Coronapandemin har en stor påverkan på många delar i samhället och inte minst på förvaltningsfastigheter. Marknaden för förvaltningsfastigheter drabbades av en nedgång i början av 2020 där värdet på fastigheterna nu kan ifrågasättas om det är rättvisande. Enligt tidigare forskning har marknaden länge varit osäker då värderarna gör antaganden om framtiden samt att värderingen grundas i verkligt värde. Uppkomsten av coronapandemin medförde färre transaktioner av fastigheter vilket har resulterat i en tunn marknad som i sin tur försvårar värderingen som baseras på jämförelser. Under 2020 såg marknaden för förvaltningsfastigheter både en nedgång och en uppgång på kort tid.  Syftet med studien var att undersöka om värdet och värderingen av förvaltningsfastigheter påverkats till följd av coronapandemin. För att syftet ska uppfyllas har värderingsprocesserna hos olika fastighetsföretag ifrågasatts, antaganden om framtiden har granskats och om värdena som fastställts speglar marknaden på ett korrekt sätt.  Kvalitativa intervjuer och dokumentstudier har genomförts av svenska noterade fastighetsföretag. Intervjuerna och dokumentstudien utfördes för att få företagens egna perspektiv och uppfattningar om värderingen under coronapandemin, men också för att se vad företagen själva väljer att framföra i sina årsredovisningar. Resultatet av studien visar att coronapandemin hade en negativ påverkan på värdena under början av 2020. Den vanligaste värderingsmetoden, kassaflödesmetoden, anses även vara rättvisande då olika antaganden om marknaden tas i beaktning. Resultatet visar också att den största osäkerheten ligger inom de olika segmenten av förvaltningsfastigheter. Framtida värderingar kommer fortfarande att bygga på antaganden som är kopplade till osäkerhet där effekterna av coronapandemin inte än kan ses vilket försvårar bedömningarna i värderingen. / The corona pandemic has a major impact on many parts of society, not least investment properties. This market was hit by a downturn at the beginning of 2020 that valuation of properties can be questioned as fair. According to previous research, the property market has long been uncertain as valuers make assumptions about the future and valuations are based on a fair value. The emergence of the corona pandemic led to less real estate transactions resulting in a thin market, which in turn makes evaluations based on comparisons difficult. In 2020, the market for investment properties saw both a downturn and upturn in a short time span.  The purpose of the study was to investigate whether the value and valuations of investment properties was affected by the corona pandemic. To meet this aim, the valuation process of various real estate companies has been questioned and assumptions about the future have been examined in order to establish if valuations correctly reflect the market.  Qualitative interviews and document studies have been conducted of Swedish listed real estate companies. The interviews and document studies were conducted so as to get the companies’ own perspectives and perceptions of the valuation during the corona pandemic, but also to observe what the companies themselves choose to present in their annual reports. The results of the study show that the corona pandemic had a negative impact on values during the first part of 2020. The most common valuation method, the cash flow method, is also considered correct as different assumptions about the market are taken into account. The result also shows, however, that the greatest uncertainty lies in the various segments of investment properties. Future valuations will still be based on assumptions linked to uncertainty, where the effects of the corona pandemic cannot yet be seen, which complicates valuation assessments.

ABSTRACT Date: 2022-06-02 Level: Bachelor thesis in Business Administration, 15 cr Institution: School of Business, Society and Engineering, Mälardalen University Authors:  Simon Lid   1997-02-27, Alexander Sollén   1997-08-09                                                                                                                                                                        Title: How fair is the fair value? Supervisor: Oksana Feicher Keywords: Fair value, reliability, IFRS 13, IAS40, investment property, unrealized gains, realized gains  Research questions: How accurate is the fair value correlation to the actual selling price? Does unrealized gains and losses correlate with the profits?  Purpose: The purpose of the study is to examine how reliable the fair value of investment property is in Swedish public companies, and how the valuations affect the profits.   Method: In order to answer the research questions of the study a quantitative research method was applied using data from the company’s financial reports during the years of 2005 through 2020. Descriptive statistics have been used to compare the companies and the industry as whole. To study the reliability, two variables have been calculated. The actual gains in comparison with the sales and the unrealized gains in comparison with the profits. To further invigorate the study correlation analysis has been applied to see if there were any correlations between the two variables.  Conclusion: The result of the study shows a deviation by approximately 12% of the company’s fair value. Based on the results of the study a conclusion can be drawn that the regulations permit a valuation that is not reliable and show a deceptive picture of the company. Previous research discussed caution, adjustment of profits and interpretation as factors behind the result. The study shows that during the period of the research an average conjunction of 60,08% between unrealized gains and profits were shown. Further a conclusion can be made that the profits are correlated with the unrealized gains.

Bakgrund: Ersättning till verkställande direktörer är ett ämne som blossar upp i samhällsdebatten med jämna mellanrum, speciellt vid skandaler där en VD:s agerande går att ifrågasätta. Trots att rörlig ersättning funnits i mer än 130 år i Sverige och ämnet uppmärksammas i dagstidningar, finns det begränsad forskning kring ämnet.  Syfte: Att få en fördjupad förståelse för hur fastighetsbolag i Sverige, med ett högt börsvärde, ersätter sina verkställande direktörer med rörlig ersättning. Vidare att se hur dessa företag utformar sina ersättningsprogram samt skapa en förståelse för varför det finns incitament för rörlig ersättning. Studien syftar även till att ge en förståelse för hur den svenska bolagsstyrningen är uppbyggd samt tillföra kunskap avseende normbildningen av ersättning till VD.  Referensram: Avsnittet inleds med en redogörelse kring svensk bolagsstyrning samt normbildningen avseende ersättning. Vidare görs en fördjupad redogörelse kring ersättning för verkställande direktörer och ersättningsprogram. Avsnittet följer av en presentation av agentteorin som sedan sätts i ett svenskt perspektiv. Slutligen avslutas avsnittet med en redogörelse av två perspektiv på redovisning samt redovisning av värdeförändringar i förvaltningsfastigheter.  Metod: Undersökningen bygger på en metodkombination där både kvalitativa samt kvantitativa metoder använts. Årsredovisningar har varit underlag för insamling av data varvid en dokumentärstudie utförts med en sekventiell design. Vidare har ett icke-sannolikhetsurval tillämpats där urvalet baserat sig på ett subjektivt urval.  Slutsats: Informationsvärdet i företagens årsredovisningar varierar avseende ersättning till VD. Utbetalande av rörlig ersättning sker kontant i de undersökta företagen. Andelen rörlig ersättning för VD uppgår, i de undersökta företagen, till ca 20% av total ersättning. Kortsiktiga ersättningsprogram är dominerande i dessa företag. Vidare är redovisningsbaserade mått mest frekvent använda i företagens ersättningsprogram, men kompletteras upp med andra prestations mått. Justeringar av verkligt värde för fastighetsbestånden avspeglas inte i VD:s rörliga ersättningar, således är förvaltarskap utmärkande för VD i fastighetsbolag. / Background: CEO remuneration is a topic that recurs in the public debate at regular intervals, especially in the case of scandals where a CEO’s action can be questioned. Even though variable remuneration has existed for more than 130 years in Sweden and the subject is noticed in daily newspapers, there is limited research on the subject.  Purpose: To gain a deeper understanding of how real estate companies in Sweden (with a high market capitalization) reward their CEOs with variable remuneration. Furthermore, to see how the companies design their incentive-program and to gain an understanding of why there are incentives for variable remuneration. The study also aims to provide an understanding of how the Swedish corporate governance are organized and to add knowledge regarding the setting of norms for CEO remuneration.  Framework: The section begins with a description of Swedish corporate governance and the standards regarding CEO remuneration. Furthermore, an in-depth report is made regarding CEO remuneration and incentive-programs. The section continues with a presentation of Agency Theory, which is then put into a Swedish perspective. The episode ends with a description of two perspectives in accounting and reporting of value changes in investment properties.  Method: The study is based on a combination of methods where both qualitative and quantitative methods were used. Annual reports have been the basis for data collection, whereby a documentary study was carried out with a sequential design. Furthermore, a non-probability sample has been applied where the sample was based on a subjective sample.  Conclusions: The information value regarding CEO remuneration, in the annual reports, differ among the corporations. Payment of variable remuneration is made in cash. The share of variable remuneration for the CEO amounts to approx. 20 percent of total remuneration, according to the investigated corporations. Short-term incentive-programs are dominant in these corporations. Furthermore, accounting-based key performance indicators are most frequently used in the corporation’s incentive- programs, however they are supplemented with other key performance indicators. Fair value adjustments for the property holdings are not reflected in the CEO’s variable remuneration, thus stewardship is distinctive for CEOs in real estate companies.

Titel: Värdering av förvaltningsfastigheter till verkligt värde Nivå: Examensarbete på grundnivå (kandidatexamen) i ämnet företagsekonomi  Författare: Matilda Mattsson och Julia Axell Handledare: Fredrik Hartwig  Datum: 2024-05-29   Syfte: Denna studie syftar till att identifiera och analysera utmaningarna i fastighetsvärderingsprocessen hos börsnoterade fastighetsbolag i Sverige, särskilt vid tillämpning av IAS 40 och IFRS 13. Studien undersöker orsakerna till dessa problem och föreslår åtgärder för att förbättra värderingen till verkligt värde. Metod: Studien baseras på data från fem svenska fastighetsbolag. Genom semistrukturerade intervjuer har studien fått insikter i värderingsmetoder, svårigheter vid värderingen och möjliga lösningar.  Resultat och slutsats: Verkligt värde har förbättrat tillgången till mer relevanta och jämförbara värden. Trots detta möter bolagen utmaningar som få transaktioner och brist på aktiva marknader. För att bemöta detta föreslås strikta krav på transparens, redovisning av transaktioner och användning av externa värderare. Dessa åtgärder kan förbättra kvaliteten och tillförlitligheten i fastighetsvärderingen. Examensarbetets bidrag: För att förbättra fastighetsbolagens fastställande av tillförlitligt verkligt värde föreslås striktare krav på transparens och obligatorisk användning av både interna och externa värderare. Dessa åtgärder ökar objektiviteten, noggrannheten och förtroendet i värderingsprocessen.  Förslag till fortsatt forskning: Få studier undersöker hur externa värderare och tredjeparts involvering förbättrar tillförlitligheten i värderingsprocessen. Framtida forskning bör fokusera på deras roll för att hantera värderingsutmaningar och stärka förtroendet i fastighetsvärdering. / Title: Valuation of property investments at fair value Level: Student thesis, final assignment for bachelor’s degree in business administration Authors: Matilda Mattsson and Julia Axell Supervisor: Fredrik Hartwig  Date: 2024-05-29 Aim: This study aims to identify and analyze the challenges in the property valuation process of listed property companies in Sweden, particularly when applying IAS 40 and IFRS 13. The study examines the causes of these issues and proposes measures to enhance valuation to fair value. Method: The study is based on data from five Swedish property companies. Through semi-structured interviews, the study gained insights into valuation methods, challenges encountered, and potential solutions. Results and Conclusions: Fair value has improved access to relevant and comparable values, but companies face challenges like limited transactions and inactive markets. To address these, stringent transparency, transaction disclosure, and external valuer involvement are recommended to enhance property valuation quality and reliability. Contribution of the Thesis: To enhance the determination of reliable fair values by property companies, stricter transparency requirements and mandatory involvement of both internal and external valuers are suggested. These actions enhance objectivity, accuracy, and confidence in the valuation process. Suggestions for Future Research: Few studies explore how external valuers and third-party involvement enhance reliability in the valuation process. Future research should focus on their role in addressing valuation challenges and strengthening trust in property valuation practices.

År 2002 utkom en förordning från Europeiska unionen (EU) som innebär att samtliga börsnoterade företag ska redovisa enligt IFRS-regelverket från och med år 2005. Detta innebär att fastigheter, som tidigare hade värderats till anskaffningsvärde, ska värderas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 och IAS 40. Det verkliga värdet ska representera värdet på fastigheten om den skulle säljas på en aktiv marknad. Värdering till verkligt värde är problematiskt utifrån den grundläggande kvalitativa egenskapen tillförlitlighet vars kriterium är att information ska vara fullständig, neutral och fri från felaktigheter. Eftersom det är omöjligt att veta de exakta marknadspriserna i förhand är det oundvikligt att det uppstår felaktigheter vid värderingen till verkligt värde. Det blir därför intressant att undersöka hur väl värderingen till verkligt värde stämmer överens med faktiska marknadspriser och om avvikelserna är tillräckligt stora för att redovisningsinformationens tillförlitlighet ska försämras. Syftet med studien är att öka förståelsen kring hur fastighetsföretagens användning av verkligt värde vid värdering av förvaltningsfastigheter förhåller sig till redovisningsinformationens kriterier för tillförlitlighet och relevans. För att uppfylla syftet ska denna studie besvara två forskningsfrågor. Hur väl överensstämmer fastighetsbolagens redovisade verkliga värde jämfört med det faktiska försäljningspriset? Samt, i vilken utsträckning påverkar orealiserade värdeförändringar fastighetsföretagens resultat? För att besvara studiens två forskningsfrågor används en kvalitativ metod där data från samtliga årsredovisningar från svenska börsnoterade fastighetsföretag mellan åren 2005 och 2017 har samlats in. Realiserade värdeförändringar har ställts i relation mot redovisat verkligt värde för att besvara studiens första forskningsfråga. Vidare sätts företagens orealiserade värdeförändringar i relation till företagens resultat för att besvara studiens andra forskningsfråga. Studiens resultat visar att företagen som deltagit i undersökningen generellt värderar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde med en genomsnittlig avvikelse som uppgår till 9,3 % av de redovisade värdet. Resultatet av studien visar därför att regelverket för verkligt värde tillåter en värdering som inte uppfyller kriterierna för tillförlitlighet. Avvikelsen består i de flesta fall av undervärderingar av det verkliga värdet i förhållande till marknadspriset. Tidigare forskning beskriver att försiktighetsprincipen, inkomstutjämning samt kulturella redovisningstraditioner kan vara faktorer bakom studiens resultat. Resultatet om realiserade värdeförändringar blir mer intressant när man ställer det i relation till fastighetsföretagens orealiserade värdeförändringar i förhållande till deras resultat. Företagens orealiserade värdeförändringar uppgår till 55% av resultatet i genomsnitt vilket visar att den otillförlitliga redovisningen är betydande i fastighetsföretagens redovisning. Det finns behov i regelverket för ett tydligare ställningstagande om relevans eller tillförlitlighet ska vara den dominerande egenskapen. / The European union declared that the new International Financial Reporting Standard (IFRS) regulation would take affect in the year 2005. For real estate companies the new regulation resulted in the implementation of fair value accounting for properties, whom before this only was allowed to be valued to historical value. The fair value should represent the value of the asset on an active market according to IFRS 13. The problematic aspect of fair value accounting emerges when combined with the qualitative characteristics of accounting, specifically reliability and relevance. The criteria for reliability consist of being complete, neutral and free from errors. It’s impossible to to identify the future market prices beforehand which makes for errors in the fair value method of accounting. It is therefore of interest to examine the correspondence between fair value and actual market prices, and if the size of the deviation is sufficient to affect the reliability of fair value. The purpose of this paper is to increase the understanding around the real estate companies use of fair value accounting and how it affects the qualitative characteristics reliability and relevance. Further we choose to examine the problems through two research questions. To what extent does the observed fair value correspond with the market’s valuation of sold properties in Swedish real estate companies, and in what extent does the unrealised value changes affect the companies profit.The results of this paper shows that the participating companies in the study have a deviation in the fair value compared to the book value, with a mean of 9,3%. Further it shows that the regulatory framework allows a fair value appraisal which doesn’t comply with the criteria for reliability. The fair value deviation is usually an underestimate of the confirmed market value when the property is sold. Previous research explains the factors behind the underestimates as the prudence principle, income smoothing and differences in the cultural accounting tradition. Further is the study’s results attributable to the realised profits deviation more interesting when put in relation with the real estate companies unrealised profits. The real estate companies unrealised profit is 55% of the net profit before tax in the mean, which provides evidence that the unreliable accounting is of great importance for the real estate companies. There’s a need for the regulators to make a distinct position regarding which of the qualitative characteristics, relevance or reliability, that should be the predominant qualitative characteristic.

Värderingsproblematik för materiella anläggningstillgångar har identifierats av författare och företag vilka har belyst avsaknaden av bättre värderingsmöjligheter då vi idag främst använder oss av värdering till anskaffningsvärde som. Problematiken grundar sig i att redovisningen inte helt avspeglar värdet för företags materiella anläggningstillgångar vilket gör att jämförbarheten och trovärdigheten kan ifrågasättas. Syftet med studien är att undersöka olika tillämpningar av värderingsmodeller som finns samt belysa varför företag väljer en viss värderingsmodell. Metodiskt kommer den genomföras som en fallstudie. Detta då uppsatsen bygger på ett kvalitativt tillvägagångssätt för styrkandet av studiens verklighetsförankring. Studien innefattar ett huvudobjekt som fungerar som vetenskapligt fält, Mölndals industriprodukter AB där mer djupgående granskning skett samt kontinuerlig kontakt etablerats. Erhållna resultat som fältarbetet genererat kommer jämföras mot tre ytligt granskade företag vilka kommer fungera som reflektion av övriga marknaden för analys och vidare resonemang. Efter att teoretiska studier genomförts har det empiriska materialet analyserats.Erhållna resultat har påvisat att problematiken med att värdera ett företags materiella anläggningstillgångar delvis bygger på otillräckliga standarder och principer. Vilket gör att det krävs vidare utveckling av värderingsverktygen för att hantera vår alltmer komplexa verklighet. Detta då vi i vår värdering i vissa lägen blir alltför ålderdomliga medan de nya metoderna i vissa lägen visat sig alltför osäkra och opålitliga. / Program: Civilekonomprogrammet

<p><strong>Syfte:</strong> Syftet med uppsatsen är att kartlägga de värderingsmetoder som används för att fastställa verkligt värde på finansiella instrument och också granska hur dessa metoder redovisas. Därtill syftar uppsatsen till att diskutera problematiken för värderingskonceptet verkligt värde. Detta görs i två delar, utifrån standardsättarnas perspektiv och de finansiella institutens. Därefter utreds förbättringar inom konceptet som baseras på de två tidigare delarna.</p><p> </p><p><strong>Metod:</strong> Uppsatsens undersökning utfördes via en fallstudie som baserades på kvalitativ data. Data inhämtade från två separata områden, tre redovisningsstandarder (SFAS 157, IAS 39 och IFRS 7) och årsredovisningar från 2007, hämtade från de tio största finansiella instituten (baserat på balansomslutning) ifrån USA respektive Europa.</p><p> </p><p><strong>Resultat & slutsats: </strong>Undersökningen visade att rekommendationerna kring vilka värderingsmetoder som ska tillämpas är likvärdiga från de båda standardsättarna; prisnoteringar och värderingsmodeller, men inte toleransen kring värderingsmodeller, där FASB är mer tillmötesgående än vad IASB är. Vidare demonstrerar alla finansiella institut en relativt bra konsensus för hur verkligt värde implementeras jämfört med rekommendationerna. Emellertid finns det tydliga skillnader i de underliggande teknikerna för de två huvudmetoderna, framförallt med värderingsunderlaget (vilka inputs som nyttjas) när simuleringar används och i vilken omfattning dessa redovisas. Följaktligen mynnar ovannämnda resultat ut i att det finns utrymmen för förbättringar för värderingskonceptet verkligt värde, eftersom bolagens implementering inte är i linje med ramverkens syfte med finansiella rapporter.</p><p> </p><p><strong>Förslag till fortsattforskning:</strong> En undersökning bör göras om hur värderingsmodeller kan erhålla en lämplig trovärdighet inom redovisningen</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Uppsatsens bidrag: </strong>Uppsatsen bidrar till att öka förståelsen för verkligt värde som värderingskoncept och dess metoder för att värdera finansiella instruments samt problematiken med det. Dessutom har förståelse etablerats för vilka försvårande omständigheter nya instrument medför när de ska värderas till verkligt värde.</p>

Syfte: Syftet med uppsatsen är att kartlägga de värderingsmetoder som används för att fastställa verkligt värde på finansiella instrument och också granska hur dessa metoder redovisas. Därtill syftar uppsatsen till att diskutera problematiken för värderingskonceptet verkligt värde. Detta görs i två delar, utifrån standardsättarnas perspektiv och de finansiella institutens. Därefter utreds förbättringar inom konceptet som baseras på de två tidigare delarna.   Metod: Uppsatsens undersökning utfördes via en fallstudie som baserades på kvalitativ data. Data inhämtade från två separata områden, tre redovisningsstandarder (SFAS 157, IAS 39 och IFRS 7) och årsredovisningar från 2007, hämtade från de tio största finansiella instituten (baserat på balansomslutning) ifrån USA respektive Europa.   Resultat &amp; slutsats: Undersökningen visade att rekommendationerna kring vilka värderingsmetoder som ska tillämpas är likvärdiga från de båda standardsättarna; prisnoteringar och värderingsmodeller, men inte toleransen kring värderingsmodeller, där FASB är mer tillmötesgående än vad IASB är. Vidare demonstrerar alla finansiella institut en relativt bra konsensus för hur verkligt värde implementeras jämfört med rekommendationerna. Emellertid finns det tydliga skillnader i de underliggande teknikerna för de två huvudmetoderna, framförallt med värderingsunderlaget (vilka inputs som nyttjas) när simuleringar används och i vilken omfattning dessa redovisas. Följaktligen mynnar ovannämnda resultat ut i att det finns utrymmen för förbättringar för värderingskonceptet verkligt värde, eftersom bolagens implementering inte är i linje med ramverkens syfte med finansiella rapporter.   Förslag till fortsattforskning: En undersökning bör göras om hur värderingsmodeller kan erhålla en lämplig trovärdighet inom redovisningen   Uppsatsens bidrag: Uppsatsen bidrar till att öka förståelsen för verkligt värde som värderingskoncept och dess metoder för att värdera finansiella instruments samt problematiken med det. Dessutom har förståelse etablerats för vilka försvårande omständigheter nya instrument medför när de ska värderas till verkligt värde.

Syfte: Syftet är att analysera hur redovisning till verkligt värde av förvaltningsfastigheter påverkar den rättvisande bilden av ett företag. Bakgrund:                        Värdering av anläggningstillgångar till anskaffningsvärde har länge varit vägledande i Europa. Trots att denna metod är tillförlitlig anses den inte ge en rättvisande bild av företaget. Detta kan istället värdering till verkligt värde anses göra då detta sätt att redovisa skapar relevans i redovisningen. Denna redovisningsmetod är dock förknippad med minskad tillförlitlighet, stora svängningar i resultat och för sin konjunkturförstärkande effekt. Redovisning till verkligt värde har fastighetsbranschen använt sig av sedan införandet av IAS/IFRS 2005. Branschen kännetecknas av frekventa och starka svängningar i värdet på förvaltningsfastigheterna, vilka helst ska värderas till verkligt värde. Detta föranleder frågan hur rättvisande fastigheternas värden egentligen är. Metod:                              Analysen av problemområdet har skett genom en kvalitativ metod och en deduktiv ansats. Befintlig teori har jämförts med empiriskt material som har insamlats via intervjuer. Intervjuerna har varit icke-standardiserade och utförts med fyra auktoriserade revisorer från de fyra största revisionsbolagen i Sverige och en värderingsexpert. Slutsats:                            Verkligt värde av förvaltningsfastigheter medför positiva effekter till den rättvisande bilden främst genom att bidra med relevans och jämförbarhet. Med aktieägare som primära användare av den finansiella informationen kan verkligt värde även antas vara begriplig. Värderingsmetoden har däremot en negativ påverkan på den rättvisande bilden genom omfattande brister i tillförlitlighet. Relevansen i redovisning till verkligt värde kan dock kompensera för dessa brister. Detta torde innebära att redovisning till verkligt värde bidrar till en rättvisande bild av ett företag. / Purpose:                           The purpose is to analyse how fair value accounting of investment property affect the true and fair view of a company. Background:                    Valuing fixed assets at historical cost has for a long time been the preferred choice in Europe. Although this method is reliable it is not considered to contribute to a true and fair view of a company. This can however fair value accounting (FVA) be considered to do as it creates relevance in the financial reports. On the other hand, FVA can also be associated with reduced reliability, volatility in profits and procyclicality. FVA was first adopted by the investment property industry in 2005 when IAS/IFRS was imposed in Sweden. This industry is characterised by its volatile property values, which are preferably to be valued at fair value. This raises the question of whether the values of the investment properties really are fair? Method:                            In order to answer the purpose a qualitative method was used. The deductive approach enabled a comparison between existing theories and empirical material gathered through in-depth interviews. The interviews were non- standardised and conducted with four authorised auditors from the four largest auditing firms, and a fair value expert. Conclusion:                      FVA of investment property contributes to the true and fair view of a company in terms of relevance and comparability. Since shareholders are the primary users of financial information FVA can also be considered understandable. The valuation method does however have a negative affect on the true and fair view due to considerable deficiencies in reliability. If relevance can be considered to make up for these deficiencies, it can be argued that FVA contributes to the true and fair view of a company.

Background: The reported result from the lifetime of an organization will be followed by a cash flow equal in size. In contrast, accruals enables short term discrepancies. When a property can be valued at fair value and recognize changes in the value directly in the result, it is interesting to examine how the earnings and cash flow relate to each other in these companies. By studying the relationship between a company's earnings and cash flow it is possible to appoint their consistency. Aim: The purpose of this paper is exploratory, it intends to examine how property management companies value their property holdings, and examine the relationship between the companies' overall earnings and cash flow from operating activities during the period 2008-2014. Method: Empirical data is primarily collected from primary sources in the form of annual reports. Numbers from the companies' annual reports allowed us to calculate the ratio of accumulated cash flow and accumulated earnings, to then be able to determine the connection between the two. Results and Conclusions: Real estate companies value ​​according to level 3 and during 2014 65,61% of the value of the property portfolio's are valued externally. Ten of the 17 companies that were listed during the period 2008-2014 has accumulated a higher earning than cash flow from operating activities. On average the real estate companies has accumulated 48% higher earnings than cash flow from operating activities. / Bakgrund: Det redovisade resultatet från en verksamhets livstid kommer att efterföljas av ett lika stort kassaflöde. Däremot möjliggör periodiseringar att det på kortare sikt kan finnas avvikelser. Då fastighetsbolag får värdera till verkligt värde och redovisa värdeförändringar direkt mot resultatet är det intressant att undersöka hur resultatet och kassaflödet förhåller sig till varandra i dessa bolag. Genom att studera ett företags relation mellan resultatet och kassaflödet går det att utse om dessa stämmer överens eller inte. Syfte: Syftet med uppsatsen är explorativt, den ämnar till att undersöka hur fastighetsförvaltande bolag värderar sitt fastighetsbestånd samt undersöka relationen mellan bolagens sammanlagda resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten under perioden 2008-2014. Metod: Studiens empiri har främst insamlats från primärkällor i form av årsredovisningar. Med hjälp av siffror från företagens årsredovisningar har kvoten mellan ackumulerat kassaflöde och ackumulerat resultat kunnat räknas fram, för att därefter kunna bedöma dess samband. Resultat och slutsats: Fastighetsbolagen värderar enligt nivå 3 och under 2014 har 65,61% av branschens sammanlagda värde på fastighetsbeståndet externvärderats. Tio av de 17 företag som var börsnoterade under perioden 2008-2014 har ackumulerat högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten. I genomsnitt har fastighetsbolagen ackumulerat ett 48% högre resultat än kassaflöde från den löpande verksamheten.