Studien undersöker köp av bostadshyreskontrakt i Stockholm utifrån beteendegeografiskt perspektiv. Med djupintervjuer som angreppsätt har intervjuer genomförts med personer som köpt svarthyreskontrakt. Studien önskar besvara hur beslutsprocessen bakom köpet ser ut, hur de som köpt kontakt ser på hyresrätten som social rättighet respektive handelsvara samt hur de ser på köpet och legitimerar det. Studien visar att beslutet grundar sig i etableringshinder på bostadsmarknaden. Intressant är att föräldrarna till köparna ofta är involverade i beslutsprocessen. Köparna ser köpet som oetiskt men legitimerar köpet genom den dåligt fungerande bostadsmarknaden i Stockholm.

Hyresmarknaden är bristfällig och präglas av svarthandel med hyreskontrakt. I ett steg att komma tillrätta med problematiken har regeringen upprättat åtta bedömningar och förslag i SOU 2017:86; ”Hyresmarknad utan svarthandel och otillåten andrahandsuthyrning”, vars syfte är att motverka den svarthandel med hyreskontrakt som förekommer.   Svarthandel med hyreskontrakt har förekommit i flera decennier. Den ökar inte bara i omfattning utan har även spridits till den organiserade brottsligheten. Problemet måste motverkas, att legalisera handeln hade varit att undergräva hyresrättens sociala skyddsnät. I motverkandet bär det allmänna ett stort ansvar, men ansvaret bör även delegeras till exempelvis fastighetsägare. Ett vanligt sätt att sälja hyreskontrakt är att utnyttja bytesregeln för att förklä transaktionen. Bytesregeln bör således revideras. Vidare utnyttjas i vissa fall även familjerättsliga överlåtelseregler för att sälja hyreskontrakt. Det missbruket är dock inte av sådan omfattning att en revidering av lagen kan motiveras. En annan åtgärd som bör införas i motverkandet av svarthandeln är möjligheten för en hyresvärd att kräva hyresrättens förverkande när otillåten ersättning har förekommit. Att införa en civilrättslig sanktion är ett välkommet komplement till de redan befintliga straffrättsliga sanktionerna. Slutligen kan konstateras att säljare och förmedlare till stor del är ansvariga för att svarthandel med hyreskontrakt förekommer. För att motverka möjligheten för dessa rättssubjekt att fortsätta med svarthandeln bör straffsanktionerna höjas. Detta torde ha en effekt på majoriteten av rättssubjekten. Straffrättsliga sanktioner bör införas även för köparen. Att köparen skulle vara en underlägsen part och därmed kunna likställas med ett offer är inte motiverat.   Sammantaget kan konstateras att de åtgärder som föreslagits i utredningen är genomtänkta, omfattande och ingripande. Åtgärderna kommer med stor trolighet uppfylla syftet att motverka svarthandeln på hyresmarknaden. I vilken omfattning det motverkandet kommer ske är ännu att vänta och se, men det är tydligt att regeringen tar problemen på hyresmarknaden på allvar och att de åtgärder som föreslås speglar detta. Ytterligare åtgärder skulle med fördel kunna införas, till exempel en ny myndighet med ansvar för hyresmarknaden och marknadens aktörer samt utökade resurser till polismyndigheten för mer effektiv lagföring av brotten och tydligare informationsspridning till allmänheten för att motverka normaliseringen av brotten. De åtgärder som faktiskt presenterats i utredningen har dock framtagits med hänsyn till bland annat proportionalitetsprincipen och kostnader, men är på det hela taget mycket väl uttänkta.

Denna uppsats behandlar ämnet "social housing" och det motstånd som finns mot denna form av social bostadsförsörjning i Sverige. Den svenska bostadssektorns sociala modell, så kallade sociala hyreskontrakt utvärderas i ett komparativt perspektiv med Nederländerna och England, två länder som har "social housing". Perspektiv kring allmännyttans nya och traditionella roll som bostadsförsörjare i Sverige tas också upp. Ett stigberoende inom välfärdsregimerna som är extra markant för bostadssektorn kan förklara varför "social housing" inte anses positivt i Sverige och man är vidare rädd för att bygga nya segregerade eller stigmatiserande bostäder. Slutsatsen blir att den svenska modellen med sociala hyreskontrakt är relativt sett bättre än "social housing" i Nederländerna och England, då man kan sprida kontrakten i ett helt bostadsbestånd. Därigenom förbättras förutsättningarna för att förhindra stigmatisering och segregation. Dock framgår det att i och med ny lagstiftning i Sverige så har allmännyttans roll förändrats, samtidigt som bostadsbeståndet har blivit mer segregerat. Man har också inom allmännyttan i vissa fall skärpt sina hyreskrav, vilket ökat behovet av sociala hyreskontrakt. Många allmännyttiga bostadsbolag har också anpassat sitt sociala arbete efter "nya allbolagen" som kom år 2011 och som innebär att allmännyttan måste verka affärsmässigt.

All premises are covered by a lease which governs the rights and obligations between landlord and tenant. Contracts can be designed in different ways, but to develop a contract that takes all possible outcomes into account is basically impossible. One can still in various ways make contracts as clear as possible. One area which often causes problem of boundaries is maintenance of interior surface layers, and this is the problem that this thesis focuses on. We have studied this issue at the National Property Board (SFV) by looking at seven museums. As a landlord, SFV is strongly tied to many of their tenants because of the special facilities they manage. Because many of the tenants of SFV are strongly tied to the premises that the business is conducted in, the ability to terminate the contract is limited for both parties. It makes the relationship with the tenants extremely important since it is long-term. Even tenants cherish the relationship with SFV and short-term conflicts are rare. There is simply a lot of value in avoiding conflicts and disputes are often solved by compromises. To regulate the responsibilities and provide clarity between SFV and their tenants SFV uses detailed demarcation lists. It has been shown that these lists are rarely used because of its length and incalculability. Our judgment is that because both parties care so much about having a good relationship, they will perform their obligations, which means that such detailed demarcation lists are not necessary. Our recommendation is instead a shorter, more general list, which we believe would simplify the situation, both for SFV and their tenants. / Alla lokaler omfattas av ett hyreskontrakt som reglerar rättigheter och skyldigheter mellan hyresgäst och hyresvärd. Kontrakten kan utformas på olika sätt men att ta fram ett kontrakt som tar hänsyn till alla möjliga utfall är i princip omöjligt. Man kan ändå på olika sätt försöka göra kontrakten så tydliga som möjligt. Något som ofta ställer till gränsdragningsproblem är underhåll av inre ytskikt, och det är denna problematik som detta examensarbete fokuserar på. Vi har studerat denna problematik hos Statens fastighetsverk (SFV) utifrån att titta på sju museer. Som hyresvärd är SFV starkt bundna till många av sina hyresgäster på grund av de speciella lokaler de förvaltar. Eftersom många av SFVs hyresgäster är knutna till den lokal som verksamheten bedrivs i, är möjligheten att säga upp kontraktet begränsat för båda parter. Det gör att relationen med hyresgästerna är oerhört viktig, då den är minst sagt långsiktig. Även hyresgästerna värnar om relationen med SFV och kortsiktiga konflikter är ovanliga. Det finns helt enkelt ett stort värde i att hålla sams och eventuella konflikter löses ofta genom kompromisser. För att reglera ansvarsfördelningen och skapa tydlighet mellan SFV och hyresgästerna använder sig SFV av detaljrika gränsdragningslistor. Det har dock visat sig att dessa listor sällan används i praktiken på grund av sin längd och oöverskådlighet. Vår bedömning är att eftersom parterna är så måna om sin relation, kommer de att sköta sina åtaganden vilket gör att så detaljerade gränsdragningslistor inte är nödvändiga. Vårrekommendation är istället en kortare, mer generell lista, vilket vi tror skulle förenkla både för SFV och deras hyresgäster.

Denna studie undersöker hur statliga myndigheter är som hyresgäster på den svenska lokalhyresmarknaden. I studien analyseras myndigheternas hyreskontraktslängder samt den faktiska hyresperioden för respektive lokal. Därutöver utreds hur respektive myndighet hanterar sin lokalförsörjning både organisatoriskt och strategiskt. För att få en tillförlitlig perception om dagens situation har såväl historisk utveckling samt rådande trender och framtidsutsikter i den statliga lokalförsörjningen beaktats. Tidigare forskning kring myndigheters lokalhyrestider är begränsad, således är förhoppningen att denna studie ska bringa klarhet i detta. Vidare ämnar studiens syfte till att klargöra statliga myndigheters strategi gällande lokalförsörjning. Studien bygger på en kvalitativ del vilken innefattar intervjuer med fem statliga myndigheter. Dessa myndigheter är personalintensiva och har en sådan verksamhet som nyttjar en stor andel kontorsyta. Utöver den kvalitativa delen har en kvantitativ studie genomförts där myndigheternas hyreskontrakt analyserats, både historiska och nuvarande. Lokalförsörjning är inte statliga institutioners kärnverksamhet, detta har gjort att en vanlig uppfattning är att institutionerna inte prioreterar sin hyressituation. Denna studie visar att hyressituationen haft en sekundär roll men att myndigheterna idag fått kontroll eller arbetar med att få kontroll över sin hyressituation. Statliga myndigheter sitter kvar markant längre än de skriver hyreskontrakt på. En tendens är att de kortat ner sina kontraktslängder samtidigt som de sitter kvar längre i sina lokaler. Vid omlokalisering av en myndighet uppstår stora flyttkostnader detta medför att en myndighet hellre stannar kvar i sina lokaler än genomför en flytt. Vid ändrade förhållanden av hyressituationen föredras en anpassning av den befintliga lokalen framför en omlokalisering. Myndigheter som analyserats är Arbetsförmedlingen, Domstolsverket, Försäkringskassan, Polisen samt Skatteverket. / This study examines how government authorities behave as tenants in the Swedish rental market. The study analyses the authorities’ rental contract lengths and the actual rental period for each of the subject premises. In addition, the study investigates how each authority handles its premises, both organisationally and strategically. To get an accurate perception of the current situation, historical and current trends and future prospects of premises have been taken into account. As previous research of authorities’ rental periods is limited; this study aspires to bring clarity to the subject. Further, the purpose of the study is to clarify the government authorities’ policies and strategies regarding their premises rentals. The study is based on one qualitative part which includes interviews with five government authorities. These authorities are labour-intensive with businesses using large proportions of office space. In addition to the qualitative part, a quantitative study has been carried out, regarding historical and current government leases, followed by an analysis. Premises are not the core business of the Government institutions, which has led to a widespread belief that institutions are not prioritising their rental situation. This study shows that the rental situations historically have had a secondary role, but that authorities today have good control, or working to gain control of their rental situation. Government authorities are still occupying the premises significantly longer than the lease length they originally sign for. One tendency is that they have shortened their contract lengths, but stay longer in their facilities. A relocation of an authority is associated with major moving-costs, which is why Government authorities tend to occupy their existing premises instead of moving. The authorities prefer tenant improvements (TI’s) in their actual premises before relocation. Analyzed authorities are the Public Employment Service, the National Courts Administration, the Social Insurance Agency, the Police and the Tax Agency.

För att belysa de förändringar som sker på fastighetsmarknaden har denna uppsats undersökt hyreskontrakt för fysiska butiker i Uppsala kommun. Syftet med rapporten var att klargöra om och hur hyreskontraktsutformningen förändrats över tid, se vilka parametrar som har påverkat utformningen samt studera hyresutvecklingen. De parametrar som undersökts avseende påverkan på kontraktsutformningen var e-handeln, konjunkturförändringar och hållbarhet. Ungefär 500 hyreskontrakt studerades, intervjuer genomfördes med fastighetsägare och hyresgäster samt flera databaser innehållande information om fastighetsmarknaden undersöktes.Undersökningen visade att den omsättningsbaserade hyran är den mest använda hyresformen under tidsperioden. De omsättningsbaserade hyrorna består i de allra flesta fall av en minimihyra som sällan överskrids. Undersökningen visade även att användandet av hyresrabatter ökat samt att e-handeln ännu inte har påverkat hyreskontrakten men stöd finns för en framtida påverkan. Indikatorer finns för att hyresnivåutvecklingen påverkas av konjunkturförändringar. Gällande hållbarhetsaspekten har den förändrat hyresgästers och fastighetsägares beteende och det förekommer allt fler gröna avtal idag. / In order to highlight the changes in the real estate market this thesis has examined rental agreements for physical stores in Uppsala municipality. The purpose of this report was to clarify if and how the design of the rental agreements has amended over time, examine which parameters that have influenced the design and study the rental development. The parameters that have been examined regarding the impact on agreement design were e-commerce, business cycles and sustainability. About 500 rental agreements were analysed, interviews were conducted with real estate owners and tenants as well as databases containing information about the real estate market were investigated.The analysis showed that the turnover based rent is the most frequent used rental form during the time period. The turnover based rent consists in numerous cases of a minimum rent which rarely is transcended. The conclusion also indicated that the use of rent free periods has increased and that e-commerce has yet not affected the rental agreements, evidence exists of a future impact. Indicators have been found that the rental development is affected by business cycle changes. The sustainability aspect has changed the behavior of tenants and real estate owners and today it appears an increasingly amount of green agreements.

De senaste tio åren har konceptet coliving etablerats på den svenska bostadsmarknaden. På grund av bostadsbristen i storstadsregionerna i Sverige har behovet av nya innovativa boendeformer varit av betydelse. Detta gäller främst unga vuxna i Sverige mellan 20–35 år. Det nya konceptet coliving innebär ett gemensamt boende där hyresgästerna erbjuds både privata och gemensamma ytor. Utvecklingen av coliving grundar sig i andra kollektiva boendeformer, men denna typ av boende inkluderar en bredare målgrupp och mer tjänster samt service. Detta har medfört att coliving är en attraktiv och innovativ bostadsform som företag i Sverige valt att implementera i sina fastigheter. Syftet med arbetet, som är i samarbete med Stena Fastigheter, är att undersöka hur och varför företag i Stockholm väljer att implementera konceptet coliving i sina fastigheter. Författarna har även valt att fördjupa sig inom de olika regler och lagar som finns tillgängliga idag för att undersöka vilka hinder det finns i uppstartsfasen av coliving-projekt.  För att kunna uppfylla arbetets syfte har författarna haft semistrukturerade intervjuer med respondenter från olika coliving-aktörer i Stockholm. Det har även utförts en litteraturstudie för att kunna få en fördjupad inblick av konceptet samt regleringen kring det. Idag råder en viss problematik kring regleringen av coliving, detta inkluderar Hyreslagen och Boverkets byggregler, som medför att det inte finns en tydlig struktur av konceptet och hur det ska utformas. I och med detta har företagen utformat sina coliving-enheter på olika sätt. Respondenterna nämner hur efterfrågan och en alternativ lösning till bostadsbristen för unga vuxna är två av drivkrafterna för att utveckla konceptet coliving. / For the past ten years, the concept of coliving has been established in the Swedish housing market. Due to the housing shortage in the metropolitan regions in Sweden, the need for new innovative forms of housing has been important. This mainly applies to young adults in Sweden between the ages of 20-35. The new concept of coliving means a shared accommodation where the tenants are offered both private and common areas. The development of coliving is based on other forms of collective housing, but this type of housing includes a broader target group and more services as well as services. This has meant that coliving is an attractive and innovative form of housing that companies in Sweden have chosen to implement in their properties. The purpose of this master’s thesis, which is in collaboration with Stena Fastigheter, is to investigate how and why companies in Stockholm choose to implement the concept of coliving in their properties. The authors have also chosen to delve into the various rules and laws available today to examine the obstacles that exist in the start-up phase of coliving projects.  In order to fulfill the purpose of the work, the authors have had semi-structured interviews with respondents from various coliving actors in Stockholm. A literature study has also been carried out in order to gain an in-depth insight into the concept and the regulations surrounding it. Today, there is a certain problem with the regulation of coliving, this includes Hyreslagen and Boverkets building regulations, which means that there is no clear structure of the concept and how it should be designed. As a result, companies have designed their coliving units in different ways. The respondents mention how demand and an alternative solution to the housing shortage for young adults are two of the driving forces for developing the concept.

The aim of this paper was to illustrate how private landlords perceives people with confidential personal information and their victim status. And look at how that could affect their willingness to offer a lease. The purpose of this paper was also to illustrate how contact persons close to the person with confidential personal information use strategies to support them in their search for housing. In addition, I will bring to light the consequences of not securing housing as a person with confidential personal information. With the use of a qualitative approach the empirical data was collected through semi-structured interviews with four contact persons who had several years of practice with people with confidentialinformation. The results were analyzed with intersectional theory and Nils Christies theory of the ideal victim. The results where then presented in seven themes. The results show that landlords find the confidential personal information as a signal for problems. It also shows that women with confidential personal information had an easier time finding housing than men in the same situation. The results also suggests that men with confidential personal information that has an immigrant background are at a further disadvantage.