<p>Allt sedan 2005 skall svenska bolag noterade på börsen upprätta sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS/IAS. Innan införandet av standarden redovisades förvaltningsfastigheter enbart i balansräkningen och till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskningar. Den nya standarden innebär dock att värdering och värdeförändring numer skall tas upp till verkligt värde i balans- och resultaträkning.</p><p> </p><p>Redovisning och värdering till verkligt värde för dessvärre med sig en del komplikationer. Enligt teorin förutsätter metoden en perfekt och fullständig marknad, en marknadssituation som i realiteten aldrig uppstår. Samtidigt krävs, för att överhuvudtaget kunna genomföra en värdering, antaganden om marknadsutveckling och framtida kassaflöden. Enligt Ernst & Young tenderar sådana antaganden att påverka tillförlitligheten i den information som görs tillgänglig för utomstående intressenter.</p><p> </p><p>Med utgångspunkten i dessa problem vill vi med denna studie undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheter återspeglar faktiska marknadspriser. I vår jakt på slutsatser i ämnet väljer vi därför att undersöka följande fem bolag närmare; Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden och Wallenstam.</p><p> </p><p>Vi baserar, i huvudsak, vår undersökning utifrån ett kvalitativt perspektiv. Bolagens årsredovisningar granskas och förklaras med hjälp av en jämförelse mot aktuellt fastighetsprisindex, utgivet av Statistiska centralbyrån. Som stöd för vår undersökning väljer vi även att diskutera vår analys och värderingen till verkligt värde med personal vid revisionsbyrån Deloitte.</p><p> </p><p>Det visar sig att det inte går att dra några generella slutsatser om värderingen och jämförelsen. Bolagens värdering till verkligt värde går inte att verifiera då den skiljer sig åt mellan varje enskilt objekt samt bygger på subjektiva antaganden om framtiden. En slutsats som bekräftas av genomförda intervjuer.</p>

<p>Bakgrund: Flygtransportbranschen är hårt konkurrensutsatt genom stark etablering av lågprisbolag. Därtill har händelser såsom terrordådet i New York och SARS påverkat marknaden negativt; branschen har dessutom drabbats av förändrat kundbeteende, bland annat hos privatkunder, och flygbolagen finner det allt svårare att förutse kundernas köp. En medvetenhet om att resenärerna ser priset som en primär faktor vid val av flygbolag finns, men det har visat sig svårt att identifiera andra faktorer.</p><p>Syfte: Syftet med denna uppsats är att öka förståelsen för privatresenärers köpbeteende vid val av flygbolag. Vidare skall vi genom detta dra slutsatser om faktorer som påverkar kundtroheten inom flygtransportbranschen.</p><p>Genomförande: Uppsatsen bygger på kvalitativ metod, där empirisk rådata har insamlats genom 48 intervjuer med privatresenärer, fyra intervjuer med anställda på marknadsavdelningen på Scandinavian Airlines Sverige AB och en oberoende intervju med en professor vid Handelshögskolan i Stockholm.</p><p>Resultat: Våra resultat bekräftar prisets betydelse vid val av flygbolag, men utöver detta har vi kunnat se ett antal för privatresenären värdeskapande faktorer, bland annat personalens bemötande, som påverkar valet av flygbolag. För att beskriva privatresenärernas köpbeteende har vi utvecklat en anpassad behovshierarki för flygtransportbranschen baserat på Maslow, där olika värdeskapande faktorer beskrivs. Studien visar att privatresenären, i huvudsak, ser flygresan inrikes och inom Europa som en transport och efterfrågar därmed främst en enkel, smärtfri och billig resa. Vid interkontinentala flygresor får andra värden en större vikt. Studien har även visat att privatresenärernas motiv för att återkommande efterfråga ett flygbolag inte går att beskrivas på ett generellt plan. Av den anledningen har vi utvecklat lojalitetsbegreppet genom identifiering och beskrivning av sju olika typer av lojaliteter, vilka utvärderas i relation till troheten till företaget, engagemanget till köpprocessen och engagemanget till företaget.</p> / <p>Background: The commercial airline business is facing keen competition from low fares airlines. Air transport has also been effected by incidents like terrorist attacks and SARS. On top of this, the airlines are seeing a change in their customers’ behaviours, which makes it harder to foresee their purchases. The airlines know that the primary factor for choosing an airline is price, but it has proven to be difficult to identify other factors.</p><p>Purpose: The purpose of our master thesis is to increase the comprehension about leisure travellers’ buying behaviour, when choosing a specific airline. Further, we shall draw conclusions about factors that have an effect on loyalty within the commercial airline business.</p><p>Research method: The master thesis is based on an empirical study. 48 interviews have been conducted with leisure travellers, and four with staff members from the marketing department at Scandinavian Airlines Sverige AB; one independent interview with a professor at Stockholm School of Economics was also conducted.</p><p>Results: Our study confirms the importance of price when choosing a specific airline, but we have also seen that other value-based factors have an influence on the choice; among other things kind treatment from the airline staff. To be able to describe the leisure travellers’ buying behaviour, we developed a suited hierarchy of needs for the commercial airline business, based on Maslow, where you can find different value-based factors. Our results show that the leisure traveller sees the flight only as a transport, when travelling domestic or within Europe, and therefore searches for an easy way of travelling to the best price available. When travelling on intercontinental flights, customers attach more importance to other values. The study has also shown that the leisure travellers’ motives for repurchasing from the same airline cannot be described on a general level. We have therefore developed the concept of loyalty by identifying and describing seven types of loyalties. All are being evaluated in relation to the loyalty to the company, the commitment to the buying process and the commitment to the company.</p>

<p>Syftet med denna uppsats är att ge en bild av den livsstil som boende i en ekoby har. Detta har gjorts genom en analys med en teoretisk modell innehållande värden, attityder och handlingar. Två informanter har intervjuats för att ge förståelse för hur värden och handlingar stämmer överens och om det finns genomförda handlingar som inte bottnar i grundläggande värden. Resultatet visar att beslutet att bo i en ekoby är väl genomtänkt och grundas på viktiga värden. Strävan efter att leva ett enkelt liv är det centrala, vilket kopplas ihop med global rättvisa. Även frihet, både i form av fysiskt utrymme och vad gäller möjlighet att bestämma över sin vardag, är viktigt. Vidare betonas den gemenskap som livet i ekobyn ger. Handlingar som grundas på materiella värden, som konsumtion, hög boendestandard och att arbeta heltid, prioriteras inte. Det är varken möjligheten att leva ett miljövänligt eller hälsosamt liv som är de främsta motiven till valet att bo i en ekoby. Informanterna har ett väl sammanvävt värdesystem. I stort sett alla handlingar motiveras av grundläggande värden.</p> / <p>The purpose of the thesis is to describe the lifestyle of people living in an eco village. A theoretical model containing values, attitudes and actions has been used for the analysis. Two informants have been interviewed to create an understanding for how values and actions are corresponding and if there are any actions that have been carried out which aren’t based upon fundamental values. The result shows that the decision to live in an eco village is well considered and is based upon important values. The ambition to live a simple life is essential and is connected to global justice. Freedom is also important, both in the sense of physical space and also the possibility to control everyday life. Further, the fellowship that the life in the eco village gives is emphasized. Actions that are based upon material values, like consumption, a high standard of living and a full-time job aren’t given priority. It’s neither the opportunity to live an environmental-friendly nor a healthy life which are the premier reasons for the decision to live in an eco village. The informants have a well-connected value system. Almost all the actions are based upon fundamental values.</p>

<p>Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.</p>

<p>IFRS/IAS infördes i Sverige år 2005 och är ett nytt sätt att redovisa förvaltningsfastigheter förnoterade fastighetsbolag inom EU. Tanken med denna standard var att förbättra deninternationella kapitalmarknaden och att eliminera de stora olikheterna i redovisningen.IAS 40 ges ut av IFRS/IAS och handlar om förvaltningsfastigheter. Standarden IAS 40 gerbörsnoterade bolag inom EU möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter tillanskaffningsvärde eller till verkligt värde.Syftet med uppsatsen är att ta granska konsekvenserna vid tillämpningen av IAS 40 ochrevisorernas syn på detta. Samt att studera vilka värderingsmetoder som fastighetsbolagenanvänder och ifall standarden har gett positiva eller negativa påföljder för fastighetsbolagen.Uppsatsen innehåller kvalitativ och kvantitativ data. För kvalitativ data gjordes intervjuer medtvå auktoriserade revisorer, samt även en intervju med Frank Sadler från HEBA AB, som ärekonomichef. För kvantitativa data har informationen erhållits från tio årsredovisningar frånnoterade fastighetsbolag i Sverige.Slutsatsen från undersökningarna var att standarden är positiv för fastighetsbolagen. Verkligtvärde prefereras framför anskaffningsvärde. Revisorer upplever standarden svårtolkad ochkomplicerad dock anser dem att den ger en bättre jämförbarhet mellan bolagen. Värderingsmetoden av bolagens förvaltningsfastigheter är mindre relevanta då bolagenvärderar internt eller externt som de vill.</p>

Bakgrund: Flygtransportbranschen är hårt konkurrensutsatt genom stark etablering av lågprisbolag. Därtill har händelser såsom terrordådet i New York och SARS påverkat marknaden negativt; branschen har dessutom drabbats av förändrat kundbeteende, bland annat hos privatkunder, och flygbolagen finner det allt svårare att förutse kundernas köp. En medvetenhet om att resenärerna ser priset som en primär faktor vid val av flygbolag finns, men det har visat sig svårt att identifiera andra faktorer. Syfte: Syftet med denna uppsats är att öka förståelsen för privatresenärers köpbeteende vid val av flygbolag. Vidare skall vi genom detta dra slutsatser om faktorer som påverkar kundtroheten inom flygtransportbranschen. Genomförande: Uppsatsen bygger på kvalitativ metod, där empirisk rådata har insamlats genom 48 intervjuer med privatresenärer, fyra intervjuer med anställda på marknadsavdelningen på Scandinavian Airlines Sverige AB och en oberoende intervju med en professor vid Handelshögskolan i Stockholm. Resultat: Våra resultat bekräftar prisets betydelse vid val av flygbolag, men utöver detta har vi kunnat se ett antal för privatresenären värdeskapande faktorer, bland annat personalens bemötande, som påverkar valet av flygbolag. För att beskriva privatresenärernas köpbeteende har vi utvecklat en anpassad behovshierarki för flygtransportbranschen baserat på Maslow, där olika värdeskapande faktorer beskrivs. Studien visar att privatresenären, i huvudsak, ser flygresan inrikes och inom Europa som en transport och efterfrågar därmed främst en enkel, smärtfri och billig resa. Vid interkontinentala flygresor får andra värden en större vikt. Studien har även visat att privatresenärernas motiv för att återkommande efterfråga ett flygbolag inte går att beskrivas på ett generellt plan. Av den anledningen har vi utvecklat lojalitetsbegreppet genom identifiering och beskrivning av sju olika typer av lojaliteter, vilka utvärderas i relation till troheten till företaget, engagemanget till köpprocessen och engagemanget till företaget. / Background: The commercial airline business is facing keen competition from low fares airlines. Air transport has also been effected by incidents like terrorist attacks and SARS. On top of this, the airlines are seeing a change in their customers’ behaviours, which makes it harder to foresee their purchases. The airlines know that the primary factor for choosing an airline is price, but it has proven to be difficult to identify other factors. Purpose: The purpose of our master thesis is to increase the comprehension about leisure travellers’ buying behaviour, when choosing a specific airline. Further, we shall draw conclusions about factors that have an effect on loyalty within the commercial airline business. Research method: The master thesis is based on an empirical study. 48 interviews have been conducted with leisure travellers, and four with staff members from the marketing department at Scandinavian Airlines Sverige AB; one independent interview with a professor at Stockholm School of Economics was also conducted. Results: Our study confirms the importance of price when choosing a specific airline, but we have also seen that other value-based factors have an influence on the choice; among other things kind treatment from the airline staff. To be able to describe the leisure travellers’ buying behaviour, we developed a suited hierarchy of needs for the commercial airline business, based on Maslow, where you can find different value-based factors. Our results show that the leisure traveller sees the flight only as a transport, when travelling domestic or within Europe, and therefore searches for an easy way of travelling to the best price available. When travelling on intercontinental flights, customers attach more importance to other values. The study has also shown that the leisure travellers’ motives for repurchasing from the same airline cannot be described on a general level. We have therefore developed the concept of loyalty by identifying and describing seven types of loyalties. All are being evaluated in relation to the loyalty to the company, the commitment to the buying process and the commitment to the company.

Från och med 2002 ska börsnoterade företag upprätta koncernredovisningar enligt IAS/IFRS. Detta gäller inom hela Europeiska Unionen. En del av dessa standarder är IAS 40 som behandlar redovisningen av förvaltningsfastigheter. Efter införandet av dessa nya regler har viss kritik uppkommit då flertalet faktorer i värderingsprocessen har stor osäkerhet. Därav är det intressant att titta närmre på dessa olika faktorer, vilka de är, hur de tas fram och hur de påverkar värderingen. Vidare vill författarna se om resultatet av dagens värderingar är tillförlitligt jämfört med försäljningspriser på marknaden. För att få fram dessa resultat används dels dokumentundersökningar och dels öppna individuella intervjuer. Genom analyser av årsredovisningar från sex större börsnoterade fastighetsföretag försöks det få en förståelse för val av metoder, arbetsprocess och de beräkningar av faktorer som genomförs. De faktorer som analyseras är val av värderingsmetod, ingående grundata som diskonteringsränta/direktavkastningskrav och driftnetto samt val av intern eller extern värdering. Vidare ska intervjuer med två företag ge en mer ingående förklaring av de delar som studerats i dokumentundersökningen. Detta för att skapa en förståelse kring hur företagen resonerar vid de val de gör samt vilka delar i värderingsprocessen som är viktigast och svårast att hantera. Företagens värderingar jämförs sedan mot försäljningspriser på marknaden. Undersökningen visar på att det framförallt är valet av värderingsmetod samt uträkningen av diskonteringsräntan/direktavkastningskravet som påverkar resultatet mest. Övriga faktorer påverkar självklart också värderingen men får inte lika stor effekt på resultatet. Det som framkommer av undersökningen är att dagens värdering inte är helt tillförlitlig. Sett på en hel fastighetsportfölj ger värderingen ofta ett tillförlitligt resultat men för enskilda fastigheter är värderingen mer osäker. Värdering av fastigheter kommer dock aldrig bli helt tillförlitligt, men ett strängare regelverk med färre valmöjligheter hade ökat tillförlitligheten betydligt.

Bakgrund och problem: Det pågår en diskussion om införandet av värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Diskussionen grundar sig främst i att fastighetsbolagens resultat påverkas av orealiserade värdeförändringar genom att dessa inkluderas i rörelseresultatet. Då svenska börsnoterade bolag idag kan välja att värdera enligt denna typ av värdering så är det intressant att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Syfte: Syftet med studien är att visa på skillnader i företagens uppfattning vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde och undersöka om det finns en relation mellan dessa åsikter och hur stor del av fastighetsbolagets rörelseresultat som består av orealiserade värdeförändringar. Avgränsning: På grund av begränsade resurser så har inte hela fastighetsmarknadens åsikter kunnat undersökas. Istället har tre företag valts ut med förhoppning om att ge intressant material. Genom ett mindre urval av respondenter så kan inga generaliseringar för branschen i stort göras. Metod: Studien är kvalitativ och abduktiv. Empiriinsamlingen har skett genom intervjuer med respektive företag samt granskning av företagens årsredovisningar för 2006. Intervjuer har skett genom kontakt via telefon och mail med en representant från varje företag som anses ha stor kunskap inom studiens område. Teori: Det teoretiska ramverket består av syfte med finansiella rapporter, redovisningsprinciper, marknadsvärde, intressentteorin, legitimitetsteorin, institutionella teorin och agentteorin. Avslutningsvis presenteras konflikten mellan ledning och ägare. Empiri: Två empiriska undersökningar har gjorts. Den första bestod av att granska årsredovisningar och posten orealiserade värdeförändringar i förhållande till företagens rörelseresultat för 2006. Den andra undersökningen bestod utav intervjuer med respektive företag för att få deras uppfattning om värdering till verkligt värde. Resultat: Ingen relation mellan företagens uppfattningar och dess andel orealiserade värdeförändringar har kunnat utvisas. Dock har Atrium Ljungberg och Balder, vars resultat till större del består av orealiserade värdeförändringar, uttryckt en större osäkerhet och oro mot att inkludera värdeförändringar i resultaträkningen. / Background and problem: There is a consistent discussion about the implementation of fair value accounting on real estates. The discussion is developed through the fact that the profit of companies is being affected by unrealised value changes on the investment properties since these are included in the operating profit. Since Swedish companies, listed on the stock exchange, today can choose to use fair value accounting model, it is interesting to examine their opinion of the fair value model. Purpose: The study’s purpose is to examine differences in companies’ perceptions regarding fair value accounting on investment properties and to examine if there is a connection between these opinions and how big a part of the real estate group’s operating profit that consists of unrealised value changes. Demarcation: Because of limited resources, the whole investment property market’s opinions have not been investigated. Instead, three companies have been chosen with expectation of providing interesting material. Through a smaller selection of respondents, no generalisations for the branch as a whole can be made. Method: The study is qualitative and abductive. The collection of empirics has been made by an examination of the companies’ financial reports and through interviews. Interviews have been made by telephone and through email with person with grand knowledge within the area investigated. Theory: The theory chapter presents following: purpose of financial reports, accounting principles, market value, the agent theory, stakeholder theory, legitimacy theory, institutional theory. Finally presents the conflict between the agent and principal. Empiric: Two empirical studies have been made. The first study consisted of an examination of the companies’ financial reports. The second study consisted of interviews with each company to find out their opinion regarding valuing investments properties to fair value. Result: No relation between the companies’ perceptions and their amount of unrealised value changes has been revealed. However, Atrium Ljungberg and Balder, which presented results to a larger part consisted of unrealised value changes, have expressed a greater insecurity towards including the value changes in the consolidated statement of income.

Allt sedan 2005 skall svenska bolag noterade på börsen upprätta sin redovisning enligt International Financial Reporting Standards, IFRS/IAS. Innan införandet av standarden redovisades förvaltningsfastigheter enbart i balansräkningen och till anskaffningsvärde med avdrag för värdeminskningar. Den nya standarden innebär dock att värdering och värdeförändring numer skall tas upp till verkligt värde i balans- och resultaträkning.   Redovisning och värdering till verkligt värde för dessvärre med sig en del komplikationer. Enligt teorin förutsätter metoden en perfekt och fullständig marknad, en marknadssituation som i realiteten aldrig uppstår. Samtidigt krävs, för att överhuvudtaget kunna genomföra en värdering, antaganden om marknadsutveckling och framtida kassaflöden. Enligt Ernst &amp; Young tenderar sådana antaganden att påverka tillförlitligheten i den information som görs tillgänglig för utomstående intressenter.   Med utgångspunkten i dessa problem vill vi med denna studie undersöka om värderingen av förvaltningsfastigheter återspeglar faktiska marknadspriser. I vår jakt på slutsatser i ämnet väljer vi därför att undersöka följande fem bolag närmare; Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Kungsleden och Wallenstam.   Vi baserar, i huvudsak, vår undersökning utifrån ett kvalitativt perspektiv. Bolagens årsredovisningar granskas och förklaras med hjälp av en jämförelse mot aktuellt fastighetsprisindex, utgivet av Statistiska centralbyrån. Som stöd för vår undersökning väljer vi även att diskutera vår analys och värderingen till verkligt värde med personal vid revisionsbyrån Deloitte.   Det visar sig att det inte går att dra några generella slutsatser om värderingen och jämförelsen. Bolagens värdering till verkligt värde går inte att verifiera då den skiljer sig åt mellan varje enskilt objekt samt bygger på subjektiva antaganden om framtiden. En slutsats som bekräftas av genomförda intervjuer.

Background: Within real estate companies assets according to IFRS/ IAS 40 should be valued at fair value, to compare with previous valuation criteria according to which real estate should valued at cost. Two models can be used within IAS 40, these are value at cost and fair value. When valued at cost the real estate value in the balance sheet should be specified at cost. The method chosen by the company should be used for all real estate within the company except for the premises used by the company. Purpose: The purpose of the study is to analyse and evaluate how real estate companies experienced the problems that arose when converting to IAS 40, and to analyse the effects on the companies key ratios as a result of the change of accounting method. Key ratios examined were, return on equity, solvency ratio, P/E-ratio and debt/equity ratio. Method: The essay is made on a qualitative effort in the form of four interviews with experts within the chosen subject area. The compilation of key ratio is made in a quantitative form and is made up of secondary data. Conclusions: With the implementing of IAS 40 for real estate accounting, the ability to better compare the accounting between real estate companies increased, even though all companies do not account for their real estate in the same way. It appeared that the regulation requirements need to be adjusted and formed in a way that better matches the reality in which real estate companies act. Valuation with fair value proved to have both advantages and disadvantages. The advantage was that the comparability and the fair picture between real estate companies increased. The disadvantage was that the valuation of the fair value gives an increased risk for the real estate companies to be over- or undervalued. A wrong valuation gives a wrong picture of the real estate companies and effects the key ratios in a volatile manner.