Title: Pandemic's impact on real estate companies - a qualitative study of privately owned and commercial real estate companies' management during the pandemic. Authors: Anton Berg and Anton Bjerborn Keywords: Commercial properties, property management, operation and maintenance work. Aim: The aim of the study is to describe and explain how the commercial real estate companies have been affected by the current pandemic and then with a focus on its operation and maintenance work as well as investments. The study also aims to describe the economic consequences that the pandemic has caused for the real estate companies, this to create an understanding over the situation and to cope with similar circumstances in the future. Theoretical reference frame: The study's theoretical frame of reference is established through three subject areas that are relevant to the study and consists of external and internal circumstances as well as property management. Each subject area also has several subcategories that address essential parts for each area. The chapter concludes with a graphic model that summarizes the theoretical frame of reference and its subcategories to make it easier to get an overview of the study's theory. Method: The study has been established through a qualitative research method at the same time as the empirical material has been collected through semi-structured interviews of eight different privately owned and commercial real estate companies in Sweden. Conclusion: After analyzing the theoretical and empirical material, the study's conclusion shows that the real estate companies have to some extent been affected by the pandemic in the form of poorer cash flows, postponed operation and maintenance work and minor investments. The actual outcome cannot be determined in this situation

Denna rapport behandlar ett produktutvecklingsprojekt i kursen Examensarbete för högskoleingenjörsprogrammet innovationsteknik och design, MSGC12, vid fakulteten för hälsa, natur- och teknikvetenskap vid Karlstads universitet våren 2015. Handledare för projektet har varit universitetsadjunkt Lennart Wihk och examinator för projektet har varit professor Leo de Vin. Arbetet gjordes i uppdrag av Carl-Ola Danielsson för Swegon i Arvika. Uppdraget har haft som mål att effektivisera underplåten för en av Swegons komfortmoduler både konstruktion- och utseendemässigt. Detta gjordes för att användarvänligheten och säkerheten vid underhållsarbeten ska öka samt för att skapa ett mervärde hos produkten. Arbetet resulterade i ett flertal koncept för hur låsningsanordningen till komfortmodulernas underplåt kan utformas. En utvärdering av dessa koncept resulterade sedan i ett grundläggande koncept för hur låsningsanordningen bör utformas. Genom layoutkonstruktionen utvecklades det grundläggande konceptet och resulterade i totalt tre slutkoncept. Slutkoncepten är alla en typ av snabblåsning mellan underplåten och komfortmodulen. På grund av den minskade tid som slutkoncepten medför vid öppning och stängning av underplåten minskar den statiska belastningen på användaren. Slutkoncepten möjliggör öppning och stängning av underplåten med ett enhandsgrepp, vilket minskar risken för olyckor vid underhållsarbeten av komfortmodulerna. Det finns utrymme för vidarutveckling av slutkoncepten i form av konstruktionsförbättringar, materialval samt fastmonteringsanordning i underplåt och komfortmodul. / This report covers a product development project within the course Degree of Bachelor of Science thesis for innovation and design engineer program, MSGC12, at the Faculty of Health, Nature and Engineering Science at Karlstad University in the spring of 2015. Lennart Wihk has been the supervisor of the project and Professor Leo de Vin acted as examiner for the project. The work was commissioned by Carl-Ola Danielsson for the company Swegon in Arvika, Sweden. The project aimed at improving the face plate for one of Swegon’s comfort modules in both construction and appearance. This was done to improve the usability and safety during maintenance work and to create an added value in the product. The work resulted in a number of concepts for how the locking device to the comfort modules face plate can be designed. An evaluation of these concepts later on resulted in a basic concept for how the locking device should be designed. By a further development of the basic concept, a total of three final concepts were developed. All of the final concepts are a type of quick locking positioned between the face plate and the comfort module. Because of the reduced time required in opening and closing the face plate, the static load is reduced on the user. The final concepts enable opening and closing of the face plate with one hand, reducing the risk of accidents during maintenance work of the comfort modules. There is room for further development of the final concepts in terms of design improvements, material choice and the mounting arrangement of the face plate and the comfort module.

Bolidens smältverk Rönnskärsverken strävar efter att förbättra sina underhållsrutiner på anläggningen. Det har bestämt sig för att de vill pröva använda sig av en underhållsstrategi som heter Reliability Centered Maintenance (RCM). RCM-metoden har som uppgift att rekommendera en lämplig underhållsmetod för den individuella komponenten som analyseras. Det ska medföra att Rönnskärsverken kan minska sina underhållskostnader om de använder lämpliga underhållsmetoder för sina maskiner. Målen i projektet är att utforma ett förslag på en mall för en RCM-analys och att implementera analysen på en riktig maskin som ska kunna komplettera mallen som ett exempel. Mallen ska kunna användas på alla sorters maskiner på Rönnskärsverken. Dessa mål ska uppfyllas genom litteraturstudie och att studera den utvalda maskinen. Den slutliga mallen blev uppdelad i två delar. I den första delen är det fokus på information om komponenten, bland annat hur viktig den är för systemet. Denna del ger förslag på vilken underhållsmetod som skulle kunna vara lämplig att använda, men även om det finns någon underhållsmetod som inte får användas på denna komponent. Den andra delen av mallen är den del som kommer föreslå vilken underhållsmetod som ska implementeras. Mallen prövades på en maskin som kallas för anodprepen och mer specifikt på anodprepens fräskammare. Den delades upp i 6 mindre komponenter som mallen utfördes på. Resultaten på utförandet av mallen klarade av att rekommendera alla komponenter en underhållsmetod som passar just för den komponenten. Mallen är konstruerad så att personer som har högskoleutbildning och jobbar med underhåll ska kunna utföra den. För att den ska var så enkel som möjligt att använda är den till stor del utformad med ja och nej frågor. / Boliden’s smelter Rönnskärsverken strives to improve its maintenance routines at the facility. They have decided that they want to try using a maintenance strategy called Reliability Centered Maintenance (RCM). The task of the RCM method is to recommend a suitable maintenance method for the individual component being analyzed. This will mean that Rönnskärsverken can reduce its maintenance costs if they use appropriate maintenance methods for their machines. The goals of the project is to design a suggestion of a template for an RCM analysis and to implement the analysis on a real machine, so it can be used as an example for the template. The template should be able to be used on all types of machines at Rönnskärsverken. These goals should be achieved through literature study and studying the involved machines. The final template was divided into two parts. In the first part the focus is on information about the component, including how important it is for the system. This section provides suggestions as to which maintenance method might be suitable to use, but also if there is any maintenance method that should not be used on this component. The second part of the template is the part that will suggest which maintenance method should be implemented. The template was tested on a machine called anodprep and more specifically in the milling chamber of the anodprep. It was divided into 6 smaller components on which the template was made. The results of the test of the template managed to recommend to all components a maintenance method that is suitable for that particular component. The template is made to be used by people who have a university degree and work with maintenance. To make it as simple as possible to use, it is mostly designed with yes or no questions.

I dagsläget används regnmätare för att ta reda på nederbördsdata över specifika områden för att sedan kunna övervaka väderförhållanden och dimensionera ledningsnät. För att regnmätare ska fungera behöver de stå stabilt och vertikalt för att undvika mätfel. Regnmätarna ska även kunna genomgå underhållsarbete vilket i dagsläget sker på ett icke effektivt sätt då minst två personer måste närvara vid detta arbete på grund av att arbetet genomförs på en hög höjd. Målet med detta arbete är att skapa koncept som kan underlätta detta arbete genom att göra regnmätaren mer lättillgänglig för en person att kunna genomföra arbetet. För att komma dit har skribenten haft diskussioner med personer inom vatten- och avloppsbranschen som har delat med sig av sina tankar kring detta och kommit med förslag. Sedan har olika designmetoder använts för att skapa en mängd av olika idéer. Idéerna har sedan visats upp för inblandande personer och diskussioner kring dess funktion och kostnad har uppstått där alla parter fick komma med förslag på förbättringar. Detta tillsammans med att skribenten har vägt de olika idéerna med hjälp av en kravmatris där kraven som hållarna behöver klara av har satts upp i en matris. Utifrån både matrisen och diskussionerna valdes sedan två olika koncept som hade högst potential att arbetas vidare med. / Currently rain gauges are used to ascertain rainfall data over specific areas to then be able to monitor weather conditions and dimension pipeline networks. For rain gauges to work they need to be stable and vertical to avoid measurement errors. The rain gauges must also be able to undergo maintenance work, which currently is done in an inefficient way as at least two people must be present for this type of work since it is carried out at a higher altitude. The goal of this thesis is to create concepts that can facilitate this work by making the rain gauge more easily accessible for one person to be able to carry out the work. To get there the writer has had discussions with people in the water and sewage industry who have shared their thoughts on this and come up with suggestions. Since then, different design methods have been used to create a variety of different ideas. The ideas have then been shown to the people involved and discussions about its function and cost did come along, where all parties could come with suggestions for improvements. This together with the fact that the writer has weighed the various ideas using a requirements matrix where the requirements that the holders need to meet have been set up in a matrix. Based on both the matrix and the discussions, two different concepts were then chosen that had the highest potential to be worked on further.

Denna rapport avser att förbättra och utveckla Sveriges flygvapens metoder för kategorisering och analys av avvikelser vid flygplansunderhåll. Säkerheten är den viktigaste aspekten vid flygning och oftast är det mänskliga faktorer som bidrar till att säkerheten äventyras. De mänskliga faktorerna är direkt relaterade till flygolyckor, därför får underhållsarbetet en stor roll inom flygsäkerheten. Studier påvisar att 70-80% av olyckor orsakas av mänskliga felhandlingar vid underhållsmoment vilket gör det ytterst viktigt att undersöka vilka faktorer som ligger bakom avvikelser. Målet med arbetet är att förstå och förklara felhandlingar. Tvåhundratvå avvikelserapporter från Sveriges Försvarsmakts avdelning F21 analyserades. Modellen ”Human Factors Analysis & Classification System- Maintenance Extension” (HFACS-ME) användes för att kategorisera avvikelserna. Resultatet visar att kategorierna inom HFACS-ME är för generella för att med precision kunna kategorisera avvikelserna på ett effektivt sätt. Därför tillförde författaren nya externa kategorier som berör leverantörer och en ny typ av dokumentationsbrist. Den nya modellen kallas för HFACS-SAFE. Det föreslås att ett systematiskt arbete med modeller samt informationsspridning om felhandlingar förhoppningsvis ska kunna minska antalet avvikelser. / This report aims to improve and develop Sweden's air force's methods for categorization and analysis of aircraft maintenance deviations. Safety is the most important aspect of aviation and human factors is usually a contributing factor when safety is jeopardized. Human factors are directly related to aviation accidents, and maintenance work therefore plays a major role in aviation safety. Studies show that 70-80% of accidents are caused by human error at the maintenance level, which makes it of outmost importance to investigate the factors behind deviations. An analysis of 202 deviation reports contributed from the Swedish Defense Forces department F21were made. The aim of the work is to understand and explain human errors. The model "Human Factors Analysis & Classification System Maintenance Extension" (HFACS-ME) was used to categorize the deviations. The results show that the HFACS-ME categories were too general to accurately categorize the deviations efficiently. Therefore, the author added new categories involving suppliers and a new type of documentation shortage. The new model is called HFACS-SAFE. The report also suggests that, through systematic work on models and distribution of information on wrong actions, deviations may hopefully be reduced.

Problemställning och syfte: Bromerade flamskyddsmedel (BFR) används i många varor och produkter. Polybromerade difenyletrar (PBDEs) är en av dessa och deras kemiska struktur liknar den i miljögiftet PCB och kan på samma sätt lagras upp i miljön samt skada människor och djur. På arbetsplatser där BFR förekommer riskerar medarbetarna att exponeras. I den här studien har olika BFR undersökts i samband med servicearbete på flygplan. Målet har varit att jämföra förekomsten i damm och luft, samt blod (serum) med resultat från tidi­gare studier. Metod: Damm- och luftprovtagning har genomförts vid olika faser av service­arbetet. Proverna har analyserats med avseende på olika typer av BRF. Dess­utom har medarbetarnas upptag av BRF via blodprov (serum) undersökts. Resultat: Undersökningen har visat att samtliga former av PBDE samt övriga BFR förekommer i höga koncentrationer i damm och luft i flygplanen, men med ojämn fördelning. Analyserna av serum visade att flygmekanikerna har förhöjda nivåer jämfört med svensk allmänhet och jämförbar nivå med högexponerade yrkesgrupper. Medarbetarnas ålder, år i yrke och arbetad tid i flygplan den senaste månaden uppvisade inget samband i förhållande till PBDE i serum. Slutsats: Koncentrationerna av BFR i damm och luft är högre än i de flesta andra miljöer och koncentrationerna i serum är högre än de flesta referens­gruppers. För att minska risken för exponering behöver insatserna för att mini­mera dammet via städning förbättras. Dessutom bör informationen gällande hygien och användning av personlig skyddsutrustning repeteras för medarbe­tarna. Samtliga yrkeshygieniska åtgärder bör fastställas och hanteras i det systematiska arbetsmiljöarbetet via rutiner och handlingsplaner. / Presentation and aim: Brominated flame retardants (BFRs) are used in many materials and products. Polybrominated diphenyl ethers (PBDEs) are the most well known and because of their structures, similar to that of PCB, they have been proposed to possibly affect health and environment. Occupational exposure has been an issue for years and this study investigated BRF in aircraft mainte­nance. The aim of this study was to assess the presence and levels of BRFs in dust, air and blood (serum) and compare the results with different references. Method: Dust and air were sampled in different phases of the work with the air­craft and analysis of a spectrum of BFR was performed. In addition, serum from employees was sampled and analyzed for the presence of PBDEs. Result: PBDEs and other BFRs were found in dust and air samples at high con­centrations. Serum concentrations in the technicians were slightly higher to those observed in the general Swedish population and in the same magnitude as some highly exposed occupational references. Years of work, age or time spent in the aircraft before giving blood seems not to have an impact on the level of BFRs in serum. Conclusion: This study shows high concentrations of BFR in dust and air in the aircraft and the concentrations of PBDEs in serum were high compared to most reference groups. To minimize the risk for exposure, it is important to focus on industrial hygiene improvements to minimize the amount of dust in working areas. The personal hygiene and use of personal safety equipment can also be improved and the routines should be described and included in the appropriate documentation regarding work environment.

Industry 4.0 is being investigated all around the world and it brings an entire arsenal of new tech-nology. It is during major technological changes where we have the chance to change old pat-terns. It is through knowledge of the future and discussion that SSAB and IF Metall will be able to steer the technological changes into the desired direction; A direction which promotes economic and environmental sustainability as well as creating an attractive workplace.There were three objectives with this project. The first objective was to map the current state of maintenance work at SSAB. The second was to develop a future vision within the concept Indus-try 4.0, which promotes attractive workplaces. The last objective was to evaluate the method used to develop the vision. The mapping of the current state of maintenance at SSAB is based on interviews and obser-vations. We decided to delimitate us to shift maintenance. The reason to focus on the shift main-tenance unit of SSAB was that because contain many competences and work all over the pro-duction area. The result of the mapping is that the work is characterized by variating tasks, personal development and pride. It is also male-dominated and characterized by old traditions, tough jargon and macho culture. In general, we conclude that it is an attractive workplace for those who belong to the current homogeneous group.The future vision was developed using personas and workshops. Three personas were created to represent the target group. They were used as a basis of discussion for us and for the participants in the three workshops. The goal of the workshops was to generate a high quantity of futuristic and abstract ideas. The ideas were then combined with theories regarding Industry 4.0 and at-tractive workplaces to form a future vision. To create attractive work content, the future vision focused on placing the worker in the centre of decision-making as a problem solver. This was ac-complished by using new technology to provide information to the worker so he or she can make an informed decision: a digital assistant. To enhance the learning capability of workers the vision contained a VR world where the worker can practise different scenarios. The VR can also be used for marketing to attract people from outside the company. The futuristic vision also presented crowdsourcing of experts and tutors to improve the troubleshooting process and shorten the learning period. If an error is too complicated, the worker has the opportunity to connect to an expert using AR to get their guidance. At the beginning of an employment, every worker is enti-tled to a tutor who will assist you on your missions. To make the workplace more attractive and to change the old picture of the steel industry the vision presented three improvement areas. Firstly, clean & bright facilities which will attract a wider range of people. Secondly, centralised office where employees can meet, work and network. Thirdly, new working roles focusing on troubleshooting and sustainable solutions.Our recommendation is to explore the other maintenance divisions at SSAB and other industries to see if maintenance of acute problems can be centralised over the borders of industries. We also recommend future projects to use participation of managers and workers throughout the implementation process to create higher acceptance and understanding, but also to reduce fear, resistance and promote ownership to the change process. / Industri 4.0 undersöks just nu över hela världen och det medför en hel arsenal av ny teknik. Det är under stora teknologiska förändringar som vi har möjligheten att ändra gamla mönster. SSAB har, genom det här projektet, aktivt valt att skapa ett diskussionsunderlag om framtidens underhållsarbete på SSAB. Det är genom kunskap om framtid och diskussion som SSAB och IF Metall kommer kunna styra den teknologiska utvecklingen i rätt riktning. En riktning som främjar hållbarhet ur både klimat och ekonomisk synvinkel, såväl som skapar en attraktiv arbetsplats. Projektet bestod av tre mål. Det första målet var att kartlägga nuläget för underhållsarbetet på SSAB. Det andra målet var att utveckla en framtidsvision inom ramarna för konceptet Industri 4.0, en framtidsvision som främjar attraktiva arbetsplatser. Det tredje och sista målet var att utvärdera den metod som används för att utveckla framtidsvisionen. Kartläggningen av nulägesbeskrivningen på SSAB är baserad på intervjuer och observationer. Vi beslöt oss för att avgränsa oss till skiftunderhåll då de besitter många kompetenser samt arbetar över hela stålverket. Resultatet från nulägesbeskrivningen visade att arbetet karaktäriseras av varierande arbetsuppgifter, personlig utveckling och yrkesstolthet. Skiftunderhåll är mansdominerat och kännetecknas av gamla traditioner, tuff jargong samt macho-kultur. Vår slutsats är därför att arbetsplatsen generellt kan ses som attraktiv till de människor som tillhör den nuvarande homogena gruppen.Framtidsvisionen utvecklades med hjälp av personas och workshops. Tre personas skapades för att representera målgruppen. Syftet var att använda dem som diskussionsunderlag både för oss men även för deltagarna i de tre workshops som genomfördes under projektet. Målet med workshopsen var att generera en hög kvantitet av futuristiska och abstrakta idéer. Idéerna kombinerade därefter med teori kring Industri 4.0 och attraktiva arbetsplatser för att till slut forma framtidsvisionen. För att skapa ett attraktivt arbetsinnehåll fokuserar framtidsvisionen på att placera arbetaren i centrum av beslutsfattandet som en problemlösare. Det uppnåddes genom att använda ny teknologi för att förse arbetaren med information så att hen kan fatta ett välgrundat beslut: en digital assistent. För att effektivisera arbetarens inlärningsförmåga innehåller visionen en VR värld där arbetaren kan öva i olika scenarion. VR världen kan också användas i marknadsföringssyfte för att attrahera personer utanför företaget. Den futuristiska visionen presenterar även crowdsourcing av experter och handledare för att förbättra felsökningsprocessen samt förkorta inlärningsperioden. Arbetaren har möjlighet att, om ett uppstått fel är för komplicerat, ringa upp en expert och få deras vägledning genom AR glasögon. I början av en anställning har varje arbetare tillgång till en handledare som kan bistå med assistans under uppdragen. För att göra arbetsplatsen mer attraktiv och för att ändra den gamla bilden av stålindustrin presenterar visionen tre förbättringsområden. Det första området är rena och ljusa faciliteter som kommer attrahera ett bredare utbud av människor. Det andra området är centraliserat kontor där de anställda kan träffas, arbeta och umgås. Det tredje området är nya arbetsroller som fokuserar på felsökning och hållbara lösningar.Vår rekommendation är att utforska de andra underhållsavdelningarna på SSAB och även underhållsarbete i andra industrier. Syftet är att se om underhåll för akuta problem kan bli centraliserade över industrigränser. Vi rekommenderar också framtida projekt att använda deltagande av chefer och arbetstagare under hela processen för att skapa högre acceptans och förståelse för förändringen. Deltagande är också viktigt för att minska rädsla, motstånd och främja känslan av ägande gentemot förändringen.

In this paper, a periodic maintenance model is formulated assumingcontinuous monitoring, imperfect preventive maintenance (PM) and perfect correctivemaintenance (CM) using three decision variables, (I, N, Z). The model is derived in aninfinite horizon context where the mean cost per unit time is modelled. PM actionsare performed N − 1 times at time instants iT for i = 1, ..., N − 1, where T = ∆T · Iand ∆T is a fixed positive number representing the minimum time allowed betweenPM actions and I is a time interval multiple representing the decision of how oftenPM actions should be performed. The N:th maintenance activity is either a plannedreplacement (if Z = 0) or a corrective replacement from letting the component runto failure (if Z = 1). Imperfect PM is modelled using age reductions, either using aconstant r or a factor γ. Previous research on assumptions of these types has beenlimited as the assumptions yield models of high complexity which are not analyticallytractable. However, assumptions of this type are considered more realistic than othermore thoroughly researched assumptions, using e.g. minimal CM. Therefore, twocomplimentary optimisation methods are proposed and evaluated, namely, completeenumeration and a specially derived genetic algorithm which can be used for differentproblem sizes respectively. Carefully determined solution bounds enabled completeenumeration to be applicable for many input parameter values which is a great strengthof the proposed model. / I denna rapport modelleras en periodisk underhållsmodell baserat på antagandenakontinuerlig tillsyn,. ofullständigt förebyggande underhåll (FU) och perfektavhjälpande underhåll (AU) genom tre beslutsvariabler (I, N, Z). Modellen härledsinom ramen för en oändlig planeringshorisont där genomsnittskostnaden pertidsenhet modelleras. FU åtgärder utförs vid N − 1 stycken tillfällen vid tidpunkternaiT för i = 1, ..., N − 1, där T = ∆T · I och ∆T är ett givet positivt tal som representerarden minsta tillåtna tiden mellan FU åtgärder och I är en tidsintervallmultipelsom representerar beslutet kring hur ofta FU åtgärder ska utföras. Den N:teunderhållsåtgärden är antingen ett planerat utbyte (om Z = 0) eller ett avhjälpandeutbyte från att låta komponenten arbeta tills dess att den går sönder (om Z = 1).Ofullständigt FU modelleras genom åldersreduktion, antingen genom en konstantr eller en faktor γ. Det har visat sig finnas få tidigare studier som baseras påliknande antaganden då antaganden av denna typ resulterar i modeller av högkomplexitet som inte går att optimera analytiskt. Dock anses antaganden av dennatyp vara mer realistiska än andra mer välstuderade antaganden som exempelvisminimalt AU. Därför föreslås och utvärderas två kompletterande optimeringsmetodertill modellen, nämligen, total genomsökning och en specifikt anpassad genetiskalgoritm som kan användas för olika problemstorlekar. Genom att härleda effektivalösningsavgränsningar kunde optimering med hjälp av total genomsökning bli möjligtför många olika värden på modell parametrarna vilket är en stor fördel med denslutgiltiga modellen.