Ett grönt hyresavtal bidrar till att användandet av fastigheten sker på ett miljömedvetet sätt. Det gröna hyresavtalet inkluderar idag olika områden där hyresgästen och fastighetsägaren samarbetar för att uppnå energieffektivisering och ett brukande av lokalen som inte belastar miljön i för stor mån. En energieffektivisering kan göras genom att investera i mer energieffektiva tekniska system i fastigheten. Dessa åtgärder bör fastighetsägaren bekosta eftersom det är kostsamt samt för att den vanliga hyresgästen normalt inte har kännedom kring dessa system. Däremot bör hyresgästen bekosta de åtgärder som direkt leder till besparingar för hyresgästen, så som exempelvis belysning som kräver mindre energi eller närvarostyrdbelysning. I gröna hyresavtal betalar vanligtvis hyresgästen elräkningen, vilket bidrar till att hyresgästen har incitament till att utföra de åtgärder som direkt leder till en minskad energianvändning rörande el. Däremot är det fastighetsägaren som betalar för värme- och kylförbrukningen samt vattenförbrukningen och därefter fakturerar hyresgästen en schablonkostnad. Hyresgästen har inte incitament till att genomföra åtgärder som leder till en minskad energianvändning rörande dessa element, detta då hyresgästen inte kan ta del av de exakta besparingarna denne gör, då fastighetsägaren inte erbjuder mätsystem för förbrukningen per lokal. Därför bör det finnas mätsystem i fastigheten som kan mäta förbrukningen av el, värme, kyla och vatten per lokal.I nuläget utarbetas också en standardmall för gröna hyresavtal, som sedan ska ingå i Fastighetsägarnas Sveriges avtalsformulärsamling, som dess medlemmar kan tillhandahålla. Denna standardmall beräknas finnas att tillgå i början av år 2012. I denna standardmall bör ett brett spektrum av miljöfrågor behandlas. Standardmallen bör även undvika viljeförklaringar, och istället konkret hänvisa till det som hyresgästen åtar sig genom ett grönt hyresavtal. I dag är det enbart ett fåtal aktörer som erbjuder sina hyresgäster gröna hyresavtal. De mindre fastighetsägarna har generellt sätt inte kapital och resurser till att i dagens situation utveckla ett eget grönt hyresavtal. Standardmallen för de gröna hyresavtalen kommer leda till att de fastighetsägare, som idag inte har upprättat ett grönt hyresavtal, kommer att göra det. Genom standardmallen kan en implementering av de gröna hyresavtalen ske på den svenska marknaden. Standardmallen bidrar också till en slags definition av vad ett grönt hyresavtal ska innefatta för att faktiskt kunna kallas ett grönt hyresavtal. Om standardmallen anger en slags minimal prestation från fastighetsägarens och hyresgästens sida, skulle detta kunna vara en del i att kunna definiera vad som krävs för att ett hyresavtal ska kunna betraktas som grönt.

No description available.

De svenska finansinstituten tar del av värderingsunderlag när det gäller kommersiella fastigheter i samband med kreditgivning. En viss grad av osäkerhet föreligger alltid vid fastighetsvärdering, och så även vid utlåning. Bankerna använder vissa metoder och verktyg för att minska detta. Syftet med studien var att undersöka hur svenska banker hanterar den osäkerhet som uppstår vid värdering av kommersiella fastigheter samt ta reda på vem som påverkas om felaktiga värderingar ligger till grund för kreditgivning till fastighetsbolag där de kommersiella fastigheterna står som säkerhet. I teorin redogörs teoretisk bakgrund för syftet samt övergripande fakta för en djupare förståelse. Kapitlet innehåller en sammanfattning av olika värderingsmetoder, värdebegrepp samt hur osäkerheter kan uppstå i samband med fastighetsvärdering. Vår undersökning består av en kvalitativ metod där vi har intervjuat fem stycken personer som arbetar och har lång erfarenhet inom banksektorn. Respondenterna har noga valts ut med tanke på deras erfarenhet inom värdering, osäkerhet och kreditgivning rörande den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Respondenterna representerar olika banker och är alla verksamma i Värmlands län. Resultatet visar att bankerna har olika verktyg för att förebygga att utlåningen blir för stor. Exempelvis att minska osäkerheten genom en kombination av flera värderingsmetoder och en lägre andel utlåning av marknadsvärdet. Slutsatsen vi kan konstatera är sammanfattningsvis att de som påverkas om felaktiga värderingar på kommersiella fastigheter ligger till grund för kreditgivning till fastighetsföretag i slutändan är företagen, och inte bankerna. / The Swedish banks takes part in valuation data when it comes to commercial properties in connection with lending money. There's always some uncertainty when it comes to real estate valuation, and therefore also with lending. The banks use some methods and tools to decrease this uncertainty. The purpose of the study was to investigate how the banks in Sweden handle the uncertainty that arises when valuing commercial properties and to find out who is affected if incorrect valuations are the basis for lending money to real estate companies where the commercial properties stand as collateral. The theory describes the theoretical background for the purpose and some overall fact for a deeper understanding. The chapter contains a summary of different valuation methods, value concepts and how uncertainty may appear in conjunctions with real estate valuation.   Our study consists of a qualitative method where we have interviewed five people who work and have extensive experience within the banking sector. Our respondents have been carefully selected considering their knowledge in valuation, uncertainty and lending money regarding  the Swedish commercial real estate market. Our respondents represent different banks and are all active in Värmlands county. The result shows that the banks have different tools to prevent the lending from being unrealistic. For example, reducing uncertainty through a combination of several valuation methods and a lower proportion of lending compared to the market value. In conclusion we can say that those who are affected if incorrect valuations of commercial properties are the basis for lending money to real estate companies are ultimately the companies, and not the banks.

Syftet med studien är att undersöka hur artificiell intelligens kan komma att påverka fastighetsvärdering och vilka för- och nackdelar det finns när man värderar kommersiella fastigheter med artificiell intelligens. Uppsatsen behandlar även hur den traditionella värderingsprocessen och värderingsprocessen med automatiserade värderingsverktyg går till. Uppsatsen visar främst på att värderingsprocessen kan effektiviseras, göras mer rationell och tillförlitlig med artificiell intelligens om det finns tillräckligt med indata och jämförelseobjekt att tillgå. För att få en djupare förståelse inom ämnet har kvalitativa intervjuer genomförts med de fyra personer som anses ha betydande och fördjupade kunskaper i ämnet. Respondenterna har valts med hänsyn till att de är de enda som anses ha den kunskap som krävs för att uttala sig inom uppsatsens ämne.Den information som framkommit från intervjuerna stödjer och kompletterar till stor del den teori som presenteras i uppsatsen. Med hjälp av respondenternas kunskap om värderingsbranschen och det systemtekniska inom området har frågeställningarna studerats och utretts tillsammans med den berörda teorin. Några av de fördelar som presenteras i uppsatsen är möjligheten att beakta fler faktorer och parametrar vid värderingsprocessen samt minskade tidsfördröjningar och kortare intervall mellan värderingar, vilket leder till en ökad kontinuitet. De största riskerna som identifierats i uppsatsen är bristen på indata samt att kommersiella fastigheter är heterogena och det genomförs relativt få transaktioner årligen. Samtliga respondenter tror att fastighetsvärderingsprocessen och fastighetsvärderares yrke kommer att förändras i framtiden men när denna förändring kommer ske är fortfarande oklar och svårbedömd. / The purpose of this study is to explore how artificial intelligence can come to affect real estate evaluation and the pros and cons that exist when valuing commercial properties through artificial intelligence. The essay also examines the traditional process of valuation and how it can be more efficient, rationalized and trust worthy by using artificial intelligence as long as there is enough data and comparison objects. For a deeper understanding in the subject, qualitative interviews have been conducted with four people that are considered to have significant and a deep understanding of the subject. The respondents have been chosen with according to that they are the only ones that is considered to have the knowledge that is acquired to express themselves within the subject of the paper.The information, that has come forward from the interviews, supports and looks to build upon a large portion of the theory that is presented in this paper. With help from the respondents and the technology that exists within the area, the issues have been studied and investigated with the associated theory. A few of the benefits that are presented in this paper are the possibilities to take more factors and parameters under consideration in the evaluation process, decreased time delays and shorter intervals in between evaluations. These benefits lead to increased continuity. The biggest risks that have been identified in this paper is the lack of incoming data and that commercial real estates are heterogenic with relatively few annual transactions. The respondents have a common opinion that the profession of real estate evaluation will see a change in the future, but when the change will happen is still uncertain and difficult to predict.

Fastighetsbranschen har under 2010-talet befunnit sig i en nästintill perfekt ekonomisk miljö med högkonjunktur och låga finansieringskostnader. I skrivande stund, våren 2023, är situationen en helt annan. Med en skenande inflation och en höjning av styrräntan med 350 punkter på drygt ett år är den ekonomiska miljön allt annat än perfekt. Denna nya ekonomiska miljön frambringade ett intresse över hur direktavkastningskravet påverkas av hög inflation, vilket också är syftet med vår uppsats. Uppsatsen baseras på semistrukturerade intervjuer med erfarna personer aktiva i fastighetsbranschen.  Undersökningen visar att inflationens påverkan på direktavkastningskravet är indirekt och att den främsta orsaken till ett ökat direktavkastningskrav går att härleda till en ökad styrränta. Detta är i sin tur en effekt av att försöka dämpa inflationen. Inflationen medför även en stor osäkerhet i branschen, vilket gör att aktörer blir avvaktande och transaktionsvolymen minskar. Vidare observeras ett flockbeteende på marknaden där många aktörer inte vågar investera i rädsla för att genomföra transaktioner till nivåer som är alldeles för låga eller när det inte finns tillräckligt med genomförda transaktioner att jämföra med. Denna osäkerhet avspeglas i en ökad riskpremie, en riskpremie som utgör en komponent av direktavkastningskravet, vilket leder till att direktavkastningskravet stiger.  Olika segment har och spås få olika konsekvenser av inflationen. Den del av handelssegmentet som utgörs av sällanköpshandel kommer att få det svårare. Hyresgäster som bedriver verksamhet inom sällanköpshandeln drabbas i dubbel bemärkelse genom att konsumenternas köpkraft minskas till följd av inflationen samtidigt som deras hyror indexeras upp. Hyresgäster som bedriver verksamhet inom dagligvaruhandeln och lågprissegmenten drabbas inte lika hårt. / The Real Estate sector has been operating in a practically perfect economic environment during the 2010s, characterized by a strong economy and low financing costs. However, as of June 2023, the situation has changed entirely. With soaring inflation and a 350 basis point increase in the policy interest rate over the course of just over a year, the economic environment is far from perfect. This new economic landscape has generated interest in understanding how capitalization rates are affected by high inflation, which is the purpose of our essay. The essay will be based on semi-structured interviews with experienced individuals active in the real estate industry.  Our study revealed that the impact of inflation on capitalization rates is indirect, and the primary relationship between an increase in capitalization rates can be attributed to a higher policy interest rate, which is a measure taken to curb inflation. Inflation also introduces significant uncertainty in the industry, causing market participants to become hesitant, resulting in a decrease in transaction volume. Furthermore, a herding behavior is observed in the market, where many investors are reluctant to invest for fear of conducting transactions at excessively low levels or when there are not enough completed transactions for comparison. This uncertainty is reflected in an increased risk premium, which is a component of the capitalization rate, causing it to rise. Different segments are expected to have different consequences from inflation. The part of the retail segment consisting of non-essential products will face more difficulties. These tenants are affected in a double sense as consumer purchasing power decreases due to inflation as well as their rents being indexed upwards. Tenants operating in the grocery sector and low-price segment are not affected as much.

Med pågående energikris och föränderliga kontorsbehov efter pandemin är det av största vikt för fastighetsägare att engagera sig i energifrågan för att främja både hållbar utveckling och ekonomiskt ansvar. Studien genomförs för att kartlägga vilka strategier och verktyg som kan påverka samarbetet mellan fastighetsägare och hyresgäster till ökad energieffektivisering. I studien undersöks olika drivkrafter till varför fastighetsägare arbetar med energieffektivisering, med vilka strategier och verktyg, och vad det finns för utvecklingsmöjligheter till ett ökat samarbete för att minska energiförbrukningen. För att besvara syftet med studien har en kvalitativ intervjustudie, samt en kompletterande litteraturstudie genomförts. Baserat på studiens resultat har ett flertal drivkrafter till att energieffektivisera fastigheter identifierats, som fler klimatmål, högre kostnader till följd av pandemi och energikris, samt ett ökat engagemang. För ett effektivare energiarbete behövs både digitala verktyg och en kontinuerlig dialog där kommunikativa verktyg krävs för att skapa ett bra samarbete mellan parterna. Återkopplingen av förbrukningsdata måste vara anpassad efter hyresgästen för att se en förändring av beteendet och uppnå ytterligare energibesparingar. Fastighetsägarna ansvarar för att utbilda, rådgiva och välja ut den data som hyresgästen har möjlighet att påverka genom beteendeförändringar. Insamling av data, återkoppling via digitala verktyg och kontinuerliga dialoger av energiförbrukningen är alla delar som behövs för att skapa ett bra samarbete kring energieffektivisering. Dock för att ändra hyresgästens beteende krävs det att hyresgästen förstår informationen, kan ta till sig den och påverka den för att någon skillnad i energianvändningen ska ske. Energikrisen har bidragit med ett ökat engagemang från hyresgästernas sida, men det finns behov av fastighetskunskap för att möjliggöra ett ökat samarbete. / Given the ongoing energy crisis and changing office rental needs due to the pandemic, it is crucial for propertyowners to be committed to issues regarding energy consumption to promote sustainable development and financial responsibility. This study aims to explore the strategies and tools that can be used to influence the collaboration between property owners and tenants to enhance energy efficiency. The study examines the different reasons why propertyowners engage in energy consumption issues, which strategies, tools, and potential areas of development to foster increased collaboration to reduce energy consumption. To address the research objectives, a qualitative interview study and a supplementary literature review were conducted. Based on the results of the study, several drivers for energy efficiency have been identified, such as increased climate goals, higher costs due to the pandemic and the energy crisis, as well as increased engagement. For more effective energy management, the need of digital tools and continuous dialogues are necessary, requiring communicative tools to establish a strong partnership between the parties involved. Feedback on consumption data must be tailored to the tenant to induce behavioral changes and achieve further energy savings. Property owners are responsible for educating, advising, and selecting data that tenants can affect through behavioral changes. Data collection, feedback through digital tools, and continuous dialogues on energy consumption are all components needed to create effective collaboration around energy efficiency. However, to change the tenant's behavior, it is necessary for the tenant to understand the information, absorb it, and be able to influence it for any difference in energy usage to occur. The energy crisis has led to increased tenant engagement, although there is a need for property expertise to facilitate enhanced collaboration.

I takt med att samhället upptäckt de effekter som de mänskliga utsläppen skapat så har ettstort kall på omställning till mer hållbara affärsmodeller börjat ske. En bransch somidentifierats och har stor potential att signifikant reducera sina utsläpp är bygg- ochfastighetsbranschen, som idag bidrar till cirka 21% av de årliga växthusgasutsläppen iSverige. Omställningen i branschen innebär att de nuvarande linjära arbetsmetoderna måsteövergå till cirkulära, där återbruk av byggnadsmaterial spelar en betydande roll.Uppfattningen från branschen är att grannlandet Danmark ligger steget före när det kommertill omställningen och arbetar mer med återbruk. I denna studie så har det undersökts om såär fallet samt vad det är som begränsar återbruk i Sverige. Syftet med studien har varit att utreda om det förekommer några större skillnader mellanländerna och utifrån resultatet ge förslag på vilka områden som Sverige bör prioritera föratt påskynda omställningen. Studien är uppdelad i tre delar. Den första är en litteraturstudiedär det teoretiska ramverket byggs upp kring respektive land. Den andra är en kvalitativintervjustudie som utgår från en strukturerad intervju där svaren analyserats kring följandetvå områden: (1) Myndighetsaspekter och (2) Branschrelaterade aspekter. Studiens sista delär en integrerad analys där frågeställningen besvaras med hjälp av insamlade data. Studiens resultat visar att Danmark har ett visst försprång när det kommer tillimplementering av regler som främjar ett ökat återbruk inom sektorn. Samtidigt visarstudien att båda länderna har antagit liknande strategier och står inför liknande utmaningar,både externa som interna. Studien visar bland annat behovet av att skapa affärsmodeller förhantering demonterat material från byggnader. Det skulle underlätta för planering kring ochfrämjar återbruk i branschen. Utifrån resultaten har det identifierats tre områden som författarna anser behöver prioriterasför att påskynda omställningen. Dessa är (1) Branschsammarbeten, (2) Effektiv marknadför återvunnet material, (3) Regler och krav från myndigheter. / As society has discovered the effects of human emissions, there has been a great call for atransition to more sustainable business models. One industry that has been identified andhas great potential to significantly reduce its emissions is the construction and real estateindustry, which today contributes to about 21% of the annual greenhouse gas emissions inSweden. The transition in the industry requires that the current linear working methods mustbe transformed into circular ones, where reuse of building materials plays a significant role.The industry’s perception is that neighboring Denmark is one step ahead when it comes tothe transition and works more with reuse. In this study, it has been investigated whether thisis the case and which factors limit reuse in Sweden. The purpose of the study has been to investigate whether there are any major differencesbetween the countries and, based on the results, suggest which areas Sweden shouldprioritize to accelerate the transition. The study is divided into three parts. The first is aliterature study where the theoretical framework is built up around each country. The secondis a qualitative interview study based on a structured interview where the answers areanalyzed around the following two areas: (1) Regulatory aspects and (3) Industry-relatedaspects. The last part of the study is an integrated analysis where the question is answeredwith the help of collected data. The results of the study show that Denmark has a certain advantage when it comes toimplementing rules that promote increased reuse in the sector. However, the study showsthat both countries have adopted similar strategies and face similar challenges, both externaland internal. Among other things, the study shows the need to create business models formanaging dismantled materials from buildings. This would ease planning and promote reusein the industry. Based on the results, three areas have been identified that the authors believe need to beprioritized to accelerate the transition. These are (1) Industry collaboration, (2) Effectivemarkets for recycled materials, (3) Rules and requirements from authorities.

Digitalisering och PropTech har under det senaste decenniet sett en stor våg av utveckling och innovation. Samtidigt stiger kraven på hållbara städer och fastigheter där hållbar utveckling är av hög prioritet. Att förbättra existerande system och inkorporera nya affärsidéer för att främja dem tre hållbarhetsaspekterna; social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet är utmaningar som digitalisering och PropTech idag avser att behandla. Således blir syftet med denna rapport att undersöka hur kraftigt sambandet mellan PropTech och dess påverkan på hållbarhet är samt att analysera dess betydelse för den hållbara utvecklingen. Frågeställningen besvaras genom att undersöka marknadens huvudkällor. Företagens egna hemsidor, deras utbud av tjänster och teori kring digitalisering kommer ligga som grund för rapportens resultat. Omfattningen av hur stor påverkan begreppen har på hållbarhet differentierar mycket med hänsyn till vilken typ av tjänst som berörs och detsamma gäller för hållbarhetsaspekterna. / Digitalization and PropTech have been developing in a rapid pace during the last decade. At the same time, the demands on sustainable cities and properties are rising while the concept of a sustainable development is a high priority. Improving existing systems and incorporating new business ideas to promote the three sustainability aspects; social, economic and ecological sustainability, are challenges that digitalization and PropTech today intend to address. Thus, the purpose of this report will be to examine how strong the relationship is between PropTech and its impact on sustainability, and to analyse its importance for sustainable development. The question will be answered by examining the main sources of the market. The companies' own websites, their range of services and the theory of digitalization will form the basis for this report. The extent of the impact the concepts have on sustainability differs greatly regarding the type of service involved and the same applies to the sustainability aspects.

Trots digitaliseringens snabba utveckling under senaste åren är fastighetsbranschen långt ifrån färdig-digitaliserad. En faktor som visat sig haft stor påverkan på digitaliseringens framgång är livskraftiga ekosystem och samarbete mellan aktörer, vilket idag är något som det saknas kunskap och forskning om. Syftet med den här rapporten är därför att undersöka vilka ekosystem som har skapats kring olika projekt samt förstå deras roll inom digital transformation. Frågeställningen besvaras med hjälp av en kartläggning av relevanta projekt och med en bakomliggande teori som bas för diskussion och slutsats. Av arbetet har framkommit att det mest förekommande ekosystemet är av typen innovation, med varierande huvudaktörer beroende på projekt. / Even though the development of digitalization has spread rapidly over the last few years digitalization within the real estate sector has yet to run its course. A lack of knowledge about ecosystems, and importantly, an understanding of collaboration among actors within these systems, calls for additional research efforts. Taking a project-based perspective, this report summarizes insights and conclusions from a study of selected activities over the past decade in Sweden. The problem is answered by mapping relevant projects and with a background theory as a base for discussion and conclusion. We conclude that while the ’Innovation-type’ ecosystem is prevalent throughout the real estate sector, there is a broad range of actors involved depending on the type of ecosystem in question.

För många av dagens kommersiella hyresgäster och fastighetsägare är det viktigt med organisatorisk skalbarhet för att kunna anpassa sin verksamhet eller fastighet efter ändrade omständigheter. Detta har flera orsaker. Bland annat det snabbt föränderliga samhälle vi lever i, delvis sprunget ut den senaste tidens digitalisering och globalisering. Många företag kämpar dessutom för sin överlevnad på en hyresmarknad som favoriserar långa och fasta hyresstrukturer. Samtidigt har vår strävan efter hållbarhet konkretiseras allt mer på fastighetsmarknaden och tar sig bland annat uttryck i form av olika delningsekonomiska lösningar som har förändrat synen på traditionella kontor och avtal samt enformiga fastighetsanvändningar. Det finns en ny efterfrågan på hyresmarknaden som kräver en ökad nivå av fastighetsstrategisk flexibilitet. Denna uppsats ämnar definiera olika sätt att öka flexibiliteten i kommersiella kontor, fastigheter och hyreskontrakt och framförallt ta fasta på de möjligheter som skapas såväl som potentiella risker. Genom coworking tillåts kontorshyresgäster att hyra kontorsyta under flexibla former samtidigt som de kan åtnjuta ett ökat nätverkande och andra sociala förmåner. Multi- och mixed-use är benämningen på sådana flexibla fastigheter som byggs för att långsiktigt kunna inrymma olika funktioner vid olika tidpunkter eller simultant. De flexibla kontrakten avser i denna uppsats traditionella kontrakt som tillfogats realoptioner vilka tillåter en ändring av det avtalade innehållet, eller kontrakt som digitaliserats i en blockkedja. Studien visar att flexibilitet som produkt har stor potential att låsa upp den kommersiella hyresmarknaden och underlätta för en delningsekonomisk utveckling där resurser nyttjas bättre och många företags chanser att överleva i framtiden ökar. Flexibiliteten skapar inte bara värden för hyresgäster utan även hyresvärdar och fastighetsägare kan profitera på flexibiliteten. Detta kräver emellertid att aktörerna har de rätta förutsättningarna för att riskerna inte ska bli för stora och flexibiliteten ett vågspel. Sammanfattningsvis har det flexibla kontoret, den flexibla fastigheten och det flexibla hyreskontraktet potential att bidra till en socialt och ekonomiskt hållbar marknad, och skapa mervärden för de som gör allt rätt. / To many of today’s commercial tenants and real estate owners it is crucial with an ability to adjust their business or property to new circumstances. This is due to several reasons. For instance, the rapidly changing society caused by digitalisation and globalisation and the fact that many companies are struggling to survive on a market that favors long and rigid rental structures. Furthermore, the trend of sustainability is partly expressing itself through the growing sharing economy. All together the attitude towards traditional offices and leases as well as a uniform use of buildings has changed and a new demand for strategic flexibility has formed on the market. This study aims to define different ways to increase the flexibility in commercial offices, properties and leases and foremost to find out the possibilities and risks that follows and thereby to whom and when it would be beneficial. Coworking allows tenants to rent office space with flexible conditions while being able to appreciate the social benefits. Multi- and mixed-use are adaptable properties designed to accommodate various functions at different times or simultaneously. The flexible leases in this study refers to leases including real options as well as smart contracts made possible by the blockchain technology. The study shows that flexibility as a product has a great potential to unlock the commercial rental market and facilitate a development of the sharing economy where resources are used more efficiently, and businesses are increasing their chances to survive. Flexibility incorporated in real estate is not only valuable to tenants but also to landlords and property owners. This however requires the right circumstances to limit the risk and ensure that the flexibility does not become a venture. In conclusion, the flexible office, the flexible property and the flexible lease can contribute to a socially and economically sustainable market and create additional value for those applying it right.