『不動產證券化』是將投資不動產的行為轉變為投資證券，使投資人由原先的投資物權行為，轉為持有類似債權性質之有價證券。國內的『不動產證券化條例』於民國92年7月23日公佈實施後，不動產業者的籌資管道不再侷限於向金融機構借款或預售房屋，轉而向資本市場籌措資金，想要投資不動產的投資人，也不再需要直接購買不動產或買賣營建類股，而可利用較小額的資金獲取風險相對較低、報酬也相對較穩健的證券化商品。由於不動產證券化的實施，替不動產業者找到新的籌資管道，也為投資人增加投資不動產的途徑。 不動產投資信託是受託機構使用從投資人募集的資金投資不動產及不動產相關權利，並委託專業管理機構進行營運管理，再將收益分配給投資人的型態。目前REIT在台灣方興未艾，故本研究主要針對投資人挹注資金到不動產受益證券的績效是否優於投資大盤報酬進行研究討論。因此樣本選擇我國目前掛牌上市超過一年的5檔不動產投資信託證券，各由其發行日起至民國96年6月底時各檔報酬與大盤報酬之績效進行比較，再以夏普指標、崔納指標及詹生阿爾發指標來檢視我國5檔上市不動產信託證券與台股大盤績效之比較。研究結果顯示，我國5檔REIT現階段報酬績效較大盤報酬績效低，不過，研究結果也顯示出對於投資人而言，投資REIT是一項穩健保守，收益較為固定的投資工具，提供投資人投資組合之風險趨避之工具之一。 台灣的REIT自94年3月第一檔掛牌上市的富邦一號至今約已經過4年的時間，其市場發展及規模與日本、美國等市場相較下之規模為小，尚不足以形成特定類股（例如：金融類股、營建類股），隨著市場日益成熟，投資者更加瞭解不動產證劵化金融商品，再加上政府開放開發型不動產受益證劵後，依此類商品多元化及其發行特性可擴大不動產證劵化的市場規模，後續將可再以類股形式與大盤作績效比較。

新竹科學工業園區為我國科技發展之重鎮，園區經營之支出或收益設有作業基金以為管理運用。為促進園區土地及廠房之開發並提昇營運績效，也為貫徹國家科技產業政策之執行，本文建議以不動產證券化之方式，引入民營部門之經營管理，運用財務槓桿效用以募集資金，支持園區發展政策，持續提供並滿足產業界之廠房需求，在避免造成中央政府財政壓力之前提下，已不動產證券化之方式維持園區經營之自給自足性、甚至協助園區之持續擴張。 本文分理論及實務兩方向探討不動產投資信託基金，並以新竹科學工業園區之土地廠房為標的，針對新竹科學工業園區之營運現況，模擬設計不動產投資信託基金之運行模式，並分別從法律規範面及財務營運面探討證券化之合法性與適切性，對於新竹科學工業園區土地廠房之營運，提出證券化模式之建議方案。 另外，從投資大眾募集資金的方式，在新加坡已有騰飛不動產投資信託基金，在香港已有領匯不動產投資信託基金，兩者均獲得國家政策支持，推動民營證券化模式之經驗，可為我國科學工業園區土地廠房交付成立不動產投資信託基金之借鏡。 最後，於評估新竹科學工業園區不動產證券化之可行性後，本文亦提供相關說明，試圖將本文之研究內容及結果，作為國家產業政策發展之建議。

自由化、國際化和證券化乃當金國際金融之三大趨勢，而我國不動產市場遭逢長達近十年之不景氣，使得我國不動產業之經營相當困難。連帶使以不動產抵押貸款為主要業務的金融業之逾放比居高不下，幾乎又導致另一波之金融風暴。為了改善不動產業之經營環境，提昇不動產之流動性，「不動產證券化」乃為國人寄予厚望。 本文為探討不動產證券化之相關議題，其相關章節如下： 第一章：緒論；第二章：不動產及不動產市場；第三章：證券及證券化；第四章：資產證券化與不動產證券化；第五章：不動產證券化之動機分析；第六章：國外不動產證券化發展之概況；第七章：國內類似不動產證券化之案例討論與問題分析；第八章：我國「不動產證券化條例」草案之研討；第九章：結論；後記：不動產證券化條例三讀條文與原草案之重大差異比較 本文之研究分析發現： 一、 本條例之不動產證券化制度採信託制而分為「不動產投資信託」及「不動產資產信託」二種。但於信託法上對於信託財產獨立性之問題因為規定不清，導致信託財產委託人之債權人可能對信託財產強制執行，而使「不動產資產信託」罹於委託人破產風險之可能。 二、 本條例雖規定可由信託財產抵押權人出具信託期間不實行抵押權之同意，但因該項同意僅具債權效力，因而無法完全排除抵押權人就信託財產實行抵押權之可能。而使「不動產資產信託」可能具有權利瑕疵之問題。 三、 基於我國當今之不動產業現況，日制「不動產資產信託」較符合業界之需求。而就實證之結果，美制之「不動產投資信託」已具有相當之成功經驗且對投資人利益保障較佳。因而我國不動產證券化採「不動產資產信託」及「不動產資產信託」雙軌制，可茲贊同。 四、 而就受託人資格之問題，為顧及不動產經營之專業性及投資人信心之問題，修正後條文採信託業及特殊目的公司雙軌制亦符合社會需求。

本文的研究目的主要係探討我國信託法制與投信投顧法制在於規範資產管理業務所產生之特性與主要差異，期能從中歸納、尋找出二者共通之處，以避免管理機制之疊床架屋，扭曲社會資源之分配，促進信託業與投信投顧業者二業者業務發展的均衡之道，以期真正落實憲法第十五條保障人民之財產權之宗旨。 本文經研究歸納分析探討結果，發現我國現行資產管理法制存在以下可能問題: 一、法律規範架構與實務發展現況之不對稱。 二、契約法（私法）與監理法（公法）合併或分立訂定架構不一致，與金管會成立與組織立法宗旨統一金融市場監理目標相違背。 三、相關人法律責任規範不一致，處罰輕重不一致。 四、整體法律體系架構不明，條文規定相互引用下，體系錯綜交叉，無層次感，亦產生循環論證與競合問題。 五、各相關法規所規定之主管機關不一致，易生理解疑慮與管理上可能產生權責不清之問題。 六、相關管理法規上部分屬於法律位階與部分屬於行政命令，位階不一致問題。 針對以上探討之問題，本文嘗試提出以下解決處理建議: 一、採模組化、矩陣式之系統化管理法律架構，條理分明化整體資產管理法律。 二、考慮引進SOA概念，應用於相關資產管理法律架構。 三、立法上應與相關稅法、遺贈法相配合。 四、將法制修改列為重要議題，金管會下成立專責法規擬訂機構，計畫性逐步研擬統合修訂現行各種體系、管理、條文架構不一致之所有相關金融監理法規，俾利市場健全、自由均衡發展，增進市場效率。 五、隨世界新近國家趨勢、國家內環境變遷，隨時調整、訂定適合性法規，建構、維持最佳、最有效率之資產管理平台。

本研究的主要目的在於引用學理上有關共同基金的績效評估模式，對投資 於國內證券市場的共同基金，分別在多頭與空頭市場下，進行績效評估， 並檢定有關的假說。其中，檢定這些共同基金在不同時期的績效表現是否 具有持續的性質，乃本研究最主要的假說檢定。此外，證管會決定開放新 的證券投資信託公司設立，新的競爭者加入經營，其對投信事業以及整個 證券市場在不久的將來所造成的衝擊，也是本研究欲嘗試加以窺探的主題 。本研究得到以下的結論：一?共同基金的績效表現，會隨著評估期間與 績效指標的不同而異。在多頭時期，以福爾摩莎與福元基金表現最好，國 民與中華基金表現最差；在空頭時期，以台灣與福元基金表現最好，光華 與鴻運基金則表現最差。二?績效指標的選擇，可用Sharpe及M.C.V.績效 指標評估共基金整體績效；以Fama模式的淨選擇能力及分散能力評基金的 分散能力和選股能力。三?國內基金的平均報酬率未優於市場投資組合平 均報酬率。四?開放型基金與封閉型基金的績效差異不顯著。五?四家舊 投信的投資績效差異不顯著。六?國內共同基金的績效表現，經由統計檢 定發現，在本研的前後期不具顯著的持續性。七?國內原有四家投信的投 資績效，經由統計檢定發現，前期不具顯著的持續性。八?新投信依照股 權結構區分為專業經營型?證券商主導型財團主導型。各種類型的新投信 有其優缺點，而各家投在專業人才?基金管理?促銷及投資策略上或有異 同。九?主管機關對開放投信設立採取自由競爭的態度。十?新投信開放 設立後將對證券市場及現有投信造成衝擊

我國自2001年開放投資型保險之銷售以來，已經過10年的時間，期間文獻上對於投資型保險之探討甚多，惟多集中於監理法則之分析，少有論著對於投資型保險中要保人、保險人以及所連結的投資標的發行公司間之法律關係加以定性，並進一步分析此三者間之權利義務關係。無可否認的，投資型保險本質上亦為民事契約，因此在契約法上也有甚多可研究之處，是否應完全倚靠監理法來規制此種保險之銷售、運作，值得深思！若在契約法上能為投資型保險建立一套完整的遊戲規則，參與此一「賽局」的諸方均能依此規則而行，並在其違背規則時由他方予以懲罰，則無待政府公權力之介入，此有助於解決我國行政機關組織過度膨脹、權力過大的不當情況，且能助益於一個效率、自由的社會的建立。筆者在本論文中主要是藉由分析目前市面上之投資型保單條款，試圖為此一保險中各方關係加以定性，並從中探討各方權利義務關係，雖嫌疏漏，但望提供一個研究的可能性！

本研究係利用財務理論定價模型之實質選擇權擴張情境模式，以三項式選擇權評價方法，評估現行上市的不動產投資信託商品（REITs）的合理價值。並選定富邦一號與二號、國泰一號與二號、新光一號等5檔REITs商品進行評價分析。 　　經研究結果，其中有4檔REITs評價價值與其2010年財報淨值非常接近；此外，並有其中3檔REITs的評價價值，相對於財報的每股淨值，更為接近實際股票市場交易的最高價格，證明本研究的三項式選擇權評價模型可適用於REITs商品的評價方法。 / This paper employs the Trinomial Real Option Pricing Model for the valuation of Real Estate Investment Trusts (REITs). The following five REITs in Taiwan (or T-REITs) are selected for empirical analysis: Fubon No.1 and No.2 REITs, Cathay No.1 and No.2 REITs, and Shin Kong No.1 REITs. Results show that the values of four T-REITs values from the valuation model are very close to their book value in the end of 2010, and three T-REITs values are also similar to their highest prices in the exchange market. Conclusions of this study imply that the Trinomial Real Option Pricing Model may serve as a good approach for the valuation of REITs prices.

本研究將過去五年各ETFs基金之資料，針對Sharpe Ratio、Information Ratio、Omega Ratio、Sortino Ratio及Gain-Loss Ratio等衡量指標當作績效評比依據。 首先，分別從個別平均報酬及本利和的角度，進行ANOVA 之F檢定分析，檢視各績效指標在以一個月或三個月為衡量期間，最好(Winner)和最差(Loser)ETFs之次月(季) 平均報酬及本利和，是否存在顯著差異性。 再來，單獨利用Sharpe Ratio、Information Ratio、Omega Ratio、Sortino Ratio及Gain-Loss Ratio等指標，排序挑選每月(季)之前七檔(Winner) ETFs，除一個月為投資前間之Sharpe Ratio外，其餘各指標在次月(季)的投資績效似乎都不明顯。然而績效指標可預先發出警訊，當指標與下一個衡量期間之報酬率背離時，可當成空頭來臨前的警示燈號。 此時在研究中，思考可擬定投資策略，分別同時做多(long)其最好之七檔ETFs，及做空(short)最差之七檔ETFs，即使是經歷金融海嘯的過程，依此策略Sharpe ratio、Omega ratio、Sortino ratio或Gain-Loss ratio在絕大部分時間裡都是正報酬。 最後，迴歸分析結果顯示，要找出適合解釋ETFs報酬率能力的績效指標並不容易。並未有單一績效衡量指標具有對不同ETF皆有很好的預測能力，可見在金融市場裡，想單靠幾個績效指標來解釋ETFs基金的報酬率並不易達成。同時在研究基金績效是否具有持續性上，結論也發現以各績效衡量指標過去一個月的績效，並沒有能力去預測ETFs基金未來的價格，沒有証據可支持ETFs基金績效具有持續性。符合”所有基金績效，均為過去績效，不代表未來之績效表現”；建議機構或個別投資人買賣ETFs基金應著重於研究產經未來趨勢，而非過去績效。

自民國89年7月19日總統頒布修正證券交易法第18條之3，正式給予投信投顧業者從事全權委託業務一個正式的法源依據。之後，主管機關於民國89年10月9日配合證券投資信託及顧問法的施行，將全權委託業務的法源依據自「證券交易法」改訂於「證券投資信託及顧問法」，這在資產管理業務上具有相當重大的意義。截至民國99年3月止，國內全權委託契約數(含委任關係及信託關係)達1,161件、有效契約總額達新台幣6,602億元整，對我國資產管理業務及證券市場未來的成長及影響具有重大的意義。 本研究從經營全權委託的產業現況及運作流程，以分析全權委託之經營概況，並以法規規範為出發點，探討經營全權委託業務資格條件、從事全權委託業務之經理人及業務人員應具備資格條件及管理規則、全權委託投資業務有關委任投資金額限制相關規定、業務人員禁止行為、應有報告或通知義務等議題，為本文之研究架構。另外，為使雙方簽訂契約有效執行，本研究同時討論從事全委業務投資(委任)人和全權委託業者簽定全權委託契約時之應注意事項、全委契約管理費用收取及全權委託業務之建議。 除既定法規及契約約定外，本研究將以投資(委任)人對全權委託業者的選任標準及應注意事項、委任投資(委任)人可能面臨之風險，如投資與風險偏好及風險承受力、投資績效表現、代理問題、業界常見全權委託業務之缺失樣態等進行探討。歸納結論，(1)基金公司應執行風險控管以保障委任人權益，定期績效檢核與客觀的績效評比機制、投資風險控管機制、避免越權交易的發生、交易資訊控管、利益衝突防範、有效的投資決策流程，同時(2)投資人交易之申報與控管及專責部門的建立以處理全委投資行政業務等，以建全全權委託投資業務的執行。

證券投資信託基金已是國人重要的理財主要工具之一。回顧我國證券投資信託基金發展的歷史，從早期為吸引外資投資我國而開放設立證券投資信託基金，接著也成為我國投資人重要之投資工具，到後來開放境外基金得以在國內顧問，境外商品就此開始深受國人喜愛；直至證券投資信託及顧問法通過，主管機關依授權訂定境外基金管理辦法後，國人得投資經由總代理人依法向主管機關申請核准或申報生效在我國境內募集銷售之境外基金，也開啟了境外基金與證券投資信託基金於國內銷售既競爭又合作之關係。 境外基金與證券投資信託基金於國內銷售之競爭合作的關係，不僅在產品創新及銷售金額等方面，本文所關切的是，在境外基金管理辦法公佈實施後，我國證券投資信託基金相關法規發生了什麼變化？有無任何規定是因為境外基金管理辦法實施後，證券投資信託基金相關法規不得不隨之調整者？還有，有無任何境外基金的規範進而影響我國既有之規定？當然，是否也有境外基金業者因為境外基金管理辦法的實施，必須調整其基金的運作與內控制度，以符合我國之法令規定？甚至，有無任何境外基金註冊地，為配合我國市場及法制環境，而更改其法令者？ 本文之研究係以比較我國證券投資信託基金相關規範，與境外基金管理辦法暨我國境外基金主要註冊地之法源，尋找彼此規範不同處，了解其為何規範不同的理由與背景，探討規範不同點之存在理由合理否，進而探詢彼此間之衡平性，以作為提供我國基金產業法律發展之參考資料。 最後結論除回覆前述問題並舉例說明外，並嘗試歸納本文之研究結果，對證券投資信託基金與境外基金之法制規範差異性比較，採見解扼要衡平重申外，並期對我國基金產業之整體發展提供建言。 / The securities investment trust fund is one of the important financial investment vehicles in Taiwan. Looking back on the history of Taiwan fund industry development, from the early days of fund launch to attract foreign investments to these modern days that funds become important investment tools for the investors. Soon later the offshore funds were open to the domestic consultants, they began to be a favored investment product for many investors. After the Securities Investment Trust and Consulting Act takes effect, the regulator prescribed the Regulations Governing Offshore Funds. The local investors may invest in the offshore funds that have obtained authorizations from the regulator, which contribute to not only the competition but also cooperation by and between the offshore funds and the securities investment trust funds in Taiwan. The competition/cooperation between the offshore funds and the securities investment trust funds can be seen at not only the product innovation or domestic sales. More importantly, this thesis concerns more on what are the regulatory initiatives that have been taken for the securities investment trust funds due to the promulgation of the Regulations Governing Offshore Funds. Are there any requirements of the securities investment trust funds that will need adjustments or amendments after the implementation of Regulations Governing Offshore Funds? Also, what are the impacts on the current rules and regulations after the birth of offshore fund regulations? Of course, will the offshore funds managers need to adjust their operation and internal control system to be in compliance with the laws and regulations in Taiwan? Will any offshore funds domicile jurisdiction change their respective laws in order to meet the requirements set fort by the market and legal environment in Taiwan? This thesis uses a comparative study of the related laws of the securities investment trust funds and the Regulations Governing Offshore Funds as well as the directives of UCITS, the original law of most of the offshore funds. To realize what is the specification of their difference and to explore the rationality of their difference. Moreover, to seek the balance of inquires among them, so as to contribute to the fund industry in Taiwan as the reference for legal development. Finally, the thesis tries to summarize the results of this study in addition to replying to the above questions with some examples. After the comparison of the legal systems between the related laws of securities investment trust funds and that of offshore funds, this thesis briefly reiterates the opinion of the balancing and provides concrete and workable suggestions to further the development of the fund industry in Taiwan.