<p>Credits are considered as a natural financing form for all types of companies. The financial market in Sweden is dominated by four banks and the credit appraisals that are done by these banks are partly based on credit reports from external companies. This thesis’ purpose is to increase the knowledge of which the consequences of payment remarks can imply for companies in relation to the banks. A qualitative study has been done to relay to the purpose, through the means of interviews with four companies, four banks, one rating institute and a collecting agency. The interviews have also been complemented with literature that is elementary for the research.</p><p>The conclusions of this thesis are that payment remark is considered by banks as indicators of everything not being correct at the companies. Still, it’s not possible to point out which consequences a specific payment remark can bring, because they only constitute a part of the credit appraisal process and decisions are made from case to case. Another reason to why specific effects can’t be proven is because the credit appraisal process in a certain part is based on subjective decisions, which is taken by bank clerks. On the other hand, it is distinguished that the companies’ size affects the banks’ credit appraisal. A payment remark can be decisive for smaller companies, while a large number of payment remarks don’t affect bigger companies. Another important aspect is that payment remarks can have big consequences for new customers at the banks, but utmost small for existing customers. This was also confirmed by the contributory companies in the study, which stated that their payment remarks haven’t affected their relationship to the banks. And neither has it brought any specific consequences either.</p>

Credits are considered as a natural financing form for all types of companies. The financial market in Sweden is dominated by four banks and the credit appraisals that are done by these banks are partly based on credit reports from external companies. This thesis’ purpose is to increase the knowledge of which the consequences of payment remarks can imply for companies in relation to the banks. A qualitative study has been done to relay to the purpose, through the means of interviews with four companies, four banks, one rating institute and a collecting agency. The interviews have also been complemented with literature that is elementary for the research. The conclusions of this thesis are that payment remark is considered by banks as indicators of everything not being correct at the companies. Still, it’s not possible to point out which consequences a specific payment remark can bring, because they only constitute a part of the credit appraisal process and decisions are made from case to case. Another reason to why specific effects can’t be proven is because the credit appraisal process in a certain part is based on subjective decisions, which is taken by bank clerks. On the other hand, it is distinguished that the companies’ size affects the banks’ credit appraisal. A payment remark can be decisive for smaller companies, while a large number of payment remarks don’t affect bigger companies. Another important aspect is that payment remarks can have big consequences for new customers at the banks, but utmost small for existing customers. This was also confirmed by the contributory companies in the study, which stated that their payment remarks haven’t affected their relationship to the banks. And neither has it brought any specific consequences either.

Att investera i fastigheter kräver kapital. Kapital kan bland annat erhållas från olika låneinstitut och riskkapitalbolag. Det traditionella sättet att införskaffa kapital är genom banklån. Av denna anledning uppfyller banker en viktig funktion i samhället. En stor del i bankens arbete består därmed i att bedöma kundens kreditvärdighet. I kreditbedömningen analyseras bolagets återbetalningsförmåga och ledning. Resultatet av denna studie visar att kreditbedömningsprocessen inte skiljer sig avsevärt mellan de olika bankerna. Viktiga aspekter som analyseras i bedömningen är kassaflödet och värdet på kreditens säkerhet. Bankerna gör i stort sett ingen skillnad på nystartade eller etablerade bolag, fokus ligger på erfarenhet och en bedömning av bolagets lönsamhet.

Sedan år 2010 är det är frivilligt för mindre aktiebolag att upprätta revision, vilket har medfört att en majoritet av alla aktiebolag i Sverige har valt att inte upprätta revision för att bland annat minska kostnaderna förknippade med revision. Eftersom många aktiebolag finansieras genom lån från institutionella kreditgivare är det således intressant att undersöka vilket alternativ av att revideras eller inte som är mest fördelaktigt ur ett kreditgivarperspektiv. Detta genom att utforska vilken betydelse reviderade bokslut har i bedömningen och i synnerhet hur de påverkar kreditvärdigheten hos mindre aktiebolag. Följaktligen är syftet är att skapa förståelse kring revisionens betydelse vid utlåning av kapital till mindre aktiebolag ur ett institutionellt kreditgivningsperspektiv. Vidare har vi, för att uppnå syftet med studien, utfört åtta semistrukturerade intervjuer med företagsrådgivare, kreditanalytiker samt chefer med bakgrund som företagsrådgivare. Avslutningsvis summeras studien med en slutsats om revisionens betydelse och hur kreditgivarna ställer sig inför ett eventuellt återinförande av revisionsplikten. Där konstateras att revision som en faktor inte har någon större betydelse vid bedömning av kreditvärdighet och inte heller är någon nödvändighet för att bli beviljad en kredit. Däremot identifieras det andra mervärden till att underkasta sig till revision, i synnerhet, värdeskapande funktioner och fördelar såsom att revisorn är en rådgivare tillgänglig både förbolaget och kreditgivaren samt att revision ses som en kvalitetsstämpel. Trots att det råder delade uppfattningar kring ett återinförande är en övervägand edel generellt positivt inställda till revision. Utifrån den här inställningen drar vi slutsatsen att det är på grund av bekvämlighetsskäl vilket senare kopplas till komfortperspektivet. Emellertid är det dock svårare att dra en slutsats om vad kreditgivarna anser om ett eventuellt återinförande eftersom det råder så spridda uppfattningar bland dem. / As of 2010 it is voluntary for smaller limited companies to choose whether to be or not to be audited which have led to that a majority of all Swedish limited companies have chosen not to be audited in order to reduce the cost associated with auditing. Since institutional creditors are the primary source of finance for smaller limited companies it is of interest to investigate which option of, being audited or not, is the most beneficial from a creditors perspective. This will be accomplished through analyzing the importance of audited financial reports and particularly how it affects the creditworthiness of smaller limited companies. Consequently, the purpose of this study is to create an understanding of the importance of audited financial reports when smaller limited companies apply for credit from an institutional creditor perspective. In order to achieve the purpose of the study, eight semi-structured interviews were conducted with corporate advisors, credit analysts and managers with backgrounds as corporate advisors. Lastly, the study is summarized with a conclusion of the importance of audited financial reports and what institutional creditors think of a possible reintroduction of mandatory audit. We conclude the study by stating that audited financial reports does not affect the creditworthiness noticeably nor is it a necessity in order to be granted a credit. Despite this conclusion, we identify other value functions associated with auditing. Especially value creating activities such as that the auditor can function as an advisor for both the limited company and for the creditor as well. Auditing is also seen as a seal of quality according to the creditors. There are some disagreements among the creditors regarding the possible reintroduction of mandatory audit. Despite this, most of the creditors are generally positive when smaller limited companies choose to be audited. Based on this, we draw a conclusion that this is solely based off convenience from the creditors which we later link to the comfort perspective. It is however more difficult to generate a conclusion of the creditors opinions about a possible reintroduction of mandatory audit because of the widely spread opinions about it.

Introduktion: Historiskt sett har de svenska företagens lånebaserade finansiering mestadels utgjorts av banklån. Efter finanskrisen 2008 har bankerna tvingats till att minska utlåningen när de numera jobbar utefter det nya regelverket Basel III. Rapporter från bland annat riksbanken och svenskt näringsliv menar att detta regelverk kommer att slå hårdast mot svenska små bolag. Forskning inom området menar att den svenska marknaden för företagsobligationer inte fått den utveckling den borde haft. Syfte: Syftet med denna studie är att söka en förståelse till varför den svenska marknaden för företagsobligationer förefaller att vara underutvecklad bland små bolag, samt att undersöka urvalets lämplighet för ett framtida inträde på den svenska företagsobligationsmarknaden. För att styrka uppsatsens resultat kommer studien även att inkludera ett jämförelseindex hämtat från Large Cap.   Metod: För att infria studiens syfte har en metodtriangulering tillämpats. Empirin har delvis samlats in genom semistrukturerade intervjuer med aktörer listade på svenska Small Cap.  En intervjuguide utformades på basis av studiens förda problematik och teoretiska referensram. Empirin har även samlats in genom en multipel regressions analys i syfte att undersöka urvalets lämplighet för ett framtida inträde på den svenska företagsobligationsmarknaden.  Slutsats: Resultatet vi erhöll från studien är att den svenska marknaden för företagsobligationer fortfarande är underutvecklad. Studien visade att de mindre bolagens kunskap till marknaden är bristfällig och att bankernas nya roll som intermediär skapar informationsasymmetrier och således stora transaktionskostnader. Studien kan även konkludera att företags storlek, mätt i totala tillgångar, skulle kunna utgöra en företagsspecifik variabel som kan förklara en otillräcklig kreditvärdighet för ett eventuellt inträde på företagsobligationsmarknaden. / Introduction: Historically, the Swedish companies' loan-based financing mostly consists of bank loans. After the 2008 financial crisis, banks have been forced to reduce lending as they now work along the new Basel III regulations. The Swedish Riksbank and the Swedish business community believe that this regulation will hit hardest towards smaller companies. Researches in the field believe that the Swedish corporate bond market did not receive the development it ought to have been. Aim: The purpose of this study is to seek an understanding of why the Swedish corporate bond market seems to be underdeveloped among small companies and also to examine the future suitability regarding a future entry on the Swedish corporate bond market, for the selection. To put the study results into perspective, the study will include a benchmark gathered from the Large Cap. Method: To meet the study objective, a method triangulation is applied. The empirical data has partly been collected through semi-structured interviews with actors listed on the Swedish Small Cap. An interview guide was designed on the basis of the study´s problematization and theoretical framework. The empirical data is also collected through a multiple regression analysis, in order to examine the sample suitability for future entry into the Swedish corporate bond market. Conclusion: The results we obtained from this study is that the Swedish corporate bond market is still underdeveloped. The study showed that the smaller companies knowledge of the market is insufficient and that the banks' new role as intermediate are creating information asymmetries and henceforth high transaction costs. The study may also conclude that the company's size, measured in total assets, could provide a firm-specific variable that can explain an inadequate credit rating for a possible entry into the corporate bond market.

Artificial intelligence and machine learning has become an important part of society and today businesses compete in a new digital environment. However, scholars and regulators are concerned with these technologies' societal impact as their use does not come without risks, such as those stemming from transparency and accountability issues. The potential wrongdoing of these technologies has led to guidelines and future regulations on how they can be used in a trustworthy way. However, these guidelines are argued to lack practicality and they have sparked concern that they will hamper organisations' digital pursuit for innovation and competitiveness. This master’s thesis aims to contribute to this field by studying how teams can work with risk mitigation of risks associated with machine learning. The scope was set on capturing insights on the perception of employees, on what they consider to be important and challenging with machine learning risk mitigation, and then put it in relation to research to develop practical recommendations. The master’s thesis specifically focused on the financial technology sector and the use of machine learning in credit scoring. To achieve the aim, a qualitative single case study was conducted. The master’s thesis found that a combination of processes and capabilities are perceived as important in this work. Moreover, current barriers are also found in the single case. The findings indicate that strong responsiveness is important, and this is achieved in the single case by having separation of responsibilities and strong team autonomy. Moreover, standardisation is argued to be needed for higher control, but that it should be implemented in a way that allows for flexibility. Furthermore, monitoring and validation are important processes for mitigating machine learning risks. Additionally, the capability of extracting as much information from data as possible is an essential component in daily work, both in order to create value but also to mitigate risks. One barrier in this work is that the needed knowledge takes time to develop and that knowledge transferring is sometimes restricted by resource allocation. However, knowledge transfer is argued to be important for long term sustainability. Organisational culture and societal awareness are also indicated to play a role in machine learning risk mitigations. / Artificiell intelligens och maskininlärning har blivit en betydelsefull del av samhället och idag konkurrerar organisationer i en ny digital miljö. Forskare och regulatorer är däremot bekymrade gällande den samhällspåverkan som sådan teknik har eftersom användningen av dem inte kommer utan risker, såsom exempelvis risker som uppkommer från brister i transparens och ansvarighet. Det potentiella olämpliga användandet av dessa tekniker har resulterat i riktlinjer samt framtida föreskrifter på hur de kan användas på ett förtroendefullt och etiskt sätt. Däremot så anses dessa riktlinjer sakna praktisk tillämpning och de har väckt oro då de möjligen kan hindra organisationers digitala strävan efter innovation och konkurrenskraft. Denna masteruppsats syftar till att bidra till detta område genom att studera hur team kan arbeta med riskreducering av risker kopplade till maskininlärning. Uppsatsens omfång lades på att fånga insikter på medarbetares uppfattning, för att sedan ställa dessa i relation till forskning och utveckla praktiska rekommendationer. Denna masteruppsats fokuserade specifikt på finansteknologisektorn och användandet av maskininlärning inom kreditvärdering. En kvalitativ singelfallstudie genomfördes för att uppnå detta mål. Masteruppsatsen fann att en kombination av processer och förmågor uppfattas som viktiga inom detta arbete. Dessutom fann fallstudien några barriärer. Resultaten indikerar att en stark förmåga att reagera är essentiellt och att detta uppnås i fallstudien genom att ha tydlig ansvarsfördelning och att teamen har stark autonomi. Vidare så anses standardisering behövas för en högre nivå av kontroll, samtidigt som det bör vara implementerat på ett sådant sätt som möjliggör flexibilitet. Fortsättningsvis anses monitorering och validering vara viktiga processer för att mitigera maskininlärningsrisker. Dessutom är förmågan att extrahera så mycket information från data som möjligt en väsentlig komponent i det dagliga arbetet, både för värdeskapande och för att minska risker. En barriär inom detta arbetet är att det tar tid för den behövda kunskapen att utvecklas och att kunskapsöverföring ibland hindras av resursallokering. Kunskapsöverföring anses däremot vara viktigt för långsiktig hållbarhet. Organisationskultur och samhällsmedvetenhet indikeras också påverka minskningen av risker kring maskininlärning.

Introduktion Lån- och kreditgivning är en väsentlig del av dagens samhällsekonomi både när det gäller privatpersoner och företag. Om bankerna är för restriktiva till företagskreditgivning riskerar den ekonomiska tillväxten att påverkas. Vidare anses affärsbankerna ha blivit mindre riskvilliga. Det är en problematisk trend och faktum är att företag inte heller kan vara säker på att man får en objektiv bedömning av sin kreditansökan, då kreditgivares resonemang spelar en avgörande roll i kreditbedömningen. Bankens strukturella riktlinjer som kreditgivare ska förhålla sig till påverkar också hur banktjänstemännen fattar kreditbeslut. Syfte Studiens syfte är att utforska banktjänstemäns kreditbedömning samt dennas förankring i bankens struktur kontra tjänstemannens professionella bedömning. Metod Studien genomförs med en deduktiv ansats och kvalitativ metod. Empiriinsamlingen är baserad på semi-strukturerade intervjuer. Slutsats Studiens resultat visar att kreditgivare har ett stort utrymme när det kommer till den individuella bedömningen av en kreditsökande. Där bankens hjälpmedel slutar börjar det en tydlig individuell bedömningsfråga, om hur man väljer att gå vidare och vad man väljer att prioritera. Av empiriinsamlingen framgick det tydligt att 5C-modellen var en stor del av kreditbedömningen hos alla respondenter. Det mest intressanta var hur mycket samtliga respondenter betonade vikten av det personliga mötet med kunden och dess påverkan i kreditbedömningen. / Introduction Loan and credit is an essential part of today’s economy, both in term of private individuals and corporates. If the banks are too restrictive for corporate credit, the economic growth risks being affected. Furthermore, the banks are considered to be less willing to take risk. This is a problematic trend and the fact is that corporates cannot be sure that they get an objective assessment of their credit application. Thus, a creditors’ reasoning in their assessment plays a crucial role in a credit application. The bank´s structural guidelines that creditors must relate to also affect how the bank officials make credit decisions. Purpose: The aim of the study is to explore the bank official's credit assessment and its anchoring in the bank's structure versus the official's professional judgement. Method: The study is conducted with a deductive approach and qualitative method. The empirical collection is based on semi-structured interviews. Conclusion: The result of the study show that creditors have a considerable amount of space when it comes to the individual assessment of a credit applicant. Where the bank’s assistive tools end, a clear individual assessment begins, about how to choose to continue ahead. It becomes clear that the 5C model was a large part of the credit assessment of all respondents. The most important component of the five Cs is the capacity of repayment, as it is the one that generates revenue for the bank. What we consider to be the most interesting were how much all respondents emphasized the importance of the personal meeting and its impact on the credit decision.

Tidigare forskning visar på att småbolagens existens har en stor betydelse. Småbolag bidrar inte bara till att generera fler jobb, de bidrar också till den ekonomiska tillväxten. Dock kräver deras existens och fortsatta tillväxt mer kapital, de behöver därmed ha tillgång till krediter. Tidigare forskning visar på att småbolag har svårigheter att erhålla bankkrediter jämfört med större bolag. På grund av Basel-regleringarna och de införda kapitalkraven har bankerna blivit mer försiktiga och är inte villiga att ta allt för stora risker. Detta har visat sig påverka småbolagen negativt gällande deras tillgång till bankkrediter, vilka de har ett stort behov av för sin överlevnad och fortsatta tillväxt. Denna studie syftar till att identifiera och belysa de problem som finns vid kreditgivningen gentemot småbolag, även besvara forskningsfrågan: Vilka faktorer är avgörande vid kreditgivning gentemot småbolag?Studien är gjord i Sverige på Högskolan i Borås, uppsatsen är därför skriven på svenska. I studien används kvalitativ forskningsmetod med semi-strukturerade intervjuer. Efter att ha läst och betraktat tidigare forskning och teorier om utlåning gentemot småbolag har därför sju företagsrådgivare intervjuats. Företagsrådgivarna representerar de fyra största bankerna i Sverige, vilka är Nordea, Handelsbanken, Swedbank och SEB. Syftet med intervjuerna var för att få mer insikt i utlåningsprocessen gentemot småbolagen. För att fullborda studien analyserades informationen från tidigare forskning, teorier och informationen från intervjuerna vidare.Studien visar på att fenomenet Förtroende är avgörande när det gäller bankernas utlåning gentemot småbolag. I studien identifieras det att småbolagen bidrar till kreditrisker för bankerna på grund av att de saknar kvalitativa ekonomiska dokument, pantsäkerheter och en befintlig historik. Detta i sin tur gör att det blir svårt för bankerna att få tillräckligt med information vid bedömningen gällande bolagets kreditvärdighet. På grund av svårigheterna att få tillgång till information om småbolagen så spelar företagaren bakom bolaget en viktig roll för att skapa ett förtroende i bankrelationen. Under förutsättning att bolagets budget och årsredovisning ser presentabel ut, så kan företagarens intryck och hur relationen till banken slutligen blir vara avgörande. Denna studie visar också på att bankernas fokus på information om småbolaget skiljer sig åt från bank till bank, dock är förtroendet alltid det som slutligen avgör. Bankerna måste tro på kunden och se att bolaget är kreditvärdigt innan de ger ut krediter. Detta innebär att det allra viktigaste för ett småbolag för att erhålla krediter från bankerna är att vinna bankens förtroende.Att identifiera och belysa de problem som finns vid kreditgivning gentemot småbolagen och framföra de avgörande faktorerna vid kreditgivningen gentemot småbolagen avser att generera kunskap och uppmärksamma problemen. Detta i sin tur syftar till att få både banker och småbolag att bli medvetna och mer motiverade att möta och motarbeta de problem och brister som finns vid kreditgivningen. Studien belyser problematiken gällande att bankerna inte använder en generell ram vid kreditgivningen och lyfter upp betydelsen av förtroende mellan småbolag och storbanker. / Program: Civilekonomprogrammet

Kreditvärderingsinstituten marknadsför sig som oberoende aktörer som ska vägleda investerare att övervinna informationsasymmetrier på kapitalmarknaden. Kreditvärderingsinstituten har på det sättet skaffat sig en framträdande roll på kapitalmarknaden. Kreditvärderingsinstituten ger en förenklad spegling av verkligheten samtidigt som de besitter en stor makt. Kommersiella fastighetsbolag kan förbättra sin kreditvärdighet om de överensstämmer med kreditvärderingsinstitutets normer. Analysen använder sig av en Foucaultinspirerade maktanalys för att beskriva hur maktrelationen ser ut och vilka effekter den får.  Syftet med studien är att undersöka hur de kommersiella fastighetsbolag som tagit upp ett officiellt kreditbetyg har påverkats av kreditvärderingsinstitutets normer och vilka inverkningar det har haft på organisationen. På så sätt kan det ge en ökad förståelse för hur yttre påtryckningar kan normaliseras och leda till ett självreglerande beteende inom en organisation.   Studien har antagit en kvalitativ forskningsstrategi med ett abduktivt arbetssätt. Den befintliga forskningen har varit vägledande i studien men inte styrande utan studien har löpande stämt av observationerna mot den. Studiens primärdata har samlats in genom semistrukturerade intervjuer av fyra finanschefer och en medarbetare på finansavdelningen på fem kommersiella fastighetsbolag i Sverige. Därigenom utforskas huruvida kreditvärderingsinstitutets normer och metodologi har internaliserats och bidragit till organisatoriska förändringar.  Resultatet visade att kreditvärderingsinstitutets normer i form av deras metodologi för kreditvärdighet hade införts av organisationerna i varierad utsträckning. / The credit rating agencies market themselves as independent actors who should guide investors to overcome information asymmetries in the capital market. In this way, the credit rating agencies have acquired a prominent role in the capital market. The credit rating agencies provide a simplified reflection of reality while exercising power. Commercial real estate companies can improve their credit rating if they comply with the credit rating agency's standards. The analysis uses a Foucault-inspired power analysis to try to describe what the power relationship looks like and what effects it has. The purpose of the study is to investigate how the commercial real estate companies that have taken up an official credit rating experience the credit rating agency's standards and how it affects the organization. In this way, it can provide an increased understanding of how external pressures can be normalized and transformed into self-regulating behavior within an organization. The study has adopted a qualitative research strategy with an abductive approach. The existing research has been guiding in the study but not governing, but the study has continuously adjusted the observations against it. The study's primary data has been collected through semi-structured interviews of four finance managers and one employee in the finance department at five commercial real estate companies in Sweden. In doing so, it is explored whether the credit rating agency's standards and methodology have been internalized and contributed to organizational changes. The result showed that the credit rating institute's standards in the form of their methodology for creditworthiness had been introduced by the organizations to a varying extent.

Purpose: The purpose of this thesis paper is to evaluate what the current market practice of real estatevaluation and investment decisions is when it comes to different leasing risks and the risk premium.With regard to some of the ongoing trends within real estate, it is believed that investor preferencesaffect the market practice and the underlying theories of valuation does not fully comply to the currentmarket practice. Method: The implementation of the method is stage wise. At first already existing research andliterature was evaluated and triangulated to find relevant knowledge as basis for the theoreticalframework. Afterwards an analysis was performed to answer whether there is a research gap or not.By analyzing the literature, a research gap as well as potential problems related to leasing risks wasfound. The second phase consisted of a qualitative method where experts in the field were interviewedregarding leasing risk to evaluate whether the problem exist in practice or only in literature.Experts on the topic also helped to develop the questions consequently delivered to the interviewees.The mentioned strategy was done with guidance of our tutor Han-Suck Song at KTH and DanielHolmkvist at CBRE. Interviews: Nine interviews were conducted where experts in the business (consultants and propertyfirms) participated to deliver different perspectives on the research question. All interviews were madein Stockholm and held in Swedish and afterwards translated to English. Results: The results consist of the answers from the interview-part, where the relevant findings weresummarized and pin-pointed with regard to the respective field of business and property segment.The general themes that arose throughout the methods are presented, as well as the extremes in termsof opinions and answers. It was found that there is a clear relationship between the leasing risk and therisk premium for commercial real estate. The relationship depends on several factors such asgeographical location, the different submarkets and finally the segment. A municipal- or corporate bondcannot be fully comparable to a leasing contract but for a 20 year or longer contract where the tenant ispublicly financed, the contract can become an interesting investment alternative due to the currentinterest rate cycle. Finally the leasing contract needs to be more effortless to liquidate in order to becomparable to the bond situation. Scientific relevance: The recent transaction activity on the Swedish real estate market has been ratherdefensive for multiple segments the last twelve months with an exception of community properties.A common understanding is that such objects feature “stable tenants” and are viewed as a safeinvestment by the market. This investment practice raises the awareness of what a stable tenant is, andhow the consultants and property owners’ reason during investments and appraising decisions.This research paper illustrates that a common perception on the subject is that the risk exposurecompletely depends on the specific segments, location or contract length etc. The academic researchexplains the theory behind how to derive the discount rate for an investment decision, however thisstudy has during the literature review proven that several important concepts are left out in the theorypartand thus does not fully cover phenomena’s that investors and appraisers are exposed to duringmarket practice. The most critical part is how to relate leasing risk to the risk premium on the Swedishmarket. Since this study focuses on specifically the Swedish market it is crucial to relate to suitableliterature review for further discussions. On foreign markets, more rigid literature on the subject wasfound. / Syfte: Syftet med detta examensarbete är att undersöka vad den aktuella marknadspraxisen inomfastighetsvärdering samt investeringsbeslut är gällande olika nivåer av hyresgästrisker och riskpremie. Metod: Genomförandet av undersökningen har gjorts i två steg. I ett första steg har tidigare forskninginom ämnet analyserats för att finna relevant teori samt identifiera eventuella forskningsgap. Efteranalysen konstaterades ett uppenbart informationsgap inom litteraturen relaterat till hyresgästrisker.Den andra fasen bestod av en kvalitativ metod där experter inom området har intervjuats gällandehyresgästrisker, för att utvärdera om problemet finns i praktiken eller endast i teorin. För att konstruerafrågorna fick vi assistans av experter inom ämnet via våra handledare Han-Suck Song, KTH och DanielHolmkvist, CBRE. Intervjuer: Nio intervjuer genomfördes med experter inom ämnet där både konsulter ochfastighetsägare deltog för att presentera olika synvinklar på problemet. Samtliga intervjuer ärgenomförda i Stockholm och på svenska. Intervjuavsnitten har översatts till engelska i efterhand. Resultat: Resultatavsnittet består av de svar som har erhållits från intervjuerna, där relevantaresonemang har summerats och noggrant strukturerats för att koppla marknadsområden till korrektfastighetssegment. Återkommande teman och ämnen har presenterats i resultatavsnittet, så väl somavvikande uppfattningar. Resultatet visar att det finns ett tydligt samband mellan riskpremium ochhyresgästrisker gällande kommersiella fastigheter. Sambandet beror på ett flertal faktorer där läge ochfastighetssegment har störst inverkan på riskpremien. Gällande obligationsmarknaden går det inte attlikställa ett hyresavtal med en obligation under något förhållande. Däremot om avtalet avser enkontraktslängd på 20 år eller längre och en offentligt finansierad hyresgäst så kan kassaflödet bli ettintressant investeringsalternativ till befintliga obligationer på marknaden. Detta beror till stor del pånuvarande ränteläge. Slutligen måste ett hyresavtal bli lättare att omsätta för att kunna jämföras meden alternativ obligation. Vetenskaplig relevans: Transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden har varit relativtdefensiv för flertalet segment med undantag för samhällsfastigheter de senaste tolv månaderna. Dengenerella uppfattningen är att samhällsfastigheter avser ”stabila hyresgäster” och därmed ses som enmindre riskfylld investering. Detta medför frågeställningen, vad avses för att klassificera en hyresgästsom stabil, och hur resonerar konsulter samt fastighetsägare vid investerings- och värderingsbeslut?Efter att ha genomfört undersökningen går det att konstatera att en allmän uppfattning bland experterinom området är att hyresgästrisken till största del beror på vilket segment, lokalisering ellerkontraktslängd som avses. Den akademiska litteraturen förklarar hur diskonteringsräntan härleds förinvesteringsbeslut, men denna undersökning visar att den tillgängliga litteraturen antingen utelämnarflera viktiga koncept eller inte tillräckligt belyser fenomen som investerare och värderare möter i sittpraktiska arbete. Det grundläggande avsnittet som svensk litteratur till viss del utelämnar är sambandetmellan risk premium och hyresgästrisk på specifikt den svenska marknaden. Det finns utländsk litteratursom belyser denna typ av frågeställningar, men just för den svenska marknaden är litteraturen till vissdel ej tillräcklig och därmed har ett potentiellt forskningsgap inom området identifieras.