The rental market in Stockholm is clearly out of function. For an apartment in the city the queue is of several years, and the rent level is far from in comparison with the market demand. The incentives to build rental apartments are almost none. The profitability level of rental housing is not enough compared to building owner-occupied housing. Therefore, in the lack of rental housing and the big excess demand that exists on rental housing, the black market is booming this type of accommodation and people have to pay large amounts to obtain rental housing. The market simulation presented in this thesis is to show us what the rent levels would become in Stockholm if we deregulated the rental housing market in the long run, in the short run, or with subsidies from the state. This will give us an idea of how the rental market could develop in the future, and what consequences it would imply for tenants and landlords. As a basis for this analysis, the demand elasticity is studied. This is based on how demand is affected by changes in disposable income and a rent increase. The demand elasticity is then compared with rental markets similar to Stockholm. The aim of this thesis is to show, with three simulations, how the housing market would react to a deregulation in this case where housing demand exceeds the supply. Also presented in this thesis is what the rent would be if the deregulations where made today. The final results in these simulations are similar to each other and all three indicates an increase of 65-70 percent. This is followed up by stagnation with a rent increase of two percent per year. The difference in these three simulations is how the final percentage is reached, and how they affect the housing demand. Our target is to create pathways and incentives to build and maintain rental units, to stabilize the rental market and most important, to emphasize the human rights to housing. / Hyresmarknaden i Stockholm fungerar inte som den ska. Kötiden för hyresrätter i staden uppgår till åtskilliga år och hyresnivåerna är långt ifrån proportionerliga mot marknadens efterfrågan. Incitamenten till att bygga hyresrätter i dagsläget är nästintill obefintliga, främst på grund av att avkastningsnivån gentemot bostadsrätter inte är nog. Bristen på hyresrätter och det stora efterfrågeöverskottet gör att den svarta marknaden fortsätter att växa. Marknadssimuleringarna som presenteras i detta kandidatarbete visar oss vad som skulle hända med hyresnivåerna i Stockholm vid fri hyressättning. Vi går djupare in på tre scenarion. En kortsiktig avreglering som visar ett tänkbart utfall om hyran släpps fri idag och anpassas till marknadshyra på två till tre år. En långsiktig avreglering som sträcker sig över en sexårsperiod och slutligen en avreglering med statlig subvention. Som en grund för dessa analyser har efterfrågeelasticiteten studerats. Denna elasticitet bygger på hur efterfrågan påverkas av förändringar i disponibel inkomst, hyresökningar, befolkningsökningar och förändringar i utbudet på hyresmarknaden. Resultatet av detta jämförs med hyresmarknader som liknar Stockholms. Målet med kandidatarbetet är att med tre simuleringar visa hur hyresmarknaden i det högt efterfrågade Stockholms stad skulle reagera på en avreglering. De slutliga resultaten i simuleringarna liknar varandra och ökningen hamnar på cirka 65-70 procent. Sedan sker en stagnering i samtliga fall och hyran får en konstant ökning på två procent per år. Det som skiljer simuleringarna åt är vägen till denna hyresökning, och hur de påverkar efterfrågan på hyresmarknaden. Vår önskan är att skapa vägar och incitament till ett upprätthållande och nyskapande av hyreserätter, att stabilisera hyresmarknaden och att underlätta boendesituationen för Stockholms framtida och nuvarande invånare.

"Integrering av utbildning och yrke" är en analys över hur arkitekturen kan bidra till och uppmuntra en bättre läromiljö för yrkesskolor i Sverige. / "Integrating education with occupation" is a study of how architecture can contribute and encourage the cooperation between education and occupation to create a more sustainable teaching method.

Det som idag sammanfattas som miljonprogrammet har sitt ursprung under en tioårsperiod (cirka 1965-1975), då riksdagen beslutade att man med uppbyggnad av en miljon nya bostäder skulle bota den bostadsbrist som var. Beslutet fick ett positivt bemötande och man började bygga bostäder, främst i ytterområdena. Detta beslut skulle senare bli hårt debatterat då kritikerna antog att det skulle leda till en ökad segregation och sedermera nya, mer omfattande samhällsproblem. I dagens samhälle har miljonprogramsfastigheterna ofta ett dåligt rykte då skötseln av fastigheterna tillsammans med dess ålder föranlett eftersatta fastigheter. Eftersattheten i fastigheterna har nu lett till att många fastighetsägare står inför omfattande renoveringar för att kunna erbjuda sina hyresgäster beboeliga lägenheter. HSB Stockholm har arbetat och arbetar fortfarande med upprustning av miljonprogramsfastigheter i Rinkeby. Projekten innefattar en totalrenovering av hela fastigheten. Efter att ha genomfört renoveringen i några av fastigheterna upplever man inte att lönsamheten blivit så bra som man önskat. Det är i den sistnämnda meningen den här uppsatsen tar sin början, varför når man inte sitt avkastningskrav? Arbetet gör en djupdykning i den rättsvetenskap som behandlar upprustning av hyresbostäder och hyreshöjningar. Vidare konfronteras HSBs upprustningsstrategier med jämförbara fastighetsbolags metoder för att finna en vägledning i hur man på ett ekonomiskt hållbart sätt bör utföra upprustningsarbeten. Efter att ha kopplat samman det teoretiska (juridiken) med det praktiska så har jag kommit fram till en slutsats. Slutsatsen är att när praxis i sina bedömningar inte lägger någon större vikt i förarbetenas utsagor så föranleder detta problem då det är svårt att få till en direkt jämförelse vid bruksvärdesprövningar. En direkt jämförelse var något som HSB ville få till då man såg det som ett led i att kunna höja hyran efter renoveringarna i Rinkeby. Ytterligare en slutsats som kommit ur den allmänna debatten och intervjun är att man i vissa områden måste lägga större vikt i den sociala vinsten och inte endast tänka på det ekonomiska utfallet. / What today summarized as million program originated during a ten year period (about 1965-1975), the parliament then decided that with the construction of one million new homes they could cure the housing shortage that was. The decision was accepted positively and they started to build, mainly in outlying areas. This decision would later be heavily debated as critics assumed that it would lead to increased segregation and later on to new wider social problems. In today´s society, the million properties often hade a bad reputation when the management of the properties along with its age led neglected properties. Neglected units in the buildings now have led to that many property owners now are faced with extensive renovations in order to offer their tenants livable apartments. HSB Stockholm has worked and is still working on the renovation of million properties in Rinkeby. The projects include a complete renovation of the entire property. After having completed the renovation of som of the properties they are now facing the fact that the profitability was not as good as they have assumed. It is in the last sentence this essay begins, why are not HSB reaching their required rate of return? The essay delves into the legal science that deals with the rehabilitation of rental housing and rent increases. Furthermore HSBs rehabilitation strategies will be confronted with other comparable property companies methods, so we can find a guide on how to in a economically sustainable way manner this upgrading work. After having connected the theoretical (the law) to the practical, i have come to a conclusion. The conclusion is that when the practice in their assessments don´t take the legislative history statements into account, we have a problem. Because it is difficult to directly compare the apartments. A direct comparison was something HSB wanted beacuse they saw a way to increase the rents after the renovation. Another conclusion that emerged from the public debate and the interview is that some areas need more attention in the social profit, and not only in the economic outcome.

Today’s market situation for real estate and property developers in Sweden is very unique. It is characterized by low to negative interest rates and low to no inflation. However, many of the existing economic theories are based on positive interest rates and a positive inflation. This has resulted in uncertainties for investors and market players how to assess this new situation and be able to adequately predict how this will affect the real estate market. The purpose of this thesis has been to investigate how a low interest rate and inflation environment affects real estate, as an investment alternative. The thesis looks closer on the Japanese market since they have had a low interest rate and inflation environment from the middle of 1990’s. The thesis has investigated what kind of relationship that exists between the return but also the prices from real estate and different macroeconomic variables such as the interest rate, the inflation and the GDP growth. The thesis has been performed at Vasakronan, a leading property company in Sweden. Vasakronan management has provided valuable guidance and assisted in making prioritizations of the very extensive data material. Real estate can be considered a good investment alternative and that they still generate a rate of return over time in a low interest rate and inflation environment. Furthermore the findings show that the interest rates and the inflation do not have any direct effect on the real estate returns in a low interest rate and inflation environment. However, we have found that it exist other variables that affect the real estate returns which in turn are affected by the interest rates and the inflation meaning that the returns for real estate are indirectly influenced by the interest rates and inflation. One of the most important variables is the GDP growth, which has an influential impact on the real estate returns. The demand and supply for real estate as well as the expectation concerning the future is also variables that influence the real estate market and returns. As long as the economy is growing as well as the demand is high and future expectations is positive, real estate can still be considered to be a relative secure and good investment. / Dagens situation på fastighetsmarknaden är väldigt unik. Den är präglad av låga och negativa räntor och låg inflation. Många av de existerande ekonomiska teorierna är baserade på positiva räntor och en positiv inflation. Detta har resulterat i osäkerheter på marknaden hur denna situation kan komma att påverka fastighetsmarknaden i framtiden. Syftet med detta arbete är att undersöka hur fastigheter som ett investeringsalternativ uppför sig i en miljö med låga räntor och inflation. I arbetet undersöker vi närmare Japans fastighetsmarknad eftersom de har haft låga räntor och inflation enda sedan mitten av 1990-talet. Vi kommer vidare undersöka vad för relation som existerar mellan både avkastningen på fastigheter och fastighetspriserna gentemot olika makroekonomiska variabler. De makroekonomiska variablerna är räntan, inflationen och ekonomisk tillväxt i form av BNP. Detta arbete har skrivits i sammarbete med Vasakronan, Sveriges största fastighetsbolag där de har assisterat oss I nödvänding vägledning under arbetsprocessen. Beträffande hur fastigheter uppför sig i en miljö med låga räntor och inflation som är observerat idag har vi funnit att de fortfarande genererar en avkastning över tid och kan anses som ett bra investeringsalternativ. Vi har funnit att räntorna och inflationen inte verkar ha samma direkta effekt som kunde förväntas gällande avkastningarna för fastigheter i en miljö med låga räntor och inflation. Däremot har vi funnit att det existerar andra variabler som påverkar fastigheters avkastning, vilka är direkt påverkade av räntorna och inflationen. Det betyder att räntorna och inflationen ändå indirekt påverkar fastigheters avkastningar. En av de viktigaste faktorerna är den ekonomiska tillväxten som har en tydlig påverkan på fastigheters avkastning och priser. Utbud och efterfråga tillsammans med framtida förväntningar är också viktiga variabler som påverkar fastighetsmarknaden och deras avkastningar. Så länge det existerar ekonomisk tillväxt tillsammans med optimistiska förväntningar på framtiden och en hög efterfrågan så kan fastigheter betraktas som en god och ett säkert investeringsalternativ

Hybrid securities do not constitute a new phenomenon in the Swedish capital markets. Most commonly, hybrids issued by Swedish real estate companies in recent years are preference shares. Corporate hybrid bonds on the other hand may be considered as somewhat of a new-born child in the family of hybrid instruments. These do, as all other hybrid securities, share some equity-like and some debt-like characteristics. Nevertheless, since 2013 the interest for the instrument has grown rapidly and has become a well-accepted, as well as a fairly standardized, source of financing for many well-established corporations around the world. Yet, we have seen very few issues in Sweden and no issues by Swedish real estate companies. Corporate hybrid bonds could in a rather simplified manner be explained as a subordinated bond with some equity characteristics. Examples of such equity characteristics are perpetual maturity (or at least very long), coupon deferability and the fact that it due to its subordination provides significant loss absorption. Yet, it also holds typical debt-like characteristics such as regular coupon payments and seniority to equity. The outcome of this research has shown that issuing corporate hybrid bonds could be beneficial to a firm. Coupon payments are, unlike dividend payments to holders of preference shares but alike interest payments on a standard bank loan, tax deductible. Other probable advantages with corporate hybrid bonds are; a stronger credit profile (which potentially could improve the (shadow)credit-rating and thus also the terms of other sources of finance), a diversified investment base as well as diversification from a capital structure perspective. However, despite the many advantages, numerous obstacles remain. The main shortcoming highlighted among potential issuers is the high pricing of the instrument in relation to other alternatives. Moreover, the lack of Swedish investors investing in hybrid bonds, the assumingly poor liquidity of the product along with the high denomination (piece price) due to regulatory legislations make up for topics of concern among both potential investors and issuers. Although, considering the many benefits, we believe that the weaknesses can be overseen and that there is a potential future use for the product in event of further expansion and acquisition or if the access to capital markets is limited. After all, all good things take time. / Hybrid-instrument är i sig inget nytt fenomen på den svenska kapitalmarknaden. Mest förekommande bland svenska fastighetsbolag under de senaste åren är preferensaktier. Hybrid-obligationer å andra sidan kan betraktas som något av ett nyfött barn i familjen av hybridinstrument. Dessa delar, likt alla andra hybrid-papper, några eget-kapital-liknande och vissa skuld-liknande egenskaper. Sedan 2013 har intresset för instrumentet dock vuxit snabbt och blivit en väl accepterad, liksom en relativt standardiserad, finansieringskälla för många väletablerade företag runt om i världen. Ändå har vi sett mycket få emissioner i Sverige och inga av svenska fastighetsbolag. Hybridobligationer skulle på ett förenklat sätt förklaras som en underordnad obligation med vissa eget-kapital-egenskaper. Exempel på sådana egenskaper är evig löptid (eller åtminstone mycket lång), möjlighet att ställa in kupong-utbetalningar utan att vara i default och det faktum att det på grund av dess underordnad erbjuder betydande säkerhet för senior kreditgivare. Samtidigt innehar instrumentet också typiska skuldliknande egenskaper såsom regelbundna kupongbetalningar och senioritet till eget kapital. Resultatet av denna uppsats har visat en emission av hybridobligationer kan vara till nytta för ett företag. Kupongbetalningarna är, till skillnad från utdelning till innehavare av preferensaktier men likt räntebetalningar på ett vanligt banklån, skattemässigt avdragsgilla. Andra troliga fördelar med hybridobligationer är en starkare kreditprofil (som skulle kunna förbättra ett företags kreditbetyg och därmed också villkoren för andra finansieringskällor), en diversifierad investerarbas samt diversifiering ur ett kapitalstruktur-perspektiv. Trots de många fördelar består många hinder. Huvudsakligen lyfts den höga prissättningen av instrumentet i förhållande till andra alternativ fram bland potentiella emittenter som ett hinder. Dessutom utgör bristen på svenska investerare som investerar i hybridobligationer, den tänkbart dåliga likviditen samt den höga denomineringen (styckepris) skäl till oro bland både potentiella investerare och emittenter. Med bakgrund i de många fördelarna, anser vi att de brister som kvarstår går att kringgå och att det finns en potentiell framtida användning för produkten i händelse av ytterligare expansion och förvärv eller om tillgången till kapitalmarknaderna är begränsad. Trots allt, alla goda saker tar tid.

Den 18 februari i år fick Sverige en negativ reporänta. Ett historiskt ögonblick i Sveriges ekonomiska historia. I detta arbete har vi valt att fokusera på hur den kommersiella fastighetsmarknaden kommer att påverkas av denna händelse. Den kommersiella fastighetsmarknadens rörelse är inte beroende av enbart en variabel utan av flera. Som i sin tur är mer eller mindre beroende av varandra. BNP och reporäntan är två av dessa variabler som påverkar den studerade marknaden. I arbetet valdes fyra scenarion ut där BNP och reporäntan befann sig i olika lägen under 2000-talet. Dessa fyra scenarion leder fram till en diskussion angående ett eventuellt samband mellan de olika faktorerna och makrofaktorernas rörelse. Vi studerar även om vi på grund av detta eventuella samband kan förutsäga framtiden. Den framtid som förväntas kantas av en sjunkande negativ reporänta och en växande ekonomisk tillväxt. Efter att ha genomfört studien kan vi utläsa ett samband mellan våra utvalda makrofaktorer och den kommersiella fastighetsmarknaden. Ett tydligt mönster, vid en sammanställning av resultaten från våra scenarion, har inte hittats och kan därför inte användas i en argumentation kring följden av reporäntans nu negativa värde. Resonemanget förs dock kring att den negativa reporäntan och dagens ekonomiska tillväxt kommer påverka den kommersiella fastighetsmarknaden positivt snarare än negativt. / On 18th of February this year, the Swedish central bank set a negative repo rate. This was a historic moment in Sweden's economic history. In this paper, we have chosen to focus on how the commercial property market will be affected by this event. The commercial property market movements is not dependent on only one variable, but a set of dependent and independent variables. GDP and the repo rate are two variables that affect the studied market. In this essay, four different scenarios were chosen where GDP and the repo rate were in different positions during the 2000s. These four scenarios lead to a discussion about a possible relationship between the commercial property market- and the macro factors movement. The paper also discusses if the future can be predicted, because of a possible relationship. The future that is expected to consist of a sinking negative repo rate and an economic growth. After conducting the study, the paper concludes that there is a strong connection between our selected macro factors and the commercial property market. Although, a clear pattern, after a summary of the results of our scenarios, has not been found and therefore cannot be used in an argument about the result of the negative repo rate. The conclusion is, however, that the negative repo rate and today's economic growth will affect the commercial property market positively rather than negatively

Denna studie undersöker hur statliga myndigheter är som hyresgäster på den svenska lokalhyresmarknaden. I studien analyseras myndigheternas hyreskontraktslängder samt den faktiska hyresperioden för respektive lokal. Därutöver utreds hur respektive myndighet hanterar sin lokalförsörjning både organisatoriskt och strategiskt. För att få en tillförlitlig perception om dagens situation har såväl historisk utveckling samt rådande trender och framtidsutsikter i den statliga lokalförsörjningen beaktats. Tidigare forskning kring myndigheters lokalhyrestider är begränsad, således är förhoppningen att denna studie ska bringa klarhet i detta. Vidare ämnar studiens syfte till att klargöra statliga myndigheters strategi gällande lokalförsörjning. Studien bygger på en kvalitativ del vilken innefattar intervjuer med fem statliga myndigheter. Dessa myndigheter är personalintensiva och har en sådan verksamhet som nyttjar en stor andel kontorsyta. Utöver den kvalitativa delen har en kvantitativ studie genomförts där myndigheternas hyreskontrakt analyserats, både historiska och nuvarande. Lokalförsörjning är inte statliga institutioners kärnverksamhet, detta har gjort att en vanlig uppfattning är att institutionerna inte prioreterar sin hyressituation. Denna studie visar att hyressituationen haft en sekundär roll men att myndigheterna idag fått kontroll eller arbetar med att få kontroll över sin hyressituation. Statliga myndigheter sitter kvar markant längre än de skriver hyreskontrakt på. En tendens är att de kortat ner sina kontraktslängder samtidigt som de sitter kvar längre i sina lokaler. Vid omlokalisering av en myndighet uppstår stora flyttkostnader detta medför att en myndighet hellre stannar kvar i sina lokaler än genomför en flytt. Vid ändrade förhållanden av hyressituationen föredras en anpassning av den befintliga lokalen framför en omlokalisering. Myndigheter som analyserats är Arbetsförmedlingen, Domstolsverket, Försäkringskassan, Polisen samt Skatteverket. / This study examines how government authorities behave as tenants in the Swedish rental market. The study analyses the authorities’ rental contract lengths and the actual rental period for each of the subject premises. In addition, the study investigates how each authority handles its premises, both organisationally and strategically. To get an accurate perception of the current situation, historical and current trends and future prospects of premises have been taken into account. As previous research of authorities’ rental periods is limited; this study aspires to bring clarity to the subject. Further, the purpose of the study is to clarify the government authorities’ policies and strategies regarding their premises rentals. The study is based on one qualitative part which includes interviews with five government authorities. These authorities are labour-intensive with businesses using large proportions of office space. In addition to the qualitative part, a quantitative study has been carried out, regarding historical and current government leases, followed by an analysis. Premises are not the core business of the Government institutions, which has led to a widespread belief that institutions are not prioritising their rental situation. This study shows that the rental situations historically have had a secondary role, but that authorities today have good control, or working to gain control of their rental situation. Government authorities are still occupying the premises significantly longer than the lease length they originally sign for. One tendency is that they have shortened their contract lengths, but stay longer in their facilities. A relocation of an authority is associated with major moving-costs, which is why Government authorities tend to occupy their existing premises instead of moving. The authorities prefer tenant improvements (TI’s) in their actual premises before relocation. Analyzed authorities are the Public Employment Service, the National Courts Administration, the Social Insurance Agency, the Police and the Tax Agency.

Värdet av det svenska fastighetsbeståndet utgör två tredjedelar av den svenska nationalförmögenheten och det kommersiella fastighetsbeståndet kan värderas till cirka 3 200 miljarder kronor. En av de viktigaste yrkesrollerna för en fungerande kommersiell fastighetsmarknad är i sin tur fastighetsförvaltaren. Detta medförde att Aff – Forum för förvaltning och service under slutet av 2010 införde en auktorisation för fastighetsförvaltare.   Det huvudsakliga syftet med uppsatsen är att undersöka var auktorisationen befinner sig i dagsläget samt hur framtiden för auktorisationen ser ut och vilka åtgärder som Aff behöver göra. Vidare syftar uppsatsen till att undersöka efterfrågan och behovet av auktorisationen hos olika aktörer. Syftet är även att klargöra hur Affs auktorisation är uppbyggd samt att undersöka om utformningen är den bästa möjliga. För att undersöka detta har författarna intervjuat elva företag inom branschen samt Professor Stellan Lundström och doktorand Sigrid Katzler från KTH. De intervjuade företagen bedriver sin verksamhet inom olika typer av fastighetsslag. För att undersöka den långsiktiga efterfrågan och behovet av auktorisationen har flera generella drivkrafter som oftast finns vid införandet av en auktorisation studerats. Dessa kan till exempel bestå av att skapa en konkurrensfördel, höja kompetensen eller höja inträdesbarriärerna.   Den empiriska studien visade på att de intervjuade aktörernas insikt i auktorisationen var att beteckna som relativt dålig. Trots detta hade tre av de intervjuade företagen auktoriserade förvaltare inom bolaget. Behovet av en auktorisation rådde de delade meningar om. Tre företag ansåg att det inte fanns ett behov, ett flertal företag uttryckte att auktorisationen kunde medföra nytta i olika hänseenden. De senare gick dock inte så långt som att kalla det ett behov. Inget företag ansåg att behovet för en auktorisering var större inom något specifikt fastighetsslag. Däremot såg företagen en skillnad i vilken konkurrensfördel auktorisationen skulle innebära för ägande bolag och konsultbolag. Konkurrensfördelen att kunna marknadsföra auktorisationen mot kund ansågs vara betydligt större för konsultbolagen. De flesta av de intervjuade företagen ansåg att auktorisationen kan fungera som ett verktyg för kompetensutveckling. Auktorisationen sågs även som ett medel för att skapa en enhetlig definition av fastighetsförvaltare. Slutligen tyckte alla företag samt Katzler och Lundström att utformningen var relevant, dock framhävde vissa att den skulle kunna delas upp i fler steg.   Slutsatsen från studien är att kännedomen är så låg att Aff har ett direkt behov av att marknadsföra organisationen samt auktorisationen. Detta skulle också bidra till att Aff uppfattas som mer legitima. Utifrån studien ter det sig som att de ägande bolagens kunder, till skillnad från konsultbolagens, inte kommer efterfråga en auktorisation. Det krävs dock fortsatt forskning för att bekräfta detta. / The Swedish property stock constitutes two-thirds of the Swedish national wealth and the value of the commercial real estate stock can be estimated to 3 200 billion SEK. One of the most important professions to maintain an efficient commercial real estate market is the real estate manager. This caused Aff – “Forum för förvaltning och service” to introduce a professional certification for real estate managers by the end of 2010.   The main purpose of this thesis is to analyse where the certification is on the market and how the future will look for the certification. Furthermore, the purpose is to establish the demand and need among different market actors. The purpose of the thesis is also to clarify the structure of the certification and examine the current format. To analyse this, the authors have conducted interviews with eleven companies operating in the real estate market. Professor Stellan Lundström and doctoral student Sigrid Katzler from KTH have also participated in interviews. Several different drivers have been studied in order to analyse the long-term demand and need for a professional certification for real estate managers. These drivers can for example be to create a competitive advantage, raise the competence level or to raise the entry barriers for the profession.   The empirical study revealed that the interviewed companies had little knowledge of the certification. Although the knowledge in general was modest, there were three of the interviewed companies that had certified real estate managers. There were different opinions concerning the need for a certification. Three of the companies explicitly claimed that they did not see any need, several of the companies expressed that the certification could bring advantages. The companies expressed a difference in the competitive advantage the certification could bring for companies that own real estate and for service firms. The competitive advantage to market the certification towards the customer was believed to be much greater for the service firms. Most of the companies thought that the certification could be used as a mean to increase competencies for the real estate managers. The certification was also thought of as a mean to create a unanimous definition of the real estate manager. Finally, all of the companies as well as Katzler and Lundström considered the disposition to be relevant although some of them expressed that it could be divided into different levels.   The conclusion is that the general knowledge is rather modest and that Aff have an urgent need to market the organisation and the certification. This would also contribute to Aff’s legitimacy. The study indicates that the customers of the companies that own real estate are not going to demand a certification as much as those of the service firms. However, further study is needed to confirm this.

Efterfrågan på miljömässigt hållbara fastigheter har ökat i takt med att samhällets miljömedvetenhet har växt. År 2010 satte Vasakronan begreppet "gröna hyresavtal" på kartan när de lanserade denna avtalstyp. Begreppet har sitt ursprung utanför Sveriges gränser där Australien är det land som kommit längst i utvecklingen. Det är även här som kontraktsformen fått störst popularitet. Avtalstypen brukar innefatta mål för: minimering av energianvändning, en miljövänlig avfallshantering, användning av "grön el" och val av material som minimerar miljöpåverkan vid ombyggnad. Målen sätts gemensamt av hyresgästen och värden, samt förutsätter ett fortgående samarbete parterna emellan. Sedan länge har gröna villkor skrivits in i hyresavtal men intresset har varit lågt. Idag arbetar Fastighetsägarna Sverige AB med att ta fram en standardmall för gröna hyresavtal med syfte att skapa en entydig definition av begreppet och ett lättanvändligt verktyg. Målet är att fler hyresgäster ska välja att teckna denna avtalstyp och att fler fastighetsägare vill erbjuda det, trots att det ännu inte visat sig lönsamt. Syftet med detta kandidatarbete är att ta reda på vilka typer av företag som är mer benägna att teckna gröna hyresavtal. Med utgångspunkt i ett antal hypoteser av Eichholtz, med kollegor, från 2009 undersöker arbetet branscherna: Miljöorganisationer, Teknikkonsultföretag, Statligt ägda företag, och Gruv- och Oljeindustriföretag. Vår hypotes är att företag som arbetar med miljörelaterad konsultverksamhet samt statligt ägda företag bör föregå med gott exempel och agera grönt, som förebilder för andra företag. Miljöorganisationer bör driva sin verksamhet i gröna lokaler eftersom detta passar bäst ihop med deras värdegrund. De företag som arbetar med miljöstörande verksamhet, såsom gruv- och oljeindustrin, väljer i större utsträckning att sitta i gröna lokaler för att försöka väga upp för de negativa miljörelaterade effekterna av deras verksamhet. Som referens presenteras även Fastighetskonsultföretag och Övriga företag i arbetet. Resultatet som presenteras i rapporten styrker hypoteserna om teknikkonsultföretag och statligt ägda företag, dock ej hypoteserna om miljöorganisationer och gruv- och oljeindustriföretag. Kandidatarbetet visar att intresset för gröna hyresavtal är varierande, dock väldigt starkt i vissa branscher. Det visar att det finns en marknad för denna kontraktsform men att fastighetsägare måste engagera sig och börja erbjuda sina hyresgäster denna typ av avtal om spridningen ska öka. Detta skulle underlättas av en standardisering av begreppet. Många företag arbetar hårt med miljöfrågor och driver miljöarbete i sina kontorslokaler vilket framkommit i resultatet. Dock är det få som medvetet väljer att sitta i miljömässigt hållbara fastigheter, det är inte den aspekt som prioriteras högst vid lokalisering av företagens kontorslokaler.

Sammanfattning Tredimensionella fastigheter är, i större utsträckning än traditionella fastigheter, beroende av att samverka med omkringliggande fastigheter för att bli lämpliga för sitt ändamål. Av den anledningen finns särskilda villkor för att sådan fastighetsbildning ska få ske. Bland annat måste fastigheten tillförsäkras vissa nödvändiga rättigheter redan vid bildandet. Det här arbetet fokuserar på en specifik typ av nödvändig rättighet som de allra flesta tredimensionella fastigheter har behov av, nämligen elektriska starkströmsledningar. Hur rätten till dem ska tryggas preciseras inte i lagtext, utan är upp till Lantmäteriet att besluta om i de enskilda fallen. Någon tydlig praxis för hur de behandlar frågan har inte vuxit fram och det finns en viss osäkerhet gällande vilken lösning som är mest lämplig för sådana tekniskt komplicerade anläggningar. Det har från Lantmäteriets håll vidare ansetts oklart vilka krav elnätsföretagen (ägarna av elnätet) ställer i dessa avseenden. Det här examensarbetet syftar därför till att utreda vilka rättigheter och skyldigheter elnätsföretagen har samt om de har en gemensam syn på hur de tredimensionella fastigheternas elförsörjning ska tryggas. Detta har skett genom intervjuer med sakkunniga på Sveriges fyra största elnätsföretag, Fortum Distribution, E.ON. Elnät, Vattenfall Eldistribution och Göteborg Energi Nät. Resultatet från intervjuerna har sedan jämförts med varandra och med Lantmäteriets praktiska tillämpning av 3D-lagstiftningen. Avslutningsvis ges rekommendationer för hur frågan lämpligen bör behandlas i framtiden. Arbetet visar att det i dagsläget inte finns några särskilda rekommendationer eller riktlinjer för hur elnätsföretagen ska ansluta tredimensionella fastigheter till sina nät. Anslutningarna sker därför i regel på samma sätt som för traditionella fastigheter, det vill säga med en anslutningspunkt per byggnad. Sakkunniga på E.ON. Nät och Fortum Distribution sitter dock i en arbetsgrupp som i samarbete med Svensk Energi och Elektriska Installatörsorganisationen EIO arbetar med att ta fram nya riktlinjer för anslutningen av tredimensionella fastigheter. De föreslår bland annat att det vid nybyggnation sker en teknikseparering så att varje fastighet får en anslutning var till elnätet. Detta för att minska risken för tvister mellan fastighetsägarna. I befintliga byggnader föreslår de dock att det även i framtiden används gemensamma anslutningar. De betonar dock vikten av att det bildas gemensamhetsanläggningar för att reglera förvaltningen av dessa.  Tidigare studier av Lantmäteriets tillämpning av 3D-lagstiftningen har visat att elektriska starkströms-ledningar ofta tryggas med fastighetsbildningsservitut eller gemensamhetsanläggning, men att redovisningen av rättigheterna i många fall är otydlig. På grund av detta har det i vissa fall varit svårt att i efterhand förstå vilken omfattning rättigheterna har, exempelvis om ansutningen (serviscentralen) ingår eller inte. Detta examensarbetet visar att det är av stor vikt att denna del av anläggningen tryggas och redovisningen bör därför göras tydligare på denna punkt. Vid framtida 3D-fastighetsbildningar är det vidare viktigt att valet mellan servitut och gemensamhetsanläggning görs med omsorg, så att förvaltningen av anläggningen kan skötas på ett ändamålsenligt sätt. Detta examensarbete visar bland annat att antalet anslutningar och elabonnemang påverkar vilken rättighetslösning som är mest lämplig i de enskilda fallen. Det är därför viktigt att Lantmäteriet har kännedom om och tar hänsyn till detta när starkströmsledningar ska tryggas vid 3D-fastighetsbildning.