2008年10月內政部修正「都市更新建築容積獎勵辦法」，同年，台北市亦將「促進都市再生－2010年台北好好看」開發計畫案列為重點政策，中央及地方政府接連提出獎勵政策，以容積獎勵作為鼓勵民間參與土地開發之誘因，似乎已成為推動都市政策的有利工具。隨著容積獎勵相關法令不停鬆綁，取得容積的管道越來越多，在缺乏妥善配套措施的情形下，不僅政策原先設定的正向目標難以達成，反而衍生出住宅供給過量、生活空間擁擠、公共設施服務品質下降等負面效果。 就台北市當前的發展趨勢而言，無可避免地必須將土地規劃朝向較高密度之使用型態，惟在寄望容積獎勵政策帶動土地開發與經濟復甦的同時，更需要審慎評估其對都市整體環境可能帶來的衝擊與影響，以免不適當的獎勵政策對居民生活環境品質產生難以回復的損害。緣此，本研究以台北市住宅區為研究範圍，嘗試運用誘因理論之概念，並透過評分表、成對比較等研究調查方法，就當前容積獎勵政策推行之目標與施行現況，作一整體性的檢討。 由研究結果發現，台北市住宅區的容積獎勵政策現況存在著「重經濟、輕環境」的失衡傾向，當前將容積獎勵視為促進土地開發的主要政策工具並不適宜，故建議未來可將「提升住宅區環境品質」列為未來台北市住宅區容積獎勵政策發展之重點，並就各審議機制共同性的問題點提出改進建議如下:一、在提升容積獎勵效果方面，建議宜設定台北市住宅區可開發容積總量上限，將土地市場資訊公開化，並可適度搭配財稅或金融等其他輔助性獎勵政策；二、將各獎勵項目之額度以公式計算為主，個案協商為輔的方式予以規範；三、審議的時程宜以三十日為原則，以提昇審議執行的效率；四、將公聽會及相關文件公開展示的程序，明確納入各獎勵審議的流程作業中，以加強地區民眾的參與；五、定期調查並檢討各行政轄區內，人口及住宅需求之變化情形，以強化容積獎勵對地區發展之引導效果。 其次，針對「都市設計」、「都市更新」及「2010促進都市再生－台北好好看開發計畫」等三項容積獎勵相關審議制度，進行個別性的檢討，參考成對比較調查所得之相對權重值，確定各獎勵項目對都市發展的重要性，並據此建構出相關獎勵政策執行與推廣的優先順序。最後，在相關法規檢討部分，建議可將「時程獎勵」及「停車獎勵」列入建議減少或取消獎勵之項目，而「開放空間獎勵」及「提昇地區環境品質」相關的容積獎勵項目，則宜列入建議放寬或增加獎勵之項目。同時，為強化誘因政策之引導效果，本研究針對容積獎勵制度，設計負向消極誘因機制，藉此管控容積獎勵申請案件之開發行為，並匡正容積獎勵政策等於開發利多政策的負面聯想。

民國八十八年內政部頒布「都市計畫容積移轉實施辦法」，允許公共設施保留地土地所有權人將土地(容積)予以出售給開發業者，由業者支付價金，政府並從中無償取得該容積移轉後的土地，纾緩政府財政負擔。然而，這樣的容積移轉制度造成市場由少數私人掌控，資訊不公開透明，使市場交易產生許多問題。爰此，臺北市政府於民國一○三年六月制定「臺北市容積移轉審查許可自治條例」，期望透過政府興辦的容積銀行制度解決私人市場容積移轉的相關課題，加速公共設施保留地的取得，完善整個容積市場之發展。然而，由於容積銀行制度目前僅為初步推動階段，相關內容仍有待進一步探討，又過去文獻多集中在制度的功能與內容，對於容積銀行制度最直接影響的市場利害關係人─公共設施保留地地主、開發業者、地方政府，卻缺乏相關討論，但一公共政策的推動，除了政策本身的周延性外，也需要透過相關個人及團體的密切配合，換言之，利害關係人在政策推動中扮演著關鍵的角色。故探討容積銀行制度對於相關利害關係人之影響成為極重要之議題，期望透過不同利害關係人對於制度之看法瞭解容積銀行機制之建立對於容積移轉市場所產生的影響，並將其意見納入參考使制度更為有效周全的發展。 　　容積銀行是為解決私人市場容積移轉課題並達到健全容積市場發展之目標。故本研究首先綜整私人市場容積移轉制度之緣起目的及相關問題，並探討國內外容積銀行之相關文獻，釐清容積移轉與容積銀行之異同，其次，探究目前臺北市容積銀行制度之內容，並將其與美國各州發展權銀行制度做綜合比較分析，作為後續問卷訪談內容之基礎與容積銀行機制研擬之重要參考依據。在問卷訪談部分，公共設施保留地地主與開發業者本研究採發放問卷形式；而在地方政府部門部分則以訪談形式進行調查。 　　最後，根據國內外文獻回顧及制度相關利害關係人之問卷訪談調查結果，本研究分析容積銀行制度對於利害關係人可能產生的正負影響層面，並根據不同利害關係人之看法及建議，提出「容積銀行機制之研擬」，將制度應具備之目標歸納為六大項目，分別為：提高容積資訊透明度、保障交易價格、穩定容積市場供需量體、加速公共設施保留地之取得、保障容積交易過程、健全都市建設發展。此外，本研究也研擬了容積銀行制度的操作架構與相關具體內容，透過建立容積資訊系統、研擬公平合理補償及估價機制、並說明容積代金收入如何有效運用，而容積銀行也需有專責機構負責，明確規範政府的角色功能等，建構更完整的容積銀行運作模式。另外，本研究也針對臺北市提出未來容積銀行制度發展之方向與相關配套措施，期望對於容積銀行有更完善的機制研擬，提供未來政府推動容積銀行政策相關之建議與參考面向。

由於土地使用分區管制在制度上某些缺憾，因此，現今發展趨勢乃有不同 於傳統之意義，已有許多彈性方法陸續出現，容積獎勵即為其一，此一方 法正代表著已從傳統上的消極限制轉為積極鼓勵及彈性設計，國內目前也 逐漸運用容積獎勵為手段，做為獎勵公共投資之誘因。本研究乃思藉由經 濟理論之解釋，從效率面考量欲發揮容積功能之經濟因素，以做為政策制 定之參考。在本研究中，考量市埸需求、建築成本、建築產品售價等因素 對於容積獎勵之影響，以開放空間容積獎勵為例，籍由模擬分析方法，從 而觀察各項因素對容積獎勵之影響，最後提出本研究之結論與建議。

在都市發展成長影響下，傳統土地使用分區管制過於僵化的法令規範，無法因應都市動態快速發展情況，更欠缺引導開發管理機制，常造成公共設施不足、生態環境破壞、土地資源誤用等公共成本付出，也導致土地所有權人的暴損與暴利，產生可發展的與發展受限的土地所有權人間之不公平對待。因此，為補償發展受限的土地所有權人的權利損失，並調和土地使用分區管制的僵化，我國土地使用分區管制制度下，應用容積移轉方式作為彈性開發的手段。 容積移轉制度可作為一種對土地所有權人損失補償的法定手段，這是無庸置疑的，但究竟其損失補償效果如何卻頗受爭議，故本文冀能釐清此議題。首先，透過財產權理論與損失補償理論的文獻分析，檢視容積移轉制度在我國損失補償體系中的定位。其次，討論我國容積發展制度與美國發展權移轉制度之始末，藉以探討我國容積移轉制度之損失補償課題及效果。再者，依據私有公共設施保留地之容積移轉個案，瞭解容積移轉制度之市場運作與法令限制，且剖析其損失補償範圍與實際效果如何。最後，本研究發現我國現行容積移轉制度之損失補償效果不佳，究其原因在於容積移轉市場無法有效運作與法令制度設計不夠健全，故而本文建議改善其法令制度，以使市場運作順暢，如此提高其損失補償效果，保障土地所有權人之財產權。

政府為紓解財政負擔及公共設施保留地得以順利興闢而鼓勵容積移轉，使得都市容積總量增加，恐引發整體環境品質衝擊。接受基地容積總量增加，公共設施需求也相對增加，導致環境與設施容受力下降，造成環境品質、公共設施、交通停車、建築景觀等方面問題。本文期藉由建構環境補償機制來控管適當移入之容積與環境容受力，避免損及公共利益並維護良好居住環境品質。首先透過文獻與理論回顧了解容積移轉引發日照、陰影、採光、景觀等環境問題，其次由探討開發業者移入容積增量獲取利得，是否應提供環境補償或貢獻，其比例與對價關係為何等公平問題。至於審議應核給開發基地多少比例移入容積增量，核准比例是依基地條件差異或者是通案固定比例核給；而環境補償與審議核准比例之間的比例原則與對價關係要如何取得平衡，才符合公平正義之精神。 本文採德爾菲法，蒐集專家學者、政府相關單位承辦與專業設計者意見，目的在確認問題的共識，以及專家學者對環境補償方式的想法及內容之認同。期望藉由建構容積移轉環境補償機制，確立合理的環境補償比例規範，來改善開發基地周邊環境品質，達到都市永續之發展，並使開發業者審議時，有明確標準得以依循。然現行容積移轉制度不當導致都市環境品質低落，故首應對都市環境進行管控，容積移轉造成環境外部性問題應透過設計手法內部化方式處理，而開發行為者應從移入容積增量樓地板所獲取額外增加開發利得中，提供一定比例之環境貢獻作為基地周邊環境維護及公共設施之興建或補償，以改善基地周邊環境容受力及設施容受力，來避免民眾居住權益受到損害，期能解決環境衝擊與社會公平困境。 本研究所建構的環境補償機制分為下列補償措施及配套措施兩部分：(1)補償措施為基地開發規模及完整性、基地周邊境界線退縮與公共設施之供給、增加地面層廣場式或沿街式步道開放空間、交通問題改善方式、地面層綠覆率、基地保水設計、送出基地位置選擇、送出基地本身開闢時程、移入容積增加建物量體退縮、基地周邊環境改善項目、基地協助公共設施改善(高齡者簡易健檢站或婦幼安全照護站)等，據此，本文製作成環境補償方式容積衡量表依基地提供環境貢獻核給移入容積。(2)配套措施包含建議短期內政府應將環境補償機制法制化以確立其法治地位，加強大型基地容積移入審查，重視協商環境補償措施內容達到控制居住環境品質，設置管理維護基金做為環境補償措施之管理維護，並進行不定期追蹤查核。中長期則應進行環境補償方式成效追蹤及實證，並建立環境品質衡量指標，透過量化標準做為使用管理階段衡量補償措施執行成效之評估分級，其目的是作為日後增修法令或調整項目核給移入容積比例之參考。

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緣於臺北市歷經往日繁華，除多數建築物已逐漸老舊窳陋，既成巷弄狹窄、救災不易，已迫切需投入更新外，更有因活動斷層通過及土壤液化等課題，隱含高度潛在危險性的問題亟需吾人正視。但現行都市更新之相關法令，對於都市防災並無具體的規定與要求，防災之規劃亦未能與真實環境對應，對於地區的都市防災空間系統規劃亦無任何連結，而位於活動斷層帶具災害潛勢之地區，卻因法規限制開發建築，影響都市更新之參與。政府對於都市防災亦缺乏長期計畫，且中高度土壤液化涵蓋之人口、建築集中區域地區，仍被低估災害風險而未被劃定為更新地區。而上述這些問題，目前依然沒有相關的配套措施可遵循。所隱含的災害風險並未受到正視與管理，使得建築更新完成後，對於整體都市防災貢獻有限，無法透過推動都市更新提升都市防災。本研究基於災害風險管理理論，首重風險排除與降低，對於活動斷層通過或土壤液化等高風險地質災害潛勢地區，若要直接排除風險，便可考慮採取異地重建的策略。如果基地條件得以原地重建的基地，則依都市更新容積獎勵的方式鼓勵。 本研究透過文獻、現況分析，參考專家學者問卷回饋的意見，延續都市更新單元劃定的防災意識，研提都市更新獎勵項目與額度的調整建議，就原地重建部分，因建築物更新本身即能具有落實都市防災的作用，考量社經環境變化、環境貢獻度及公益性等面向，除再增加「水患預防」及「災後重建時程獎勵」項目外，建議調降各項獎勵額度甚至取消，以促使開發業者能優先爭取更具實質貢獻之獎勵項目外，降低容積獎勵對於都市環境的外部性，尤其鼓勵投入因基地坐落於高風險地質災害潛勢地區而需採異地重建的項目，透過容積調配作為投入誘因，以期透過都市更新來發揮災前預防的作用。

公共設施保留地容積移轉在於藉由市場交易機制，使公共設施保留地地主在等待政府徵收之前，得透過容積出售給開發業者獲致價金補償之機會，並免除政府直接辦理徵收之財政壓力。容積移轉制度基本精神是以市場效率解決土地分區使用之公平問題，然現行制度下，不同地區之公共設施保留地移出容積可得價金懸殊缺乏公平性，且容積交易集中於特定地區，造成當地生活環境品質之惡化。故本研究在制度建立之政策層面，尋求達到「受損補償，受益付費」公平原則，使容積購買者付出合理的價金購買公共設施保留地地主持有容積並透過制度設計控管容積移轉對生活環境品質衝擊之問題。在容積交易市場層面，則透過市場機制設計，塑造有助於市場形成與價格維繫之環境及降低容積買賣雙方之交易成本，以促進市場交易之效率並實現前述對地主之公平為目標。 本研究首先從市場供需之角度，分析容積供需失衡，對公共設施保留地容積移轉市場中容積價格之影響，並檢視影響TDR方案成功之市場運作因素與供需條件。其次，就買賣雙方交易盈餘分配進行探討，運用賽局理論中那許均衡之概念，分析討價還價之均衡解，以闡明信息不對稱下，如何解決地主在容積交易中議價資訊不足之問題，提高容積移轉價格，增進該制度在保障公共設施保留地地主財產權之貢獻。第三，引用中間層理論探討TDR銀行在解決交易成本問題之優勢，並闡明非營利性質因減少中介費用支出，增加交易雙方之交易剩餘，較能使TDR方案成功。第四，藉由前述理論之探討，本研究研擬改善現行公共設施保留地容積移轉的市場機制之相關議題，透過學者專家問卷及權利關係人的問卷調查之設計，汲取市場機制改善之建議。 本研究認為我國容積移轉市場存在容積總量超出環境容受力、市場所能提供之交易資訊不足、容積價格落差過大、中介者所提供的服務仍待加強及交易成本偏高等問題，需透過政府介入加以解決。因此，提出以容積銀行為容積移轉政策執行核心之市場交易機制，由各直轄市、縣市政府成立一個非營利性質的容積銀行，作為容積移轉交易平台，並成立專款專用之容積銀行運作基金，作為政策性購買容積取得所需公共設施保留地之用，賦予容積銀行資訊提供、中介媒合、價格引導、確保交易等功能，降低容積移轉交易成本，創造有利之交易環境，確保公共設施保留地地主，能以合理價格出售變現、政府財政可以負荷及都市居住環境品質得到掌控與維護的政策目標。根據研究結果提出建立公共設施保留容積移轉政策之決策與實踐機制及以容積銀行交易平台為主之交易市場機制等制度建議，作為政府未來改善公共設施容積移轉制度之參考。 / The transferable development rights (TDR) of land reservations for public facilities are a unique transferring method of development rights in Taiwan. This system allows the owners of land reservations for public facilities to sell the land, through market transaction mechanism and before the acquisition by the government, to developers through TDR in order to earn land transferring compensation. This system can also reduce the financial burden on the government on land acquisition. However, TDR has been questioned for deteriorating the urban living environment due to overdevelopment, and the transaction mechanism may reduce the market function and efficiency due to high transaction costs. Therefore, this study aims to design a market mechanism that can control the impact of TDR on the living environment, create an environment that is conducive to market formulation and price maintenance, and reduce the transaction costs of sellers and buyers, in order to facilitate the efficiency of market transaction and realize the fairness on the land owners. This paper first analyzes the imbalance between the TDR supply and demand from the market supply and demand perspective, and examines the effect of TDR of land reservations for public facilities on volume price in the market, as well as the market operational factors and supply/demand conditions that affect the success of TDR plans. Then, it discusses the surplus distribution of buyers and sellers, and applies the concept of Nash Equilibrium in the Game Theory to analyze the equilibrium solution of price bargaining. It aims to expound on how land owners could raise the TDR price under insufficient information due to information asymmetry during the bargaining process, and enhance the contribution of this system on the proprietorship of the land owners on land reservations for public facilities. Third, this paper applies the intermediation theory to discuss the advantages of TDR banks in solving the problem of transaction costs, and explains the reason that non-profit characteristics are more likely to guarantee the success of TDR plans. Fourth, based on the above discussions, this paper aims to improve the market mechanism of the TDR of land reservations for public facilities, and conduct questionnaire survey on experts and interest parties in order to collect opinions on the improvement schemes. Lastly, this paper proposes the market mechanism of using TDR bank as the policy executor of TDR, and establishing a non-profit TDR bank in each city/county by the local government as a transaction platform for TDR transaction. TDR bank operational fund should be established for exclusive use on the policy-oriented purchase of TDR of land reservations for public facilities. Thus, the TDR bank has the functions of providing information, mediating, price guiding, and transaction guaranteeing, in order to reduce the TDR transaction costs, create a favorable transaction environment, ensure the land owners of land reservations for public facilities to sell their lands at reasonable prices, reduce the financial burden of the government, and maintain a fair urban living environment. Suggestions are provided based on the research findings as a reference to the government on improving the TDR system of land reservations for public facilities.

我國「都市計畫容積移轉辦法」中規定容積接受區須與容積送出區為同一都市計畫地區，以臺北市為例，全區屬同一主要計畫，申請者於房價較低之行政區取得公共設施用地後，將其容積移入房價較高之行政區，產生某些行政區開發量暴增、公共設施服務品質不佳、都市景觀衝擊、都市交通擁擠及缺乏最適容積總量管制等課題。 本研究以都市容受力理論觀點，提出最適容積總量的評估機制，利用ArcGIS系統了解臺北市各行政區及街廓發展現況，掌握其各種屬性，作為建立分類指標參考，再藉由因子分析、集群分析等研究方法，進行都市容受力評估以及街廓條件分類。 最後，根據實證研究結果，建議臺北市容積移轉制度須檢討各行政區容積發展總量、評估都市發展容受力、考量其他容積管制政策、調整容積移轉範圍、規定各行政區接受基地街廓分類與移入容積上限及擬定容積移轉接受基地相關規範，以作為容積移轉政策之執行參考。 / As stipulated in the Regulations of Urban Building Capacity Transfer, the recipient and donor of transferred building capacity need to be located in the same urban planned district. Take Taipei City for example, it is covered in the same urban planned area. As developers acquire public facilities lands in administrative areas of low land prices, and then transfer the building capacity got from the former to the administrative areas of high land prices. The behavior of developers mentioned above, will trigger a rapid increase of development capacity in certain administrative areas, impact the service quality of public facilities, urban landscape, traffic condition, and optimal control of building capacity. Based on the theory of urban carrying capacity, the study proposes an optimal building capacity assessment mechanism. ArcGIS is used to trace the current development and understand the various features of the administrative areas and street blocks in Taipei City so as to help establish relevant classification indicators. Factor and cluster analyses are then conducted to facilitate urban carrying capacity assessment and classification of street blocks. Finally, on the basis of the empirical results , this study offers the following suggestions for achieving more effective implementation of the urban building capacity transfer system in Taipei City: reviewing the total building capacity in every administrative areas, assessing urban carrying capacity, exploring other policies for building capacity control, adjusting the scope of building capacity transfer, classifying the street blocks of the recipient sites in every administrative areas, limiting the volume of transferred building capacity, and drafting regulations for recipient sites of transferred building capacity.

容積移轉(Transfer of Development Rights, TDR)制度，源自於歐美國家為保護自然環境、生態環境及文化資產所創設之發展權移轉，多應用於歷史古蹟、歷史保存區與環境敏感地區之保護及保存，此外，並利用都市成長管理計畫加以管理。而在台灣地區，因政府長期受限於公共設施保留地取得問題，故而將容積移轉適用範圍擴大應用於公共設施保留地取得，於是各縣市政府陸續依據內政部訂定之「都市計畫容積移轉實施辦法」訂定自治條例。 政府為解決私有既成道路徵收補償問題，於是訂定「中央補助直轄市縣市政府取得私有既成道路試辦計畫」，希望能以競標方式為手段取得私有既成道路，基於私有既成道路因係私有財產權受有財產權制度性保障，以避免民眾權益受到損害，解決社會不公平問題。 本研究採取對容積移轉及競標制度相關理論做文獻回顧，認為藉由實施容積移轉制度確實是一種可保護自然環境、生態環境、文化資產及取得公共設施保留地的一種方法，卻不是唯一可行的方式，在制度面上有許多未盡周延或實際操作上極待克服的課題。 從本研究中發現容積移轉制度的容積價值換算及競標制度的競標價格，並不能真實補償私有公共設施保留地土地所有權長期無法補償的損失，且確實尚未達到各縣市土地徵收補償標準及容積移轉適用性。期望藉由建構競標價格權重分配模型之補償機制，確立合理的競標價格補償比例規範，透過量化標準尋找競標價格補償比例，其目的是作為日後增修法令調整項目核給競標比例之參考。 政府制定及執相關都市計畫政策都應要有宏觀的視野，對於容積移轉及競標政策，我們認為政府的設計與做法應該更謹慎，才是一個政府永續經營的負責態度，才能為人民建立一個安居樂業的生活環境。 / The mechanism of TDR is for the protection of the conservation of natural environment and eco-system and cultural assets in United States and Europe area. Most casts of TDR are used to reserve the historical district and the sensitive areas, in addition to manage the urban development. In Taiwan, the government expands the use of TDR to retain the lands for public-facilities use, in order to resolve the long-tern struggling of the storage of public-facilities lands. Base on the regulation of the 「The Implementation Measures of TDR in Urban Planning」, the local government formulate the measures one after another. The government in order to solve the issue of the compensation for privately owned road expropriation. To formulate the「The central government subsidy municipalities and counties to obtain a privately owned road into a pilot project」, it is hoped that a privately owned road can be obtained by bidding means. Based on the private ownership of the road, because of the system of private property rights protected by property rights. To avoid damage of the public rights and interests. And solve the problem of social unfair. In this thesis, the capacity transfer theory and the bidding mechanism are reviewed. We conclude that the current system of the capacity transfer is one method to conservation of natural environment and eco-system and cultural assets and in the acquisition of the public reserved but not the only best one. There are still some problems in the system, especially in the practical execution aspect. We found that the current formula for the estimation of the capacity value in the capacity transfer system and the bidding price in the bidding mechanism, they do not really compensate the loss of the long-term private ownership of the public reserved. Furthermore, it does not meet the standard of the compensation for expropriating land, neither does the capacity transfer appropriation. Except to build the compensation mechanism of bidding price weighting allocation model. Establish the reasonable compensation proportion specification of bidding price. Find the compensation proportion specification of bidding price through the quantification criteria. The purpose is to adjust the project as a future increase in the proportion of approved bidding reference. The government should have a global consideration in the urban planning and in enhancement of the living quality in the city. For the capacity transfer theory and the bidding mechanism, we suggest that the government should be more prudent designing the system and the execution. For the sustainable management, it is a responsibility for a city government to help citizens lead their happy life.