Tidigare empiriska studier finner att annonseringseffekten vid offentliggörandet av emission av stamaktier är negativ och att utfärdande av obligationer inte leder till en negativ annonseringseffekt i samma utsträckning. Endast ett fåtal studier har undersökt annonseringseffekten vid emission av hybridkapital och studierna har huvudsakligen begränsats till USA och Storbritannien. Denna studie undersöker annonseringseffekten vid offentliggörandet av emission av preferensaktier för 59 emissioner inom den Europeiska unionen mellan åren 1994-2016. Vi beräknar abnormal avkastning för dagarna som omger offentliggörandet och testar huruvida teorier om informationsasymmetri kan förklara annonseringseffekten. Resultatet visar en negativ men ej signifikant abnormal avkastning under annonseringsperioden och att emissionens relativa storlek, typen av preferensaktie samt företagets skuldsättningsgrad har ett signifikant negativt samband med abnormal avkastning. Sammantaget indikerar resultatet att teorier om informationsasymmetri till viss del kan förklara annonseringseffekten vid offentliggörande av emission av preferensaktier, vilket går i linje med tidigare empiriska studier inom området.

Under en längre period har preferensaktier varit ovanliga på den svenska marknaden. Aktien blir dock allt vanligare och fler av dessa kommer in på aktiemarknaden. På grund av den ovanliga naturen i preferensaktier på marknaden finns det nästan ingen forskning om dem. Tidigare forskning hävdar att en stor mängd aktieägare och en diversifierad ägarbas leder till lägre volatilitet genom att förbättra prissignalens kvalitet. I denna studie prövas denna hypotes genom att använda svenska ägaruppgifter på börsnoterade preferensaktier. Denna studie undersöker om ägarstruktur har en påverkan på volatilitet. Tidigare forskning har studerat normala aktier, men denna studie undersöker istället om preferensaktier med dess ägarstruktur kan ha påverkan på volatiliteten. I denna studie med undantag av de mer traditionella variablerna såsom antalet ägare, institutionellt ägande och utländskt ägande tas även upp användningen av ägarbredd som en oberoende variabel i relation till volatilitet. Denna studie drar slutsatsen att ägarstrukturen har en påverkan på volatiliteten i preferensaktier. / For a long period, preference shares have been unusual in the Swedish market. However, the share is becoming more common and more of these are coming into the stock market. Because of the unusual nature of preference shares on the market, there is almost no research on them. Earlier research argues that many shareholders and a diversified ownership base lead to lower volatility by improving the quality of the price signal. In this paper, this hypothesis is examined by using Swedish ownership data on listed preference shares. Previous research has studied normal shares, but this study is instead investigating whether preference shares with its ownership structure does influence the volatility. In this study, except for the more traditional variables such as the number of owners, institutional ownership and foreign ownership, the use of ownership width is also addressed as an independent variable in relation to volatility. This study conclude that the ownership structure influences the volatility in preference shares.

I samband med lågkonjunkturen 2008 har det skett en ökning av preferensaktieemissioner på den svenska marknaden. Då detta är ett relativt nytt fenomen på den svenska börsen har få studier genomförts om hur bolagets börsvärde påverkas av offentliggörandet av en preferensaktieemission. För att undersöka hur börsvärdet förändras genomför vi en eventstudie där vi testar den svenska marknadens effektivitet vid offentliggörandena. Vi studerar om det uppkommer avvikelseavkastningar i samband med offentliggörandet av bolagens beslut. Dagen för offentliggörandet visar resultatet i vår studie en genomsnittlig negativ signifikant reaktion med 1,25 %. Dagen efter offentliggörandet finner vi positiva signifikanta avvikelseavkastningar vilket indikerar att marknaden är ineffektiv och att bolagets börsvärde efter offentliggörandet påverkas positivt.

The recent turbulence in the financial markets has contributed to the banks becoming more restrictive to lend to real estate financing. Deleveraging in Europe's banking sector has also contributed to banks reducing their leverage and increasing capital adequacy to meet the new requirements. Loan-to-value ratios in real estate loans have fallen while banks' interest margins have increased, which has made property investors to look for alternative sources of funding in the capital markets. The two most interesting forms of financing for real estate right now is bonds and preferred shares as they fit property companies that generate stable and predictable cash flows. A bond is an interest-bearing debenture certifying that the purchaser has lent money to the company that issued the bond. It's a very safe security since the only reason you would not be able to get your money back is if the company goes bankrupt. Preference shares structure is something between an ordinary share and a bond. The preference share generates an annual fixed predetermined dividend paid before common shareholders receive dividend which makes it much more predictable and stable relative to an ordinary share. Demand for investing in bonds and preference shares is considered good since equity investors have shown strong interest and these securities offer a good risk adjusted return The property companies that has issued both bonds and preferred shares have been selected to be further examined in this paper. The property companies currently consist of Corem Property Group, Fastighets AB Balder, Klövern AB and Sagax AB. Since 2007, all of these companies diversified their financing primarily through the issuing of preference shares and bonds, and the majority has moved towards a greater proportion of equity. It is clear that alternative sources of financing such as preferred shares and bonds will become more common in the future as it is abroad. / De senaste årens oro på finansmarknaden har bidragit till att bankerna har blivit mer restriktiva till att ge krediter till fastighetsfinansiering. Skuldnedväxlingen i den europeiska banksektorn har också bidragit till att bankerna minskar sin skuldsättningsgrad och ökar kapitaltäckningen för att möta nya krav. Belåningsgraderna vid fastighetskrediter har sjunkit samtidigt som bankernas räntemarginaler har ökat vilket har fått fastighetsinvesterare att söka sig till alternativa finansieringskällor på kapitalmarknaden. De två kanske mest intressanta finansieringsformerna för fastigheter just nu är obligationer och preferensaktier då de passar fastighetsbolag bra som genererar stabila och förutsägbara kassaflöden. En obligation är ett räntebärande skuldebrev som intygar att köparen har lånat ut pengar till det företag som emitterat obligationen. Det är väldigt säkra värdepapper då den enda anledningen till att man inte skulle kunna få tillbaka sina pengar är om företaget går i konkurs. Preferensaktiers struktur befinner sig i det närmaste mellan en vanlig stamaktie och en obligation. Preferensaktien ger en fast årlig förutbestämd utdelning som betalas ut före stamaktieägarna får utdelning vilket gör att den är mer förutsägbar och stabil i förhållande till en stamaktie. Efterfrågan på att investera i obligationer och preferensaktier får anses god då investerare vid emissioner har visat ett starkt intresse och nämnda värdepapper erbjuder en bra riskjusterad avkastning De fastighetsbolag som har emitterat både obligationer och preferensaktier har valts ut att undersökas närmare i denna uppsats. Dessa fastighetsbolag består i dagsläget av Corem Property Group, Fastighets AB Balder, Klövern AB och Sagax AB. Sedan år 2007 har alla dessa bolag diversifierat sin finansiering främst genom emitterande av preferensaktier och obligationer och majoriteten har gått mot en större andel eget kapital. Det kan konstateras att alternativa finansieringskällor som preferensaktier och obligationer kommer bli vanligare i framtiden vilket det är utomlands.

Denna uppsats behandlar beskattningen av hybridinstrument. Vid sidan av den aktuella skatterätten behandlas den civilrätt som påverkar och är nödvändig för att förstå beskattningen av hybridinstrument, dvs. aktiebolagsrätt och redovisnings­rätt. Sambandet mellan redovisning och beskattning redogörs för i uppsatsen eftersom det är särskilt aktuellt för beskattningen av hybridinstrument. Gällande rätt för beskattningen av hybridinstrument diskuteras och analyseras utifrån neutralitetsprincipen. Det finns inte någon legaldefinition i svensk skatterätt av vad som utgör hybridinstrument och definitionerna och begreppsanvändningen skiljer sig åt i litteraturen. Enligt Lewander är ett hybridinstrument ett finansiellt instrument som har en karaktär av både främmande och eget kapital och kan omvandlas från det ena till det andra. Hybridinstrument är vanligen konstruerade med ett skuldinstrument i botten. Torgander redogör för att ett hybridinstrument är ett värdepapper som kombinerar egenskaperna av eget kapital och skuld. Det läggs ner mycket ansträngning för att uppnå en optimal sammansättning av hybridinstrumentets egenskaper för att uppnå önskvärd hantering hos emittenten, dvs. avdragsrätt i inkomstbeskattningen, medräkning som eget kapital i solvenssammanhang och i redovisningen för att förbättra bolagets nyckeltal. Nya typer av hybridinstrument utvecklas ständigt på marknaden. Enligt Lewander har skatterättsliga incitament blivit alltmer drivande vid utformningen av hybridinstrument. Det saknas bestämmelser som uttryckligen reglerar hur hybridinstrument ska hanteras skatterättsligt. De hybridinstrument som behandlas i uppsatsen är konvertibler, vinst­andelslån, kapitalandelslån och preferensaktier. En aktuell fråga avseende beskattningen av hybrid­instrument som behandlas särskilt i uppsatsen är om emittenten av ett hybrid­instrument får avdragsrätt för räntan på det aktuella instrumentet. Denna fråga har behandlats i praxis och relaterar till sambandet mellan redovisning och beskattning.

No description available.

Kommersiella fastigheter har blivit allt viktigare inom svensk ekonomi. Fastighetssektorn har haft en särskilt hög tillväxt under de senaste åren där fastigheter kan anses vara en kapitalkrävande reell tillgång. Finansieringen av fastighetsbolag har traditionellt utgjorts av banklån men på senare tid söker fastighetsbolag alternativa finansieringsmetoder. Allt vanligare blir det att finna finansiering genom kapitalmarknaden. I regel är en av de största kostnaderna för ett fastighetsbolag dess finansieringskostnader. Således är det av vikt att bearbeta kapitalstrukturen för att använda den mest rationella givet bolagets förutsättningar, där ett sätt kan vara att i större utsträckning använda sig av eget kapital i balansräkningen. Vid första emissioner av preferensaktier i Sverige användes de av fastighetsbolagen ett sätt att inhämta eget kapital. De erbjöd investerarna en förutsägbar hög direktavkastning, samtidigt var utdelningen prioriterad framför andra aktieslag, dock utformade med en inlösenkurs. Efter ett antal år kom en första emission av D-aktier vilka populariserades bland fastighetsbolag. Dessa liknade preferensaktier med en löpande hög direktavkastning, dock utan prioritet. På senare tid har många preferensaktier kommit att lösas in av större fastighetsbolag. Samtidigt har många bolag kreditbetyget investment grade av ratinginstituten. Denna uppsats syftar till att reda ut vilken funktion preferensaktier har fyllt i form av källa till eget kapital och varför D-aktier delvis använts i form av ett substitut till preferensaktier. Undersökningen baserades på intervjuer med ett antal personer med erfarenhet och olika perspektiv av den kommersiella fastighetsmarknaden. Det framgår att emittering av preferensaktier kan vara rationellt för fastighetsbolag med höga tillväxtmål. Preferensaktier har historiskt varit en förmånlig källa till eget kapital vilket varit effektiv då det haft en låg utspädningseffekt relativt stamaktier. Preferensaktier blev dyra att behålla utestående för fastighetsbolag vilka sökte en investment grade-rating då dessa behövde förhålla sig till ratingbolagens syn på preferensaktier. Till följd av detta har D-aktier men även hybridobligationer används i form av ett substitut till preferensaktier. / Commercial properties have become increasingly important in the Swedish economy. The real estate sector has had a particularly high growth in recent years where real estate is considered a capitalintensive real asset class. Bank lending has traditionally been the method of financing real estate companies. As of recent years, the real estate companies seek to find alternative methods of financing, where it is becoming more common to finance through the capital markets. Generally, the biggest cost of a real estate company is its cost of finance. Therefore, it is important to process the capital structure to find the most rational one given the circumstances, where the use of equity found in the balance sheet can be an alternative. With the first issues of preferred shares in Sweden, the shares were used to obtain equity. The preferred shares offered the investors a high and predictable yield that was prioritized over the common shares, though designed as retractable at a specific price. Subsequently, the first dividend shares were issued, and the dividend share was popularized with real estate companies. The dividend share is similar to the preferred shares with a continuous high yield but without the priority. In recent years, many preferred shares have been retracted by the larger real estate companies. In the meantime, the demand for credit ratings has increased, with the goal of obtaining an investment grade rating by the rating agencies. This thesis aims to study what function the preferred shares have had as a source of equity and why dividend shares have partly been used as a substitute to preferred shares. The inquiry was based on interviews with persons of experience from the commercial real estate market that could offer different perspectives of the manner. What can be derived is that the issue of preferred shares can be rational for real estate companies with high set growth targets. Historically, preferred shares have been a competitive source of equity that has been effective due to its low dilution compared to common shares. Preferred shares became expensive to keep outstanding for the real estate companies that wanted the investment grade rating. This since the companies needed to operate in a way that the rating agencies favored regarding the preferred shares. As a result of this, dividend shares as well as hybrid bonds have been used as a substitute for preferred shares.

The Swedish economy is currently characterized by a low interest environment, which has contributed to a thriving real estate sector in Sweden. The property companies’ financial costs are extremely low and in the search for yield, many investors have shown an interest in real estate. Due to the high demand on the real estate market there has been an increasing demand for funds. Historically, the balance sheet of Swedish property sector has been comprised of common shares and a large share of bank debt. However, in recent years real estate companies have diversified their capital structure and the use of bonds and preference shares has become increasingly common. This master thesis aims to investigate the development of the capital structure of the listed real estate sector in Sweden and examine the driving forces. Furthermore, the purpose of the study is to identify and analyze what will drive the use of different financing options in the future. Consequently, the effect on the capital structure of the listed sector will be investigated. The study has been conducted primarily based on interviews conducted with key actors active in the real estate sector, the bank sector as well as the institutional and non-institutional investors. The study suggests that the access to financing will be increasingly dependent on the firms’ size and vice versa. Secondly, due to regulations of the banks, the listed real estate sector will have a growing need of financing through the capital markets. However, the thesis has identified a number of obstacles on the Swedish corporate bond market, such as illiquidity. Given the current conditions on the Swedish corporate bond market, the listed sector will be unable to acquire the funds needed to support a growth of the real estate sector. The final finding relates to the capital structure theories and concludes that access to different financing options will be more important than the capital cost. The study shows that there is a clear trend of growing real estate companies. The larger companies are beginning to approach the Swedish major institutional stakeholders in size and reaching a size which makes them more competitive on the international capital markets. Access to funding will therefore increasingly depend on their size and vice versa. In line with previous studies, the listed property sector has a growing need for financing through the capital market due to regulations of the banking sector. Consequently, the distribution between bank and market financing in Sweden will change. Due to the current conditions on the corporate bond market, the  listed sector is unable to access the resources needed to support a strong growth of the property sector. The elementary conclusion of this study is that an access to various financing options will be more important than the capital cost. The result is therefore not support by the already established capital structure theories. To explain the growing need for a diversified capital structure and the importance of access to multiple markets, the results of this study suggests a new capital structure theory. The optimal capital structure is first and foremost a question of optimal access to various funding sources. Thereafter the company should regard the cost of capital and the impact on the rest of the capital structure. / Den svenska ekonomin präglas idag av en lågräntemiljö, vilket har bidragit till en välmående fastighetssektor i Sverige. Fastighetsbolagens finansiella kostnader är extremt låga och på grund av investerarnas jakt på avkastning har intresset för fastighetsinvesteringar ökat. Till följd av den höga efterfrågan på fastighetsmarknaden har det behovet av finansiering ökat. Historiskt sett har balansräkningen i de svenska börsnoterade fastighetsbolagen utgjorts av stamaktier och en stor andel banklån. På senare år har dock fastighetsbolagen diversifierat sin kapitalstruktur och användningen av obligationer och preferensaktier har blivit allt vanligare. Examensarbetet syftar till att undersöka utvecklingen av kapitalstrukturen inom den noterade fastighetssektorn i Sverige och de bakomliggande faktorerna. Vidare är studiens syfte att identifiera och analysera drivkraften bakom användningen av olika finansieringsalternativ i framtiden. Följaktligen kommer den framtida kapitalstrukturen i de noterade fastighetsbolagen att undersökas. Studien är främst baserad på intervjuer med aktörer verksamma inom fastighetssektorn, banksektorn, institutionella och icke-institutionella investerare. Studien visar att det finns en tydlig trend med växande fastighetsbolag. Portföljen hos ett antal större bolag börjar närma sig de svenska stora institutionella aktörer i storlek och på så sätt börjar dessa bolag uppnå en storlek som gör att de är slagkraftiga på internationella kapitalmarknader. Tillgången till finansiering kommer därför i större utsträckning att vara beroende av företagens storlek och vice versa. I linje med tidigare studie har den börsnoterade fastighetssektorn ett växande behov av finansiering genom kapitalmarknaden på grund av regleringar av bankerna. Följaktligen kommer fördelningen mellan bank- och marknadsfinansiering i Sverige att förändras. Emellertid har studien identifierat ett antal hinder på företagsobligationsmarknaden, såsom bristande likviditet. På grund av de nuvarande förhållandena på företagsobligationsmarknaden, kommer den noterade sektorn inte kunna tillgå de medel som krävs för att stödja en stark tillväxt i fastighetssektorn. Den grundläggande slutsatsen i denna studie är att en tillgång till olika finansieringsalternativ kommer att vara viktigare än kapitalkostnaden. I resultatet finns därmed inte stöd för de etablerade kapitalstruktursteorierna. För att förklara det växande behovet av en diversifierad kapitalstruktur och vikten av tillgång till flera marknader finner denna studie grund för en ny teori avseende kapitalstruktur. Den optimala kapitalstrukturen är först och främst en fråga om optimal  tillgång till olika finansieringskällor. Därefter bör ett bolag se till alternativets kostnad och påverkan på den övriga kapitalstrukturen.

Denna uppsats behandlar hur fastighetsbolagens finansiering har utvecklats efter finanskrisen, hur finanskrisen specifikt har påverkat fastighetsbolagens finansieringsverksamhet samt i vilken utsträckning fastighetsbolagen har börjat använda alternativa finansieringssätt i sin verksamhet. Detta ämne är intressant då finanskrisen har haft en stor inverkan på det ekonomiska klimatet världen över vilket också inkluderar de svenska fastighetsbolagen och de svenska bankerna. Uppsatsen kombinerar en kvantitativ undersökning av alla svenska börsnoterade fastighetsbolagskapitalstrukturer med en kvalitativ undersökning bestående av ett antal intervjuer medrepresentanter från flera fasighetsbolag och banker. Den kvantitativa undersökningen visar att det skett stora förändringar i fastighetsbolagensfinansiering. Användningen av alternativa finansieringssätt, såsom preferensaktier, obligationer,MTN- och Certifikatsprogram har blivit vanligare i fastighetsbolagen. En stor anledning till detta är att bankerna i många fall har velat begränsa sin utlåning till fastighetsbolagen samtidigt som kreditmarginalerna har ökat på grund av bland annat högre kapitaltäckningskrav för bankerna. Utvecklingen av fastighetsbolagens finansiering kommer fortsätta framöver och alternativa finansieringssätt kommer i större utsträckning användas som komplement till banklån och stamaktiekapital. / This paper deals with how the financing in real estate companies has developed after the recentfinancial crisis, how the financial crisis specifically has affected the financing in real estatecompanies and to what extent real estate companies have started to use alternative ways to finance their operations. This subject is of high interest because the financial crisis has had a huge impact on the global economic climate, which also affects Swedish real estate companies andbanks. The paper combines a quantitative survey of the capital structure in all Swedish publicly listed realestate companies with a qualitative survey consisting of a number of interviews withrepresentatives from a number of real estate companies and banks. The quantitative survey shows that big changes have occurred in the financing of real estatecompanies. The use of alternative ways to finance them, such as preference shares, bonds, MTN and certificate programs have become much more common in real estate companies. A big reason to this is that banks in many cases have wanted to restrict their lending to real estate companies whilst the credit margins have increased due to, among other things, higher capitalrequirement rates for the banks. The fast development of financing in real estate companies will continue for years to come andalternative ways to finance real estate companies will continue to get stronger as a complement to bank loans and common stock equity.