwellings located in the outer parts of the Urban areas had poorer access to Parks than in the more central areas. Moreover, the results indicate that there are differences in access for different geographical divisions within the region and it can be concluded that Urban areas have generally poorer access than the more rural areas. It is found that all different datasets have a positive correlation between the measured distance and the property values per areal, which means that dwellings located far away from these green area qualities have higher property values. The exceptions were for the green area quality: Parks, in Urban areas, and the green area quality: Protected areas for biodiversity, in Urban countryside areas, which instead had a negative correlation. Basically, this means that these dwellings located close to parks in Urban areas and close to protected areas for biodiversity in Urban countryside areas have higher property values. The study further shows that the correlation between all datasets is weak. These weak correlations are however assumed to be affected by other location factors that may have directly opposite correlations to these green area qualities, such as access to the city center, public transport and other urban services. However, all correlations in this study are found to be statistically significant, which mean it can be concluded that a true correlation exists, although it is weak. For the statistical results to be more useful from a regional planning perspective, other location factors could be analyzed as well, in order to get a better understanding of the statistical results. Finally, the results from both the accessibility analysis and the statistical analysis can be used as a basis for future planning and as a spatial decision support to sustain a good quality of life within the Stockholm region. / Konceptet tillgänglighet har under de senaste åren använts mer frekvent inom stadsplanering, där tillgänglighet till urban service och attraktiva platser, så som grönområden, är önskvärt. I en snabbt växande stadsregion som Stockholm är tillgänglighet extra viktigt för att bidra till en attraktiv och hållbar region. Ett flertal studier stödjer att det finns en positiv korrelation mellan grönområden, mänskligt välmående och att upprätthålla en god livskvalitet. Det är dock snarare kvaliteterna ett grönområde besitter som är attraktivt och inte nödvändigtvis själva ytan. Följaktligen kan tillgänglighet till grönområden anses påverka fastighetsvärdet och kan vidare ge en indikation om vilka grönområdeskvaliteter som efterfrågas, då det kan variera för olika grönområdestyper med olika kvaliteter. Trots att studier angående tillgänglighet till grönområden och korrelationen till fastighetsvärden redan har utförts i viss utsträckning i Stockholm, saknas kombinationen med grönområdeskvaliteter på en regional nivå med ett nätverksanalytiskt angreppssätt. Syftet med denna studie är att mäta tillgängligheten till grönområdeskvaliteter i Stockholmsregionen och vidare att bedöma om det uppmätta avståndet mellan fastigheter och grönområden korrelerar med fastighetsvärden i regionen. I studien väljs fyra grönområdeskvaliteter baserat på upplevelsevärden, vilka är: Rymd, Rofylldhet, Park och Skyddade områden för biodiversitet. Dessa kvaliteter antas bidra till ökad livskvalitet, men dess användbarhet inom regional planering skulle kunna vara mer attraktiv om de kombineras med andra kvaliteter i analysen. Tillgängligheten mäts från varje bostad i Stockholmsregionen till dessa grönområdeskvaliteter, via gångvägsnätet, för olika geografiska områden inom regionen, vilka är: Skärgård, Tätortsnära landsbygd, Landsbygd och Tätort. Detta utförs genom att använda en GIS-baserad nätverksanalys. Korrelationen mellan det uppmätta avståndet och fastighetsvärden per areal bestäms genom att använda Pearsons korrelationsmetod. Resultatet från tillgänglighetanalysen visar på att tillgängligheten till rymliga grönområden generellt sett är bra eller mycket bra i hela regionen, medan tillgängligheten till rofylldhet och skyddade områden för biodiversitet generellt sett är dålig. Tillgängligheten till parker är endast uppmätt för urbana områden på grund av begränsad kartering och resultatet visar på att majoriteten har bra eller mycket bra tillgänglighet. Följaktligen indikerar resultaten att tillgängligheten skiljer sig för de olika geografiska områdena inom regionen och det kan konstateras att urbana områden generellt sett har sämre tillgänglighet än landsbygdsområden. Dessutom indikerar resultaten att tillgängligheten varierar mellan de olika grönområdeskvaliteterna. Användbarheten av tillgänglighetsresultaten antas vara relevant för framtida regionala planerare som ämnar fokusera på dessa specifika kvaliteter. För att få ett mer heltäckande perspektiv angående befolkningens livskvalitet i regionen behövs dock även andra grundläggande kvaliteter inkluderas i tillgänglighetsanalysen. Kvaliteterna i denna studie kan dock bidra som en del i bedömningen av regional tillgänglighet med fokus på att upprätthålla en god livskvalitet. Den statistiska analysen visar att alla olika dataset har en positiv korrelation mellan det uppmätta avståndet och fastighetsvärdet per areal, vilket innebär att fastighetsvärdet ökar för bostäder som ligger långt ifrån dessa grönområdeskvaliteter. Undantagen för detta är: Park, i urbana områden, och Skyddade områden för biodiversitet, i tätortsnära landsbygd, som istället har en negativ korrelation. Detta innebär att fastighetsvärdet ökar för bostäder som ligger nära parker i urbana områden och skyddade områden för biodiversitet i tätortsnära landsbygd. Studien visar även på att korrelationerna mellan samtliga nämnda variabler är svaga. Dessa svaga korrelationer antas bero på inverkan av andra samverkande lägesfaktorer, såsom tillgänglighet till stadskärnan, kollektivtrafik och annan urban service, som möjligtvis har direkt motsatt korrelation till dessa grönområdeskvaliteter. Samtliga korrelationer är dock statistiskt signifikanta, vilket innebär att slutsatsen kan dras att det finns en sann korrelation, även om den är svag. För att få det statistiska resultatet mer användbart för regional planering kan även andra lägesfaktorer analyseras för att få en bättre förståelse för det statistiska resultatet. Slutligen kan resultaten från både tillgänglighetsanalysen och den statistiska analysen användas som ett underlag för framtida planering och som en del av ett rumsligt beslutsstöd för att upprätthålla en god livskvalitet inom Stockholmsregionen.

No description available.

近年臺北市政府試圖藉由興建品質良好的公共住宅，解決住宅價格高漲影響人民居住的問題，然附近居民往往認為公共住宅會造成周圍住宅生活環境品質低落及房價下跌，反對其於住家鄰近興建。過去國內缺乏以實證方式計算公共住宅對周圍住宅價格之影響，亦尚未針對新推出的公營出租住宅個案深入分析；而國外相關研究雖有利用量化實證公共住宅與周圍房價關係，然多針對個別公共住宅社區為研究對象，對不同類型公共住宅及其對不同高低房價住宅之影響與差異，缺乏更全面的探討分析，且亦未釐清住宅價格的空間自相關特性及公共住宅設立的不同階段等，對周圍房價影響效果的差異。 本文應用特徵價格理論傳統迴歸模型、空間迴歸模型及分量迴歸模型，以2012年7月至2015年9月之臺北市不動產實價登錄交易資料為對象，研究整建住宅、出售國宅、出租國宅、公營出租住宅等四類不同時期公共住宅，於100~300公尺不同影響範圍下，分別對周圍住宅價格的影響效果。另外並選取興隆公共住宅作為個案研究對象，以臺北市文山區不動產實價登錄交易資料為對象，應用差異中之差異法結合空間迴歸模型，分析興隆公共住宅的興建完工與住戶入住對於周圍住宅價格之外溢效果。實證結果顯示，附近有早期興建之整建住宅及出租國宅者，其住宅總價皆呈現顯著下跌現象，分別下跌約1.7%至8.9%及1.5%至7.7%；附近有出售國宅之住宅總價漲跌情形不顯著；而近期興建之公營出租住宅則造成周圍住宅價格顯著上漲約1.7%至7.7%；又前述影響程度皆隨影響範圍擴大而隨之減輕。進一步分析不同影響範圍下對周圍高低房價住宅的影響，公營出租住宅對周圍低價住宅正向提升效果為6.2%至7.1%，皆大於高價住宅之無顯著影響至3.2%。而興隆公共住宅的興建完工確實能使周圍住宅價格較外圍地區多提升約6.5%至15.8%，惟住戶入住興隆公共住宅則未具顯著正向的價格外溢效果。由新興辦的公營出租住宅對周圍房價造成正面影響的實證結果，應可釐清公共住宅外部性之正向效果，有助後續公共住宅的興建。 / In recent years, government has tried to build the public housing with high quality to solve the living problems caused by the soaring of the house price. However, residents beside the public housing often regard them as Nimbys that will detrimentally affect property values and oppose public housing to be built nearby. There were short of empirical studies that focus on the effects of public housing on nearby property, as well as the case study of social housing newly built in Taiwan. Besides, the empirical studies in foreign only select a specific public housing as their subject, which few of them analyze different effects caused by different types of public housing, ignore different effects on nearby property with different values, and have not clarify whether the spatial autocorrelation of property values as well as the construction and operation of the social housing leads to different results. This study analyzes the effect of social housing, resettled tenement, public housing for rent and for sale on nearby property values in different ranges separately by using hedonic price theory OLS, spatial and quantile regression as model, and selecting the sale price of real estate in Taipei City from July 2012 to September 2015 as sample. Besides, Xing-Long Social housing and sale prices of real estate in Wenshan district of Taipei City are also selected for case study applying Difference in Difference method with spatial regression, in order to analyze the nearby property values changes after the construction and the move in of the residents of Xing-Long social housing. The result shows that although resettled tenement and public housing for rent detrimentally affect the property values by 1.7% to 8.9% and 1.5% to 7.7% separately, public housing for sale does not affect the property values significantly, and social housing positively affects the property values by 1.7% to 7.7% on the contrary. In addition, these effects decline with distance from public housing. With regard to the impact on high and low priced property in different ranges, social housing has positive effect on low-priced property by 6.2% to 7.1% and no significant effect to 3.2% on high-priced property. The construction of Xing-Long social housing has positive spillover effect by 6.5% to 15.8%, however, the move in of the residents does not. Empirical results show that social housing newly built are able to enhance the property values nearby, which is contributed to the follow-up construction of the public housing.