Title: The impact of Consumer Price Index on Rental Properties   Level: Bachelor’s Thesis in Business Administration    Authors: Melker Paver & Isak Rosberg   Examiner: Per Ola-Ulvenblad & Urban Österlund   Research question:  ·         How do real estate companies consider financial risk linked to rental properties of consumer price index?  ·         How do real estate companies manage risk when facing increased costs related to rental properties due to inflation and rising interest rates?   Purpose: The purpose of this thesis is to analyze and to gain an understanding of how private real estate companies consider and manage financial risk when costs increase due to consumer price index   Method: To accomplish the purpose of the thesis, the writers carried out a qualitive research together with an abductive research approach. The writers collected empirical data through the use of qualitative interviews with five private real estate companies.   Conclusion: By analyzing collected empirical data against the background of theory, a conclusion has been reached which shows that real estate companies consider risks in different ways, but that future growth is often affected. Flexibility in the property portfolio is an opportunity for the companies to diversify their risks. The maturity structure of the loans and the loan-to-value ratio are also areas of application that real estate companies use to take risk into account. Furthermore, the conclusion is that real estate companies manage risk through operational optimization. but that is not the easiest thing for real estate companies. This is because the tenants' association has not proven to facilitate the work of the real estate companies.  Keywords: Real estate companies, financial risk, rental property, consumer price index, flexibility

Fastighetsbolag är en bolagsform som arbetar med att primärt äga och förvalta fastigheter. Noterade fastighetsbolag i Norden tar stor plats i det finansiella rummet och de har ett stort antal aktieägare på sina respektive börser. Denna studie har till uppgift att undersöka huruvida kapitalstruktur har en medlande effekt på ägarkoncentrationens relation till lönsamhet mätt i ROA hos fastighetsbolag i Norden mellan åren 2012-2021. Studies syfte är viktigt för att kunna hjälpa och vägleda investerare i fastighetsbolag att ta rätt investeringsbeslut då finansieringsbeslutet för fastighetsbolag möjligtvis kan påverka dess egna fortlevnad. Studien utgår från tidigare forskning som har visat på att det finns signifikanta relationer mellan samtliga tre variabler. För att förklara resultaten har den tidigare forskningen visat på att det mest använda teorierna för att förklara kapitalstruktur och ägandes relation till lönsamhet är agentteorin, trade off-teorin och pecking order-teorin. Studien har fokuserat sig på Norden då det är ett område där det inte har bedrivits någon liknande forskning om kapitalstrukturens medlande effekt på ägarkoncentrationens relation till lönsamhet hos fastighetsbolag under rådande premisser. Studien innefattar alla länder i Norden förutom Island då deras noterade fastighetsbolag inte uppfyllde kravet att ha varit noterad på landets börs i minst tio år. Anledningen till Norden som geografisk avgränsning i denna studie är för att länderna i Norden delar en historisk prägel som har lagt grunden för en liknande finansiell kultur av ekonomisk effektivitet och tillväxt som kan kombineras med en harmonisk arbetsmarknadsekonomi. För att kunna etablera en medlande effekt har studien konstruerat fyra regressionsmodeller och använt sig av ordinary least squares för att uppskatta koefficienterna. Kapitalstrukturen mättes som debt-to-asset och koncentrationen av ägare mättes som summan av de tre största ägarna. Studien studerade en period om tio år. De empiriska resultaten talar för att det finns ett signifikant positivt samband mellan ägarkoncentration och kapitalstruktur. Däremot finner studien varken något signifikant samband mellan ägarkoncentration och lönsamhet eller kapitalstruktur och lönsamhet. När det kom till huruvida kapitalstrukturen har en medlande effekt på ägarkoncentrationens relation med lönsamhet har kapitalstrukturen en liten icke-signifikant positiv påverkan på ägarkoncentrationens relation med lönsamheten. Den här studien bidrar med att öka förståelsen kring relationen mellan kapitalstruktur och ägarstruktur. Hur dessa två variabler interagerar tillsammans och öppnar upp för djupare studier och forskning kring området.

Företag ska i de finansiella rapporterna delge en rättvisande bild. Bokföringsnämnden bestämde sig för att förändra de redovisningsregelverk som gällde för att förenkla för de svenska företagen samt för att uppnå en bättre redovisning. Denna skiftning i normgivningen kom att kallas K-projektet. Ett utav regelverken K3 innehåller en praktiskt ny värderingsmetod i Sverige, vilket är komponentavskrivning. Komponentavskrivning ska resultera i att företag redovisar på ett tydligare sätt vad som händer i verksamheten och på så vis ska den uppnå en mer rättvisande bild. Metoden har blivit väl omdiskuterad och kritiserad, främst för att kostnaden är väldigt stor till en så liten nytta. Komponentavskrivning anses heller inte bidra till en förbättrad redovisning, enligt kritikerna. Fastighetsbranschen är den mest utsatta branschen då de har många fastigheter att beakta, vilket resulterar i en stor mängd komponenter.Syftet med denna studie är att studera om komponentavskrivning som tillgångsvärderingsmetod har bidragit till en mer rättvisande bild av verkligheten. För att kunna mäta detta har vi valt att genomföra intervjuer där vi har samlat in åsikter om metoden. Vi har intervjuat fem allmännyttiga fastighetsbolag och fem revisorer om vad de tycker om komponentavskrivning.De resultat vi fått fram är att åsikterna skiljer sig åt. Samtliga är överens om att komponentavskrivning rent teoretiskt bidrar till en mer rättvisande bild, men inte i praktiken i lika stor utsträckning. Vi kan uttyda ett mönster i att de fastighetsbolag som från början har gjort en grundlig och välarbetad övergång och som har kommit längre i processen idag, ser värdet med metoden. För revisorerna är det svårt att uttyda något mönster, mer än att revisorernas åsikter kan tänkas vara påverkade av omgivningen. / Businesses should communicate a true and fair view in their financial statements. The Board of Accounting decided to change the accounting rules, which was made to simplify for Swedish companies and to achieve a better accounting. This shift in accounting norms was called the K-project. One of the regulations, K3, contains a practically new valuation method in Sweden, which is the component depreciation. Component depreciation will result in that companies report in a clearer way what is happening in the business. In this way it achieves a more accurate picture. The method has been well debated and criticized, mainly because the cost is very high for such a small benefit, but also because component depreciation does not seem to contribute to an improved reporting. The real estate industry is the most vulnerable sector, as they have many properties to consider which will result in even more components.The purpose of this study is to investigate if the component depreciation as an asset valuation method has contributed to a more accurate picture of reality. To measure this, we have chosen to conduct interviews in which we collect opinions about the method. We interviewed five public real estate management companies and five auditors about what they think about the component depreciation.The results we have produced are that opinions differ. All respondents agree that the component depreciation theoretically contribute to a more accurate picture, but not always practically. We can interpret a pattern. If real estate management companies from the beginning has made a thorough and well-made transition and has come further in the process today, they also sees the value of the method. For auditors, it is difficult to interpret any pattern, more than that the auditors opinions may be influenced by the environment.

The real estate market in Sweden in the current situation is found to be very attractive, which in return is influenced by number of elements such as interest rates, market conditions, etc. Real estate investments result in relatively large amounts, that is why investors like to be relatively sure regarding their investments, or at least that they are knowing to get their investment back in case of a sale. Real options are a complement to the calculation real estate companies does. Real options are used to take alternative solutions in regard, and also to contribute alternative values to the investment, which is mainly used if an investments outcome is not as desired. As a result to this complement to the calculation we wished to study the following: What can influence the application of real options in a real estate investing decision in private real estate companies? This study was done with a deductive method, and because of that a theoretical reference frame were formed, and afterwords investigate if the theoretical facts agreed with reality. To be able to compare the theoretical parts and the empirical parts, it was important that the empirical part was relevant to our subject. For the empirical fact to be as relevant as possible, this study was performed with a qualitative approach, and therefor four private real estate companies were interviewed, two bigger and two smaller. The real estate companies interviewed are active in the southern parts of Sweden. This study results in four conclusions drawn on the basis of the four interviewed real estate companies, regarding what can influence the application of real options in a investment decision. Three of the real estate companies finds that the risks with commercial real estates, and the external factors which influence market conditions affect their application of alternative solutions regarding their investments. All four of the real estate companies find that new incoming information and the experience, which the decision maker holds, affects application of real options. Thus, real estate companies must be able to know when and what alternative solutions to apply. / Fastighetsmarknaden i Sverige anses vara väldigt attraktiv i dagsläget, vilket flertalet faktorer bidrar till såsom ränteläge, marknadsförhållanden etcetera. Investeringar i fastigheter medför relativt stora belopp, därför tenderar investerare att vilja vara relativt säkra på sina investeringar, eller att de åtminstone kan få tillbaka den erlagda investeringen vid en eventuell försäljning. Ett komplement till de kalkyler fastighetsbolagen genomför är reala optioner. Reala optioner används för att ta alternativa lösningar i beaktan, samt för att kunna tillföra investeringen alternativa värden, vilket främst används om investeringen inte har ett önskat utfall. Detta komplement till kalkyler medförde att vi önskade undersöka; vad kan påverka tillämpningen av reala optioner vid beslut om fastighetsinvesteringar i privata fastighetsbolag? Studien genomfördes med en deduktiv metod, vilket medförde att en teoretisk referensram sammanställdes för att därefter undersöka om teorierna överensstämde med verkligheten. För att kunna jämföra de teoretiska bidragen med empirisk data gällde det att den empiriska informationen var relevant. För att det empiriska materialet skulle bli så relevant som möjligt är studien genomförd enligt en kvalitativ ansats, där fyra privata fastighetsbolag intervjuades, två större och två mindre. Fastighetsbolagen delades in i respektive grupp efter storleken efter deras fastighetsbestånd. De olika fastighetsbolagen är verksamma i stora delar av södra Sverige. Studien resulterade i att vi kom fram till fyra slutsatser dragna utifrån de fyra intervjuade fastighetsbolagen, angående vad som kan påverka reala optioners tillämpning vid investeringsbeslut. Tre av fastighetsbolagen ansåg att riskerna som kommersiella fastigheter har, samt de yttre faktorer som påverkar marknadsförhållandena spelar in på deras tillämpning av alternativa lösningar på sina investeringar. Alla fyra fastighetsbolagen ansåg att ny information som tillkommer och erfarenheten som beslutsfattaren besitter påverkar tillämpningen av reala optioner. Således är fastighetsbolagens förmåga att veta om vilka alternativa lösningar som kan tillämpas och när viktiga.

No description available.

No description available.

Due diligence är en värdeskapande besiktningsmetod som fastighetsbolag främst använder i samband med stora fastighetsaffärer. Besiktningen indelas i olika områden och denna uppsats fokuserar på teknisk och miljömässig due diligence (TEDD), vilka är extra betydelsefulla vid fastighetsförvärv. Dessa besiktningar utförs emellertid av fastighetsbolagen, men vanligtvis anlitas konsulter, då de besitter expertkompetens. I ett sådant affärsförhållande, där ena parten delger den andra parten arbetsuppgifter, kan så kallade agentkostnader uppstå. Uppsatsen identifierar agentkostnader samt förklarar hur fastighetsbolag förebygger dem. För att skapa kunskap om detta har tidigare forskning studerats och respondenter från fyra fastighetsbolag och tre konsultbolag medverkat i en kvalitativ studie. Studien påvisade ett flertal agentkostnader som uppstår i praktiken samt åtgärdsmetoder som fastighetsbolag nyttjar. Tillsammans med tidigare forskning har respondenternas svar analyserats, där likheter och skillnader har granskats sinsemellan företagen och paralleller har sedan dragits till teorin. Studiens resultat visar att agentkostnader uppstår till följd av informationsasymmetri samt självintresserade konsulter och förebyggs genom kontrollering, förtroende och kunskap.

No description available.

Det är inte alltid lätt att förstå varför ett företag presterat som de gjort genom att endast läsa igenom årsredovisningar. Utåt skryter oftast företag med strukturerade arbetsmodeller men sällan är det hela sanningen. För att bilda sig en komplett uppfattning om ett företags affärsmodell och framgångsfaktorer krävs det djupare analys. En affärsmodell är ett företags DNA som sätter fingret på exakt vad konceptet bakom företagets mål och vision är. Det är en karta på hur ett företag tänkt bedriva en verksamhet och på vilka grunder. Att ha utformat en affärsmodell på teoretisk nivå innebär dock inte alltid att man verkligen följer den. Kanske är det på grund av att det ser bättre ut mot aktieägare och andra externa intressenter eller att man inte har den kompetens och resurser som krävs för att eftersträva affärsmodellen. Därför krävs det en mer utförlig studie för att komma fram till verkligheten. Det tillvägagångssätt ett företag bedriver löpande verksamhet på kan vara påverkat av många faktorer såsom historia, styrelsen, VD, ägare, banker, etc. En affärsmodell kan bli ett verktyg för någon av dessa parter att styra företaget mot deras specifika mål och visioner. Därför kan det vara intressant att undersöka närmare vilken effekt en specifik part har i utformningen av det sättet ett företag arbetar på och till vilken grad av framgång eller nederlag hänger på vissa aktörer. Fastighets AB Balder är ett fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter. De är verksamma inom de tre storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö och med huvudkontoret i Göteborg. Balder grundades av Erik Selin år 2005. De hade för samma år ett fastighetsbestånd till ett verkligt värde om ca 2,7 Mdkr. År 2008 var fastighetsbeståndet värderat till ca 7,2 Mdkr och de hade ett förvaltningsresultat på ca 195 Mkr, vilket var en ökning med 9 procent från föregående år. Syftet med uppsatsen är att försöka redogöra för Fastighets AB Balders verkliga affärsmodell med fokus på fastighetsrelaterad verksamhetsteori. Målet är att förstå och undersöka vad deras framgång beror på och hur de ser på investeringsstrategi och fastighetslära. För att skapa ett vidare perspektiv har vi då valt att även granska GulinsFastigheter. Att Balder styrs av en karismatisk VD som samtidigt är huvudägare har lett till följande problemformuleringar:- Hur är Fastighets AB Balders affärsmodell uppbyggd?- Hur påverkas affärsmodellen av att Fastighets AB Balders VD även är huvudägare och grundare till bolaget?IVStudien utgår från teoretiska fastighetsaffärsteoretiska grunder som bygger på olika synsätt på investeringsstrategi, marknadsanalyser och finansieringsbehov. Empiriska studien baseras på tre intervjuer varav två respondenter har ledande positioner i Balder (VD och CFO) samt en intervju med GulinsFastigheters VD. Respondenterna har valts ut för att ge en god inblick i Balder samt en extern part som har god kännedom av företaget från ett utomstående perspektiv.

Det kommunala fastighetsbolaget AB Uppsala kommuns Industrihus, även kallat Ihus, har som mål att bli klimatneutralt till år 2030. Definitionen av klimatneutralitet är att de totala utsläppen av växthusgaser ska vara lika med noll. Detta kan vara svårt att uppnå i praktiken med enbart organisationsomställning, miljöledningssystem och livscykelanalyser (LCA) då nästan alla delar i en verksamhet ger upphov till växthusgasutsläpp i olika led. Inledningsvis identifierades och kvantifierades direkta och indirekta utsläpp. Verksamheten delades därför in i olika sektorer för att underlätta arbetet. Dessa sektorer valdes utifrån de utgifter som Ihus redovisar och delades upp i fem utgiftsposter. Dessa var renovering, säkerhet, fastighetsskötsel, konsult och avfallshantering. Företag vars verksamhet liknar den hos Ihus entreprenörer valdes ut för varje sektor. Genom att sedan undersöka deras utsläpp och omsättning beräknades sektorns utsläppsintensitet. Ihus utgiftsposter multiplicerades med motsvarande sektor och utsläppen från Ihus kunde bestämmas.  Kvantifieringen av Ihus utsläpp resulterade i en åtgärdsplan med konkreta åtgärder presenterade i en tidplan. Tidplanen bestod av tre milstolpar med fyra års mellanrum fram till 2030 då Ihus vill ha uppnått sitt mål med att bli klimatneutrala. Inom de fyra första åren bör Ihus fokusera på åtgärder som är relativt enkla att utföra samt åtgärder som lägger en grund för ett långsiktigt miljöarbete. Dessa inkluderar resurseffektivisering, specificerad fakturering, redovisning av entreprenörers transporter samt uppföljningsmetod för upphandling. Fram till milstolpe 2 rekommenderas Ihus att utföra LCA på relevanta delar av verksamheten, så som renovering, samt kräva att entreprenörer redovisar direkta utsläpp i samband med upphandling. Cirkulär resurshantering bör även införas. Fram till milstolpe 3 kommer Ihus med hjälp av en rad åtgärder enligt en åtgärdsplan att minska sina utsläpp. De utsläpp som kvarstår efter år 2030 rekommenderas Ihus att kompensera. Även krav på att entreprenörer ska redovisa indirekta utsläpp bör ställas fram till milstolpe 3.