Over the past decade, the Swedish pension funds AP1, AP2, AP3, and AP4 have significantly increased their capital allocation towards unlisted real estate. This study explores the investment strategies of these AP funds, examining the methods used in asset class investments, risk mitigation measures, responses to macroeconomic threats, and investment returns. Employing a mixed-methods approach, the research integrates semi-structured interviews with fund representatives and statistical analysis of data from annual reports.  Findings indicate that the AP funds have capitalized on post-financial crisis real estate market dynamics, particularly evident in investments initiated in the years after the crisis. Notably, AP1, AP3, and AP4 have gained good returns through sector diversification, contrasting with AP2’s less successful geographic diversification. Investments are primarily direct or joint ventures in unlisted real estate firms, avoiding PERE-funds due to their shorter holding periods and high costs. Risk is mitigated through extended holding periods, strategic partner selection, board involvement, and analysis of megatrends. The low risk-free rate environment that has been in Sweden for the last decade has significantly supported the unrealized returns from the investments. Future capital allocation should focus on non-competing sectors, reinvestments in existing assets, and identification of new trends to enhance sector investability. / Under det senaste decenniet har de svenska pensionsfonderna AP1, AP2, AP3 och AP4 ökat sin tillgångsallokering avsevärt i onoterade fastigheter. Denna studie utforskar investeringsstrategierna för dessa AP-fonder och granskar de metoder som används i investeringarna i tillgångsklassen, vilka åtgärder som görs för riskminimering samt hur makroekonomiska hot minimeras och vilka avkastningarna investeringarna gett. Genom att använda en blandad metod använder studien semistrukturerade intervjuer med fondrepresentanter och statistisk analys av data från årsredovisningar. Resultaten visar att AP-fonderna har kapitaliserat på dynamiken på fastighetsmarknaden efter finanskrisen, särskilt tydligt i investeringar som initierades åren efter krisen. Noterbart är att AP1, AP3 och AP4 har uppnått betydande avkastningar genom sektordiversifiering, i kontrast till AP2:s mindre framgångsrika geografiska diversifiering. Investeringarna sker främst direkt eller via klubbstrukturer i onoterade fastighetsföretag, där PERE-fonder undviks på grund av deras kortare hållperioder och oproportionerliga kostnader. Riskminimering uppnås genom långa investeringshorisonter, strategiskt partnerurval, styrelseengagemang och analys av megatrender. Den låga riskfria räntemiljön som varit i Sverige det senaste decenniet har avsevärt stöttat de orealiserade avkastningarna från investeringarna. Framtida kapitalallokeringar bör fokusera på icke-konkurrerande sektorer, återinvesteringar i befintliga bolag och identifiering av nya trender för att hitta sektorer som blivit investerbara.

Made available in DSpace on 2016-04-26T20:25:09Z (GMT). No. of bitstreams: 1 DIR - Patricia Bressan L Gaudenzi.pdf: 859046 bytes, checksum: c90e0d84207ecf6a039915e529cd5060 (MD5) Previous issue date: 2006-10-16 / Considering the progress reached by the private pension fund system, because of the edition of the Constitutional Amendment n. 20, as of 1998, which has resulted in the edition of the Complementary Law n. 109, as of 2001, and the offering of new pension products to the public, private pension is presently a fundamental element for the structure of the Brazilian pension system especially towards the actuarial and financial instability of the public pension system , rendering alternative for the individuals to keep themselves economical actives even in the inactivity phase of professional duties. In order to organize the retirement planning, the individual assesses the tax consequences of the investment in private pension funds, in comparison to other kinds of investment. Facing this reality, the purpose of this study is to present the analysis of the constitutional profile of the income tax, its matrix-rule and the tax treatment imposed to the values invested in private pension funds. As from this analysis, the intention is to review if the income tax deferment regime applicable to the investment in private pension funds effectively corresponds to a postponement of the financial tax burden or if it can result the income tax incidence on part of the individual s heritage (and not his/her income) / Diante dos avanços alcançados pelo regime de previdência complementar, com a edição da Emenda Constitucional nº 20, de 1998, que ensejou a edição da Lei Complementar nº 109, de 2001, e do oferecimento de novos produtos previdenciários ao público, a previdência privada figura atualmente como elemento fundamental na estruturação do sistema previdenciário brasileiro especialmente em vista do conhecido desequilíbrio atuarial e financeiro da previdência oficial , propiciando meios para que os indivíduos permaneçam economicamente ativos mesmo com a chegada da fase de inatividade profissional. A fim de realizar o seu planejamento para o período de aposentadoria futuro, o indivíduo passa a avaliar os impactos tributários do investimento de recursos em planos de previdência complementar, em relação aos outros instrumentos de poupança. Com vistas a esta realidade é que se propõe a apresentar como tema deste estudo a análise do perfil constitucional do imposto de renda, a sua matriz de incidência, e o tratamento tributário atualmente conferido aos valores aplicados em planos de previdência privada. A partir deste estudo, pretende-se analisar criticamente se o regime de diferimento do imposto de renda aplicável aos investimentos em planos de previdência privada efetivamente traduz uma postergação do ônus financeiro do tributo ou pode acarretar a incidência do referido tributo sobre parcela do patrimônio (e não da renda) da pessoa física

[pt] O modelo de monitoração, registro e valoração de investimentos, adotado por investidores institucionais em países desenvolvidos e em especial o americano, juntamente com todos os seus agregados financeiros - índices de bolsas, indicadores de performance, precificação de ativos, ratings, standards, etc...- é sem dúvida um forte elemento direcionador e influenciador dos modelos adotados no Brasil para administração de carteiras de investimento. Surgiu no próprio mercado americano, após o término da recessão do inicio dos anos 90, uma profunda remodelagem dos instrumentos, veículos, indicadores de performance e standards dos investimentos de base imobiliária, que até então seguiam seus próprios e diversificados padrões, desvinculados dos modelos propalados e adotados pelo mercado financeiro. O conhecimento dos modelos de gestão adotados por investidores institucionais brasileiros, em especial os fundos de pensão é básico para se desenhe uma nova estratégia futura de alocação e respectiva gestão de recursos em carteiras de base imobiliária de investidores institucionais. O foco do presente trabalho é dar início a este processo de conhecimento pela identificação e interpretação dos principais fatores que modelam a gestão imobiliária dos fundos de pensão brasileiros, propondo a partir daí algumas reflexões iniciais sobre estes fatores e por conseguinte sobre estes modelos, visando padronizações, aperfeiçoamentos e um maior alinhamento com práticas já consagradas em mercados mais desenvolvidos e eficientes. / [en] It is common knowledge that the models of monitoring, registering and valuating investments, accepted by institutional investors in many developed countries, especially the US - together with financial ratios adopted in the stock market, in assets price evaluation and performance, in risk ratings, in account standards - have great influence in the models implemented by investment portfolio managers in Brazil. After the recession in the beginning of 1990 s, took place in the US Real Estate market a major restructure of Real Estate instruments, vehicles, performance indices, and standards. The Real Estate community agreed that their market could no longer have dissimilar and diverse methods for measuring and evaluating Real Estate assets if compared with those used currently by the financial market. Knowing and understanding the relationship between models adopted by brazilian institutional investors and the positioning of pension funds when allocating resources to real state, is fundamental to trace any new future allocation and management strategy for real state investments by institutional investors. The main purpose of this paper is to begin this process of knowledge by identifying and interpreting the main factors that model the real estate portfolio management adopted by Brazilian pension funds, followed by some reflexion over those factors and conseqüently over those models, mainly focused on standardization and refinement of such current models, and also on aligning current practices to those already approved and implemented by more developed and efficient markets.

Submitted by Luis Felipe Lopes Martins (lopesmartins.luis@gmail.com) on 2016-01-29T21:26:38Z No. of bitstreams: 1 Regulação da Prev. Compl. Fechada sob a Perspeciva da Econ.pdf: 1574022 bytes, checksum: 838f7519247a9eb766f1fd72df335260 (MD5) / Rejected by BRUNA BARROS (bruna.barros@fgv.br), reason: Favor submeter novamente, pois faltou a ficha catalográfica. on 2016-02-11T17:32:48Z (GMT) / Submitted by Luis Felipe Lopes Martins (lopesmartins.luis@gmail.com) on 2016-02-11T17:50:59Z No. of bitstreams: 1 Regulação da Prev. Compl. Fechada sob a Perspeciva da Econ. Comportamental - Luis Lopes Martins.pdf: 1600447 bytes, checksum: bda49ea57d8454add667b598daa8a61b (MD5) / Approved for entry into archive by BRUNA BARROS (bruna.barros@fgv.br) on 2016-02-16T17:20:53Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Regulação da Prev. Compl. Fechada sob a Perspeciva da Econ. Comportamental - Luis Lopes Martins.pdf: 1600447 bytes, checksum: bda49ea57d8454add667b598daa8a61b (MD5) / Approved for entry into archive by Maria Almeida (maria.socorro@fgv.br) on 2016-02-16T18:58:50Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Regulação da Prev. Compl. Fechada sob a Perspeciva da Econ. Comportamental - Luis Lopes Martins.pdf: 1600447 bytes, checksum: bda49ea57d8454add667b598daa8a61b (MD5) / Made available in DSpace on 2016-02-16T18:59:01Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Regulação da Prev. Compl. Fechada sob a Perspeciva da Econ. Comportamental - Luis Lopes Martins.pdf: 1600447 bytes, checksum: bda49ea57d8454add667b598daa8a61b (MD5) Previous issue date: 2015-12-15 / The present dissertation looks into the use of measures as the automatic enrolment in the pension funds regulation from the perspective of the loosening of the concept of rationality, based on the Law and Behavional Economics. The work is initiated by the historical evolution of Brazilian pension funds’ regulations. It analyzes the systemic impacts created by changes to the pension pillars, particularly to the first one (public pension). In view of these changes and the increasing relevance of the second pillar (occupational pension) to ensure the welfare, this dissertation aims to analyze the possibility of occurrence of cognitive biases in complementary pensions-related decisions. Those cognitive biases can lead individuals to choose options that do not maximize their welfare, for reasons such as inertia, procrastination and optimism, unlike the predicted by the rationality assumption of the neoclassical economic theory. The outcomes analyzed indicate the necessity of regulatory measures to mitigate these cognitive biases, which should be mainly the adoption of a choice arquitecture that can induce the welfare maximization, without limit the individual freedom of choice. Those measures, however, specially the automatic enrollment, are intended to alleviate the cognitive biases, being censurable its adoption in pension plans with predominance of other reasons to the low levels of enrollment, as distrust in the fund administration. Moreover, is needed to respect certain criteria in the automatic enrollment implementation, in order to ensure that this instrument is used only when cognitive biases that reduce the welfare are observed, as well that the option that people are being nudged to is a gainful option, at least most of the times. At end, it is verified the legality of these measures using the standard of proportionality, which allows to identify the limits to the regulatory intensity. / A presente dissertação investiga a utilização de medidas como a adesão automática pela regulação da previdência complementar fechada a partir da flexibilização do conceito de racionalidade, tendo como base a Análise Econômica e Comportamental do Direito. Inicia-se o trabalho pela evolução histórica da regulação da previdência no Brasil, avaliando os impactos sistêmicos das alterações ocorridas no primeiro pilar previdenciário (regimes básicos). Em virtude dessas alterações e do crescimento da relevância do segundo pilar de previdência social (Previdência Complementar Fechada) para a manutenção do bem-estar, analisa-se a possibilidade de ocorrência de vieses cognitivos que implicam desvios de racionalidade dos indivíduos nas decisões relativas à previdência complementar. Esses vieses cognitivos podem fazer com que indivíduos escolham alternativas que não maximizam seu bem-estar, por razões como inércia, procrastinação e superotimismo, ao contrário do que aponta o pressuposto de racionalidade da Economia Neoclássica. Os resultados analisados conduzem à necessidade de adoção de medidas regulatórias capazes de mitigar esses desvios de racionalidade, na forma de adoção de arquitetura de escolhas que induzam à maximização do bem-estar individual, sem limitar a liberdade individual dos envolvidos. Essas medidas, entretanto, especialmente a adesão automática aos planos de benefícios, destinam-se à mitigação de vieses cognitivos, sendo criticável sua adoção em planos de previdência onde observa-se predominância de outras razões para baixos níveis de adesão, como desconfiança em relação à gestão do plano. Ademais, faz-se necessário respeitar certos critérios para sua implementação, a fim de garantir que esse instrumento somente seja utilizado quando se observar vieses cognitivos que prejudiquem significativamente o bem-estar, bem como que a opção à qual os indivíduos estão sendo induzidos é vantajosa, ao menos na grande maioria das vezes. Ao final, verifica-se a juridicidade dessas medidas, à luz da proporcionalidade, norma que permite identificar os limites para a intensidade regulatória.