I denna undersökning har vi valt att studera outsourcing av fastighetsförvaltning. Medproblemformuleringen ”Hur fungerar outsourcing av fastighetsförvaltning i Sverige?” harundersökningen avgränsat sig både geografiskt och efter en bransch. Syftet medundersökningen är att beskriva hur outsourcingen av fastighetsförvaltning fungerar i Sverigeoch redovisa såväl kunden som leverantörens perspektiv. Den teoretiska referensrameninkluderar kärnkompetensteorin, transaktionskostnadsteorin, agentteorin och relationsteorin.Med en fallstudieansats av sju undersökningsenheter har semistrukturerade intervjuergenomförts. Undersökningen inkluderar tre respondenter från leverantörssidan, tvårespondenter från kundsidan samt två respondenter utanför branschen vilka används som enjämförelsebas i undersökningen. En egentillverkad analysmodell som fokuserar på de olikateoriernas inflytande vid de olika stegen i outsourcingprocessen har lett fram till att det finnsinslag av alla teorier under de olika stegen. Transaktionskostnadsteorin visar sig vara mestframträdande (i steg 1) när respondenterna redovisar grunderna till sina val att outsourca ochrelationsteorin har inslag i samtliga steg vilket visat sig att många undersökningsenheter strävarefter men som sällan uppnås.Slutsatsen är att branschspecifika och även organisationsspecifika omständigheter har visat sigha en stor inverkan på outsourcingprocessen. Att undersökningsfallen har likheter ochskillnader däribland, skillnader i involveringsgraden (valet att outsourca alla fastighetsrelateradefrågor eller enbart fastighetsförvaltningen), hur styrningen av dessa fungerar medincitamentsmodeller samt upplevelsen från kundens sida om hur stor kontroll de besitter.Likheterna för outsourcingprocessen är att kostnadspressen fortfarande har stor betydelse, attsynergier är viktigt och att samtliga respondenter har en stor förståelse för desskärnkompetenser och kärnkompetensernas betydelse i outsourcingsprocessen.

<p> </p><p><strong>Bachelor thesis within Business Administration</strong></p><p><strong>Title: </strong>Effective estate management</p><p><strong>Author:</strong> Joacim Ståhl</p><p>Patrik Styrbjörn</p><p><strong>Tutor: </strong>Gunnar Wramsby</p><p><strong>Date: </strong>2008-06-05</p><p><strong>Subject terms: </strong>Estate management, efficiency, key figure, good examples, manager, real estate</p><p> </p><p><strong>Abstract:</strong></p><p><strong>Background: </strong>Concerning the global economy and the picture given in real estate business that efficiency and profitability are needed to survive is it intresting to study and search for good example to reach an effective and profitable estate management.</p><p><strong>Purpose:</strong> The purpose of the thesis is to describe the work of real estate concern to reach efficiency and profitability from the owner/manager perspective.</p><p><strong>Method:</strong> Through qualitative interviews with eight respondents in four different real estate concerns describe good examples on effective estate management and with this fulfil the purpose of this essay. Two interviews per company were made, one at the company and one over phone to reach better security concerning the answers.</p><p><strong>Theory:</strong> The theory is divided in to four mainparts were the first two explains estate management and financial control. Thereafter comes an impression concerning efficiency and how efficiency is secured in estate mangement from a theoratical perspective.</p><p><strong>Empiri: </strong>This part of the essay is about the interviews made and through them show how real estate concern works with efficiency by focusing on good examples in which the companys find themself efficient.</p><p><strong>Analysis:</strong> Comparing the theories and the empirical research to analys and try to describe efficient estate management.</p><p><strong>Conclusions: </strong>Efficient estate management is about controlling the costs and especially about the opreating costs. Important to reach operative efficiency is therefore to continuosly follow up the costs and to do readings every month. To compose and continuosly work with budget and action plans for each estate is important in order to reach efficiency in the management of estates.<strong> </strong></p> / <p> </p><p><strong>Kandidatuppsats inom företagsekonomi</strong></p><p><strong>Titel: </strong>Effektiv fastighetsförvaltning</p><p><strong>Författare:</strong> Joacim Ståhl</p><p>Patrik Styrbjörn</p><p><strong>Handledare: </strong>Gunnar Wramsby</p><p><strong>Datum: </strong>2008-06-05</p><p><strong>Ämnesord: </strong>Fastighetsförvaltning, effektivitet, nyckeltal, goda exempel, förvaltare, fastigheter</p><p> </p><p><strong>Sammanfattning:</strong></p><p><strong>Bakgrund: </strong>Med tanke på läget i den globala ekonomin och den bild som givits inom fastighetsbranschen att effektivitet och lönsamhet som krävs för att överleva är det intressant att undersöka och söka efter goda exempel för att uppnå en effektiv och lönsam förvaltning av fastigheter.</p><p><strong>Syfte:</strong> Syftet med uppsatsen är att beskriva fastighetsbolags arbete med att uppnå effektivitet och lönsamhet ur ett perspektiv sett från ägare/förvaltare.</p><p><strong>Metod:</strong> Genom kvalitativa intervjuer med åtta respondenter inom fyra olika fastighetsförvaltande bolag beskriva goda exempel på effektiv fastighetsförvaltning och därmed uppfylla syftet med uppsatsen. Två intervjuer skedde per bolag, varav en hos bolaget och en per telefon för ökad säkerhet angående erhållna svar.</p><p><strong>Teori:</strong> Teorin är uppdelad i fyra huvudkapitel där de två första förklarar begreppen fastighetsförvaltning och ekonomistyrning. Därefter sker en fördjupning mot effektivitet och hur effektivitet säkerställs inom fastighetsförvaltning ur ett teoretiskt perspektiv.</p><p><strong>Empiri: </strong>Denna del av uppsatsen bygger på intervjuer för att visa på hur fastighetsbolag arbetar med effektivisering genom att fokusera på goda exempel där respondenterna uppfattar sig som effektiva.</p><p><strong>Analys:</strong> Jämförelse mellan teorier och och den empiriska undersökning för analys och försök att beskriva effektiv fastighetsförvaltning.</p><p><strong>Slutsats: </strong>Effektiv fastighetsförvaltning handlar till stor del om kostnadskontroll och i synnerhet av driftskostnaderna. Ett aktivt arbete med täta avläsningar och uppföljningar är viktigt för att uppnå effektivitet operativt. Att kontinuerligt arbeta med budget och handlingsplaner för varje fastighet är av stor vikt för att nå effektivitet i förvaltningen av fastigheter.</p>

The expansion of photovoltaic plants has increased significantly within the EU and in Sweden, where a contributing cause has been a higher environmental thinking and lower prices for solar cell installations. Interest in installing solar cells has increased in society as a whole and an increasing number of municipalities are interested in solar cells. One of these municipalities is Forshaga municipality, which strives to be climate neutral until 2030. This study examined whether a number of selected municipal properties in the Forshaga municipality were suitable for installing solar cells based on the degree of self-use and the degree of self-sufficiency and the electricity cost of produced electricity (LCOE - Levelized cost of energy). The study also examined whether these selected properties would be suitable for solar cells if certain conditions were changed to simulate that they were located in another location with different conditions. Of the properties included in the study, there was a care home, two schools, Forshaga municipal house, a wastewater treatment plant and a waterplant. Of the examined municipal properties, a school, the nursing home and the municipal house were considered most suitable for solar cells based on the above criteria. The property that was considered most suitable was the Grossbolskolan which was the smaller of the two schools. Grossbolskolan had a self-utilization rate and a self-sufficiency rate of 87 and 15 percent respectively and the lowest cost for the produced electricity by about 0.88 SEK/kWh. The municipal house and the care home had a slightly higher production cost for the produced electricity. Some conclusions could be drawn from the part of the study that examined whether the properties were suitable for mounting solar cells if they had been placed in another location with other conditions. One conclusion was that the properties should have a similar electricity consumption as the investigated properties in this study, with a higher electricity consumption daytime when the solar cells produce the most to obtain a high self-use. The degree of selfuse was highest for the plants that were located in the east / west direction, which indicates that the electricity consumption in these type properties was more suitable for solar cell installations whose production is more widespread throughout the day. In order for the repayment period not to exceed the assumed life expectancy of the solar cell plant of 25 years, the self-use rate should not be less than 50 to 60 percent. Finally, the study also found that the properties recommended as suitable had between 1 - 3.5 m2 solar cells / MWh annual electricity use in the property, which can be used as a guideline value to see if the property is suitable for solar cells. If this value were lower, the self-sufficiency rate was low, if it was greater, the self-utilization rate was low.

BAKGRUND: Fastighetsmarknaden har generellt sett utvecklats starkt under senare år till följd av sjunkande räntor och brist på ytor för exempelvis kontor och bostäder. I verkligheten har utvecklingen dock varierat för olika fastighetstyper och geografiska lägen. Hur respektive fastighetstyp eller geografiskt läge påverkar aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen är däremot ovisst. Genom att analysera och kategorisera innehaven hos de noterade fastighetsbolagen utifrån fastighetstyp och geografisk placering avser studien analysera huruvida denna utveckling har påverkat aktiemarknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen. SYFTE: Syftet med studien är att undersöka och analysera hur marknadens värdering av de noterade fastighetsbolagen i Sverige påverkas av fastighetsbeståndens indelning i olika fastighetstyper och geografiska lägen. Vidare ämnar studien ge bättre informationsunderlag för investerare som utvärderar fastighetsbolagen som potentiella investeringsobjekt GENOMFÖRANDE: Studien har genomförts med en kvantitativ forskningsmetod, där data för respektive fastighet i samtliga svenska noterade fastighetsbolag inhämtats och kategoriserats baserat på fastighetstyp, geografiskt läge och hyresvärde. Vidare har paneldataanalyser utförts för att analysera sambanden mellan värderingen av respektive företag kontra deras innehav. SLUTSATS: Slutsatsen av studien är att det med statistisk signifikans inte går att härleda att eller hur respektive fastighetsinnehav påverkar värderingen av respektive fastighetsbolag. Vidare visar studien att respektive företags innehav inte ensamt kan härleda varför ett fastighetsföretag handlas till substansvärdespremie/-rabatt. Istället har studien visat relativt starka underlag för att det i stor utsträckning är räntan som driver värderingen av respektive fastighetsbolag, där en högre räntenivå skulle innebära lägre värdering och en lägre räntenivå skulle innebära högre värdering. / BACKGROUND: The real estate market in Sweden has developed strongly over past years, mostly due to decreasing interest rates and a shortage of space for offices, housing as well as other types of real estate. In reality, the development has varied amongst real estate types and geographical locations, although the extent to which different types and locations affect valuation of listed real estate companies, is still uncertain. By examining and categorizing the holdings of listed real estate companies by real estate type and geographical location, the uncertain effects of these developments should be made clearer. AIM: The aim of the study is to examine and analyze the relationship between the market value of the Swedish listed real-estate companies and their corresponding holdings based on geographical location and real-estate types. COMPLETION: The study has been conducted with the use of a quantitative research method, where data for each real estate in each corresponding company has been retrieved and categorized based on real-estate type, geographical location and value. Thereafter, a series of paneldata models were built in order to analyze the relationship between the valuation and each corresponding company based on their holdings. CONCLUSION: The study concludes that the relationship between the valuation of a company and their holdings based on geographical location and real-estate types cannot be derived with statistical significance. The same conclusion holds for a relationship between NAV discount/premium and the market value of the companies. Instead, the study concludes that the major factor affecting the market value of the companies is the interest rate, where a higher interest rate leads to lower valuations, and a lower interest rate leads to higher valuations.

<p>Under 90-talet fram tills idag har en koncentration mot företagens kärnverksamhet kunnat märkas. Denna koncentration kan exempelvis ske genom att sälja de fastigheter man är verksam i. 1997 sålde Atlas Copco sina fastigheter i Sickla för att sedan hyra tillbaka dem och köpare var Ljungberggruppen, vilket vi valt att undersöka genom en fallstudie. Syftet med uppsatsen är att belysa varför Atlas Copco valde att sälja sina fastigheter samt att påvisa likheter och skillnader med andra fall. Vi avser även att undersöka hur nyttjarna av Atlas Copcos lokaler i Sickla upplevt ägarbytet.</p><p>Resultatet vi kommit fram till är att Atlas Copco fattade beslut om fastighetsförsäljning efter att de flyttat sin tillverkningsverksamhet från Sickla och det uppstod ett minskat lokalbehov. Samtidigt var företaget i behov av pengar och som börsnoterat företag skulle det inte vara ekonomiskt försvarbart gentemot aktieägare att ge sig in i fastighetsbranschen. Detta i kombination med att man inte var tillräckligt kunnig gällande drift och utveckling av fastigheter på ett så pass tillfredställande sätt som skulle krävas. Försäljningen har både likheter men även skillnader mot andra företags fastighetsförsäljningar. En stor skillnad vi kan konstatera är att börsnoterade företags fastighetsägande styrs av avkastningskrav från aktieägare. Vidare har vi kunnat konstatera att Atlas Copcos anställda upplevt en förändring efter ägarbytet och att den till stor del varit positiv.</p>

No description available.

No description available.

Bachelor thesis within Business Administration Title: Effective estate management Author: Joacim Ståhl Patrik Styrbjörn Tutor: Gunnar Wramsby Date: 2008-06-05 Subject terms: Estate management, efficiency, key figure, good examples, manager, real estate   Abstract: Background: Concerning the global economy and the picture given in real estate business that efficiency and profitability are needed to survive is it intresting to study and search for good example to reach an effective and profitable estate management. Purpose: The purpose of the thesis is to describe the work of real estate concern to reach efficiency and profitability from the owner/manager perspective. Method: Through qualitative interviews with eight respondents in four different real estate concerns describe good examples on effective estate management and with this fulfil the purpose of this essay. Two interviews per company were made, one at the company and one over phone to reach better security concerning the answers. Theory: The theory is divided in to four mainparts were the first two explains estate management and financial control. Thereafter comes an impression concerning efficiency and how efficiency is secured in estate mangement from a theoratical perspective. Empiri: This part of the essay is about the interviews made and through them show how real estate concern works with efficiency by focusing on good examples in which the companys find themself efficient. Analysis: Comparing the theories and the empirical research to analys and try to describe efficient estate management. Conclusions: Efficient estate management is about controlling the costs and especially about the opreating costs. Important to reach operative efficiency is therefore to continuosly follow up the costs and to do readings every month. To compose and continuosly work with budget and action plans for each estate is important in order to reach efficiency in the management of estates. / Kandidatuppsats inom företagsekonomi Titel: Effektiv fastighetsförvaltning Författare: Joacim Ståhl Patrik Styrbjörn Handledare: Gunnar Wramsby Datum: 2008-06-05 Ämnesord: Fastighetsförvaltning, effektivitet, nyckeltal, goda exempel, förvaltare, fastigheter   Sammanfattning: Bakgrund: Med tanke på läget i den globala ekonomin och den bild som givits inom fastighetsbranschen att effektivitet och lönsamhet som krävs för att överleva är det intressant att undersöka och söka efter goda exempel för att uppnå en effektiv och lönsam förvaltning av fastigheter. Syfte: Syftet med uppsatsen är att beskriva fastighetsbolags arbete med att uppnå effektivitet och lönsamhet ur ett perspektiv sett från ägare/förvaltare. Metod: Genom kvalitativa intervjuer med åtta respondenter inom fyra olika fastighetsförvaltande bolag beskriva goda exempel på effektiv fastighetsförvaltning och därmed uppfylla syftet med uppsatsen. Två intervjuer skedde per bolag, varav en hos bolaget och en per telefon för ökad säkerhet angående erhållna svar. Teori: Teorin är uppdelad i fyra huvudkapitel där de två första förklarar begreppen fastighetsförvaltning och ekonomistyrning. Därefter sker en fördjupning mot effektivitet och hur effektivitet säkerställs inom fastighetsförvaltning ur ett teoretiskt perspektiv. Empiri: Denna del av uppsatsen bygger på intervjuer för att visa på hur fastighetsbolag arbetar med effektivisering genom att fokusera på goda exempel där respondenterna uppfattar sig som effektiva. Analys: Jämförelse mellan teorier och och den empiriska undersökning för analys och försök att beskriva effektiv fastighetsförvaltning. Slutsats: Effektiv fastighetsförvaltning handlar till stor del om kostnadskontroll och i synnerhet av driftskostnaderna. Ett aktivt arbete med täta avläsningar och uppföljningar är viktigt för att uppnå effektivitet operativt. Att kontinuerligt arbeta med budget och handlingsplaner för varje fastighet är av stor vikt för att nå effektivitet i förvaltningen av fastigheter.

Under 90-talet fram tills idag har en koncentration mot företagens kärnverksamhet kunnat märkas. Denna koncentration kan exempelvis ske genom att sälja de fastigheter man är verksam i. 1997 sålde Atlas Copco sina fastigheter i Sickla för att sedan hyra tillbaka dem och köpare var Ljungberggruppen, vilket vi valt att undersöka genom en fallstudie. Syftet med uppsatsen är att belysa varför Atlas Copco valde att sälja sina fastigheter samt att påvisa likheter och skillnader med andra fall. Vi avser även att undersöka hur nyttjarna av Atlas Copcos lokaler i Sickla upplevt ägarbytet. Resultatet vi kommit fram till är att Atlas Copco fattade beslut om fastighetsförsäljning efter att de flyttat sin tillverkningsverksamhet från Sickla och det uppstod ett minskat lokalbehov. Samtidigt var företaget i behov av pengar och som börsnoterat företag skulle det inte vara ekonomiskt försvarbart gentemot aktieägare att ge sig in i fastighetsbranschen. Detta i kombination med att man inte var tillräckligt kunnig gällande drift och utveckling av fastigheter på ett så pass tillfredställande sätt som skulle krävas. Försäljningen har både likheter men även skillnader mot andra företags fastighetsförsäljningar. En stor skillnad vi kan konstatera är att börsnoterade företags fastighetsägande styrs av avkastningskrav från aktieägare. Vidare har vi kunnat konstatera att Atlas Copcos anställda upplevt en förändring efter ägarbytet och att den till stor del varit positiv.

Som följd av den rådande globaliseringen har företag och ägarandelar fått en större geografisk spridning. Detta har ställt krav på en mer harmoniserad redovisning för att främja jämförbarheten mellan företag internationellt. Med bakgrund till detta infördes gemensamma redovisningsregler inom EU. IASB blev det beslutsfattande organet som införde redovisningsreglerna IFRS/IAS, där IAS 40 fick en betydande inverkan på redovisning av fastigheter. Redovisning till verkligt värde av fastigheter trädde i kraft 2005 efter EUs antagande av IAS 40 för publika fastighetsbolag. Vi har valt en kvantitativ forskningsansats för att undersöka ifall införandet av IAS 40 har gjort att fastighetsbolagen redovisar en mer värderelevant information vid aktieprissättning. Att nu värdera fastigheter till verkligt värde har både teoretiskt såväl praktiskt skapat en del komplikationer. Införandet innebär ett tydligt avsteg från traditionella redovisningsprinciper såsom försiktighetsprincipen och konservativ redovisning. Detta har resulterat i att företagen tar upp orealiserade värden i resultaträkningen. Vi har samlat in data från de publika fastighetsbolagen under tiden 2001-2011 och genomfört regressionsanalyser för att se hur värdeförändringarna i redovisningsinformation har påverkat aktiepriset. Vårt empiriska resultat tyder på att förändringar i bokfört värde på eget kapital och nettoresultatet har totalt sätt fått en reducerande inverkan på aktiepriset. Detta innebär att IAS 40 inte har bidragit till en mer värderelevant information vid aktieprissättning. Vi ser dock att nettoresultatet har fått en ökad betydelse, samtidigt som bokfört värde på eget kapital har minskat avsevärt.