Fast egendom kan antingen säljas direkt som just fast egendom eller indirekt som lös egendom. Det indirekta fastighetsförvärvet är en metod av försäljning av fast egendom vilken grundas på skattetekniska fördelar vilka försäljning av lös egendom ger parterna. I försäljningen förvärvar köparen ett dotterbolag vilket äger fastigheten. Detta gör att dotterbolaget för med sig risker vilka köparen inte  skulle ha fått överta från säljaren om fastigheten sålts som fast egendom. Dessa risker är kopplade till det befintliga dotterbolag som säljs och dessa undviks om fastigheten ompaketeras. För de båda parterna har valet av dotterbolag olika effekter; för säljaren är det mest ekonomisk fördelaktigt att sälja ett befintligt dotterbolag. För köparen däremot ger innebär ett nytt dotterbolag en mindre osäkerhet om vilka risker dotterbolaget medför. Dock för ett befintligt dotterbolag med sig avtal med tredje man, dessa kan vara omfattande och kostnadskrävande att omförhandla och därför föredrar köparen i vissa fall att förvärva ett befintligt dotterbolag. Uppsatsen baseras på intervjuer med personer vilka på olika sätt arbetar med området samt inhämtade litteraturkällor.

Vid förvärv av en fastighet kan det vara aktuellt att använda klyvning för att genomföra en överlåtelse istället för en traditionell överlåtelse. Genom detta förfarande kan stämpelskatt undvikas. En liten andel av en fastighet förvärvas till marknadsmässigt pris och stämpelskatt betalas för förvärvet. Därefter kommer delägarna av fastigheten överens om hur marken ska fördelas och vilken ersättning som ska utgå. Delägaren med en liten andel kommer få ett större markområde än vad som är rimligt i förhållande till ägarandelen. För den ersättning som utgår i samband med förrättning blir inte stämpelskatt aktuell. Konsekvensen blir att delägaren med en liten andel får ett stort markområde till ett högt värde, men betalar bara stämpelskatt för den köpeskilling som utgick vid förvärvet av den lilla andelen. Syftet med denna studie är att ytterligare öka kunskapen kring hur undvikandet av stämpelskatt används genom klyvning. Tidigare examensarbete har granskat hur vanligt förekommande klyvning är för att undvika stämpelskatt mellan tidsperioden 2003 - 2013.Finansdepartementet har presenterat en utredning kring frågan samt förslag på ändringar i lagen för att sätta stopp på användandet av bland annat klyvning för att undvika stämpelskatt. Vår studie granskar hur vanligt det är att klyvning används för att undvika stämpelskatt under tidsperioden 2016 - 2017. Metod för att samla data var studie av förrättningsakter, intervjuer medsakkunniga inom det valda området samt en granskning av SOU 2017:27 Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Resultatet av studien visar på en ökning av klyvningar för att minskastämpelskatt. Vanligast var att en andel på 1/1 000-del förvärvas av en juridiskperson i en storstadsregion. En ändring av Lag om stämpelskatt vidinskrivningsmyndigheter för att inkludera förvärv genom fastighetsbildning förespråkas i studien. Nyckelord: klyvning, skatteplanering, skatteplikt, stämpelskatt. / When acquiring a property, a partition can be used instead of a traditional transfer of land. A small share is purchased at market price and stamp duty is paid. Then the co-owners reach an agreement regarding how the property should be divided and what compensation should be paid out. The co-owner with a small share will receive a larger lot than they should with regards to their share of the ownership. The compensation that is paid out within the cadastral procedure is not subjected to stamp duty. The consequence is that the owner with a small share has received a large property with a high value but only paid stamp duty on the purchased price of the small share. The purpose of the study is to increase the knowledge of how stamp duty is avoided by using property formation. Previous thesis researched how common partition to avoid stamp duty was during the period 2003 - 2013. The department of treasury released a public inquiry with suggested changes to subject partition to stamp duty. This study researched how common the use of partition to avoid stamp duty during the period 2016-2017. The methods used in this study to collect data was to review cadastral dossier, interview experts in the field and examine SOU 2017:27 Vissa frågor inomfastighets- och stämpelskatteområdet. The result of this study shows that the use of partition to avoid stamp duty has increased. The most common share was 1/1 000 that was acquired by a juristic person in conurbations. A change of Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter to include acquisitions made with property formation is suggested in the study. Keywords: partition, tax planning, tax liability, stamp duty.

På Lantmäteriet har frågan funnits om hur enhetlig lämplighetsprövningen av fastigheter är gällande avstånd mellan skogsskiften. Denna fråga blev än mer aktuell efter att stämpelskatten på fastighetsköp för juridiska personer höjdes 2011. En enhetlig rättstillämpning blev då än viktigare ur ett rättviseperspektiv. Syftet med denna undersökning var därför att utreda rättsläget och tillämpningen angående om det efter fastighetsreglering ska få uppstå långa avstånd mellan skogsskiften inom samma fastighet och utifrån vilka kriterier denna bedömning ska göras. Undersökningen skulle också utreda om förrättningslantmätarna bedömer att s.k. skatteförrättningar där denna fråga är aktuell blivit vanligare. Huvudsakligen har tre metoder använts för att genomföra undersökningen: Rättsläget har undersökts genom den rättsdogmatiska metoden. För att få svar på hur lämplighetsvillkoren tillämpas i denna fråga och om förrättningslantmätare bedömer att skatteförrättningar blivit vanligare har en enkätundersökning genomförts. För att få en djupare förståelse för hur skogsbruket påverkas av långa avstånd hölls en intervju med en representant för Skogsstyrelsen. Om rättsläget kunde konstateras att det både finns goda argument för, och goda argument emot, att tillåta långa avstånd mellan skogsskiften. Det starkaste för är att längre avstånd normalt inte inverkar menligt på skogsbruket. Det starkaste mot är att de ombildade fastigheterna ofta inte blir lämpliga försäljningsobjekt. Slutsatsen drogs att rättsläget är oklart. Angående rättstillämpningen kunde konstateras att denna varierar avsevärt, både vad gäller tillåtna avstånd och vilka kriterier bedömningen görs utifrån. Bedömningen är inte enhetlig och riskerar att bli alltför subjektiv. Angående skatteförrättningar bedömde tillräckligt många förrättningslantmätare att dessa ökar för att en ökning ska vara trolig. Slutligen konstaterades att tydligare riktlinjer behövs, men att vägledande rättsfall krävs för att kunna ge sådana. / At the National Land Survey of Sweden the question has emerged how uniform the judgment on suitability of real property units are regarding distance between forest lots. This question became even timelier after the Swedish stamp duty was increased on property purchase in 2011. In a fairness perspective a uniform legal application then became even more important. Therefore the aim of this research has been to investigate the legal matter and application, regarding the issue of whether long distances between forest lots within the same property are to be authorized after reallotment or not, and from which criteria this judgment should be done. The research should also investigate if cadastral surveyors assess if cadastral procedures due to stamp duty have increased in number. Mainly three methods has been used: The legal matter has been investigated according to the legal dogmatic method; to see how the stipulations regarding suitability judgment are applied in this matter and if cadastral surveyors assess they have increased in number, a survey with inquiries has been used; to get a deeper understanding in how long distances affect the forestry, an interview was held with a representative of the Swedish forest authority. Regarding the legal matter the conclusion could be drawn that there are good arguments both for and against authorizing long distances between forest lots. The strongest argument for, is that long distances normally not have an injurious effect on forestry. The strongest argument against, is that the re-formed properties often don´t become suitable objects for the real estate market. The conclusion was drawn that the legal matter is unclear. The conclusion was also drawn that the application of the legal matter is very varying, both regarding allowed distances and the criteria used in judgment. The judging is not uniform and risks being all too subjective. Regarding cadastral procedures due to stamp duty, sufficiently many cadastral surveyors assessed an increased amount for this to be probable. Finally the conclusion was drawn that plainer guidelines are needed, but a precedent is necessary for such a thing.

HD avgjorde år 2013 två mål som ändrade rättsläget för stämpelskatt på gåva av fast egendom. Innan HD:s avgöranden kunde fastigheter stämpelskattefritt överlåtas genom gåva till aktiebolag om ersättningen understeg 85 procent av fastighetens taxeringsvärde. Idag är dock utgångspunkten att fastighetsöverlåtelser till aktiebolag ska presumeras vara stämpelskattepliktiga tillskott istället för gåvor. HD:s ändring av rättsläget har lett till en oklarhet i hur liknande överlåtelser ska bedömas i inkomstskattemässigt hänseende. I uppsatsen utreds därför om begreppet gåva bör tolkas enhetligt eller om det finns anledning att göra skillnad mellan gåvoöverlåtelser i stämpelskattemässigt och inkomstskattemässigt hänseende. För att en gåva ska föreligga krävs alltid att tre allmänna gåvorekvisit är uppfyllda. Genom en utredning av praxis från HD och HFD fastställs i uppsatsen att gåvobegreppet inte kan anses enhetligt eftersom gåvorekvisiten tolkas olika civilrättsligt och skatterättsligt. Det finns därmed till viss del anledning att behandla gåvoöverlåtelser olika i olika hänseenden. Samtidigt visar uppsatsen att det måste beaktas att gåva i grunden är ett civilrättsligt begrepp. Att ledning hämtas från civilrätten vid tolkning av gåvorekvisiten i skatterättsliga sammanhang är därmed ofrånkomligt. Det kan därför inte dras någon klar slutsats om att rättsläget för inkomstskatt kommer att ändras. Vid fastighetsöverlåtelser till aktiebolag bör enligt vår åsikt en enhetlig tolkning av gåvobegreppet göras i inkomstskattemässigt och stämpelskattemässigt hänseende. En ändring av rättsläget för inkomstskatt är därför befogad. Om HFD ändrar rättsläget kommer möjligheten att nyttja överlåtelseformen kattrumpa att begränsas och fler överlåtelser kommer således att omfattas av inkomstskatt. I uppsatsen presenteras dock underprisöverlåtelser som en alternativ överlåtelseform. / In 2013 two judgments were delivered by the Supreme Court. These judgments changed the legal position for stamp duty on gifts of realty. Before the change it was possible to transfer real estates to limited companies as a gift without being charged by stamp duty. Today transfers of real estates to limited companies are presuming to be stamp duty taxable accessions instead of tax-exempted gifts. The Supreme Court’s change of the legal position has resulted in an ambiguity regarding how similar transfers should be judged from an income tax perspective. Due to this, the purpose of this thesis is to examine if the concept of gift should be given a uniform interpretation or if there exists reasons to distinguish transfers of gifts in the perspective of stamp duty and income tax. A gift exists if three necessary conditions are fulfilled. Case law of the Supreme Court and the Supreme Administrative Court indicates that the concept of gift is not an uniformed concept since the necessary condicitions are interperated differently. Therefore, there exists reasons to treat transfers of gifts differently in various perspectives. On the other hand, the thesis shows that it must be taken into account that the concept of gift derives from the civil law. Thus, the civil law affects the interpretation of gift within income tax. Therefore it is not possible to conclude whether the legal position is going to change or not. Our opinion is that the concept of gift should be uniformly interperated when real estates are transferred to limited companies. Hence, a change of the legal position is justified. If the Supreme Administrative Court will change the legal position, the use of the “kattrumpa” will be limited and more tranfers will be charged by income tax. The thesis presents transactions to a price below the market value as an alternative to “kattrumpa”.

Olika aktörer på fastighetsmarknaden har svårigheter att värdesätta kommersiella fastigheter på grund av den minskade transparensen på marknaden. Den minskade transparensen är ett resultat av att färre fastigheter överlåts genom köpehandling idag. Syftet med denna studie är att skapa en ökad förståelse på fastighetsmarknaden och på så vis underlätta för olika aktörer på fastighetsmarknaden att genomföra marknadsanalyser. Målet är att utreda varför vissa bolag väljer att överlåta sina fastigheter med köpehandling istället för att överlåta fastigheter genom att paketera den i ett dotterbolag. Två rättsfall har studerats för att få rättsväsendets bedömningar. Genom rättsfallen kunde det konstateras att det råder en viss osäkerhet i hur beskattningen ska genomföras vid fastighetsöverlåtelser. Denna osäkerhet kan leda till att bolagen väljer att överlåta fastigheterna genom köpehandling där rättsläget är mycket tydligare.   För att utreda varför bolag väljer att överlåta kommersiella fastigheter genom köpehandling har en intervjustudie genomförts. Intervjustudien påvisade att bolagens val av överlåtelseform är beroende av de för- och nackdelar samt de skattemässiga konsekvenser som överlåtelsen medför. Intervjustudien visar även att enklare överlåtelseprocesser föredras av bolagen samt att de säljande bolagen vill uppnå en ekonomisk vinning genom överlåtelserna av fastigheterna.   Slutsatsen är att säljarens val av överlåtelseform är beroende på utfallet av kalkyleringsmetoden, köparens påverkan på överlåtelseformen samt hur komplicerad överlåtelseprocessen får vara. Den ökade transparensen som överlåtelser genom köpehandling bidrar till gör att de olika aktörernas marknadsanalyser på fastighetsmarknaden kan förenklas och bli mer tillförlitliga. Utöver detta avser regeringen att tillsätta en utredning angående skatteplanering i samband med då fastigheter paketeras i bolag. Beroende på vad regeringens utredning får för utfall kan antalet överlåtelser på fastighetsmarknaden ändras vilket skulle kunna vara intressant att undersöka i en framtida studie. / Different participants in the real estate market have difficulty in valuing commercial real estate due to reduced market transparency. The reduced transparency is a result of fewer properties being transferred by way of document of purchase today. The purpose of this study is to create a better understanding of the property market and be able to provide market participant with an improved understanding how to analyze this market. The objective is to investigate why some companies choose to sell properties by way of document of purchase instead of transferring the property by using a limited company structure. Two legal cases have been reviewed for judicial assessments. The court cases analysis showed the degree of turnover of property transfers can lead to uncertainty in terms of possible tax implications. This uncertainty might lead to companies choosing to transfer properties by way of document of purchase due to the much clearer legal position.   An interview study has been conducted to investigate why companies transfer commercial properties through the use of purchase document. The study showed that companies’ choice of transfer form is dependent on the advantages and disadvantages of the form together with possible tax implications. The interview study also showed a simple transfer process is preferred together with financial gains when selling properties.   The conclusion is that the seller’s preferred choice of transfer form is dependent on the outcome of the project models, the purchasers’ impact and how complicated the transfer process may be. The increased level of transparency achieved by using document of purchase makes it easier for participants in the real estate market to conduct market analysis and also to make the results more reliable. In addition to this the Swedish government intends to launch an investigation into potential effects of tax planning in connection with the use of limited corporate structures. The number of transferals in the property market could potentially change dependent on the outcome of the government’s investigation and if so this could be an interesting topic for a future study.

Idag präglas den svenska bostadsmarknaden av en trögrörlighet som bland annat beror på höga flyttrelaterade skatter. Dessa flyttrelaterade skatter består av reavinstskatt, stämpelskatter, expeditionsavgifter och uppskovsränta. Många hushåll anser det idag vara för dyrt att flytta och avstår därför. Detta leder till att flyttkedjor stannar upp och arbetsmarknaden påverkas negativt eftersom många hushåll drar sig för att flytta och många tackar därför nej till arbeten som kräver en flytt. Detta beteende leder till att den individuella välfärden och hela Sveriges ekonomiska välfärd drabbas negativt. Detta är ett aktuellt och omtalat ämne och många rapporter har skrivits och det finns många förslag på förbättringar till dagens system. Många har som syfte att ge förslag på olika åtgärder som skulle leda till ett bättre system på bostadsmarknaden och många har gjort beräkningar på hur resultat av bland annat en minskning av reavinstskatten skulle se ut. Det är dock i detta examensarbete första gången som en siffra över hur hög en fastighetsskatt skulle behöva vara för att kunna ersätta dagens alla flyttrelaterade skatter redovisas. Detta arbete har som syfte att se över dagens flyttrelaterade skattesystem och uppmärksamma eventuella problem med dagens situation. En litteraturstudie redovisas för att en bredare inblick ska ges och utifrån litteraturstudien kommer sedan ett antal förslag till förbättringar av dagens flyttrelaterade skattesystem att sammanfattas. Sedan kommer en utredning av hur mycket dagens flyttrelaterade skatter faktiskt genererar i pengar till staten att redovisas och sist kommer beräkningen över hur hög en fastighetsskatt skulle behöva vara för att kunna ersätta dagens flyttrelaterade skatter. Slutsatserna visar på att en del av problemen med dagens flyttrelaterade skattesystem kan lösas med en rad olika åtgärder som flera författare har utrett. Beräkningarna över hur hög en fastighetsavgift skulle behövara vara för att kunna ersätta dagens flyttrelaterade skatter visar på att alla bostadsägare årligen ska betala 5900 kronor eller 0,47 % av sitt taxeringsvärde i skatt, oavsett om man äger ett småhus eller en bostadsrättslägenhet. / The Swedish housing market is presently characterized by low mobility. This could partly be a result of the high taxes on moving from one house to another. Not only is there a capital-gains tax on moving, but also a stamp duty, a service charge and an interest charge on postponed capital gains tax. Many households consider the price of moving too high, making them reluctant to move. This will have a negative effect on the labour market due to the fact that people will be less willing to move to places where labour is needed. This type of behaviour will ultimately affect both the wealth of the individual and Sweden’s economy in a negative way. The purpose of this thesis is to examine the current tax-system and emphasize the problems with it. Firstly, a literature study will be presented to give a wide perspective of the subject. This will be the basis for a number of suggestions that will resolve the problem with low mobility on the housing market. After this, an investigation of how much money the taxes on moving actually generate to the government. Lastly, a calculation of how high a real estate tax would have to be in order to replace the taxes on moving. The conclusions of this paper suggest that there are a number of actions that can be taken in order to resolve some of the problems with the tax system on the Swedish housing market. The calculations show that the taxes on moving could be replaced by a real estate tax where the homeowners would pay 5900 SEK or 0,47% of the assess value of the home yearly, instead of paying taxes only when moving.