<p>Studien visar att Bollnäs Bostäder bör utveckla gemensamma arbetsmetoder och introduktionsmaterial för sina bovärdar när det gäller lägenhetsintroduktionen med de invandrare som har svårigheter med det svenska språket. Jag anser att det skulle skapa förutsättningar för en jämnare kvalitet i kundprocessen. Studien visar också att det inte alls är säkert att de invandrade hyresgästerna upplever samma kommunikationssvårigheter som Bollnäs Bostäder upplever, vilket jag anser kräver en djupare undersökning. Genom att intervjua andra fastighetsföretag har jag också kommit fram till förslaget att Bollnäs Bostäder kan undersöka fördelarna med att utveckla en introduktionsfilm till sina lägenhetsintroduktioner för att lättare nå fram med sina budskap. Slutligen anser jag att det är viktigt att ha kunskap, inte bara i verbal-, utan även i icke-verbal kommunikation för att kommunicera med invandrade hyresgäster som inte kan det svenska språket. Därför tror jag att det skulle vara värdefullt för bovärdarna att få utbilda sig inom detta område.</p> / <p>The study shows that Bollnäs Bostäder should develop common working methods and introductory material for their caretakers in the case of apartment introduction. I think it would create the conditions for the consistent quality of the customer process. The study also shows that it is not at all certain that the immigrant tenants is experiencing the same communication problems as Bollnäs Bostäder experience, which I think requires a deeper investigation. By interviewing second property I have also come to the proposal to Bollnäs Bostäder that they can explore the benefits of developing a movie to their apartment introductions to better reach with their message. Finally I think it is important to have knowledge, not only in verbal-, but also in non-verbal communication to communicate with immigrant tenants who has difficulties with the Swedish language. Therefore I belive it would be useful for the caretakers to receive education in this area.</p>

Studien visar att Bollnäs Bostäder bör utveckla gemensamma arbetsmetoder och introduktionsmaterial för sina bovärdar när det gäller lägenhetsintroduktionen med de invandrare som har svårigheter med det svenska språket. Jag anser att det skulle skapa förutsättningar för en jämnare kvalitet i kundprocessen. Studien visar också att det inte alls är säkert att de invandrade hyresgästerna upplever samma kommunikationssvårigheter som Bollnäs Bostäder upplever, vilket jag anser kräver en djupare undersökning. Genom att intervjua andra fastighetsföretag har jag också kommit fram till förslaget att Bollnäs Bostäder kan undersöka fördelarna med att utveckla en introduktionsfilm till sina lägenhetsintroduktioner för att lättare nå fram med sina budskap. Slutligen anser jag att det är viktigt att ha kunskap, inte bara i verbal-, utan även i icke-verbal kommunikation för att kommunicera med invandrade hyresgäster som inte kan det svenska språket. Därför tror jag att det skulle vara värdefullt för bovärdarna att få utbilda sig inom detta område. / The study shows that Bollnäs Bostäder should develop common working methods and introductory material for their caretakers in the case of apartment introduction. I think it would create the conditions for the consistent quality of the customer process. The study also shows that it is not at all certain that the immigrant tenants is experiencing the same communication problems as Bollnäs Bostäder experience, which I think requires a deeper investigation. By interviewing second property I have also come to the proposal to Bollnäs Bostäder that they can explore the benefits of developing a movie to their apartment introductions to better reach with their message. Finally I think it is important to have knowledge, not only in verbal-, but also in non-verbal communication to communicate with immigrant tenants who has difficulties with the Swedish language. Therefore I belive it would be useful for the caretakers to receive education in this area.

Problembakgrund och problemformulering: Komponentavskrivningar är en del av BFN:s allmänna råd som även kallas K3, vilket blev tvingande från och med år 2014. Vi har i denna komparativa studie behandlat hur familjeägda och kommunala fastighetsbolag tillämpar komponentmetoden, eftersom de kan ha olika skäl till förvaltning. Vi kom därför fram till följande problemformuleringar: Vilka kriterier har familjeägda respektive kommunägda fastighetsbolag vid identifieringen av antal komponenter? Hur förhåller sig dessa fastighetsbolag till begreppet rättvisande bild i samband med valet av antal komponenter? Syfte: Syftet med den här studien är att utveckla en förklaringsmodell för vilka kriterier familjeägda respektive kommunägda fastighetsföretag beaktar vid urskiljning av antal komponenter enligt K3-regelverket. Metod: Studien har ett explorativt syfte eftersom området är outforskat. Studien har genomförts med en triangulering, där vi först gjorde en pilotstudie där vi tog reda på om fastighetsbolagen hade tillräckligt med kunskap för att svara på våra frågor. Därefter gjordes en kvalitativ undersökning med sju besöksintervjuer och en mailintervju. Analys och slutsats: Både familjeägda och kommunala fastighetsföretag beaktade långsiktigheten vid identifieringen av antal komponenter. Fastighetsbolagen har, på grund av den osäkerhet de har upplevt i samband med identifieringen av komponenter, i stor utsträckning följt branschorganisationernas rekommendationer. De kommunägda fastighetsbolagen har i större utsträckning samarbetat med andra fastighetsbolag i samband med indelningen av komponenter. Fastighetsföretagen upplever att den rättvisande bilden kommer att förbättras i framtiden då det skapas ett mer enhetligt tillämpningssätt av komponentmetoden. / Problem background and problem formulation: Component depreciation is part of BFN's general council also called K3, which became mandatory from the year 2014. In this comparative study we focus on how family owned and municipally owned real estate companies apply the component method, as they may have different motives to run their businesses. We therefore came up with the following problem formulations: In the identification of the number of components, what criteria do the family owned and municipally owned real estate companies have? How do these real estate businesses use the concept of true and fair view when selecting the number of components? Purpose: The purpose of this study is to develop a model to explain which criteria family owned and municipally owned real estate companies takes into account when discriminating the number of components according to the K3 regulations. Method: Because the area is unexplored, the study has an exploratory purpose. The study was conducted with a triangulation, where we first did a pilot study to find out if the real estate companies had sufficient knowledge to answer our questions. This was followed by a qualitative study with seven interviews and one mail interview. Analysis and conclusion: Both family owned and municipal owned real estate companies consider the long-term aspects in the identification of number of components. The real estate companies have, because of the uncertainty they have experienced when identifying the components, widely followed the guidelines made by professional organizations. The municipally owned real estate companies have increasingly cooperated with other real estate companies when selecting the number of components. The real estate companies think that the concept of true and fair view will improve in the future as it creates a more uniform method of application of the component method.

Sverige förväntas återigen gå in i en lågkonjunktur och det förekommer hög inflation samt kraftiga ränteökningar. Andra samhällsfaktorer såsom konflikter i Ukraina, globala utbudsstörningar och ökade energipriser bidrar också till förändringar i ekonomin. För fastighetsföretag innebär det svårare finansiering, ökade räntor och kostnader samt begränsningar i hyreshöjning vilket leder till att företagen behöver anpassa sin strategi för att bemöta de ekonomiska förutsättningarna. Syftet med studien är att undersöka svenska privata fastighetsföretags strategier inför en lågkonjunktur avseende strategisk planering, kostnadsbesparingar, diversifiering och investering. En kvalitativ metod har använts och empirin grundar sig på sex semistrukturerade intervjuer med respondenter från fastighetsföretag med hyresbostäder. Det empiriska materialet har därefter sammanställts och analyserats med hjälp av den teoretiska referensramen. Resultatet visar att fastighetsföretagen inte antar en specifik förberedande strategi inför en lågkonjunktur, utan har anpassat strategin i samband med att de ekonomiska förutsättningarna ändrats. Med tanke på begränsningar i hyreshöjning så kan de inte kompensera de ökade kostnaderna med hjälp av intäkter vilket leder till att kostnadsbesparingar är en central aspekt vid utformandet av strategi. Kostnadsbesparingar görs främst på underhåll, energiförbrukning och investeringar samt att entreprenörer konkurrensutsätts. Dock förekommer nödvändiga investeringar, vilket gör att företagen prioriterar de av störst behov. Generellt sett använder sig företagen av en kärnstrategi vilket innebär att de håller sig på samma marknad oavsett konjunkturläget. Företagen tenderar att fokusera mer på det befintliga beståndet snarare än nyproduktion med tanke på svårare att få lån och ökade räntekostnader samt byggkostnader. Eftersom fastighetsföretagen anser att fastighetsmarknaden är statisk för tillfället så väger konkurrensrisken inte mer än den finansiella risken. / Sweden is once again expected to enter a recession and there is high inflation and sharp interest rate increases. Other factors such as conflicts in Ukraine, global supply disruptions and increased energy prices also contribute to changes in the economy. For real estate companies, this means more difficult financing, increased interest rates and costs as well as restrictions on rent increases, which means they need to adapt their strategy to meet the economic changes.The purpose of the study is to investigate the strategies of Swedish private real estate companies in an upcoming recession regarding strategic planning, cost savings, diversification and investment. A qualitative method has been applied and the empirical evidence is based on six semi-structured interviews of real estate companies with rental housing. The empirical material has then been compiled and analyzed using the theories presented.The result shows that real estate companies do not adopt a specific preparatory strategy for a recession but have modified the strategy in connection with changes in economic conditions. Given the limitations in rent increases, they cannot compensate for the increased costs with the help of income, which means that cost savings are a central aspect in the making of the strategy. Cost savings are mainly made on maintenance, energy consumption and investments, and that contractors are exposed to competition. However, there are necessary investments within the various aspects, which means that the companies must prioritize. Generally speaking, the companies use a core strategy, which means that they stay in the same market regardless of the state of the economy. The companies tend to focus more on the existing stock rather than new production because of difficulties regarding loans and increased interest rates as well as construction costs. Since the real estate companies believe that the real estate market is static at the moment, the competitive risk does not weigh more than the financial risk.

<p>Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till.</p><p>Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet.</p><p>Resultat & slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter.</p> / <p>Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged.</p><p>Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country.</p><p>Result & conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.</p>

Syfte: Gällande förvärv av kommunala hyresrätter har de flesta diskussioner som uppmärksammats, enligt vår uppfattning, rört ombild¬ningen från hyresrätt till bostadsrätt. Det är även det som teoretiskt finns beskrivet. Därför anser vi att vår studie kan bidra till att belysa fenomenet och öka vetskapen, om att hyres¬rätterna kan byta ägare och de facto byter ägare utan att upplåtelseformen ändras. Vårt syfte är därför att studera hur fastighetsköp gjorda av privata fastighets¬ägare från kommunala fastighetsföretag går till. Metod: Vi har i vår uppsats delat hermeneutikernas synsätt då vi är medvetna om att vår inställning och tolkning av studien kommer att påverka vårt resultat. Vidare har vi tillämpat ett kvalitativt tillvägagångssätt där vår studie grundar sig på intervjuer. Intervjupersonerna är verksamma inom olika privata fastighetsföretag på olika orter utsprida över landet. Resultat &amp; slutsats: Vi har genom vår studie kommit fram till att de privata fastighetsägarnas motiv vid investering i kommunalt fastighetsbestånd är varierande, dessutom har även kommunernas avsikter till försäljningen varit olika. Studien visar att de privata fastighets¬ägarna i de övervägande delarna av fallen ej använt sig av några ekonomiska modeller vid beräkning av fastighetsbeståndets lönsamhet. Vidare visar studien att det i samtliga fall inte finns någon uttalad avsikt att i framtiden ombilda det förärvda fastighetsbeståndet till bostadsrätter. / Aim: Refer to acquisitions of municipal housing estate we are of the opinion that most discussions brought to attention are those that concern conversion from tenancy right to co-operative. That is also the case when it comes to theoretical descriptions. Therefore we believe that our research can contribute to illuminating the phenomenon and increase the knowledge about how tenancy rights can trade owner without changing the right of disposition and that this actually occurs. The aim of this essay is therefore to study how a purchase made by private landlords to municipal housing estate is arranged. Method: In this essay we have used the approach of the hermeneutists since we are aware of the fact that our attitude and interpretations of the study will affect our result. However we believe that we can help each other to be critical towards the sources. Further on we have applied a qualitative course of action by basing our research on interviews. The interviewees are active within different private real estates at various locations dispersed all over the country. Result &amp; conclusions: Through our research we have come to the conclusion that the private landlords’ motive when investing in municipal housing estate is varying. In addition the municipalities’ sales argument has varied. Our research shows that the private landlords in most cases have not used any economic models to calculate the profitability of real estate. Furthermore our research shows that in all cases there are no intentions to reconstruct this real estate into co-operative in the future.

Ur ett företagsekonomiskt perspektiv finns det ett stort intresse av att utveckla innovativa tjänster då forskning visar att det skapar hållbara konkurrensfördelar. Fastighetsföretag arbetar med tjänsteutveckling för att fylla sina fastigheter och arbetar tätt ihop med sina kunder där efterfrågan styr utvecklingsprocessen. Föreliggande studie testar Wang &amp; Tsais (2012) tjänsteutvecklingsmodell där metoderna tjänstekartläggning, ‘service blueprint’ och ‘axiomatic design’ utgör verktyg för fastighetsföretag. Med dessa metoder ska företaget identifiera kundernas behov och leverera en ny tjänst som uppfyller både interna och externa krav. Genom innovativ tjänsteutvecklingsprocess minskar på så sätt gapet mellan kunders förväntningar om vad företaget kan erbjuda för tjänster och fastighetsbolags uppfattningar om vilket behov kunderna har. Med denna utgångspunkt utformades studiens forskningsfrågor; -     Vilka tjänster kan fastighetsföretagen erbjuda för att matcha den efterfrågan som ställs av nyetablerade entreprenörer? -          Hur kan fastighetsföretag genom ’service blueprinting’, i ett nära samarbete med kunden, skapa innovativa tjänster med en långsiktig plan för lokalkontrakt? -          Hur arbetar fastighetsföretag med ’axiomatic design methodology’, för att konstruera tjänster som efterfrågas av nyetablerade entreprenörer, och på så sätt skapa hållbara konkurrensfördelar? / From a business perspective, there is a considerable interest in developing innovative services, as research shows that it creates sustainable competitive advantage. Real estate companies are working with service development to fill their properties and work closely with their customers where demand determines the development process. The present study tests the Wang &amp; Tsai (2012) service development model where the methods service mapping, service blueprint and axiomatic design provides tools for real estate companies. With these methods, the company shall identify customer needs and deliver a new service that meets both internal and external requirements. Through innovative service development process, the gap between customers’ expectations of what services the company can offer and the real estate companies’ perceptions of what needs the customers have decreases. On this basis, the research questions of the study were designed; -          What services can property companies offer to match the demand made by newly established entrepreneurs? -          How can the real estate company through service blueprinting, in a close cooperation with the customer, create innovative service with a long-term plan for local contracts? -          How do real estate companies work with axiomatic design methodology, to construct the services demanded by newly established entrepreneurs, and thus create sustainable competitive advantage?

Background: At all times people have traded with each other but, over time, cross-border trade has evolved and more companies have chosen to internationalize. Some companies are content to act in their original market, while others choose to expand by establishments in foreign markets. To do that, the company needs to choose an entry strategy where all strategies involve both commitment and risk, but also more control and a larger potential profit. Spain is a major growth opportunity as it is the fifth largest economy in Europe. Spain has a great attractiveness for foreign investors and is the gateway to North Africa and Latin America. Purpose: The purpose of this study is to contribute with a better understanding of Swedish real estate companies and their strategic choices when establishing in markets outside of Sweden, in this case Spain, and how eventual obstacles and difficulties can be handled. Method: A qualitative method with semi-structured interviews was conducted to answer the research questions. Theory:  In this essay nine theories are used; Market concentration or market diversification?, Networks, International experience, Marketing managers' soft skills, Global market entry plan, Competition's impact on strategy choice, Culture, Franchising as a Market Entry Strategy and Trial and error. All of these theories will be used as the basis for the empirical data, analysis and conclusions, which will help to us answer the research questions. Conclusion: Useful strategies for entering the Spanish market are the franchise method, networking, taking over already started companies, testing their way through trial and error theory and by taking help from aid companies/associations. In order to cope with a foreign establishment in the Spanish market, it is advantageous to have experience of the market, the language, the business culture, the social culture and the corporate law. You will need access to a notary and good communication within the company. It is also relevant to take assistance from lawyers and accountants to facilitate and reduce risks in the daily work. / Bakgrund: I alla tider har människor på ett eller annat sätt handlat med varandra, men med tiden har handeln över gränserna utvecklats och allt fler företag har valt att internationalisera sig. Vissa företag nöjer sig med att agera på sin ursprungliga marknad medan andra väljer att expandera genom att etablera sig på främmande marknader. För att kunna göra det behöver företaget välja inträdesstrategi där alla strategier medför både engagemang, risker men även mer kontroll och en större potentiell vinst. Spanien är en stor tillväxtmöjlighet då de är den femte största ekonomin i Europa. Spanien har en stor attraktionskraft för utländska investerare och är porten till både Nordafrika och Latinamerika. Syfte: Undersökningens syfte är att bidra med ökad förståelse gällande svenska fastighetsföretags strategiska val vid etablering på marknader utanför Sverige, i detta fall Spanien, samt hur eventuella hinder och svårigheter kan hanteras. Metod: En kvalitativ metod med semistrukturerade intervjuer användes för att komma fram till svar på forskningsfrågorna. Teori: I denna uppsats används nio teorier; Marknadskoncentration eller marknadsdiversifiering? Nätverk, Internationell erfarenhet, Marknadschefers soft-skills, Global marknadsinträdesplan, Konkurrensens påverkan av strategival, Kultur, Franchising som marknadsinträdesstrategi och Trial and error. Alla dessa teorier kommer att ligga till grund för empiriinsamlingen, analysen samt slutsatserna, som sedan hjälper oss att besvara forskningsfrågorna. Slutsatser: Användbara strategier vid etablering på den spanska marknaden är franchisemetoden, nätverkande, överta redan uppstartade företag, testa sig fram genom trial and error-teorin samt genom att ta hjälp av hjälpföretag/föreningar. För att klara av en utlandsetablering in på den spanska marknaden är det fördelaktigt att ha erfarenheter om marknaden, språket, affärskulturen, samhällskulturen och företagsjuridiken. Du behöver ha tillgång till en notarie och ha god kommunikation inom företaget. Det är även relevant att ta hjälp av jurister, revisorer och advokater för att underlätta och minska risker i det dagliga arbetet.

Både under min tidigare utbildning, främst inom nationalekonomi vid Lunds universitet, men även senare i min yrkesutövning inom bygg- och fastighetsbranschen under en period av 15 år, har jag främst kommit i kontakt med problemställningar vilka i någon mån haft som syfte att utmynna i en slutsats med kvantitativ relevans. Då jag som del av programmet Urban utveckling och planering skulle skriva en uppsats på D-nivå, ett arbete som resulterade i förevarande rapport, valde jag därför en problemformulering och en metod som båda gav mig möjlighet att bredda min kompetens, snarare än fördjupa den.Denna studie strävar efter att utveckla en teori för stadsutveckling ur ett fastighetsföretagarperspektiv. Den specifika situation som arbetet fokuserar på är stadsdelen Norra Sorgenfri i Malmö. Teorin har genererats med användning av metoden grundad teori och datorprogrammet Atlas/ti.Läsaren finner förhoppningsvis att den teori som utvecklas har en allmän relevans för stadsutveckling och hur kommunens planarbete kan förändras. Den som är intresserad av just vitaliseringen av Norra Sorgenfri bör också kunna finna något av värde. Även den läsare som inte delar den tolkning som jag ger uttryck för genom teorin, kan troligen finna användning för den begreppsutveckling som är en del av teorin.Studien utgör mitt examensarbete på D-nivå inom programmet Urban utveckling och planering vid Malmö högskola och utgör en av fyra delar i ett projekt som behandlar Norra Sorgenfri. / This essay develops a theory for urban development from a developer´s perspective. The particular geographical area under study is Norra Sorgenfri – a rather run-down industrial area in the central part of the city of Malmö in southern Sweden.The theory generation begins with in-depth interviews, which are expanded upon through theoretical sampling of written documents such as annual reports, research reports and articles in the media. The empirical data is analyzed through the use of grounded theory and the computer software Atlas/ti.The theory generated focuses on three core areas required for a vitalization of the area; 1) the delegation of power from the municipality to the developers, businesses and individuals with an immediate interest in the area, 2) the three dimensional definition of real estate and 3) the need for significant infrastructure investment to enhance the value of the area.