Det finns stor ekonomisk potential för fastighetsbolag att energieffektivisera sitt fastighetsbestånd men tidigare vetenskaplig forskning har visat på att denna potential inte till fullo utnyttjas av fastighetsbolagen. Uppsatsen kartlägger vilka barriärer som ligger till grund för denna outnyttjade potential och undersöker hur dessa barriärer påverkar fastighetsbolagens arbete med energieffektiviseringar. Uppsatsen undersöker även vilka av dessa barriärer som fastighetsbolagen anser vara mest problematiska.  Från tidigare forskning och vetenskapliga artiklar kartlades ett antal barriärer som potentiellt kan hindra fastighetsbolagens arbete med energieffektivisering. Dessa är brist på information, brist på kompetens, finansiella svårigheter, tidsbrist, värderingar och mål, storlek och maktfördelning. Med dessa barriärer som utgångspunkt så undersöktes fyra fastighetsbolag kvalitativt för att få en djupare förståelse för hur barriärerna påverkade deras arbete med energieffektiviseringar. Utöver detta så utfördes även en kvantitativ enkätstudie där 19 fastighetsbolag fick bedöma barriärernas påverkan på sitt eget energieffektiviseringsarbete. Resultatet från den kvantitativa enkätstudien redovisas och analyseras i en Boxplot. Resultaten från den kvantitativa studien påvisar att tidsbrist är den barriär som påverkar fastighetsbolagens energieffektiviseringsarbete mest.  Detta resultat får visst stöd från den kvalitativa studien där tidsbrist nämns som en av de mest problematiska barriärerna. Utöver tidsbrist så nämndes även brist på kompetens som en påtaglig barriär i den kvalitativa studien.

No description available.

Att investera i fastigheter kräver kapital. Kapital kan bland annat erhållas från olika låneinstitut och riskkapitalbolag. Det traditionella sättet att införskaffa kapital är genom banklån. Av denna anledning uppfyller banker en viktig funktion i samhället. En stor del i bankens arbete består därmed i att bedöma kundens kreditvärdighet. I kreditbedömningen analyseras bolagets återbetalningsförmåga och ledning. Resultatet av denna studie visar att kreditbedömningsprocessen inte skiljer sig avsevärt mellan de olika bankerna. Viktiga aspekter som analyseras i bedömningen är kassaflödet och värdet på kreditens säkerhet. Bankerna gör i stort sett ingen skillnad på nystartade eller etablerade bolag, fokus ligger på erfarenhet och en bedömning av bolagets lönsamhet.

Intresset och möjligheterna för att exponera sitt kapital mot fastigheter har funnits länge men ökat under de senaste årtiondena. Historiskt sett har bara direkta investeringar skapat denna exponering men idag finns andra alternativ så som fastighetsfonder och börsnoterade fastighetsbolag. På Stockholmsbörsen finns det idag 18 fastighetsbolag som har haft en varierande effektiv avkastning. Då flertalet av dessa bolag profilerar sig på ett liknande sätt kan det uppstå svårigheter att verkligen förstå vad som skiljer bolagen åt och förstå vilken risk bolagen utsätter sig för. I kombination med en viss strategi följer en riskprofil som kan vara mer eller mindre attraktiv för en investerare. För att urskilja mönster måste en analys ske på nyckeltalsnivå och det går inte att enbart rekommendera ett bolag utifrån en viss strategisk inriktning på grund av att nyckeltalen kontinuerligt förändras. Att investera i ett bolag med god direktavkastning, hög belåning och en betydande substansrabatt har historiskt visat sig vara lönsamt. Dessa tre attribut kan betraktas som en gallring för att välja ut bolag som efter historiska mönster haft en god avkastning till en attraktiv risk. Det slutliga beslutet bör ändå baseras på en fundamental analys där ledning, affärsmöjligheter och ägandet i bolaget analyseras. Det är faktorer som inte går att analysera på samma sätt som nyckeltalen och här krävs någon form utav bakomliggande kunskap.

De svenska fastighetsfondernas närvaro har inte varit lång jämfört med fastighetsfonder i Nederländerna, Tyskland och Storbritannien. Av dessa länder har Sverige även den minst utvecklade marknaden för fastighetsfonder. Fastigheter som tillgång är förknippat med låg risk och är därför en attraktiv placeringsform för kapitalplacerare som ämnar riskdiversifiera sin portfölj. Ett fastighetsägande kan bedrivas indirekt eller direkt. Ett indirekt fastighetsägande via fastighetsaktier korrelerar dock med börsen och ett direkt fastighetsägande är en illikvid och resurskrävande investering. En fastighetsfond är ett onoterat fastighetsbolag som mot en avgift sköts av en fondförvaltare. Att äga en andel i en fastighetsfond är också ett indirekt fastighetsägande, men denna form syftar att ta investerare nära ett direkt ägande. Syftet med detta examensarbete är att få en bättre inblick i de svenska fastighetsfonderna och undersöka om det är ett bra alternativ för investerare som vill exponera sig mot fastigheter. Vidare är syftet att utvärdera om det finns utrymme för fler fastighetsfonder i Sverige. Den främsta fördelen med fastighetsfonder är den kompetens inom fastighetsmarknaden som fondförvaltarna besitter. Eftersom investeringsinsatserna i fonderna är höga riktar de sig främst till institutionella placerare. Det saknas ett regelverk utformat för fastighetsfonder i Sverige och de har heller inte den redovisningsplikt som noterade bolag har. Ett regelverk skulle kunna kompensera de nackdelar som finns hos indirekt ägande och göra det mer tillgängligt för småsparare. Resultatet visar att det finns en marknad för fler fastighetsfonder i Sverige. Med tiden blir fler och fler investerare intresserade av fastighetsfonder. Fastighetsfonder är främst för de bekväma investerarna som är villiga att betala extra för förvaltningen.

Beslutet om kapitalstruktur kretsar kring vilken utsträckning företaget ska finansieras genom skulder respektive eget kapital och är ett kritiskt beslut för alla företag som är vitalt för dess välmående. Trots decennier av empirisk forskning på området finns dock ingen enhetlig syn om vad som driver företags val av kapitalstruktur. Den empiriska forskningen är samtidigt till övervägande del inriktad på noterade bolag och studerar framför allt företagsspecifika påverkansfaktorer. Med utgångspunkt i att fastighetsbranschen är av stor betydelse för samhället och har vissa karaktäristika som gör den intressant att studera för sig, är syftet med denna studie således att identifiera såväl företagsspecifika som makroekonomiska påverkansfaktorer för kapitalstrukturen hos svenska onoterade fastighetsbolag och förklara deras relativa betydelse. Studien utgår från Modigliani och Millers proposition I, Trade Off-teorin samt Pecking Order-teorin som teoretiska referenspunkter. Vidare tillämpas kvantitativ metod där paneldata sätts upp för perioden 2002-2019 utifrån sekundärdata från databasen Retriever Business bestående av finansiell information från årsredovisningarna för 333 svenska onoterade fastighetsbolag med en årlig nettoomsättning på minst 10 Mkr. Statistiska modellen som används är en multipel regression där regressionsmodellen tillämpar fixed effects samt robusta standardfel för att hantera heteroskedasticitet och seriell korrelation. De beroende variablerna total, långsiktig samt kortsiktig skuldsättningsgrad testas var för sig gentemot de oberoende variablerna lönsamhet, storlek, tillväxt, materiella tillgångar, effektiv skattesats, risk, inflation samt ränta. Resultatet visar att de makroekonomiska faktorerna i form av reporänta och inflation är de mest inflytelserika faktorerna av alla för både total och långsiktig skuldsättningsgrad, där ränta har positiv påverkan och inflation har negativ påverkan. Den mest inflytelserika företagsspecifika variabeln för total skuldsättningsgrad är lönsamhet med negativ påverkan, följt av materiella tillgångar med positiv påverkan. För långsiktig skuldsättningsgrad är risk den mest inflytelserika företagsspecifika faktorn med negativ påverkan, följt av materiella tillgångar med positiv påverkan och lönsamhet med negativ påverkan. Vad gäller kortsiktig skuldsättningsgrad är materiella tillgångar den viktigaste faktorn med negativ påverkan. Eftersom resultaten från tidigare empiriska studier visar spridda resultat går denna studies resultat i linje med en del tidigare studier medan det motsäger resultatet från en del andra. Baserat på våra resultat finner vi hur som helst visst stöd för både Trade Off-teorin och Pecking Order-teorin, så trots att dessa teorier främst använts för att förklara kapitalstrukturen för större publika företag visar vi även deras applicerbarhet på onoterade företag av varierande storlek.

No description available.

I denna uppsats studeras utvecklingen av substansvärden hos 9 noterade fastighetsbolag och 4 investmentbolag från det första kvartalet 2007 till det första kvartalet 2012. Utvecklingen av substansvärden jämförs med aktiekurs hos respektive bolag och det undersöks om det finns någon korrelation. Både priskorrelation och avkastningskorrelation utreds. Vidare kommer den genomsnittliga substansrabatten/substanspremien under den studerade tiden för respektive bolag räknas ut. Utifrån detta diskuteras och analyseras varje bolag för sig. Uppsatsen är också en fördjupning av respektive bolags verksamhet och marknad. All information grundar sig i respektive bolags kvartalsrapporter och årsredovisningar. Den finansiella tjänsten Bloomberg har också använts. En slutlig analys gällande korrelationen mellan aktiekurs och substansvärden för fastighetsbolag och investmentbolag görs. Även en jämförelseanalys mellan branscherna beskrivs.

De senaste årens oro i världsekonomin har medfört en åtstramning hos kreditinstituten. Innan finanskrisen beviljades kredit till generösa villkor men med skärpningar av regelverk, som Basel III, ställs nu högre krav på bankernas kapitaltäckning. Fastighetsbolagen märker av den förändrade situationen och vittnar om att den tidigare nästan obegränsade kapitaltillgången nu inte längre existerar. Det har blivit dyrare att låna pengar från bankerna och därför börjar allt fler söka efter alternativ. I Sverige är banksektorn stark gällande finansiering och marknaden är dominerad av ett fåtal storbanker. Innan krisen 2008 var ett flertal utländska banker aktiva på den svenska marknaden och konkurrensen tvingade ner priserna. Idag har de utländska bankerna försvunnit och några intervjupersoner menar att de svenska bankerna tar tillfället att öka sina marginaler. Ett viktigt påpekande är dock att investeringar inte enbart begränsas av bankerna, utan att även investerarna är mer avvaktande än tidigare på grund av den rådande oron. De åtstramningar som märks av idag anses inte vara förknippade med någon förändrad riskbild även om världssituationen självklart är ett orosmoment. Fastigheter ses fortfarande som en säker investering i relation till andra tillgångsslag och riskanalyser genomförs som tidigare. Förändringarna förklaras med de nya kapitaltäckningskraven och att det kostar mer för varje utlånad krona. Alternativ som används av fastighetsbolagen för att diversifiera sin finansieringsportfölj och minska beroendet av bankerna är bland annat preferensaktier, certifikatprogram och icke-säkerställda obligationer. Dessa lösningar kan däremot inte ersätta bankkredit men en finansieringsform som skulle kunna komma att utvecklas och konkurrera med traditionella banklån är säkerställda obligationer. Än så länge är det endast bolaget SFFAB som genomfört en emission av denna finansieringsform för börsnoterade fastighetsbolag. Däremot är säkerställda obligationer mer vanligt utomlands, bland annat i Danmark, Norge och Tyskland. Bland potentiella investerare nämns institutioner som försäkringsbolag och pensionsbolag men för att dessa ska ha möjlighet att investera krävs att ratingsystem upprättas. Säkerställda obligationer skulle inte heller ses som en fastighetstillgång för institutionerna utan skulle jämföras med andra räntebärande papper. Institutioner tros även i framtiden kunna fylla bankernas roll som långivare i större utsträckning genom billaterala låneförbindelser men de institutioner som intervjuats säger dock att de föredrar direkt investering i fastigheter för att erhålla de diversifieringsfördelar som efterfrågas. Säkerställda obligationer har potential att ersätta bankkredit för långa upplåningstider men det återstår en del frågetecken innan finansieringsformen kan bli riktigt attraktiv, som exempelvis vad som händer då en fastighet som pantsatts ska säljas. Utvecklingen styrs av hur stark efterfrågan på alternativ är och ifall konkurrensen ökar på den svenska bankmarknaden och mer attraktiva priser erbjuds, kommer behovet att minska och utvecklingen att stanna av.

Aim & Problem definition: This study aims to examine potential relationships between sustainability and profitability in listed Swedish real estate companies, which leads to the following research question:  Does sustainability practice affect profitability in Swedish real estate companies?    Background: Previous studies have been conducted in different industries to investigate whether there are connections between sustainability and profitability. A research gap exists in studies on this topic regarding the Swedish real estate industry. The industry has a significant impact on the environment today and with increasing climate changes, it is of interest to study whether there is a connection between sustainability and profitability.       Method: The study has a quantitative character based on a positivistic research philosophy with a deductive research approach. The study is primarily based on two theories, the stakeholder theory, and the legitimacy theory. The hypotheses are based on these two theories as well as previous studies. The hypotheses are statistically tested through multiple regression analysis to confirm or reject the hypothesis, that there is a positive relationship between sustainability and profitability in Swedish real estate companies.    Results: The study has shown a non-significant result between ESG -score, its sub-sources, and profitability. This means that the study’s null hypothesis cannot be rejected. Furthermore, a positive statistically significant result has been obtained between total assets and ESG-score in Swedish real estate companies. Based on the results, the authors conclude that there is an opportunity for further sustainability work within the industry. To achieve profitability in the future it is therefore necessary to develop both the work and its reporting in the field. / Syfte & problemformulering: Studien syftar till att undersöka potentiella samband mellan hållbarhet och lönsamhet i svenska börsnoterade fastighetsbolag vilket mynnar ut i följande problemformulering: Påverkar hållbarhetsarbete lönsamheten i svenska fastighetsbolag?   Bakgrund: Tidigare har studier gjorts inom varierande branscher för att undersöka om det finns samband mellan hållbarhet och lönsamhet. Ett forskningsgap finns på studier inom ämnet i svenska fastighetsbranschen idag. Fastighetsbranschen har en stor påverkan på miljön och med de klimatutmaningar som väntar är det av intresse att studera om det finns ett samband mellan hållbarhet och lönsamhet.     Metod: Studien har en kvantitativ karaktär och utgår från en positivistisk forskningsfilosofi med en deduktiv ansats. Studien bygger på två teorier, intressentteorin och legitimitetsteorin. Hypoteserna grundar sig i dessa två teorier samt tidigare studier inom området. Hypoteserna testats statistiskt i studien genom multipla regressionsanalyser för att bekräfta eller förkasta hypoteserna, att det finns ett positivt samband mellan hållbarhet och lönsamhet i svenska fastighetsbolag.    Resultat: Studien har påvisat ett icke signifikant resultat mellan ESG-score, dess delbetyg och lönsamhet vilket gör att studiens nollhypotes inte kan förkastas. Ett positivt statistiskt signifikant resultat har dock erhållits mellan andel totala tillgångar och ESG-score i svenska fastighetsbolag. Utifrån de presenterade resultaten drar författarna slutsatsen att det finns en möjlighet till ytterligare hållbarhetsarbete inom branschen. För att uppnå lönsamhet i framtiden krävs således att arbetet och dess redovisning inom området utvecklas.