No description available.

Detta arbete har ägnat särskild uppmärksamhet åt kommersiella fastigheter, fastighetsvärderingar och olika metoder för fastighetsvärdering. Uppsatsen börjar med att understryka vikten av korrekta fastighetsvärderingar och presenterar den svenska marknaden för kommersiella fastigheter som en betydande och dynamisk sektor. Syftet med uppsatsen är att få en djupare förståelse för fastighetsvärdering, utforska och analysera olika värderingsmetoder, identifiera de metoder som tillämpas i praktiken och undersöka om olika värderingsmetoder används för olika typer av kommersiella fastigheter. Undersökningen är geografiskt begränsad till Sverige och inriktad på de tre vanligaste värderingsmetoderna för kommersiella fastigheter. Arbetet är baserat på både kvalitativa och kvantitativa forskningsmetoder och inkluderar litteraturstudier, dokumentanalys, personliga intervjuer och samtal med professionella fastighetsanalytiker och fastighetsvärderare från några av Sveriges största fastighets- och värderingsbolag. Den teoretiska grunden för arbetet är strukturerad i fyra distinkta avsnitt: Olika typer av kommersiella fastigheter och deras karakteristiska drag, värdebegrepp inom fastighetsvärdering, marknads- och fastighetsanalys samt ett omfattande avsnitt om de olika värderingsmetoderna. Efter att ha gått igenom teorin presenteras resultaten från den empiriska data, vilka ger en inblick i vilka värderingsmetoder som faktiskt används i praktiken. Slutligen genomförs en analys och diskussion där teori och praktik jämförs för att identifiera likheter och skillnader. Resultatet visar tydligt att kassaflödesmetoden, en avkastningskalkylbaserad metod, är dominerande vid nästan all värdering av olika typer av kommersiella fastigheter i Sverige. / The main focus of this study is on commercial property, property valuations, and different property valuation methods. The thesis begins by emphasising the importance of accurate property valuations and introduces the Swedish commercial property market as an important and dynamic sector. The purpose of the thesis is to gain a deeper understanding of property valuation, to research and analyse different valuation methods, to identify the methods used in practice, and to investigate whether different methods are used for different types of commercial property. The study is geographically limited to Sweden and focuses on the three most common valuation methods for commercial property. The work is based on both qualitative and quantitative research methods and includes literature reviews, document analysis, personal interviews, and discussions with professional property analysts and valuers from some of Sweden's largest property and valuation companies. The theoretical basis of the work is divided into five distinct sections: Different types of commercial property and their characteristics features, Value concepts in property valuation, Market and property analysis, and a comprehensive section on the different valuation methods. After going through the theory, the results of the empirical data are presented, giving an insight into the valuation methods actually used in practice. Finally, there is an analysis and discussion are carried out where theory and practice are compared to identify similarities and differences. The result clearly shows that the discounted cash flow method, a return-based method, is dominant in the valuation of various types of commercial property.

<p>Syfte</p><p>Detta arbete tar sin utgångspunkt i det problematiska miljonprogramsområdet Fisksätra och Stena Fastigheters AB arbete för att minska segregation, brottslighet, omflyttning och den höga andelen hushåll med sociala/ekonomiska problem. Detta arbete är viktigt pga. de kostnader, såväl ekonomiska som mänskliga, som omger det. Kostnader som påverkar både bostadsbolag och samhälle. Syftet är att jämföra de litterära idéer och modeller som finns för att göra ett problembostadsområde bättre med Stena Fastigheters empiriska arbete. Finns det skillnader, vari ligger dessa och kan parterna lära sig något utav varandra?</p><p>Metod</p><p>För att nå mitt resultat har jag använt mig utav en kvalitativ metod med litteraturstudier, intervjuer och observationer.</p><p>Resultat & Slutsats</p><p>Det jag dels funnit är att både litteratur och bostadsbolag beskriver samma faktum som de tycker är viktiga att jobba med. Men det finns också skillnader som främst handlar om att litteraturen är något bristfällig i idéerna om hur man implementerar en förändringsfaktor/modell samt generaliserande och tar inte hänsyn till skillnader i etnicitet. Ur den andra synvinkeln gäller också att bostadsbolaget inte arbetar eller tar hänsyn till vad litteraturen menar är viktiga områden att arbeta med. Det finns också områden som jag påvisar är viktiga men som både bostadsbolag och litteratur missat. Dessa områden är samarbete, kommunikation, förankring av engagemang och kunskap, mediekontakter, intern- och extern marknadsföring, analys och uppföljning samt bättre och effektivare kontakt med andra organisationer.</p><p>Förslag till fortsatt forskning</p><p>•Hur ska/kan ett bostadsbolag utnyttja kraften bakom media och PR för att marknadsföra och tvätta bort ett dåligt rykte från ett bostadsområde? En bra början kan vara Grönroos ”Modell över kundupplevd kvalité”.</p><p>•Hur förändrar och stödjer ledningen organisationen så att den passar det förändringsarbete som sker i bostadsområdet? Synsättet kan exempelvis utgå ifrån böckerna ”Marknadsföring i tjänsteekonomin” och ”Kundnära organisation och serviceutveckling i bostadsföretag”.</p><p>•Hur optimerar bostadsföretaget samarbetet med andra organisationer samt hur kan de dra nytta av varandra för att skapa synergieffekter?</p><p>Uppsatsens bidrag</p><p>Uppsatsen bidrar till att skapa en djupare förståelse angående problematiken kring fastighetslitteraturens oftast stela verklighet, mot den dynamiskt föränderliga empiriska verkligheten. Den belyser skillnader och likheter hur litteratur/företag anser att man ska jobba med ett problembostadsområde, samt att det saknas idéer/arbete i förändringsarbetet. Min förhoppning är självklart också att uppsatsen ska bidra till att såväl företag som andra författare tar till sig mitt arbete, och använder detta som en extra knuff för att lösa problematiken kring problembostadsområden.</p> / <p>Aim</p><p>This assignment takes its starting point in the problem related residential area of Fisksätra and the real estate company Stena Fastigheter ABs work to reduce segregation, crime, rental vacancy, movement and the large number of household with social/financial problems. This work is important because of the costs, both financial and human, surrounding it. Costs that affect the real estate company as well the entire society. The purpose of this assignment is to concisely describe what the literature and Stena Fastigheter AB does to make a problem related residential area better. And to examine if any simi¬larities exists, if the literature and the companies procedure differ from one another and if they have anything to learn from each other.</p><p>Method</p><p>To reach a result I have used a qualitative method with literature studies, interviews and observations.</p><p>Result & Conclusion</p><p>I have partly found that both literature and the real estate company describe same conditions that they believe are important to work with. But there is also a difference which mainly is about the literatures insufficient ideas about how you implement a change factor/model, how it genera¬lizes and doesn’t take in fact different ethnical ideas. The company in the other hand doesn’t work with all of the ideas that the literature means are important areas. There are also areas that I prove to be important but both sides have not recognized. These are co-operation, communi¬cation, support/rooting of commitment and knowledge, media contacts, internal- and external marketing, analysis and follow-up with better and more effective connections with other organizations.</p><p>Suggestions for future research</p><p>•How shall/can a real estate company use the power behind media and PR to market and wash away a bad reputation from a residential area? A good start could be Grönroos ”Modell över kundupplevd kvalité”.</p><p>•How do the management change and support the organization so it fits with the improvement work and change in the residential area? The approach could start from the books ”Marknadsföring i tjänsteekonomin” and ”Kundnära organisation och serviceutveckling i bostadsföretag”.</p><p>•How do you optimize the real estate companies co-operation with other organizations and how can they contribute to one another to create synergy effects?</p><p>Contribution of the thesis</p><p>This assignment contributes to create a deeper understanding of the problems around the real estate literatures often stiff reality, compared to the dynamical changeful empirical reality. It illustrates differences and simi¬larities of how literature/companies consider working with a problem related residential area, along with missed ideas/work about improvements. Naturally I also have hopes of that this assignment shall make contribute to companies and other authors in there work, and that they will use it as an extra push to solve the problems in problem related residential areas.</p>

Syfte Detta arbete tar sin utgångspunkt i det problematiska miljonprogramsområdet Fisksätra och Stena Fastigheters AB arbete för att minska segregation, brottslighet, omflyttning och den höga andelen hushåll med sociala/ekonomiska problem. Detta arbete är viktigt pga. de kostnader, såväl ekonomiska som mänskliga, som omger det. Kostnader som påverkar både bostadsbolag och samhälle. Syftet är att jämföra de litterära idéer och modeller som finns för att göra ett problembostadsområde bättre med Stena Fastigheters empiriska arbete. Finns det skillnader, vari ligger dessa och kan parterna lära sig något utav varandra? Metod För att nå mitt resultat har jag använt mig utav en kvalitativ metod med litteraturstudier, intervjuer och observationer. Resultat &amp; Slutsats Det jag dels funnit är att både litteratur och bostadsbolag beskriver samma faktum som de tycker är viktiga att jobba med. Men det finns också skillnader som främst handlar om att litteraturen är något bristfällig i idéerna om hur man implementerar en förändringsfaktor/modell samt generaliserande och tar inte hänsyn till skillnader i etnicitet. Ur den andra synvinkeln gäller också att bostadsbolaget inte arbetar eller tar hänsyn till vad litteraturen menar är viktiga områden att arbeta med. Det finns också områden som jag påvisar är viktiga men som både bostadsbolag och litteratur missat. Dessa områden är samarbete, kommunikation, förankring av engagemang och kunskap, mediekontakter, intern- och extern marknadsföring, analys och uppföljning samt bättre och effektivare kontakt med andra organisationer. Förslag till fortsatt forskning •Hur ska/kan ett bostadsbolag utnyttja kraften bakom media och PR för att marknadsföra och tvätta bort ett dåligt rykte från ett bostadsområde? En bra början kan vara Grönroos ”Modell över kundupplevd kvalité”. •Hur förändrar och stödjer ledningen organisationen så att den passar det förändringsarbete som sker i bostadsområdet? Synsättet kan exempelvis utgå ifrån böckerna ”Marknadsföring i tjänsteekonomin” och ”Kundnära organisation och serviceutveckling i bostadsföretag”. •Hur optimerar bostadsföretaget samarbetet med andra organisationer samt hur kan de dra nytta av varandra för att skapa synergieffekter? Uppsatsens bidrag Uppsatsen bidrar till att skapa en djupare förståelse angående problematiken kring fastighetslitteraturens oftast stela verklighet, mot den dynamiskt föränderliga empiriska verkligheten. Den belyser skillnader och likheter hur litteratur/företag anser att man ska jobba med ett problembostadsområde, samt att det saknas idéer/arbete i förändringsarbetet. Min förhoppning är självklart också att uppsatsen ska bidra till att såväl företag som andra författare tar till sig mitt arbete, och använder detta som en extra knuff för att lösa problematiken kring problembostadsområden. / Aim This assignment takes its starting point in the problem related residential area of Fisksätra and the real estate company Stena Fastigheter ABs work to reduce segregation, crime, rental vacancy, movement and the large number of household with social/financial problems. This work is important because of the costs, both financial and human, surrounding it. Costs that affect the real estate company as well the entire society. The purpose of this assignment is to concisely describe what the literature and Stena Fastigheter AB does to make a problem related residential area better. And to examine if any simi¬larities exists, if the literature and the companies procedure differ from one another and if they have anything to learn from each other. Method To reach a result I have used a qualitative method with literature studies, interviews and observations. Result &amp; Conclusion I have partly found that both literature and the real estate company describe same conditions that they believe are important to work with. But there is also a difference which mainly is about the literatures insufficient ideas about how you implement a change factor/model, how it genera¬lizes and doesn’t take in fact different ethnical ideas. The company in the other hand doesn’t work with all of the ideas that the literature means are important areas. There are also areas that I prove to be important but both sides have not recognized. These are co-operation, communi¬cation, support/rooting of commitment and knowledge, media contacts, internal- and external marketing, analysis and follow-up with better and more effective connections with other organizations. Suggestions for future research •How shall/can a real estate company use the power behind media and PR to market and wash away a bad reputation from a residential area? A good start could be Grönroos ”Modell över kundupplevd kvalité”. •How do the management change and support the organization so it fits with the improvement work and change in the residential area? The approach could start from the books ”Marknadsföring i tjänsteekonomin” and ”Kundnära organisation och serviceutveckling i bostadsföretag”. •How do you optimize the real estate companies co-operation with other organizations and how can they contribute to one another to create synergy effects? Contribution of the thesis This assignment contributes to create a deeper understanding of the problems around the real estate literatures often stiff reality, compared to the dynamical changeful empirical reality. It illustrates differences and simi¬larities of how literature/companies consider working with a problem related residential area, along with missed ideas/work about improvements. Naturally I also have hopes of that this assignment shall make contribute to companies and other authors in there work, and that they will use it as an extra push to solve the problems in problem related residential areas.

Over the last decade it has not gone unnoticed that there is an increase of green buildings. People have started to take into consideration that the environment is in need of help and that the construction and real estate sector has been contributing to a high environmental impact. There have been several studies about how to lower this impact and one way is the green certifications. The purpose of this study is to investigate whether it is more economically worth demolishing and rebuilding than renovating an older building. As this is a real estate economics paper this will only focus on the economic benefits and values. In addition, investigate the impact of the EU Taxonomy on the certifications. To be able to find the answers a qualitative research method will be used, with semi-structured interviews and secondary data. There were 6 conducted interviews with each from a different responsibility area, different companies, different amounts of experience and different actors in the real estate sector. The results showed a slight advantage of demolishing and rebuilding as most newly produced buildings have higher value as well as higher rent levels throughout the city. Renovating can have its advantages at some point but depreciation will have its impact on the older buildings. This study will contribute to existing literature on the subject as well as taking it further for those wanting to compare with actual numbers. / Under det senaste decenniet har det inte gått obemärkt förbi att det sker en ökning av gröna byggnader. Man har börjat ta hänsyn till att miljön är i behov av hjälp och att bygg- och fastighetssektorn har bidragit till en hög miljöpåverkan. Det har gjorts flera studier om hur man kan minska denna påverkan och ett sätt är de gröna certifieringarna. Syftet med denna studie är att undersöka om det är mer ekonomiskt värt att riva och bygga nytt än att renovera en äldre byggnad. Eftersom detta är en fastighetsekonomisk papper kommer detta endast att fokusera på de ekonomiska fördelarna och nackdelarna. Även undersöka EU-taxonomins påverkan på certifieringarna. För att kunna hitta svaren kommer en kvalitativ forskningsmetod att användas, med semistrukturerade intervjuer och sekundärdata. Det gjordes 6 intervjuer med var och en från olika ansvarsområde, olika företag, olika erfarenheter och olika aktörer inom fastighetssektorn. Resultaten visade på en liten fördel med att riva och bygga nytt då de flesta nyproducerade byggnader har högre värde samt högre hyresnivåer i hela staden. Att renovera kan ha sina fördelar men avskrivningar kommer att påverka de äldre byggnaderna. Denna studie kommer att bidra till befintlig litteratur i ämnet samt ta den vidare för de som vill jämföra med faktiska siffror.

Swedish pension funds have vast  mount of money to invest in order to maintain a stable and functioning pension system. Real estate is an important part of the investment strategy  and contributes as a relatively low risk diversifier to the portfolio. The major share of Swedish pension money is place in public pension and in occupational pension. There are several institutions working to manage this capital, both governments owned and private owned institutions. Historically allocation of properties among institutional investors has taken place in the home market due to the need of local knowledge when managing real estate. Real estate is less correlated with the interest rate market creating a lag in fluctuation when the interest rate changes, this yield gap creates valuable opportunities to invest in real estate to better yields when the rate falls. Since a few years after the turn of the millennium institutional investors has increased their real estate holdings rapidly   onfirming that, or at least indicating, that there exist a yield gap in real estate investments. Historically institutional investor’s allocation in property as a part of the whole portfolio has Been low, in 2001 the public pension funds had approximately 3% invested in real estate compared to todays 10 %. The main explanation to the significant increase in property allocation in the public pension funds is the low interest rate environment the market is currently experiencing. The pension funds prefer to own real estate directly for two major reasons. Since real estate is a relatively illiquid asset it is important to keep control over the investment and secondly to avoid short term behaviour. Over the past decade investments in real estate has  increased with 900 billion SEK divided among the institutions invested in this thesis. This increase has established real estate as a more vital part of the pension fund portfolio and we believe that allocation levels will remain relatively stable at this level. However the Limited supply of properties suitable for pension funds will together with the decreased yield--‐gap result in a slowdown or even  stop in the pension fund possibility to further increase their property allocation.

No description available.

Bakgrunden till studien är att den kommersiella fastighetsmarknaden är en säregen marknad, med kännetecken som heterogenitet och illikviditet. Det råder en form av informationsasymmetri mellan olika parter på fastighetsmarknaden, detta på grund av att fastighetsbolag besitter mer information om fastigheterna än andra intressenter på marknaden. Detta samtidigt som det även råder en annan form av informationsasymmetri, att en stor del av fastighetstransaktioner idag sker genom bolagsförvärv, vilket leder till att dessa inte blir publika för allmänheten. Tidigare forskning menar att det finns olika metoder att tillgå vid värdering till verkligt värde samtidigt som professionsteori förklarar hur en yrkesroll som benämns profession arbetar i sin yrkesroll. Syftet med studien är således att med grund i problematiken kring fastighetsvärderingar till verkligt värde, förklara den process som fastighetsvärderare använder sig av för att känna sig trygg i sin värdering. För att besvara syftet med studien tillämpades en kvalitativ metod i form av semistrukturerade intervjuer med auktoriserade fastighetsvärderare i Sverige. Datan bearbetades och analyserades genom transkribering, och kodning genom indelning i kategorier och teman efter ett induktivt tillvägagångssätt. I diskussionen ställdes den teoretiska bakgrunden mot den insamlade empiriska datan. I slutsatsen skrivs att det är flera olika faktorer som skapar trygghet i värderingsprocessen. De värderingsmetoder som finns tillgängliga för en fastighetsvärderare att tillämpa för att värdera kommersiella fastigheter är inte alltid tillräckliga för att eliminera de osäkerheter som möjligtvis kan råda under en värderingsprocess. För att en fastighetsvärderare ska bli trygg i sin värderingsprocess krävs bland annat även erfarenhet, kollegialitet och autonomi. / The background to this thesis lies in the commercial property market’s unique characteristics, such as heterogeneity and illiquidity. There is also information asymmetry between different actors on the market, since the real estate companies have access to more knowledge regarding their properties. At the same time, there is also another form of information asymmetry, since many of the transactions within the real estate market occur through company acquisitions and these are not therefore made public. Previous research implies that there are different methods that can be used when appraising real estate at fair value while profession theory explains how a profession works. The purpose of this study is therefore, based on the complexity surrounding real estate appraisals to fair value, to explain the process an appraiser uses to feel assuredness in the appraisal. To answer the study’s purpose, a qualitative method was adapted by conducting semi-structured interviews with authorized appraisers in Sweden. The collected data were processed and analyzed through transcription and coding via division into categories and themes. An inductive approach was used. In the discussion the theoretical background was put up against the collected empirical data. In the conclusion it is made clear that several different factors create assuredness in the appraisal process. The methods that are available to an appraiser are not always enough to eliminate the uncertainties that might occur during an appraisal process. Experience, collegiality and autonomy are amongst the factors required for an appraiser to reach assuredness in the appraisal process.

No description available.

<p>Hösten 2008 uppstod en stor oro på den amerikanska fastighatsmarknaden, det som en följd av kraftigt sjunkande fastighetspriser tillsammans med dålig säkerhetshantering. Då banker har ett nära samarbete med varandra, såväl nationellt som internationellt bidrog det till att finanskrisen blev ett globalt problem på den finansiella marknaden. Den finansiella krisen spred sig mellan världens länder och nådde Sverige senare under hösten 2008. I Sverige har den kommersiella fastighetsmarknaden främst påverkats i form av färre transaktioner, det på grund av den då rådande likviditetsbristen.</p><p>Vi har i vår uppsats undersökt hur finanskrisen hittills har påverkat svenska långivare att finansiera lån till kommersiella fastighetsaffärer, vi har även undersökt eventuella förändringar gällande refinansiering av befintliga krediter inom fastighetsbolag. Då Sverige drabbades av en stor fastighetskris i början av 1990-talet ska vi även undersöka vad de svenska låneinstituten har gjort för att inte hamna i samma situation igen. För att svara an till vårt syfte har vi använt oss av en kvalitativ metod där vi har valt att intervjua personer som är väl insatta i frågor gällande kreditgivning till kommersiella fastigheter i Sverige.</p><p>Från det empiriska resultatet och den teori som finns inom ämnet har vi kunnat urskilja att en viss förändring har skett på den svenska finansmarknaden. Förändringen har sin grund i att det blev dyrare för låneinstituten att få tag på pengar, vilket i sin tur ledde till att de var tvungna att ta ut den kostnaden på kunden främst i form av högre marginaler. Då det blev dyrare att få tag på pengar bidrog det till att det i vissa avseenden blev svårare att få lån beviljade, främst i form av lägre belåningsgrader samt högre krav på låntagaren. Då en låntagare vill få en kredit beviljad bör långivaren även ta hänsyn till fler aspekter än det bedömda marknadsvärdet för att bedöma kreditens storlek. En aspekt som våra respondenter anser har stor betydelse för kreditens beviljande är att kunden kan visa upp ett bra kassaflöde.</p> / <p>In the autumn of 2008 drastic sinking real estate prices together with bad securitydealing brought a disturbance on the American real estate market. Since banks are working together, both national and international, this also led to a significant worrying at the global market. Because the crises wander from land to land, it also influenced Sweden and the Swedish real estate market. The commercial real estate market in Sweden was foremost influenced with a shortage of liquidity, which led to fewer transactions on the market.</p><p>With this essay we want to investigate how the global finance crises influenced the Swedish creditors when it comes to financing for commercial real estates. We also want to investigate if the qualifications have changed when it comes to refinance existing credits in real estate companies. Since the Swedish market already have had a large crises in the early 90s we also want to investigate what Swedish creditors made to not get in the same situation again. To answer our vision with the essay, we have used a qualitative method where we interviewed persons who all are highly informed in credit grand to commercial real estates in Sweden.</p><p>When we analyzed our research and the theory in the subject we have seen a change at the Swedish finance market. Since the credit become more expensive for the creditors, they needed to bring this cost at the costumers foremost as higher margin. When it became more expensive to get hold of credits, this also in some cases led to a difficulty to borrow money from the creditors. Creditors now claim more from there costumers, mostly as smaller advance rations and higher qualifications. When a borrower wants to get a credit granted, creditors also need to make allowances at more aspects then just the market-value when they decide the credits size. One of the most important aspects according to our respondents is to look at the borrowers’ cash flow.</p>