The market for maintenance of dwellings in the construction industry is only getting more significant due to the time factor. Dwellings are only getting older, and demands for refurbishment are getting more obligatory for tenant-owned cooperatives.  This study examines the project manager’s approach when dealing with tenant-owned cooperatives and the management of pipe replacement. What risks and factors that are important to identify to achieve a possible decrease in disturbances in pipe replacement projects. To answer the purpose and the research questions asked, eight interviews were conducted.  The interviews were project managers with different experience level in the field of pipe replacement. The questions asked were based on the theoretical aspect of this study to examine further strategies that could help to achieve a successful project. The result from the interviewees was then analyzed and compressed to understand main factors and identify strategies to decrease disturbance during a pipe replacement project. The result from this master thesis indicates that a well-functioned communication prevents unpredictable risks together with a comprehensive pre-study. When dealing with a non-professional client, the right approach and educational level have to be established in the first interaction. When asked to rank the critical success factors, the most important ones were; Human-related factors, Project procedures, and Project-related factors. This consequently, implies which areas that are important for a project manager. As for the result of using risk management in pipe replacement projects, it could be regarded as either the most important or one very important tool to generate a successful project. / Marknaden för underhåll av bostadsrättföreningars bostäder i byggbranschen blir bara allt större på grund av tidsfaktorn. Bostäder blir bara äldre och krav på renovering blir mer obligatorisk för bostadsrättsföreningarna.   Denna studie undersöker projektledarens synsätt om hur man hanterar bostadsrättföreningar och projektledningen av stambyte. Vilka risker och faktorer som är viktiga att identifiera för att uppnå så nära som möjligt ett störningsfritt projekt. För att svara på syftet och frågeställningar har åtta intervjuer genomförts. Intervjuerna var med projektledare med olika erfarenhetsnivåer inom stambyte. Frågorna var baserad på den teoretiska aspekten av denna studie för att undersöka strategier som skulle kunna bidra till att uppnå ett framgångsrikt projekt. Resultatet från intervjuerna analyserades och undersöktes för att sedan förstå huvudfaktorerna och därmed identifieringsstrategier för att minska störningarna under ett stambytesprojekt. Resultatet av detta examensarbete visar att en väl fungerande kommunikation hindrar oförutsägbara risker med en djup förstudie. När projekt ledarna arbetar med en icke-professionell beställare måste man redan från början etablera rätt inställning. När de som intervjuades frågades om att rangordna vilka av de kritiska framgångsfaktorerna som var de viktigaste, var följande resultat; Mänskliga faktorer, upphandlingsprocesser och Projektrelaterade faktorer. Följaktligen, innebär vilket område som är viktigt för en projektledare. När det gäller resultatet av att använda riskhantering i rörbytesprojekt, kan det betraktas som antingen det viktigaste eller ett mycket viktigt verktyg för att skapa ett framgångsrikt projekt.

Syftet med det här examenarbetet har varit att analysera ett flerbostadshus som redan har energieffektiviserats med vanliga energieffektiviseringsåtgärder för att ytterligare installera andra energiåtgärder som är lönsamma och kan minska den inköpta energin.Bygg- och fastighetssektorns står för ungefär 40% av energianvändningen i Sverige. En stor del av denna energianvändning går det att minska genom att utföra energieffektiviseringsåtgärder på befintliga byggnader. Sverige har ett miljömål som är att nå ett nettoutsläpp år 2045 och bostadssektorn har en stor potential för att underlätta att Sverige når sitt energimål. Vanliga energieffektiviseringsåtgärder i flerbostadshus är bland annat fasad- och vindisolering, fönsterbyte och att installera mer energieffektiva ventilationssystem och belysningar. Exempelhuset har redan fått vindisolering, fasadputsning, treglasfönster, energieffektiva LED-lampor och en ny undercentral. Detta har resulterat i en specifik energianvändning som låg på ca 108 kWh/m2 år 2020. I Sverige ligger den genomsnittliga specifika energianvändningen på flerbostadshus ca 134 kWh/m2. För att få ner den specifika energianvändningen ännu mer har fyra andra energieffektiviseringsåtgärder undersökts och analyserats med avseende på sina energibesparingspotentialer och lönsamheter. De valda åtgärderna är en solvärmeanläggning, en solcellanläggning, snålspolande armaturer och en spillvattenvärmeväxlare (Ekoflow). Den specifika energianvändningen har gått ner till 90 kWh/m2 efter dessa energibesparingsåtgärder har utförts. Det visade sig att de snålspolande armaturerna, solcellanläggningen och solvärmeanläggningen är lönsamma. Däremot visade resultatet att spillvärmeväxlaren (Ekoflow) inte är lönsam. Men genom att paketera alla åtgärder har det lyckats att uppfylla lönsamhetskravet och att få en gemensam internränta som är högre än kalkylräntan. Kalkylräntan antas vara 5 % och internräntan har beräknats 6,45 %.Lönsamheten är förstås beroende på framtida energipriser såsom fjärrvärme-och elpriser. På energimarknaden kostar en kWh el ca 1,82 kr och en kWh värme ca 0,847 kr för konsumenter. Med hjälp av annuitetskalkyl har kostnaden för en kWh som alstras genom solvärmeanläggning och solcellanläggningen beräknats. För solvärme kostar 0,75 kr/kWh och för solel kostar 1 kr/kWh. Detta är fast pris under 30 år, alltså under kalkyltiden och denna energi är billigare jämfört med energin på marknaden. / The purpose of this thesis was to analyse an apartment building that has already been implemented with standard energy efficiency measures to further install other energy efficiency measures that are profitable and can reduce the purchased energy.The building sector is responsible for about 40 percent of energy use in Sweden. A large part of this energy use can be reduced by installing energy efficiency measures on existing buildings. Sweden has an environmental goal which is to reach a net emission by 2045 and the building sector has great potential to facilitate for Sweden to reach its energy goal.Common energy efficiency measures for multi-family buildings include insulation of external walls and attic insulation, window replacement, installing more energy-efficient ventilation systems and upgrading the lighting system. The example house has already received an attic insulation, facade plastering, triple-glazed windows, energy-efficient LED lamps and a district heating substation. This has resulted in a specific energy use that was 108 kWh / m2 in 2020 and in Sweden the average specific energy use is 134 kWh / m2 in apartment buildings.To reduce more the specific energy use, 4 energy efficiency measures have been investigated to be able to assess their potential of energy use reduction and profitability. These measures are a solar heating system, a photovoltaic system, Energy-efficient taps, and a wastewater heat exchanger (Ekoflow). The specific energy consumption has decreased to 90 kWh / m2 after these energy saving measures have been implemented. It turned out that the Energy-efficient taps, the photovoltaic system, and the solar heating system are profitable and Ekoflow is not profitable. But by collecting all measures in a package, it has been succeeded to fulfil the profitability requirement and to obtain a common internal rate of return which is higher than the discount rate. The discount rate is assumed to be 5% and the internal rate of return has been calculated at 6.45%.Profitability is dependent on future energy prices such as district heating and electricity prices. The market price is one kWh of electricity about 1.82 SEK and one kWh of heat costs about 0.847 SEK. Using an annuity calculation, the cost for a kWh obtained through a solar heating system and the solar cell system has been calculated. For the solar collector is calculated 0.75 SEK / kWh, and for the photo voltaic become 1 SEK / kWh. It will be a fixed price during the calculation period which is 30 years, and that means that this energy is cheaper than the energy on the market.

Syftet med denna uppsats har handlat om att göra en kartläggning av hur den administrativa arbetsprocessen vid ett stambyte tillsammans med renovering av lägenheter i ett hyreshus fungerar från planering till det att åtgärderna utförs. Målet var att beskriva arbetsprocessen och identifiera eventuella flaskhalsar. Men även komma med förslag till effektivisering av arbetsprocessen och hur man kan arbeta för att undvika dessa flaskhalsar samt att ta reda på vad hyresgäster har för preferenser kring renovering vid ett stambyte. För att kunna kartlägga detta valdes det ingående att det skulle vara de juridiska, ekonomiska och praktiskt kommunikativa aspekterna vid ett stambyte med lägenhetsrenovering som skulle belysas. Informationen för dessa aspekter togs fram genom följande typer av källor. Gällande lagstiftning, förarbeten, praxis och doktrin för juridiken. Investeringskalkyler över olika typer av stamrenoveringar och lägenhetsrenoveringar för ekonomin. Genom intervjuer av nyckelpersoner för praktiken. För att detta arbete skulle underlättas så har det avgränsats till att endast titta på hur fastighetsföretaget Stena Fastigheter Stockholm AB har arbetat under de stambyten som de genomfört inom sina södra delar av deras fastighetsbestånd. Det arbetet kom fram till vid kartläggningen av arbetsprocessen var att processen är långt mer avancerad och har fler delar till sig jämfört med vad skribenterna trott ingående i arbetet. De flaskhalsar som upptäcktes var först och främst de långa handläggningstiderna till hyresnämnden dit fastighetsbolag vänder sig då hyresgäster inte lämnar tillstånd till förbättringsåtgärder. Men även att det finns en brist på kommunikation mellan hyresvärd och hyresgäst samt en viss kunskapsbrist hos hyresgästen om hur processen i hyresnämnden ser ut och vilka åtgärder som en hyresvärd har rätt att utföra. Hyresgästerna saknar även kunskap om hur deras chanser ser ut i prövningar hos hyresnämnden. Ett förslag till en lösning av dessa flaskhalsar som arbetet kom fram till skulle vara att göra en ändring i dagens lagstiftning, vilket förmodligen skulle vara svårt att genomföra. En annan lösning som framkom av arbetet skulle vara att utöka kommunikationen mellan hyresvärd och hyresgäst genom någon form av lättillgänglig media som kan informera hyresgästen om hur den juridiska processen ser ut vid stambyte med renovering i ett hyreshus, samt att informera om vilka åtgärder hyresnämnden ger tillstånd till hyresvärden att utföra. / The purpose of this paper has been to make a survey of how the administrative work process in the case of a pipe replacement with renovation of apartments in a tenement house goes from planning to the execution of the measures. The goal was to describe the work process and identify any obstacles. But also come up with suggestions for streamlining the work process and how to work to avoid these obstacles and to find out what tenants have for preferences regarding renovation in the event of a pipe replacement. To be able to map the administrative work process of a pipe replacement with apartment renovation the writers chose to focus on the legal, economical and a communicative practical aspect of the process. The information for these aspects was to be obtained through the following types of sources. Applicable legislation, preliminary work, practice and doctrine for the legal aspect. Investment calculations on different types of pipe renovations/replacements and apartment renovations for the economical aspect. Through interviews of key people for the practical aspect. For this work to be facilitated it has been limited to looking only at how the real estate company Stena Fastigheter Stockholm AB has worked during the pipe replacements that they have carried out in their southern parts of their property portfolio. The work that came to the fore in the mapping of the work process was that the process is far more advanced and has more parts to it compared to what the writers thought in the early stage of writing the thesis. The obstacles that were discovered are the lengthy processing time to the tenant board to which Stena Fastigheter Stockholm AB turns when tenants do not give permission for improvement measures. But also, that there is a lack of communication between the landlord and tenant as well as a certain lack of knowledge with the tenant about how the tenant's process looks and what measures a landlord is entitled to take. The tenants also lack knowledge of what their chances look like in the hearings of the tenant board. The proposed solutions to these obstacles that the work came up with would be to make a change in current legislation, which would probably be difficult to implement. Another solution that emerged from the work would be to increase the communication between the landlord and the tenant through some form of easily accessible media that can inform the tenant of what the legal process looks like in the event of a change of house renovation in a tenement house, and to inform about what measures the tenant gives permission to the landlord to perform.

Bostadshusen från miljonprogrammet är i behov av genomgripande renoveringar. Samtidigt riskerar detta att medföra omfattande hyreshöjningar för hyresgästerna som utgör en socioekonomiskt utsatt grupp i samhället. De hyreshöjningar som hyresgästerna står inför, och som har stöd i rådande lagstiftning, kan resultera i en renovräkning som innebär att ett flertal hyresgäster behöver lämna sina hem.  Syftet med detta arbete är att erhålla en djupare förståelse för hur hyressättningssystemet i samband med renovering fungerar för att undersöka dels rimligheten i de hyreshöjningar som sker, dels om rådande lagstiftning skyddar hyresgästen i samband med detta. Främst fokus har riktats mot hyreslägenheterna som tillhör miljonprogrammet. Tre centrala frågeställningar har väglett arbetet: Vilka lagar och regler styr hyreshöjningar vid renoveringar av lägenheter inom miljonprogrammet? Hur bedöms rimligheten i en hyreshöjning efter renoveringar ur ett juridiskt perspektiv? Skyddar dagens lagstiftning hyresgäster från markanta hyreshöjningar? För att besvara samtliga frågeställningar har en rättsdogmatisk ansats tillämpats, där utgångspunkten har tagits i lagstiftning, rättspraxis, lagförarbeten, viss rättshistoria och doktrin. Vidare har tillhörande litteratur samt rättsfall studerats för att undersöka hur hyressättningssystemet kring renoveringar ter sig i praktiken.  Arbetet konstaterar att hyreshöjningar följt av renoveringar kan få betydande konsekvenser för hyresgästerna, speciellt i områden som tillhör miljonprogrammet, som präglas av socioekonomisk utsatthet. Rådande regelsystem möjliggör betydande hyreshöjningar där hyresgäster har ett begränsat inflytande trots de skyddsregler som idag finns för att tillgodose ett skydd för dem. Dagens lagstiftning står därmed inför stora utmaningar, inte minst när det gäller att tillgodose behovet av en rimlig bostadsstandard samtidigt som hyresgästens ekonomiska situation ska beaktas. / The residential buildings from the Million program are in need of extensive renovation. This can lead to substantial rent increases for the tenants, who represent a socio-economically vulnerable group in society. The rent increases, which are supported by current legislation, may result in renovation eviction, where several tenants are forced to leave their homes due to rent increase. The aim of this study is to gain a deeper understanding of how the rent setting system during renovation works, in order to examine both the reasonableness of the rent increases and whether current legislation protects the tenant in such cases. The focus has been on rental apartments from the Million program. Three central questions have guided this work: What laws and regulations govern rent increases when renovating apartments from the Million program? How is the reasonableness of a rent increase after renovations assessed from a legal perspective? Does current legislation protect tenants from significant rent increases? To answer the questions presented, different methods, including a legal-dogmatic approach, have been applied, where the current legislation, case law, selective legislative history and doctrine have been studied. Other literature on the subject have also been studied, in order to obtain an insight of the rent setting system during renovation, both from a theoretical and practical perspective.  This work finds that rent increases followed by renovation can have significant consequences for tenants, especially in areas belonging to the Million program with high socio-economic vulnerability. The current legislation allows for extensive rent increases where tenants have limited influence despite the current influence that is supported by law to provide protection for them. Today's legislation thus faces major challenges, not least when it comes to meeting the need for a reasonable standard of housing while taking into account the tenant's financial situation.

Idag tillämpas den s.k. bruksvärdeshyran som har sin grund i att lägenhetens standard avgör hyran. Företagets produktionskostnader ska ej tas i beaktande vid ett bruksvärdessystem. Det medför både för- och nackdelar för hyresgästen. Om företagets kostnader överstiger värderingen av de standardhöjande åtgärderna kan detta inte åläggas hyresgästerna samtidigt som hyresgästerna ej ålägger en hyresrabatt när åtgärderna kan avses avbetalad. De standardhöjande åtgärderna i samband med upprustningar av dagens bostadsbestånd är inte kopplade till någon kostnad. Den nya hyran framförhandlas av Hyresgästföreningen och fastighetsägaren och hyran bedöms utifrån den nya standarden enligt upprustningsperiod och läge utifrån normerande medelhyror, enligt studier av Hyresgästföreningens egen rapport gällande hyresstrukturen i Stockholm samt enskilda avtal. Utifrån diskuterade modeller och förslag i rapport och debatt, behandlar författaren tre av dessa genom jämförbara exempel. Med utgångspunkt i en grundmodell som förenklat förklarar hyressättningen idag vid renovering presenteras tre alternativa modeller; ROTavdrag för hyresrätten, successiva extrahöjningar vid ökade byggkostnader samt samrådskrav med hyresgästerna inför renoveringen. Två av modellerna beräknas utifrån en mer kostnadsbaserad hyressättning för standarduppehållande åtgärder inklusive badrumsrenovering, vilken kan implementeras i hyressättningssystemet i kombination med den tredje modellen som avser samrådskrav med hyresgästerna inför en upprustning. Författaren har under rapportens skrivande upptäckt att det hyresskydd som sägs finnas idag är starkt begränsat. Författaren anser efter rapportens skrivande att dagens hyressättningssystem är inkonsekvent med en återhållsam årlig hyresjustering vilket gör att fastighetsägarens enda möjlighet till en ökad omsättning står i proportion till ombyggnad (eller försäljning), varvid dessa har möjlighet att utnyttjas. / Ever since the 1940s Sweden has had rent control for their residential properties. The rent is not to be decided by the market but by a so called use value system. This means that rent should be determined by the standard and modernity of the apartment. The system comes with both benefits as well as disadvantages. A use value system should not take regards to a real estate companies funding meaning that if the cost in the end is higher than predicted the tenant will not be affected. On the other hand the tenant cannot claim a lower rent when the renovation is repaid. Value-adding renovations are therefore not connected to any cost. The rent is instead decided by negotiations between a local union of tenants and the landlord. The rent should be decided due to the standard of the apartment and the property, as well as the location and communications. The rent and the rent control, especially in Stockholm are frequently discussed in media and politics. This rapport presents three suggestions for a more reliable rent system that have been up for discussion; renovation discount for housing properties, periodic rent increase due to higher production costs and requirements for consultation with tenants due to inner renovations. The first two models can be implemented in today’s system together with the third model. The protection of the tenants’ rights is highly restricted when it comes to big restorations. The authors conclusion is that the rent system today is inconsistent with a restrained yearly rent adjustment, which makes a big inner restoration the landlords only option to an increased profit. Therefore can these renovations be used in purpose to increase rent

Sweden’s real estate portfolio has a major renovation requirement. A large part of the renovations that need to be carried out are pipe replacement projects. These are major projects and not all housing associations are aware of the extent financial consequences it brings. Therefore, planning in the economy throughout the project are important. This thesis aims at seeing what affects a production estimate to differ from the actual final cost.ÅF infrastructure division thought that their calculations of the estimated cost for production too often differs to the actual final cost. At a first meeting with ÅF, it appeared that there has been discussion and thought for solutions to the problem for some time. The thesis is based on 3 issues that will provide answers on how to make a better production estimate.In order to answer the questions, project managers have been interviewed and literature has been studied. The assigned reference objects have been analyzed and compared in tables. This thesis has resulted in the insight of that the project managers at ÅF are relatively good at estimating the original cost of what the contractor produces for the pipe replacement projects. After the analysis, recommendations have been presented that can be developed and implemented in the ÅF approach to calculate their estimated cost of production even better. By calculating the costs that are not included in the original cost for the contractors in a more methodical manner, based on experience, the production cost can be optimized.The work has been going on for a limited time with delimitations and a selection of projects. The results presented in the report should be applied with caution and awareness about the differences in the projects.