Note:

The importance of highlighting environmental issues is increasing in the society, where profit maximizing organizations are being blamed for the social and environmental externalities. As profit maximizing organizations only responsibility is to increase profits, there is a need to find a way to combine CSR engagement with profit maximization. The traditional view is however, that CSR engagements are considered a burden for companies, thus managers need to have good arguments to engage in CSR. This thesis aims to explore how Swedish commercial real estate companies engage in and report on CSR activities that exceed the minimum rules and regulations, their underlying driving forces to engage in CSR as well as how they take sustainability into account in their business decisions. This is a qualitative study conducted by doing 23 semi-structured interviews with commercial real estate companies. The discussion with the respondents were thematized through thematic analysis. There is inconsistency in previous research which enhances the importance of further studies within the area. The main findings in this study is that companies report on sustainability regardless if they are obligated by law or not, and seem to be driven by the same market forces irrespective of company characteristics, such as profit maximization and powerful stakeholders. First and foremost, it is about signaling to stakeholders that they are legitimate. In accordance with institutional theory the companies are influencing and are being influenced by each other. CSR engagement is stated by the participating companies to create tangible as well as intangible financial benefits. In the analysis the results are put in comparison and in context to previous research as well as established economic and political theories. Practical implications for real estate companies, together with recommendations for the industry is discussed. The authors enhance the importance of a standardized framework for reporting, another point brought up for discussion is that less important stakeholders can over time turn in to more important and that companies need to be aware of this transition. Lastly, a question is raised whether it perhaps would be more beneficial for sustainable development if companies increased their cooperation instead of working with the same things at the same time. In conclusion, a unanimous picture that crystalizes itself is that CSR engagement in profit maximizing organizations is no longer “nice-to-have” but rather a “must-have”. / Behovet av att belysa miljöfrågor ökar i samhället, samtidigt får vinstmaximerande företag skulden för sociala och miljömässiga externaliteter. Eftersom vinstmaximerande bolags enda skyldighet är att öka vinsterna, finns det ett behov av att kombinera hållbarhetsengagemang med vinstmaximering. Den traditionella synen är att hållbarhetsengagemang anses vara en börda för bolag. Därför behöver bolagsledningar ha goda argument för att engagera sig i hållbarhet. Denna uppsats syftar till att undersöka hur svenska kommersiella fastighetsbolag engagerar sig i, och rapporterar om sina hållbarhetsaktiviteter som överskrider minimikraven i svensk lagstiftning. Vidare syftar uppsatsen till att söka förståelse kring bolagens drivkrafter och huruvida hållbarhet beaktas i affärsbeslut. Detta är en kvalitativ undersökning där semistrukturerade intervjuer med representanter från 23 olika kommersiella fastighetsbolag genomförts. Diskussionerna har sedan tematiserats med hjälp av tematisk analys.  Det finns en bristande överensstämmelse inom tidigare forskning vilket belyser behovet av ytterligare studier inom ämnet. De huvudsakliga resultaten i denna studie är att företag rapporterar kring hållbarhet oavsett om de är tvungna att göra det eller ej, vilket tyder på att de drivs av marknadskrafter som vinstmaximering och starka intressentgrupper snarare än lagstiftningen. Först och främst handlar det om ett signalvärde till starka intressentgrupper att bolagen är legitima och trovärdiga. Företagen tycks också inspirera och bli inspirerade av varandra, vilket är i enlighet med institutionell teori. Enligt de deltagande företagen leder hållbarhetsengagemang till såväl immateriella som materiella finansiella fördelar.  I analysen sätts resultaten i sammanhang med tidigare forskning och etablerad ekonomisk och politisk teori. Praktiska konsekvenser för fastighetsbolag, tillsammans med ett antal rekommendationer för industrin diskuteras. Författarna till uppsatsen lyfter fram behovet av ett standardiserat ramverk för rapportering. Vidare diskuteras det faktum att intressentgrupper som idag anses vara mindre viktiga över tid kan övergå till att bli allt viktigare. Slutligen, diskuteras huruvida det hade varit mer fördelaktigt för den hållbara utvecklingen ur ett långsiktigt perspektiv om företag intensifierade samarbetet över bolagsgränserna, istället för att arbeta med samma frågor på var sitt håll. Den bild som tydligt kristalliserar sig är att hållbarhet i vinstmaximerande bolag inte längre anses vara “nice-to-have”, utan att det numera är ett “must-have”.

Sveriges fastighetssektor står inför betydande utmaningar på grund av pågående och förväntade klimatförändringar. För att nämna några få av de klimatfaktorer som påverkar fastigheters värde och sårbarhet kan vi idag se början på temperaturökningar, förändrade nederbördsmönster, stigande havsnivåer och ökad frekvens av extremväder. Dessa klimatrelaterade risker kan leda till fysiska skador på fastigheter, ökade driftskostnader samt påverka investeringsbeslut. Den stora frågan är dock hur vi ska bemöta dessa risker när det kommer till fastigheter, samt hur stor påverkan de har på fastigheternas värde. Klimatfrågan har allt eftersom blivit mer central när det kommer till fastighetsvärdering i Sverige idag. Detta i takt med att riktlinjer har tagits fram av EU samt diverse nationella initiativ som främjar hållbarhet och klimatanpassning. Bland dessa exempel på hur lagstiftningen utvecklas för att möta klimatutmaningarna är bland annat EU:s taxonomi för hållbara investeringar samt den svenska regeringens propositioner om ökad transparens och rapporteringskrav för företag. Denna studie syftar till att undersöka om klimatriskanalyser av fastigheter bidrar till förändringar i fastighetsvärdet, särskilt när analysen visar på risk för påverkan från klimatrisker. Studien avser att klargöra i vilken utsträckning klimatrisker beaktas i fastighetsvärderingar och hur dessa risker påverkar marknadsvärdet och investeringsbeslutidag, samt hur detta kan komma att förändras i framtiden.  Studien bygger på tidigare forskning från andra länder samt intervjuer med fastighetsvärderare, experter inom klimatrisksanalyser och fastighetsinvesterare i Sverige. Genom att kombinera internationella erfarenheter och insikter från svenska experter syftar studien till att belysa hur klimatrisker för närvarande hanteras inom fastighetsbranschen i Sverige och hur dessa analyser påverkar värderingsprocesser och investeringsbeslut framöver. Resultaten förväntas ge insikt i hur svenska fastighetsaktörer hanterar klimatrisker och bidra till utvecklingen av mer hållbara och motståndskraftiga fastighetsvärderingsmetoder. / Sweden's real estate sector faces significant challenges due to ongoing and anticipated climate changes. Some of the climate factors affecting property values and vulnerability today include temperature increases, altered precipitation patterns, rising sea levels, and an increased frequency of extreme weather events. These climate-related risks can lead to physical damage to properties, increased operational costs, and influence investment decisions. The critical question is how to address these risks concerning real estate and the extent of their impact on property values. The climate issue has increasingly become central to property valuation in Sweden today. This is in line with guidelines developed by the EU and various national initiatives promoting sustainability and climate adaptation. Examples of how legislation is evolving to meet climate challenges include the EU taxonomy for sustainable investments and the Swedish government's propositions on increased transparency and reporting requirements for companies. This study aims to investigate whether climate risk assessments of properties contribute to changes in property values, particularly when the analysis indicates a risk of impact from climate risks. The study intends to clarify to what extent climate risks are considered in property valuations, how these risks affect market value and investment decisions today, and how this might change in the future. The study is based on previous research from other countries and interviews with property appraisers, experts in climate risk analysis and property investors in Sweden. By combining international experiences and insights from Swedish experts, the study aims to highlight how climate risks are currently managed within the real estate sector in Sweden and how these assessments impact valuation processes and investment decisions moving forward. The results are expected to provide insights into how Swedish real estate stakeholders handle climate risks and contribute to the development of more sustainable and resilient property valuation methods.

Titel: Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde Nivå: Examensarbete på grundnivå (kandidatexamen) i ämnet företagsekonomi  Författare: Matilda Mattsson och Julia Axell Handledare: Fredrik Hartwig  Datum: 2024-05-29   Syfte: Denna studie syftar till att identifiera och analysera utmaningarna i fastighetsvärderingsprocessen hos börsnoterade fastighetsbolag i Sverige, särskilt vid tillämpning av IAS 40 och IFRS 13. Studien undersöker orsakerna till dessa problem och föreslår åtgärder för att förbättra värderingen till verkligt värde. Metod: Studien baseras på data från fem svenska fastighetsbolag. Genom semistrukturerade intervjuer har studien fått insikter i värderingsmetoder, svårigheter vid värderingen och möjliga lösningar.  Resultat och slutsats: Verkligt värde har förbättrat tillgången till mer relevanta och jämförbara värden. Trots detta möter bolagen utmaningar som få transaktioner och brist på aktiva marknader. För att bemöta detta föreslås strikta krav på transparens, redovisning av transaktioner och användning av externa värderare. Dessa åtgärder kan förbättra kvaliteten och tillförlitligheten i fastighetsvärderingen. Examensarbetets bidrag: För att förbättra fastighetsbolagens fastställande av tillförlitligt verkligt värde föreslås striktare krav på transparens och obligatorisk användning av både interna och externa värderare. Dessa åtgärder ökar objektiviteten, noggrannheten och förtroendet i värderingsprocessen.  Förslag till fortsatt forskning: Få studier undersöker hur externa värderare och tredjeparts involvering förbättrar tillförlitligheten i värderingsprocessen. Framtida forskning bör fokusera på deras roll för att hantera värderingsutmaningar och stärka förtroendet i fastighetsvärdering. / Title: Valuation of property investments at fair value Level: Student thesis, final assignment for bachelor’s degree in business administration Authors: Matilda Mattsson and Julia Axell Supervisor: Fredrik Hartwig  Date: 2024-05-29 Aim: This study aims to identify and analyze the challenges in the property valuation process of listed property companies in Sweden, particularly when applying IAS 40 and IFRS 13. The study examines the causes of these issues and proposes measures to enhance valuation to fair value. Method: The study is based on data from five Swedish property companies. Through semi-structured interviews, the study gained insights into valuation methods, challenges encountered, and potential solutions. Results and Conclusions: Fair value has improved access to relevant and comparable values, but companies face challenges like limited transactions and inactive markets. To address these, stringent transparency, transaction disclosure, and external valuer involvement are recommended to enhance property valuation quality and reliability. Contribution of the Thesis: To enhance the determination of reliable fair values by property companies, stricter transparency requirements and mandatory involvement of both internal and external valuers are suggested. These actions enhance objectivity, accuracy, and confidence in the valuation process. Suggestions for Future Research: Few studies explore how external valuers and third-party involvement enhance reliability in the valuation process. Future research should focus on their role in addressing valuation challenges and strengthening trust in property valuation practices.

Residential property not only provides in the basic needs of a person, but is also an indicator of an individual's wealth. The buying and selling of immovable property is complicated and the average person relies on the services of estate agents and banks. The research problem was formulated as follows: Property valuers and estate agents with access to the same information sources determine different market values for the same property. The research problem was researched by means of a literature study and empirical study. The methodology used by property valuers was described in the literature study. How estate agents determine the value of property was researched by means of an empirical study. From the literature study a model was proposed to determine the value of residential property. The information gathered in the empirical study was compared with this model to provide an answer to the research problem. OPSOMMING Residensiële eiendom voorsien nie net in een van die mees basiese behoeftes van 'n mens nie, maar is ook een van die grootste aanduiders van 'n individu se welvaart. Die koop en verkoop van onroerende eiendom is 'n ingewikkelde en die deursnee persoon maak daarom van eiendomsagente en banke gebruik. Die navorsingsprobleem is as volg geformuleer: Eiendomswaardeerders en eiendoms¬agente met toegang tot dieselfde inligtingsbronne bepaal verskillende waardes vir die¬selfde eiendom. Die navorsingsprobleem is deur middel van ʼn literatuurstudie en ʼn empiriese ondersoek nagevors. Die werksaamhede en metodologie wat eiendomswaardeerders gebruik, is aan die hand van die literatuurstudie beskryf. Hoe eiendomsagente te werk gaan om die waarde van eiendom te bepaal is deur middel van ʼn empiriese ondersoek nagevors. Uit die literatuurstudie is daar ʼn model voorgestel vir die bepaling van die waarde van residensiële eiendom. Die inligting wat met die empiriese ondersoek versamel is, is met die model vergelyk om antwoorde op die navorsingsprobleem te verskaf. / Public Administration / M. Tech. (Real Estate)

Residential property not only provides in the basic needs of a person, but is also an indicator of an individual's wealth. The buying and selling of immovable property is complicated and the average person relies on the services of estate agents and banks. The research problem was formulated as follows: Property valuers and estate agents with access to the same information sources determine different market values for the same property. The research problem was researched by means of a literature study and empirical study. The methodology used by property valuers was described in the literature study. How estate agents determine the value of property was researched by means of an empirical study. From the literature study a model was proposed to determine the value of residential property. The information gathered in the empirical study was compared with this model to provide an answer to the research problem. OPSOMMING Residensiële eiendom voorsien nie net in een van die mees basiese behoeftes van 'n mens nie, maar is ook een van die grootste aanduiders van 'n individu se welvaart. Die koop en verkoop van onroerende eiendom is 'n ingewikkelde en die deursnee persoon maak daarom van eiendomsagente en banke gebruik. Die navorsingsprobleem is as volg geformuleer: Eiendomswaardeerders en eiendoms¬agente met toegang tot dieselfde inligtingsbronne bepaal verskillende waardes vir die¬selfde eiendom. Die navorsingsprobleem is deur middel van ʼn literatuurstudie en ʼn empiriese ondersoek nagevors. Die werksaamhede en metodologie wat eiendomswaardeerders gebruik, is aan die hand van die literatuurstudie beskryf. Hoe eiendomsagente te werk gaan om die waarde van eiendom te bepaal is deur middel van ʼn empiriese ondersoek nagevors. Uit die literatuurstudie is daar ʼn model voorgestel vir die bepaling van die waarde van residensiële eiendom. Die inligting wat met die empiriese ondersoek versamel is, is met die model vergelyk om antwoorde op die navorsingsprobleem te verskaf. / Public Administration and Management / M. Tech. (Real Estate)

In South Africa various financial institutions and independent vendors have developed residential property valuation models to estimate the current value of historically traded properties. A natural extension to these models has been to develop historical property price indices. In this dissertation, three of the four approaches to developing property price indices will be examined. Through back–testing and other statistical methods, the most accurate and robust approach will be determined. The four major approaches available are the mean valuation per suburb, the median valuation per suburb, the repeat sales approach and hedonic regression. The mean valuation per suburb approach can be biased because of outliers in property prices. However, outliers in property prices will not influence the median valuation per suburb approach, but in cases where property values in a suburb have a skewed distribution, the valuation amount could be distorted. Neither of the above mentioned shortcomings influences the repeat sales or the hedonic regression approach. To follow the hedonic regression approach, the characteristics of the property need to be known. In South Africa, however, the available property data lacks detailed characteristics of traded properties. This dissertation will therefore focus on the first three methods. The repeat sales approach measures the growth in property prices by applying a generalized linear model to properties that have traded more than once. This approach is only possible if there is a representative amount of repeat sales able to fit a model. The focus of this project will be on the repeat sales approach, but all three the approaches discussed will be analysed to prove that the repeat sales approach is the most accurate in developing a property price index for properties in South Africa. / Thesis (M.Sc. (Risk Analysis))--North-West University, Potchefstroom Campus, 2011.

In South Africa various financial institutions and independent vendors have developed residential property valuation models to estimate the current value of historically traded properties. A natural extension to these models has been to develop historical property price indices. In this dissertation, three of the four approaches to developing property price indices will be examined. Through back–testing and other statistical methods, the most accurate and robust approach will be determined. The four major approaches available are the mean valuation per suburb, the median valuation per suburb, the repeat sales approach and hedonic regression. The mean valuation per suburb approach can be biased because of outliers in property prices. However, outliers in property prices will not influence the median valuation per suburb approach, but in cases where property values in a suburb have a skewed distribution, the valuation amount could be distorted. Neither of the above mentioned shortcomings influences the repeat sales or the hedonic regression approach. To follow the hedonic regression approach, the characteristics of the property need to be known. In South Africa, however, the available property data lacks detailed characteristics of traded properties. This dissertation will therefore focus on the first three methods. The repeat sales approach measures the growth in property prices by applying a generalized linear model to properties that have traded more than once. This approach is only possible if there is a representative amount of repeat sales able to fit a model. The focus of this project will be on the repeat sales approach, but all three the approaches discussed will be analysed to prove that the repeat sales approach is the most accurate in developing a property price index for properties in South Africa. / Thesis (M.Sc. (Risk Analysis))--North-West University, Potchefstroom Campus, 2011.

Värdering av kommersiella fastigheter handlar om att samla in, analysera och bedöma information. Förutom att fastigheternas marknadsvärden har betydelse för samhället i stort är de av vikt för dem som fattar beslut som grundas på värdeutlåtanden. Syftet med denna licentiatavhandling är a) att kartlägga hur svenska auktoriserade fastighetsvärderare ser på de faktorer som avgör värdet på kommersiella fastigheter när värderingen görs inför upprättandet av årsredovisning samt b) att jämföra och dra slutsatser om fastighetsvärderarnas tanke­mönster vad gäller innehåll, komplexitet och homogenitet samt i vilken omfattning tankemönstren skiljer sig åt mellan olika grupper av fastighets­värderare. För att kartlägga fastighetsvärderarnas tankemönster använder jag mig av Kellys (1955) gridteknik och kompletterande semistrukturerade intervjuer. Jag har intervjuat nära hälften (67) av Sveriges auktoriserade fastighetsvärderare. Resultatet visar tre tolkningsbara dimensioner som kan anses centrala i fastighetsvärderarnas tankemönster. Den första dimensionen avser värderingens fokus. Den handlar om att fastighetsvärderare uppfattar att olika sorters information och bedömning har olika påverkan på fastighetsvärdering på mikro- respektive makronivå. Med mikronivå menas då fastigheter i relation till deras fastighets­ägare och makronivå avser fastigheter i relation till marknaden i stort. Den andra dimensionen ger uttryck för att fastighetsvärderare uppfattar att viss information är mer eller mindre verifierbar utifrån informationens karaktär. Den tredje dimensionen avser bedömningens komplexitet. Fastighetsvärderare uppfattar att olika typer av information är komplexare respektive enklare att bedöma. Resultaten tyder på att fastighetsvärderare har ett flerdimentionellt tankemönster. När de auktoriserade fastighetsvärderarna delas upp i grupper utifrån olika bakgrunds­variabler återkommer de tre dimensionerna i samtliga gruppers tankemönster. Detta tyder även på att auktoriserade fastighetsvärderare har relativt homogena tankestrukturer. Vissa skillnader i komplexitet och homogenitet framkommer dock. Dessa skillnader visar sig främst utifrån de auktoriserade fastighets­­värderarnas verksamhetsorter och vid vilka lärosäten de studerat. / The valuation of commercial properties is about collecting, analyzing and assessing information. In addition to the fact that the properties' market values ​​are important to society as a whole, they are important to those who make decisions based on value statements. The purpose of this thesis is a) to identify how Swedish professional property valuers certified by ASPECT look at the value-influencing factors that determine the values of commercial properties when valuation is made prior to preparing financial statements and b) to compare and draw conclusions about the ASPECT certified property valuers´ thinking in terms of content, complexity and homogeneity and to what extent the thought patterns differ between different groups of property valuers. To map property valuers´ thought patterns I use Kelly´s (1955) Repertory Grid technique and complementary semi-structured interviews. I have interviewed nearly half (67) of the professional ASPECT certified property valuers in Sweden. The result shows three interpretable dimensions that can be considered central in the property valuers´ thought patterns.  The first dimension relates to the focus of valuation. It is about property valuers understanding that different kinds of information and assessment have different effects on property valuation on micro and macro levels. The micro level refers to the relation between properties and their property owner and macro level refers to the relation between properties and the market at large. The second dimension shows that verifiable information reflects that the property valuer understands that some information is more or less verifiable by the nature of information. The third dimension is related to the assessment´s complexity. It is about property valuers perceiving that different types of information are simpler and more complex to assess. The results indicate that ASPECT certified property valuers have relatively complex thought patterns. When certified property valuers are divided into groups based on different background variables, the three dimensions are in all groups. This indicates that property valuers also have relatively homogeneous thought structures. Some differences in complexity and homogeneity emerge, however. These differences are mainly based on the property valuers´ place of business and what universities they studied at. / Centrum för forskning om ekonomiska relationer (CER)

I Sverige taxeras alla fastigheter vart tredje år (förutom industri och elproduktion som görs vart sjätte år) med antingen en allmän eller förenklad fastighetstaxering. En arbetsgrupp bestående av personer från Skatteverket, Lantmäteriet och ett värderingsföretag arbetar tillsammans med förberedelsearbetet inför en taxering. Där massvärderas alla fastigheter och olika tabeller, riktvärden och värdefaktorer upprättas. Det framkom i en jämförelse av taxeringsvärden för lantbruk 2017 och småhus 2018 att det fanns värdeskillnader i riktvärdet på tomtmark för lantbruk jämfört med tomtmark för småhus på landsbygd. Riktvärdet för lantbruken var högre inom många värdeområden i Sverige, vilket det ibland ska vara på grund av olika bakomliggande orsaker. När sådana orsaker saknas vill Lantmäteriet ha en förklaring till varför dessa skillnader i riktvärdet uppstått. Syftet är att undersöka bakomliggande orsaker till, att riktvärdena på tomtmark kan skiljas åt så mycket som de gör på många platser i Sverige. Målet är att klargöra om det geografiska läget på värdeområdena har någon påverkan. Vidare är en förhoppning att resultatet ska kunna bidra till en mer likvärdig värdering i framtiden, och därmed minska de geografiska skillnaderna. Studien har avgränsats till att jämföra länen som hade flest värdeområden med värdeskillnader. Det var Västra Götalands-, Stockholms- och Skånes län. Ytterligare avgränsning har gjorts genom att bara ta med värdeområden som har en skillnad på minst 20%. Metoderna som använts är en kombination av arkivstudie, intervjuer och kartläggning. Många möjliga orsaker till skillnader i riktvärdet grundar sig på, hur taxeringssystemet är uppbyggt, hur värderingen genomförs av de olika fastighetstyperna samt hur det geografiska läget påverkar värdeskillnaderna. Det är orsaker såsom hur så kallade “hästgårdar” taxeras, litet ortsprismaterial för lantbruken, tillförlitligheten på taxeringsuppgifterna, brist på lokalkännedom, de olika metoderna som används, hjälptabellernas inverkan och värderingsteknikernas olika utbildning och specialisering. Även läget i Sverige, nära tätort eller strandnära lägen samt lantbrukens ofta högt belägna lägen, spelar roll i värderingarna,och kan vara en orsak till värdeskillnader för riktvärdet på tomtmarken. / In Sweden, all properties are assessed every three years (except industrial and electricity production properties that has every six years) with either a general or simplified property assessment. A team consisting of persons from Skatteverket, Lantmäteriet and a valuation company works together with the preparation work for a tax assessment where all properties are mass valued and different tables, benchmarks and value factors are established. A comparison of farm rateable values in 2017 and single-family houses in 2018 showed that there were differences in the benchmark of plots of land of farms compared to land for detached houses in rural areas. The benchmark for farms was higher in many value areas in Sweden, which they should sometimes be due to different underlying reasons, but when such reasons are missing, Lantmäteriet wants an explanation for why these differences in the benchmark have arisen. The aim is to investigate the underlying reasons why the guide values on plots of land can separated as much as they do in many places in Sweden. The aim is to clarify whether the geographical location of the value areas has any impact and connection with each other. Furthermore, it is hoped that the result will contribute to a more equal valuation in the future and reduce geographical differences. The study has been limited to comparing the counties with the most value areas with value differences, which was the counties of Västra Götaland, Stockholm and Skåne. Further delimitation has been made by only include value ranges that have a difference of 20% or more. The methods used are a combination of archival study, interviews and mapping. Many possible reasons for differences in the benchmark are based on how the assessment system is structured, how the valuation is carried out by the different property types and how the geographical situation affects the differences in value. These are reasons such as the assessment of so-called 'horse farms', the small local price material for farms, the reliability of the assessment data, a lack of local knowledge, the different methods used, the impact of aid tables and the different training and specialisation of valuation techniques. The location in Sweden, close to urban- or beachfront locations and the often high locations of farms also play a role in the valuations and can be a cause of differences in the value of the benchmark on the plot of land.