Since the last financial crisis banks have been more restrictive about lending to companies, leading to companies seeking alternative funding. In this thesis we evaluate the Swedish market for property-related lending focusing on corporate bonds. We investigate if the view on corporate bonds differ between real estate companies and banks and also the development of the Swedish market for property-related lending. The thesis is based on interviews with people in the real estate- and bank industry as well as previous research. The Swedish bond market is undeveloped but it is going through a growing stage. In Swedish history banks have played an important roll developing the Swedish economy thus the Swedish financial market is bank dominated. Because of new bank regulations after the financial crisis, the price on loans went up leading to companies seeking alternative financing. This has led to an increase in corporate bonds issued by real estate companies. There has been an increase in the number of real estate companies issuing bonds as more investors, such as funds, have entered the bond market leading to an opportunity for smaller real estate companies to successfully issue bonds. / Efter senaste finanskrisen har banker blivit mer restriktiva med utlåning till företag, vilket har lett till att företag söker alternativ finansiering. I den här uppsatsen granskar vi den svenska marknaden för fastighetsrelaterad utlåning med fokus på obligationslån. Vi undersöker om synen på obligationslån skiljer sig mellan banker och fastighetsbolag samt hur den svenska kreditmarknaden för fastighetsrelaterad utlåning utvecklas. Uppsatsen bygger på intervjuer med personer i fastighets- och bankbranschen samt tidigare forskning om ämnet. Den svenska obligationsmarknaden är outvecklad men på stark tillväxt. Bankerna har historiskt sett haft en central roll i svenska näringslivet vilket har lett till att den svenska finansiella marknaden är bankdominerad. Efter finanskrisen har dock företag sökt alternativa finansieringsmöjligheter på grund av skärpta krav på banker som lett till dyrare lån för företagen. Detta har lett till att antal emitterade obligationer för företag inom fastighetsbranschen ökat. Fler och fler emittenter tar sig in på obligationsmarknaden i samband med att nya investerare, exempelvis kreditfonder, äntrat marknaden vilket har skapat möjlighet för även mindre fastighetsbolag att framgångsrikt emittera obligationer.

Sammanfattning Titel: Sambandet mellan kapitalstruktur och börsvärde: En jämförande studie mellan fastighetsbolag och övriga Large Cap-företag på Stockholmsbörsen Författare: Magnus Hofsberger, Albin Seger Handledare: Katarina Eriksson Bakgrund: Sambandet mellan kapitalstruktur och företagsvärde har sedan Modigliani och Miller (1958) publicerade irrelevansteoremet varit ett hett ämne. Än idag finns det dock inget entydigt svar på hur detta samband ser ut. Diskussionen har även på senare tid blivit ytterst aktuell då flera branscher på den svenska marknaden har ökat sin skuldsättning. Bland dessa branscher är det framförallt fastighetsbranschen som drivit på utvecklingen. Tidigare forskning är oenig och studien upplever att det finns ett kunskapsgap kring hur sambandet mellan kapitalstruktur och börsvärde ser ut på den svenska marknaden. Syfte: Studiens syfte är att undersöka och analysera hur kapitalstrukturen hos bolag noterade på Large Cap på Stockholmsbörsen påverkar deras börsvärde. Dessutom syftar studien att undersöka eventuella skillnader i detta samband mellan fastighetsbolag och övriga Large Cap-företag. Metod: För att besvara studiens frågeställningar och syfte har studien använt sig av en kvantitativ forskningsmetod med en deduktiv ansats samt en paneldataregression för perioden 2018-2022. Resultat: Studien fann att sambandet mellan kapitalstruktur och börsvärde negativt och statistiskt signifikant. Dummyvariabeln för fastighetsbolag var inte statistiskt signifikant. Studien kan därmed konkludera att fastighetsbranschen inte skilde sig från resterande Large Cap-företag. / Abstract Title: The relationship Between Capital Structure and Market Capitalisation: A comparative study between Real Estate Companies and Other Large Cap Firms on the Stockholm Stock Exchange. Authors: Magnus Hofsberger, Albin Seger Supervisor: Katarina Eriksson Background: The relationship between capital structure and market capitalisation has been a hot topic ever since Modigliani and Miller (1958) published the irrelevance-theorem. There is, however, to this day no definite answer on what this relationship looks like. The discussion has become particularly relevant in recent times as several industries in the Swedish market have increased their leverage. Among these industries, it is primarily the real estate sector that has been driving the trend. Previous research has been inconclusive, and the study has identified a knowledge gap regarding the relationship between capital structure and market capitalisation in the Swedish market. Purpose: The purpose of the study is to investigate and analyze how the capital structure of companies listed on the Large Cap segment of the Stockholm Stock Exchange affects their market value. Additionally, the study aims to examine any differences in this relationship between real estate companies and other Large Cap firms. Method: To address the research questions and the purpose of the study, a quantitative research method with a deductive approach in addition to a paneldataregression for the period 2018-2022 was used. Results: The study found that the relationship between capital structure and market capitalisation was negative and statistically significant. The dummy variable for real estate companies was not statistically significant. The study can therefore conclude that the real estate sector did not differ from the remaining Large Cap firms.

В работе автором рассмотрены теоретические и методологические положения по вопросу формирования структуры денежного капитала компаний. Проведен анализ основных показателей деятельности АО «Уралэлектромедь», денежных потоков и структуры денежного капитала. На основе выявленных проблем автором предложены рекомендации по оптимизации структуры денежного капитала анализируемой компании. / In the work, the author considers theoretical and methodological provisions on the formation of the structure of the money capital of companies. The analysis of the main performance indicators of JSC “Uralelectromed”, cash flows, and cash capital structure. Based on the identified problems, the author offers recommendations for optimizing the money capital structure of the analyzed company.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, рекомендации и списка литературы. Первая глава «Теоретические основы формирования банковского капитала» в общих чертах определяет проблему исследования и причины, по которым проводится данное исследование. Во второй главе «Анализ состава и структуры капитала банков Эквадора» дана финансово-экономическая характеристика деятельности Центрального банка Эквадора и оценка структуры капитала коммерческих банков Эквадора. В третьей главе «Оценить влияние пандемии на структуру капитала коммерческих банков Эквадора и разработать меры по устранению негативных последствий» проведен анализ негативных последствий развития пандемии COVID-19 и провести соответствующие мероприятия. Рекомендации по увеличению стоимости капитала банков Эквадора. / The work consists of an introduction, three chapters, a conclusion, recommendations and a list of references. The first chapter "Theoretical foundations of the formation of bank capital" defines in general terms the problem of research and the reasons for which this research is conducted. In the second chapter, "Analysis of the composition and capital structure of banks in Ecuador", the financial and economic characteristics of the Central Bank's activities are given. the Bank of Ecuador and the assessment of the capital structure of commercial banks in Ecuador. In the third chapter, "To assess the impact of the pandemic on the capital structure of commercial banks in Ecuador and to develop measures to eliminate negative consequences", an analysis of the negative consequences of the development of the COVID-19 pandemic was carried out and appropriate measures were taken. Recommendations for increasing the cost of capital of banks in Ecuador.

This study aims to analyse the changes in the capital structure of Swedish real estate companies over the past five years, with a particular focus on the period 2022-2023, characterised by the policy interest rate increasing from zero to 3.5 percent. The study further explores the potential risks these companies face concerning interest rate exposure and liquidity. The research process involves a comprehensive literature review, quantitative analysis of financial key figures, and qualitative interviews with banks and consultants in the real estate market. The findings suggest that the capital structure of real estate companies is highly influenced by the cost of capital and the companies’ credit ratings. While large companies with the highest credit ratings have coped with increased capital costs in the bond market and continue issuing bonds, remaining investment grade companies have turned to the bank sector as the prices in the bond market have increased. Increased competition in bank financing has made the banks more selective, prioritising existing customers and making it challenging for high-yield and non-existing bank customers to secure debt. The high demand for bank financing further opens up possibilities for alternative financing to increase market shares. As a consequence of escalated risk in the real estate sector, financiers are increasing credit margins and implementing stricter credit terms. A key factor for assessing the risk in today’s market is the capability of the cash flow to cover the rising cost of capital, exposing the low- yielding residential segment. To mitigate liquidity risk, the findings suggest an increased need for equity and expected share issuance and asset sales. However, a stress test conducted based on the Interest coverage ratio suggests that the real estate market is able to handle additional interest rate increases, not facing alarming distress until interest rates increase by an additional 3%. By examining theories such as the Pecking Order and Trade-off Theory, this research contributes to the existing literature, shedding light on the evolving capital structure of Swedish real estate companies and the impact of interest rate fluctuations on financing strategies and risk evaluation. / Denna studie syftar till att analysera trender i svenska fastighetsbolags kapitalstruktur under de senaste fem åren, med fokus på perioden 2022-2023, färgad av höjningar i Riksbankens styrränta från noll till 3.5%. Studien utforskar även potentiella risker för fastighetsbolag avseende ränta och likviditet. Forskningsprocessen inkluderar en omfattande litteraturgenomgång, kvantitativ analys av finansiella nyckeltal och kvalitativa intervjuer med banker och konsulter på fastighetsmarknaden. Resultaten antyder att kapitalstrukturen för fastighetsbolag i hög grad påverkas av kapitalkostnad och företagens kreditbetyg. Medan stora företag med högsta kreditbetyg har kunnat hantera ökade kapitalkostnader på obligationsmarknaden och fortsätter att emittera obligationer, har återstående företag med investment grade rating vänt sig till banksektorn när priserna på obligationsmarknaden har ökat. Ökad konkurrens för bankfinansiering har gjort bankerna mer selektiva, med prioritet för befintliga kunder, vilket har gjort det utmanande för high-yield betygsatta och icke-existerande bankkunder att säkra skulder. Den höga efterfrågan på bankfinansiering öppnar också upp möjligheter för alternativ finansiering att öka i marknadsandel. Som en följd av ökad risk inom fastighetssektorn ökar finansiärer kreditmarginalerna och inför striktare kreditvillkor. En viktig faktor för att bedöma risken på dagens marknad är förmågan hos kassaflödet att täcka den stigande kapitalkostnaden, vilket exponerar det lågavkastande bostadssegmentet. För att minska likviditetsrisken antyder resultaten ett ökat behov av eget kapital och förväntade aktieemissioner och försäljningar av tillgångar. Studien inkluderar ett stresstest genomfört baserat på räntetäckningsgraden, vilket emellertid antyder att fastighetsmarknaden klarar av ytterligare räntehöjningar och uppnår ordentliga finansiella svårigheter först vid en räntehöjning på ytterligare 3 procentenheter från dagens läge. Genom att undersöka teorier som Pecking Order och Trade-off Theory bidrar denna forskning till befintlig litteratur och belyser den utvecklande kapitalstrukturen för svenska fastighetsbolag samt påverkan av räntefluktuationer på finansieringsstrategier och riskbedömning.

Fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch och under de senaste åren har det skett en förändring i hur fastighetsbolag väljer att finansiera sin verksamhet. Bolagen har stegvis minskat andelen traditionella banklån och övergått till att finansiera sig mer och mer via kapitalmarknaden med instrument som obligationer, certifikat, hybridobligationer samt preferensaktier och D-aktier. Till att börja med är syftet med denna studie därmed att undersöka närmare varför denna förändring i kapitalstrukturerna har skett och om det finns några risker med den. Under tiden när detta arbete har tagit form har det varit betydligt högre inflation än normalt och det har genomförts räntehöjningar. Prognoser tyder på fortsatta höjningar under året samtidigt som den höga inflationen väntas vara övergående. Därmed syftar studien även till att undersöka huruvida det finns risker med att bolagen har så stor andel marknadsfinansiering när marknadsförhållandena skiftar till det sämre och om detta är något som bolagen har vidtagit eller tänkt vidta åtgärder för. Den ökade skuldmängden och marknadsfinansieringen inom sektorn är även något som Finansinspektionen har uttryckt en oro för. Studien ämnar därför också att undersöka om fastighetsbolagen delar denna syn. Resultatet av denna kvalitativa studie visar att orsaken till omställningen i bolagens kapitalstrukturer kan kopplas till faktorer som pris och enkelhet vilka är avgörande när bolagen väljer finansieringssätt. Fastighetsbolagen ser däremot inga större risker med omställningen till marknadsfinansiering men uttrycker att det finns en del förbättringsområden. De bolag som nyttjar kapitalmarknaden följer kraven från ratinginstituten och har således god finansiell ställning och starka balansräkningar. De följer även sina interna finansiella policies som är utformade för att fungera i både goda men även under sämre marknadsförhållanden. Däremot har skuldmängden i fastighetssektorn ökat till följd av den långvariga lågräntemiljön och en snabb omställning av marknadsförhållanden kan göra det svårare att ställa om vilket kan få negativa konsekvenser för flera aktörer. Det är begränsat vad företagen kan göra för att skydda sig mot effekterna av detta och det som kommer att vara avgörande är hur snabba förändringar det blir. Oron som Finansinspektionen uttryckt kan därmed beskrivas som någorlunda befogad men ur fastighetsbolagens perspektiv kan inte nyttjandet av kapitalmarknaden ses som ett problem för tillfället. / The real estate sector is a capital-intensive industry and in recent years there has been a change in how real estate companies choose to finance their operations. The companies have gradually reduced the amount of traditionary bank loans and have moved to financing themselves more and more via the capital market with instruments such as bonds, certificates, hybrid bonds as well as preferred shares and dividend shares. To begin with, the purpose of this study is thus to investigate more in detail why this change in the capital structures has taken place and whether there are any risks with it. During the time when this thesis has been produced, inflation rates have been significantly higher than normal and an increase in the interest rate have been implemented. Forecasts indicate further increase during the year, while high inflation is expected to be temporary. Therefore, the study also aims to examine whether there is any risk connected to the companies’ large share of market financing when the market conditions change for the worse and whether this is something which the companies have taken or intend to take measures for. The increased debt volume and use of market financing in the sector is also something that the Swedish Financial Supervisory Authority has expressed concerns about. The study therefore also intends to investigate whether real estate companies share this view of opinion. The result of this qualitative study shows that the reason for the change in the companies’ capital structures can be linked to factors such as price and simplicity, which are decisive when the companies choose their financing method. The real estate companies, on the other hand, see no major risks with the transition to market financing, but express that there are some areas for improvement. The companies that use the capital market follow the requirements of the rating agencies and therefore they have a good financial position and strong balance sheets. They also follow internal financial policies that are designed to work in both good but also in worse market conditions. On the other hand, the amount of debt in the real estate sector has increased as a result of the long-term low interest rate environment, and a rapid adjustment of market conditions can make it more difficult to adjust, which can have negative consequences for several participants in the sector. There’s a limit to what companies can do to protect themselves against the effects of this and what will be crucial is how fast the changes will take place. The concern expressed by the Swedish Financial Supervisory Authority can therefore be described as reasonably justified, but from the real estate companies’ perspective, the use of the capital market cannot be seen as a problem as of now.

[pt] Em países que oferecem fraca proteção legal aos minoritários, empresas que regularmente pagam dividendos elevados são percebidas pelo mercado como exemplos de boa prática de governança. Nesse contexto, empresas que precisam estabelecer uma reputação de tratar bem os minoritários deveriam ter mais incentivos para pagar dividendos do que empresas que já estabeleceram tal reputação. Estão as empresas do governo e as estrangeiras entre as que precisam estabelecer uma reputação de tratar bem os acionistas minoritários? Ou será que elas herdam a reputação de suas controladoras? Para responder essas perguntas, comparo as políticas de dividendo e as decisões de endividamento de empresas do governo, empresas estrangeiras e demais empresas privadas com ações listadas na B3, entre 2003 e 2017. Os dados mostram que as empresas estrangeiras e as que têm participação acionária do governo inferior a 50 por cento adotam políticas de dividendos mais agressivas do que demais empresas privadas na B3, sugerindo que elas ainda precisam construir uma reputação de respeito aos minoritários. / [en] Public firms typically do not pay large dividens in coutries that offer weak legal protection to the cashflow rights of minority shareholders, this pattern is correlated with poorly developed stock markets and low stock prices. Firms that want to break this virtuous cycle build a reputation of treating minority shareholders fairly by adopting more agressive dividends polices. Do mixed-owned firms and foreign subsidiaries need to build such a reputation? Or do they inherit the reputation of their controlling shareholders? To answer these questions, I compare dividends policies and capital struct choices of mixed-owned firms and foreign subsidiaries with comparable companies listed on Brazil s stock Exchange (B3), between 2003 and 2017. The data show that foreign companies and mixed-owned firms adopt more agressive dividends policies then others companies listed in B3, suggesting that they still build a reputation for treating minority shareholdes properly.

In 2002, Baker and Wurgler posited that capital structure is the cumulative outcome of past attempts to time the equity market. Due to this theory´s recent introduction it has not been subjected to the same comprehensive testing as other financing theories. Most importantly, this theory lacks extensive industry and country specific testing that is required to truly understand its explanatory power. Thus, the purpose of this thesis is to evaluate the applicability of the market timing theory on a country and industry specific level. Given these constraints, the study measured the market timing effects on Swedish real estate firms by performing a panel data regression with yearly financial data from 1991 through 2021. In addition, due to the time-varying nature of capital structure, the data was further divided into three sub periods. First, the study controls for short-term effects by regressing market-to-book with three components of leverage. The results suggest a positive relationship between equity issues and market-to-book values, indicating support for short-term market timing effects. Next, the study implements the external financed weighted-average market-to-book variable to measure if the market timing effects are indeed persistent over the long run. Opposing the market timing theory, the results do not find any support for long-term effects. Instead, the findings imply that firms likely rebalance their capital structure shortly after equity market timing attempts. / År 2002 påstod Baker och Wurgler att ett företags kapitalstruktur är det kumulativa resultatet av historiska försök att tajma aktiemarknaden. Då denna teori är relativt ny så har den inte utsatts för samma rigorösa prövning som äldre finansieringsteorier. Med andra ord så saknar teorin i synnerhet omfattande bransch-och-nationsspecifika tester. Syftet med denna avhandling är därmed att undersöka Market-timing-teorins applicerbarhet på svenska fastighetsföretag genom att utföra en paneldataregression med årliga finansiella data mellan 1991 och 2021. På grund av kapitalstrukturens tidsvarierande karaktär delades studiens data upp i tre tidsintervall. Först kontrollerade studien för kortsiktiga effekter genom regression av market-to-book med tre komponenter av skuldsättningsgraden. Resultaten tyder på ett positivt samband mellan aktieemissioner och market-to-book, vilket indikerar stöd för kortsiktiga effekter av market-timing. Därefter implementerar studien External Finance Weighted-Average Market-to-book variabeln för att mäta om market-timing-effekterna verkligen är ihållande på lång sikt. I motsats till market-timing-teorin finner resultaten inte något stöd för långsiktiga effekter. I stället antyder resultaten att företag sannolikt balanserar om sin kapitalstruktur kort efter försök av market-timing.

For decades, globalization has introduced both opportunities and pressures for companies around the world by introducing freer trade, increasing foreign direct investment and the international use of intellectual property that boosted the diffusion of knowledge and technology. As a result, the international competition has become more intense for many firms. Hence, putting a good or service into the market has never been as demanding as now and the demand to be early mover and have a low time-to-market is increasingly important for first be successful. This research will focus on determining whether a low time-to-market will contribute to a higher firm performance and what relation the time to market has with a firm’s business model framework and business model openness, preference for external funding and type of innovation. A theoretical framework was created based on relevant literature to be able to reach the objective of this thesis. The conceptual model was created from the literature which consisted of the hypotheses and variables that the study aimed to investigate. From the theoretical framework using a confirmatory approach, a survey was designed that was shared online to available network that the authors had. In summary, 43% of respondents had some sort of managing positions (upper management, manager and project management), 83% were mainly based in Sweden but also in Denmark, Germany, USA etc. and the work experience of the respondents was fairly distributed. Overall, 50% of the firms were between 0 to 30 years (1% did not respond) and more than 50% were considered to be a large firm depending if the classification was based on turnover with 51% as large firms (17% did not respond) or based on the number of employees with 58% as large firms. Data with 200 applicable responses (eight were removed i.e., 3.8%) was collected over four weeks of time. With the use of structural equation modeling and exploratory factor analysis, the collected data could be analyzed, and the hypotheses relevance could be answered. The final model was concluded to be adequate, as GOF indices and standardized factor loadings were on a sufficient level. As a result, the research showed that a fast time-to-market had a positive impact on firm performance measured in monetary measures (sales, profit, and market share) and that marketing innovation had a positive mediating effect on time to market and thus financial performance. The hypotheses regarding business model framework and capital structure correlating positive time to market were removed since the model was reworked. However, the study showed that technological innovation (product and process innovation) had a positive correlation to preference for external funding such as debt or issuance of equity. Since the construct validity of open business model and technological innovation was proved to be non-convergent, any deeper conclusion of this must be carefully reviewed. The results reinforced what other studies had shown, which is that open innovation or a more open business model contributes to both technological and marketing innovation. In summary, this demonstrated that a positive mediating effect existed for an open business model and marketing innovation which will speed up the time-to-market and hence increase the financial performance. Suggestion of future work could be to conduct similar studies in specific industry sectors to observe whether there is a difference in time-to-market depending on industry and what effect innovation and business model framework has.

In Sweden, the demand for official credit ratings has historically not been as substantial as in other parts of the world. This due to the fact that Swedish banks up until recently provided the market with shadow ratings. The European Securities and Markets Authority (ESMA) started investigating shadow ratings in August 2016 and decided that Nordic banks issuing shadow ratings were against the new directives because they were not registered as rating agencies. The Nordic corporate bond market has grown rapidly since the financial crisis and many bond issuers have avoided the organizational cost associated with obtaining and maintaining a credit rating. In 2016, more than half of Nordic bonds were issued without a credit rating, while today, the majority of Nordic bonds are issued with credit rating. Capital structure and specifically the goal of locating the optimal capital structure has, since the breakthrough of Modigliani and Miller in 1958, been the center of attention for a lot of research and the issue is of great interest for both academicians and practitioners. In practice, there are many factors that affect the decision of what leverage and capital structure a company decides to aim for. Among the factors are growth opportunities, firm size and profitability. With the base in corporate financial theory, the purpose of this study is to explore what factors that influence Swedish real estate companies regarding their decisions of capital structure and credit rating. With the method of semi-structured interviews and quantitative simulations, the study aims to understand why Swedish real estate companies are divided in their strategies about credit ratings and to explore if the firms have suboptimal credit ratings with respect to their capital structure. The quantitative part indicates that the optimal credit rating grade is A- with regard to the capital structure, for the examined Swedish real estate firms, under the current market conditions. The uncertainty of the optimal credit rating grade is displayed in a sensitivity analysis. The qualitative part of the study indicates that the rating of A- could plausibly be the optimal credit rating level and that it most likely is above the investment grade. The qualitative part further sheds light on the strategies of Swedish real estate firms and gives the market and investors insight to understand the underlying factors for why firms aim for different ratings. One can conclude that leverage and weighted average cost of capital are important factors when it comes to decisions regarding credit rating grades, but is often trumped by the quality label of credit ratings, the demand for different grades, the signals a upgrade/downgrade sends to the market and the possibility to reach the rating institutes requirements. / I Sverige har efterfrågan på officiella kreditbetyg historiskt sett inte varit lika stor som i andra delar av världen. Detta på grund av att svenska banker fram till nyligen försåg marknaden med skuggratings. Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (ESMA) började undersöka skuggratings i augusti 2016 och beslutade att nordiska banker som utfärdade skuggratings gick emot de nya direktiven eftersom de inte var registrerade som kreditvärderingsinstitut. Den nordiska obligationsmarknaden har vuxit snabbt sedan finanskrisen och många fastighetsbolag har undvikit kostnader kopplade till att erhålla och underhålla ett kreditbetyg. Under 2016 emitterades mer än hälften av nordiska obligationer utan kreditbetyg, medan idag är de flesta nordiska obligationer emitterade med kreditbetyg. Kapitalstruktur och specifikt målet att hitta den optimala kapitalstrukturen har sedan Modigliani och Millers genombrott 1958 varit centrum för mycket forskning och frågan är av stort intresse för både akademiker och utövare. I praktiken finns det många faktorer som påverkar beslutet om vilken belåningsgrad och kapitalstruktur som ett företag bestämmer sig för. Bland de påverkande faktorerna är tillväxtmöjligheter, företagsstorlek och lönsamhet. Med utgångspunkt i företagsfinansiella teorier, är syftetmed denna studie att undersöka vilka faktorer som påverkar svenska fastighetsbolag beträffande deras beslut om kapitalstruktur och kreditbetyg. Med metod i form av semistrukturerade intervjuer och kvantitativa simuleringar syftar studien till att förstå varför svenska fastighetsbolag har olika strategier kring kreditbetyg, samt att undersöka om företagen har suboptimala kreditbetyg med hänsyn till deras kapitalstruktur. Den kvantitativa delen indikerar att det optimala kreditbetyget är A-, med hänsyn till kapitalstruktur för de undersökta svenska fastighetsföretagen, under nuvarande marknadsförhållanden. Osäkerheten kring det optimala kreditbetyget visas i en känslighetsanalys. Den kvalitativa delen av studien indikerar att A- troligtvis kan vara den optimala kreditbetygsnivån samt att den optimala nivån högst sannolikt ligger över investment grade. Den kvalitativa delen belyser även de svenska fastighetsbolagens strategier och förser marknaden och investerare med insyn om de bakomliggande faktorerna till varför företag strävar efter olika betyg. Slutsatsen är att belåningsgrad och kapitalkostnader är viktiga faktorer när det gäller beslut om kreditbetyg, men att det ofta prioriterars efter kvalitén associerad med kreditbetyget, efterfrågan på olika kreditbetyg, signalerna en uppgradering / nedgradering sänder till marknaden och om företaget kan nå kreditvärderingsinstitutets krav.