The purpose of this report is to review the current conditions exsisting for the implementation of Internet of Things in apartment buildings and how insight can be accomplished for these conditions in real estate companies. Internet of Things is a technology which has increased in popularity in later years and builds on objects connecting to each other or the internet. In conjunction with the reduction of implementation costs for the technology and the increase of possible applications, an interest has grown in many different business sectors. This study concerns the real estate company FinaHem, where the conditions for measurement of different values using connected sensors is analyzed. To answer the formulated questions regarding technological efficiency, financial factors and how a potential solution using Internet of Things would be recieved by tenants, this paper is designed as a case study. The case study evaluates the operations of FinaHem and utilizes both qualitative and quantitative methods, as well as a business case method. The result and the analysis from the study indicates important factors for the company’s conditions to implement Internet of Things. Technological solutions regarding energy savings, detections of water damage, and visualisation has exhibited business value. Furthermore, the importance of evaluating opinions from residents, and creating a positive experience for them, is established.

Beslutsfattande innebär valet mellan två eller flera handlingsalternativ. Den som fattar beslut måste överväga fördelar och nackdelar med de olika handlingsalternativen som beslutsfattare ställs inför. Vid förvärv av hyresfastigheter ställs det stora krav på beslutsfattare eftersom det är en väldigt stor investering och det är många faktorer som påverkar beslutet. Problemet i beslutsfattandet beror dels på att det ställer stora krav på kunskap inom en rad olika aspekter. Det krävs kunskap inom bland annat marknaden på makronivå, fastighetsmarknaden och hyresfastigheters tekniska egenskaper. Tidigare studier inom beslutsfattande har delats in i två sidor, den normativa och den deskriptiva (French, 2001). Den normativa beslutsteorin beskriver enligt French (2001) hur beslut borde fattas och den deskriptiva beslutsteorin beskriver hur beslut faktiskt fattas (Simon, 1979). Utifrån den normativa beslutsteorin baserar beslutsfattare beslut på rationella beslutsunderlag för att nyttomaximera. Däremot tillåter den deskriptiva beslutsteorin att beslutsfattare inte alltid agerar fullt rationellt. Simon (1979) argumenterar om att beslutsfattares möjligheter att fatta rationella beslut begränsas eftersom beslutsfattare omvandlar ohanterbara beslutsproblem till hanterbara. Detta genom att beslutsfattare begränsar sökandet av alternativ och således letar efter ett tillfredsställande val istället för det optimala valet. Khatri & Ng (2000) genomförde en studie där det framkom att det intuitiva samspelet påverkar beslutsfattares beslut. Harung (1993) utförde en studie som indikerar att beslutsfattare litar mer på deras erfarenhet desto mer erfarenhet de har. Det är dessa påverkande faktorer av beslutsfattandet som inte har undersökts i någon större grad vid förvärv av hyresfastigheter som denna studie bland annat syftar till att undersöka. Syftet med denna studie är att undersöka vad beslutsfattare på privata fastighetsbolag baserar beslut på vid förvärv av hyresfastigheter samt skapa förståelse för vad besluten påverkas av. I denna studie har en deduktiv ansats valts vilket innebär att en teoretisk referensram har byggts upp av sekundärdata för att utgöra grunden till insamlingen av primärdata. Sekundärdatan utgörs av vetenskapliga artiklar, litteratur och andra källor som varit relevanta för studien. Vid utformningen av studiens intervjuguide utgick vi från studiens problemformulering och syfte. Genom att utgå från studiens teoretiska referensram och analysmodell kunde vi säkerställa att alla aspekter av vår problemformulering besvarades av respondenterna. Vid insamlingen av primärdata utfördes semistrukturerade intervjuer då det möjliggör en öppenhet och flexibilitet med utrymme för följdfrågor för att vidare fånga upp olika aspekter och nyansskillnader. Studien visar att beslutsfattare använder sig av fastställda kriterier som beslut baseras på vid förvärv av hyresfastigheter. För att kunna bedöma om en hyresfastighet uppfyller beslutskriterierna utförs fastighetsanalyser. Besluten påverkas av det intuitiva sambandet mellan erfarenhet, bedömningsförmåga och magkänsla. Studien visar att ju mer erfarenhet beslutsfattare har desto mer litar de på sin magkänsla. Denna magkänsla har visat sig ha en betydande roll vid förvärv av hyresfastigheter.

I examensarbetet redogörs för huruvida dagens hyressättningssystem leder till lägre lönsamhet för fastighetsägare och således orsakar svårigheter med fastighetsförvaltningen. Uppsatsen fokuserar på de mindre privatägda fastighetsbolagens situation och behandlar fastigheter i det befintliga fastighetsbeståndet varför bruksvärdessystemet är det hyressättningssystem som kommer att belysas. Sverige har sedan en lång tid tillbaka haft en reglerad marknad för hyresbostäder.Hyressättningssystemet har utvecklats sedan regleringarnas införande och hyran sätts idag utifrån lägenhetens bruksvärde, det så kallade bruksvärdessystemet. Det främsta syftet med regleringarna är att ekonomiskt utsatta samhällsgrupper ska ha råd med ett dugligt boende. Det reglerade hyressättningssystemet är idag omdiskuterat då det även ger negativa effekter. Det som diskuteras är bland annat att regleringarna leder till en ökad bostadsbrist, minskat bostadsbyggande och inlåsningseffekter. En fråga som mer sällan diskuteras är hur hyresregleringar påverkar förvaltningen av det befintliga hyresbeståndet. Bruksvärdessystemet har lett till ett tillväxtgap mellan fastighetsägarnas intäkter och kostnader då förvaltningskostnaderna ökar i väsentligt högre takt än hyresintäkterna. Detta leder till minskande driftnetton vilket försvårar fastighetsägarnas möjligheter att finansiera stora renoveringsåtgärder. I arbetet dras slutsatsen att dagens hyressättningssystem leder till lägre lönsamhet än hur det hade sett ut med en friare hyressättning. Detta leder i sin tur till svårigheter med fastighetsförvaltningen för mindre fastighetsägare vilket resulterar i att delar av Sveriges fastighetsbestånd blir eftersatt. Mindre fastighetsägare med äldre homogena bestånd drabbas i större utsträckning än de större fastighetsbolagen av hyresregleringarnas negativa inverkan.Detta då de mindre fastighetsägarna har sämre förutsättningar att växeldra renoveringskostnader, har sämre möjligheter att spara eget kapital samt har lägre exponering för investerare. / This thesis describes whether today's rental system leads to lower profitability for property owners and thus causes difficulties with property management. This thesis focuses on the situation of the smaller privately-owned real estate companies and deals with properties in the existing property portfolio. Therefore, the utility value system (bruksvärdessystemet) is the rental system that will be elucidated in this essay. Sweden has for a long time had a regulated market for rental housing. The rental system has been evolved since the introduction of the regulations and the rent is today based on theapartment's value in use, the so-called utility value system. The main purpose of the regulations is that economically vulnerable social groups should be able to afford a decent living. Ther egulated rental system is currently being debated as it also has negative effects. What is being discussed is, among other things, that the regulations lead to an increased housing shortage,reduced housing construction and lock-in effects. One issue that is less frequently discussed is how rental regulations affect the management ofthe existing rental portfolio. The value in use system has led to a growth gap between the property owners' income and costs as the management costs increase at a significantly higher rate than the rental income. This leads to a declining net operating income, which makes it difficult for property owners to finance major renovation measures. In this essay it is concluded that today's rental system leads to lower profitability than what would have been possible with a less regulated rental market. The regulated market leads to difficulties with the property management for smaller property owners, which results in parts of Sweden's property portfolio being neglected. Smaller property owners with older homogeneous portfolios are affected to a greater extent by the negative impact of the rental regulations than the larger real estate companies are. This is because the smaller property owners have poorer prospects of financing renovation costs within the portfolio, have less opportunity to save equity and have lower exposure to investors.

The tool due diligence is used to analyze different aspects in a potential investment. Due diligence started to apply in connection to real estate investments in Sweden twenty five years ago. Gradually the connection between real estate investments and due diligence became more frequent. Today is due diligence performed ordinary in connection with real estate investments. The designated purpose with a due diligence is to analyze relevant aspects who is connected to the success of the investment. In a due diligence process several actors are involved to perform a specific due diligence. Professionals who are involved in the process can be accountants, lawyers, technical consultants with targeted knowledge of specific areas of property investments. The purpose of this study is to describe how the part who attempts to acquire a residential property applies due diligence and the expectations connected to the tool. Totally the study contains five interviews with actors who are connected to property investments. The theoretical part of the study is connected to due diligence and aspects who applies in property investments.The results of the study indicates that due diligence in connection to residential acquisition is object adapted after the properties characteristics and opportunities. The study also indicates that the due diligence isn’t a predetermined process who applies a regular pattern. Instead the process in reality is applied after the client’s preferences. / <p>Validerat; 20160621 (global_studentproject_submitter)</p>

In this thesis we have investigated if there is a risk premium on residential properties with presumption rent in comparison to the other two rental systems, individually-set rent and utility rent. The method chosen was a qualitative method and therefore six interviews were conducted with real estate professionals with at least ten years of experience, five real estate companies and one real estate consultancy company. From the interviews, evidence was found that there are pros and cons regarding the different Swedish rental systems and how it affects an investment on a property. However, investors seem to put more weight on initial rent levels and the expected rental growth. Vacancy risk is considered almost insignificant for investors due to the shortage in residential properties in Sweden. The analysis showed that the initial yield does differ between the rental systems. This is due to the difference in expected rental growth over the investment period. For an investment of 20 years presumption rent is the best alternative. Risks were discussed in the interviews and that every risk associated with each rental system were considered in the calculation. According to the simulations, identified risks affect the calculation which adds a risk premium that should be taken into consideration by the investors. / I denna uppsats har vi undersökt om hyresfastigheter med presumptionshyra behöver en riskkompensation gentemot de två andra hyressystemen, bruksvärdeshyra och egensatt hyra. Uppsatsen är en kvalitativ studie och sex intervjuer har genomförts, fem med fastighetsbolag och en men ett fastighetskonsultbolag. Från intervjuerna gick det att identifiera fördelar och nackdelar med det olika hyressystemet och hur de påverkar en fastighetsinvestering i en hyresfastighet. Från intervjuerna framgick att investerare förlitar sig mer på initiala hyresnivåer och förväntad hyrestillväxt under investeringsperioden. Vakansrisken anses vara mer eller mindre obetydlig för en fastighetsinvesterare givet dagens marknadsläge med den bostadsbrist som finns i Sverige. Analysen påvisade att det finns en skillnad i direktavkastningskravet mellan de olika hyressystem. Denna skillnad beror på skillnaden i förväntad hyrestillväxt över investeringsperioden. För en investering på 20 år är presumptionshyra det bästa alternativet då den får högst kalkylränta. Risker diskuterades i intervjuerna och varje risk förknippad med hyressystemen beaktades i kalkylerna. Enligt simuleringarna påverkar de identifierade riskerna kalkylerna vilket adderar en riskpremie som bör beaktas av investerarna.

The interest for real estate investments has risen during the last years and this applies inparticular to investments within the residential segment. In excess of the active interest inhousing, there is a distinct trend that newly produced residential properties are extra interestingamong investors. However, the pricing for these types of investments has been shown to bedifficult to estimate due to, among other things, few comparable objects in the surroundingarea. As interest soars in newly produced residential properties, the price has also risen sharplyputting downward pressure on the yields. The sharp increase is a result of the large demandthat can be seen in all locations in Sweden, especially places that have not previously been asobjectively attractive. Smaller municipalities that previously had a relatively high yield nowhave a much lower yield than a decade ago and there is an explicit trend that yields have startedto converge regardless of location in Sweden. This study aims to investigate how the yield on newly produced residential properties hasdeveloped in different locations in Sweden and to analyse why yields have started to convergein places that are characterized by completely different attributes.The result of this study is that yields have converge and the differences in yield spread inSweden have decreased with up to 62.5 % between 2006 to 2020. When estimating the yield level, several risk factors are taken into account. One of these is therisk assessment of the location factor. The risk for vacancy in a smaller town is greater than ina larger, more attractive town, which is why the yield should differ markedly between theseplaces. However, investors still do not seem to take the location factor into account which isdue to several things. Among the causes this thesis has found as fundamental reasons for theyields to converge are investors' changed view of investment in the residential segment ingrowing areas, an increased demand for the segment due to the prevailing housing shortage,increase in number of international investors and the favorable market conditions.Furthermore, Sweden's legislation regarding rents has a positive impact on the demand forresidential properties as this investment is considered a safe investment with stable cash flows. / Intresset för fastighetsinvesteringar har ökat under de senaste åren och detta gäller särskilt investeringar inom bostadssegmentet. Utöver det stora intresset för bostäder finns det en tydlig trend att specifikt nyproducerade bostadsfastigheter är extra intressanta bland investerare. Prissättningen för dessa typer av investeringar har dock visat sig vara svår att uppskatta på grund av bland annat få jämförbara objekt av liknande karaktär i omgivningen. I takt med att intresset ökat för nyproducerade hyresbostadsfastigheter har priset också stigit kraftigt, vilket medfört lägre direktavkastning. Den kraftiga prisökningen är ett resultat av den stora efterfrågan på dessa fastigheter i hela Sverige, särskilt platser som tidigare inte varit lika attraktiva. Mindre kommuner som tidigare haft relativt hög direktavkastning, på grund av hög risk, har nu en mycket lägre direktavkastning än för tio år sedan och det finns en tydlig trend att direktavkastningen har börjat konvergera på flera platser i landet. Denna studie syftar till att undersöka hur direktavkastningen på nyproducerade hyresbostadsfastigheter har utvecklats på olika platser i Sverige. Vidare kommer studien analysera varför avkastningen har börjat konvergera på platser som kännetecknas av helt olika attribut och risk. Resultat från denna studie visar att direktavkastningen har konvergerat och skillnaderna i spridningen av direktavkastningen i Sverige har minskat med upp till 62,5 % mellan 2006 och 2020. Bland de orsaker denna studie har funnit som grundläggande till att direktavkastningen konvergerat är investerarnas förändrade syn på investeringar inom bostadssegmentet i expanderande områden, en ökad efterfrågan på segmentet på grund av den rådande bostadsbristen, ökat antal internationella investerare samt de gynnsamma marknadsförhållandena när det kommer till belåning. Vidare har Sveriges hyreslagstiftning en positiv inverkan på efterfrågan på bostadsfastigheter då lagstiftningen i kombination med Sveriges skyddsnät bidrar till att investering inom segmentet medför säkra och stabila kassaflöden.