Background: The reported result from the lifetime of an organization will be followed by a cash flow equal in size. In contrast, accruals enables short term discrepancies. When a property can be valued at fair value and recognize changes in the value directly in the result, it is interesting to examine how the earnings and cash flow relate to each other in these companies. By studying the relationship between a company's earnings and cash flow it is possible to appoint their consistency. Aim: The purpose of this paper is exploratory, it intends to examine how property management companies value their property holdings, and examine the relationship between the companies' overall earnings and cash flow from operating activities during the period 2008-2014. Method: Empirical data is primarily collected from primary sources in the form of annual reports. Numbers from the companies' annual reports allowed us to calculate the ratio of accumulated cash flow and accumulated earnings, to then be able to determine the connection between the two. Results and Conclusions: Real estate companies value ​​according to level 3 and during 2014 65,61% of the value of the property portfolio's are valued externally. Ten of the 17 companies that were listed during the period 2008-2014 has accumulated a higher earning than cash flow from operating activities. On average the real estate companies has accumulated 48% higher earnings than cash flow from operating activities. / Bakgrund: Det redovisade resultatet från en verksamhets livstid kommer att efterföljas av ett lika stort kassaflöde. Däremot möjliggör periodiseringar att det på kortare sikt kan finnas avvikelser. Då fastighetsbolag får värdera till verkligt värde och redovisa värdeförändringar direkt mot resultatet är det intressant att undersöka hur resultatet och kassaflödet förhåller sig till varandra i dessa bolag. Genom att studera ett företags relation mellan resultatet och kassaflödet går det att utse om dessa stämmer överens eller inte. Syfte: Syftet med uppsatsen är explorativt, den ämnar till att undersöka hur fastighetsförvaltande bolag värderar sitt fastighetsbestånd samt undersöka relationen mellan bolagens sammanlagda resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten under perioden 2008-2014. Metod: Studiens empiri har främst insamlats från primärkällor i form av årsredovisningar. Med hjälp av siffror från företagens årsredovisningar har kvoten mellan ackumulerat kassaflöde och ackumulerat resultat kunnat räknas fram, för att därefter kunna bedöma dess samband. Resultat och slutsats: Fastighetsbolagen värderar enligt nivå 3 och under 2014 har 65,61% av branschens sammanlagda värde på fastighetsbeståndet externvärderats. Tio av de 17 företag som var börsnoterade under perioden 2008-2014 har ackumulerat högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten. I genomsnitt har fastighetsbolagen ackumulerat ett 48% högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten.

I januari år 2013 införde IASB en ny standard (IFRS 13) med syftet att ge vägledning i hur verkligt värde bör beräknas och redovisas. Förvaltningsfastigheter är ett tillgångsslag som skall redovisas till verkligt värde antingen i värderingssyfte eller i upplysningssyfte. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas av ägaren för att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Den här studien syftar till att undersöka hur IFRS 13 har påverkat både värderingen och redovisningen av förvaltningsfastigheter hos svenska fastighetsbolag noterade på OMX Stockholm, Mid & Large Cap. I studien undersöks räkenskapsåren 2011–2014 för att försöka fånga utvecklingen och de förändringar som implementeringen av standarden givit upphov till. Syftet med IASB:s arbete är att harmonisera redovisningen globalt och därmed underlätta jämförelse av och förståelse för redovisning från olika delar av världen. Resultatet från vår studie indikerar att IFRS 13 inte har haft någon större inverkan på redovisningen av förvaltningsfastigheter samt att värderingstekniker och tillvägagångssätt vid värdering inte påverkats överhuvudtaget. Ett tydligt mönster som kan skönjas i studien är att fastighetsbolagen gärna väljer att värdera sina fastigheter baserat på en kassaflödesmodell som bygger på icke observerbara data i form av uppskattningar och egna antaganden. Detta trots att man i första hand skall använda information från tidigare transaktioner från likartade objekt när man uppskattar en förvaltningsfastighets värde. Icke observerbara data är något som bör undvikas i största möjliga utsträckning vid värdering till verkligt värde då det tillhör den lägsta nivån i den värderingshierarki som finns för verkligt värde i IFRS 13. Anledningen till detta är att data på de högre nivåerna (nivå 1&2) bygger på faktiska händelser och transaktioner. Icke observerbara data (nivå 3) bygger på bästa tillgängliga information då marknadsuppgifter från tidigare händelser och transaktioner saknas. För att undersöka hur bolagen har efterföljt IFRS 13 har ett par av upplysningskraven i standarden valts ut. Fastighetsbolagens årsredovisningar har sedan studerats och analyserats med dessa upplysningskrav som utgångspunkt. För att genomföra studien har all väsentlig information från bolagens årsredovisningar för samtliga räkenskapsår (2011-2014) sammanställts och jämförts. Därefter har insamlat material analyserats med hjälp av den teoretiska referensram som ligger till grund för studien. IFRS 13 är principbaserat vilket gör att standarden är öppen för tolkning. Det har medfört att den data som samlats in från fastighetsbolagens årsredovisningar också är öppen för tolkning. Enligt vår mening är det inte alltid en självklarhet exakt vad som krävs för att uppfylla kraven i en principbaserad standard. Enligt vår bedömning följer alla bolag som ingår i studien de upplysningskrav som finns att tillgå i IFRS 13. Hur standarden följs skiljer sig dock en del mellan bolagen. Den största skillnaden sedan införandet av standarden är att bolagen generellt lämnar mer information som rör värdering till verkligt värde. Studien har bidragit till insikt både i vad som påverkar värdering av förvaltningsfastigheter och hur varierande tolkningen av principbaserade standarder kan vara. En standard kan enligt vår studie uppfyllas på fler än ett sätt. / In January 2013 IASB introduced a new standard (IFRS 13) with the intention to give guidance on how to account for and calculate fair value. Investment property is an asset class that must be reported at fair value either for valuation purposes or for disclosure purposes. Investment properties are estates held by the owner to generate rental income and/or increase in value. This study aims at investigate how IFRS 13 has affected both the valuation and accounting of investment properties of Swedish real estate companies listed on OMX Stockholm, Mid & Large Cap. The study examines the fiscal years 2011-2014 in order to try to capture the development and the changes that the implementation of the standard has given rise to. The purpose of the IASB's work is to harmonize the financial reporting globally and thus facilitate comparison of understanding of accounting from different parts of the world. The results of our study indicate that IFRS 13 has not had a major impact on the reporting of investment properties and that valuation techniques and valuation procedures have not been affected at all. An obvious pattern that can be seen in the study is that real estate companies prefer to value their investment properties based on a cash flow model based on unobservable inputs like estimates and own assumptions. This in spite of the fact that information from previous transactions from similar items should be used primarily when estimating the value of an investment property. Unobservable inputs should be avoided to the greatest extent possible when fair value are calculated because it belongs to the lowest level in the hierarchy for fair value in IFRS 13. The reason for this is that data on the higher levels (levels 1&2) are based on actual events and transactions. Unobservable data (Level 3) are based on best available information as market data from past events and transactions are missing. To investigate how companies have applied IFRS 13, a pair of disclosure requirements in the standard have been sorted out. The real estate companies’ annual reports have been studied and analyzed with these disclosure requirements as a root. To complete the study, all essential information from the company's annual reports for all fiscal years (2011–2014) has been compiled and compared. Afterwards, collected material has been analyzed using the theoretical reference frame on which the study is based. Subseque IFRS 13 is principle based, which makes the standard open to interpretation. As a result, the data collected from the annual reports are also open to interpretation. In our opinion, it is not always clear exactly what is required to meet the requirements of a principle-based standard. According to our assessment, all companies included in the study follows the disclosure requirements in IFRS 13. However, the compliance of the standard differs between the companies. The main IV difference since the introduction of the standard is that the companies generally provide more information about fair value measurement. The study has provided insight into both what factors affecting valuation of investment properties and how different interpretation of principle-based standards can be. According to our study, a standard can be met in more than one way.

En tilltagande globalisering inom redovisning har bidragit till att internationella redovisningsprinciper och regler befinner sig i en harmoniseringsprocess. Bokföringsnämndens K-projekt pekar på att Sverige är del av denna process. Börsnoterade företag inom EU är tvingade att upprätta den finansiella rapporteringen enligt IFRS, men för svenska onoterade företag finns valmöjligheten att tillämpa de svenska reglerna. Argumenten för frivilligt antagande av IFRS bygger på ökad kvalitet, transparens och jämförbarhet i de finansiella rapporterna, vilket ska öka användbarheten för intressenterna. År 2012 inledde IASB ett arbete avseende revidering av den befintliga föreställningsramen, vilken beräknas vara färdigställd under år 2017. Den reviderade föreställningsramen lyfter fram betydelsen av tre primära intressenter, vilka utgörs av investerare, långivare och andra kreditgivare.Syftet med studien är att utreda hur svenska onoterade moderbolags val av att anta IFRS frivilligt, i stället för att tillämpa K3, påverkar de finansiella rapporterna och de primära intressenterna utifrån ett informationsbehovsperspektiv. Detta illustreras med fyra stycken hypotetiska typfall. För att uppnå syftet undersöks vilka skillnader som föreligger vid redovisningen enligt IFRS och K3 avseende finansiella instrument, goodwill vid rörelseförvärv, FoU-kostnader samt förvaltningsfastigheter med fokus på upplysningar. Metoden som tillämpas i studien är en deskriptiv analys med en abduktiv ansats inom ramen för kvalitativ forskning.Resultaten av studien visar på att det föreligger stora skillnader mellan IFRS och K3, vilket får effekten att företag som redovisar enligt IFRS framstår som mer lönsamma och mindre riskfyllda. Ett frivilligt antagande av IFRS bidrar till mer användbar information i de finansiella rapporterna samt att dessa bättre speglar företaget ekonomiska verklighet. Sammantaget framstår redovisningen enligt IFRS som mer attraktiv i förhållande till K3, utifrån de primära intressenternas informationsbehov. / Due to expanding globalization of accounting, the international accounting principles and regulations are currently in a process of harmonization. The K-project of the Swedish accounting authority Bokföringsnämnden, indicates that Sweden is a part of this process. According to EU-regulation listed companies are obligated to prepare financial statements in accordance with IFRS since 2005, but for unlisted Swedish companies there is an option of applying local Swedish regulations. The arguments in favor of a voluntary adoption of IFRS rest on promises of improved quality, transparency and comparability of financial statements, which further will increase its usefulness to stakeholders. In 2012, the IASB initiated a project regarding a revised Conceptual Framework, which is expected to be completed during 2017. The revised Conceptual Framework highlights the importance of three primary stakeholders, consisting of investors, lenders and other creditors.The objective of this study is to examine how unlisted Swedish parent companies’ choice of adopting IFRS voluntarily, instead of applying K3, affects the financial reports and primary stakeholders based on an information need perspective. This is illustrated by four hypothetical scenarios. In order to achieve the objective of this study, the existing differences of reporting under IFRS and K3 regarding financial instruments, goodwill in business combinations, R&D expenses and investment properties focusing on disclosures, are examined. The method used in the study is a descriptive analysis with an abductive approach within the frames of qualitative research.The findings indicate that there are major differences between IFRS and K3, which results in companies reporting according to IFRS appear to be more profitable and less of a risk. A voluntary adoption of IFRS contributes to more useful information in the financial statements and a better reflection of the company's financial reality. Overall, financial reporting according to IFRS appears more favorable than reporting under K3, based on the information need of the primary stakeholder.This paper is written in Swedish.

Professionell skepsis är en förutsättning för en fungerande revision och för att upprätthålla kvaliteten på revisionen krävs det av revisorerna att vara professionellt skeptiska. Det finns flera faktorer som påverkar hur revisorer kan upprätthålla kvaliteten på revisionen. Bland annat har den tidspress som revisorer utsätts för visat sig ha en negativ inverkan på revisionskvaliteten eftersom revisorer till följd av tidspress kan uppvisa dysfunktionella beteenden som kan innebära att de lägger ner mindre tid än vad som faktiskt behövs för att utföra en bra revision. Vidare finns det en utmaning för revisorer i de situationer där de ska granska verkliga värden om det inte finns några marknadspriser för tillgången eller skulden och redovisning till verkligt värde ska beräknas med hjälp av interna uppskattningar och beräkningar.Tidigare studier har undersökt hur tidspress och granskning av redovisning till verkligt värde påverkar revisionskvaliteten, men inte hur den professionella skepsisen påverkas av dessa två faktorer, trots att professionell skepsis är en förutsättning för en god revisionskvalitet. Tanken med denna undersökning är därför att beskriva och analysera hur revisorers professionella skepsis påverkas av dessa två faktorer. För att besvara studiens syfte skickades enkäter ut till totalt 3477 svenska kvalificerade revisorer varav 132 användbara svar inkom. Enkäten innehöll bakgrundsinformation om respondenten, frågor om revisorers professionella skepsis, granskning av redovisning till verkligt värde samt tidspress. Tillsammans utgjorde dessa basen för studiens analys och slutsats.Utifrån resultatet kan vi konstatera att revisorerna inte upplever särskilt stor tidspress utan tycker att tidsbudgetarna är relativt uppnåeliga trots att revisorerna till viss del agerar på ett dysfunktionellt sätt till följd av den tidspress som förekommer. Vidare pekar resultatet på att revisorer anser att de står inför en utmaning när det gäller granskning av redovisning till verkligt värde. Vi kan dra slutsatsen att varken tidspress eller granskning av redovisning till verkligt värde starkt påverkar revisorers professionella skepsis. Däremot visar resultatet ett svagt negativt samband mellan professionell skepsis och granskning av redovisning till verkligt värde. Den låga svarsfrekvensen på 3,8 procent gör det viktigt att påpeka att studiensslutsatser måste dras med stor försiktighet. / Professional skepticism is a prerequisite for a functioning audit and to maintain the quality of the audit it is required by the auditors to be professionally skeptical. There are several factors that affect how auditors can maintain the quality of the audit. Time budget pressure, for example, has shown to have a negative impact on audit quality since the auditors as a result of time budget pressure may show dysfunctional behavior. This means that auditors may spend less time that is actually required to perform a good audit. Furthermore, there is a challenge for the auditors in auditing fair value measurements if there is no active market for the asset or liability and when the fair value is calculated using internal estimates and calculations.Previous studies have examined how time pressure and audit of fair value measurements have affected audit quality, but not how auditors’ professional skepticism is directly affected by these two factors, despite the fact that professional skepticism is a prerequisite for a good audit quality. The aim of this study is to describe and analyze how the auditor's professionalskepticism is affected by these two selected factors.To answer the aim of the study questionnaires was sent out to a total of 3477 Swedish qualified auditors and we got 132 useful answers. The questionnaire included background information of the respondent, questions about auditor's professional skepticism, audit of fair value measurements and time budget pressure. These questions formed the base of the study's analysis and conclusionThe results indicate that auditors does not experience great time budget pressure but feel that the time budgets are relatively attainable although they still to a certain extent show dysfunctional behavior as a result of time budget pressure. The result also indicates that auditors feel that they face challenges when auditing fair value measurements. Further, we canbased on the result conclude that neither time budget pressure nor audit of fair value measurements strongly influence auditors’ professional skepticism. The results however, show a weak negative correlation between professional skepticism and audit of fair value measurements. The study's low response rate of 3.8 percent means that the results must be interpreted with great caution. / <p>160603</p>

Titel: Vad är skogen verkligen värd? En kvalitativ studie ur redovisningsupprättares perspektiv Nivå: Examensarbete på grundnivå (kandidatexamen) i ämnet företagsekonomi Författare: Josefine Dalman och Maria Husberg Rådström Handledare: Alice Schmuck Datum: 2023 - juni Syfte: Syftet är att undersöka hur värdering av biologiska tillgångar till verkligt värde enligt IAS 41 leder till att redovisningsinformation betraktas som användbar i enlighet med IASB:s primära kvalitativa kriterier. Syftet undersöks utifrån redovisningsupprättares perspektiv. Forskningsfrågan fokuserar på att utreda på vilket sätt redovisningsupprättare anser att IASB:s kriterier om relevans och verklighetstrogen representation uppfylls när biologiska tillgångar värderas till verkligt värde.  Metod: I studien har en kvalitativ metod tillämpats och empirin är insamlad med hjälp av semistrukturerade intervjuer där redovisningsupprättare i svenska skogsbolag har intervjuats. Datan är analyserad och redovisad med hjälp av tematisk analys.  Resultat och slutsats: I studien framkom resultat som i huvudsak ger stöd för att det kvalitativa kriteriet om relevans blir uppfyllt när skogen värderas till verkligt värde. Kriteriet om verklighetstrogen representation uppfylls till viss del men den subjektivitet som värdering till verkligt värde innefattar kan inte avhjälpas fullt ut. Resultaten i studien visar att det finns en viss motstridighet i värdering av biologiska tillgångar till verkligt värde och IASB:s primära kvalitativa kriterier.  Examensarbetets bidrag: Examensarbetet har bidragit till att belysa redovisningsupprättares syn på värdering av skog till verkligt värde och på vilket sätt de betraktar värderingen som användbar utifrån en kvalitativ metod. Det bedöms vara värdefullt att utröna om redovisningsupprättare som ska tillämpa IAS 41 betraktar standarden som användbar och den kvalitativa metoden har bidragit till djup i den analysen. Förslag till fortsatt forskning: Det har framkommit från respondenter i studien att värdering till verkligt värde är en kostsam metod som därmed främst genererar relevant redovisningsinformation i noterade skogsbolag. Som grund för fortsatt forskning föreslås därför att undersöka om nyttan med redovisningsinformation till följd av IAS 41 överstiger kostnaden i onoterade skogsbolag till den grad att produktionen av sådan redovisningsinformation kan motiveras.  Nyckelord: IAS 41, verkligt värde, biologiska tillgångar, IASB:s primära kvalitativa kriterier, relevans och verklighetstrogen representation / Title: What is the forest really worth? A qualitative study from the perspective of accountants Level: Bachelor's degree thesis in business administration  Authors: Josefine Dalman and Maria Husberg Rådström Supervisor: Alice Schmuck Date: 2023 - june Aim: The purpose is to investigate how valuation of biological assets at fair value according to IAS 41 leads to accounting information being considered useful in accordance with the IASB's primary qualitative criteria based on the perspective of accountants. The research question focuses on investigating how accountants believe that the IASB's criteria of relevance and faithful representation are met when biological assets are valued at fair value. Method: In the study, a qualitative method has been applied and the empirical evidence has been collected using semi-structured interviews where accountants in Swedish forestry companies have been interviewed. The data is analyzed and reported using thematic analysis. Results and conclusion: The study produced results that essentially provide support for the qualitative criterion of relevance being met when the forest is valued at its fair value. The criterion of faithful representation is fulfilled to some extent, but the subjectivity that valuation at fair value involves cannot be fully remedied. The results of the study show that there is a certain contradiction in the valuation of biological assets at fair value and the IASB's fundamental qualitative characteristics. Contribution of the thesis: The thesis has contributed to elucidate accountants' views on the valuation of forests at fair value and in what way they consider the valuation useful based on a qualitative method. It is considered valuable to find out whether accountants who must apply IAS 41 consider the standard useful and the qualitative method has contributed to the depth of that analysis. Suggestions for future research: It has emerged from respondents in the study that valuation at fair value is a costly method which thus mainly generates relevant accounting information in listed forest companies. As a basis for continued research, it is therefore proposed to investigate whether the benefit of accounting information as a result of IAS 41 exceeds the cost in unlisted forest companies to the extent that the production of such accounting information can be justified. Key words: IAS 41, fair value, biological assets, IASB fundamental qualitative characteristics, relevance and faithful representation

Det har sedan länge konstaterats att förvaltningsfastigheter utgör en central roll i världsekonomin. Inte minst har detta uppdagats under kriser såsom den globala finanskrisen år 2008. Själva värdet på en förvaltningsfastighet är därför inte av intresse endast för fastighetsbolaget i fråga, utan även för intressenter. Sedan år 2005 ska noterade företag inom EU upprätta koncernredovisning i enlighet med IFRS vilket innebär att värdering sker till verkligt värde. År 2013 antogs IFRS 13 Värdering till verkligt värde av EU vilken med hjälp av en hierarkisk värderingsmodell på ett tydligare vis ska definiera värderingsprocessen. Värderingsarbetet sker antingen genom intern värdering eller extern värdering och granskning av denna process genomförs av revisorer. Det finns inte några formella krav på att extern värdering ska tillämpas utan detta är endast en uppmuntran.Syftet med studien är att belysa värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter ur tre perspektiv. De perspektiv vi valt att utgå ifrån är interna värderare, externa värderare samt revisorer. Detta för att åtnjuta en så representativ bild som möjligt av själva värderingsprocessen. Studien utgår från en abduktiv forskningsansats där vi valt att genomföra semistrukturerade intervjuer, således är metoden för denna studie kvalitativ. Sju intervjuer har genomförts varav två har skett med interna värderare, två med auktoriserade externa värderare samt tre med auktoriserade revisorer. Tonvikt har lagts på revisorer då dessa antas inneha bäst kunskaper rörande IFRS för att få en så djup förståelse som möjligt för värderingsprocessen av förvaltningsfastigheter.Studien visar att på att översättningen från engelskans ”fair value” till svenskans ”verkligt värde” är olycklig och stundtals direkt missvisande. Anledningen är att det verkliga värdet inte nödvändigtvis behöver vara exakt eller just verkligt. Det är snarare en uppskattning av värdet vilket således borde benämnas rimligt värde, rättvisande värde eller alternativt marknadsvärde som dessutom är det begrepp som används inom branschen.Studien visar även på att ett formellt kunskapskrav genomsyrar branschen till följd av att värderingsprocessen är komplex och svårbegriplig. Finansiella rapporter är sällan tillfredsställande uttömmande vilket resulterar i en informationsasymmetri gentemot de intressenter som inte har eller kan åtnjuta samma kunskaper.Värderingen av förvaltningsfastigheter sker uteslutandet till indata på Nivå 3 vilken är den lägsta nivån inom värderingshierarkin i IFRS 13. Värdering till indata på Nivå 3 förklaras med att varje fastighet är unik i sitt slag. Därför menar respondenterna att det inte går att applicera ortsprismetoden, vilket innebär att fastigheten värderas till ett pris utifrån faktiska transaktioner på en aktiv marknad. Ortsprismetoden definieras enligt IFRS 13 som indata på Nivå 1 och är att ses som huvudmetod.Av studien framgår att det ryms mycket problematik vid värdering till verkligt värde och att IFRS 13 är för generellt för värdering av förvaltningsfastigheter. Trots de negativa aspekter som lyfts fram i studien är en förändring av rådande regelverk ingenting som förespråkas av respondenterna. / For a long time, it has been found that investment properties have a significant role in the world economy. This has been discovered during crises such as the global financial crisis in the year of 2008. The value of an investment property is therefore not only of interest for the real estate company in question, but also for stakeholders. Since 2005, listed companies in the EU must draw up consolidated accounts in accordance with IFRS, which means that valuation is carried at fair value. In 2013, IFRS 13 was adopted, which by means of a hierarchical valuation model should clearly define the valuation process. The valuation work takes place either through internal or external valuation and review of this process is carried out by auditors. There are no formal requirements for external valuation being used, however it is an encouragement.The purpose of the study is to highlight the valuation process of investment properties from three perspectives. The perspectives are represented by internal evaluators, external evaluators and auditors. This is meant to provide a more balanced representation of the actual valuation process. The study is based on an abductive research effort where we chose to carry out semi-structured interviews. Thus, the method of this study is qualitative. Seven interviews have been conducted, two of which have been conducted with two internal evaluators, two with external evaluators and three with auditors. The interviews conducted are meant to provide the reader with more context and a deeper understanding of the valuation process in relation to investment properties. Emphasis has been on auditors as they are believed to possess the best knowledge regarding IFRS.The study shows that the translation from the English concept “fair value” to the Swedish concept "verkligt värde" is unfortunate and sometimes directly misleading. The reason is that the fair value does not necessarily have to be exact which the Swedish concept suggests but rather an estimate of the value. The translation for the Swedish concept for fair value would be “true value” if translated back to English. For this reason, we believe that the concept of use should rather be called “rimligt värde” which is the exact translation from fair value to Swedish, or market value as it is being used in the field.The study also shows that a formal knowledge requirement pervades the industry because of the evaluation process being complex and difficult to comprehend. Financial reports are rarely satisfactory, resulting in an information asymmetry vis-à-vis some stakeholders.The valuation of investment properties is made exclusively to level 3 inputs, which is explained by the fact that each property is unique in its kind. Hence, it is not possible to apply the comparative method which by theory and prevailing rules are to be considered the main method. Despite the many deficiencies highlighted in the study, a change in the prevailing regulations is nothing advocated by the respondents. This even though the study finds that IFRS 13 is too general for valuation of investment properties.~ III ~This thesis is written in Swedish.

International financial reporting standards (IFRS) är känd för att vara en komplex och kostsamredovisningsstandard, men det finns fortfarande företag som väljer att redovisa enligt IFRS.Studiens syfte är att få en förståelse för att sedan ge förklaring till vilket som är det viktigastemotivet bakom valet att tillämpa IFRS. IFRS som redovisningsstandard är ett krav för noteradebolag, därför har studien riktat in sig på att undersöka onoterade fastighetsbolag och varför deväljer att frivilligt tillämpa redovisningsstandarden. Fastighetsbranschen blev särskilt utvald dåfastigheter i flera år ökat i värde och är ett aktuellt ämne idag. Den teoretiska referensramen hjälperstudien att ge ytterligare förklaring till viktiga begrepp som motiv, redovisningsstandard,förvaltningsfastigheter, anskaffningsvärde, värdering till verkligt värde och kapitalkostnader.Vidare kommer den institutionella teorin belysa varför företag gör vissa val för att säkerställa sinplats på marknaden. Sedan påbörjades den empiriska insamlingen utifrån en kvalitativ metodansatsi form av intervjuer. Respondenterna är särskilt utvalda experter inom redovisning enligt IFRS ochhålls anonyma. I resultatet presenterades tre motiv som ligger till grund för valet att redovisa enligtIFRS. Dessa var harmonisering, legitimitet och värdering till verkligt värde. Efter vidareanalysering kunde slutsatsen dras att det viktigaste motivet för att implementera IFRS varmöjligheten att värdera tillgångar till verkligt värde. Detta styrks genom teoretiska- och praktiskaimplikationer. Fastighetsbolag som strävar efter att låna mera för att kunna investera i merfastigheter och därmed skapa tillväxt, vill värdera sina tillgångar till verkligt värde. Förslag tillfortsatt forskning inom ämnet är bland annat att göra en kvantitativ studie med ett bredare urvalsom även kan komplettera denna studie kring motiv bakom valet att redovisa enligt IFRS föronoterade fastighetsbolag. / International financial reporting standards (IFRS) are known for being a complex and expensiveaccounting standard, but there are still companies that choose to report in accordance with IFRS.The purpose of the study is to gain an understanding and then provide an explanation of which isthe most important motive behind the choice to apply IFRS. IFRS as an accounting standard is arequirement for listed companies, therefore the study has focused on examining unlistedcompanies in the property management sector and why they choose to voluntarily apply theaccounting standard. Companies in the property management sector were specially selected asproperties have increased in value for several years and are a current topic today. The theoreticalframework helps the study to provide further explanation of important concepts such as motives,accounting standards, investment properties, acquisition value, valuation at fair value and capitalcosts. Furthermore, institutional theory will give us further understanding on why companies makecertain choices to secure their place in the market. The study was based on a qualitativemethodological approach in the form of interviews. The respondents are specially selected expertsin accounting in accordance with IFRS and are kept anonymous. The results presented threemotives that form the basis for the choice to report in accordance with IFRS. These wereharmonization, legitimacy and valuation at fair value. After further analysis, it could be concludedthat the most important motive for implementing IFRS was the ability to value assets at fair value.This is substantiated by theoretical and practical implications. Companies in the propertymanagement sector that strive to borrow more to then be able to invest in more properties andthereby create growth, want to value their assets at fair value. Proposals for further research in thesubject include conducting a quantitative study with a wider selection that can also supplementthis study on motives behind the choice to report in accordance with IFRS for unlisted companiesin the property management sector.