Orientador: Célio Hiratuka / Tese (doutorado) - Universidade Estadual de Campinas, Instituto de Economia / Made available in DSpace on 2018-08-21T00:44:06Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Bertasso_Beatriz_D.pdf: 3633491 bytes, checksum: ddc7f1cc5987928d83cb39ee01fb49e9 (MD5) Previous issue date: 2012 / Resumo: Este estudo tem como objetivo retratar as principais transformações do setor de Edificações brasileiro decorrentes do ciclo de crescimento e internacionalização da segunda metade dos anos 2000, focando, sobretudo, os ganhos de produtividade. Estudos setoriais tendem a destacar as condições de financiamento à produção e ao investimento, a disponibilidade de novas tecnologias e de técnicas organizacionais como condição àqueles ganhos. Observou-se que não houve, como esperado, ganhos importantes da produtividade agregada do segmento no ciclo de crescimento dos anos 2000, em que aquelas pré-condições estariam dadas. Argumenta-se que as condições mais gerais de acumulação no período da globalização não favoreceriam os ganhos de produtividade nas Edificações. De forma mais específica, a relativa desconfiança em relação à continuidade das condições de demanda, a prevalência do capital imobiliário (internacionalizado) na lógica de acumulação do setor e o não tratamento da questão fundiária urbana seriam os principais motivos do adiamento do investimento modernizante no segmento / Abstract: The objective of this study is to describe the principle transformations in the construction of buildings sector in Brazil that resulted from the growth cycle and internationalization that occurred in the second half of the 2000s. The focus, above all, will be on the productivity gains. Studies on this sector tend to highlight financing conditions regarding production and investment, the availability of new technologies and organizational techniques as conditions to the productivity gains. It was observed that the aggregate productivity gains in the sector during the growth cycle in the 2000s did not reach the levels expected. The aforementioned pre-conditions were given. It is argued that the most general conditions of accumulation at the time of globalization did not favor the productivity gains in the construction of buildings sector. Specifically, the relative distrust in relation to the continuity of demand conditions, the prevalence of Real Estate capital (internationalized) in the logic of sector accumulation and the negligence of the urban land issue are the principle motives for the delay in investment to modernize the sector / Doutorado / Teoria Economica / Doutora em Ciências Econômicas

[pt] O mercado imobiliário tende a se apropriar da paisagem como elemento de valorização imobiliária, o terreno próximo a amenidades naturais já tem embutido em seu preço o valor atribuído à paisagem. Junto a esse fator surgem questões sobre o meio ambiente e as empresas buscam cada vez mais adotar a imagem de ecologicamente correta, comercializando itens de sustentabilidade. Esses empreendimentos, que se utilizam dessas estratégias de marketing, normalmente não estão se apropriando da natureza visando uma melhoria efetiva de qualidade ambiental, mas sim a exploração de seus atributos para atrair possíveis compradores. O objetivo do trabalho é estudar o processo de uso do conceito de sustentabilidade nos empreendimentos imobiliários na Barra da Tijuca e adjacências, refletidos nas suas propagandas imobiliárias e materiais de venda, e sua contribuição efetiva na redução dos impactos gerados e melhoria na qualidade ambiental desses lugares. No estudo foram identificados dois grandes grupos, distintos pela forma como se aproximam do tema da sustentabilidade: o primeiro grupo mais explicitamente comercial e o segundo mais técnico. Naqueles empreendimentos em que a introdução de conceitos de sustentabilidade foi mais efetiva, apenas dois abordaram sobre a preocupação com a comunidade do entorno e questões sociais como geração de emprego, o restante a prática se reduziu a aspectos técnicos e ecológicos, como a preservação e incrementação de áreas verdes, o que ainda não é suficiente para a sustentabilidade em geral. / [en] The real estate market tends to use landscapes as an element of property valorization. A land that is near the nature already has the value attributed to the landscape included in its price. Alongside this aspect, questions arise about the environment, and companies increasingly seek to adopt an eco-friendly image and sell sustainability items. These enterprises, which use these marketing strategies, do not usually appropriating of the nature aiming at an effective improvement of environmental quality, they explore its features in order to attract clients. The main purpose of this work is to study the process of use of the concept of sustainability in real estate projects at Barra da Tijuca and surrounding areas, reflected in their advertisements and selling material, and their effective contribution to reduce the damages created and to improve the environmental quality of these places. Two main groups were identified in this study, differing from the way they approach the theme of sustainability: the first group is more commercial and the second, more technical. In those enterprises in which the introduction of concepts of sustainability was more effective, only two addressed the concern with the local community and social issues as job creation, in the rest the practice was reduced to technical and ecological aspects, such as the preservation and increment of green areas, which is still not enough for sustainability in general.

[pt] Em função da estabilidade econômica do País e do aumento da renda da população, o setor de construção civil vem se destacando como gerador de negócios nos últimos anos. No negócio imobiliário habitacional existe um amplo leque de empresas, com algumas divisões definidas, tais como aquelas que só atuam em mercados de baixa renda ou as especializadas em imóveis com lazer, ou, ainda, aquelas focadas em lançamentos de apartamentos para atender determinados segmentos do mercado e outras divisões. A estabilização do crescimento da indústria da construção civil habitacional e a valorização dos imóveis a partir de 2012 levaram o mercado imobiliário a se tornar ainda mais competitivo. Para manterem-se lucrativas as construtoras e incorporadoras precisam ajustar suas estratégias buscando atender às expectativas dos seus consumidores, superando os concorrentes e se ajustando à nova dinâmica do mercado. Neste contexto, este trabalho visa a identificar, pela percepção dos especialistas do mercado imobiliário e dos gestores de empresas, quais são os fatores ambientais que mais afetam a formulação da estratégia dos grupos estratégicos de empresas atuantes na construção civil habitacional, formados com base na teoria de Michael Porter sobre grupos estratégicos. Para tal, foi realizado estudo qualitativo se utilizando de entrevistas semiestruturadas com especialistas do mercado imobiliário e gestores de construtoras-incorporadoras atuantes no Grande Rio. Os resultados indicam a existência de grupos estratégicos de empresas muito influenciados pelo seu porte, segmento alvo e estratégia competitiva genérica. Vários fatores foram identificados como importantes à formulação da estratégia competitiva neste setor, podendo-se destacar a atuação do governo, o poder de barganha dos donos de terrenos, a competição dentro do setor, aumento dos custos, as mudanças socioculturais em curso e o crescimento econômico da cidade nos últimos anos. / [en] Due to the economic stability of the country and, rising incomes, the construction industry has been highlighted as a business generator in recent years. Lying in the real estate business, there is a broad range of companies, with some defined divisions, such as those that only operate in low-income or specialized in real estate and leisure markets, or even those focused on sales launches. The growth of the residential construction industry and the increase in real estate pricing from 2012 shows that the housing market is becoming more competitive. To remain profitable, the builders and developers need to adjust their strategies, seeking to meet the expectations of its consumers, surpassing competitors and adjusting to the new market dynamics. In this context, this work aims to identify the perceptions of business managers, what are the environmental factors that affect the strategy formulation by the strategic groups of companies engaged in housing construction, originated from the Michael Porter s theory of strategic groups. In order to do so, a qualitative research, using semi-structured interviews, with experts, managers of real estate market and builders developers, established in Rio de Janeiro, was realized. The results indicate the existence of strategic groups of companies, heavily influenced by its size. Several factors were identified as important to the formulation of competitive strategy in this sector, and highlight the role of government, the bargaining power of owners of land, the competition within the sector, rising costs, socio-cultural changes underway and, city economic growth in last years.

[pt] A atividade da construção impacta a economia brasileira de forma bem mais abrangente do que aquela diretamente visualizada através de um produto imobiliário ou de uma obra de construção pesada. Na verdade, a importância e o impacto desta atividade sobre o ambiente econômico se estabelece a partir de uma complexa articulação existente entre as organizações (agentes) através da cadeia produtiva, ligando desde fornecedores de matérias-primas, serviços e outros insumos até aquelas atividades de comercialização dos produtos imobiliários prontos. Nesta dissertação procuramos identificar o perfil e as inter- relações existentes atualmente entre os agentes da cadeia, de modo a dimensionar o macrosetor de forma completa, avaliando o impacto resultante do seu efeito multiplicador sobre a economia em termos da geração de produto, renda, emprego e impostos, destacando as virtudes e os problemas de cada agente e seus reflexos sobre a cadeia, propondo soluções criativas e necessidades de desenvolvimento para viabilizar um crescimento mais estável do macro-setor da construção imobiliária em um curto-médio espaço de tempo. / [en] Construction activities impact the Brazilian economy in a much more including way than the one directly visualized in building products or in heavy constructions. Actually, the real importance and the impact of this activity into the economical atmosphere begins with a complex articulation among the organizations (agents) through the supply chain, linking suppliers up to those activities after the conclusion of the building construction, such as rents, hotels, maintenance, administration and consultant works. In this dissertation, we tried to identify the profile and the interrelations among the agents of the chain, to design all the industry and to evaluate the resulting impact of its multiplier effect over the economy in terms of generation of products, incomes, employment and taxes.

[pt] O mercado de shopping centers vive um momento único no Brasil. Suportado pela expansão do crédito e aumento da massa salarial, o setor de varejo segue muito forte, o que vem impulsionando a demanda por áreas de vendas em shoppings. Tradicionalmente voltados às classes altas, nos últimos anos este cenário começou a mudar com o enriquecimento das classes mais baixas, que fez com que surgisse um grande mercado consumidor até então não atendido: a classe média emergente. Como reflexo da estabilidade econômica e desenvolvimento do mercado de capitais, as empresas enfim tiveram acesso a funding seguro e de baixo custo para custear seus investimentos, o que fez com que o número de shoppings centers crescesse vertiginosamente no país. A avaliação de projetos de shopping centers é tradicionalmente realizada através do método de Fluxo de Caixa Descontado. Apesar de muito difundida, a eficácia desta metodologia vem sendo muito questionada por não considerar o valor das flexibilidades existentes no projeto, ou opções reais. Opções como expandir o shopping ou construir um empreendimento comercial no terreno não utilizado, podem aumentar significativamente o retorno esperado dos projetos e devem ser levados em conta no momento da avaliação. Neste trabalho é apresentada a aplicação da Teoria de Opções Reais na avaliação de um projeto de desenvolvimento de shopping center, considerando-se que o projeto original poderia ser expandido (opção de expansão) ou abandonado (opção de abandono). Como resultado, as opções reais analisadas somaram 11,01 milhões de reais, representando um incremento de 7,55 por cento no valor ao projeto, ou 110,0 por cento no VPL, um valor relevante e que não poderia ser desprezado. / [en] The Brazilian market for shopping malls witnesses a unique moment in history. Supported by credit expansion and the increase on individuals income, the retail sector remains strong, which keeps boosting demand for sales areas in malls. Traditionally aiming higher income classes, recently this began to change with the income growth of the lower classes, which culminated in the appearance of a new consumer market: the emerging middle class. Reflecting the economic stability and development of capital markets, companies finally have access to safe and low cost funding alternatives to finance their investments, which caused the number of malls in the country to grow sharply. The valuation of malls projects is traditionally made with the Discounted Cash Flow methodology. Although widespread, the effectiveness of this methodology has been criticized as it does not consider the value of existing flexibilities in the project, also known as real options. Options to expand the mall or build a commercial enterprise on the unused land, can significantly increase the expected return of the projects and should be taken into account during the valuation process. This work presents the application of real options theory to assess a project of mall development, considering that the original project could be expanded (expansion option) or abandoned (abandonment option). As a result, the real options analyzed added BRL 11,01 million, which represent an increase of 7,55 per cent to the Project value, or 110,0 per cent to the NPV, a relevant amount and that should not be disregarded.

O presente trabalho tem por objetivo de estudo a relação envolvendo a periferia e o seu processo de reposição na metrópole de São Paulo, tendo por base o estudo realizado no bairro do Cabuçu, no município de Guarulhos. A complexidade urbana do momento atual comporta diferentes análises no sentido de sua interpretação. Partindo-se desse pressuposto, o que se analisa neste trabalho é a atual condição da periferia na metrópole de São Paulo face as promessas da modernidade relacionada ao desenvolvimento urbano. Essa modernidade, acompanhando a evolução do capitalismo, leva a instituição propriedade privada à posição de centralidade, transformando esta numa das principais marcas da sociedade moderna. Em meio a tantas alternativas acerca da complexidade urbana atual, a escolha aqui feita foi a de analisar a periferia enquanto uma realidade sócio-espacial que, do ponto de vista desta reprodução ampliada, deve ser incessamente resposta ao longo do território da metrópole, não excluindo as contradições inerentes a esse processo. Por sua vez, esse movimento incessante vincula-se ao próprio sentido do urbano, que é reproduzido a partir da lógica do capital, e à impossibilidade no alcance das promessas da modernidade. A metrópole chega à atual fase enquanto um território que, dentre vários outros desdobramentos, passa a enfatizar a relação entre o capital especulativo e o mercado imobiliário. Vem daí a intensificação da especulação imobiliária, que é articulada longo do território da metrópole. Como consequência, a reposição da periferia, que se consubstancia em função do drama cada vez maior da moradia, passa também a ser um movimento articulado nessa mesma metrópole. / This task has as na aim of study the relation which involves the suburb and its processo f replacement in São Paulo city, having as a fundamental support the accomplished study in Cabuçu district in Guarulhos city. The complexity, for the time being keeps diferent analysis in the way of its interpretation starting from this pretext what studies in this task is the presente situation of São Paulo metropolis suburb according to the promises of modernity in the relation to the suburb development. This modernity with the capital evolution takes private property institution to the center point, changing it into the most principal marks of the modern society. Among so many alternatives around the present urban complexity, the done choice here was to analyse the suburb as the reality of associate space that, by the point of view of this bigger reprodution must be constantly replaced in the metropolis land not excluding contradictions inherent into this process. However, this constant movement goes to its own urban way which is remade from a capital logic and impossibility in reaching modernity promises. The metropolis gets to the present moment as a territory that, among several developments, begings emphasizing the link between speculative capital and real state market. From this point, the intensification of speculative real state comes and it is articulated in the metropolis land. By as consequences, the suburb repositiion that gets worse according to the misery which becomes bigger in the dwellings and also becomes being na articulated movement in the same metropolis.

O presente trabalho tem por objetivo de estudo a relação envolvendo a periferia e o seu processo de reposição na metrópole de São Paulo, tendo por base o estudo realizado no bairro do Cabuçu, no município de Guarulhos. A complexidade urbana do momento atual comporta diferentes análises no sentido de sua interpretação. Partindo-se desse pressuposto, o que se analisa neste trabalho é a atual condição da periferia na metrópole de São Paulo face as promessas da modernidade relacionada ao desenvolvimento urbano. Essa modernidade, acompanhando a evolução do capitalismo, leva a instituição propriedade privada à posição de centralidade, transformando esta numa das principais marcas da sociedade moderna. Em meio a tantas alternativas acerca da complexidade urbana atual, a escolha aqui feita foi a de analisar a periferia enquanto uma realidade sócio-espacial que, do ponto de vista desta reprodução ampliada, deve ser incessamente resposta ao longo do território da metrópole, não excluindo as contradições inerentes a esse processo. Por sua vez, esse movimento incessante vincula-se ao próprio sentido do urbano, que é reproduzido a partir da lógica do capital, e à impossibilidade no alcance das promessas da modernidade. A metrópole chega à atual fase enquanto um território que, dentre vários outros desdobramentos, passa a enfatizar a relação entre o capital especulativo e o mercado imobiliário. Vem daí a intensificação da especulação imobiliária, que é articulada longo do território da metrópole. Como consequência, a reposição da periferia, que se consubstancia em função do drama cada vez maior da moradia, passa também a ser um movimento articulado nessa mesma metrópole. / This task has as na aim of study the relation which involves the suburb and its processo f replacement in São Paulo city, having as a fundamental support the accomplished study in Cabuçu district in Guarulhos city. The complexity, for the time being keeps diferent analysis in the way of its interpretation starting from this pretext what studies in this task is the presente situation of São Paulo metropolis suburb according to the promises of modernity in the relation to the suburb development. This modernity with the capital evolution takes private property institution to the center point, changing it into the most principal marks of the modern society. Among so many alternatives around the present urban complexity, the done choice here was to analyse the suburb as the reality of associate space that, by the point of view of this bigger reprodution must be constantly replaced in the metropolis land not excluding contradictions inherent into this process. However, this constant movement goes to its own urban way which is remade from a capital logic and impossibility in reaching modernity promises. The metropolis gets to the present moment as a territory that, among several developments, begings emphasizing the link between speculative capital and real state market. From this point, the intensification of speculative real state comes and it is articulated in the metropolis land. By as consequences, the suburb repositiion that gets worse according to the misery which becomes bigger in the dwellings and also becomes being na articulated movement in the same metropolis.

[pt] A aplicação de soluções e sistemas prediais sustentáveis em edificações, em especial em habitação, tem sido promovida pela adoção recente de leis pertinentes e pela maior consciência sobre o tema da sustentabilidade. Isto tem levado à iniciativas pontuais que visam redução de custos e de consumo de recursos como energia e água. Porém, é pouco comum verificar no mercado habitacional do Rio de Janeiro o surgimento de novos lançamentos imobiliários que já contemplem soluções sustentáveis em seus projetos, mostrando falta de atenção por parte dos incorporadores imobiliários e clientes compradores com relação à adoção de práticas sustentáveis e de gestão de recursos durante o desenvolvimento e operação da edificação. Este trabalho analisa parâmetros de incorporação e custos de operação de um empreendimento residencial hipotético, com oito pavimentos tipo, na cidade do Rio de Janeiro, no qual é avaliada a inclusão de quatro sistemas: geração de energia solar fotovoltaica, reuso de águas cinzas, captação de água de chuvas e uso de hidrômetros individualizados. A análise financeira é realizada através da montagem de seis cenários de avaliação, o primeiro considerando a edificação sem nenhuma solução sustentável, os quatro seguintes com cada uma das soluções aplicadas separadamente, e a última considerando todas as soluções implementadas simultaneamente. Os resultados financeiros são comparados para avaliar dados do interesse do agente incorporador, como custos de incorporação, necessidades de correção nos preços de venda e disposição a pagar do consumidor, e dados de interesse do cliente comprador, como economias geradas durante a operação e payback do investimento. / [en] The increase in the global population and the ever-increasing development of cities have given rise to various challenges to be overcome in environmental, social, cultural and economic terms. This situation makes it important to encourage the use of new technological solutions to build more sustainable cities and the real estate market has an important role in this process, because the incorporation of sustainable practices into buildings is decided upon during the design of real estate developments. With respect to the Brazilian market, the managers of developers currently bear the responsibility of being the decision-makers on the use of sustainable building systems and on the reduction of energy consumption over the lifespan of buildings. On the other hand, within the real estate market in the city of Rio de Janeiro, it is unusual to find multi-family housing developments that already feature such solutions integrated from the beginning into their designs, thereby demonstrating that real estate developers and buying customers overlook resource management during construction. Notably, financial considerations govern market relations and it is supposed that the implementation of sustainable solutions is still an unknown variable in terms of financial results, since the probable increase in the cost of initial construction still does not lead to visible, immediate gains for real estate developers. In addition, consumers do not have clarity on the gains tied to acquiring sustainable buildings. Information is lacking on the benefits in ecological terms and mainly, in financial terms, relating to the reduction in operating costs from the use of energy and natural resources during the lifespan of the building.

Made available in DSpace on 2016-04-25T18:40:42Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Leo Watanabe.pdf: 2803397 bytes, checksum: 029847eb3c4e7e94de0959d4c91b9be1 (MD5) Previous issue date: 2009-12-17 / The recent changes in accounting in Brazil as result of the strong global effort toward universal accounting language, fact that has lead many nations to participate in accounting standardization processes pursuant to the publications of the International Accounting Standards Board (IASB), have forced the Brazilian capital market to mandate the adoption of international accounting standards by companies listed in the BOVESPA stock exchange as of the beginning of 2008. In this scenario of change there are many questions arising from the new accounting practices. Accounting, as the major instrument of keeping record of equity changes, is tasked with efficiently providing users the outcome of its analysis, i.e. equity information. The focus of this paper is therefore the question that is raised: Do the international accounting standards affect the reporting of this equity through the financial indexes of companies? Thus, the purpose of this paper is to investigate if in the civil construction industry, with the First Time Adoption (IFRS 1), showed relevant difference in said financial indicators. To this end, 25 civil construction companies listed in the BOVESPA stock exchange underwent analysis. The tests used were the t-student, for parametric matched samples, and the Wilcoxon, for non-parametric matched samples. The results reveal the existence of significant difference in the financial indexes presented below: General Liquidity Index, General Solvency Index, Current Liquidity Index, Dry Liquidity Index, Indebtedness Ratio, Gross Margin and Global Mark-up. Only one financial index did not allow for statistical verification of significant changes in the Net Margin. As secondary purpose, it is verified if the average of the differences in the proportions of each equity group in order to show the major causes of this change. It revealed that companies suffer impacts of different magnitude, with high discrepancies of values both positively and negatively / As recentes mudanças na contabilidade no Brasil, causadas por uma forte corrente mundial em pró de uma linguagem universal contábil, fato que tem levado muitos países a entrarem em um processo de convergência das normas de contabilidade seguindo os pronunciamentos editados pelo International Accounting Standards Board (IASB), fizeram com que o mercado de capitais brasileiro obrigasse as principais companhias listadas na BOVESPA, a partir do ano calendário de 2008, a adotar as Normas Internacionais de Contabilidade. Neste cenário de mudanças surgem dúvidas relacionadas às novas práticas contábeis. A contabilidade, como principal instrumento de verificação das mutações patrimoniais, tem a responsabilidade de melhor informar aos usuários o objeto de seu estudo, o patrimônio. Deste modo, surge em forma de problema o principal foco deste trabalho: se as Normas Internacionais de Contabilidade afetam a evidenciação deste patrimônio através dos índices financeiros das companhias. Assim, o objetivo principal deste trabalho é verificar se no ramo da construção civil, com a primeira adoção das normas internacionais IFRS 1 First Time Adoption , houve diferença relevante nos citados indicadores financeiros. Para tanto, analisaram-se as 25 companhias listadas na BOVESPA do segmento da construção civil. Foram utilizados os testes estatísticos t-student para amostras emparelhadas paramétricas e Wilcoxon para as amostras emparelhadas não-paramétricas. Os resultados demonstraram que existe diferença significativa nos seguintes índices financeiros: Índice de Liquidez Geral, Índice de Solvência Geral, Índice de Liquidez Corrente, Índice de Liquidez Seca, Grau de Endividamento, Margem Bruta e Mark-up Global. Apenas em um índice financeiro não foi possível constatar estatisticamente uma mudança significante, na Margem Líquida. Como objetivo secundário, verificou-se a média das diferenças das proporções de cada grupo patrimonial, a fim de evidenciar as principais causas desta mudança. Isso demonstrou que dentre as companhias há impactos de magnitude diferente, com altas discrepâncias de valores, tanto positivos como negativos

[pt] O modelo de monitoração, registro e valoração de investimentos, adotado por investidores institucionais em países desenvolvidos e em especial o americano, juntamente com todos os seus agregados financeiros - índices de bolsas, indicadores de performance, precificação de ativos, ratings, standards, etc...- é sem dúvida um forte elemento direcionador e influenciador dos modelos adotados no Brasil para administração de carteiras de investimento. Surgiu no próprio mercado americano, após o término da recessão do inicio dos anos 90, uma profunda remodelagem dos instrumentos, veículos, indicadores de performance e standards dos investimentos de base imobiliária, que até então seguiam seus próprios e diversificados padrões, desvinculados dos modelos propalados e adotados pelo mercado financeiro. O conhecimento dos modelos de gestão adotados por investidores institucionais brasileiros, em especial os fundos de pensão é básico para se desenhe uma nova estratégia futura de alocação e respectiva gestão de recursos em carteiras de base imobiliária de investidores institucionais. O foco do presente trabalho é dar início a este processo de conhecimento pela identificação e interpretação dos principais fatores que modelam a gestão imobiliária dos fundos de pensão brasileiros, propondo a partir daí algumas reflexões iniciais sobre estes fatores e por conseguinte sobre estes modelos, visando padronizações, aperfeiçoamentos e um maior alinhamento com práticas já consagradas em mercados mais desenvolvidos e eficientes. / [en] It is common knowledge that the models of monitoring, registering and valuating investments, accepted by institutional investors in many developed countries, especially the US - together with financial ratios adopted in the stock market, in assets price evaluation and performance, in risk ratings, in account standards - have great influence in the models implemented by investment portfolio managers in Brazil. After the recession in the beginning of 1990 s, took place in the US Real Estate market a major restructure of Real Estate instruments, vehicles, performance indices, and standards. The Real Estate community agreed that their market could no longer have dissimilar and diverse methods for measuring and evaluating Real Estate assets if compared with those used currently by the financial market. Knowing and understanding the relationship between models adopted by brazilian institutional investors and the positioning of pension funds when allocating resources to real state, is fundamental to trace any new future allocation and management strategy for real state investments by institutional investors. The main purpose of this paper is to begin this process of knowledge by identifying and interpreting the main factors that model the real estate portfolio management adopted by Brazilian pension funds, followed by some reflexion over those factors and conseqüently over those models, mainly focused on standardization and refinement of such current models, and also on aligning current practices to those already approved and implemented by more developed and efficient markets.