Syftet med uppsatsen är att undersöka om det finns några skillnader mellan hur kommunala och privata fastighetsbolag arbetar med värdering. Vi vill även undersöka om de metoder som beskrivs i teorin används och hur, samt om det är skillnad i attityd till fastighetsvärdering mellan de olika kategorierna av bolag. För att samla in data till vår undersökning har vi valt individuella öppna besöksintervjuer dels för att relativt få enheter skall undersökas och dels för att vi vill få fram den enskilda individens åsikter och tolkningar. Som utgångspunkt för vår undersökning har vi studerat relevanta teorier, huvudsakligen angående fastighetsvärdering, vilka vi också redovisar i uppsatsen. Tydliga skillnader mellan de två bolagstyperna har vi främst märkt i syftet med värdering samt vid användandet av externa värderare. De kommunala bolagen vi undersökt har till exempel inget behov av externt värderingsutlåtande för att få banklån. De privata bolagen bedriver i större omfattning handel med fastigheter. I och med detta är de mer benägna att arbeta med värdering som ett verktyg i det löpande arbetet till skillnad från de kommunala bolagen. De nyttjar värdering och då främst intern sådan som ett verktyg för internkontroll. Attityden till värderingsarbetet är enligt vår uppfattning god. Skillnader som framkommit beror snarare på bolagets storlek och resurser än på bolagstyp. De lite större bolagen har mer resurser vilket också ger större möjligheter att arbeta med värdering. Undersökningen konstaterar också att de värderingsmetoder teorin förespråkar även används i realiteten. Den mest använda metoden hos de undersökta bolagen är kassaflödesmetoden vilket stämmer väl överens med teorin.

No description available.

Detta arbete beskriver möjligheten att renovera och energieffektivisera fyra fastigheter i stadsdelen Sätra i Gävle. Den totala ytan på alla fyra huskroppar är ca 4200m2. Ägare till fastigheterna är Gavlegårdarna AB och arbetet utförs åt Tema-gruppen som har ansvar för bland annat energiavsnittet i restaureringen.   Målet med renoveringen var att sänka energiförbrukningen med ca 60 % samt att byta fastigheternas energilösning, både för uppvärmning och tappvarmvatten. Den planerade renoveringen kan sedan fungera som en vägvisare för övriga fastighetsbolag vilka kan dra nytta av resultaten i detta projekt.   Arbetet omfattar även teoretiska beskrivningar på funktionen hos olika system som tas upp som intressanta för projektet, såsom olika ventilationslösningar, funktionen hos en värmepump, energilager samt hur solens strålar påverkar energibalansen i en fastighet.   Olika åtgärder för energibesparing och energiproduktion som inte är planerade för detta projekt, men som skulle kunna appliceras även här, har också tagits upp för att ge en större bild av hur mycket som finns att åtgärda på gamla hus när det gäller energibesparing. Förslag på extra åtgärder är: energibesparing vid byte av belysningskällor, återvinning av gråvatten, byte av cirkulationspumpar, injustering av värmesystemet samt egen produktion av el från vinden.   Resultatet av detta arbete visar att det är fullt möjligt att, efter att de presenterade åtgärderna verkställts, minska energiförbrukningen med de 60 % som målet var. Detta ger självklart en lägre driftkostnad för fastighetsägaren, men huruvida installationskostnaden överstiger de besparingar som görs tas ej upp i denna rapport. Resultaten visar således på en tydlig energibesparing vilket innebär minskad belastning på vår miljö.

SAMMANFATTNING Titel: Kommersiella fastigheter i Sverige, är det en intressant kapitalplacering i jämförelse med aktier? Nivå: C-uppsats i företagsekonomi Författare: John R Carlsson & Samuel Norman Handledare: Peter Lindberg Datum: 2011 – februari Syfte: Inför alla investeringsbeslut vill en rationell investerare veta vilka andra investeringsformer som finns och vilka för och nackdelar dessa för med sig. Huvudsyftet med denna studie är att belysa kommersiella fastigheter som investeringsform och redovisa de särdrag en fastighetsinvestering för med sig. Den primära frågeställningen blir således: Är kommersiella fastigheter i Sverige en attraktiv investeringsform i jämförelse med aktier? Den sekundära frågeställningen är hur attraktiva olika fastighetstyper är som investeringsobjekt? Den sista frågeställningen är huruvida fastigheter är goda diversifieringsobjekt i en blandad tillgångsportfölj? Metod: Genom att jämföra aktiers och fastigheters värdeutveckling, direktavkastning och totalavkastning har vi undersökt vilket tillgångsslag som genererat den bästa avkastningen under mätperioden. Undersökningar har gjort både med och utan hänsyn tagen till risk. Till detta har vi dessutom gjort en undersökning av avkastningssambanden mellan investeringsformerna. Dessa korrelationsvärden har analyserats för att kunna ge ett svar på om fastigheter är goda diversifieringsobjekt. Beräkningarna i undersökningen är baserade på olika fastighets och aktieindex. Resultat och slutsats: Under vår mätperiod har aktier haft den högsta totalavkastningen med 19,24 % under mätperioden. Tas risken i beaktade så har ett bostadshus i någon av Sveriges större städer haft den högsta riskjusterade totalavkastningen med 23,77 %. De största korrelationerna uppgick till c:a 0,5 och uppmättes mellan bostadsfastigheter och aktieindex. Bostäder i Stockholms innerstad uppvisade en lägre korrelation på endast 0,23 mot aktieindex. Övriga fastighetstyper uppvisade ännu lägre korrelationer och är därför att beakta som goda diversifieringsobjekt. Dock är det svårt att veta hur exakta våra uppmätta korrelationsvärden är med tanke på fastighetsvärderingarnas smoothingeffekt. Förslag till fortsatt forskning: Det hade varit intressant att göra en studie på hur stor inverkan smoothing har på fastigheternas värdeförändringar. Primärt för att slå fast hur volatil tillgångslaget egentligen är och sekundärt för att kunna beräkna mer exakta korrelationssamband med aktierna. En annan intressant infallsvinkel är att fördjupa sig i hur direktavkastningen påverkas av vakansgraderna och hur stort risktagande det för med sig. Uppsatsens bidrag: Studien slår fast att under mätperioden så har aktier haft den högsta avkastningen utan hänsyn tagen till risk. Om risken tas i beaktande däremot så har en bostadsfastighet i någon av Sveriges större städer haft den högsta avkastningen. I termer av diversifiering så finns det flera fastighetstyper med låga korrelationer med aktieindex. Studien visar därmed att fastigheter förtjänar en plats i en blandad tillgångsportfölj, både i termer av riskjusterad avkastning och diversifiering.

The goal of this thesis was to explore how real estate investment companies are affected by a weaker world economy. The reason to investigate this was that in the 90s in Sweden, the housing market crashed in conjunction with the bank collapse. Therefore I have looked at how the commercial real estate companies would be affected if we were to have a double dip recession, because it has been confirmed by Gyourko that commercial real estate market and the housing market tend to react in the same way on new fundamental information. This was examined through a sensitivity analysis, one investigated the effect of falling rent income and the second analysis looked at the effect of higher interest costs. I found that IAS 40 rule about unrealized profits of properties affected the results in a significant matter and therefore decided to include the regulation in my thesis. I used it to look at how it has affected the following ratios ROE, Sustainable growth rate, earnings per share, growth in earnings per share and solvency. The comparison was between a year prior to the regulation was taken into place, 2004, and five years after 2010. I choose the specific companies with a few limitations, those were that the companies’ origins and operates in Europe, have an annual report available from 2004 and 2010 and that they are a public limited liability company listed on an exchange in Europe. The results showed that the IAS 40 regulations have had a small impact of most of the tested ratios except one that was growth in profits. This particular ratio had seen an increase of 169% in average over this five year period, although 102% of the increase was due to unrealized profits from properties. This clearly indicates that the regulation have had a large impact in this particular ratio. In the analysis, the results showed that except the two most extreme versions that are four out of six showed an average result above one which is considered the minimum requirement for interest coverage. But after deducting unrealized profits from properties the worst case scenarios showed very low interest coverage of 0, 58 and 0, 15. It should be pointed out that such a drastic change in rent income is highly unlikely due to long lease contracts. In the geographical analysis it showed some differences but the low number of companies makes it hard to draw any conclusive results from it, however the most likely factor that the differences depend upon are nations different GDP growth and recovery from the financial crisis. The conclusions I have drawn from this thesis are that the real estate investment companies in Europe are in good shape if not something drastically change.

Bakgrund: Fastighetsmarknaden är alltid ett hett diskussionsämne. Vi befinner oss 2009 i en lågkonjunktur med allt högre arbetslöshet och allt hårdare hållna krediter från banker. Det intressanta med Hudiksvall är att det alltid har varit en stabil marknad. Med det kustnära läget, det allt högre inflyttningsantalet och de förbättrade kommunikationerna med Stockholm skiljer sig Hudiksvall åt från typiska småstäder. Efterson prisnivån historiskt sett varit väldigt låg i Hudiksvall gör detta Hudiksvall till ett intressant studieobjekt. För att se om det finns något som ger oss indikationer på vad som kommer att hända med fastighetspriserna i Hudiksvall har jag tittat på de faktorer som påverkar priset och hur dessa kan komma att påverka priset.   Syfte: Det primära syftet med uppsatsen är att undersöka om det finns anledning att tro att marknadsvärdet på fastigheter i Hudiksvall kommer att sjunka på grund av den rådande lågkonjunkturen.   Metod: För att kunna identifiera faktorer som påverkar fastighetsmarknaden i Hudiksvall och förstå deras påverkan har jag valt att göra en kvalitativ studie. Jag har nyttjat intervjuer som primärdata och relevant litteratur som sekundärdata. Informationen har sedan sammanställts för att få fram en analys på materialet.   Resultat & slutsats: Hudiksvall har tidigare varit en stabil marknad. Tendenser visar på att allt fler kapitalstarka söker sig till ett mer livskvalitativt boende, främst då kustnära fastigheter. Eftersom utbudet på dessa fastigheter är begränsat kommer det inte att ske några väsentliga prisförändringar, efter vad som har framkommit i denna studie. Mindre attraktiva lägen kan komma att påverkas av den höga arbetslösheten.   Förslag till fortsatt forskning: En kvantitativ studie gällande specifika faktorer som påverkar fastighetspriserna skulle kunna bidra till en ännu tydligare bild av utvecklingen.

Aim: The aim of our study is to analyze and evaluate from a marketing perspective how estate agents can use facebook to strengthen their brand. Method: We have used an inductive study form where we’ve used a quality and a quantity data gathering method. The data has been gathered from an interview with Botkyrkabyggens marketing coordinator and from an internet survey based on a convience selection and a snow ball selection. Theory: SWOT, Brand Equity, Word of Mouth, Customer Relationship Management Conclusion: Facebook can create and measure "word of mouth" effects, and also create better information management and flow of information compared to traditional marketing for an estate agent. The risks of facebook is the difficulty in educating the staff about the site and the fact that facebook dominates the policies and rules which suddenly can change. Estate agents should market their estates by price, geographical district and the distance to municipal traveling means.

Fastighetsvärdering beskrivs som något som alltid kommer att vara förknippat med en viss grad av osäkerhet varför det inte är möjligt att med absolut säkerhet fastställa en fastighets värde. Banker som arbetar med kreditgivning på den kommersiella marknaden baserar utlåningen på en fastighets värde. Värderingen av en fastighet genererar med andra ord beslutsunderlaget till kreditgivningen. Mot bakgrund av att det vid all fastighetsvärdering alltid föreligger osäkerhet är syftet med denna uppsats att undersöka hur banker hanterar detta faktum i sina värderings- och kreditgivningsprocesser. Undersökningen bygger på en kvalitativ metod genom vilken vi intervjuat sex personer som arbetar inom banksektorn. Samtliga respondenterna valdes ut med hänsyn till den erfarenhet de har av värdering och kreditgivning på den kommersiella fastighetsmarknaden. Resultatet visar att det finns en rad parametrar som bankerna särskilt måste bedöma och ta hänsyn till, med hjälp av analyser och andra verktyg. Vidare visar resultatet även att osäkerheten varierar starkt beroende på marknad, läge och fastighetstyp samt att det är mängden information som är avgörande i värderings- och kreditgivningsprocesserna.

SAMANFATTNING Titel: Förvaltningsstrategier - fyra värdeskapande perspektiv Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Madeleine Agerhill & Johan Eriksson Handledare: Jens Eklinder Frick Datum: 2015 - februari Syfte: Syftet med vår studie är att utifrån de fyra indirekt värdeskapande perspektiven; finansiellt, kund, interna process samt innovation- och tillväxt, analysera hur fastighetsbolag utformar sina CREM- relaterade strategier. Metod: Uppsatsens primära data har samlats in genom semistrukturerade intervjuer med tio stycken personer från några lokala samt några av Sveriges största fastighetsbolag. Uppsatsen tillämpar sekundärdata i form av vetenskapliga artiklar, böcker och Internetkällor. Vi redovisar vårt inhämtade empiriska underlag och analyserar därefter empirins relevans gentemot den tidigare forskningen. För att uppnå en djupare förståelse för de indirekta värdena fastighetsförvaltning kan skapa bygger vi vår studie på en hermeneutik vetenskapsgrund. Resultat & slutsats: Vi presenterar konkreta exempel på hur fastighetsförvaltning kan generera indirekta värden till företags kärnverksamheter. Uppsatsen tydliggör att fastighetsbolagen själva kan dra stor nytta av att generera mervärde till sina kunder. Mervärde skapar nöjdare kunder vilket bidrar till starka och långsiktiga relationer. Långsiktiga kundrelationer skapar ett mer hållbart och starkare fastighetsbolag då de ökar sin konkurrensfördel på en utsatt marknad. Förslag till fortsatt forskning: Studien ger anvisningar för framtida forskning med särskilt fokus på Sverige. Framtida forskning skulle kunna analysera vilken påverkan de indirekta värdena har ur företagens synvinkel. Det skulle samtidigt vara intressant att analysera vilka värden som kan uttryckas genom fastigheten. Utstrålar fastigheten den bild som organisationer vill uppnå? Bidrar fastighetens utseende till värde för varumärken? Vilka verktyg finns tillgängliga för att stödja fastighetens varumärkshantering? Lärdomar kan då dras från forskningsområden som arkitektur, marknadsföring och beteendevetenskap. Uppsatsens bidrag: Genom att ta del av vår studie ökar läsaren sin förståelse för hur fastighetsförvaltning kan generera indirekta värden till företags kärnverksamheter. Studien påvisar vilka effekter och fördelar som finns med att betrakta de indirekta värdena vid utformning av förvaltningsstrategier.  Fastighetsbolag kan använda vår uppsats som ett konkret underlag för att avgöra vilka indirekta faktorer som påverkar kunders kärnverksamheter. Företag som använder sig av externa fastighetsförvaltare kan med hjälp av vår uppsats öka sin förståelse för de mervärden fastighetsbolag genererar. Nyckelord: fastigheter, förvaltning, CREM, indirekta, värde, kund.

Studiens syfte är att undersöka vilka faktorer som påverkat fastighetsföretags beslut attexploatera i ett nytt geografiskt område som Hyllie.Priset på fastigheter med närhet till havet eller fastigheter i de centrala delarna av stadskärnan är generellt högre än på andra platser. Detta beror dels på att betalningsviljan hos hyresgäster ökar då efterfrågan är hög och utbudet begränsat. Under det senaste decenniet har vi sett ett ovanligt högt fastighetsbyggande i en specifik geografisk plats i Malmö som inte har några av dessa egenskaper i området, nämligen Hyllie. Fastighetsbyggandet i stadsdelen fortgår fortfarande trots att 84 fastigheter redan står klara för inflyttning. Studien kommer att undersöka vilka faktorer som gör att fastighetsbolagen väljer att exploatera i Hyllie och bidra till fortsatt forskning inom ämnet exploatering.Metoden som använts i studien, för att samla in data till empirin är en semistruktureradkvalitativ metod genom fysiska intervjuer. De sju respondenterna som deltagit i intervjuer är alla fastighetsföretag som valt att investera i mark i Hyllie. Samtliga företag har byggnader som står klara i området och har erfarenhet av hur efterfrågan i området ser ut. Frågorna som ställs handlar om företagens beslut att investera i Hyllie och varför de sökt sig till just Hyllie. Frågorna har ibland kompletteras med följdfrågor för att få respondenterna att utveckla sina svar. Intervjuerna har spelats in och transkriberats för att noga kunna göra en analys av det empiriska materialet och kunna koppla detta till tidigare forskning och relevant teori.Resultatet av analysen gav kunskap om flera avgörande investeringsfaktorer somkommunikation, lämplig blandning av kontor och fastigheter, tillgänglig mark att exploateram.fl. De faktorerna som anses avgörande för Hyllies intensiva exploatering konstateras vara just tillgång till mark och Hyllie station som bidrar till en bra kommunikativ stadsdel med närhet till både Malmös centrala delar och till Köpenhamn. / The purpose of this study is to investigate why real-estate companies chose to invest inproperty within the geographical area of Hyllie, Malmö.Real-estate prices generally tend to be higher when the property is close to the ocean or in a more central location within the city. This is demonstrated by the tenant’s willingness to pay more when the demand is high and the supply is limited. During the past decade, we have seen an unusually high concentration of construction in Hyllie, Malmö, which contains neither of desirable property characteristics. The construction in the district still continues despite there already being 84 buildings constructed. The study will investigate the how real-estate companies exploit the area and contribute to further studies on land exploitation.To collect research material, a semi structured, qualitative method through interviews hasbeen performed. The seven respondents of the survey are all real-estate companies that have invested in properties in Hyllie. All of the participating companies have property which are ready for occupancy in the area and therefore have knowledge of the demand in Hyllie. The questions asked are about the company’s decision to invest in Hyllie and why they have decided to invest in the specific geographical area that Hyllie is situated. The questions have, in some occasions been followed up by complementary questions to make the respondent elaborate their answer. The interviews have been recorded and transcribed to make it possible to thoroughly analyze the research material and link this to previous research andrelevant theories.The analysis resulted in the knowledge of the crucial factors, as the possibility to commute, a subtle mix of commercial facilities and residences, exploitable land that is up for sale etc. The two factors that could be considered crucial for the intense exploiting of Hyllie could be related to the available land and access to Hyllie station, this contributes to easy commuting to both the central parts of Malmö city and Copenhagen.