Background: Within real estate companies assets according to IFRS/ IAS 40 should be valued at fair value, to compare with previous valuation criteria according to which real estate should valued at cost. Two models can be used within IAS 40, these are value at cost and fair value. When valued at cost the real estate value in the balance sheet should be specified at cost. The method chosen by the company should be used for all real estate within the company except for the premises used by the company. Purpose: The purpose of the study is to analyse and evaluate how real estate companies experienced the problems that arose when converting to IAS 40, and to analyse the effects on the companies key ratios as a result of the change of accounting method. Key ratios examined were, return on equity, solvency ratio, P/E-ratio and debt/equity ratio. Method: The essay is made on a qualitative effort in the form of four interviews with experts within the chosen subject area. The compilation of key ratio is made in a quantitative form and is made up of secondary data. Conclusions: With the implementing of IAS 40 for real estate accounting, the ability to better compare the accounting between real estate companies increased, even though all companies do not account for their real estate in the same way. It appeared that the regulation requirements need to be adjusted and formed in a way that better matches the reality in which real estate companies act. Valuation with fair value proved to have both advantages and disadvantages. The advantage was that the comparability and the fair picture between real estate companies increased. The disadvantage was that the valuation of the fair value gives an increased risk for the real estate companies to be over- or undervalued. A wrong valuation gives a wrong picture of the real estate companies and effects the key ratios in a volatile manner.

Problembakgrund och problemformulering: Komponentavskrivningar är en del av BFN:s allmänna råd som även kallas K3, vilket blev tvingande från och med år 2014. Vi har i denna komparativa studie behandlat hur familjeägda och kommunala fastighetsbolag tillämpar komponentmetoden, eftersom de kan ha olika skäl till förvaltning. Vi kom därför fram till följande problemformuleringar: Vilka kriterier har familjeägda respektive kommunägda fastighetsbolag vid identifieringen av antal komponenter? Hur förhåller sig dessa fastighetsbolag till begreppet rättvisande bild i samband med valet av antal komponenter? Syfte: Syftet med den här studien är att utveckla en förklaringsmodell för vilka kriterier familjeägda respektive kommunägda fastighetsföretag beaktar vid urskiljning av antal komponenter enligt K3-regelverket. Metod: Studien har ett explorativt syfte eftersom området är outforskat. Studien har genomförts med en triangulering, där vi först gjorde en pilotstudie där vi tog reda på om fastighetsbolagen hade tillräckligt med kunskap för att svara på våra frågor. Därefter gjordes en kvalitativ undersökning med sju besöksintervjuer och en mailintervju. Analys och slutsats: Både familjeägda och kommunala fastighetsföretag beaktade långsiktigheten vid identifieringen av antal komponenter. Fastighetsbolagen har, på grund av den osäkerhet de har upplevt i samband med identifieringen av komponenter, i stor utsträckning följt branschorganisationernas rekommendationer. De kommunägda fastighetsbolagen har i större utsträckning samarbetat med andra fastighetsbolag i samband med indelningen av komponenter. Fastighetsföretagen upplever att den rättvisande bilden kommer att förbättras i framtiden då det skapas ett mer enhetligt tillämpningssätt av komponentmetoden. / Problem background and problem formulation: Component depreciation is part of BFN's general council also called K3, which became mandatory from the year 2014. In this comparative study we focus on how family owned and municipally owned real estate companies apply the component method, as they may have different motives to run their businesses. We therefore came up with the following problem formulations: In the identification of the number of components, what criteria do the family owned and municipally owned real estate companies have? How do these real estate businesses use the concept of true and fair view when selecting the number of components? Purpose: The purpose of this study is to develop a model to explain which criteria family owned and municipally owned real estate companies takes into account when discriminating the number of components according to the K3 regulations. Method: Because the area is unexplored, the study has an exploratory purpose. The study was conducted with a triangulation, where we first did a pilot study to find out if the real estate companies had sufficient knowledge to answer our questions. This was followed by a qualitative study with seven interviews and one mail interview. Analysis and conclusion: Both family owned and municipal owned real estate companies consider the long-term aspects in the identification of number of components. The real estate companies have, because of the uncertainty they have experienced when identifying the components, widely followed the guidelines made by professional organizations. The municipally owned real estate companies have increasingly cooperated with other real estate companies when selecting the number of components. The real estate companies think that the concept of true and fair view will improve in the future as it creates a more uniform method of application of the component method.

Frågeställning: Vad har fastighetsföretag och revisorer för uppfattning om det nya kravet på komponentavskrivning?    - Leder det till en förbättrad redovisning sett utifrån begreppen relevans    och rättvisande bild, om så på vilket sätt? Hur påverkas redovisningen i företag inom fastighetsbranschen av det nya kravet på komponentavskrivning? Syfte: Syftet med studien är att undersöka vilka uppfattningar revisorer och företag inom fastighetsbranschen har om det nya kravet på komponentavskrivning samt hur det påverkar fastighetsföretagens redovisning. Studien syftar även till att försöka utröna om komponentavskrivningar leder till en mer rättvisande redovisning.   Metod: Studien bygger på en kvalitativ metod. Insamling av primärdata har skett genom kvalitativa intervjuer med fem fastighetsföretag och två revisorer. Sekundärdata till studien har samlats in via en litteraturstudie. Slutsats: Komponentavskrivning leder till en mer rättvisande redovisning jämfört med dagens praxis då det ger en mer rättvisande bild av fastigheternas värdeminskning. En större del av fastighetsbolagens underhållsåtgärder kommer aktiveras i balansräkningen. Komponentavskrivning leder till en mer enhetlig hantering av underhållsåtgärder och kan därför öka jämförbarheten mellan företag. Detta förutsätter dock tydligare riktlinjer för hur komponentuppdelningen ska gå till. / Research question: What are the perceptions of real estate companies and auditors regarding the new requirement of component depreciation?     - Does it lead to a better accounting seen from the concepts of relevance and a true and fair view, if so, how? How is the accounting in real estate companies affected by the new requirement of component depreciation? Purpose: The aim of this study is to describe what real estate companies and auditors think of the new requirement of component depreciation in Sweden. The study also tries to determine if component depreciation leads to a fairer accounting. Method: The study is based on a qualitative research method. The primary data used in the study has been collected through interviews with real estate companies and auditors. The secondary data used in this study was collected through a thorough literature study. Conclusion: Component depreciation leads to a fairer accounting compared to todays practice. A larger portion of the real estate companies’ maintenance costs will be activated in the balance sheet. Component depreciation leads to a more unified management of maintenance costs.

Problembakgrund och problemdiskussion Årsredovisningslagen ställer upp storlekskrav gällande vilket regelverk företag ska tillämpa. Mindre företag har möjlighet att tillämpa K2 vilket är ett förenklat regelverk som är till för mindre företag med enklare förhållanden eller K3 som är huvudregelverket. I tidigare forskning nämns det att mindre företag kan vara för komplexa för att redovisa enligt K2 trots att de uppfyller storlekskraven som årsredovisningslagen ställer upp. Begreppet komplexitet har därför problematiserats och undersökts empirisk för att finna aspekter som kan leda till att mindre företag är att anse för komplexa för att redovisa enligt K2, att de inte längre uppvisar en rättvisande bild av företagets ekonomiska ställning, samt vad det är som gör att dessa komplexa företag ändå väljer att redovisa enligt K2. Syfte och Metod Syftet med studien är att utforska vilka aspekter som enligt revisorer gör att ett mindre företag är för komplext för att redovisa enligt K2, att de inte längre uppvisar en rättvisande bild avföretagets ekonomiska ställning, samt varför revisorer tror att företag väljer att redovisa enligt K2 trots att de är för komplexa. I studien har en kvalitativ metod använts där intervjuer med revisorer har genomförts. Analys och slutsats Studien kunde påvisa att revisorer definierar begreppet rättvisande bild på olika sätt, då samtliga revisorer som deltagit i studien har lämnat olika tolkningar av begreppet. Ett tema som funnits i samtliga tolkningar har varit att rättvisande bild innebär att företagets ekonomiska ställning ska avspegla verkligheten så bra som det går. De aspekter som framkommit i studien som gör att ett mindre företag är för komplext för att redovisa enligt K2 går att koppla mot förenklingsreglerna. Vilka är egenupparbetade immateriella tillgångar, materiella tillgångar, uppskrivning och uppskjuten skatteskuld. Att företaget ändå redovisar enligt K2 trots att de enligt revisorerna är för komplexa indikerar empirin att detta beror på kostnaden att byta regelverk, tidsbrist, okunskap inom företaget samt att företaget verkar på en begränsad marknad där det ur ett intressentperspektiv inte finns behov av mer detaljer. / Problem background and problem formulation The Annual Accounts Act sets out size requirements regarding which regulations companies should apply. Smaller companies have the opportunity to apply K2, which is a simplified set of rules that exists for smaller companies with simpler conditions, or K3, which is the main set of rules. In previous research, it is mentioned that smaller companies can be too complex to report according to K2 despite the fact that they meet the size requirements set by the Annual Accounts Act. The concept of complexity has therefore been problematized and examined empirically to find aspects that may lead to smaller companies being considered too complex to report according to K2 that they no longer present a true and fair view of the company's financial position and also why a complex company still chooses to report according to K2. Purpose and Method The purpose of the study is to explore which aspects according to auditors makes a smallercompany that reports according to K2, considered too complex to give a true and fair view of the company's financial position and also explore why auditors think that companies choose to report according to K2 even though they are too complex. A qualitative method has been used where interviews with auditors have been performed. Analysis and conclusion The study was able to show that auditors define the concept of true and fair view in different ways, as all auditors who participated in the study have given different interpretations of the concept. A theme that has been present in all interpretations has been that true and fair viewmeans that the company's financial position must reflect reality as far as possible. According to the auditors, the aspects that emerged in the study, which could make a smaller company too complex to apply K2, may be linked to self-generated intangible assets, tangible assets, revaluation and deferred tax liabilities. The fact that the company still reports according to K2 despite the fact that they are too complex according to the auditors, the empirical evidence indicates that this is due to the cost of changing regulations, lack of time, ignorance within the company and that the company operates in a limited market where there is no need for more details.

Leasing är en populär finansieringsmetod. Redovisningen av leasing har dock kritiserats för att inte redovisa en rättvisande bild. Åtgärder för att försöka förbättra leasingredovisningen var en av de punkter som stod på agendan för IASB och FASB konvergensprojekt. Den främsta kritiken riktas till företag som redovisar under US GAAP där standarden lätt låter sig kringgås. Detta eftersom de medvetet klassificerar leasingavtalen som operationella. De operationella leasingarna ger en missvisande bild eftersom de inte går igenom balansräkningen. Det blir missvisande om de produkter eller tjänster som finansieras genom leasing skapar intäkter för företaget och bör därför ses som en tillgång.Syftet med studien är att föra en fördjupad diskussion kring den kommande leasingstandarden och dess effekt. Eftersom standarden inte ännu införts bidrar studien till ökade kunskaper inom området inför kommande standard. Studien bygger på en kvalitativ ansats med såväl kvantitativ som kvalitativ data. Den omfattar flera olika tillvägagångssätt för information. Empirin behandlar beräkningar på den förväntade effekten av en ny standard samt diskussioner med respondenterna.Resultatet visar på att den nya standarden får en markant påverkan på de företag som har stor andel operationella leasingavtal som redovisar under US GAAP. Det visar även hur nyckeltal som soliditet och skuldsättningsgrad försämras vid en kapitalisering av operationella leasingavtal. Resultat visar på en mer rättvisande bild vid ny leasingsstandard. Däremot kan den rubbas om alternativa finansieringsmetoder uppkommer.Studien behandlar en fördjupad diskussion kring ett mycket omtalat ämne men det var först i januari i år som den nya standarden presenterades. Därför bidrar studien med relevant information om den slutliga produkten av konvergensprojektet för leasing och diskussion kring alternativa finansieringsmöjligheter. / Leasing is a popular financing method and has received a lot of criticism for its accounting because it is not representing a true and fair view. This problem was one of the things on the agenda of the convergence project between IASB and FASB. The prime criticism is aimed for those companies that report under US GAAP where the standard is easy to manipulate by classify the leases as operating. The operating contracts are providing a deceptive picture by avoiding the balance sheet. The reason way this is deceptive are because the leased asset generates income for the company.The purpose of the study is to conduct a deeper discussion about the future leasing standard and its impact. Since the standard has not yet been put into use, the study contributes to increase knowledge in the area for the future standard. The study is based on a qualitative approached with quantitative and qualitative data. Different approached has been considered when collecting empirical data. The empirical data process information about leasing and calculations on the expected impact of the new standard and also discussions with the respondents.The result indicates that the new standard have a significant influence on the companies that have a large proportion of operating leases. The outcome also indicates how the key figures solidity and debt to equity ratio is being impaired through a capitalizing of operating leases. The outcome gives an increased true and fair view of the leasing standard. However financial engineering can disrupt the true and fair view.The study covers a deeper discussion about a controversial subject, but it was not until January this year the standard was publicly presented. The study therefore contributes with relevant information to the final product of the convergence project for leasing and a discussion about alternative financial engineering.This thesis is written in Swedish.

Les documents comptables occupent une place centrale dans la vie des affaires. Il est intéressant de porter un regard juridique sur eux pour plusieurs raisons. Tout d'abord, leur élaboration obéit à des règles se plaçant au service d'un objectif qui les dépasse : l'image fidèle. Le préparateur des comptes doit ainsi avoir le souci du lecteur des documents comptables, ce qui peut le conduire, dans certains cas, à déroger à la règle. Cette originalité dans la mise en œuvre de la règle comptable se double d'une originalité des qualifications comptables qui en découlent : les droits et obligations figurant dans les documents comptables sont soumis à une grille de lecture qui dépasse les catégories juridiques traditionnelles, ce qui ouvre de nouvelles perspectives pour le juriste, et conduit à remettre en cause la vision classique de l'activité comptable. Cet intérêt se renforce au moment de la réception juridique des documents comptables, qui invite à s'interroger sur les effets que l'on peut leur accorder. D'une part, quelle est la valeur juridique d'un enregistrement comptable : quelle est sa force probante ? Est-il éligible à la qualification d'acte juridique, voire d'engagement juridique unilatéral ? D'autre part, quelles sont les fonctions classiques des agrégats révélées par les documents comptables ? Doivent-elles être remises en cause par l'avènement des normes IFRS ? Enfin, quelles sont les sanctions attachées aux documents comptables ? Une telle question renvoie à la responsabilité des auteurs principaux, que sont les dirigeants, et à celle des professionnels du chiffre, que sont le commissaire aux comptes et l'expert-comptable / Accounting records hold a central place within the framework of business life. For a variety of reasons, it is interesting to consider these accounting records within the legal scope. First of all, the drafting of these documents is subjected to a special regulation which keystone is to present a true and fair view of the accounts. The person drafting the accounts should always keep in mind this purpose and the necessary readability of thesaid documents. This aim can sometimes lead this person to depart from the accounting rule. This originality of the implementation of the accounting rule has to be coupled with an originality of the subsequent accounting qualifications. The rights and obligations drawn up within the accounting records are subjected to a reading grid which goes beyond the classical legal categories. This specificity is opening new horizons to the legal expert and leads to a reconsideration of the traditional understanding of the accounting activity. This interest is strengthened at the time of the receipt of the accounting documents which suggests questioning ourselves about the effects of the latter. On the one hand, which is the legal force of an accounting record, in other words, what is its probative force? Can an accounting record be qualified as a legal transaction or perhaps even more as a unilateral contract? On the other hand, what are the traditional functions of the aggregates revealed by the accounting documents? Should these traditional functions be challenged by the IFRS standards? Finally, which sanctions are foreseen as to accounting documents?

In this thesis I try to clarify the concept of "creative accounting ". First I define the difference between error and fraud. Then I try to compare two different accounting systems (IFRS and Czech accounting standards). I specify the major differences between these two systems (the valuation of assets, the principle of revenue recognition etc.) and I compare their impact on the financial statements. In the end I consider the role of adoption of the Sarbanes-Oxley Act in relation to the creative accounting.

The aim of this thesis is to draw the attention to the problems in the book-keeping which are influenced by the current tax legislation and which could lead to distortion of the financial statements and therefore also to violation of the concept of true and fair view in the accounting. In this dissertation thesis following accounting transactions are emphasized: allowances for doubtful receivables, depreciation, provisions and deferred tax. These operations are often missed out or distorted in the accounting as their impact on the tax base is neutral.

Bakgrund: Den 1 januari 2019 infördes IFRS 16, som är en ny standard för hur börsnoterade företag ska redovisa leasingavtal. Tidigare har företag som följer IFRS haft möjlighet att redovisa leasingavtal finansiellt eller operationellt. Fram tills nu har det varit vanligt att företag redovisar leasingavtal operationellt, inte minst inom industribranschen där leasing av maskiner och fastigheter är vanligt. I och med IFRS 16 ska alla leasingavtal istället redovisas som en nyttjanderätt i balansräkningen. Målet med IFRS 16 är att redovisningen av leasingavtal korrekt ska återspegla företagets faktiska finansiella ställning och ge en rättvisande bild av verksamheten. Det finns dock de som är kritiska till den nya standarden som menar att den är onödig och endast kommer medföra ytterligare jobb för företagen. Syfte: Syftet med denna studie är att undersöka om IFRS 16 kommer uppfylla sin funktion, och således minska informationsasymmetrin mellan företag och investerare, eller endast är ett ”onödigt ont”. Metod: Studien har genomförts med en kvantitativ ansats för att kunna generalisera effekterna inom industribranschen. För att uppfylla studiens syfte har vi med en kapitaliseringsmetod för operationell leasing undersökt hur 30 börsnoterade industriföretags finansiella rapporter och nyckeltal kan komma att påverkas av reglerna i IFRS 16. Vi har även, med hjälp av en regressionsanalys som testade sambandet mellan redovisning av operationell leasing och ett företags marknadsvärde, undersökt hur IFRS 16 kan komma att påverka investerares värdering av företag. Slutsats: De slutsatser vi kan dra är att företagens balansnyckeltal är de som kommer påverkas mest av IFRS 16, oavsett företagens storlek. Lönsamhetsnyckeltal och likviditetsnyckeltal påverkas endast signifikant för medelstora och stora börsnoterade industriföretag. Studien visar även att IFRS 16 inte kommer minska informationsasymmetrin mellan företag och investerare, då informationen kring operationell leasing redan finns tillgänglig i noterna. IFRS 16 kommer dock uppfylla sin funktion för mindre sofistikerade investerare samt minska de resurser investerare behöver lägga på att justera de finansiella rapporterna. Vi kan därmed dra slutsatsen att IFRS 16 inte är ett ”onödigt ont”. / Background: The new standard for lease accounting, IFRS 16, was introduced January 1st, 2019. Until this date, companies that comply with IFRS have had the choice to report leasing agreements as financial or operating leases. Before IFRS 16, the majority of lease agreements have been reported as operating leases, not least in the industrial sector where machines and properties are frequently used. In accordance with IFRS 16, all leasing agreements will instead be reported as a right-of-use asset in the balance sheet. The objective of IFRS 16 is that the accounting of leases should accurately reflect the company's actual financial position and give a true and fair view of the business. However, there are critics of the new standard, who consider it an “unnecessary evil”. Purpose: The purpose of this paper is to investigate whether IFRS 16 will fulfill its objectives and reduce information asymmetry between companies and investors, or if it is only an "unnecessary evil". Methods: In order to generalize the effects of IFRS 16 in the industrial sector, this paper was conducted with a quantitative approach. To fulfill the purpose of the paper, we used a capitalization method for operating leases, to examine how the financial statements and ratios of 30 listed companies may be affected by IFRS 16. A regression analysis was conducted to test the correlation between operating lease accounting and a company's market value in order to observe how IFRS 16 may affect investors' business valuation. Conclusion: In conclusion, the financial ratios most effected by IFRS 16, are the balance ratios, regardless of the size of the companies. Performance ratios and liquidity ratios are only significantly affected for medium-sized and large listed industrial companies. The study also shows that IFRS 16 will not reduce information asymmetry between companies and investors, as the information on operating leases is already disclosed in the notes. However, IFRS 16 will fulfill its function for less sophisticated investors and reduce the costs of adjusting the financial statements for investors. We can therefore conclude that IFRS 16 is not an "unnecessary evil".

<p><strong>Datum: </strong>2010-06-03</p><p><strong>Kurs:</strong> Kandidatuppsats i företagsekonomi, 15 hp (FÖA300)</p><p><strong>Lärosäte:</strong> Mälardalens högskola, Västerås</p><p><strong>Institution: </strong>Akademin för hållbar samhälls- och teknikutveckling</p><p><strong>Titel: </strong>Verkligt värde -Hur tillämpas verkligt värde på förvaltningsfastigheter i förvaltningsbolags koncernredovisning?</p><p><strong>Författare:</strong> Belma Bjelevac, Ida Emet, Hana Karamehmedovic</p><p><strong>Handledare:</strong> Riitta Lehtisalo</p><p><strong>Examinator: </strong>Cecilia Lindh<strong></strong></p><p><strong>Problemformulering: </strong>Vilka värderingsmetoder finns för fastställandet av verkligt värde och vilken är den vanligast förekommande samt mest lämpliga metoden idag hos de undersökta fastighetsbolagen?</p><p>Hur förhåller sig de undersökta bolagen till begreppen försiktighetsprincipen och rättvisande bild vid värdering av deras förvaltningsfastigheter till verkligt värde?</p><p><strong>Syfte: </strong>Syftet med studien är att genom en empirisk undersökning få en ökad insikt om hur de undersökta fastighetsbolagen i sin koncernredovisning fastställer och redovisar det verkliga värdet på sina förvaltningsfastigheter.</p><p><strong>Metod: </strong>Uppsatsen bygger på en kvalitativ undersökning genomförd med hjälp av mejlintervjuer med tre fastighetsbolag samt studerande av deras årsredovisningar.</p><p><strong>Slutsats: </strong>De undersökta bolagen tillämpar en avkastningsbaserad metod, vilken kan ses som mest lämplig i den rådande ekonomiska situationen. Verkligt värde speglar en mer rättvisande bild än vid värdering till anskaffningsvärde, dock tas inte hänsyn till försiktighetsprincipen i lika stor utsträckning.<strong> </strong></p><p><strong>Nyckelord: </strong>Försiktighetsprincipen, förvaltningsfastighet, IAS 40, rättvisande bild, verkligt värde</p>