The construction and real estate industry accounts for a large share of the global energy consumption. Thus, an onerous responsibility is resting on the shoulders of the property owners and developers to alleviate the emissions derived from the real estate sector. With the escalating necessity for undertaking measures aimed at averting additional negative impact on the climate, a rising level of engagement from governmental as well as private stakeholders emerges. As a consequence of the negative development in the sector, and with tenants willing to pay rentalpremiums to be seated in premises in buildings certified as green, the issuance of green certifications have surged. The purpose of this study is to examine whether the distance from the city center has an impact on the green sales premiums for commercial office properties on the Swedish property market, to be able to compose more accurate calculations of green investments. This is investigated ona national level, as well as for cities exceeding 200,000 inhabitants. The study is a quantitative study which uses hedonic regression models to answer the research questions. The data used is collected through a transaction database provided by Cushman & Wakefield Sweden, with additional data from Sweden Green Building Council and Statistics Sweden, among others. The results conclude an incremental green premium of 14.80% at the 1 km mark from the city center for the country level data set, and 31.92% for the larger cities, at the 10%, respective 1% level of significance. However, some coefficients are inconsistent and the author highlights potential deficiencies within the course of action. / Bygg- och fastighetssektorn står idag för en stor del av den globala energiförbrukningen. Därmed vilar ett tungt ansvar på fastighetsutvecklare, förvaltare och andra aktörer i branschen för att minska utsläppen från fastighetssektorn. Med det ökande behovet av att vidta åtgärder för att undvika ytterligare negativ påverkan på klimatet, har även engagemanget från både offentliga och privata aktörer tilltagit. Som en konsekvens av den negativa utvecklingen inom sektorn och att hyresgäster är villiga att betala en premie för att husera i byggnader som är miljöcertifierade, har utfärdandet av gröna certifikat ökat markant. Syftet med denna studie är att undersöka om avståndet från centrum har en inverkan på den gröna försäljningspremien för kommersiella kontorsfastigheter på den svenska fastighetsmarknaden, för att kunna göra mer exakta investeringskalkyler gällande investeringar i miljöcertifierade fastigheter. Detta undersöks på dels nationell nivå, och dels för städer med över 200 000 invånare. Studien är en kvantitativ studie som använder hedoniska regressionsmodeller för att besvara forskningsfrågorna. Dataseten komponeras med hjälp av en transaktionsdatabas som tillhandahålls av Cushman & Wakefield Sweden, tillsammans med ytterligare data från bl.a. Sweden Green Building Council och Statistiska centralbyrån. Resultatet indikerar en ökande grön premie om 14,80% vid 1 km från stadens centrum för datasetet på nationell nivå, och 31,92% för de större städerna, vid 10% respektive 1% signifikansnivå. Vissa koefficienter är dock inkonsekventa och författaren lyfter fram potentiella brister i handlingsförloppet.

Detta examensarbete gjordes i samarbete med Riksbyggen där träffsäkerheten hos energiberäkningar i Miljöbyggnad studerades. Beräkningarna för den kommande energianvändningen jämfördes med mätningarna när byggnaden är i bruk. Vi ställde oss frågan om betygen i Miljöbyggnad påverkades av en avvikande energianvändning.Syftet med studien var att ge en bredare kunskap om miljöcertifierade byggnaders verkliga och förväntade energianvändning. Detta gjordes genom att identifiera och statistiskt säkerställa differenser mellan beräknad och uppmätt uppvärmnings-, varmvattens- och fastighetsenergi. Metoden som användes var en kartläggning av sekundärdata ur dokumentation från certifieringsprocessen för 116 stycken byggnader. Avvikande indikatorbetygs påverkan på områdes- och byggnadsbetyget i Miljöbyggnad undersöktes.Studien visade att det är svårt att beräkna - hälften av objekten hade en differens på mer än 10% och den årliga energianvändningen ökade i genomsnitt med 3,7 kWh/m2. Störst avvikelse hade uppvärmningsenergin med 9,7 kWh/m2, med sänkta indikatorbetyg till följd. En fjärdedel av dessa hade en vanskligt liten marginal till betygsgränsen.38% av flerbostadshusen hade ett förändrat betyg hos indikatorn för energianvändning, varav 4% fick ett bättre betyg medan 34% fick ett sämre betyg. En tredjedel av de med försämrade betyg fick sänkta områdesbetyg för energi, men behöll trots det byggnadsbetyget i Miljöbyggnad. Lagstiftande krav på minskad energianvändning fick delvis önskad effekt, samtidigt som differensen mellan beräkning och mätning ökade. Revideringar av indikatorbetyg tyder på att installationssystemen för ventilation och uppvärmningsenergin inte var korrekt intrimmade och behöver följas upp. I vilken omfattning man avsiktligt eller oavsiktligt frångått de ursprungliga planerna under byggprocessen lämnas till mer djupgående studier att ta reda på. / This thesis was created with collaboration from Riksbyggen where the accuracy of energy calculations in Miljöbyggnad were studied. Calculations for the upcoming energy use was compared with measurements of the energy of the building when in use. We asked ourselves whether the grades in Miljöbyggnad were affected by a deviating energy use.The purpose of this thesis was to provide a wider knowledge of the actual and expected energy use of buildings with an environmental certificate. This was achieved by identifying and statistically ensuring differences between calculated and measured energy of heating, hot water and real estate use. The method used was a survey of secondary data from the documentation of the process of certification of 116 buildings. The impact of a deviating indicator rating on the field and building rating in Miljöbyggnad was investigated.The study showed that it is difficult to calculate – half of the buildings had a difference of more than 10% and the annual energy use increased by an average of 3,7 kWh/m2.The most significant deviation was the energy used for heating with 9,7 kWh/m2, with decreasing indicator ratings as a result. A quarter of these had a precariously small margin to the limit of the rating level.38% of the residential buildings had a changed rating of the indicator of energy use, whereof 4% got a higher rating and 34% got a lower rating. A third of the ones with lower ratings also got decreased ratings in the field of “Energi”, but nevertheless retained their overall building rating in Miljöbyggnad.Legislative requirements for reduced energy use partly had the desired effect, though at the same time, the differences between calculations and measurements increased. Revisions of indicator ratings suggests that installation systems of ventilation and heating were not properly tuned and needs to be adjusted. To which extent they intentionally or unintentionally abandoned the original plan during the construction process is left to more thorough studies to look into.

<p>The awareness regarding environmental issues is increasing and as a result a large number of products are eco-labeled. This enables the consumers to make enlightened environmental decisions when purchasing products. Eco-labeling is no longer for products only, but also for services like hotels. It’s difficult to determine what it actually means to eco-label a hotel and what kind of benefits it includes. Our goal for this essay regarding eco-labeling of hotels is to consider the question –why eco-label?</p><p>The essay also considers benefits or disadvantages connected to eco-labeling and also aim to collect theories and thoughts about the meaning of this in the future. In order to reach this goal the essay involves a case study with hotels who are eco-labeled and those who are not. It also contains information from interviews with representatives from four different eco-labeling organizations and one government environmental scientist. This combined with collected theories aim to give a clear picture about the main focus point –why eco-label? The results show that the hotels whom were studied consider environmental work as very important. It also shows that they notice an increasing demand among customers. The demand also seems to be higher among corporate customers. Eco-labeling can be used as a tool to show the customers that the hotel is working according to special criteria which aims to a more sustainable environment. Care about the environment and increasing customer demand are two main important reasons for the hotels to get an eco-label. It has also shown that there can be more reasons behind the decision to eco-label like; the assistance regarding environmental issues from the eco-labeling organization, competitive advantages, brand related and corporate values. There are also challenges associated with eco-labeling; the ones we have seen are that the environmental work can stop evolving after the label has been accepted. Sometimes the eco-label might not even be the most environmental friendly solution. We have also seen that the eco-labels are combined with different compromises and that they often cost money and take time to implement.</p><p>We have reached the conclusion that in the future eco-labeling of hotels is likely to be significantly important and collaboration between eco-labeling organizations will probably grow and be more international. The results do not generally apply for all hotels but it gives an important insight on eco-labels for hotels, and can give arguments about the subject.</p> / <p>Syfte: Syftet med uppsatsen bygger på frågan – varför miljöcertifiera? Uppsatsen ger således en bild av miljöcertifieringars roll och betydelse för hotellverksamheter, där för- och nackdelar ställs mot varandra. Även resonemang kring miljöcertifiering av hotellverksamheters sannolika roll och betydelse i framtiden behandlas.</p><p>Metod: Uppsatsen bygger på en kvalitativ forskningsstrategi och en hermeneutisk tolkningsstrategi. Informationsinsamlandet består av fallstudier, intervjuer, litteraturstudier och informationsinhämtning på internet. Tio intervjuer genomfördes med fyra personer från fyra olika hotell, både miljöcertifierade och inte, fem personer som på ett eller annat sätt arbetar med de olika miljöcertifieringarna samt med en forskare i miljöpolitik.</p><p>Slutsats: Studien visar att många vill engagera sig i miljöarbete, både hotellverksamheterna och deras kunder. Miljöcertifieringar kan även vara ett verktyg för att förmedla och strukturera miljöarbetet. Dessutom har det genom denna studie visat sig att miljöcertifieringen kan bidra med andra positiva aspekter som exempelvis en förbättrad image och identitet samt en tydligare struktur på miljöarbetet. Det finns dock problem och nackdelar även med miljöcertifieringar och med att miljöcertifiera sig, exempelvis att de kräver mycket resurser och att själva miljöcertifieringen inte behöver vara det miljövänligaste.</p>

The awareness regarding environmental issues is increasing and as a result a large number of products are eco-labeled. This enables the consumers to make enlightened environmental decisions when purchasing products. Eco-labeling is no longer for products only, but also for services like hotels. It’s difficult to determine what it actually means to eco-label a hotel and what kind of benefits it includes. Our goal for this essay regarding eco-labeling of hotels is to consider the question –why eco-label? The essay also considers benefits or disadvantages connected to eco-labeling and also aim to collect theories and thoughts about the meaning of this in the future. In order to reach this goal the essay involves a case study with hotels who are eco-labeled and those who are not. It also contains information from interviews with representatives from four different eco-labeling organizations and one government environmental scientist. This combined with collected theories aim to give a clear picture about the main focus point –why eco-label? The results show that the hotels whom were studied consider environmental work as very important. It also shows that they notice an increasing demand among customers. The demand also seems to be higher among corporate customers. Eco-labeling can be used as a tool to show the customers that the hotel is working according to special criteria which aims to a more sustainable environment. Care about the environment and increasing customer demand are two main important reasons for the hotels to get an eco-label. It has also shown that there can be more reasons behind the decision to eco-label like; the assistance regarding environmental issues from the eco-labeling organization, competitive advantages, brand related and corporate values. There are also challenges associated with eco-labeling; the ones we have seen are that the environmental work can stop evolving after the label has been accepted. Sometimes the eco-label might not even be the most environmental friendly solution. We have also seen that the eco-labels are combined with different compromises and that they often cost money and take time to implement. We have reached the conclusion that in the future eco-labeling of hotels is likely to be significantly important and collaboration between eco-labeling organizations will probably grow and be more international. The results do not generally apply for all hotels but it gives an important insight on eco-labels for hotels, and can give arguments about the subject. / Syfte: Syftet med uppsatsen bygger på frågan – varför miljöcertifiera? Uppsatsen ger således en bild av miljöcertifieringars roll och betydelse för hotellverksamheter, där för- och nackdelar ställs mot varandra. Även resonemang kring miljöcertifiering av hotellverksamheters sannolika roll och betydelse i framtiden behandlas. Metod: Uppsatsen bygger på en kvalitativ forskningsstrategi och en hermeneutisk tolkningsstrategi. Informationsinsamlandet består av fallstudier, intervjuer, litteraturstudier och informationsinhämtning på internet. Tio intervjuer genomfördes med fyra personer från fyra olika hotell, både miljöcertifierade och inte, fem personer som på ett eller annat sätt arbetar med de olika miljöcertifieringarna samt med en forskare i miljöpolitik. Slutsats: Studien visar att många vill engagera sig i miljöarbete, både hotellverksamheterna och deras kunder. Miljöcertifieringar kan även vara ett verktyg för att förmedla och strukturera miljöarbetet. Dessutom har det genom denna studie visat sig att miljöcertifieringen kan bidra med andra positiva aspekter som exempelvis en förbättrad image och identitet samt en tydligare struktur på miljöarbetet. Det finns dock problem och nackdelar även med miljöcertifieringar och med att miljöcertifiera sig, exempelvis att de kräver mycket resurser och att själva miljöcertifieringen inte behöver vara det miljövänligaste.

Dagsljus i byggnader är viktigt för både den fysiska och psykiska hälsan. Dagsljusinsläpp i byggnader sker genom fönster, men fönster är även den byggnadskomponent som medför störst energiförluster i en byggnad. Därför finns det problem i att skapa en god balans mellan utformning, energieffektivisering och termisk komfort samtidigt som ett tillfredsställande dagsljus ska tillämpas i byggnader där människor vistas. Detta examensarbete som omfattar 15 hp syftar till att effektivisera samt förenkla bedömningen av ett tillfredsställande dagsljus, för att uppnå kraven i miljöcertifieringsmetoden Miljöbyggnad, där även intilliggande faktorer som energi och termiskt klimat studeras. Målet var att upprätta ett förprojekteringsverktyg för indikatorn Dagsljus som i framtiden kan användas av konsulter, arkitekter och andra inom byggbranschen när en byggnad ska miljöcertifieras enligt metoden Miljöbyggnad. För att skapa verktyget gjordes datamodeller av testrum med olika förutsättningar, där dagsljusfaktorn, DF, kontrollerades. Under arbetets gång har datorprogrammen Velux, ParaSol och Thermal Comfort Calculator använts. Parameterstudier utfördes för att åskådliggöra samband mellan dagsljusfaktor, fönsterarea samt rummets form och storlek, vilket resulterade i att två diagram upprättades. För att kontrollera att parameterstudiens resultat kan tillämpas för verkliga objekt och rum utfördes en fallstudie på byggnaden Ängsbacken i Sandviken. Denna fallstudie validerade att diagrammen som upprättats kan uppskatta en dagsljusfaktor, DF, för ett rum som sedan kan erhålla ett preliminärt betyg för indikatorn Dagsljus inom Miljöbyggnad. Diagrammen som upprättats kan användas som ett grovt förprojekteringsverktyg som kan tillämpas när konsult, arkitekt m.fl känner till rumsdjup samt fasadväggens area (bredden och höjden i rummet) men vill veta hur stort fönster som krävs för att uppnå BRONS eller SILVER för indikatorn Dagsljus inom Miljöbyggnad. Vidare kan vara intressant att studera om det även finns ett samband mellan de tre indikatorerna Dagsljus, Solvärmelast och Termiskt klimat och vilken påverkan fönsterglas, solavskärmningar m.m kan ha på dagsljusfaktorn. För samtliga testrum som modellerats och tillämpats i studien har betyget GULD erhållits för Solvärmelasten. För det Termiska klimatet fick samtliga testrum betyget SILVER. Dessa indikatorer verkar inte påverkas av rummets geometri i lika stor utsträckning som dagsljusfaktorn, som tar mer hänsyn till både rummets och fönstrets storlek samt utformning. Därför bör vid bedömning enligt Miljöbyggnad största vikt ligga på att uppfylla ett tillfredsställande dagsljusinsläpp genom att kontrollera att dagsljusfaktorn uppfylls i rummet, vilket enkelt kan utföras med hjälp av studiens förprojekteringsverktyg. Det effektiva förprojekteringsverktyget kan användas för att förenkla och påskynda bedömningsprocessen samt uppskatta ett betyg för indikatorn Dagsljus inom Miljöbyggnad. Genom att använda sig av verktyget i ett tidigt projekteringsskede, där användningen av tidskrävande datorprogram undviks, kan både kostnader och tid minimeras. / Daylight in buildings is important for both physical and mental health. Daylighting in buildings is transferred through windows, but the windows are also the building component that causes the greatest energy loss in a building. Therefore, there is a problem in creating a good balance between design, energy efficiency and thermal comfort while maintaining a sufficient daylight to be applied in buildings where people are staying. This thesis comprising 15 hp aims to efficiency and simplify the assessment of satisfying daylight, to achieve the requirements of the environmental certification method Miljöbyggnad, where neighboring factors such as energy and the thermal environment is studied. The goal was to establish a pre-planning tool for the indicator Daylight that can be used in the future by consultants and similar when a building is assessed by environmental certification according to the method Miljöbyggnad. The tool is based on computer models of experimental room with different conditions where the daylight factor, DF, was controlled. The computer programs Velux, ParaSol and Thermal Comfort Calculator where applied during the study. Parametric studies were performed to illustrate the connection between daylight factor, window area and the shape and size of the room, resulting in the establishment of two charts. To check that the parameter results of the study can be applied to real-world objects and rooms a case study was performed on the building Ängsbacken in Sandviken. This case study validated that the diagrams drawn can appreciate a daylight factor, DF, for a room that can then obtain a preliminary rating for the indicator Daylight in Miljöbyggnad. The diagrams can be used as a rough pre-planning tool that can be applied when the consultant, architect or similar knows the room depth and facadewall area (width and height of the room) but want to know how big window needed to achieve BRONZE or SILVER for indicator Daylight in Miljöbyggnad. In the future it might be interesting to study if there is also a correlation between the three indicators Daylight, Solar Thermal Load and Thermal environment and the impact of windows, sun screens etc. which can affect the daylight factor. For all test room modeled and applied in the study, grade GOLD were obtained for the Solarheating. For the Thermal environment all the test room obtained the grade SILVER. These indicators seem unaffected by the geometry just as much as the daylight factor, which takes more into account both the room and the window size and design. Therefore the assessment according to Miljöbyggnad paramount lie on meeting a satisfying daylight by checking that the daylight factor is fulfilled in the room, which can easily be performed with the help of this studies pre-planning tool. The effective pre-planning tool can be used to simplify and speed up the evaluation process and appreciate a score for indicator Daylight in Miljöbyggnad. By making use of the tool in an early planning stage, where the use of time-consuming computer programs is avoided, both the cost and time can be minimized.

Bygg- och fastighetssektorn står för ca 21 % av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. Detta leder till att vissa åtgärder behöver ses över för att uppfylla klimatavtalet, som år 2015 innebar att temperaturökning måste ligga under två grader. Studien innehåller således en undersökning av vad miljöcertifieringssystem har för inverkan på optimering av förvaltningsprocessen. Frågeställningarna som slutligen ledde fram till en slutsats, tog ställning till hur effektiviseringar smidigast kan implementeras genom litteratur- översikt, fallstudie och intervjuer. Fallstudien omfattar tre referensbyggnader som ägs av Bonnier Fastigheter. Två av dessa byggnader är Centralhuset och Muninhuset som är certifierade genom BREEAM In-Use. Den tredje byggnaden är Beskowhuset som i dagsläget har genomgått en förstudie för Miljöbyggnad, befintlig byggnad. Respondenterna som intervjuades gav perspektiv på ett antal frågor, som tillsammans med litteraturöversikten av tre viktiga indikatorer gav ett omfattande resultat. Slutligen kom studien fram till slutsater av frågeställningarna. Förvaltnings- och certifieringsprocesser identifierades som parallella delar, där hänsynstagande till båda processerna kan främja en tydligare förvaltning genom bl.a. underhållsplaner. Där konstaterades det att lagring och dokumentation av handlingar skapar större medvetenhet, vilket högre detaljnivå i underlagen kan bidra till. Även förståelse kring varför en certifiering av en förvaltningsorganisation inte är att föredra framgick. Det påvisades att certifieringen hade varit kostsam, med en minimal lönsamhet. Dock konstaterades det att implementering av rutiner för en sådan certifiering hade medfört en effektivare förvaltning. Således talade studien emot att verifiera certifiering av BREEAM In-Use del två. Däremot visar den att certifiering enligt Miljöbyggnad iDrift är bättre anpassad för att certifiera befintliga byggnader än Miljöbyggnad, befintlig byggnad. Avslutningsvis presenterades en identifiering kring utvecklingsområden av processerna, vilket ledde till förtydligande i upplägget av underhållsplaner. En senare omcertifiering hade därav haft ett större värde i att identifiera åtgärder i förvaltningen, då denna hade gått snabbare och smidigare i ett senare skede. / The purpose of the following study is to investigate how different environmental certification systems work and can affect the management process. Furthermore, the aim is to identify positive effects of certifying management organizations to analyze the value of it. Lastly, the study aspires to resolve how certification systems can enable identification of necessary evolvement in the management process, and simplify future certification. A background to the subject was initially established to obtain relevant knowledge to investigate the issues. Thereafter, further literature studies, case studies, and interviews were conducted to enable extensive data for discussion and conclusion. The results of the study showed that there is a connection between how management can adapt to certification to obtain high results. On the contrary the greatest value will not come from combining activities but by adapting the assembling of documents to what will be asked for during a certification process. This can be done by using more efficient systems and creating greater awareness by taking into account the different criterias. Similar results were obtained when it comes to certification of management organizations. It is too expensive to verify a certification to motivate the value of it, but a lot of the indicators could advantageously be implemented to develop demands and routines. That leads into the possibility of identifying how that is possible. Those results showed that it is possible on an indicator level, and can simplify certification processes by adapting to how management and certification can be combined.