因應產業發展，台灣都會區的住宅形態從平房轉變成公寓及大廈，居住其中的人們對於房子的需求從遮風避雨逐漸轉變成生活的一部分。由於住宅形態的改變，居住在同一塊土地上的人也變多，因此對於居住安全及建築維護的需求便顯得更為重要。 政府為提升居民的居住安全，首先推出保全業法，規定集合式住宅必須聘請保全以維護社區安全，爾後因應建築物年齡的增長，為落實居住安全管理機制，再制定公寓大廈管理條例。近年為能完整建築物管理機制與產業的國際接軌，開始推動物業管理服務內涵。 相較於其他國家物業管理產業的發展與服務範疇，台灣業者在物業管理市場上的著墨仍淺，但住戶的需求卻是與日俱增。從基本駐衛警對於居住安全的提供到社區公共設施的維護，甚至是社區互動活動的舉辦全都成為物業管理業者所必須提供的基礎服務。在完全競爭市場的物業管理產業中，要如何確保並提升服務品質以及創造更高的服務價值便是經營者最大的挑戰。 本計劃推出闊生活（CoLife）物業管理產業顧客關係管理平台，透過資訊平台的建立，讓物業管理產業經營者可以明確了解到所服務社區住戶的需求並提出配套方案，也可以讓現場的物業管理從業人員依照系統設定的規則提供更多的服務以滿足住戶的期待，住戶也可以透過本平台所提供的消費服務、叫車、洗衣服務來滿足生活上的需求。至此，新資訊平台的導入將有效提升物業管理業者創新的品牌形象，同時，在消費者進行服務選用的同時，也會產出額外的價值回饋給物業管理公司，進而鼓勵物業管理業者持續進行創新，為產業升級注入活水，有效提升物業管理產業的價值。

近年來隨著資訊科技的快速成長，資訊系統在處理大量資料和高速運算等功能上，有非常顯著的突破與進步。本研究利用資料採礦技術，應用在物業管理尋找潛在客戶領域，透過實證結果分析發現，決策樹分析在尋找潛在客戶之影響因子及以預測可能之潛在客戶有很好的成效；群集分析對於找出潛在客戶同質性的特性，提供業者作為市場區隔客戶，有很大的幫助。此外，本研究利用傳統之因素分析法找出客戶價值，對於業者在進行客製化服務時，更能有效地將資源投入在最有價值的客戶身上。 本研究利用地政資料作為客戶資料之基礎，不足之屬性以問卷調查方式補足，透過資料採礦技術使用決策樹分析，找出潛在客戶之重要影響因子，得到管理維護方式，家庭所得、屋齡、建物類型等因子。其次將決策樹分析出來的重要影響因子，進行群集分析找出同質性相近的客戶族群予以歸納分類，找出最佳型客戶、開發型客戶、忠實型客戶、流失型客戶等四種類型。最後依據問卷調查資料，針對客戶對物業管理的重視程度與滿意程度進行因素分析，找出20%最有價值的客戶。

隨著社會經濟結構的轉型，目前台灣已邁向服務業為主的社會型態。為應該服務業及商業所需的辦公空間，因此辦公大樓陸續的興建。隨著近年來不動產的投資興盛，辦公大樓成為了外資或者保值的投資選擇。而判斷辦公大樓價值的標準即為該大樓所能創造的收益為何。辦公大樓的收益為租金，因此了解影響租金組成的因素，能夠提供我們在進行投資決策時一個參考的依據。但過去已有許多租金影響因素之研究，是以本研究擬從不同的觀點切入來探討租金的成因。 近十年來，國內許多豪宅或者知名的辦公大樓引進入物業管理的方式，取代了過去由管理委員會主導的管理模式。物業管理的興起，乃是人們對於住宅安全以及管理品質引申需求。對於物業管理的研究，國內目前仍著重在管理績效的衡量以及利用電腦提升物業管理效率的部分，鮮有探討辦公大樓租金與物業管理之間的關連。是以，本研究以台北市六行政區的辦公大樓為標的，利用特徵價格模型(Hedonic Price Model)和BOX-COX轉換，從物業管理的觀點來探討辦公大樓租金的影響因素。 / In Taiwan, business has become the main economic activity. The more prosperous business is, the more office spaces are requested. To understand the composition of office rent, hedonic price model is used as an analysis tool frequently. The varieties, such as age, distance of MRT, or standard floor, are usually used as the hedonic varieties. When property management is getting popular in the decade, there are few research use property management as varieties. To understand if the difference of property management style would affect the office rent, this essay used Box-Cox translation and Semi-Log regression to analyze the relationship between property management and office rent.

近年來台灣人口結構發生改變，人口高齡化及少子化的現象日趨嚴重，對物業管理未來服務策略之影響及發展影響甚鉅；因此因應環境的變動、制訂企業的發展策略、以謀取企業生存和發展，已成為物業管理公司關注的焦點。本研究將以台灣人口結構的改變對台灣物業管理產業之衝擊為前提，探討物業管理業者與個案公司服務策略之變動。 本研究從企業策略管理的基本理論著手，並探討個案公司的基本狀況和發展歷程、對個案公司目前的經營管理狀況給予分析。接著利用SWOT策略管理分析個案公司的優劣勢、機會、威脅。除了採用SWOT分析之外，本研究也使用波特五力分析台灣物業管理產業，並進而參考了日本物業管理之產業現況、日本物業管理加值服務市場現況、日本物業管理未來之發展趨勢與日本高齡化人口的演變，列於附錄之中，以對台灣目前產業環境以及所面臨的人口高齡化議題做相關之印證。經過以上研究步驟，本研究確立了個案公司的市場定位，從而設計出齊家物業個案公司針對人口高齡化之服務策略以及未來展望。 本研究運用了目前企業策略管理的主流理論及分析工具，對個案公司的發展策略做了較為完整的論述，既分析了現狀，確認其發展策略，又為其策略執行提出了有效及可行的方案。本研究希冀為個案公司提供更好在激烈的市場競爭之中正確發展的企業策略，讓個案公司不斷地保持其競爭優勢，並具有重大的市場不可取代定位，以及對從事物業管理產業的相關企業有相當程度的參考價值。

保全業在台灣的發展已有三十年，然對於此一產業的研究仍集中於法令條文或技術研發等面向，甚少針對經營模式做出研究。然企業的不斷成長，仰賴於對市場需求變化的不斷因應，從無例外。相較於國外的保全業者，我國的經營者大都依循傳統的經營方式前進，而沒有採取更前瞻的經營方法來拓展事業進而成長，也遑論經營上的創新，相當可惜。 本研究之目的是探討安全服務產業的創新經營模式。對於安全服務產業的創新服務模式為何，以及採用創新經營模式時，企業內功能單位該如何重新定位予以探討。本研究參諸國內、外經營模式理論及國內保全業法令的演進，並述及保全業在國內、外的起源發展。再以創新經營模式的構面、價值鏈的重塑、策略矩陣分析及策略形態的構面來說明創新經營模式的可行性。希望藉此提供新的經營思維予保全業的經營者，期能加速成長，使保全業在台灣的發展更加蓬勃。