Foreign direct investments, FDI, have been increasing a lot the latest years and a significant part of the total investments made are allocated to the real es-tate industry. This paper is investigating the impact of several di˙erent macro variables on foreign direct investment allocated to real estate at the Swedish market. The objective of the thesis is to investigate what factors that a˙ects the inflow of FDI, i.e. are there any factors that can be used as indicators for an attractive market seen from a foreign investor perspective? This is done by regression analysis on a data set containing monthly data with 146 observa-tions, where the levels of foreign direct investments is the dependent variable and the di˙erent factors are the independent variables. The variables used in the regression are chosen based on earlier findings regarding their impact on FDI, but applied on a developed country. The variables are di˙erent ma-jor macroeconomic variables such as lagged transaction volume, stock market performance, inflation, currency level, interest rate and unemployment. The findings of the regression are that both lagged transaction volume and level of unemployment are significant variables on a 1% and 5% level respectively. The results suggest that investors tend to invest in hot markets and follow each other, plausibly that smaller investors shadows pioneers on the specific market. Level of unemployment was found significant with a negative sign, meaning that when unemployment levels are decreasing, the transaction volume will increase. Seeing decreasing unemployment as a factor for a prospering country, it is plausible that the parameter has an impact on the real estate transaction volume. Variables not found support for are stock performance, inflation, currency levels and interest rate. / Utländska direktinvesteringar har ökat markant de senaste åren och en sig-nifikant del av dessa investeringar I fastigheter. Den här rapporten undersöker inverkan av olika makrofaktorer på nivån av utländska direktinvesteringar på den svenska marknaden. Målet med rapporten är att undersöka om några av dessa faktorer kan användas som indikatorer för hur attraktiv den svenska fastighetsmarknaden är för utländska investerare. Det här har undersökts med hjälp av regressionsanalys på data som samlats på månadsbasis med 146 ob-servationer. Den beroende variabeln är nivån av utländska direktinvesteringar och de oberoende variablerna är de olika makrofaktorerna. De oberoende vari-ablerna är valda baserat på tidigare forskning, variabler som börsutveckling, BNP, nivå på arbetslöshet, laggad investeringsvolym med flera. Resultatet av regressionen visar att laggad investeringsvolym och nivån på arbetslöshet är signifikanta på 1% respektive 5% nivå. Resultatet implicerar att investerare föl-jer varandra, alternativt att de baserar beslut på samma faktorer när de väljer att investera. Arbetslösheten verkar ha någon slags implikation på framtida nivåer av utländska investeringar. Variablerna som inte var signifikanta var börsutveckling, inflation, växelkurs samt reporänta.

Purpose: The aim is to develop a conceptual model that improves the effectiveness of asset management for an airport corporation with high pace development, with reference to critical factors such as government demands, ISO 5500X standards and key performance indicators.  Background: During the past 20 years, airports have gone from a public sector operation to being privatized or a combination of the two. This often implies that airport corporations have to finance their own expansions, which is one reason why their real estate and infrastructure assets must be seen and managed as valuable assets and not only as support for the business. However, such management is unfortunately not established in many of the large corporations today.   Methodology/approach: The thesis utilizes a case study with a qualitative approach to analyse primary data in terms of results from interviews conducted with employees working in the corporation subject to the case study. The case study examines the current structure of a complex airport corporation in order to find areas that could potentially benefit from higher effectiveness. Secondary data in form of existing literature, including reports as well as scientific articles has also been used.   Findings: The study argues that complex organizations and corporations could potentially benefit from implementing an asset management model. By successfully incorporating a strategic approach with tactical actions, challenges such as defining roles and responsibilities could be overcome and synergy effects captured, resulting in an overall higher performance and more effective asset management.     Practical implications: The thesis clearly argues for the need of corporations in the public sector to adopt a private sector governance approach regarding asset management to satisfy government demands and ensure the interests of shareholders. The thesis provides another perspective on how companies in the public sector can make their asset management more effective by a wider utilization of management-tools, frequently used in the private sector to generate higher profitability.   Suggestions for further research: It would be interesting to conduct a quantitative investigation after implementation of suggested changes in order to highlight the outcomes. This is a descriptive and conceptual thesis, why future empirical research should be conducted in order to validate the propositions made in this thesis further. / Syfte: Syftet med uppsatsen är att skapa en modell som kan bidra till att öka effektiviteten i tillgångsförvaltningen på ett flygplatsbolag med hög utvecklingstakt, med hänsyn till kritiska faktorer som myndighetskrav, ISO5500X-standarder och nyckeltal.   Problembakgrund: Under de senaste 20 åren har det blivit allt vanligare att flygplatsverksamhet privatiserats till följd av bolagiseringen av statliga verk och myndigheter. Därmed ställs det högre krav på bolagen att finansiera sin egen expansion, vilket i sin tur betyder att tillgångarna måste betraktas och hanteras som värdefulla tillgångar och inte enbart som stöd för verksamheten. I många fall saknas idag en sådan förvaltning.  Metod/tillvägagångssätt: Uppsatsen utgår ifrån en kvalitativ fallstudie som analyserar primär data i form av resultatet från intervjuer med anställda som arbetar på företaget som valts ut för fallstudien. Sekundär data i form av litteratur, inklusive tidigare rapporter och vetenskapliga artiklar, har använts som stöd för empirin.   Slutsatser: Studien argumenterar för att organisationer och företag som hanterar komplexa tillgångar kan komma att dra nytta av att implementera en modell för tillgångsförvaltning. Genom att på ett framgångsrikt sätt förena en strategisk angreppssätt med taktiska aktiviteter kan utmaningar i form av ansvars- och rollfördelning överkommas och synergieffekter erhållas, som överlag resulterar i högre prestation och mer effektiv tillgångsförvaltning.     Praktiska följder: Examenarbetet argumenterar tydligt för behovet för statligt ägda bolag att tillämpa ett mer privatiserat tillvägagångssätt gällande tillgångsförvaltning för att tillfredsställa statliga krav och se till aktieägarnas intressen. Uppsatsen ger ett alternativt perspektiv på hur statligt ägda företag kan göra sin tillgångsförvaltning mer effektiv genom en bredare användning av förvaltningsverktyg som används frekvent i den privata sektorn och som genererar högre lönsamhet. Förslag till vidare forskning: Det vore intressant att genomföra en kvantitativ undersökning efter att de föreslagna förändringarna implementerats för att se vilka utfall dessa resulterat i. Examensarbetet är av berättande och konceptuell natur, varför framtida empirisk forskning bör utföras i syfte att validera påståenden som framförs i uppsatsen ytterligare.

In recent years, buildings have been starting to become more automated to match the demand forenergy efficient and sustainable housing. Subsystems, or so-called Building Management Systems(BMS), such as heating, electricity or access control, are gradually becoming more automated. Thenext step is to integrate all BMS in a building within one system, which is then called a smartbuilding. However, while buildings are becoming more and more automated, the concerns ofcybersecurity grow larger. While integrating a wide range of Internet of Things (IoT) devices withthe system, the attack surfaces is larger, and this, together with the automation of criticalsubsystems in the building leads to that attacks in worse case can harm the occupants of thebuilding.In this paper, the threats and risks are analyzed by using a security threat model. The goal isto identify and analyze potential threats and risks to smart buildings, with the purpose to giveinsight in how to develop secure systems for them. The process of the model includes five phases ofwhich this study focuses on phase one and three, identifying losses after a successful attack, anddetermine goals and intentions of the attackers for specific attacks, respectively.As a result of the security analysis potential threats were defined, in which the ones withhighest threat event frequency included data leaks and disabling the heating system. Somevulnerabilities and recommendations to improv the system is also discussed, which is of importanceso that occupants can continue to live and work in sustainable, reliable and secure facilities. / På senare år har fastigheter utvecklats till att bli mer automatiserade för att matcha efterfrågan påenergieffektiva och hållbara bostäder. Fastighetslösningarna (Building Management Systems,BMS), såsom värme- eller passersystem, blir gradvis mer automatiserade. Nästa steg är att integreraalla BMS i en byggnad till ett gemensamt system, som då kallas för en smart fastighet. Medanbyggnader blir alltmer automatiserade, växer oron kring cybersäkerhet eftersom man delsintegrerar ett stort antal Internet of Things (IoT)-enheter med systemet och samtidigt automatiserarmånga kritiska fastighetslösningar. I värsta fall skulle därför en utomstående attack kunna leda tillfysisk skada på fastigheter eller personer som befinner sig där.I denna studie utförs en säkerhetsanalys där dessa hot och risker analyseras med hjälp av enhotmodellering. Målet är att identifiera och analysera potentiella hot och risker för smartafastigheter, med syftet att ge insikt i hur man bör säkra dessa system. Modelleringen innehåller femfaser, av vilka denna studie fokuserar på fas ett och tre. I första fasen identifieras vilka förluster somfinns för företag och boende efter en framgångsrik attack och i fas tre identifieras angriparnas måloch avsikter för specifika attacker.Ett resultat av säkerhetsanalysen är att av de potentiella hot som definierats, är de medhögsta antalet försök till attack per år (Threat Event Frecquency, TEF) dataläckage och attinaktivera värmesystemet. Några sårbarheter med smarta fastigheter och rekommendationer för attförbättra systemet diskuteras också. Att utveckla säkra system till smarta fastigheter är av störstavikt för att personer kan fortsätta bo och arbeta i hållbara, pålitliga och säkra byggnader.

PropTech har kommit att bli ett världsomspännande fenomen inom fastighetsmarknaden. Digitaliseringens egenskaper gynnar hela spannet av ägare, investerare och hyresgäster. Kostnadseffektivisering, tidsoptimering och förnyandet av stereotypa processer är några av anledningarna till detta. I Sverige har intresset ökat kraftigt under den senaste tre årsperioden, men fastighetsbranschen är trögrörlig och det är först nu fastighetsbolagen börjar inse värdet av att tillämpa den nya tekniken. Syftet med rapporten är att få en marknadsbild av hur den svenska fastighetsbranschen ser på PropTech och digitalisering, samt undersöka hur bolagen ser på framtiden för det aktuella ämnet. Frågeställningen besvaras med hjälp av expertintervjuer som även ligger till grund för analysen. Uppfattningen om digitaliseringens betydelse varierar beroende på ägarstukturen och avkastningskrav, samtidigt står det klart att fastighetsägarens roll kommer att förändras i framtiden. / PropTech has become a worldwide phenomenon in the real estate market. The attribute of digitization benefit the entire range of owners, investors and tenants. Cost-efficiency, time optimization and the renewal of stereotypes are some of the reasons for this. In Sweden, interest has risen sharply over the past three years, but the real estate industry is slow moving and it is only until now that real estate companies begin to realize the value of applying the new technology. The purpose of the report is to get a market view of how the Swedish real estate industry defines PropTech and digitization, as well as investigate how companies look at the future of the subject. The problem is answered using expert interviews that also form the basis for the analysis. The perception of the significance of digitization varies depending on ownership and yield, while it is clear that the mission of a property owner will change in the future.

Syftet med denna rapport är att undersöka de medelvärdesåtervändande egenskaperna i aktiekursen för noterade fastighetsbolag med utgångspunkt för bolagets extraordinära substansvärde, samt hur väl information kan användas för investeringsbeslut.Resultatet av den empiriska utfallsstudien som utförts visar på att det finns ett samband mellan aktiekurs och substansvärden, samt att en investeringsstrategi baserat på medelvärdesåtervändande egenskaper i dessa variabler fungerar. Av de tre dynamiska portföljerna som tagits fram och som strävat efter att allokera störst vikt till de bolag som fundamentalt framstått som billigast jämfört med sitt genomsnittliga substansvärde, överträffar samtliga portföljer ett aktieindex av samma bolag. / This study investigates mean reversion in publicly traded property stocks with respect to the company’s extraordinary discounts to the net asset value; furthermore, to what extent this knowledge can be applied to investment strategies.The result of the empirical survey shows that there is a relationship between the stock prices and the net asset value, also, that an investment strategy utilizing mean reversion in these two variables works. Of the three dynamic portfolios, aiming to allocate the largest portfolio weight to the fundamentally cheapest stocks, based on their current discounts and premiums to the net asset value with respect to the company average, all three outperform an index of the same companies.

Hållbart byggande är någonting som börjar bli mer aktuellt inom fastighets- och byggbranschen. Att ta tillvara på redan existerande byggnadsmaterial, ta tillvara på kulturvärden och anpassa sig efter det hus man har framför sig är någonting som börjar bli mer och mer självklart för alla parter. 2016 gick startskottet för projektet Brf NEO i Davidshall i Malmö där Riksbyggen utlovande att en hållbar byggprocess skulle genomföras på polishuset vid Davidshallstorget. Polishuset som hade 80 år på nacken skulle gå från att vara just ett polishus till att bli nya bostäder. Det är just den byggprocessen denna uppsats valt att fokusera på.  Syftet med denna uppsats har varit att undersöka byggprocessen av det gamla polishuset vid Davidshallstorget i Malmö ur ett hållbarhetsperspektiv. Fokus har legat på byggprocessen samt återvinning och återbruk av byggnadsmaterial och byggtekniker. Om byggnadsmaterial eller byggtekniker inte bevarats syftar uppsatsen till att belysa varför de inte bevarats. Uppsatsen är en fallstudie där projektet Brf NEO i regi av företaget Riksbyggen har studerats. Metoden som valts för att genomföra arbetet har varit en kvalitativ metod med tre semistrukturerade intervjuer med nyckelpersoner som varit delaktiga i projektet samt insamling av material från företagens egna hemsidor för att få en helhetsbild. Informationen i uppsatsen grundar sig i de semistrukturerade intervjuerna som genomförts med tre respondenter. Sekundär information har inhämtats från företagens egna hemsidor men även andra källor såsom Boverket och annan relevant litteratur.  Resultatet av denna uppsats visar på en väl genomförd byggprocess med ett genomgående hållbarhetstänk. Uppsatsen pekar ut vad som gör byggprocessen hållbar och djupdyker i bevarandet av byggnadsmaterial och byggtekniker. / Building sustainably is something that is becoming increasingly more common within the real estate and construction industry. To take advantage of already existing materials, cultural values and adapt to the building in front of you is becoming increasingly obvious for all parties. In 2016 the company Riksbyggen launched their new project - Brf NEO. Brf NEO is located in Malmo, Sweden. Riksbyggen promised to conduct a sustainable renovation process on the old police station building standing in Davidshallstorget. The old police station building has served as a police station for 80 years but would now be transformed into a residence building. The renovation process of the old police station is what this essay will focus on. This essay aims to examine the building process of the old police house located at Davidshallstorg in Malmö from a sustainable point of view. The focal point is the building process and the recycling and reuse of building materials and construction techniques. This essay is a case study focusing on the project Brf NEO conducted by Riksbyggen. The method chosen for this essay is a qualitative method with three semi-structured interviews with key-parties. The information in this essay is based upon these three interviews together with secondary information from the companies’ websites, websites such as Boverket and other relevant literature.  The result of this essay shows a well-performed building process with sustainability constantly at the centre. The essay pinpoints what makes this building process sustainable and thoroughly examines the preservation of building materials and construction techniques.

Titel: Fastighetsbolagens syn på investeringar i gröna fastigheter. Ämne: Kandidatuppsats inom företagsekonomi, 15 hp Frågeställning: Hur ser fastighetsbolag på utvecklingen och potentialen med gröna fastigheter kopplat till hårdare miljökrav? Syfte: Denna studie syftar till att få en föreståelse för hur fastighetsbolag resonerar vid investeringar i nya fastigheter kopplat till hårdare miljökrav. Studien syftar även till att undersöka hur fastighetsbolag ser på potentialen med grönaa fastigheter. Metod: Studien utformades genom en kvalitativ forskningsansats med genomgående semistrukturerade intervjuer med fyra aktörer på bygg- och fastighetsbranschen. Slutsats: Slutsatsen som kan dras med avseende på denna frågeställning är att de undersökta fastighetsbolagen anser att denna typ av gröna fastigheter är nödvändiga för framtiden. Detta beror på att Agenda 2030 kommer att förändra de krav som ställs på entreprenörer när det gäller klimatmål, och det kommer att vara mycket svårt att bedriva verksamhet om denna agenda inte följs.

Begreppet PropTech, har sin uppkomst i samband med framväxten av digitalisering och teknologisk innovation inom fastighetssektorn. Under de senaste decennierna har det skett betydande framsteg inom informations- och kommunikationsteknologi, samt inom områden som dataanalys, molnteknologi och artificiell intelligens. Dessa teknologiska framsteg har öppnat upp nya möjligheter att förbättra effektiviteten och funktionaliteten inom fastighetsförvaltning. PropTech som begrepp används såväl i forskningslitteraturen som i fastighetsbranschen på olika mässor och av start-ups som identifierar sig som “PropTech-bolag”. Det används på en mängd olika sätt och i olika sammanhang och frågan som nu uppstår är om någon egentligen vet vad som menas när PropTech nämns? Syftet med detta arbete är att bringa klarhet i begreppet. För att lyckas med detta tar studien avstamp i både forskningslitteraturen och intervjuer med branschexperter. Att angripa frågan från olika håll gör att resultatet blir mer robust och trovärdigt. Det råder ingen konsensus i dagsläget kring hur begreppet bör användas och i vilka sammanhang som det är adekvat. En gemensam nämnare för alla definitioner är att PropTech innefattar verktyg för virtuell och förstärkt verklighet, smarta hemsystem, online fastighetsmarknadsplatser, dataanalytik och blockchain-baserade plattformar. En skillnad mellan definitionerna är att vissa fokuserar på PropTech som en bredare digital transformation av fastighetsbranschen, medan andra fokuserar mer på specifika teknologiska lösningar inom fastighetsbranschen, till exempel online fastighetsmarknadsplatser eller blockchain-baserade plattformar. / The concept of PropTech emerged in conjunction with the rise of digitization and technological innovation within the real estate sector. Over the past decades, significant progress has been made in information and communication technology, as well as in areas such as data analysis, cloud technology, and artificial intelligence. These technological advancements have opened up new possibilities for improving efficiency and functionality within property management. The term PropTech is used both in research literature and in the real estate industry at various trade shows and by start-ups identifying themselves as "PropTech companies." It is employed in a variety of ways and contexts, leading to the question of whether anyone truly understands what is meant when PropTech is mentioned. The purpose of this study is to clarify the concept. To achieve this, I draw upon both research literature and interviews with industry experts. Approaching the question from multiple angles enhances the robustness and credibility of the findings. Currently, there is no consensus on how the term should be used or in which contexts it is appropriate.

Denna uppsats undersöker om förfarande vid förtätning på fastigheter som besväras av tomträtt har potentialen att avhjälpa den rådande bostads- och markbristen. Jordabalken innehåller i sitt 13:e kapitel, bestämmelser om tomträtt. En nyttjanderätt till en allmänt ägd fastighet i obestämd tid mot en avgäld i pengar. Tomträtten är unik bland nyttjanderätter då den delar många liknelser med äganderätt. Rättighetshavarens starka position sätter hinder för exploateringsförfaranden då det i dagsläget föreligger krav om att rättighetens parter måste komma överens om förändringar i avtalet. Även om tvångsmässiga förfaranden är möjligt skapar även där rättighetsinnehavarens starka position svårigheter för förändring i befintliga tomträtter. Denna studie finner att tomträtten har potential att avhjälpa bostads- och markbristen, men att denna potential kan förbättras genom förändringar i rådande bestämmelser. / This paper examines whether the practice of densification on properties encumbered by land right has the potential to remedy the current housing and land shortage. The Land Code contains in its 13th chapter provisions on land rights. A usufruct right to a publicly owned property for an indefinite period in return for a monetary compensation. The land right is unique among usufruct rights as it shares many similarities with ownership rights. The rights holder's strong position hinders exploitation procedures as there is currently a requirement that the parties of the right must agree on changes to the agreement. Although coercive procedures are possible, even there the strong position of the right holder creates difficulties for changes in existing land rights. This study finds that land rights have the potential to remedy the housing and land shortage, but that this potential can be improved through changes in existing regulations.

In the aftermath of the Covid-19 pandemic, the economy has been in a state of recovery. A far-reaching recovery could be observed in 2021, as economic activities, financial markets and industries showed positive growth throughout the year. The real estate sector in Sweden reached historically high volumes in the transactions market, with a heavy investor demand which also resulted in a record year for M&A. This master thesis aims to examine the motives behind M&A transactions in the Swedish sector, and the role of macroeconomic fundamentals and corporate key figures. The purpose of the study is to explore the M&A activity in the Swedish real estate market and what underlying conditions that may contribute to the rise of such transactions. Previous research within the field has primarily been focused on the occurrence, triggers and effects of M&A in general. This paper is limited to real estate M&A in the Swedish market, where no earlier studies have been found. The study combines a quantitative analysis and a qualitative research method, with the objective of uncovering motives of takeover companies, alongside a nuanced explanation of influencing variables. An initial collection of transactions data and key figures was executed to analyse the relations and developments.The thesis progressed with an empirical study through semi-structured interviews with takeover companies of recent M&A transactions. Results showed that low interest rates, an overall strong economy and stock market has stimulated the M&A activity. Further, the results of the qualitative study presented takeover motives comprising of synergy effects, financial advantages, and the interest to acquire attractive portfolios. It can be concluded that growth ambitions and lowered capital costs have influenced M&A as well, and the consolidation of assets has increased due to a high amount of listed small-sized companies, creating firm-matching opportunities. / I efterdyningarna av Covid-19 pandemin har ekonomin varit i ett tillstånd av återhämtning. Under 2021 kunde en långtgående återhämtning observeras då ekonomiska aktiviteter, finansiella marknader och industrier påvisade positiv tillväxt genom hela året. Fastighetssektorn i Sverige nådde historiskt höga volymer på transaktionsmarknaden med en stark efterfrågan från investerare, vilket också resulterade i ett rekordår för strukturaffärer. Denna masteruppsats mål är att undersöka motiven bakom M&A-affärer i den svenska fastighetsbranschen, samt rollen av makroekonomiska variabler och nyckeltal. Uppsatsens syfte är att utforska aktiviteten kring denna typ av transaktioner i Sverige, och vilka underliggande förhållanden som kan ha bidragit till uppgången av M&A-affärer. Tidigare forskning inom ämnet har främst fokuserat på förekomsten, utlösande faktorer och effekter av M&A i ett generellt perspektiv. Denna studie är begränsad till M&A i fastighetssektorn på den svenska marknaden, där inga tidigare arbeten har hittats. Studien kombinerar en kvantitativ analys och en kvalitativ forskningsmetod, med avsikt att påvisa de köpande bolagens motiv, tillsammans med en nyanserad förklaring av påverkande variabler. En inledande insamling av transaktionsdata och nyckeltal genomfördes för att analysera förhållanden och utveckling. Arbetet fortlöpte med en empirisk studie av semistrukturerade intervjuer som genomfördes med köpande bolag, nyligen aktiva i M&A. Resultatet visade att M&A aktiviteten har stimulerats av låga räntor, samt en generellt stark ekonomi och aktiemarknad. Vidare påvisade resultatet från den kvalitativa studien att de köpande bolagens motiv omfattar synergieffekter, finansiella fördelar och en vilja att förvärva attraktiva portföljer. Författarna drar vidare slutsatsen att tillväxtambitioner och lägre kapitalkostnader har influerat M&A-utvecklingen. Konsolideringen av tillgångar har ökat till följd av att många små fastighetsbolag noterats på börsen, vilket skapat möjligheter för bolagsmatchning.