dissertation contains seven papers. The first five are in the field of real estate finance, while the final two are asset pricing papers. The first paper explores equilibrium properties of lease rates. The framework is based on the concept of the term structure of lease rates, or the equilibrium rate as a function of lease length. In particular the analysis sheds light on the relationship between objective rental expectations and forward lease rates. The second, third and fourth papers in the dissertation consider the pricing of explicit real estate contracts. More specifically a type of indexed leases subject to a floor rate, leases with embedded renewal options and a real estate swap contract are analyzed and priced. The fifth paper considers the impact of index revision in the context of home equity insurance schemes. The idea of establishing markets allowing homeowners to hedge housing risk has been given significant attention in recent years. If contract settlement is based on a house price index, it is important to understand the scope of index revision, or the updating of earlier index estimates due to the arrival of new information. Using a rich data set, comprising all arm’s length housing transaction in Sweden during the period 1981-99, the revision properties of hedonic and repeat sales indexes are explored. The final two papers are in the field of asset pricing. The sixth paper revisits the consumption based asset pricing model using Swedish data. The seventh paper is a Monto Carlo study on the properties of different measures of misspecification under varying assumptions of asset return distributions. / Diss. Stockholm : Handelshögskolan, 2005 S. 3-9: sammanfattning, s. 11-177: 7 uppsatser

Sammanfattning Nivå: C-uppsats i företagsekonomi Datum: 2015, februari Författare: Alexander Lindberg och Per Nyberg Handledare: Arne Fagerström Examinator: Stig Sörling Titel: Redovisningens värderelevans i nordiska fastighetsföretag under åren 2004-2010 Syfte: Syftet med uppsatsen är att ta reda på och förklara vilken inverkan införandet av IAS-40 och finanskrisens utbrott hade på förhållandet mellan börsvärdet och eget kapital för att därigenom få svar på hur värderelevant den nya redovisningen är. Studien ämnar förklara vilka effekter som kan uppstå till följd av införandet av IAS-40 och finanskrisen 2008. Ämnet är intressant att diskutera då dessa förändringar fortfarande är aktuella. Metod: Uppsatsens problemområde har angripits genom tillämpning av en kvantitativ forskningsmetod med utgångspunkt i mainstream redovisningsforskning. Där empirin består av insamling av primär och sekundärkällor. Historiska aktiekurser, valutakurser och årsrapporter har utgjort primärkällorna medan tidigare forskning utgjort sekundär källor. Resultat och slutsats: Resultaten indikerar på att införandet av IFRS/IAS 40 har ökatförhållandet mellan företagens börsvärde och det egna kapitalet. Som en effekt av detta har värderelevansen blivit sämre på nordiska fastighetsmarknaden. Finanskrisens utbrott har gett effekter i form av ett lägre kvotvärde mellan börsvärde och redovisat eget kapital. Studien har inte kunnat påvisa att användandet av extern värderare bidrar med ett kvotvärde närmare ett och därmed öka värde relevansen. Förslag till vidare forskning: Vidare forskning skulle kunna bygga på hur det aktuella ränteläget påverkar förhållandet mellan börsvärde och eget kapital på den nordiska börsmarknaden. Även en studie som tar hänsyn till företagens avkastningskrav skulle vara intressant att se resultat av. Studiens bidrag: Studien bidrar med att tillföra en utveckling av den tidigare forskningen. Utvecklingen består av en mer ingående analys gällande hur de undersökta faktorerna kan påverka förhållandet mellan börsvärdet och eget kapital på den nordiska fastighetsmarknaden. Studiens bidrag ämnar således förklara och ge en större förståelse för den nordiska marknaden. Nyckelord: IAS40, IFRS, förvaltningsfastigheter, verkligt värde, finanskris, korrelation, värderelevans, redovisning, externvärderare och fastigheter

Värderingar över lag förknippas med en osäkerhet då de enbart innebär en bedömning av ett marknadsvärde. Inte minst när det kommer till kommersiella fastigheter, som var och en är unika på sitt sätt. Detta medför att det blir svårt att sätta ett korrekt och precist värde. Fastighetsvärderare resonerar olika om de tre värderingsmetodernas ingående parametrar, vilket resulterar i att två fastighetsvärderare kan få fram olika marknadsvärden på samma fastighet. Osäkerhet är ett universellt och verkligt fenomen vid fastighetsvärdering, vilket gör det självklart att ifrågasätta värderingsmetodernas tillförlitlighet. Fastighetsmarknaden är svårtolkad även för experter, vilket kräver att högre krav måste ställas på auktoriserade fastighetsvärderare. Syftet är att beskriva och analysera auktoriserade fastighetsvärderares tillämpande av de tre värderingsmetoderna vid värdering av kommersiella fastigheter. Vidare är syftet att få en djupare förståelse för fastighetsvärderares resonemang kring osäkerheten vid värdering. Syftet är även att undersöka om fastighetsvärdering är en konst som bygger på erfarenhet och känsla eller en vetenskap som bygger på modeller och metoder. Fastighetsvärderingsteori grundas på de tre beståndsdelarna värdeteori, värderingsteori och värderingsmetoder. Beståndsdelen värderingsmetod består i sin tur av de tre värderingsmetoderna kassaflödesmetoden, ortsprismetoden och produktionskostnadsmetoden. Varje värderingsmetod är av naturen osäker samt slumpmässig och innehåller systematiska fel. Normativa systematiska värderingsmodeller följs inte av fastighetsvärderare, utan kognitiva genvägar utvecklas med hänsyn till erfarenhet och utbildning vilket leder till systematiska fel. Genom dessa genvägar förbiser fastighetsvärderare viktiga steg i värderingsprocessen, vilket kan leda till felaktiga beslut och felaktiga bedömningar. Fastighetsvärderares tankemönster kan vara individuella, kollektiva eller både och. Tankemönstret kan skilja sig beroende på kulturella skillnader mellan olika grupper eller företag men även på värderarens erfarenhet av värderingsprocessen. Följer fastighetsvärderare de metoder och processer som teorin gestaltar eller utvecklar de kognitiva genvägar? Studien utgår från ett kvalitativt tillvägagångssätt där sex auktoriserade fastighetsvärderare från olika företag har intervjuats. Resultatet visar att samtliga fastighetsvärderare erkänner att fastighetsvärdering medför en viss osäkerhet, vilket är acceptabelt. Detta på grund av att värdering enbart är en bedömning och det finns således inget facit på vad som är rätt och fel. Vidare tillämpar och resonerar fastighetsvärderare olika gällande de tre värderingsmetoderna och värderingsprocessen. Detta kan bero på fastighetsvärderares individuella beteende och tankemönster samt på heuristiskt beslutsfattande. Fastighetsvärdering, konst eller vetenskap?

No description available.

Denna kandidatuppsats behandlar miljöcertifieringssystemet BREEAM med fokus på processen och systemets effekter. I studien har pågående BREEAM-projekt i Sverige studerats för att undersöka vad som görs specifikt vid en BREEAM-certifiering, vad det kostar samt vilka nyttor en BREEAM-certifiering genererar. Bygg- och fastighetssektorn står för en betydande del av miljöpåverkan i Sverige idag och förhoppningen är att miljöcertifieringar av byggnader kan minska miljöbelastningen. Studien visar på att det finns en växande efterfrågan på miljöcertifierade kontor och lokaler från hyresgästen trots att innebörden än är något oklar. BREEAM är relativt nytt på svenska marknaden och behöver fortsätta att utvecklas och anpassas. Ett svenskt företag, med en redan god intern byggstandard, behöver dock inte göra några större åtaganden för att nå ett bra betyg i BREEAM. En BREEAM-certifiering intygar att en byggnad håller en bra nivå miljömässigt, visar att företaget är på väg åt rätt håll och hjälper till att strukturera upp miljöarbetet under ett byggprojekt. Miljöpåverkan i sig minskar egentligen inte tack vare en BREEAM-certifiering utan effekterna antas vara mer affärsmässiga. En internationell jämförbar certifiering kan även vara avgörande vid fastighetstransaktioner. / This bachelor thesis examines the green building rating system BREEAM with a focus of the process and the systems effects. In the study ongoing BREEAM-projects in Sweden have been studied to examine what specifically is made because of the BREEAM-certification, the cost of it and also what benefits comes with a BREEAM-certification. The Building and Real Estate sector are responsible for a major part of the environmental impact in Sweden and hopefully the environmental certifications will reduce the environmental impact. The study shows that there is a growing demand for certified offices and premises from the tenants, although the implications are still being somewhat confusing. BREEAM is still relatively new on the Swedish market and the development and adaptability has to continue. A Swedish company, with an already good internal building standard, doesn’t need to do big commitments to reach a good rating in BREEAM. A BREEAM-certificate confirms that a building keeps a good level in environmental awareness, that the company is going in the right direction and also it helps the building project to structure the environmental work. The environmental impact it selves doesn’t really reduce thanks to a BREEAM-certification but the effects are more business oriented. An international comparable certification can be crucial in a real estate transaction.

Sweden's first hospital, built in 1752, was Serafimerlasarettet on Kungsholmen in Stockholm. Since then, technological and medical developments have come a long way and so also the premises for medical care. Today, there is tough demands on flexibility and generality in hospital premises. The aim of this work is to create an understanding of local resource planning of hospital real estate in Stockholm. For instance what it looks like in practice, how it looks compared to the theory and the problems and possible solutions that are available on the specific local resource planning. Stockholm County Council is responsible for health care and dental care for residents of the county. The County Council is a politically driven organization with elections every four years. Politicians in committees and boards have the help of a number of administrations. Locum manages and develops care properties for the county council since 1991. Local resource planning for hospital buildings is very special. Questions regarding hospital premises are very complex and to coordinate health care for a large area like Stockholm County, with 1.9 million inhabitants, is not easy. Uncertainties and problems are always associated with local resource planning and hospital buildings are no exception. On the contrary, there are even more uncertainties. For example political incentives, the large organization, special environment, rapid technological development, demographic factors and the fact that health care is a sensitive issue for many. The county must find the right tools to manage this problem. The population is constantly increasing but at a faster pace than expected. This combined with the planning and implementation of expanding health care in a too late stage leads to difficulties. The Future plan for healthcare in Stockholm promises to be a well-made plan but it is far from finished and many questions remain. / Sveriges första sjukhus, från år 1752, var Serafimerlasarettet på Kungsholmen i Stockholm. Sedan dess har den tekniska och medicinska utvecklingen kommit långt och så även lokalerna för sjukvård. Idag är det hårda krav på flexibilitet och generalitet på sjukhusfastigheter. Syftet med detta arbete är att skapa förståelse kring lokalresursplaneringen av sjukhusfastigheter i Stockholm. Exempelvis hur arbetet faktiskt går till i praktiken, hur det ser ut jämfört med teorin samt vilka problem och eventuella lösningar det finns kring den specifika lokalresursplaneringen. Stockholms läns landsting ansvarar för hälso- och sjukvård samt tandvård för bosatta i Stockholms län. Landstinget är en politisk styrd organisation med val vart fjärde år. Politikerna i nämnder och styrelser har hjälp av ett antal förvaltningar. Locum förvaltar och utvecklar vårdfastigheter för landstinget sedan 1991. Lokalresursplanering för sjukhusfastigheter är väldigt speciell. Lokalfrågorna är mycket komplexa och att samordna sjukvården för ett stort område som Stockholms län, med 1.9 miljoner invånare, är inte lätt. Osäkerheter och problem är alltid förknippat med lokalresursplanering och sjukhusfastigheter är inget undantag utan tvärt om, där finns här ännu fler. Politiska incitament, den stora organisationen, speciell miljö, snabb teknisk utveckling, demografiska faktorer och det faktum att sjukvård är en känslig fråga för många är exempel på detta. Stockholms län måste hitta rätt verktyg för att hantera denna problematik. Befolkningsmängden ökar kontinuerligt men med en snabbare fart än beräknat. Detta i kombination med att planeringen och genomförandet av att utöka sjukvården kommer i ett allt för sent skede, resulterar i svårigheter. Framtidens plan för hälso- och sjukvården i Stockholms län ser ut att vara en välutarbetad plan men den är långt ifrån klar och många frågetecken kvarstår.

Bankerna har på senare tid blivit allt mer återhållsamma i sin utlåning riktat mot kommersiella fastigheter. Detta är en utveckling som förväntas att öka i takt med alla nya normer men framförallt regleringar inom bankväsendet. Detta har tvingat många fastighetsbolag att erhålla finansiering genom kapitalmarknader vilket inte har funnits för mindre fastighetsbolag med intresset att få ytterligare finansiering vilket skulle innebära en överskridning av maxgränsen på belåningsgraden. Att köpa obligationsposter för mindre än nominellt 1 miljon kronor för privatpersoner har inte funnits tidigare. I år så har handelsplattsformen Aktietorget startat en handelsplattform för obligationshandel vid namn Räntetorget. Här möjliggör man finansiering till ett segment som innehåller mindre bolag som kan tänkas låna ca 10-150 miljoner och som dessutom kan tänka sig att sprida finansieringen hos många. Jag har fått uppdraget ifrån Aktietorget att ta kontakt med relevanta fastighetsbolag och se hur intresset ser ut för denna typ av lösning, och om möjligt, även att någon av dessa dialoger leder till en framtida affär med Aktietorget. Kärnan i denna uppsats kommer därför grunda sig i hur Räntetorget kommer att påverka finansieringen till de svenska fastighetsbolagen samt hur efterfrågan ser ut hos både köpare och emittent. Jag vill även anmärka att Räntetorget även finns tillgängligt för bolag inom andra branscher, men mitt arbete kommer endast att beröra kommersiella fastighetsbolag. / Banks have become more cautious in their lending against commercial property. This is a trend that is expected to increase due to new norms, but above all regulations in banking. This has forced many real estate companies to gain financing through the capital markets, which have not been available for small real estate companies with the interest to obtain additional financing, which would mean exceeding the limit on leverage. Buying bonds items for less than value of SEK 1 million for individuals has not existed before. This year has a new trading platform, Aktietorget, started. It is a trading platform for bond trading, called Räntetorget. It allows financing a segment that contains small companies that could borrow about 10 to 150 million and who also are willing to spread the funding towards many investors. I have been commissioned from Aktietorget to contact relevant properties and see how the interest looks for this type of solution, and if possible, that any of these dialogues lead to future business with Aktietorget. The core of this analysis will therefore be based on how the interest of Räntetorget will affect funding for the Swedish property and how demand looks of both the buyer and the issuer. I would also note that the interest for Räntetorget is also available for companies in other branches, but my work will only affect commercial real estate.

This bachelor thesis describes why investors should invest in environmentally certified buildings instead of non certified buildings. The report provides an overview of possible factors influencing an investor in the investment process of an environmentally certified building. The report explains why building companies find incentive to build green buildings and how a cash flow method can be adapted so it can be used in the valuation process of an environmentally certified building. Environmentally certified buildings are used as a strategy to reduce emissions that threaten the environment as well as a strategy to obtain market shares for the building companies. This report focuses on the economic advantages of an environmentally certified building. The construction- and real estate industry stands for approximately 40 percent of the energy consumption in the world. Therefore, it is important to find solution for buildings that can reduce the energy consumption. The demand of environmentally certified buildings is increasing and therefore property owners need to adapt their buildings so that they don’t lose significant market shares. With the enlarged awareness of the environmental problem in the world it is time for investors to consider investing in sustainable buildings in a larger scale. After a discussion has been made about how the cash flow method should be adapted to sustainable factors, a conclusion has been presented. The report found that it is possible for an environmentally certified building to have a market value that is 37 percent higher than for a non-environmentally certified building. / Denna kandidatuppsats skildrar varför investerare bör investera i miljöcertifierade byggnader istället för icke miljöcertifierade byggnader. Rapporten ger en överblick på tänkbara faktorer som påverkar en investerare vid en investering av en miljöcertifierad byggnad. Rapporten redogör varför byggföretagen motiveras till att bygga grönt samt hur en kassaflödesmetod kan anpassas så att den blir användbar vid värderingsprocessen för en miljöcertifierad byggnad. Miljöcertifierade byggnader används bland annat som strategi för att minska utsläpp och även som marknadsföring hos företagen. I denna rapport ligger fokus på den ekonomiska fördelen hos den miljöcertifierade byggnaden. Bygg- och fastighetsbranschen står idag för ungefär 40 procent av världens energiåtgång. Därför är det viktigt att finna byggnadslösningar som kan minska energiförbrukningen. Allt fler hyresgäster efterfrågar miljöcertifierade byggnader och fastighetsägarna måste därför anpassa sina befintliga byggnader till kundernas efterfråga för att inte tappa viktiga marknadsandelar. Med den ökande miljömedvetenheten bland världens befolkning kräver det att investerarna tänker på hållbarhetsrelaterade faktorer vid ett investeringstillfälle och därför väljer att investera i hållbart byggande, det vill säga miljöcertifierade byggnader. Efter att ett resonemang har förts om hur kassaflödesmetoden bör anpassas med hänsyn till hållbarhetsrelaterade faktorer, har en slutsats presenterats. Rapporten fann att det är möjligt för en miljöcertifierad byggnad att ha ett marknadsvärde som är 37 procent högre än för en icke miljöcertifierad byggnad.

Globalization is a fact in a lot of businesses today, something that is also relevant in the real estate industry. The currency differs depending on where investments are made and as a result of this real estate investors also face currency risks in addition to all other real estate related risks they already need to manage. The management of currency risk can have different forms, and the purpose of this thesis is to find out how, if and why real estate investors, especially Swedish, hedge this risk. To create an understanding of the issue, a summary of some theories on the currency market and real estate market can be found in the thesis. Only a small amount of research exists on the subject in Sweden and the theories are mainly from foreign studies and the currency risk management from other business sectors. These theories, combined with the research questions, have formed the questions for the interviews this study is made of. Debt in the local currency of where the investment is made can be seen as a natural hedge for the currency risk. Reduced loan-to-value (LTV) ratios from banks for real estate investments have led to a situation where loans, which can cannot be used to the same extent. That makes it more interesting to find out which other instruments are being used to avoid the currency risk and if the real estate investors wants to avoid it at all. The purpose of this thesis is to find the answers to these questions. The interviewed consultancy firms and banks as well as the investors themselves state that the currency risk is a risk that should not occur in Swedish real estate investments on markets with a different currency. The reason for this is that the real estate assets should be the primary focus of the business. To hedge this risk, bank loans and currency futures are the most frequently used instruments by Swedish real estate investors. / Globalization is a fact in a lot of businesses today, something that is also relevant in the real estate industry. The currency differs depending on where investments are made and as a result of this real estate investors also face currency risks in addition to all other real estate related risks they already need to manage. The management of currency risk can have different forms, and the purpose of this thesis is to find out how, if and why real estate investors, especially Swedish, hedge this risk. To create an understanding of the issue, a summary of some theories on the currency market and real estate market can be found in the thesis. Only a small amount of research exists on the subject in Sweden and the theories are mainly from foreign studies and the currency risk management from other business sectors. These theories, combined with the research questions, have formed the questions for the interviews this study is made of. Debt in the local currency of where the investment is made can be seen as a natural hedge for the currency risk. Reduced loan-to-value (LTV) ratios from banks for real estate investments have led to a situation where loans, which can cannot be used to the same extent. That makes it more interesting to find out which other instruments are being used to avoid the currency risk and if the real estate investors wants to avoid it at all. The purpose of this thesis is to find the answers to these questions. The interviewed consultancy firms and banks as well as the investors themselves state that the currency risk is a risk that should not occur in Swedish real estate investments on markets with a different currency. The reason for this is that the real estate assets should be the primary focus of the business. To hedge this risk, bank loans and currency futures are the most frequently used instruments by Swedish real estate investors.

This paper aims to describe how a small developer can survive in a market dominated by a few large developers. Plan monopoly gives municipalities’ absolute right to control land use. This often results in lowered prioritizing of innovation and new thinking, in favor of larger projects which are characterized by monotonous design. We have investigated how municipalities in the Stockholm area perceive smaller developers by performing interviews with several development managers. We have investigated what factors that plays a role when a developer wants to make his entrance into the market. Is the background just a complicated law to interpret, or is there any area where the municipalities can further assist small unproven developers? We have also interviewed some developers to understand what the reality looks like from their perspective. We will describe the problems they face and how they do when they compete against larger players. We have found that due to the fact that municipalities are bound to certain laws and regulations, they can’t adjust these to fit the small developer. They can however choose to divide the land area into smaller sizes which makes it possible for smaller developer to buy them. Another intriguing conclusion drawn from this study is that small developers tend to organize themselves into groups with other developers with similar size and condition. By joining together they become stronger financially and more competitive against larger developers, and hence get better options of buying land from the municipalities. / Denna uppsats har till syfte att redogöra för hur en liten byggherre kan överleva på en marknad som domineras av ett fåtal stora aktörer. Planmonopolet ger kommunerna absolut rätt att bestämma över markanvändningen. Detta resulterar allt för ofta i att innovation och nytänkande bortprioriteras till förmån för stora projekt präglade av monoton utformning. Vi har undersökt hur kommuner kring Stockholms stad ser på de små byggherrarna genom att utföra intervjuer med exploateringskontoren där vi går in på vilka faktorer som spelar roll när en mindre aktör vill göra entré på marknaden. Är bakgrunden bara en krånglig lagstiftning eller finns det utrymme från kommunernas sida att ytterligare underlätta för små obeprövade aktörer. Vi har även intervjuat några byggherrar för att förstå hur verkligheten ser ut ur deras perspektiv. Vi kommer beskriva de problem de möter samt hur de går tillväga när de tävlar mot större aktörer. Vi har funnit att på grund av det faktum att kommunerna är bundna till vissa lagar och regler, kan dessa inte justeras för att passa små byggherrar. Något som kommunerna kan tänka sig att göra är att dela upp landområdet i mindre storlekar, vilket gör det möjligt för mindre aktörer att köpa dem. En annan intressant slutsats från denna studie är att små byggherrar tenderar att organisera sig i grupper med andra byggherrar med liknande storlek och förutsättningar. Genom att gå samman blir de starkare ekonomiskt och mer konkurrenskraftigt gentemot större utvecklare, och därmed få bättre möjligheter att köpa mark från kommunerna.